المكاتب العائلية والعقارات: نسبة 11% التي ليست 11%

ملاحظة مراجعة، 27 سبتمبر 2026#

صُحِّح هذا المقال في 27 سبتمبر 2026. كشفت مراجعة أرقامه ونِسبة معلوماته إلى المصادر المذكورة عن أخطاء صُحِّحت في النص. القائمة الكاملة، بما كان يقوله المقال وما يقوله الآن، موجودة في قسم التصويبات في نهاية المقال.

توضيح الالتباس#

تستدعي أرقام مكاتب العائلات انضباطًا في التمييز بين المفاهيم. تتوصل مجموعتا بيانات من جهتين مستقلتين إلى الرقم الإجمالي نفسه. استطلع تقرير UBS Global Family Office Report 2025 آراء 317 من عملاء مكاتب العائلات لدى UBS، بمتوسط صافي ثروة بلغ 2.7 مليار دولار ومتوسط أصول مُدارة بلغ 1.1 مليار دولار، وسجّل متوسط تخصيص استراتيجي للعقارات بلغ 11% في عام 2024، ارتفاعًا من 10% في عام 2023. أما تقرير Goldman Sachs Family Office Investment Insights 2025، بمشاركة 245 مستجيبًا (67% منهم تتجاوز ثروتهم الصافية مليار دولار)، فيسجّل 11% في العقارات الخاصة والبنية التحتية مجتمعتين، ارتفاعًا من 9% في عام 2023. أما تقرير Campden Wealth North America Family Office Report 2025، المُعدّ بالتعاون مع RBC واستنادًا إلى 141 مستجيبًا من أمريكا الشمالية بثروة جماعية بلغت 285 مليار دولار، فيُظهر استثمارات الأسواق الخاصة عند 29% من متوسط المحفظة؛ ولا يُدرج ملخصه العام تخصيصًا منفصلًا للعقارات. تتقارب عيّنتان عند نسبة 11%، بينما تقيس الثالثة كتلة أوسع من الأسواق الخاصة.

الإطار المرجعي أهم من الرقم نفسه. فرقم الـ11% هو حصة من التخصيص الاستراتيجي للأصول داخل المحفظة الاستثمارية لمكتب العائلة، وليس حصة من إجمالي ثروة العائلة. وبقراءة صريحة، لا يشمل هذا النطاق العقارات التشغيلية التي تملكها الشركة العائلية الأساسية، ولا مساكن أصحاب الثروة أنفسهم، والتي يمكن أن تمتد لدى عائلة من فئة الأثرياء فائقي الثراء من عقار واحد إلى شبكة عقارات موزعة على ثلاث أو أربع ولايات قضائية، ولا العقارات المملوكة عبر أدوات الأسهم الخاصة والبنية التحتية حيث لا يُصنَّف البند تحت العقارات. افتراض Victaura Research: بالنسبة للأسر الأوروبية من فئة الأثرياء فائقي الثراء، مقاسة على أساس إجمالي صافي الثروة، مع إدراج العقارات التشغيلية والمساكن والتعرض غير المباشر، يُرجَّح أن تتراوح نسبة العقارات بين 25% و40%؛ ولا ينشر أي من الاستطلاعات المذكورة هنا هذا الرقم، وينبغي قراءته كتقدير. ويفيد تقرير Capgemini's World Wealth Report 2025، الذي استطلع آراء 6,472 من الأثرياء وضمنهم 5,473 من الجيل التالي منهم، بأن 88% من المستشارين يلاحظون اهتمامًا أكبر بالأصول البديلة لدى مستثمري الجيل التالي مقارنة بجيل طفرة المواليد. والرقمان، 11% وتقدير 25% إلى 40%، لا يتعارضان؛ فهما يصفان نطاقين مختلفين. واستشهاد أحدهما بديلًا عن الآخر باعتباره تخصيصًا من إجمالي الثروة هو قراءة خاطئة للمصدر.

مستوى النوايا متباين، لا متفائل بشكل موحّد. يشير تقرير UBS 2025 إلى تردد أكبر تجاه العقارات: فعلى مدى السنوات الخمس المقبلة، يتوقع 29% من مكاتب العائلات زيادة كبيرة أو معتدلة في تخصيصها العقاري، بينما يتوقع 19% انخفاضًا، وقد خططت مكاتب العائلات التي غيّرت تخصيصها في 2025 لإعادة نسبة العقارات إلى مستواها في 2023 البالغ 10%. ويسجّل تقرير Goldman Sachs 2025 ارتفاعًا طفيفًا في العقارات الخاصة والبنية التحتية إلى 11% من 9% في 2023. والتفاوت الإقليمي واسع: ففي تقرير UBS 2025، احتفظت مكاتب العائلات الأمريكية بـ18% من محافظها في العقارات عام 2024، مقابل 4% لدى مكاتب العائلات في جنوب شرق آسيا.

إحصاء المكاتب العائلية، بالشكل الصحيح#

عدد مكاتب العائلات نفسه مثار جدل، والمنهجية المتبعة في إحصائه مهمة. ففي رد برلماني مكتوب بتاريخ 5 فبراير 2025، ذكر رئيس هيئة النقد في سنغافورة (MAS)، غان كيم يونغ، أن عدد المكاتب العائلية الفردية الحائزة على حوافز ضريبية بموجب المادتين 13O و13U ارتفع من 400 في نهاية 2020 إلى أكثر من 2,000 في نهاية 2024؛ وجاء رد لاحق بتاريخ 5 أغسطس 2026 ليضع الرقم عند أكثر من 2,000 حتى نهاية ديسمبر 2025. وهذا إحصاء تنظيمي مستمد من قرارات رسمية بمنح الحوافز، ومرفق ببيانات توظيف: إذ أفادت الهيئة بأن تلك الكيانات وظّفت نحو 2,200 شخص محلي في 2024. وهو من بين الأرقام الأكثر وضوحًا للمقارنة في المشهد العالمي لمكاتب العائلات.

رقم مركز دبي المالي العالمي (DIFC) مختلف من حيث المفهوم. ففي نتائجه لعام 2024، المنشورة في 18 فبراير 2025، ذكر مركز دبي المالي العالمي أن أبرز 120 عائلة وفردًا ثريًا في مجتمعه يديرون أكثر من 1.2 تريليون دولار من الثروات، وأن عدد كيانات الأوقاف ارتفع إلى 671، بزيادة 51%. وتشير نتائجه لعام 2025، المنشورة في 5 فبراير 2026، إلى 1,115 كيان أوقاف، بزيادة 66% على أساس سنوي، و1,289 كيانًا مرتبطًا بالعائلات، بزيادة 61%. والقراءة الأمينة هي أن مبلغ الـ1.2 تريليون دولار هو ثروة مُدارة عالميًا من قبل عائلات لها حضور في المركز، وليس أصولًا مُدارة خاضعة للتنظيم ومسجّلة داخل المركز نفسه. ولا ينبغي جمعه مع، أو مقارنته بـ، الأصول المُدارة الخاضعة للتنظيم لدى أي كيان محدد تابع للمركز. والمركز منصة إقامة وتشغيل ذات وزن مادي متنامٍ؛ ويستوجب الرقم الإجمالي هذا التحفظ.

ورقم سوق أبوظبي العالمي (ADGM) مختلف مرة أخرى. إذ أفاد سوق أبوظبي العالمي بوجود 11,128 ترخيصًا نشطًا في نهاية النصف الأول من 2025، منها 308 شركات مالية و2,664 شركة غير مالية ضمن إجمالي 2,972 كيانًا تشغيليًا. ونمت الأصول المُدارة في المنصات الخاضعة للتنظيم بنسبة 42% على أساس سنوي. والرقم 11,128 هو عدد التراخيص للمركز المالي الدولي بأكمله، لا عدد مكاتب العائلات. ولا يُصدر سوق أبوظبي العالمي عددًا لمكاتب العائلات في هذا الإفصاح، لذا فإن الاستشهادات التي تُعامل الرقم كتعداد لمكاتب العائلات تبالغ في تقدير الواقع الفعلي.

والرقم الإيطالي يحمل تحفظه المنهجي الخاص. فقد حدد مرصد Osservatorio Family Office التابع لكلية إدارة الأعمال في بوليتكنيكو دي ميلانو، والمقدَّم في 24 سبتمبر 2025، وجود 244 كيانًا لمكاتب العائلات عاملة في إيطاليا حتى 1 يونيو 2025، بزيادة 10.4% على أساس سنوي. ومن أصل هذه الكيانات الـ244، 126 مكتبًا عائليًا فرديًا، و96 مكتبًا عائليًا متعدد العائلات، و22 كيانًا ذا أصل مصرفي. والتركز الجغرافي لافت: إذ توجد 90% من المكاتب العائلية الفردية في شمال إيطاليا، منها 61 مكتبًا (48%) في لومبارديا، تليها فينيتو (17) وبيدمونت (12) وإميليا-رومانيا (9)؛ كما توجد 58 من أصل 96 مكتبًا متعدد العائلات (60%) في لومبارديا. ولا تتضمن الملخصات العامة للمرصد رقمًا موحدًا للأصول المُدارة. وهذا تعداد بحثي، لا إحصاء تنظيمي بالمعنى السنغافوري، وينبغي الاستشهاد به مع هذا التحفظ.

الإحصاء المنظم رقابيا، وتقدير الثروة المجتمعية، وعدد التراخيص، والتعداد الذاتي التوصيف، أربعة أشياء مختلفة. وهي تُخلط بينها بشكل روتيني، وينبغي ألا يحدث ذلك. والقراءة الأمينة للولايات القضائية الأربع جنبا إلى جنب هي أن سنغافورة تقدم فئة سكانية منظمة رقابيا وقابلة للقياس، ومركز دبي المالي العالمي يقدم جاذبية إقامة وتشغيل توسعت بشكل ملموس، وسوق أبوظبي العالمي يقدم منصة تشغيل سريعة النمو، وإيطاليا تقدم طبقة محلية من المكاتب العائلية تزداد أهميتها بالنسبة لرأس المال الوارد من كبار الأثرياء الأوروبيين. والبيانات لا تقول الشيء نفسه عن كل واحدة منها، لأنها لا تقيس الشيء نفسه.

لماذا العقارات، من الناحية الهيكلية#

نادرا ما تكون حجة الاستثمار العقاري داخل محفظة المكتب العائلي حجة دورية. فهي ترتكز على أربع خصائص ملموسة لهذه الفئة من الأصول، تقاربها تخصيصات أخرى لكن لا تكررها. فالعقار أصل ملموس، وهذا مهم لفئة من المستثمرين تُتخذ قراراتهم الاستثمارية على أفق يمتد عبر أجيال متعددة، ومساءلتهم تكون أمام الورثة وليس أمام لجنة استثمار ربع سنوية. وهو، في الولايات القضائية المناسبة، أداة تحوط تضخمي ذات طابع آلي: فتكلفة الإحلال ترتفع مع المستوى العام للأسعار، وفي الأسواق ذات القيود الملزمة على العرض يعاد تسعير تدفق الدخل تبعا لذلك. وهو أداة للانتقال بين الأجيال بهيكل ضريبي وقانوني يظل، رغم تزايد الشفافية، متمايزا عن الأصول المالية. وهو فئة الأصول الأكثر ارتباطا مباشرا بالهوية والمكان والذاكرة العائلية، وهذه ليست حجة مالية بل هي الحجة التي يقدمها أصحاب الثروة لأنفسهم عمليا.

الحجة البنيوية ترتكز على الندرة، لا على الزخم. سجّل مؤشر Knight Frank's PIRI 100 (Prime International Residential Index 2026) نموًا عالميًا في العقارات الفاخرة بنسبة 3.2% في 2025، متفوقًا على السوق التقليدي للعام الثاني على التوالي. لكن هذا الرقم الإجمالي يخفي انقسامًا حادًا: تصدرت طوكيو بنمو 58.5%+، وارتفعت دبي 25.1%، وبحيرة كومو 6.5%، بينما ارتفعت ميلانو ارتفاعًا طفيفًا، وتراجعت العقارات الفاخرة في لندن بنسبة 4.7%. والمواقع التي يُقيَّد فيها العرض بموجب قانون أو دستور تتصرف بشكل مختلف عن المواقع التي يُقيَّد فيها العرض ببرنامج مطوّر رئيسي. وتخصيص مكاتب العائلات للعقارات، حين يكون صادقًا، هو تخصيص لهذا التفاوت البنيوي. وتُفصَّل الآليات في مقالنا المكمل، الندرة كحماية للقيمة.

ويعزز الانتقال بين الأجيال الطلب الأساسي. تتوقع Cerulli Associates أن يُنقَل 124 تريليون دولار من الثروات في الولايات المتحدة حتى 2048، بمتوسط بسيط يبلغ نحو 5 تريليونات دولار سنويًا، على أن يأتي 62 تريليون دولار منها من أسر مصنّفة حاليًا ضمن فئة الأثرياء أو الأثرياء فائقي الثراء. ويقدّر تقرير UBS Billionaire Ambitions Report 2025، بشكل منفصل، أن المليارديرات سينقلون نحو 6.9 تريليونات دولار عالميًا بحلول 2040، منها 5.9 تريليونات دولار على الأقل إلى أبنائهم. وبالنسبة للعقارات تحديدًا، فإن الدلالة هي أن الطلب لا يتوقف على لحظة ديموغرافية واحدة، بل هو تدفق بنيوي يمتد على مدى عقدين، إذ تتحول كل شريحة منه إلى مشتريات عقارية موزعة بين نطاقات الإقامة والاستثمار والتشغيل.

أطروحة تعدد الولايات القضائية على المستوى التشغيلي#

أقل نقطة بيانات استشهادا في دورة 2025 هي نقطة تشغيلية، لا تخصيصية. يسجل مقياس KPMG لمكافآت المكاتب العائلية العالمية 2025 أن 44 بالمئة من المكاتب العائلية تعمل الآن من موقعين أو أكثر، مقابل 30 بالمئة في 2023. وهذه زيادة نسبية قدرها 47 بالمئة خلال عامين. وهي، من الناحية الهيكلية، نقطة البيانات التي تؤكد أطروحة تعدد الولايات القضائية على المستوى التشغيلي: فالعائلات لا تكتفي بتنويع محافظها عبر الجغرافيا، بل تدير مكاتبها العائلية عبر الجغرافيا أيضا. ومركز تسجيل الثروة ومركز الإقامة ومركز التشغيل وظائف ثلاث متمايزة، والفئة التي تصمم منصتها حول هذا التمايز قد توسعت بشكل ملموس.

خريطة تسجيل الثروات العابرة للحدود تتحرك أيضًا. سجّل تقرير Boston Consulting Group's Global Wealth Report 2026، المنشور في 27 مايو 2026، تخطي هونغ كونغ لسويسرا لأول مرة كأكبر مركز لتسجيل الثروات العابرة للحدود، إذ ارتفعت الثروات العابرة للحدود المسجّلة في هونغ كونغ بنسبة 10.7% في 2025 لتبلغ 2.9 تريليون دولار، بينما ظلت سويسرا عند مستوى مماثل تقريبًا. والرقمان لا يستندان إلى الفئة نفسها: إذ يأتي 59% من الثروات العابرة للحدود في هونغ كونغ من الصين القارية. ويحتفظ مركز الإمارات لتسجيل الثروات بنحو 0.7 تريليون دولار، بعد أن ارتفعت الثروات العابرة للحدود بنسبة 11.1% في 2025. وبالنسبة لمكاتب العائلات، فإن الدلالة هي أن قرار مكان التسجيل لم يعد خيارًا افتراضيًا يذهب تلقائيًا إلى جنيف أو زيورخ أو لندن، بل أصبح اختيارًا فعليًا من بين قائمة أوسع، يُتخذ بناءً على قراءة صريحة لوظائف التسجيل والإقامة والتشغيل لكل عائلة على حدة.

وتقع العقارات ضمن هذه الخريطة باعتبارها الوظيفة الأقل قابلية للفصل عن الإقامة. فالعائلة التي تسجّل ثروتها في هونغ كونغ، وتقيم في إيطاليا بموجب نظام الضريبة الثابتة 24-bis، وتدير مكتب عائلة انطلاقًا من ميلانو أو كومو، تحتفظ بمعظم عقاراتها الفاخرة في ولاية الإقامة نفسها، لأن الإقامة والعقار هما الوظيفتان الأكثر تفاعلًا مباشرًا مع الحياة اليومية. ويقع تخصيص الـ11% ضمن المحفظة الاستثمارية؛ أما نطاق الـ25% إلى 40% من إجمالي صافي الثروة، وهو افتراض Victaura Research، فيضيف العقارات التشغيلية للشركة العائلية الأساسية والمساكن الموزعة عبر المنصة بأكملها. وخريطة المحفظة وخريطة المنصة ليستا الخريطة نفسها، والخلط بينهما خطأ تحليلي متكرر.

من الاستثمار الأساسي (Core) إلى القيمة المضافة (Value-Add): حيث يصبح التنفيذ هو العائد#

ومع تعمّق التخصيصات، يتحول مسار النقاش. فالشريحة الأولى من التخصيص العقاري تكون عادةً من نوع أساسي (core): مستقرة، مُدرّة للدخل، ومألوفة جغرافيًا، وبحجم يقتصر على عقار واحد أو محفظة صغيرة. أما التخصيص الأعمق فيتجه نحو استراتيجية القيمة المضافة (value-add) والتطوير الانتقائي، حيث تكون القدرة التنفيذية، لا رأس المال وحده، هي المحرك الأساسي للنتائج. وجهة نظر Victaura Research: تحويل الأرض المقيّدة إلى منتج نهائي ومتوافق وقابل للتسليم هو الموضع الذي تتحقق فيه قيمة الموقع النادر، وهذا التحويل ليس موقفًا سلبيًا، بل انضباط تشغيلي.

والحجة المؤسسية هي التنفيذ في مواجهة القيد. فالموقع النادر لا يصبح أصلًا نادرًا إلا حين يُسلَّم كمنتج نهائي ونادر. وهذا صحيح في بحيرة كومو، حيث تفرض مدونة إيطاليا للتراث الثقافي والمشهد الطبيعي (المرسوم التشريعي 42/2004، المادة 142، الفقرة 1، البند ب) نطاقًا لحماية المشهد الطبيعي بعمق 300 متر من خط الساحل، ما يجعل عرض المنتجات الجديدة المطلة على البحيرة مقيّدًا بنيويًا بموجب القانون. وهو صحيح في زنجبار، حيث تكون جميع الأراضي ملكًا عامًا، ولا تتوفر الملكية الحرة للمستثمرين الأجانب، وتقتصر الحيازة الإيجارية على حد أقصى 99 عامًا بموجب قانون حيازة الأراضي لعام 1992، وتُعتمد المشاريع عبر هيئة زنجبار لتشجيع الاستثمار. وهو صحيح في جيلي إير، حيث يحصر قانون الزراعة الأساسي لعام 1960 (القانون رقم 5 لعام 1960، المادتان 21 و26) ملكية Hak Milik الحرة بالمواطنين الإندونيسيين، ويحظرها على الأجانب. وهو صحيح في جزيرة مرجان في رأس الخيمة، حيث يتحكم المطوّر الرئيسي في العرض ضمن ممر منتجع وين المتكامل. القيد هو الأصل. والتنفيذ هو العائد.

وهذه هي قاعدة المستثمرين التي يخاطبها هذا التحليل. المؤسسات ومكاتب العائلات والمخصصون من رأس المال الخاص الباحثون عن التعرض للعقارات النادرة، القادرون على مساءلة المشغّلين استنادًا إلى الافتراضات المنشورة والقيود الموثقة. ويرد التحليل التفصيلي لكل سوق على حدة في الندرة كحماية للقيمة، مع الخريطة الأوسع للثروات العابرة للحدود في ملفنا لعام 2026، إلى أين تتحرك ثروة العالم.

طبقة الحوكمة البيئية والاجتماعية (ESG)، بقراءة أمينة#

تستحق مسألة الاستدامة معالجة صريحة، لأن الخطاب العام والسلوك الفعلي قد تباعدا. وجد استطلاع Wharton Family Office Survey 2024 أن نحو 35% من المستجيبين قاموا بالفعل أو يخططون للقيام باستثمارات بيئية واجتماعية وحوكمية (ESG). ووجد بحث نشرته جامعة ستانفورد في يناير 2025 أن دعم مستثمري التجزئة الشباب في الولايات المتحدة لمعايير ESG تراجع بشكل حاد: إذ انخفضت نسبة مستثمري جيلي الألفية وZ الذين اعتبروا أن من الأهمية بمكان أن يؤثر مديرو الصناديق على الأولويات البيئية للشركات من 44% في 2022 إلى 11% في 2024. ووجد استطلاع BNP Paribas ESG Survey 2025، الذي شمل 420 مستثمرًا مؤسسيًا، أن 87% منهم أفادوا بأن أهدافهم في مجال ESG والاستدامة لم تتغير، وأن ما يقارب نصف هؤلاء أصبحوا أقل جهرًا بالحديث عن عمليتهم وإنجازاتهم، وهي ظاهرة أطلقت عليها الصحافة المتخصصة اسم greenhushing (التكتم الأخضر).

وبالنسبة للعقارات تحديدًا، فإن الإطار الأمين هو إطار تشغيلي لا أيديولوجي. فالمحركات التي تشكّل تقييم الجدارة الائتمانية للعقارات طويلة الأمد في 2026 (التعرض المناخي، أمن المياه، الأداء في استهلاك الطاقة، الكربون المتجسد، المسار التنظيمي) قائمة سواء وُسم التخصيص بـESG أم لم يُوسم. وبالنسبة لأسواق المنتجعات الساحلية مثل الساحل الشرقي لجزيرة أونغوجا، يمثل ارتفاع منسوب سطح البحر وتآكل الشواطئ مدخلات على مستوى الموقع نفسه. ولا شيء من هذا يُبطل أطروحة الوجهة بالنسبة لأسواق المنتجعات. لكنه يعني أن اختيار الأصل على مستوى القطعة الأرضية، والانضباط في مسافات الارتداد، وخفة البصمة التشغيلية، ليست خيارات اختيارية، بل متطلبات لتقييم الجدارة الائتمانية. ومكتب العائلة الذي يسعّر هذه المدخلات باعتبارها تقييمًا للمخاطر المادية، لا كسمة تسويقية لـESG، يصل إلى الإجابة نفسها بوضوح مؤسسي أكبر.

الندرة في عالم شفاف#

وإعادة ضبط الشفافية هي الخلفية البنيوية لكل ما سبق. فقد أعادت ثمانية عشر شهرًا من التشريعات ترتيب خريطة الثروات العابرة للحدود. فقد ألغت المملكة المتحدة في 6 أبريل 2025 نظام «غير المقيمين ضريبيًا» الذي دام 226 عامًا. وبدأ تطبيق توجيه DAC8 الأوروبي وإطار OECD لإعداد تقارير الأصول المشفرة (CARF) في 1 يناير 2026؛ وحتى 14 سبتمبر 2026، كانت 46 ولاية قضائية ملتزمة بأول عمليات تبادل بموجب CARF بحلول 2027، و77 ولاية إجمالًا بحلول 2029 (المنتدى العالمي لمنظمة التعاون الاقتصادي والتنمية). وألغت إسبانيا برنامج التأشيرة الذهبية بموجب القانون العضوي 1/2025 في أبريل 2025. وأبطلت محكمة العدل الأوروبية برنامج الجنسية مقابل الاستثمار في مالطا في القضية C-181/23 بتاريخ 29 أبريل 2025. افتراض Victaura Research: نموذج الخصوصية القائم على الغموض له أفق زمني محدود، وسيغلق بنيويًا بحلول عام 2028 تقريبًا.

وما يعنيه هذا بالنسبة لتخصيص مكاتب العائلات العقاري. حين يُزال الغموض كميزة بنيوية، تبقى المزايا التي لا يمكن اصطناعها. والندرة، الجغرافية والقانونية والدستورية، تصمد أمام الشفافية. أما الندرة التسويقية فلا تصمد. فنطاق حماية المشهد الطبيعي البالغ 300 متر في بحيرة كومو يظل 300 متر سواء أُبلِغ عن المشتري وفق معيار الإبلاغ المشترك (CRS) لمنظمة التعاون الاقتصادي والتنمية أم لا. وملكية Hak Milik في إندونيسيا محصورة بالمواطنين بموجب القانون، لا بموجب سياسة قابلة للنقض عبر معاهدة. والحيازة الإيجارية في زنجبار قانونية بطبيعتها. ومكتب العائلة الذي يصمم تخصيصه العقاري استنادًا إلى الندرة البنيوية لا التسويقية، يحمل تخصيصًا يصمد أمام إعادة ضبط الشفافية، وتعديل الأنظمة الضريبية، وحدث يقتصر على ولاية قضائية واحدة.

وسردية الهجرة تستدعي تحفظها الخاص. توقّع تقرير Henley & Partners Private Wealth Migration Report 2025، المنشور في 24 يونيو 2025، انتقال 142,000 مليونير عبر الحدود في 2025، وصافي تدفق خارج من المملكة المتحدة قدره 16,500 شخص. ووثّق دان نايدل (Tax Policy Associates، 27 يوليو 2025) خللًا إحصائيًا في بيانات New World Wealth الأساسية قدّره بنحو واحد من كل 240,000. وفي أغسطس 2025 أعلنت Henley عن مراجعة وتدقيق مستقلين لمنهجية وبيانات New World Wealth دون الإفصاح عن اسم الجهة المراجِعة، واستبدل تقريرها لعام 2026، المنشور في 16 يونيو 2026، تقديرات هجرة المليونيرات بإطار عمل جديد أسمته Global Wealth Mobility Framework. وتتعامل Victaura Research مع بيانات Henley باعتبارها مؤشرًا اتجاهيًا فقط. أما بالنسبة للمخصص، فالخلاصة عملية: عرض محدود من المنتج الفاخر الجاهز، وقاعدة طلب دولية، وبيئة تنظيمية تقيّد سرعة توسع العرض. ومحرك القيمة هو التنفيذ في مواجهة القيد، لا الرقم الإجمالي لأي تقرير هجرة بعينه.

ماذا يعني هذا بالنسبة للمخصص#

بالنسبة لمكتب العائلة أو المستشار الرئيسي، تنبع الآثار العملية من هذا التمييز بين المفاهيم. أولًا، تخصيص الـ11% هو نقطة انطلاق لا سقف نهائي. فعلى أساس إجمالي صافي الثروة، بما يشمل العقارات التشغيلية والمساكن والأدوات غير المباشرة، تفترض Victaura Research أن تعرض الأثرياء الأوروبيين فائقي الثراء أعلى بكثير من ذلك بالفعل؛ وينبغي تصميم المنصة استنادًا إلى النطاق المحمول فعليًا، لا النطاق الذي يصفه الرقم الإجمالي. ثانيًا، ترى Victaura Research أن المواقع ذات الندرة البنيوية تتصرف بشكل مختلف عن السوق الأوسع. والمخصص الذي يسعّر بحيرة كومو ونونغوي وجيلي إير وجزيرة مرجان بوصفها أربع قواعد تنظيمية مختلفة، وأربعة آفاق مناخية مختلفة، وأربعة ملامح مختلفة للمشتري، يحمل محفظة متنوعة بحسب نوع القيد، لا بحسب الجغرافيا وحدها.

ثالثًا، المشغّل هو الشريك المؤسسي الذي يوثّق ما يستطيع تسليمه ويفصح عمّا لا يستطيعه. وترى Victaura Research أن نظامًا أكثر شفافية يرفع، بالنسبة لأي مخصص، من قيمة المشغّلين الذين ينشرون افتراضاتهم، ويعلنون تضارب مصالحهم، ويفصحون عن قيود الأسواق التي يعملون فيها. رابعًا، قرار المنصة ليس قرارًا واحدًا. فالتسجيل والإقامة والتشغيل وظائف ثلاث منفصلة، وقد توسعت نسبة مكاتب العائلات التي تصمم منصتها حول هذا التمييز من 30% في 2023 إلى 44% في 2025. وتقع العقارات ضمن هذه الخريطة باعتبارها الوظيفة الأقل قابلية للفصل عن الإقامة؛ وينبغي أن يُحدَّد حجم التخصيص وفقًا للمكان الذي تقيم فيه العائلة فعليًا، لا وفقًا للمكان الذي يوحي الرقم الإجمالي بأنها ينبغي أن تقيم فيه.

إفصاح عن المصلحة المباشرة (Skin in the game). تطوّر Victaura، عبر شركتها الأم Greystone B.V. (هولندا)، مشاريع على بحيرة كومو (إيطاليا)، وفي نونغوي بزنجبار (تنزانيا)، وفي جزيرة جيلي إير وفي أولواتو ببالي (إندونيسيا)، وتحتفظ باستثمار رأسمالي على المخطط (off-plan) في جزيرة المرجان برأس الخيمة (الإمارات العربية المتحدة). وينبغي للقراء افتراض أن التعليقات قد تتأثر بهذه المراكز أو تعود بالنفع عليها. يُصنَّف هذا المستند كمادة تسويقية بموجب المادة 24(3) من MiFID II. وهو ليس نصيحة استثمارية.

تصويبات، 27 سبتمبر 2026#

ما كان يقوله المقال وما يقوله الآن. وصفت النسخة المنشورة رقم الـ11% للعقارات بأنه وسيط (median) مشترك بين UBS وGoldman Sachs وCampden؛ وتنص النسخة الحالية على أنه متوسط (average) في تقرير UBS Global Family Office Report 2025 (تخصيص 2024)، وتخصيص مجمّع للعقارات الخاصة والبنية التحتية في تقرير Goldman Sachs Family Office Investment Insights 2025، وأن تقرير Campden Wealth وRBC يورد نسبة 29% للأسواق الخاصة دون رقم منفصل للعقارات. أما نطاق تعرض إجمالي صافي الثروة البالغ 25% إلى 40%، وهو نقطة محورية في المقالة، فقد قُدّم على أنه نطاق مُلاحَظ؛ ولا ينشره أي مصدر، وقد أُدرِج الآن في كل موضع باعتباره افتراضًا من Victaura Research. وذكرت النسخة المنشورة أن مكاتب العائلات لدى UBS تعتزم زيادة تعرضها للعقارات؛ بينما يفيد تقرير UBS بأن 29% يتوقعون زيادة و19% يتوقعون انخفاضًا على مدى خمس سنوات، مع خطة للعودة إلى 10% في 2025. واستُبدلت جملة Capgemini بشأن تفضيل الجيل التالي للأصول العينية بما يذكره التقرير فعليًا حول الأصول البديلة. إيطاليا: أوردت النسخة المنشورة تاريخ يوليو 2025، وأصولًا مُدارة بقيمة 1,015 مليار يورو، و148 كيانًا في لومبارديا؛ في حين أن بيانات Politecnico di Milano، كما نقلتها MondoInstitutional، مؤرخة في 1 يونيو 2025، ولا تتضمن رقمًا للأصول المُدارة في الملخصات العامة، وتضع 61 مكتبًا عائليًا فرديًا و58 مكتبًا متعدد العائلات في لومبارديا. وأُرِّخت أرقام مركز دبي المالي العالمي بنتائج 2024 وحُدِّثت بنتائج 2025 (1,115 كيان أوقاف، 1,289 كيانًا مرتبطًا بالعائلات). Knight Frank: تراجعت العقارات الفاخرة في لندن بنسبة 4.7% في 2025، لا 2.2%، وارتفعت ميلانو ارتفاعًا طفيفًا بدلًا من ارتفاعها بنسبة 0.4%. BCG: تبلغ كل من هونغ كونغ وسويسرا نحو 2.9 تريليون دولار، لا 2.95 و2.94 تريليون دولار، وتبلغ الإمارات نحو 0.7 تريليون دولار، لا 721 مليار دولار. ورقم Cerulli البالغ 124 تريليون دولار هو تقدير خاص بالولايات المتحدة، منه 62 تريليون دولار من الأسر الثرية وفائقة الثراء، ليحل محل رقم غير موثّق بين 25 و35 تريليون دولار؛ ورقم UBS البالغ 6.9 تريليونات دولار هو إجمالي ما يُتوقع أن ينقله المليارديرات بحلول 2040. وحُذفت أرقام Wharton البالغة 30% و60% لـESG، ورقم ارتفاع منسوب سطح البحر في غرب المحيط الهندي، ومعدل تآكل الشواطئ في أونغوجا، وإعادة صياغة عبارة Deloitte Private، وبيان UBS بشأن الاستثمار المشترك، وتقدير التدفق الخارج من المملكة المتحدة البالغ بين 1,800 و3,800، لأنه لا يوجد مصدر يدعم أيًا منها. وبدأ تطبيق CARF وDAC8 في 1 يناير 2026 لكنه لم يدخل حيز التنفيذ في 76 ولاية قضائية في ذلك التاريخ؛ إذ تُدرج منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية 46 ولاية قضائية لأول عمليات تبادل بحلول 2027، و77 ولاية إجمالًا. وملكية Hak Milik محصورة بالمواطنين بموجب قانون الزراعة الأساسي لعام 1960، لا بموجب الدستور، وتستند الحيازة الإيجارية في زنجبار إلى قانون حيازة الأراضي لعام 1992. وتسجل فقرة Henley الآن إعلان المراجعة في أغسطس 2025 وتقرير يونيو 2026 الذي أسقط تقديرات الهجرة. وصُححت عدة روابط مرجعية.

نقّحت مراجعة ثانية في اليوم نفسه بعض التصويبات أعلاه وصححت نقاطًا إضافية. فقد أرّخت المقالة مبلغ الـ1.2 تريليون دولار الذي تديره أبرز 120 عائلة في مجتمع مركز دبي المالي العالمي إلى نهاية 2025 في الخلاصات الرئيسية، وبشكل غامض في جدول المحاور؛ في حين أن الرقم مستمد من نتائج المركز لعام 2024 المنشورة في 18 فبراير 2025، وقد أصبح كلا الموضعين ينصان على ذلك الآن، بينما ظل رقم الـ1,115 كيان أوقاف مؤرخًا بنتائج 2025 الصادرة في 5 فبراير 2026. وذكرت المقالة أن تقرير UBS Global Family Office Report 2025 أظهر ترددًا أكبر تجاه العقارات مقارنة بفئات الأصول الأخرى؛ في حين ينص التقرير على وجود تردد أكبر تجاه العقارات تحديدًا، إذ يتوقع 29% من مكاتب العائلات زيادة و19% انخفاضًا، وأصبحت الجملة الآن تتبع تلك الصياغة. وأُضيفت إلى المراجع صفحة Knight Frank التي تفيد بأن ميلانو ارتفعت ارتفاعًا طفيفًا في 2025.