吉利艾岛：巴厘岛之外的稀缺替代地

修订说明#

本文于2026年9月27日进行了更正。对文中数据和来源归属与所引用出处的核对发现了错误，现已在正文中予以更正。完整的更正清单，包括文章原来的表述与现在的表述，见文末的更正部分。

本文于2026年9月29日进行了更正。 此前发布的版本对Victaura在吉利艾尔岛项目的描述超出了该项目公开页面的内容。文末的披露现以Victaura的公开项目页面为准。

本文于2026年10月14日进行了更正。 来源中指向《第18/2021号政府条例》的链接此前打开的是另一项条例，即《第12/2021号政府条例》，现已改为打开《第18/2021号政府条例》。

巴厘岛基准#

这个提问方式在被回答之前就已经错了。「下一个巴厘岛」是过去十年里无数期房宣传册惯用的标题，而这个标题误读了两个市场的结构。巴厘岛不是一个可以复制的市场。吉利艾尔岛也不是一个可以规模化的市场。把其中一个当作另一个的前奏，只是把一个真实的区别压缩成了一句营销口号。

2024年，巴厘岛国际游客抵达人次约为630万，此前的峰值是2019年的628万（BPS-Statistics Bali Province，巴厘省统计局）。2024年的具体数字为6,333,360人次，较2023年的5,273,258人次同比增长20.1%，也是首次超过2019年6,275,210人次的水平（BPS，detikBali于2025年2月3日报道）。同年，印度尼西亚全国国际游客抵达人次为1390万（BPS-Statistics Indonesia，印尼统计局），巴厘岛约占全国总量的45%（Victaura Research测算）。2026年2月2日公布的2025年全年数据显示，直接抵达巴厘岛的国际游客达6,948,754人次，较2024年增长9.72%（BPS-Statistics Bali Province），全国则为1539万人次，增长10.80%（BPS-Statistics Indonesia）。

巴厘岛的供给一直保持弹性且持续增长。两个已确认的品牌项目说明了这种规模：位于Bukit Pandawa的Mandarin Oriental Bali，计划于2027年落成，将在一块八公顷的地块上建造68栋别墅，其上方是一座拥有110间套房和别墅的度假村。Anantara Ubud于2024年10月开业，共85间客房，另设15套独立分层的品牌住宅，沿林间河谷逐级而下。在PROPERTIA于2026年3月收集的16,316条在售房源样本中（其中11,751栋别墅附有价格数据），挂牌价中位数为：Canggu租赁权（25年及以上）33.3万美元、永久产权47.1万美元；Berawa分别为35万美元和45万美元；Seminyak分别为37.3万美元和61.7万美元；Uluwatu分别为26.9万美元和47.3万美元。这些是挂牌价，而非成交价。

巴厘岛是一个成熟、供给具有弹性的市场。它足够大，能够容纳品牌化的开发规模；足够深，能够支撑活跃的二手交易；也足够暴露，以至于岛屿南部的进一步扩张会压缩宣传册所承诺的那种稀缺性。2026年进入巴厘岛市场的买家，进入的是一个按需求定价的市场。进入吉利艾尔岛市场的买家，进入的则是一个在结构上按供给缺失定价的市场。

吉利群岛的不同之处#

吉利艾尔岛是龙目岛西北海岸外三座小岛中面积第二大的一座，位于西努沙登加拉省（Nusa Tenggara Barat，NTB）。吉利特拉旺岛是三岛中面积最大、开发程度最高的一座，长期以潜水和派对经济为主。吉利梅诺岛面积最小，被定位为安静的替代选择。吉利艾尔岛是三岛中距龙目岛最近的一座，其面积与市场定位都介于另外两座之间：有常住人口，保留着原有的村落结构，并拥有一层精品住宿业态。

这座岛屿的陆地面积是有限的，这一点与巴厘岛不同。吉利艾尔岛的陆地面积约为175公顷，相比之下吉利特拉旺岛为340公顷，吉利梅诺岛为150公顷（Mongabay Indonesia，2016年10月），其中相当一部分是村落用地、内陆林地或海岸退缩地带。高端地块（即临海或一线之后的滨海地块）只是这一总量中的一小部分。这一高端地块的供给不存在任何切实可行的扩容机制。目前的工作假设是，一旦开发完成，这类地块很少会重新回到市场（Victaura Research假设）。

据省旅游局（Dinas Pariwisata NTB，Lombok Post于2025年1月报道）统计，包含龙目岛在内的西努沙登加拉省（NTB）2024年游客到访量为360万人次。据北龙目县旅游局统计（Suara NTB，2026年1月），包含吉利群岛在内的北龙目县2025年各旅游景点接待游客810,910人次，2024年为618,241人次。目前没有官方统计能够单独分离出巴厘岛游客中继续前往吉利群岛的比例；任何关于这部分外溢客流的估算都属于Victaura Research的假设，而非报告数据。

这是一个精品市场，而不是一个品牌化市场。主导巴厘岛定价的品牌运营商，并不是主导吉利艾尔岛的运营商。在Bukit Pandawa能够容纳68栋Mandarin Oriental别墅的规模，在吉利艾尔岛一个开发周期内就会达到饱和。十到二十个单元、低层、逐地块开发的精品规模，才是这里真正的运作模式。这不是宣传册可以通过设计规避的限制，而是这个地方本身的承载能力。

Hak Milik、Hak Pakai与宪法上限#

印度尼西亚宪法对外国人拥有土地设有限制。1945年宪法第33条第3款规定，土地、水域及自然资源的最终控制权归国家所有，以谋求人民的福祉。具体施行的法律是1960年《土地基本法》(Undang-Undang Pokok Agraria,UUPA)，其第9条、第21条及第26条第2款为具有约束力的条文。Hak Milik是最接近完全永久产权(freehold)的印尼产权形式，依法只保留给印尼公民。非公民不能直接持有Hak Milik。将Hak Milik出售或以其他方式转让给外国人，依法当然无效，该土地将归属国家(UUPA第26条第2款)；旨在达到同样结果的代持(nominee)结构也承担这一风险。

目前认可的外国人准入途径共有四种。第一种是Hak Sewa(租赁权)，一种按约定期限运行的合同性租赁，是最简单的结构。第二种是Hak Pakai(使用权)，这是一种以外国买方本人名义持有的法定权利，若授予在国有土地或Hak Pengelolaan(管理权)土地之上，依30+20+30年的公式，上限为80年；若授予在Hak Milik地块之上，期限最长为30年，可通过重新签立契据续期(2021年第18号政府条例第52条)。第三种是外资企业(Penanaman Modal Asing,PT PMA)，一种印尼法人实体，可依UUPA第36条持有Hak Guna Bangunan(建造权)，该权利可设立在国有土地或Hak Pengelolaan土地之上，也可设立在仍归印尼所有者持有的Hak Milik地块之上。第四种是由印尼籍配偶持有产权，这种方式并不能使外籍配偶获得属于自己的Hak Milik；自宪法法院第69/PUU-XIII/2015号裁决以来，用以保持财产分立的婚姻协议既可以在婚前订立，也可以在婚姻期间订立。对机构买方而言，这种方式很少是实际采用的结构。

*80年的Hak Pakai上限并非可变通的软性限制。2021年第18号政府条例第52条规定了30+20+30年的公式；该上限由条例明确规定，而将Hak Milik保留给公民的规定则见于UUPA第21条。Hak Pakai是外国自然人能够以自己名义在印尼土地上持有的最长期限。对于机构架构而言，标准安排是由PT PMA持有Hak Guna Bangunan。在国有土地或Hak Pengelolaan土地上，期限为30年，可延长20年，并可再续30年，合计80年；在Hak Milik*地块上，期限最长为30年，只能与所有者重新签立契据方可续期(2021年第18号政府条例第37条)。

具体到Gili Air，这一法定上限叠加在物理上限之上。现存的地块在物理上就是稀缺的。而外国买方在这些地块上可获得的产权期限，又受到法定限制。这两重限制相互叠加。今天以合规架构的Hak Pakai或PT PMA持有的Hak Guna Bangunan入场的买方，所持有的资产，其底层地块无法复制，其产权期限也无法超出法定期限延长。这一定价影响是不对称的：稀缺性保护了价值，而产权期限上限则在长期端限制了流动性。

签证框架#

第二居所签证(Second Home Visa)是与以房产为依托的移居计划最相关的途径。该签证由2022年移民总局第IMI-0740.GR.01.01号通函推出，于2022年10月25日启动，并通过eVisa门户网站(evisa.imigrasi.go.id)进行管理，允许外国申请人在提供资金证明后，在印尼居留五年或十年。

核心财务条件是资金要求。2022年通函要求申请人提供至少20亿印尼盾或等值资金的证明，资金须存于申请人或担保人的账户中(约合125,000至130,000美元，Cekindo,2025年8月)。移民总局的推出公告并未设定房产价值门槛；市场评论中提及的50亿印尼盾房产路线，未能在一级文本中得到证实，在依赖该说法之前应先向律师核实。

黄金签证(Golden Visa)项目由2023年第22号法律与人权部长条例设立，于2024年7月25日启动，层级高于第二居所签证。不设立公司的个人投资者，若申请五年期黄金签证，须将35万美元投入政府债券、上市股票或存款等工具；若申请十年期，则须投入70万美元；企业路线则要求五年期2,500万美元或十年期5,000万美元(移民总局)。对于投资逻辑以房产为核心、生活方式为部分时间居住的买方而言，在大多数情况下，第二居所签证已是操作层面上足够的框架。

这一框架之所以重要，是因为居留权与产权是脱钩的。外国买方可以在Gili Air持有Hak Pakai，而无需持有任何印尼居留许可。第二居所签证并非购买房产的前提条件。它是一个并行的框架，使买方能够在资产上投入足够的时间，从而使这笔购买变得合理。产权结构与居留许可这两项决策会一并考虑，但在定价上是分开计算的。

巴厘岛的品牌供应，吉利岛的精品规模#

巴厘岛的品牌住宅项目储备已经达到度假村级别的规模。 位于Bukit Pandawa的Mandarin Oriental Bali计划于2027年在一处占地八公顷的悬崖地块上交付68栋品牌别墅，该项目坐落于一座拥有110间套房及别墅的度假村之上，户型为三至六卧室不等，并配有专属的业主会所。于2024年10月1日开业的Anantara Ubud则提供15套一居室和两居室的品牌住宅，沿一座林木覆盖的山坡层叠而下，毗邻一座拥有85间套房及泳池别墅的度假村。

这对吉利艾尔岛的意义并非品牌模式无法在此实现。而是品牌模式与该岛的承载能力不相匹配。一个拥有68栋别墅的项目会在一个开发周期内就使整个岛屿的高端市场层级达到饱和。在这样一块有限的陆地上，运营上可行的模式是精品规模：十到二十个单元，低层建筑，并与现有村落格局以及环绕群岛的海洋保护区的承载能力相协调。

这一制约因素并非运营方能够通过技术手段规避的。建造超出岛屿承载能力的密度并非价值创造，而是将物理稀缺性转化为运营脆弱性。一个规模与承载能力相匹配的项目，在30年的持有周期内所面临的这种脆弱性会更小。目前的工作假设是，规模过大的项目在交易时会相对于规模适当的项目出现折价(Victaura Research的假设；吉利艾尔岛上尚无交易数据序列对此进行量化)。

气候风险敞口，如实披露#

吉利艾尔岛的气候风险敞口是真实存在的，必须在尽职调查阶段予以披露。环绕三座吉利群岛的Gili Matra海洋保护区，预计将从2026年起每年面临严重的珊瑚白化(由格拉斯哥大学Laurence De Clippele主导的研究，发表于The Conversation,2023年11月22日)。同一模型显示，印度尼西亚将有十二个海洋保护区在2030年前每年遭受严重白化，到2044年这一数字将上升至99个，到2075年左右全部161个保护区都将受到影响。

印度尼西亚研究人员在2009年发布的一份报告预测，龙目岛沿岸海平面到2050年将上升13至35厘米，该预测基于IPCC排放情景特别报告(由Mongabay于2023年2月20日报道)；该预测早于IPCC第六次评估报告(AR6)。这一区间的上限对低洼沿岸地块以及吉利群岛现有的村落基础设施具有重大影响。相应的尽职调查应对措施须落实到地块层面：退缩距离超出法定最低标准、地基高度高于预测的最高水位线、排水能力按模型预测区间的上限设计，以及不依赖大陆持续补给水资源和垃圾处理的轻量化运营模式。

如实而言，气候风险敞口并不会推翻这一目的地的投资论点。但它确实改变了尽职调查中的各项变量。在一个稀缺的沿海市场中，地块层面的资产筛选、退缩距离的严格执行以及运营上的轻量化并非可选项，而是资产长期价值得以维系的前提条件。海洋保护区内的珊瑚修复工作已经在进行：Gili Eco Trust运营着Biorock、珊瑚园艺和珊瑚繁育项目(Gili Eco Trust)。一个项目是否将这类工作纳入其资产规格，则属于买方自身尽职调查的范畴。

运营方的优势#

印度尼西亚的监管框架有利于具备本地运营能力的运营方。设立PT PMA(外商投资公司)需满足投资协调委员会(BKPM)规定的最低资本门槛，并选择与实际经营活动相符的行业分类。在所有权仍归属印尼业主的Hak Milik(完全所有权)地块上设立Hak Guna Bangunan(建筑权)，须通过一份授权契约设立，该契约须在土地契约官员(Pejabat Pembuat Akta Tanah,PPAT)面前签署(2021年第18号政府条例第38条第3款)，并在当地土地局(Badan Pertanahan Nasional,BPN)登记。建筑许可则须通过在线单一提交系统(Online Single Submission)以及当地的Izin Mendirikan Bangunan(在综合法下现已更名为建筑批准，PBG)办理。

这一系列流程中的每一步，都是缺乏本地能力的外国买家可能损失时间、金钱，或两者兼失之处。一个拥有运作良好的PT PMA、稳定的公证关系并熟悉龙目岛及NTB地区治理层级的运营方，能够将这些摩擦成本纳入项目预算之中；而没有本地存在的买家则须直接承担这些成本。

在线单一提交系统已使牌照办理标准化。PT PMA的注册及营业执照均通过一个统一的全国性门户网站(oss.go.id)办理。而执行层面，即在马塔兰或相关龙目岛辖区的BPN办公室实际完成Akta Jual Beli(买卖契约)的交割与登记，仍是一个需要本地在场的实操流程。若买方将这一环节委托给运营方，则应将运营方所赚取的差价计入交易成本。

这对外国买家意味着什么#

进入吉利艾尔岛的决策框架，不在于该市场能否实现规模化。它不会。真正的决策框架在于，买家是更看重这个地方的结构性稀缺性，还是更看重替代选择所具备的更深层流动性。更深层的流动性在巴厘岛，结构性稀缺性在吉利艾尔岛。二者并非彼此替代，而是在一个合理分散配置的印度尼西亚投资组合中相互补充。

选择吉利艾尔岛而非巴厘岛的买家，是在以规模换取约束。这些约束包括：法定约束(UUPA第21条关于Hak Milik的规定，以及2021年第18号政府条例规定的产权年限上限)、物理约束(一座175公顷岛屿的边界)，以及气候约束(预计从2026年起每年发生的严重白化，以及预测到2050年将上升13至35厘米的海平面区间)。每一项约束都是双刃剑：法定产权结构本身可能发生变化，正如2021年第18号政府条例所展示的那样；陆地面积则是新进入者无法扩展的；而在海洋保护区内，珊瑚修复工作虽已展开(Gili Eco Trust)，但白化预计将变为年度性事件。

这一机构投资论点建立在三个可观察的条件之上。第一，供给端存在硬性约束。在吉利艾尔岛，这一约束体现为物理性约束，以及针对外国产权的法定约束；其中法定部分可能因法规调整而改变。第二，存在持久且不断增长的国际需求池。印度尼西亚2025年1539万人次的国际游客入境量，以及巴厘岛695万人次的数据(BPS，印尼中央统计局)印证了这一需求池。NTB(西努沙登加拉省)2024年360万人次的游客到访量(省旅游局数据)印证了区域层面的需求。第三，须有能力将一块稀缺地块转化为完工、合规、可交付产品的运营方。某一运营方是否满足这一条件，属于买方自身尽职调查的范畴；目前尚无公开登记对岛上的运营方进行排名。

这样一条营销口号几乎不言自明，但应予以抵制。吉利艾尔岛不是下一个巴厘岛。这一投资论点也并不要求它成为下一个巴厘岛。这一论点要求吉利艾尔岛保持其本来面目：规模小、受法定约束、面临气候风险敞口、运营要求高，且具有结构性稀缺性。在这座岛屿上，稀缺性是否比规模更能持久地维护价值，是Victaura Research的一项假设；吉利艾尔岛上尚无交易数据序列对此进行量化。

利益关联披露。Victaura通过其母公司Greystone B.V.（荷兰）在科莫湖（意大利）、桑给巴尔的Nungwi（坦桑尼亚）、吉利艾尔岛与巴厘岛乌鲁瓦图（印度尼西亚）开发项目，并在哈伊马角的Al Marjan Island（阿联酋）持有期房（off-plan）资本头寸。读者应当假定，本文评论可能受到上述各项头寸的影响，或可能使其受益。本文件根据MiFID II第24(3)条被归类为营销材料，不构成投资建议。

更正说明，2026年9月27日#

文章原先的表述与现在的表述。 已发布版本称黄金签证（Golden Visa）为35万美元可获十年期，70万美元适用于公司版本；但根据移民总局（Directorate General of Immigration，2024年7月25日）的规定，对于不设立公司的个人而言，35万美元对应五年期，70万美元对应十年期，而公司途径则需要2500万美元或5000万美元。已发布版本将第二家园签证（Second Home Visa）归因于《法律与人权部第22/2022号条例》，称其为五年期、可续期一次，并引用了50亿印尼盾的房产途径；但该签证实际由移民总局2022年第IMI-0740.GR.01.01号通函（Circular IMI-0740.GR.01.01）引入，要求资金证明为20亿印尼盾，可获五年或十年期，原始文本中并未出现房产门槛。已发布版本称，在印尼籍相对方持有的Hak Milik地块上设立的Hak Guna Bangunan期限为30+20+30年；但根据《第18/2021号政府条例》第37条，该结构最长为30年，可通过新契约续期，而80年总期限仅适用于国有土地或Hak Pengelolaan土地。已发布版本称配偶途径已被判例收窄；实际上，宪法法院第69/PUU-XIII/2015号判决（Constitutional Court Decision 69/PUU-XIII/2015）拓宽了该途径。已发布版本将龙目岛13至35厘米的海平面上升预测归入IPCC AR6报告；该数据实际来自基于IPCC SRES情景的2009年报告，见Mongabay 2023年2月的报道。已发布版本给出Canggu和Berawa别墅价格区间为32.1万至48.4万美元，并将每平方米价格归因于PROPERTIA；PROPERTIA公布的是2026年3月的挂牌价中位数，例如Canggu租赁权（leasehold）为33.3万美元，永久产权（freehold）为47.1万美元。已发布版本引用了巴厘岛约200套品牌住宅单元、2025年巴厘岛650万人次的目标、88比12的国内游客占比以及北龙目岛88.9%的增长率，这些数字均无法追溯到出处，现已删除；360万人次的NTB（西努沙登加拉省）数字现已改为归因于该省旅游局而非BPS，北龙目岛的数据现更新为2025年81.091万人次，对比2024年的61.8241万人次（北龙目岛旅游局，North Lombok Tourism Office）。已发布版本将吉利艾尔岛（Gili Air）置于三座岛屿地理位置的中间；实际上它是距龙目岛最近的一座。入境人数数据已更新至2025年：巴厘岛695万人次，印尼全国1539万人次（BPS，2026年2月）。

同日进行的进一步审查完善了上述部分更正内容，并修订了另外几处问题。 文章曾引用《第18/2021号政府条例》第37条，作为在Hak Milik地块上设立Hak Guna Bangunan须由土地契约官员（PPAT，Land Deed Official）出具契约的依据；实际上第37条规定的是该权利的条款，而PPAT契约的要求则来自第38条第3款。文章曾称《第18/2021号政府条例》并未延伸其背后的宪法性规则，并将吉利艾尔岛所受的限制描述为宪法性而非政策性限制；实际上，30+20+30年的上限由《第18/2021号政府条例》第52条设定，而将Hak Milik保留给公民的规定则来自《1960年基本土地法》（UUPA）第21条，因此文本现将两者均描述为法定限制（statutory）。文章曾称吉利马特拉海洋保护区（Gili Matra Marine Protected Area）将从2026年起跨越年度珊瑚白化阈值；据The Conversation（2023年11月22日）报道，格拉斯哥大学Laurence De Clippele主导的研究预测该保护区将从2026年起出现年度严重白化，并预测到2030年印尼将有十二个海洋保护区出现年度严重白化。文章曾称当地社区正在该海洋保护区内推进适应性方案；实际上，吉利生态信托基金（Gili Eco Trust）所描述的是通过Biorock技术、珊瑚园艺和珊瑚繁育进行珊瑚修复，并未提及适应性方案，文本现已如实说明。文章曾将2024年描述为巴厘岛疫情时期复苏周期的正式终点；据detikBali（2025年2月3日）报道的BPS数据显示，2024年入境人数为6,333,360人次，较2023年的5,273,258人次增长20.1%，并超过2019年的6,275,210人次，文本现已给出这些数字。