MaBV: Lehren aus den Bauträger-Insolvenzen

Korrekturhinweis, 14. Oktober 2026#

Dieser Artikel wurde am 14. Oktober 2026 korrigiert. Er stellte das Gesetz Nr. 12 von 2023 von Ras Al Khaimah als zum 6. Oktober 2026 in Kraft befindlich dar. Das Gesetz Nr. 10 von 2026, vom Herrscher am 21. Juli 2026 erlassen, hat es aufgehoben (Lexis Middle East). Der Text sagt das nun; der Wortlaut des neuen Gesetzes wurde für diese Korrektur nicht gelesen. Der Artikel nannte das Gesetz Nr. 12 von 2023 ein Dekret; der von der RAK Municipality veröffentlichte amtliche Text trägt den Titel Law No. (12) of 2023, und der Artikel verwendet nun diese Bezeichnung. Seine Zusammenfassung der Aufhebung legte nahe, dass der Beitrag des Entwicklers von 20 % und der Einbehalt von 5 % mit dem Gesetz von 2023 entfallen seien; laut Al Tamimi & Company (5. Oktober 2026) behält das neue Gesetz beide bei, und der Text sagt das nun mit dieser Quellenangabe. Die Regeln von 2023 zu Treuhändern für Escrow-Konten, Unterkonten, der RERA-Genehmigung von Auszahlungen, dem Einbehalt von 5 % und der Schwelle von 50 % für die Belastung von Einheiten mit Hypotheken waren als Branchenschätzung aus einer Anwaltsanalyse eingestuft, nicht aus dem Gesetzestext gelesen. Alle diese Regeln stehen im amtlichen Text der RAK Municipality, den der Artikel bereits zitierte; der Text liest sie nun dort und stuft sie als Gesetzestext ein. Der Abschnitt zu den Schwächen zählte außerdem die Lesart zu Dubai zu denen, die auf Kommentierung beruhen; der Artikel liest Dubais Gesetz Nr. 8 von 2007 im englischen Text auf dem Dubai Legislation Portal, und dieser Abschnitt sagt das nun.

Was hat die Insolvenzwelle deutscher Projektentwickler an der MaBV getestet?#

Die Welle hat vor allem ein Instrument getestet, und sie hat gezeigt, was eine Regel zur Staffelung von Zahlungen leisten kann und was nicht. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist die deutsche Verordnung, die regelt, wann ein Bauträger Geld von einem Käufer annehmen darf, bevor das Gebäude existiert. Ihr § 3 setzt vier Voraussetzungen und einen Zahlungsplan. Ihr Zweck ist eng gefasst. Sie bestimmt, wie viel der Käufer in jeder Phase des Baus bezahlt hat. Sie bestimmt nicht, ob der Bauträger fertigstellt.

Ein deutscher Investor, der im Ausland kauft, trägt dieses Instrument im Kopf, ob die Verordnung nun beim Namen genannt wird oder nicht. Seit 2023 hat der deutsche Markt eine große Zahl von Entwicklerausfällen hervorgebracht. Der Investor hat im Inland gesehen, was mit einem Käufer geschieht, wenn ein Projektträger ausfällt. Die Verordnung gab deutschen Käufern einen messbaren Boden. Wenige Off-Plan-Märkte bieten einen vergleichbaren Boden in einem einzigen Dokument, und der Vergleich ist der nützliche Teil.

Diese Analyse nutzt die MaBV als Maßstab, nicht als Prahlerei. Die deutsche Regel ist keine Garantie für Ergebnisse, und die Welle ist der Beleg dafür. Die Frage für den Allokator lautet, welche Prüfsteine der Verordnung ein ausländisches Regime besteht, an welchen es scheitert und welche es gar nicht stellt. Die Antwort unterscheidet sich je nach Markt und Datum. Wo sich ein Regime noch bewegt, ist die Lesart datiert.

Die Evidenzbasis hat Grenzen, und sie stehen an erster Stelle. Insolvenzzahlen sind gemessen. Verluste der Käufer sind es nicht. Wir haben keinen veröffentlichten Datensatz gefunden, der zählt, wie viele deutsche Käufer beim Ausfall eines Bauträgers Geld verloren haben oder wie viel. Alles Folgende zur Schutzwirkung der MaBV ist daher aus dem Wortlaut der Regeln und aus notarieller Kommentierung abgeleitet und als indikativ eingestuft.

Wie viele deutsche Projektentwickler sind nach 2023 ausgefallen, und wie verlässlich ist die Zählung?#

Die gemessene Zahl liegt auf der Entwicklerseite unter ihrem Stand von Anfang 2024, und der Schaden ist weiter nach unten gewandert. Falkensteg, eine Beratung für Restrukturierung, zählte im Q1 2026 554 Insolvenzen in der deutschen Immobilienwirtschaft, über alle Umsatzklassen hinweg. Das sind 13,5 Prozent mehr als die 488 des Q4 2025. Im Q1 2024 stand dieselbe Reihe bei 630, vom Verband der Immobilienverwalter VDIV am 6. Mai 2024 als höchster Stand seit Anfang 2018 gemeldet.

Die Zusammensetzung hat sich stärker verändert als die Gesamtzahl. Falkensteg teilt den Sektor in zwei Hälften. Die Kategorie der Arbeiten bis zum Rohbau, in der die Projektentwickler angesiedelt sind, ging von 239 auf 243 Fälle, plus 1,6 Prozent. Die Kategorie vom Ausbau bis zum Facility Management ging von 249 auf 311, plus 24,9 Prozent. Die Fälle bei Unternehmen mit mehr als 10 Mio. € Umsatz sanken von 13 auf 9. Der Leiter Immobilien von Falkensteg sagt, das Rohbausegment habe seine Bereinigung weitgehend abgeschlossen, schwächere Projektentwickler seien 2023 und 2024 ausgeschieden.

Die Kategorie der Entwicklerseite liegt nun etwa ein Viertel unter ihrem Stand vom Q1 2024. VDIV meldete für das Q1 2024 326 Fälle für Bau und Projektentwickler. Die Zahl für das Q1 2026 beträgt 243. Die Rechnung ist einfach. Der Vergleich ist indikativ, weil die Kategoriegrenzen zwischen den Veröffentlichungen abweichen können und wir beide über Sekundärquellen lesen.

Die Zahl zählt Unternehmen, nicht Käufer. Eine Insolvenz kann eine Handvoll Käufer betreffen oder Hunderte. Ein Anstieg der Fälle sagt nichts darüber, wie viele Investoren eine eingetragene Vormerkung hielten und wie viele nur eine Anzahlungsquittung. Falkensteg veröffentlicht die Zahlen nach Unternehmen. Keine Quelle, die wir gefunden haben, rechnet sie in Käuferexposition um.

Die Gesamtwirtschaft liefert Kontext, keine Kausalität. Destatis meldete für 2025 in Deutschland 24.064 beantragte Unternehmensinsolvenzen, plus 10,3 Prozent, und 104 Fälle je 10.000 Unternehmen im Baugewerbe gegenüber 69 in der Gesamtwirtschaft (Pressemitteilung vom 13. März 2026, wie von der Fachpresse wiedergegeben). Falkensteg führt die Belastung der Projektentwickler auf dünnes Eigenkapital zurück, das in den Niedrigzinsjahren zugrunde gelegt wurde, auf Baukostensteigerungen von bis zu 45 Prozent gegenüber 2020 und auf Refinanzierungslücken, wenn alte Niedrigzinsschulden auslaufen. Für das zweite Halbjahr 2026 erwartet Falkensteg einen Anstieg von rund 5 Prozent in der Kategorie bis zum Rohbau und von rund 15 Prozent in der Kategorie vom Ausbau bis zum Facility Management. Diese letzte Zahl ist eine Prognose, eingestuft als Branchenschätzung.

Was verlangt § 3 MaBV, bevor ein deutscher Bauträger einen Euro annehmen darf?#

Vier Voraussetzungen müssen erfüllt sein, bevor der Bauträger Geld annehmen darf, und alle vier lassen sich anhand von Dokumenten prüfen. Der Vertrag muss wirksam sein, die erforderlichen Genehmigungen müssen vom Notar schriftlich bestätigt sein, und dem Bauträger darf kein Rücktrittsrecht verbleiben. Eine Vormerkung, also ein Sicherungsvermerk im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf das Grundstück schützt, muss an der vereinbarten Rangstelle eingetragen sein. Das Grundstück muss frei von vorrangigen Grundpfandrechten gesichert sein, auch für den Fall, dass das Gebäude nie fertiggestellt wird. Und die Baugenehmigung muss erteilt sein oder als erteilt gelten.

Die vier Voraussetzungen verlagern das Risiko des Käufers vom Versprechen in das Register. Jede ist ein Nachweis, der bei einem Dritten liegt. Der Notar beurkundet den Vertrag, das Grundbuchamt führt den Vermerk, die Bank erteilt die Freigabe des Grundpfandrechts, die Behörde hält die Genehmigung. Das bloße Wort des Bauträgers zählt bei keiner davon. Das ist der strukturelle Gedanke, den man als Prüfstein auf jeden Markt übertragen sollte.

Die Freigabe des Grundpfandrechts verdient die genaueste Lektüre. Ohne sie könnte eine Bank mit vorrangiger Grundschuld in das Grundstück und das unfertige Gebäude vollstrecken, und der Vermerk des Käufers stünde dahinter. Die Verordnung verlangt eine Freistellungszusage, die auch dann gilt, wenn das Vorhaben nicht fertiggestellt wird. Diese Formulierung aus § 3 Abs. 1 ist die Klausel, auf die es im Insolvenzfall ankommt.

Die Voraussetzung der Baugenehmigung ist unauffälliger, verhindert aber ein bekanntes Muster. In manchen Off-Plan-Märkten verkauft ein Bauträger, bevor eine Genehmigung vorliegt, und kassiert Anzahlungen für ein Projekt, das womöglich nie genehmigt wird. In Deutschland kann dieses Muster keine Zahlungen auslösen. Das Geld des Käufers darf nicht für ein Vorhaben verwendet werden, das keinen Anspruch darauf hat, gebaut zu werden.

Der deutsche Text ist öffentlich und kurz, daher lässt sich der Prüfstein übertragen. § 3 MaBV steht im Original auf dem Rechtsportal des Bundes. Ein Investor, der ein ausländisches Regime beurteilt, kann vier Fragen mitnehmen. Gibt es eine eingetragene Berechtigung auf den Namen des Käufers? Was geht ihr im Rang vor? Wer beurkundet den Vertrag? Und liegt die Genehmigung vor der ersten Zahlung vor? Als Nächstes folgt der Zahlungsplan.

Wie begrenzt der Zahlungsplan der MaBV mit sieben Raten, was ein deutscher Käufer bereits gezahlt hat?#

Die Verordnung erlaubt bis zu sieben Raten, die an den Baufortschritt gekoppelt sind, und die erste darf 30 Prozent der Vertragssumme nicht übersteigen. Bei einem Vertrag über Grundstück und Gebäude wird diese erste Rate mit Beginn der Erdarbeiten fällig, bei einem Erbbaurecht beträgt der Satz 20 Prozent. Der Rest verteilt sich auf benannte Bauabschnitte, vom Rohbau über Dach, Installationen, Fenster, Putz, Estrich, Fliesen und Fassade bis zur vollständigen Fertigstellung. Die Zahlungen folgen der Bauleistung, nicht dem Kalender. Nicht genutzte Prozentsätze werden anteilig auf die übrigen Raten verteilt.

Die Wirkung ist eine Obergrenze für Überzahlungen. Wird der Plan eingehalten, hat der Käufer höchstens den Wert des erreichten Bauabschnitts zuzüglich der ersten Rate gezahlt. Ein Bauträger, der auf Dachhöhe aufgibt, wurde für Rohbau und Dach bezahlt. Der finanzielle Verlust des Käufers ist grundsätzlich durch diese vorgezogene Rate und durch einen etwaigen Streit darüber begrenzt, ob ein Abschnitt tatsächlich erreicht wurde. Das ist ein echter Schutz, und es ist zugleich alles, was der Zahlungsplan leistet.

Das Bürgerliche Gesetzbuch macht den Zahlungsplan zum einzigen rechtmäßigen Weg zu Abschlagszahlungen. § 650v BGB bestimmt, dass ein Unternehmer vom Besteller Abschlagszahlungen nur verlangen kann, soweit sie nach einer auf Grundlage von Artikel 244 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche erlassenen Verordnung vereinbart sind. In der Praxis ist diese Verordnung die MaBV. § 650u BGB behandelt den Bauträgervertrag als Mischform, Werkvertragsrecht für das Gebäude und Kaufrecht für die Übertragung des Grundstücks. Die Regel ist also keine Marktusance, sondern Gesetz.

§ 7 bietet den alternativen Weg, eine Bürgschaft anstelle des Zahlungsplans. Nach § 7 kann ein Bauträger von den Mechanismen des § 3 befreit werden, wenn er Sicherheit für alle Ansprüche des Käufers auf Rückgewähr oder Auszahlung seines Vermögens leistet, aufrechterhalten, bis die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 erfüllt sind und das Objekt vollständig fertiggestellt ist. Statt zu begrenzen, was gezahlt wird, erstattet die Bürgschaft, was gezahlt wurde. Der Text sichert Rückzahlungsansprüche und sagt nichts über die Fertigstellung des Gebäudes. Sie gibt Geld zurück. Sie baut das Haus nicht fertig.

Was hat die MaBV in der deutschen Bauträgerwelle nicht geschützt?#

Die Verordnung schützt das gezahlte Geld, nicht das versprochene Gebäude. Das Positionspapier der Bundesnotarkammer vom 3. März 2023 hält fest, dass weder der Zahlungsplan nach § 3 Abs. 2 noch der Vormerkungs- und Freistellungsvermerk beim Ausfall eines Bauträgers ausreichenden Schutz bieten und dass Käufer, die nicht zurücktreten, das Projekt durch ein anderes Unternehmen fertigstellen lassen müssen, meist zu einem erheblich höheren Preis. Wir halten das für indikativ. Es deckt sich mit dem Wortlaut der Regeln.

Das Restrisiko liegt an vier Stellen. Die erste sind die Kosten bis zur Fertigstellung. Bricht ein Bauträger bei 60 Prozent des Baus ab, hält der Käufer eine Vormerkung auf einem halbfertigen Bauwerk und muss einen neuen Unternehmer finden, der die restlichen Arbeiten zum heutigen Preis ansetzt, nicht zum alten Vertragspreis. Die zweite sind Mängel. Bereits errichtete Arbeiten können mangelhaft sein, und die Partei, die dafür einstand, ist insolvent. Die dritte ist die Verzögerung, die keine Ratentabelle absichert. Die vierte ist die Bewertung. Ein halbfertiges Objekt in einem angespannten Teilmarkt ist schwer zu verkaufen und noch schwerer zu finanzieren.

Die Lücke bei den Fertigstellungskosten erklärt, warum die Zahl von 45 Prozent wichtig ist. Falkensteg berichtet von Baukostensteigerungen von bis zu 45 Prozent gegenüber 2020, wie von einem Sekundärmedium wiedergegeben. Ein Festpreisvertrag, der vor dieser Entwicklung geschlossen wurde, war auf einem Kostenniveau kalkuliert, das nicht mehr existierte. Der Zahlungsplan des Käufers hielt. Die Marge des Bauträgers nicht. Dies ist eine Schlussfolgerung aus den berichteten Zahlen, kein gemessener Verlust, und sie ist als indikativ eingestuft.

Ein fairer Maßstab misst fünf Dinge, und die MaBV beantwortet vier davon sauber. Die fünf sind: Wer hält das Geld, was gibt es frei, was ist eingetragen, was übersteht eine Insolvenz und wer prüft den Baufortschritt. Die MaBV beantwortet die ersten vier durch den beschränkten Zugriff des Bauträgers, den Zahlungsplan, die Vormerkung und die Freistellung. Die fünfte beantwortet sie nur über die Bezeichnung der Bauabschnitte im Zahlungsplan. In dem von uns geprüften Text gibt es keine unabhängige Stelle, die die Abschnitte bestätigt. Das ist die Lücke, die die nachstehenden Treuhandregime zu schließen versuchen, und dafür zahlen sie mit anderen Schwächen.

Wie schneidet das italienische Recht für Immobilien im Bau am Comer See im Vergleich zur MaBV ab?#

Italien begrenzt die Folgen des Scheiterns, Deutschland begrenzt die Abfolge der Zahlungen. Das Decreto Legislativo 122/2005 verpflichtet den Bauträger einer Immobilie im Bau, dem Käufer beim Vorvertrag eine Bürgschaft (fideiussione) über die erhaltenen Beträge und bei der Übertragung eine zehnjährige Versicherung gegen verdeckte Mängel zu übergeben. Ein Ministerialdekret (Nr. 125 vom 6. Juni 2022) legte ein Standardmuster für die Bürgschaft fest, das für Garantien ab dem 23. September 2022 gilt. Der Investor, der am Comer See kauft, liest genau dieses Regime.

An den fünf Prüfkriterien gemessen, antwortet Italien anders. Der Bauträger verwahrt das Geld, wie in Deutschland. Im geprüften Dekrettext fanden wir keine gesetzliche Ratentabelle nach Art der MaBV, die Auszahlung richtet sich also nach dem Vertrag. Eine Insolvenz überdauert das Rückzahlungsversprechen einer Bank oder eines Versicherers. Die Rückholung durch den Käufer hängt daher von der Gegenpartei der Bürgschaft ab und nicht von einem Registereintrag.

Die beiden Modelle scheitern an unterschiedlichen Stellen. Das deutsche Modell scheitert an den Fertigstellungskosten, wie oben beschrieben. Das italienische Modell gibt das Geld zurück, beendet aber den Bau. Ein Investor, dem das Geld erstattet wird, hat keine Villa und eine verlorene Haltedauer. Zu den Einzelheiten dessen, was die italienische Bürgschaft und die zehnjährige Versicherung abdecken, siehe what a completion guarantee actually covers. Diese Analyse wiederholt das nicht.

Der deutsche Reflex ist auch in Italien die richtige Frage. Fragen Sie den italienischen Notar, was auf den Namen des Käufers eingetragen ist, was ihm im Rang vorgeht und ob frühere Hypotheken auf dem Grundstück mit dem Baufortschritt gelöscht werden. Diese Fragen sind die Schranken der MaBV in italienischem Gewand. Ob die Antworten günstig ausfallen, ist Sache der örtlichen Rechtsberatung und nicht dieser Analyse, und es unterscheidet sich von Transaktion zu Transaktion.

Bestehen die Treuhandregeln in Dubai und Ras Al Khaimah den deutschen Test?#

Dubai nimmt dem Bauträger die Verwahrung des Geldes ab, was die MaBV nie tut. Dubais Gesetz Nr. 8 von 2007 verlangt für Off-Plan-Verkäufe ein projektbezogenes Treuhandkonto (Escrow). Zahlungen der Käufer gehen auf ein Konto bei einem registrierten Escrow-Agenten auf den Namen des Projekts, nicht an den Bauträger. Artikel 9 widmet das Konto ausschließlich dem Bau dieses Projekts und schließt den Zugriff der Gläubiger des Bauträgers aus. Das Gesetz selbst legt keinen Meilensteinplan für Freigaben fest, wie der Baufortschritt vor einer Freigabe überprüft wird, lässt sich daher dem Gesetzestext nicht entnehmen.

An den fünf Prüfkriterien gemessen, besteht Dubai bei Verwahrung und Abschirmung und trifft auf dieselbe Arithmetik wie Deutschland. Das Geld liegt bei einem Agenten, seine Verwendung ist auf den Bau des Projekts beschränkt, und das Konto ist abgeschirmt. Doch während das Gebäude wächst, leert sich das Konto. Bei einem Scheitern mitten im Bau besteht der Schutz des Käufers aus dem, was auf dem Konto verbleibt, und dem bereits Gebauten. Der deutsche Zahlungsplan folgt derselben Arithmetik, und genau darauf kommt es an. Beide sorgen dafür, dass Gezahltes dem Gebauten entspricht. Keiner sorgt dafür, dass Gebautes zu Fertigem wird.

Ras Al Khaimah (RAK) hat ein eigenes Gesetz, und das Gesetz von Dubai ist es nicht. Das RAK-Gesetz Nr. 12 von 2023, vom Herrscher am 21. August 2023 erlassen, verlangte Treuhandkonten, die von bei der RERA registrierten Treuhändern geführt werden, mit einem Hauptkonto und einem Unterkonto je Einheit. Abhebungen für Baukosten bedurften der Genehmigung der RERA. Fünf Prozent der Baukosten wurden ein Jahr nach der Fertigstellungsbescheinigung einbehalten. Der Bauträger durfte auf seinen Namen eingetragene Einheiten zur Finanzierung der Fertigstellung des Baus erst belasten, nachdem das Projekt 50 Prozent der Bauarbeiten überschritten hatte. Jede dieser Regeln wurde im amtlichen Text der RAK Municipality (Artikel 21, 35, 38 und 41) gelesen und als Gesetzesrecht eingestuft. Das Gesetz Nr. 10 von 2026, vom Herrscher am 21. Juli 2026 erlassen, hob das Gesetz von 2023 auf (Lexis Middle East). Der Text des neuen Gesetzes wurde für diese Analyse nicht gelesen. Al Tamimi & Company berichtet (5. Oktober 2026), dass es den Einbehalt von 5 Prozent und den Beitrag von 20 Prozent beibehält und dem Bauträger erlaubt, statt der Einheiten das Projektgrundstück zu belasten.

Die Eigenkapitalregel für den Bauträger ist die einzige Bestimmung, für die die MaBV keine Entsprechung hat. Das Entwicklungsgesetz von RAK verlangt, dass der Bauträger mindestens 20 Prozent der Baukosten beisteuert und sich nicht allein auf Off-Plan-Verkäufe stützt, eine Regel, die das Gesetz von 2026 laut Al Tamimi & Company beibehält. Das deutsche Recht begrenzt, was der Käufer je Bauabschnitt zahlt. RAK verlangt zusätzlich, dass der Sponsor Eigenkapital trägt. Dünnes Eigenkapital ist nach der Darstellung von Falkensteg die zentrale Ursache der deutschen Insolvenzwelle. Stand 6. Oktober 2026 haben wir nicht geprüft, wie die Beitragsregel in der Praxis durchgesetzt wird, und eine Regel auf dem Papier ist keine durchgesetzte Regel.

Was schützt Käufer auf Bali, Gili Air und in Sansibar?#

Indonesien verlangt einen notariellen Vertrag, sieht in den ausgewerteten Quellen aber weder ein Treuhandkonto noch eine Obergrenze für Ratenzahlungen vor. Nach der Regierungsverordnung Nr. 12 von 2021, die die Durchführungsverordnung zum Wohnungswesen von 2016 ändert, muss die PPJB, der verbindliche Kaufvertrag, der vor der Eigentumsübertragungsurkunde geschlossen wird, vor einem Notar geschlossen werden; zudem gelten Anforderungen für den Vorverkauf. Die wissenschaftliche Literatur stellt fest, dass diese Anforderungen kaum eingehalten werden, wenn Projektentwickler verkaufen, bevor Genehmigungen oder Bauarbeiten vorliegen. Wir stufen das als indikativ ein. Es beschreibt die Praxis, nicht den gesamten Markt.

Gemessen an den fünf Tests beruht die indonesische Antwort auf der Vertragsgestaltung. Der Projektentwickler hält das Geld. Die Zahlungsklausel gibt es frei. Was auf den Namen des Käufers eingetragen wird, hängt vom gewählten Titelweg ab; das Recht eines ausländischen Inhabers ist eine eigene Frage, die in anderen Beiträgen von Victaura Research behandelt wird. Was eine Insolvenz übersteht, hängt davon ab, welche Sicherheit tatsächlich bestellt wurde. Das Regime sieht keine Stelle vor, die Bauabschnitte bestätigt.

In Tansania gibt es nach unseren Recherchen keine Regel nach deutschem Vorbild, ein Vorschlag ist aber in Bewegung. Nach Global Law Experts (Stand 6. Oktober 2026) wurde Mitte 2026 ein Vorschlag für eine Real Estate Regulatory Authority angekündigt. Er soll voraussichtlich Offenlegungspflichten gegenüber Käufern und Treuhandregelungen für Vorauszahlungen vorsehen, wobei Auszahlungen an Baufortschritte geknüpft sind. Der Bericht sagt nicht, ob der Vorschlag Sansibar erfasst, und die Ermächtigungsgesetzgebung ist nicht bestätigt. Solange sie nicht im Gesetzblatt veröffentlicht ist, ist es ein Vorschlag und kein Schutz.

In beiden Märkten muss das deutsche Instrument vertraglich nachgebaut werden. Ein Investor kann die Logik der MaBV schriftlich verlangen. Ratenzahlungen, die an eine benannte Liste von Meilensteinen geknüpft sind. Ein unabhängiger Ingenieur. Geld auf einem getrennten Konto. Ein auf den Namen des Käufers eingetragenes Recht. Das ist Vertragsgestaltung. Sie ist nur so weit durchsetzbar, wie die Gegenpartei und die örtlichen Gerichte es zulassen, und in der Insolvenz rangiert ein Käufer ohne bestellte Sicherheit als ungesicherter Gläubiger. Die Vertragsgestaltung ist der Schutz, also ist sie das, was der Investor liest.

Was sollte ein deutscher Allokator nach der MaBV-Welle einen ausländischen Sponsor fragen?#

Beginnen Sie mit dem Eigenkapital, denn die deutsche Welle war eine Eigenkapitalgeschichte. Fragen Sie, wie viel Bargeld der Sponsor in das Projekt eingebracht hat, in welcher Form und ob es im Rang hinter dem Geld des Käufers steht. Falkensteg stellt in seiner Darstellung der Welle dünne Eigenkapitaldecken und Refinanzierungslücken in den Mittelpunkt. Die RAK-Regel über einen Beitrag von 20 Prozent ist dasselbe Problem, in Gesetzesform gebracht. Wo es keine solche Regel gibt, muss der Vertrag sie tragen.

Fragen Sie, was auf den Namen des Käufers eingetragen ist und was im Rang davor steht. Der deutsche Reflex, eine Vormerkung und eine Freigabe der Grundschuld, lässt sich in jedem Markt auf eine Frage übertragen. Welches Dokument, das von welchem Dritten gehalten wird, zeigt, dass der Anspruch des Käufers den Sponsor überlebt. Verlangen Sie das Dokument, nicht seine Beschreibung.

Fragen Sie, wer jeden Bauabschnitt bestätigt und wer den Bestätiger bezahlt. Ein unabhängiger Ingenieur, der von der Seite des Treuhänders bezahlt wird, unterscheidet sich von einem, den der Sponsor beauftragt und bezahlt. Der von uns geprüfte Text der MaBV benennt Bauabschnitte, aber keinen Bestätiger. Ein ausländisches Regime, das einen solchen vorsieht, hat eine Lücke geschlossen, die Deutschland offengelassen hat.

Fragen Sie, was der Bauunternehmer tatsächlich geliefert hat, gelesen anhand von Dokumenten. Die Referenzen eines Bauunternehmers lesen ist eine Due-Diligence-Methode, kein Plädoyer für einen bestimmten Bauunternehmer. Sie betrachtet Übergaben, offene Forderungen und die Bezahlung von Subunternehmern und gilt für den Sponsor und den Bauunternehmer getrennt. Ergibt die Prüfung kein einziges abgeliefertes Projekt, ist das ein Befund, und er wird als solcher berichtet.

Fragen Sie, ob der Investor ein Versprechen kauft oder ein errichtetes Objekt hält. Off-Plan versus direkte Projektentwicklung legt den Unterschied im Risiko dar, ob man vor Baubeginn zahlt oder einen bestehenden Vermögenswert hält. Die deutsche Welle spricht dafür, diesen Unterschied ausdrücklich zu bepreisen, statt anzunehmen, der Zahlungsplan habe ihn bereits eingepreist.

Offen benannte Schwächen#

Die zentrale Schwäche ist, dass die Verluste der Käufer nicht gemessen sind. Wir haben Unternehmen gezählt, nicht Käufer. Wir haben keinen Datensatz gefunden, der die Insolvenzen von Projektentwicklern von 2023 bis 2026 mit dem Geld verknüpft, das deutsche Käufer zurückerhalten haben oder nicht. Die Aussage, der Zahlungsplan habe Verluste begrenzt, ist aus dem Gesetz und aus der notariellen Kommentierung abgeleitet, und der Leser sollte sie als Hypothese mit einem Mechanismus behandeln, nicht als Befund.

Die Zahlen von Falkensteg wurden über Sekundärquellen gelesen. Die Primärmitteilung des Unternehmens liegt uns nicht vor. Die von uns verwendeten Zahlen stimmen mit der Zusammenfassung der Fachpresse überein, die wir öffnen konnten und die vom 1. Juni 2026 datiert. Die Kategoriengrenzen können sich zwischen den Veröffentlichungen von 2024 und 2026 unterscheiden, daher ist der Vergleich von 326 und 243 indikativ. Die Angabe von bis zu 45 Prozent bei den Baukosten ist wie berichtet wiedergegeben und nicht unabhängig überprüft.

Die Rechtstexte wurden unterschiedlich gründlich gelesen. §§ 3 und 7 MaBV sowie §§ 650u und 650v BGB wurden auf dem Rechtsportal des Bundes gelesen. Die notariellen Papiere der Bundesnotarkammer und des Deutschen Notarvereins, beide vom 3. März 2023, wurden nur für die Richtung ihrer Schlussfolgerungen herangezogen, nie für Zahlen. Die Lektüre des italienischen und des indonesischen Rechts stützt sich auf Fach- und wissenschaftliche Kommentierung und nicht auf den jeweiligen Primärtext. Das Gesetz Nr. 8 von 2007 von Dubai wurde in seiner englischen Fassung im Dubai Legislation Portal gelesen, die RAK-Vorschriften von 2023 im offiziellen Text, den die RAK Municipality veröffentlicht hat; der Text des RAK-Gesetzes von 2026 wurde nicht gelesen, und was es beibehält, wird Al Tamimi & Company zugeschrieben. Dies ist in keiner Rechtsordnung eine Rechtsberatung, und wir sind weder deutsche, italienische, emiratische noch indonesische Rechtsberater.

Rechtsordnungen ändern sich, daher ist jede Lektüre eine Momentaufnahme. Der tansanische Vorschlag ist Stand 6. Oktober 2026 nicht in Kraft getreten und kann seine Gestalt ändern oder scheitern. Die Durchsetzung in RAK ist hier ungetestet. Jede dieser Aussagen sollte im Moment der Verwendung erneut überprüft werden. Eine Negativaussage, etwa dass wir keine Treuhandregel gefunden haben, ist die fragilste Art, denn ein Gesetz kann morgen verkündet werden.

Ein Ranking von Regimen nach ihrer Ausgestaltung ist kein Ranking von Projekten nach ihrer Sicherheit. Ein Regime, das mehr der fünf Tests besteht, macht kein Projekt darin sicher, und hier wird kein Projekt bewertet. Die Methode, mit der Victaura Research einen Deal liest, ist auf unserer Seite zum Vorgehen beschrieben. Sie beginnt bei den Dokumenten und endet bei dem, was die Dokumente nicht abdecken.

Offenlegung eigener Beteiligungen (Skin in the Game). Victaura entwickelt über seine Muttergesellschaft Greystone B.V. (Niederlande) Projekte am Comer See (Italien), in Nungwi auf Sansibar (Tansania), auf Gili Air und in Uluwatu auf Bali (Indonesien) und hält eine Off-Plan-Kapitalposition auf Al Marjan Island in Ras Al Khaimah (VAE). Leser sollten davon ausgehen, dass Kommentare durch diese Positionen beeinflusst sein oder diesen zugutekommen können. Dieses Dokument ist als Marketingmaterial im Sinne von Artikel 24(3) MiFID II eingestuft. Es stellt keine Anlageberatung dar.