Schweizer Kapital am Comer See: Der Franken im Fokus

Warum Schweizer Kapital den Comer See durch die Währungsbrille betrachtet#

Der Comer See wird in Euro bepreist, ein in der Schweiz ansässiger Käufer rechnet jedoch nicht in Euro. Jedes Villenangebot am Ostufer, jede notarielle Urkunde und jede durch italienische Sicherheiten besicherte Hypothek lautet auf eine Währung, die der Käufer im Alltag nicht hält. Das Bindeglied zwischen beiden Seiten ist der Wechselkurs EUR/CHF, den die Europäische Zentralbank täglich als Referenzkurs veröffentlicht. Dieser Sachverhalt – und nicht eine Einschätzung, wohin sich der Comer See oder Zürich als Nächstes entwickeln –, ist Gegenstand dieser Analyse.

Ein Franken, der mehr Euro kauft, kauft für denselben Quadratmeter am Seeufer einen niedrigeren Preis in Franken. Diese rechnerische Mechanik ist real; dass sie in der Schweiz domiziliertes Kapital nach Norditalien lenkt, ist eine Annahme von Victaura Research und kein gemessener Kapitalfluss, und diese Analyse nennt keine Daten zu dessen Größe. Für sich genommen ist sie kein Grund zu handeln; diese Analyse behandelt sie als Eingangsgröße der Kalkulation, nicht als Argument.

Diese Analyse prognostiziert nicht, wohin sich der Franken als Nächstes bewegt, und sie erklärt Zürcher Wohnimmobilien nicht aus eigener Autorität zu einer „Blase“. Beide Aussagen obliegen Institutionen, die dafür Mandat und Daten haben und die im Folgenden zitiert werden. Was folgt, ist eine Lesart veröffentlichter Zahlen, keine darübergelegte Prognose.

Was der EUR/CHF-Referenzkurs tatsächlich misst#

Der EUR/CHF-Referenzkurs ist der tägliche Richtwert der Europäischen Zentralbank dafür, wie viele Schweizer Franken ein Euro kauft; er beruht auf einem Konzertierungsverfahren zwischen den Zentralbanken in Europa, das normalerweise gegen 14:10 Uhr MEZ stattfindet, und wird gegen 16:00 Uhr MEZ veröffentlicht. Er ist weder eine Prognose noch ein politisches Ziel, sondern eine gemessene Momentaufnahme dessen, wo der Interbankenmarkt an diesem Nachmittag geräumt wurde, veröffentlicht als Reihe EXR/D.CHF.EUR.SP00.A in den eigenen Daten der EZB. Jede Zahl in der folgenden Tabelle stammt aus dieser einen Reihe, sodass die Lesart über elf Jahre in sich konsistent bleibt.

Eine fallende EUR/CHF-Zahl bedeutet, dass der Franken stärker geworden ist, weil weniger Franken nötig sind, um einen Euro zu kaufen. Der Kurs schloss 2015 bei 1,0835 und stand am 25. September 2026 bei 0,9445, ein Rückgang von rund 12,8 % über den Zeitraum, wobei sich die Bewegung ungleichmäßig und nicht stetig über diese Jahre verteilte. Die Mechanik ist hier wichtiger als die Richtung: Es ist derselbe Kurs, mit dem eine Bank eine Absicherung bepreist, ein Notar eine Anzahlung umrechnet und ein Kalkulationsmodell einen Kaufpreis in Euro in Franken übersetzt. Eine Zahl, drei Aufgaben.

Der Kurs, den eine Privatbank oder ein Makler einem Käufer nennt, ist nicht identisch mit dem EZB-Referenzkurs, und diese Analyse benennt diese Differenz ausdrücklich. Kommerzielle Spannen schlagen einen Aufschlag auf den Referenzwert auf, der bei einer einmaligen Immobilienüberweisung typischerweise größer ausfällt als bei einem wiederkehrenden institutionellen Zahlungsstrom. Die EZB-Reihe ist die richtige Benchmark, um den Trend zu messen; sie ist nicht der Ausführungskurs, den ein einzelner Käufer tatsächlich erhält.

Befinden sich Zürcher Wohnimmobilien in einer Blase?#

Das sagt UBS, in ihrem eigenen Index – nicht diese Analyse. Der Global Real Estate Bubble Index 2026 der Bank, veröffentlicht am 22. September 2026, bewertet Zürich mit 1,69 Punkten, dem höchsten Wert der 23 beobachteten Städte; die Stadt rückt damit von Platz drei im Jahr 2025 auf Platz eins im Jahr 2026 und in die UBS-eigene Kategorie „hohes Risiko“.

Der Index basiert auf einem Korb von Kennzahlen und nicht auf einer einzelnen Preisgröße; deshalb liest er sich als Warnung und nicht als Prognose. Von immo!nvest wiedergegebene UBS-Zahlen zeigen, dass die Immobilienpreise in Zürich über zwei Jahrzehnte um fast 140 % gestiegen sind, bei einem Mietwachstum von rund 40 % und einem Einkommenswachstum von rund 30 % – eine Lücke zwischen dem, was ein Objekt kostet, und dem, was es einbringt oder was seine Bewohner zahlen können. Die UBS-Veröffentlichung 2026 beschreibt das Verhältnis von Preis zu Miete in Zürich als außergewöhnlich hoch und weiter steigend.

Ein Wert für „hohes Risiko“ im proprietären Index einer Bank beschreibt ein Ungleichgewicht, nicht eine Korrektur-Prognose, und diese Analyse behandelt ihn genau so. Der UBS-Index weist seit Jahren in verschiedenen Städten erhöhtes Risiko aus, ohne dass in allen eine synchrone Korrektur gefolgt wäre; der Wert benennt eine strukturelle Lücke zwischen Preis und Einkommen und lässt den Zeitpunkt einer Auflösung offen. Ihn als Aufforderung zu lesen, Zürich zu verkaufen oder anderswo zu kaufen, hieße, eine Schlussfolgerung zu importieren, die der Index selbst nicht zieht.

Genfs eigene Risikobewertung#

Genf trägt nicht Zürichs Wert, und der Index behandelt die beiden Schweizer Städte unterschiedlich. UBS verortet Genf im selben Index 2026 bei 1,12 Punkten, im Band „erhöhtes Risiko“, eine Stufe unter Zürichs Einstufung „hohes Risiko“ – ein echter Unterschied im Rahmenwerk der Bank, keine Rundungsdifferenz.

Dieselbe Rahmenbedingung niedriger Finanzierungskosten, die UBS für Zürich nennt, taucht auch in ihrem Genf-Kommentar auf. UBS führt das steigende Risiko in beiden Schweizer Städten teilweise auf Finanzierungskosten zurück, die im Untersuchungszeitraum niedrig blieben – eine landesweite Bedingung, die dennoch zwei unterschiedliche Werte hervorbrachte; ein Hinweis darauf, dass ein nationales Zinsumfeld und ein Preisungleichgewicht auf Stadtebene zwar zusammenhängende, aber nicht identische Messgrößen sind.

Für einen in Genf statt in Zürich ansässigen Käufer lautet die praktische Lesart, dass die beiden Heimatmärkte keine austauschbaren Eingangsgrößen für eine Diversifikationsentscheidung sind. „Erhöht“ ist das Wort von UBS für Genf, nicht das dieser Analyse, und es liegt im selben Index, am selben Tag veröffentlicht und nach derselben Methodik erstellt, deutlich unter Zürichs Einstufung „hohes Risiko“.

Wo Mailand – und der Comer See – im selben Index stehen#

Mailand erscheint im selben UBS-Index in einer deutlich niedrigeren Risikostufe als beide Schweizer Städte, der Comer See dagegen gar nicht. UBS stuft Mailand in der Ausgabe 2026 als „moderates Risiko“ ein, zusammen mit Amsterdam, Madrid, Frankfurt und München – eine Kategorie unter dem „erhöhten“ Risiko Genfs und zwei unter dem „hohen Risiko“ Zürichs. Como gehört nicht zu den 23 Städten, die UBS untersucht, und der Index veröffentlicht für einen Mikromarkt am See dieser Art keinen Wert.

Diese Lücke ist relevant dafür, wie der Anleger den Index lesen sollte, und nicht nur dafür, was er aussagt. Der UBS-Wert für Mailand beschreibt den Wohnungsmarkt im Großraum Mailand insgesamt – Stadtwohnungen, etablierter Wohnbestand – und damit ein völlig anderes Segment als eine genehmigungsreife Villa am See in Pognana Lario. Wer den „moderaten“ Mailänder Wert als Stellvertreter für das Risiko am Comer See heranzieht, wendet eine Kennzahl für Stadtwohnungen auf ein Objekt am Seeufer an, dessen Angebot eigenen Gesetzmäßigkeiten folgt, dünner ist und seltener gehandelt wird.

Sagen lässt sich, anhand des separaten Prime-Marktindex von Knight Frank statt des UBS-Index, dass für das Prime-Segment des Comer Sees selbst für 2025 ein veröffentlichter Wert vorliegt. Der PIRI 100 von Knight Frank im The Wealth Report 2026 verzeichnet, wie IndexBox berichtet, für 2025 einen Anstieg der Prime-Preise am Comer See um 6,5 %; einen vergleichbaren veröffentlichten Knight-Frank-Wert für Prime-Immobilien in Mailand für 2025 hat diese Note nicht gefunden, weshalb hier kein Vergleich zwischen beiden gezogen wird.

Wie weit hat sich der Franken gegenüber dem Euro bewegt?#

Der EUR/CHF-Referenzkurs ist seit 2020 in den meisten Jahren gefallen; die folgende Tabelle zeigt das gesamte Jahrzehnt. Der Kurs schloss 2015 bei 1,0835 Franken je Euro und 2025 bei 0,9314 – ein Franken, der spürbar mehr Euro kauft als zehn Jahre zuvor, mit zwei Zwischenjahren, 2017 und 2024, in denen das Paar stieg, bevor es seinen Rückgang fortsetzte.

Das jüngste Extrem liegt im ersten Quartal dieses Jahres. Der Referenzkurs der EZB erreichte am 9. März 2026 mit 0,9008 seinen niedrigsten Stand in dieser Reihe seit einem Jahrzehnt, bevor sich das Paar im zweiten und dritten Quartal etwas erholte und am 25. September 2026 bei 0,9445 stand – weiterhin deutlich unter jedem Jahresendwert der Tabelle vor 2022.

Das Tagestief eines einzelnen Tages und der aktuelle Stand eines einzelnen Tages sind beide Momentaufnahmen und für sich genommen keine Trends; deshalb enthält die Tabelle daneben elf volle Jahre. Die Richtung über das Jahrzehnt ist eindeutig, das Tempo innerhalb eines einzelnen Jahres ist es nicht, und die Jahresanstiege von 2017 und 2024 zeigen, dass sich der Kurs über einen Zeitraum von Monaten, nicht Tagen, gegen den mehrjährigen Trend bewegen kann.

Was ein stärkerer Franken an einer in Euro bepreisten Villa verändert – und was nicht#

Ein stärkerer Franken senkt die in Franken gerechneten Kosten eines in Euro bepreisten Erwerbs, mechanisch und unmittelbar am Tag der Überweisung. Eine hypothetische Villa zum Angebotspreis von 5 Mio. € würde einen Käufer mit Wohnsitz in der Schweiz zum Jahresendkurs 2015 umgerechnet rund 5,4 Mio. CHF kosten, zum Kurs vom 25. September 2026 etwa 4,72 Mio. CHF – ein Unterschied von knapp 700.000 CHF beim gleichen Euro-Preis, noch vor jeder Verhandlung über das Objekt selbst.

Was der Wechselkurs nicht verändert, ist der Eigenwert der Immobilie in Euro, ihr planungsrechtlicher Status oder ihre betriebliche Wirtschaftlichkeit. Ein genehmigungsreifes Projekt am See wie die Modern Villa on Lake Como in Pognana Lario wird in Euro kalkuliert – Baukosten, regionale Genehmigungen, Vergleichstransaktionen –, und die Währungsumrechnung liegt als separate Ebene über dieser Kalkulation, nicht in ihr. Niedrigere Frankenkosten machen den zugrunde liegenden Euro-Vermögenswert weder besser noch schlechter; sie verändern, was ein bestimmter Käufer, der aus einer bestimmten Währung umrechnet, für dasselbe Objekt zahlt.

Die Ersparnis wird nur dann vollständig realisiert, wenn der Anleger beim Exit wieder in Franken zurücktauscht – oder nie zurücktauschen muss. Ein Käufer, der das Objekt halten, daraus Euro-Erträge erzielen oder es an Erben weitergeben will, die ihrerseits in Euro ausgeben, sichert sich den aktuellen Währungsvorteil nicht, braucht aber auch keine Absicherung gegen eine spätere Rückumrechnung. Der hier beschriebene Währungseffekt gehört dem Käufer, der die Rendite in Franken misst, und zwar zu dem Zeitpunkt, an dem er das tatsächlich tut – nicht dem in Euro geführten Vermögenswert selbst.

Wirkt die Stärke des Frankens nur in eine Richtung?#

Nein, und an diesem Punkt muss eine Währungsbetrachtung aufhören, ein Verkaufsargument zu sein, und anfangen, ein Risikoargument zu sein. Ein Kurs, der sich über ein Jahrzehnt von 1,0835 auf 0,9445 bewegt hat, kann sich in den Jahren, die eine Haltedauer am See üblicherweise umfasst, weiter bewegen, stabilisieren oder teilweise zurückbilden, und nichts des oben Dargelegten weist einem dieser drei Verläufe eine Wahrscheinlichkeit zu.

Der Mechanismus, der den heutigen Vorteil umkehren würde, ist derselbe, der ihn geschaffen hat, rückwärts abgespielt. Ein 2026 in Franken gerechnet günstig erworbener Euro-Vermögenswert würde denselben Käufer beim Exit mehr Franken kosten, wenn EUR/CHF bis zum Verkauf einfach teilweise in Richtung seines Durchschnitts von 1,1124 aus dem Jahr 2019 zurückkehrte – eine Währungsbewegung, die den oben beschriebenen Gewinn in Franken ganz oder teilweise tilgen würde, unabhängig davon, was die Immobilie selbst im selben Zeitraum getan hat. Das ist keine Prognose, dass es so kommt; es ist die Arithmetik desselben Instruments, in die andere Richtung angewandt.

Wie dieses Restrisiko tatsächlich bepreist und, wo angemessen, abgesichert wird, behandeln zwei begleitende Notes, statt es hier zu wiederholen. The Currency Layer: An FX Underwriting Discipline beschreibt die Disziplin, einen grenzüberschreitenden Kauf als zwei Positionen statt als eine zu behandeln; Currency Risk: What Hedging Actually Costs beschreibt, was eine Terminabsicherung auf ein frei schwankendes Paar wie EUR/CHF tatsächlich kostet. Beide gelten unmittelbar für einen in der Schweiz ansässigen Käufer von Immobilien am Comer See, und keine ist spezifisch für diesen Korridor.

Kann ein Schweizer Staatsbürger Immobilien am Comer See kaufen?#

Ja, vorbehaltlich eines Gegenseitigkeitstests, der sich nach den Beschränkungen der Schweiz für ausländische Käufer richtet, nicht nach denen Italiens. Das italienische Recht erlaubt einem ausländischen Staatsangehörigen, der weder EU-Bürger noch in Italien ansässig ist, den Erwerb von Immobilien nur insoweit, als ein italienischer Staatsangehöriger im Heimatland dieses Ausländers gleichwertige Immobilien erwerben könnte – das Prinzip der Gegenseitigkeit (Reziprozität), das bei der notariellen Beurkundung angewandt und vom Notar geprüft wird, bevor die Übertragung eingetragen werden kann.

Die Schweizer Beschränkung für ausländische Käufer ist das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983, bekannt als Lex Koller, und an diesem Gesetz orientiert sich ein italienischer Notar, wenn ein Schweizer Staatsangehöriger am Comer See kaufen möchte. Die Lex Koller unterwirft den Erwerb von Häusern, selbst genutzten Wohnungen und Bauland durch Personen im Ausland einer Bewilligungspflicht; Ferienwohnungen können nur in ausgewiesenen Tourismusgemeinden bestimmter Kantone und im Rahmen jährlicher Bundeskontingente bewilligt werden. Die Praxisliteratur geht davon aus, dass die Gegenseitigkeit für einen nicht in Italien ansässigen Schweizer Käufer einer Zweit- oder Ferienimmobilie mit einer Nettowohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern und einem Grundstück von bis zu 1.000 Quadratmetern erfüllt ist; dies entspricht dem Umfang, den die Schweiz einem Käufer aus dem Ausland einräumt. Schweizer Staatsangehörige mit Wohnsitz in Italien unterliegen keiner solchen Grenze, und der Consiglio Nazionale del Notariato hat Antworten zu Schweizer Fällen oberhalb der Schwelle von 200 Quadratmetern veröffentlicht.

Dies ist ein rechtlicher Mechanismus, keine steuerliche Einordnung, und diese Analyse endet an der Grenze zwischen beidem. Die Feststellung der Gegenseitigkeit entscheidet darüber, ob die Urkunde eingetragen werden kann; sie sagt nichts über die italienische und Schweizer steuerliche Behandlung von Erwerb, Haltedauer oder späterem Verkauf aus, die von Wohnsitz, Haltestruktur und dem bilateralen Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den beiden Staaten abhängt. Ein Schweizer Auftraggeber sollte diese steuerliche Position vor der Unterzeichnung von einem in beiden Rechtsordnungen qualifizierten Berater bestätigen lassen und sie nicht aus der hier beschriebenen Feststellung der Gegenseitigkeit ableiten.

Offene Hinweise zu den Grenzen dieser Analyse#

Diese Analyse hat Grenzen, die der Auftraggeber abwägen sollte, bevor er auf Grundlage eines ihrer Inhalte handelt. Die EUR/CHF-Zahlen hier sind eine Momentaufnahme bis zum 25. September 2026 und werden sich bis zum Zeitpunkt der Lektüre verändert haben; keiner der genannten Jahresend- oder 2026-Werte sollte ohne aktuelle Kursstellung als aktuell betrachtet werden.

Der Vergleich von −15 % gegenüber dem Durchschnitt des Jahres 2019 ist eine Berechnung von Victaura Research und kein veröffentlichter Indexwert; ein anderes Basisjahr würde einen anderen Prozentsatz ergeben. 2019 ist die eigene Wahl dieser Analyse als Basisjahr; würde stattdessen 2015 oder 2022 als Vergleichsjahr gewählt, ergäbe sich aus denselben zugrunde liegenden Daten eine deutlich andere Zahl.

Der Bubble Index von UBS und der PIRI-Index von Knight Frank messen unterschiedliche Dinge auf unterschiedlichen Stichproben, und diese Analyse hat nicht versucht, beide zu einem einzigen Comer-See-spezifischen Wert zusammenzuführen. UBS erfasst Como nicht direkt; die Como-Zahl von Knight Frank ist ein Index für das Premiumsegment und kein Maß für Blasenrisiko; den einen als Ersatz für den anderen zu behandeln, würde verfälschen, was die jeweilige Institution tatsächlich festgestellt hat.

Die Darstellung der Gegenseitigkeit und der Lex Koller in dieser Analyse gibt einen rechtlichen Mechanismus wieder, wie er von Fach- und Notariatsquellen berichtet wird; sie ist kein individuelles Rechtsgutachten und deckt nicht die steuerlichen Folgen eines Erwerbs ab, die von der Rechtsordnung und der Struktur abhängen. Ein Auftraggeber, der hierauf aufbaut, sollte die aktuellen kantonalen Kontingente, die aktuelle italienische Praxis zur Gegenseitigkeit und die eigene steuerliche Position vor der Unterzeichnung mit qualifizierten Beratern prüfen, da sich alle drei unabhängig von den Währungsdaten dieser Analyse ändern können.

Was das für die Underwriting-Analyse bedeutet#

Die praktische Disziplin besteht darin, den am Tag des Underwritings verwendeten Wechselkurs zu dokumentieren und ihn vor der Unterzeichnung erneut zu prüfen, statt einen bei der ersten Due Diligence flüchtig gesehenen Kurs stillschweigend zur Annahme werden zu lassen, auf der die gesamte Transaktion bepreist wird. Für einen in der Schweiz ansässigen Auftraggeber, der den Comer See in Betracht zieht, bedeutet das: den EZB-Referenzkurs des konkret verwendeten Datums anzugeben und keine runde Zahl aus einem früheren Gespräch.

Keiner der drei hier zitierten institutionellen Befunde – UBS zu Zürich und Genf, Knight Frank zu Como, die EZB zum Wechselkurs selbst – verändert, was die Immobilie in Euro wert ist, und keiner ist ein Grund, nach einem bestimmten Zeitplan zu handeln. Ein Seegrundstück mit fortgeschrittenem Genehmigungsstand wird anhand seines eigenen Planungsstatus, der Baukosten und vergleichbarer Transaktionen bewertet; die Währung und die Einschätzung des Risikos im Heimatmarkt stehen neben dieser Bewertung, als Größen, die ein Schweizer Auftraggeber festhalten sollte, nicht als Argument für oder gegen ein Vorgehen.

Offenlegung eigener Interessen. Victaura entwickelt über die Muttergesellschaft Greystone B.V. (Niederlande) Projekte am Comer See (Italien), in Nungwi, Sansibar (Tansania), auf Gili Air und in Uluwatu, Bali (Indonesien), und hält eine Off-Plan-Kapitalposition auf Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (VAE). Leser sollten davon ausgehen, dass Kommentare von diesen Positionen beeinflusst sein können oder ihnen nützen. Dieses Dokument ist als Marketingmitteilung gemäß Artikel 24 Absatz 3 MiFID II eingestuft. Es stellt keine Anlageberatung dar.