ESG 与责任

意大利未按期转化EPBD：这意味着什么

意大利未能在 2026 年 5 月 29 日前转posed 重订版《建筑能效指令》，2026 年 7 月 15 日，欧盟委员会对全部 27 个成员国启动了程序。对于一栋正在翻新的科莫湖别墅而言，指令的日期是固定的，国家层面的数字则尚未确定。本文区分指令文本和欧盟委员会已经确定的内容，以及意大利仍有待制定的内容。

Victaura Research · 2026年10月30日 · 16 分钟阅读 · 更新于 2026年11月3日

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要点

- 2026 年 7 月 15 日，欧盟委员会就第 (EU) 2024/1275 号指令（转position截止日期为 2026 年 5 月 29 日）转position不完整，向全部 27 个成员国发出正式通知函（European Commission, 15 July 2026）。
- 意大利还涉及程序 INFR(2026)2024，该程序于 2026 年 3 月 11 日与其他 18 个国家一同启动，原因是未提交应于 2025 年 12 月 31 日前提交的国家建筑翻新计划草案；2026 年 10 月 1 日，意大利在该程序中收到理由陈述意见（European Commission, March and October 2026 packages）。
- 国家建筑翻新计划最终版的截止日期为 2026 年 12 月 31 日，这是针对国家而非业主的日期（European Commission, EPBD page）。
- 住宅目标是到 2030 年将全存量一次能源平均使用量较 2020 年降低 16%，到 2035 年降低 20-22%，而不是对每栋别墅的强制要求（European Commission EPBD page; Matheson summary）。
- 成员国可以豁免历史建筑和度假住宅，但在已读来源中未发现意大利的豁免规定，因此科莫湖的情形尚未确定（European Commission, EPBD page）。
- 行业媒体报道，意大利 2025 年欧洲授权法中没有涉及 EPBD 的授权，截至 2026 年 5 月尚无转position法令，护照和 A 至 G 等级尚待引入（Ingenio, Infobuildenergia; secondary）。
- 据媒体转述的 ENEA-CTI 数据，2024 年出具的住宅证书中有 45.3% 属于 F 级和 G 级，这是证书样本，并非全部存量（ENEA-CTI via MeteoWeb, 2025）。
- 未找到科莫湖的能效等级分布、价格影响或成本数据，本文是对规范的描述，不构成法律意见。

本页内容 (12)

2026 年 7 月 15 日，欧盟委员会对 EPBD 采取了什么行动？

意大利未能在 2026 年 5 月 29 日前转posed 重订版《建筑能效指令》，也没有其他成员国完整完成转posed。 2026 年 7 月 15 日，欧盟委员会就未完整通报指令 (EU) 2024/1275 的国内转posed 措施，向全部 27 个成员国发出了正式通知函。意大利是这 27 国之一。对于持有或翻新科莫湖别墅的投资者而言，这个日期说明的是规则层面的事实，而不是建筑本身的状况。

EPBD 是欧盟规范建筑如何分级、翻新和新建的框架。 Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) 是指令 (EU) 2024/1275 的简称，即 2024 年通过的重订版。指令约束的是成员国要达到的结果，并不直接约束业主。相关义务只有通过意大利法律才会落到科莫湖别墅身上，这些法律由意大利立法者制定，由意大利主管机关适用。

委员会的通知函启动了一个短期时限。 自函件发出之日起，成员国有两个月的时间作出答复、完成转posed 并通报委员会。对于 7 月的函件，这一期限已于 2026 年 9 月届满。如果答复不能令人满意，委员会可以发出理由陈述意见。移交欧盟法院以及财务处罚，是同一程序阶梯上更靠后的步骤。这些步骤都不是对任何一栋建筑的裁决。

有一项条款的期限比其余条款更早。 第 17(15) 条涉及对新装独立式化石燃料锅炉的财政激励，须在 2025 年 1 月 1 日前转posed。委员会把这个日期与 2026 年 5 月 29 日的一般期限分开列示。Ingenio 报道称，意大利在 7 月之前就这一点已面临程序。投资者应把 7 月的函件理解为第二层，而不是第一层。

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成员国于 2026 年 7 月 15 日收到正式通知函，原因是未完整转posed 指令 (EU) 2024/1275（实测数据；欧盟委员会公告）

来源： European Commission, Commission calls on EU countries to transpose the reinforced rules on energy performance of buildings, 15 July 2026

什么是国家建筑翻新计划，意大利目前处于什么位置？

国家建筑翻新计划是成员国针对本国全部建筑存量制定的路线图，意大利尚未提交草案。 委员会在 2026 年 3 月的违规程序一揽子文件中称，这些计划是到 2050 年把国家建筑存量转变为节能、脱碳资产的重要战略工具。委员会补充说，这些计划应当形成可预期的翻新项目储备和清晰的长期路径。

该计划涉及两个日期。 计划草案应于 2025 年 12 月 31 日前提交，最终计划应于 2026 年 12 月 31 日前提交。这两个日期都载于委员会的 EPBD 页面。截至 2026 年 10 月 23 日，第二个日期仍在前方。它是对国家的期限，而不是对别墅业主的期限。

意大利错过了第一个日期。 2026 年 3 月 11 日，委员会因未提交计划草案，向 19 个成员国发出了正式通知函。意大利在其中，程序编号为 INFR(2026)2024。2026 年 10 月 1 日，委员会在同一程序中向意大利和另外八个成员国发出理由陈述意见，指出它们仍未提交计划草案。Ingenio 在 2026 年 5 月撰文称，当时尚未有任何计划提交。

其后果在于先后次序。 该计划是成员国确定住宅领域路径及其融资的地方。本文所查阅的资料均未报道意大利已公布草案。在计划公布之前，针对住宅存量的国家基准并不存在。

对于科莫湖别墅这类住宅建筑，EPBD 提出了什么要求？

指令为住宅设定的是整个存量的路径，而不是对每栋别墅的强制要求。 成员国须以 2020 年为基准，到 2030 年将住宅存量的平均一次能源使用量降低 16%，到 2035 年降低 20-22%。这些百分比见于委员会的 EPBD 页面，2020 年基准则见于 Matheson 对该指令的概述。这一目标是全国存量的平均值，指令并未给单栋别墅分配数字。

努力的方向被引向表现最差的建筑。 Matheson 概述称，降幅中至少 55% 须来自对表现最差的 43% 住宅建筑的翻新。这同样是存量层面的分配。它表明国家政策打算首先在哪里发力。以下是 Victaura Research 的解读，而不是规则：能效等级较低的别墅，比已经翻新过的别墅更接近这一发力点。

住宅方面的义务被表述为一条国家路径。 委员会对该指令的描述，对住宅建筑谈的是翻新路径，对非住宅建筑谈的是最低能效标准。意大利通过标准、激励还是两者并用来实现住宅路径，由意大利自行选择。在它作出选择之前，任何向现有住宅的私人业主报出的翻新日期都只是猜测。

不应类推套用非住宅规则。 ESG Today 报道了国家层面的目标：到 2030 年翻新表现最差的 16% 非住宅建筑，到 2033 年翻新表现最差的 26%。以商业方式运营的别墅，可能与私人住宅属于不同类别。分类是一个取决于国家法律和个案的法律问题，本文不作回答。

什么是零排放建筑，该标准是否适用于翻新？

*"零排放建筑"是指能源需求极低、现场不因化石燃料产生碳排放、运行阶段温室气体排放为零或极低的建筑。* 这是 Matheson 所用的概括。具有约束力的措辞载于 EUR-Lex 上的指令文本，投资者的法律顾问应直接查阅。本文不予复述。

该标准首先作用于新建建筑。 根据所查阅的概述，新建公共建筑须在 2028 年前达到零排放，所有其他新建建筑须在 2030 年前达到零排放。经翻新的既有别墅不是新建建筑。拆除重建则可能引出另一个问题。关于谁在湖区进行新建，参见 Lake Como Developers: Who Builds New。

长期方向是到 2050 年实现零排放存量。 委员会把该指令表述为通向 2050 年建筑存量脱碳的路径。ESG Today 报道了到 2040 年逐步淘汰化石燃料锅炉的目标。对于使用燃油或燃气供暖的湖畔别墅，锅炉就是抽象目标与房产相遇的地方。针对新装化石燃料锅炉的激励禁令已经有了日期，即 2025 年 1 月 1 日。

翻新范围可以分三层来理解。 将其划分为围护结构、供暖系统和现场发电，是 Victaura Research 的假设。委员会对该指令的描述涵盖对表现最差建筑的翻新、化石燃料锅炉的淘汰以及太阳能装置，后者主要针对新建建筑和某些非住宅建筑。意大利尚未就其中任何一项给出转posed 后的规定。投资者在审视翻新范围时，应把这三层分开看待。

指令是欧盟与成员国之间的承诺。只有当国家把它写成法律，它才会触及一栋别墅。
Victaura Research

什么是建筑翻新护照，意大利是否已经提供？

*\建筑翻新护照\（building renovation passport）是一份文件，为分阶段翻新的业主列出多步骤计划。* 欧盟委员会的 EPBD 页面正是这样描述它的。它是一种规划工具，行业媒体报道称意大利尚未引入。它不是许可证，本身也不会改变能效等级。

分阶段翻新正是别墅的典型情形。 湖畔物业往往无法一次性封闭起来完成全部施工。护照面向的是分几个阶段依次处理围护结构、供暖和发电的业主。这种契合是 Victaura Research 对欧盟委员会描述的解读。

意大利尚未引入护照。 Ingenio 在 2026 年 5 月对意大利、德国、奥地利和西班牙的比较中，将翻新护照列为意大利仍待引入的事项。该来源是行业媒体，不是 Gazzetta Ufficiale，投资者在依赖这一信息之前应在 Gazzetta Ufficiale 上再次核实。

证书等级是第二个悬而未决的事项。 Ingenio 报道称，2025 年 10 月 28 日发布、2026 年 6 月 3 日生效的最低要求部长令更新了计算方法。它没有引入欧盟 A 至 G 等级，也不算作 EPBD 的转position。目前持有的任何能效等级都来自意大利现行体系。它将如何对应未来的欧盟等级，尚无定论。

科莫湖的历史别墅和度假别墅是否会被 EPBD 豁免？

指令允许豁免，但意大利尚未制定。 欧盟委员会的 EPBD 页面指出，成员国可以将某些类别的建筑豁免于翻新要求，包括历史建筑和度假住宅。用词是可以。只有意大利采纳，并按意大利确定的条件，别墅才存在豁免。

类别的定义属于国家层面。 什么算历史建筑，什么算度假住宅，将由意大利法律规定。科莫湖的存量物业中哪些落入这些界线之内，是逐处物业的法律问题。本文不对任何别墅进行分类，也不构成法律意见。

豁免并不会让市场停止解读能效等级。 即便建筑免于履行减排路径中的义务，买家和贷款机构仍会拿它与其他建筑比较。低等级在科莫湖是否会被折价，是一个实证问题。Victaura Research 没有相关的实测数据，也不断言存在这种影响。

度假住宅豁免之所以重要，是因为湖区的业主构成。 第二居所和外国人持有塑造了市场的很大一部分。相关占比请见 Lake Como Buyers: Reading the Shares。如果意大利对度假住宅的界定较窄，则更多的存量物业仍留在监管范围内；如果界定较宽，则留在其中的较少。两种结果目前都尚未写入法律。

INFR(2026)2024

2026 年 3 月 11 日对意大利及另外 18 个成员国启动的程序，原因是未提交应于 2025 年 12 月 31 日前提交的国家建筑翻新计划草案（实测；欧盟委员会）

来源： European Commission, March infringements package: key decisions in energy, 11 March 2026

意大利在 EPBD 上实际做了什么？

意大利 2025 年的欧洲授权法没有纳入 EPBD。 Infobuildenergia 报道称，部长会议于 2025 年 7 月 22 日批准的法案授权转化两项指令并实施十项条例，其中没有提及 EPBD。Ingenio 指出众议院法案编号为 AC 2574，并报道称在两院中，增加该授权的修正案均被否决。这些都是行业媒体对议会行为的报道。

截至 2026 年 5 月，没有转化法令的报道。 Ingenio 表示，在 2026 年 5 月 29 日截止日期前几天，意大利尚无正式的转化法令。我没有找到此后有相关报道的来源。这是缺乏证据，并不证明不存在。确认现状应以 Gazzetta Ufficiale 为准。

欧盟委员会的若干步骤现在都涉及意大利。 根据已阅读的来源，意大利在 2025 年末面临一项针对锅炉补贴条款的程序，2026 年 3 月面临针对计划草案的程序（已于 2026 年 10 月 1 日进入提出理由的意见阶段），以及 2026 年 7 月的统一函件。同样在 2026 年 10 月 1 日，欧盟委员会还就《能源效率指令》重订版向意大利发出了提出理由的意见，那是另一项指令。EPBD 只是其中之一。

政府主张保留灵活性。 Infobuildenergia 报道称，政府多次表示现有住宅的目标目前无法实现，并要求更大的灵活性。这是对立场的报道，而不是对文本的报道。它向投资者表明，意大利转化的内容仍在谈判之中，其范围可能与指令的标题数字所暗示的不同。

日期	节点	已报道的意大利立场
2025 年 1 月 1 日	第 17(15) 条，终止对新建独立化石燃料锅炉的补贴	2025 年末有程序报道（行业媒体）
2025 年 12 月 31 日	国家建筑翻新计划草案到期	根据欧盟委员会 2026 年 3 月 11 日的函件和 2026 年 10 月 1 日提出理由的意见，尚未提交（INFR(2026)2024）
2026 年 5 月 29 日	总体转化截止日期	截至 2026 年 5 月，没有转化法令的报道（行业媒体）
2026 年 7 月 15 日	向全部 27 个成员国发出正式通知函	意大利在内
2026 年 12 月 31 日	国家建筑翻新计划终稿到期	待定
2028 年	新建公共建筑实现零排放（指令摘要）	没有意大利转化的报道
2030 年	住宅存量的平均一次能源消耗下降 16%；其他新建建筑实现零排放	国家路径尚未公布
2035 年	住宅存量的平均一次能源消耗下降 20-22%	国家路径尚未公布

EPBD 时间表与已报道的意大利立场，截至 2026 年 10 月 23 日

来源： European Commission, Energy Performance of Buildings Directive, and infringement decisions of 11 March, 15 July and 1 October 2026; Italian status from Ingenio, May 2026 (secondary)

在意大利完成转化之前，科莫湖别墅还有哪些事项未定？

有五件事仍未确定，每一件都影响翻新范围如何编写。 它们是国家住宅减排路径、能效等级体系、翻新护照、豁免，以及支持这些工程的融资。指令确定了欧盟层面的目标和日期，而把这五项留给了意大利。

路径是第一个缺口。 在已阅读的来源中没有国家计划草案，因此意大利实现 2030 年 16% 和 2035 年 20-22% 的路线并不公开。这条路线决定压力是落在对单个业主的标准上、落在补贴上，还是两者兼有。投资者无法为一项尚未界定的合规成本定价。

等级体系和护照是第二个和第三个缺口。 欧盟 A 至 G 等级和护照都被报道为尚未引入。今天设计的翻新，针对的是意大利现行体系下的等级。该等级日后能否顺利换算，目前未知。豁免是第四个缺口，取决于对历史住宅和度假住宅的定义。

融资是第五个缺口。 欧盟委员会的 EPBD 页面表示，该指令下的融资更具针对性，重点是弱势家庭。意大利的补贴体系属于国家事务。Ingenio 称意大利现行补贴体系并不完整。关于 Victaura Research 如何看待认证与实践的关系，请见 ESG in Luxury Real Estate: Philosophy, Not Certificate。

日期是确定的，而业主据以行动的数字并不确定。
Victaura Research

EPBD 所针对的意大利建筑存量究竟有多薄弱？

ENEA-CTI 关于 2024 年能效证书的报告显示，45.3% 的住宅证书属于 F 级和 G 级。 MeteoWeb 对第六份年度报告的报道称，该报告分析了 2024 年出具的 120 多万份证书，其中能效最高的 A4 至 B 级占住宅总数的 20%。LavoriPubblici 报道称，住宅建筑占其中的 88.7%。这些数字来自 ENEA，经行业媒体和地方媒体转述。我未能打开 PDF 原件。

这一系列数据的走向是改善。 MeteoWeb 在 2024 年 10 月报道，在 2023 年的数据中，F 级和 G 级的占比首次降到 50% 以下。2024 年的数字延续了这一下降趋势。该系列数据说明意大利的建筑存量正在变化，但并不能说明变化的速度足以达到一项尚未写入意大利法律的 2030 年目标。

证书样本不等于对建筑存量的普查。 证书是在发生买卖、租赁或施工等事件时出具的，因此样本中交易中的建筑占比偏高，并不能描述湖畔的每一栋别墅。45.3% 是带有上述保留的全国住宅数字，它是起点的指标，而不是结果的预测。

未找到科莫湖的数据。 我没有找到 ENEA 或其他机构按科莫湖或科莫省划分的能效等级数据。想要这类数据的投资者，应当索取该房产自己的能效证书，即 Attestato di Prestazione Energetica（APE）。关于如何解读湖区的官方数据，参见 Lake Come Prices: What the Official Data Shows。

45.3%

2024 年出具的意大利住宅能效证书中属于 F 级和 G 级的占比，基于 120 多万份证书（仅供参考；ENEA-CTI 数据，经媒体转述；为证书样本，并非全部存量）

来源： ENEA e CTI, Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici 2025, as reported by MeteoWeb, October 2025

欧盟侵权程序对业主在实际中意味着什么？

正式通知函是一个阶梯的第一步，而不是裁决。 欧盟委员会要求成员国在两个月内作出答复并完成通报。如果答复不能令人满意，可能随后发出理由陈述意见。再往后可能移送欧盟法院，在某些案件中还可能请求处以经济处罚。

该程序针对的是国家，而不是业主。 侵权函不会给别墅业主设定任何义务，也不会免除任何义务。只有意大利法律发生变化，业主的处境才会改变。该程序提高了罗马方面拖延的政治成本，但并没有为法律的内容设定日期。

这一阶梯没有给出我能够衡量的时间表。 每一步都取决于成员国的答复和欧盟委员会的评估。我不对意大利何时完成转position作出估计。前方有两个节点：2026 年 10 月 1 日就草案计划发出的理由陈述意见所附的两个月答复期，以及 2026 年 12 月 31 日，即国家建筑翻新计划最终版的截止日期。这两个都是针对国家的日期。

在两个相邻的案卷上，欧盟委员会已经把意大利推进到第二步。 2026 年 10 月 1 日，委员会就意大利持续未提交国家建筑翻新计划草案，以及未完整转position重述版《能源效率指令》（这是另一项指令）向意大利发出了理由陈述意见。Eunews 报道了同样的决定。这是背景信息，并不是对 7 月开启的 EPBD 转position案件的预测。

正式通知函是第一步。它不是判决，也不是建筑规则。
Victaura Research

本文解读的薄弱之处，如实披露

我未能打开该指令的全文。 EUR-Lex 页面在研究工具中无法加载。此处指令层面的数字来自欧盟委员会自己的 EPBD 页面，以及 Matheson 和 ESG Today 的摘要。仅在委员会页面给出条款编号的地方才引用条款编号，即第 17(15) 条。律师应当对照《官方公报》文本核对每一个数字。

对意大利立场的判断依赖行业媒体。 Ingenio、Infobuildenergia 和 Eunews 不是 Gazzetta Ufficiale，也不是议会记录。它们的报道彼此一致，但属于二手信息。这些报道的日期从 2025 年 7 月到 2026 年 10 月，此后可能已经有法令获得通过，那将改变上表。

各报道之间存在细微差异。 有一家媒体把 7 月的通知函日期记为 7 月 17 日。欧盟委员会自己的页面日期为 2026 年 7 月 15 日，本文采用该日期。关于草案计划案件，本文对 2026 年 3 月的通知函和 2026 年 10 月 1 日的理由陈述意见，均依据委员会自己的页面。

没有关于科莫湖价值或成本的证据。 我没有找到关于能效等级如何影响科莫湖价格的实测数据，也没有找到湖畔别墅翻新成本的数据。45.3% 是全国数字。本文描述的是一项规范及其空白，不构成法律意见，也不评估任何具体房产。

投资者应当如何看待科莫湖错过的转position截止日期？

错过截止日期是关于意大利立法的事实，而不是关于别墅价值的事实。 指令的日期已经确定，欧盟委员会已对全部 27 个成员国采取行动。意大利会把住宅、历史建筑和度假房产存量写成怎样的法律，目前尚不得而知。投资者应当把这两个层面分开，不要把第二层当作第一层来定价。

合理的应对是做好记录，而不是做预测。 翻新范围说明可以记录当前的能效等级、供暖来源、围护结构状况和现场发电情况。无论意大利最终采用哪种版本的规则，几乎都会用到这些事实。这是关于记录的说法，不是建议翻新或等待。

有三个节点值得关注。 第一是任何意大利转position法令或授权法。第二是国家建筑翻新计划草案，以及 2026 年 12 月 31 日到期的最终计划。第三是意大利对历史建筑和度假建筑的定义。每一项都可以在官方来源中核查：意大利的法案看 Gazzetta Ufficiale，计划方面则看欧盟委员会的侵权决定。

利益关联披露。Victaura通过其母公司Greystone B.V.（荷兰）在科莫湖（意大利）、桑给巴尔的Nungwi（坦桑尼亚）、吉利艾尔岛与巴厘岛乌鲁瓦图（印度尼西亚）开发项目，并在哈伊马角的Al Marjan Island（阿联酋）持有期房（off-plan）资本头寸。读者应当假定，本文评论可能受到上述各项头寸的影响，或可能使其受益。本文件根据MiFID II第24(3)条被归类为营销材料，不构成投资建议。

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