Gili Air与巴厘岛别墅管理：从总收入到业主净收益

修订说明，2026 年 10 月 24 日#

本文已于 2026 年 10 月 24 日更正。 此前，本文把 3% 的拆分费用、14% 至 16% 的仅房东承担费率区间，以及关于管理软件的说明，都归在 Airbnb 资源页面名下；而该页面自 2026 年 10 月 13 日起表示，Airbnb 在 2026 年改为单一的 15.5% 费率。上述数字（不含取消政策的相关内容）来自 Airbnb 帮助中心，本文现已改为引用该页面，局限性部分也已改为如实报告各页面的实际表述。

在巴厘岛或 Gili Air 的别墅上，总收入与业主净收益之间隔着什么？#

从每晚总房价到业主实际收到的现金，中间至少有七项扣减。 在巴厘岛或 Gili Air 的一栋别墅上，这个顺序依次是平台佣金、管理费、清洁与床品、日常维护与结构性维护、水电杂费、营销，以及物业空置或关闭的夜晚。剩下的部分即业主净收益，在本文中定义为扣除所有运营成本和重置储备金之后剩余的现金，尚未计入融资、持有结构和所得税。本文逐项梳理这一叠扣减，并为每个数字标明等级。

方法比任何单一数字都更重要。 总收入是可测量的量，因为预订系统会记录它。净收益是推导出来的量，其中每一项扣减要么经过谈判，要么只是估算。因此，Victaura Research 把每项输入分为实测、行业估算、方向性参考或经纪人报告四级，并在只有销售导向来源时明确指出。

本文不是对任何具体项目的预测。 下文的算术是通用的，基于第三方给出的区间，并非归属于任何资产或运营方的回报。其唯一目的，是说明投资者在一个数字配得上“净收益”之名以前，需要为多少项成本定价。

辖区带来了旅游宣传册略去的一层差异。 Gili Air 隶属西努沙登加拉省（NTB）的北龙目县，而不属于巴厘省。因此，最低工资标准、地方税收征管和许可审批，走的是与巴厘岛 Badung 或 Gianyar 县不同的地方主管机构，尽管这两个目的地共用同一条游客动线，行程中也常常同时出现。把巴厘岛的假设照搬到 Gili 群岛，引入的不仅是错误的入住率，还有错误的监管机构。

Airbnb 和 Booking.com 会从别墅订单中抽取多少？#

Airbnb 公布了两种费用结构，选择不同，算术结果也不同。 在拆分结构下，房东支付 3%，从标价中扣除以计算打款金额，而房客另在其上支付 14.1% 至 16.5% 的服务费。在单一的仅房东承担结构下，房东承担全部费用，通常为订单小计的 14% 至 16%。Airbnb 帮助中心补充说，对大多数房东而言，单一费率是强制的，包括使用物业管理软件的房东（Airbnb Help Center, Airbnb service fees，2026 年 10 月 24 日查阅）。等级：实测，按平台公布的数据，具体费率因房源和国家而异。

第三方指南把 Booking.com 的基础佣金定在 15% 左右，这个数字属于方向性参考。 HolidayFox 给出的 15% 是 2026 年英国住宿的标题费率，在加上 Genius 房客折扣、Preferred Partner 佣金上浮和支付费用之后，实际为 17% 至 22%；PriceLabs 则引用 15% 至 25%，视市场和设置而定。我们没有找到确定具体数字的 Booking.com 一手文件。投资者应当阅读针对该具体物业的合作协议，而不是某份指南。

佣金的计算基数比房费更宽。 房东软件供应商表示，Airbnb 的仅房东承担费用适用于每晚房价加清洁费和宠物费，但不含税；另有一份英国指南称，Booking.com 的佣金适用于包含房客所付税费在内的订单总额。两者都是二手说法。如果基数包含清洁费，那么向房客收取清洁费的别墅，对这笔费用同样要付佣金。

仅房东承担费率的迁移正在进行，已公布的日期互相矛盾。 截至 2026 年 10 月 11 日，软件供应商报告称，Airbnb 已在 2026 年 9 月中旬把欧盟或欧洲经济区以外的大多数房东转到仅房东承担费率（Hostfully 称 9 月 15 日，Hospitable 称 9 月 17 日），欧盟或欧洲经济区的房东预计在 2026 年 10 月中旬转换，两家都引用 15.5% 的费率。Airbnb 自己的帮助中心对适用单一费率的大多数房东给出同样的 15.5%，并表示拆分结构正在被逐步取消。对业主而言，结论很简单：在入住率完全相同的情况下，原先在旧结构下房东只付 3% 的渠道，现在可能要付 15.5%。稳妥的投资测算情景应采用较高的数字，并把较低的数字视为平台可以收回的好处。

巴厘岛的别墅管理人收费多少，以什么为计算基数？#

常被引用的管理费是所收租金的 15% 至 20%，而这些来源都是商业性质的。 总部位于巴厘岛的运营商 Bukit Vista 在 2024 年 4 月写道，费用通常为每月所收租金的 15% 至 20%，其自身套餐也按收入的 15% 和 20% 定价，没有固定费用。另一份以销售为导向的指南 Own Property Abroad 给出的是月租金收入的 15% 至 20%，或者巴厘岛别墅管理每月约 300 万印尼盾的固定费用这一替代方案。等级：经纪人报告，来自运营商和销售来源，未经审计。

计算基数与费率同样重要。 Bukit Vista 描述了两种基数：租赁价值和实际应收租金。按租赁价值计费，即使没有租金入账也要支付。对于入住夜数不到一半的别墅，这一区别绝非形式上的。在比较 15% 的报价和 20% 的报价之前，投资者应当先读合同写的是哪一种基数。

标题费率很少涵盖业主以为它涵盖的全部内容。 Bukit Vista 列出了按单元数量计算的入驻费，以及 250 至 500 美元或更高的固定区间提前终止费，并指出维护、维修和耗材可能由管理人承担，也可能由业主承担，取决于合同。净收益正是在这些条款上发生变动，合同应当写明各项由谁承担。

第三方管理人与业主自营者面对的激励不同。 按收入分成获得报酬的管理人，赚的是入住率和房价，而不是利润率。按净收益获得报酬的管理人则分担成本纪律和下行风险。决定谁来盯紧成本项的，是合同设计，而不是百分比。

吉利艾尔岛的清洁、布草和员工成本是多少？工资下限在哪里？#

清洁和布草在巴厘岛和吉利群岛都没有经过核实的公开基准，而且它们随换客次数而变，而不是随入住夜数而变。 一栋别墅卖出三十个三晚的订单，就要换客三十次；卖出十个九晚的订单，只换客十次。清洁、洗涤和耗材跟随退房次数，因此平均入住天数越短，每个已入住夜晚的成本越高。

用工成本的下限由法令设定，并且每年一月重设。 吉利艾尔岛所属的龙目岛北部（Lombok Utara）县，2026年最低工资为每月 Rp2,758,221，自2026年1月1日起生效。该数据由 Detik Bali 报道，并引用了 NTB 省长2025年12月24日的第 100.3.3.1-683 号法令。NTB 劳工部门给出的省级最低工资法令编号相同，日期为2025年12月22日，而我们没有找到公布该县数据的官方页面；WageIndicator 的页面则把该数字放在注册表单之后。评级：方向性参考，来自媒体报道。这是一名普通工人的最低工资，不是一支别墅团队的成本，且不含社保缴费、节假日津贴以及运营方提供的任何住宿。

人员成本基本固定，而收入并不固定。 看护人、园丁和泳池管理员，在只有十个入住夜的月份领取的薪水，与在有二十五个入住夜的月份完全一样。这就是别墅成本结构比收入更具刚性的原因，也是收入下降（无论是入住夜数减少还是房价降低）时，净收益的降幅比总收入的降幅更大的原因。

岛上物流会带来溢价，而内陆基准并未计入。 布草、耗材、备件和技术人员都要从龙目岛经海路抵达吉利艾尔岛。每一次渡海都会增加一道装卸环节和一段延误，而位于公路沿线的别墅不会承担这些。我们没有该溢价的来源数据，因此将其标记为未量化的一项。

什么是资本储备？热带别墅应当计提多少维护费用？#

*“资本储备”（酒店业称为 FF&E 储备）是每月预留的现金，用于在家具、固定装置和设备损坏之前予以更换。* Stephen Rushmore 在 HVS 发表于 2003 年 8 月《Canadian Lodging Outlook》的文章中指出，四十年前按总收入的 2% 计提储备是合适的，而行业标准已升至 4% 至 5%，并预测技术可能再增加 2 至 3 个百分点。同一篇文章把管道、电气系统、供暖和空调、外立面及结构排除在这 4% 至 5% 之外，估计这些另需 1% 至 3%，并把总资本需求定为总收入的 7% 至 11%。文章并不主张业主应当全额计提，只是指出这些支出是真实存在的，并会削减长期收益率。该文已有二十多年历史，针对的是成熟市场的酒店。评级：方向性参考。

一份已备案的酒店合同将储备定为 4%。 Strategic Hotels & Resorts 作为 2014 财年附件向美国证券交易委员会（SEC）备案的一份酒店贷款协议，要求每月按总收入的百分之四向储备账户存款。这是一家机构酒店的合同条款，不是适用于单栋别墅的市场证据。它只说明某一家贷款人把要求定在哪里，而不是吉利艾尔岛别墅最终会落在哪里。

热带沿海资产的老化速度比内陆基准所假设的更快。 盐分、湿度和日晒会缩短木材、空调压缩机、泳池设备和屋顶的使用寿命。这是工程判断，不是有来源的数据。投资者应当索取一栋已交易数年的可比别墅的维护记录，而不是采用某个年度百分比。

日常维护与结构性维护是不同的项目，属于不同的预算。 日常维护包括泳池水质处理、病虫害防治、重新粉刷和空调保养。结构性维护包括屋顶、防水、水泵和电气系统。管理方的费用是否涵盖其中任何一项，无论是作为统筹协调还是作为现金支出，都取决于合同条款。若产权为租赁产权（leasehold），剩余租期决定了结构性支出的回收期限，这一点在主要度假市场的产权成本一文中有进一步论述。

未提取的储备相当于向未来的业主借款。 早年跳过储备的别墅，账面净收益看起来很好，之后却可能在一个季度内承担一次屋顶、水泵或整体翻新的支出。配置者应当把没有储备项的报表视为尚未扣除一笔必然发生的成本，并将其计入定价。

当地住宿税对巴厘岛和吉利艾尔岛的业主净收益有何影响？#

印度尼西亚将地方酒店服务税的税率上限定为 10%，各县自行设定税率，而当每晚房价以含税价报出时，这笔税款由业主净收益承担。 关于中央与地方财政关系的2022年第1号法律于2022年1月5日颁布，其过渡性条款第187条规定，依据旧法制定的地方税收法规最多在该日起两年内继续有效。第58条将某些商品和服务（包括酒店服务）的地方税税率上限定为 10%，具体税率留待地方法规确定。评级：以法定上限衡量，依据法律数据库对该法的转录文本。

该法将别墅列入应税酒店服务，由各县具体执行。 该法将住宿服务（hospitality services）定义为可附带餐饮服务的住宿提供。第53条明确把别墅与作为酒店经营的私人住宅一并列入酒店服务。具体物业如何归类和征税，仍取决于该县自己的法规及其税务机关。投资者应当就具体物业取得该县的书面裁定。

谁来承担这笔税，取决于价格如何报出。 如果每晚房价以含税价报出，税款从业主的收入中扣除。如果以不含税价报出，则由住客承担，业主只是代收人。各平台和管理方的做法不同，这一差别在每笔订单上最多可达全部税率。在信任任何净收益数字之前，先核对渠道中的报价惯例。

所得税位于这一项之下，不在本文范围之内。 业主层面的税负取决于资产是由印度尼西亚公司持有、通过租赁结构持有还是由个人持有，我们没有采用顾问网站上的税率。这一层需要持牌顾问处理。另外，向前往巴厘岛的国际游客征收的 IDR 150,000 费用属于省级工具，由住客支付，不会出现在业主的账户中。

Gili Air 的入住率能否支撑与巴厘岛相同的假设？#

从公开的平均数据看不能，二者之间存在差距。 C9 Hotelworks 在 2025 年 8 月 11 日的报告中估计，2024 年整个 Gili 群岛的平均入住率为 42%，其中 Gili Air 为 41.6%，Gili Trawangan 为 47.7%，Gili Meno 为 36.9%。据 GoodStats 引述印度尼西亚统计局 BPS 的数据，巴厘岛星级酒店 2025 年的入住率约为 60.7%。两者的样本不同，一个是群岛层面的估计，另一个是全省星级酒店的时间序列，因此不能直接比较。等级：方向性参考。

这一差距的算术很简单。 按 41.6% 计算，一处物业每年约售出 152 晚（共 365 晚）；按 60.7% 计算，约售出 222 晚。相差约 70 晚，相当于一栋别墅满租十周。上文列出的每一项固定成本，在两种情形下都要支付。按这些方向性平均数据，Gili 群岛在入住率上的起点更低。

报告对国际标准物业给出了更高的入住率估计，但该估计并非实测。 C9 认为，国际标准的中档至豪华物业入住率为 50% 至 70%，同时指出岛上供给以经济型和中档民宿为主。投资者应将 42% 理解为顾问机构报告的三岛平均值，将 50% 至 70% 理解为顾问机构对某一细分市场的估计，对任何单栋别墅而言均未经证实。

需求在增长，但以国内客源为基础。 C9 报告称，2024 年三岛游客为 773,148 人，较 2019 年增长 26%，其中 Gili Air 占 25%（方向性参考，未说明方法）。国内游客为 695,834 人。报告没有给出国际游客数字，由此推得的约 77,300 人余数是我们自行相减的结果，并非报告数据。以国内客源为主的结构，与以国际客源为主的结构相比，在价格承受力、停留时长和渠道使用上都有所不同，而这些因素都会影响成本结构。

Gili Air 的供给有多深，别墅处于其中什么位置？#

C9 Hotelworks 统计三个 Gili 岛共有 364 家住宿机构、4,150 间可出租客房（keys），平均每家约 11 间。 Gili Trawangan 有 2,320 间，占 56%。Gili Air 约占 31%，按我们的计算约为 1,290 间。报告指出，多数物业为经济型至中档的民宿和小型酒店。等级：方向性参考；报告未说明方法，也未标明供给统计的日期。

报告没有单独列出别墅，因此无法据此估算别墅细分市场的规模。 投资者无法从公开数据得知 Gili Air 上有多少私人别墅在竞争、它们的收费多少、入住情况如何。在本研究中，我们没有找到酒店业绩数据提供商 STR 或 HVS 针对该岛发布的任何基准。数据稀薄本身就是一项发现，它意味着对每一项假设都应更加谨慎，而不是更不谨慎。

小规模供给意味着运营不够正规，数据报告参差不齐。 C9 报告没有说明其入住率的计算方法，Victaura Research 推测此类物业的数据依据的是清点和调查，而非经审计的物业账目。一栋运营良好的别墅可能远高于或远低于全岛平均水平，而平均数对此几乎没有说明力。唯一可靠的基准是可比别墅的经营历史，资金配置方应要求运营方提供。

项目本身的说法，请见项目页面。 Gili Air 项目页面列出了该开发项目已公布的信息。本文对该项目的数字不持立场，也不给出任何相关数字。本文的目的，是为投资者提供可向岛上任何一栋别墅（包括该项目）提出的问题。

资金配置方应向岛上任何运营方索取三份文件。 一栋可比别墅连续十二个月的月度报表、规范其管理的合同，以及与订房平台记录相符的纳税申报文件。如果无法提供，对方给出的净收益数字只是一种主张，而不是结果。

投资者应如何为 Gili Air 别墅构建净收益逐级扣减表？#

从入住夜数出发，而不是从每晚房价出发。 入住夜数是业务量，其后的一切要么随之变化，要么不变。取可售夜数，应用有证据支持的入住率，再乘以扣除折扣后的平均房价。得出的是预订总收入，也是模型中唯一在订房引擎处实测的一项。

然后按各项的计算基数依次扣除按比例计算的费用。 平台佣金按订单小计收取，管理费按已收租金或租赁价值收取，储备金按总收入计提。各项基数不同，不能简单相加，但作为初步估算，它们会层层叠加。

仅按比例计算的各层，在任何固定成本之前就已吸收了很大一部分。 以每 100 的预订总收入计，上述区间对应平台 3 至 16、管理 15 至 20、储备金 4 至 5，合计 22 至 41，这还在清洁、员工、水电、营销和税费之前。低端需要 Airbnb 3% 的拆分费率，而软件供应商报告称该费率已于 2026 年 9 月对欧盟以外的大多数房东取消。按仅向房东收取的 14 至 16 的费率计算，合计为 33 至 41，而 Booking.com 的实际费率或 HVS 完整的资本储备要求会推高上限。这是对第三方区间所做的算术，并非任何项目的结果，且各项基数不同。它只显示数量级，仅此而已。

低入住率情形压力集中在固定费用，而非按比例计算的费用。 收入缩减时，按比例计算的费用随之缩减，员工、水电和保险则不会。入住率从 60.7% 降至 41.6%，在房价不变的情况下，每个入住夜的固定成本会上升约 1.46 倍，即 46%。如果可比别墅之间确实存在如此大的差距，它可能就是盈利别墅与勉强维持的别墅之间的分界线。

最后一项，是预测中遗漏的那一项。 因维修、翻新或交通受阻而关闭的天数，减少的是可售夜数，而不仅是入住夜数。关闭三周的别墅，可售夜数是 344 晚，而不是 365 晚。把这一项与固定费用和储备金一并加入，投资者得到的数字才符合本文所用的业主净收益的定义。

Victaura Research 不知道什么？如实披露的不足#

管理费的证据带有商业性质。 15% 至 20% 的区间来自销售管理服务的运营商，以及为其做推广的指南。本次研究中没有找到针对巴厘岛或 Gili 群岛业主自报费用的经审计调查。Balitecture 给出的巴厘岛别墅管理费典型区间更宽，为租金总收入的 15% 至 25%（2026 年 4 月）。实际区间可能较窄，也可能较宽，最终以投资者手中的合同为准。

平台费用的迁移现在已有 Airbnb 的说明，但确切日期只有软件供应商给出。 3% 和 14% 至 16% 这两个数字来自 Airbnb 帮助中心，该页面还给出大多数房东适用单一费用 15.5%，并表示分摊结构正在逐步取消。Airbnb 的资源页面（2026 年 10 月 13 日更新）则称，Airbnb 在 2026 年已从分摊费用改为单一费用结构，房东支付 15.5%，巴西和墨西哥的房源为 16%。推出日期仅来自软件供应商，且各来源之间相互矛盾。Booking.com 的费率则只有第三方指南作为依据。

入住率的比较混用了不同的样本。 Gili 的数字是一家咨询机构对该岛群 2024 年的估算，巴厘岛的数字是 2025 年的星级酒店序列，由一个数据门户转述。两者都不是对私人别墅的测量。70 晚的差距只是这两个数字的算术结果，并不是别墅之间实测的差异。

有几项完全没有基准。 每次换客的清洁费、水电、保险、营销支出以及海岛物流溢价，在我们的研究中都没有经核实的公开数字，因此不给出数字。税率上限取自法律数据库对该法的转录文本，而非官方公报。资本储备金的基准是 2003 年 8 月 HVS 一篇文章中的酒店数字。

什么会改变这幅图景。 Gili Air 可比别墅十二个月的账目、该县对税务处理的书面立场，以及管理方的实际合同条款，每一项都能用实测取代一项估算。在此之前，投资者应采用区间，而不是中间值。

利益关联披露。Victaura通过其母公司Greystone B.V.（荷兰）在科莫湖（意大利）、桑给巴尔的Nungwi（坦桑尼亚）、吉利艾尔岛与巴厘岛乌鲁瓦图（印度尼西亚）开发项目，并在哈伊马角的Al Marjan Island（阿联酋）持有期房（off-plan）资本头寸。读者应当假定，本文评论可能受到上述各项头寸的影响，或可能使其受益。本文件根据MiFID II第24(3)条被归类为营销材料，不构成投资建议。