吉利艾尔与龙目岛开发商地图：公开资料梳理

谁在Gili Air和北龙目岛开发？#

公开资料能指认出Gili Air和龙目岛各地的少数几家建设方，但没有任何一家被证明是Gili群岛的总开发商。 可见的参与方包括：南部海岸的一家国有公司，作为土地和港口主管机构的省级与县级政府，大量小型本地运营商，以及几家被咨询机构点名的高端进入者。本文截至2026年10月7日绘制这份图谱，并为每个名字背后的证据分级。

本图谱只依据已公开的资料，并未检索任何土地或公司登记册。 中介的宣传册不能证明谁在建设，私下交谈也不能。某个名字若只出现在订房页面上，文中会明确说明。某个数字若是咨询机构的估算，也会标明。针对参与方使用四个证据等级，它们有别于Victaura Research方法对数据采用的四个等级，即实测、行业估算、经纪商报告和方向性参考。有文件记录指一手或近一手的公开记录。有报道指带日期的新闻报道或咨询机构报告。仅有挂牌信息指只有商业挂牌。自述指参与方自己的页面。

Gili群岛与龙目岛南部海岸是两个不同的市场，投资者不应将二者混为一谈。 三个Gili岛（Trawangan、Meno和Air）位于北龙目县Pemenang区。它们的总面积约为6.78 km²（维基百科，二手来源，方向性参考），而村庄自己的2019年数据（见2022年一篇关于Gili Matra的论文，Hilyana等）统计居民为5,332人。Mandalika位于中龙目县的南部海岸。两地的土地制度不同，建设方不同，买家也不同。

这是“谁在哪里建设”系列的第三篇。 此前的图谱涵盖了Al Marjan Island和桑给巴尔。体例不变：点出建设方，为证据分级，列出仍然看不见的部分。这是一份图谱而不是排行榜。不对任何参与方排名，也不作评判。与桑给巴尔图谱不同，本篇把涉及诉讼的项目排除在范围之外，也不点名其中任何一个。

北龙目旅游局如何划分三个Gili岛的客群？#

北龙目旅游局把三个岛描述为三个各不相同的市场。 据其负责人所述（TTG Asia于2026年9月21日报道），Gili Trawangan面向追求夜生活的年轻旅客，通常停留三到四晚。Gili Air吸引想要宁静的家庭，住客往往一住数周。Gili Meno服务蜜月旅客和年长游客，也是主要的潜水地点。

客群划分是解读图谱上任何开发商的第一道筛选。 在Gili Air建设的开发商服务于长住、以家庭为主的需求。在Gili Trawangan建设的开发商服务于短住、夜间经济的需求。建筑类型、客房数量和运营模式都由此而来。这正是笼统地说“Gili”会产生误导的原因。从需求端看，投资者应当问：项目位于哪个岛，又是为哪一类需求而建。

同一份报道还记录了交通层面。 北龙目每天最多迎来37班快艇抵达，来自30多家运营商，连接巴厘岛、龙目岛和Gili群岛（北龙目旅游局，经TTG Asia转述，2026年9月21日；官方声明经行业媒体报道，方向性参考）。船只是游客的供给线。一个合理的推断（并非报道中的数字）是：同样的航线也运送建筑材料，这使运输成为任何建设方都要考虑的规划变量。

TTG Asia的报道没有点出三个Gili岛上任何一家酒店或开发商的名字。 这本身就是一个发现。官方的客群划分存在，但官方叙述并没有说明谁在建设。因此，身份的确认只能来自其他文件，后续各节将逐一梳理，并为每一项附上证据等级。

什么是HPL，Gili Trawangan的土地由谁持有？#

HPL（hak pengelolaan，即管理权）是国家授予的土地管理权，持有人可据此向第三方分配建设权或使用权。 2021年2月2日颁布的印度尼西亚第18/2021号政府条例，规范了管理权、土地权利、区分所有单元和土地登记，并废止了此前的若干规定，包括关于外国人居住性不动产所有权的规定（BPK和JDIH Kemenko Infrastruktur法律数据库；应以全文为准，此处是Victaura Research对其范围的概述）。

在Gili Trawangan，HPL由省政府持有。 据Inside Indonesia（2008年6月）报道，1995年PT Gili Trawangan Indah（PT GTI）与西努沙登加拉省政府签订了生产合同，并同意投资旅游开发，以换取HPL。带日期的新闻报道称，省政府已于2021年5月6日决定终止该合同（industry.co.id），Kompas TV于2022年9月3日报道称终止发生在2021年9月。2023年8月3日的一篇报道称，省政府持有该公司原先控制的65公顷土地的HPL（Detik，新闻报道）。

2023年的建议书呈现的是一个过程，而不是已经了结的结果。 2023年8月2日，三个Gili岛的区域技术单位就50宗地块出具了HGB（建筑使用权）建议书，作为为65公顷土地上的居民和企业提供法律确定性的依据。随后，国家土地局正在核查文件是否齐全（Detik，2023年8月3日；新闻报道）。本文未找到之后关于已颁发多少证书的公开记录。这是一处缺口，在此如实声明。

这对图谱为何重要。 在Trawangan，建设方往往是源自国家的某项权利的持有人，因此该权利的登记册就是证据。对于Gili Air，本文在所读资料中没有找到可比的HPL记录。外国投资者实际能够持有什么，见购买Gili Air房产及外国持有人可获得的权利。HPL的历史提醒我们：在这些岛上，土地文件先于建筑。

Mandalika 与 ITDC：南部海岸的国有开发商#

龙目岛记录最完整的开发商是一家国有企业，其项目位于南部。 Mandalika 由 Indonesia Tourism Development Corporation（ITDC）管理。它是一个经济特区，设立于2014年7月1日，覆盖中龙目南部海岸约1,035.67公顷（Wikipedia，二手来源；仅供参考）。该特区不在北龙目境内。它之所以对本图谱重要，是因为它为“总开发商”应有的形态设定了区域基准。

总开发商持有土地、建设基础设施，并把地块租给运营方。 就公开记录而言，ITDC 符合这一定义。它被列为 Pullman Lombok Mandalika Beach Resort 的业主和开发商，该度假村由 Accor 运营。度假村于2022年10月20日开业，设有257间客房，另有套房和别墅（Hotel Online，转载运营方新闻稿；有运营方文件佐证）。

品牌与开发商是不同的角色，本图谱将二者分开。 Accor 是 Pullman 的运营方，ITDC 是业主和开发商。早期的规划报告曾提到 Mandalika 的其他品牌，包括 Club Med、Royal Tulip 和 Aloft by Marriott，Wikipedia 列有其客房数量。这些都是历史规划。本文不确认其中哪些目前已经开业，也不把规划当作已建成的建筑。

Mandalika 是与 Gili 群岛形成对照的案例，就本文所读材料而言，它并不是任何一项指标上的竞争对手。 该特区于2017年10月20日由总统揭幕，赛车场于2019年2月23日宣布建设（Wikipedia；二手来源，仅供参考）。它是规模不同的目的地，有国有开发商，土地制度也不同。在 Gili 群岛，本文所读的公开记录中没有出现同类的总开发商，建设是渐进式的，逐块地块推进。

据公开来源，谁在 Gili Air 本岛上建设？#

在 Gili Air，本图谱除 Victaura 自己的项目外没有点名任何开发商，公开来源显示的是分散的供给，而不是总开发商。 C9 Hotelworks 于2025年8月11日发布的研究简报统计，三个 Gili 岛共有364家住宿机构、4,150间客房，并给出 Gili Air 约占客房的31%（仅供参考，未说明方法）。按4,150间计算，约为1,290间客房（Victaura Research 基于四舍五入后的占比计算；仅供参考）。

机构数量掩盖了规模。 同一份报告显示，Gili Trawangan 有166处物业、2,320间客房，平均约14间。另外两个岛合计有198家住宿机构、约1,830间客房，平均约9间（Victaura Research 基于报告数据计算；仅供参考）。C9 的摘要没有单独给出 Gili Air 的机构数量，因此这个较小的平均值描述的是 Gili Air 与 Gili Meno 合计的情况。平均而言，在任何一个岛上建设的人，建的都是小体量项目。

据同一份报告，这些供给大多属于经济型至中档。 C9 指出，物业以经济型至中档为主，高端产品正在增加。这样的存量通常由个人业主、小公司和当地家庭在多年间陆续建成。这是推断。关于每家住宿机构归谁所有，本文所能查阅的范围内没有任何汇总的公开记录。

Gili Air 的权属状况由中介描述，而中介的说法不等于产权证明。 商业挂牌信息称 Gili Air 有“freehold”别墅。本文将这些描述视为主张，评级为挂牌所述，而不是产权证据。根据1960年第5号法律《基本农业法》第21条第1款，只有印度尼西亚公民才能持有 hak milik（所有权）。因此，当挂牌信息向外国投资者提供“freehold”时，需要律师确认所提供的究竟是哪一种已登记权利，登记在谁的名下。供给方面的讨论见 Gili Air 别墅供给约束。

Victaura 的 Gili Air 项目是本图谱在 Gili Air 点名的唯一开发商。 该项目在其公开页面 Gili Air Villas 上有介绍，此处的评级为自行声明，是评级体系中最低的一级。读者应据此权衡本文。本文内容均未超出该公开页面，最后一节的披露同样适用。

Gili Meno、Gili Trawangan 与 Medana 海岸：被点名的是谁#

咨询机构点名了 Gili Meno 和 Gili Trawangan 的新建高端项目。 C9 Hotelworks 于2025年8月11日的更新提到，Gili Meno 的 BASK Gili Meno 与 Gili Trawangan 的 Cocana Resort 是新的高端至奢华项目（有报道；咨询机构）。就本文所读的报告而言，它没有指明这两个项目背后的业主或开发实体。因此，其存在的评级为有报道，其所有权的评级为无从证实。

运营品牌不是开发商，挂牌信息也不是业主。 在龙目岛北部海岸，据一条旅游挂牌信息，The Oberoi Beach Resort 位于 Tanjung 的 Medana Beach，距 Bangsal 港约15分钟车程（评级挂牌所述）。该信息没有说明土地归谁所有、物业由谁建造，也没有说明按什么条件运营。图谱只记录其位置，到此为止。

港口控制权决定谁能建设，因为它决定谁能运送物资。 2025年2月11日，Detik 报道，NTB 省政府计划接管 Gili Trawangan 港和 Teluk Nara 港的管理，有待交通部作出决定。同一报道称，Gili Meno 港和 Gili Air 港由北龙目县管理，并补充说这两个港口的管理控制权今后将归省政府。Detik 还报道，Bangsal 港2024年产生了14亿印尼盾的地方收入，仅 Gili Trawangan 港每天就接待3,000至4,000名游客。按全年累计，这一每日区间将超过 C9 给出的 Gili Trawangan 2024年541,199人次。报告没有说明每日数字统计的是到达、离开还是两者之和，也没有说明是否为高峰日，本文不对这两组数字作调和。

执法历史也是图谱的一部分。 2017年2月，一个联合小组（包括北龙目县公共秩序人员、海军和警方）拆除了 Gili Trawangan 的海滩前沿建筑。Jakarta Post 统计，约有143家机构违反了30米的海岸线退让要求，其建筑距水边仅5至10米。约100名业主在期限前自行拆除了建筑，当局拆除了约43处（Jakarta Post，2017年2月25日；媒体报道）。这一教训范围有限：图谱上出现的建筑，未必已经通过许可检验。

在 Gili Air，开发商与转售商有何区别？#

开发商是控制地块、取得建设许可并承担施工风险的主体，转售商则是销售并非由其创造的单元的中介。 这一区分看的是职能，不涉及声誉。转售商提供的是一项服务。只有当两者在宣传册或房源信息中被混为一谈时，问题才会出现。配置资金的投资者需要知道，合同的另一方究竟是哪一类交易对手。

有五项检验可以区分两者，每一项都对应一份公开或可取得的文件。 第一，列为卖方的主体存在于印度尼西亚公司登记册中，任何人都可以通过法律部 AHU Online 门户按名称查询。第二，该主体以自己的名义持有土地权利，凭国家土地局出具的土地证书。第三，建筑许可，即根据 2021 年第 16 号政府条例取代 IMB 建筑许可的 PBG（persetujuan bangunan gedung），登记在该主体名下。第四，营业执照（通过全国 OSS 许可系统签发的 NIB）载明建筑或房地产活动。第五，销售合同由该主体签署，而不是由代理人签署。

从外部很难确认五项全部通过，而这正是问题所在。 多数检验需要投资者主动索取文件，无法直接下载。公开登记册只能证明主体存在，不能证明土地权利。其余四项要通过买方的公证人和独立律师来核实。本文没有对任何具名卖方进行这五项检验。

有三个危险信号值得说明，它们是判断标准，而不是对任何人的结论。 卖方无法说出签约主体的名称。“开发商”在营销中使用的名称，在登记册中查不到任何记录。报出的价格或回报，没有说明由哪个主体来承担。这些都不能证明存在不当行为，但每一项都是停下来索要文件的理由。Victaura Research 在撰写本文时，没有用这些标准检验任何具名卖方。

Gili Air 与龙目岛开发商图谱：证据分级#

下表列出的是参与者类型，不是排名。 每一行给出公开来源、证据等级，以及该来源未能显示的内容。各行按证据强弱排序，最强的在前，而不是按规模或质量排序。有文件记录项目的国有企业，排在仅被咨询机构点名的高端进入者之前。这一排序只涉及证据。

证据强的集中在机构一侧，证据弱的集中在私营建设方一侧。 这种不对称是结构性的。机构会发布年报、新闻稿和法规。小型私营建设方只发布一个预订页面。阅读这张图谱的投资者不应把证据单薄理解为活动稀少。

这里给出一项推算，仅具方向性参考意义。 按 C9 的占比，Gili Air 约占 2024 年记录的 773,148 次到访的 25%，约占客房总数的 31%。这相当于约 193,000 次到访对应约 1,290 间客房，即每间客房约 150 次到访。Gili Trawangan 有 541,199 次到访和 2,320 间客房，约为 233。Gili Meno 接近 72。到访指的是抵达人次，而不是间夜数，而且 TTG Asia 报道称 Gili Air 的住客往往停留数周，因此这一比值并不能衡量客房需求。它只是一个指向，不是入住率数据。

这一比值不支持简单的稀缺性叙事，入住率数据也指向同一方向。 Gili Air 每间客房的到访次数少于 Gili Trawangan，意味着每次到访对应的客房更多，而不是更少。更长的停留时间或许可以抵消这一点，但同一份 C9 报告给出的 2024 年入住率是：Gili Air 为 41.6%，Gili Trawangan 为 47.7%，Gili Meno 为 36.9%（仅具方向性，未说明方法）。这些数据并不能就任何单一产品类型的稀缺性问题给出定论。

该地图没有呈现的内容#

该地图没有显示任何私人建筑所在土地的归属。 土地权利证书由国家土地管理局（National Land Agency）办理，本文没有查询其记录。Gili Trawangan 的省级 HPL 是有文件可查的例外，因为它已有公开报道。对于 Gili Air 和 Gili Meno，在所读资料中没有找到可比的公开记录。投资者应当假定土地问题仍未解决，直到律师以文件将其厘清。

它没有显示受益所有权。 AHU 登记册中的公司名称只是一个法人。受益所有人是另一项单独的记录，该门户网站将其列为检索类别，但本文没有测试其访问方式和内容。某个被点名的开发商，背后可能是一连串地图看不到的实体。

它没有显示许可、竣工或入住情况。 这里没有任何内容能证明某栋建筑已获批准、已经建成或已在营业。2017 年的拆除行动提醒我们，已建成不等于已获许可。C9 的摘要给出了 2024 年各岛的入住率（Gili Air 为 41.6%，Gili Trawangan 为 47.7%，Gili Meno 为 36.9%；仅供参考，未说明方法），但本文没有获得 Gili 群岛的平均房价数据，也不主张有这类数据。

它没有显示非正规的和家庭自建的存量。 C9 统计有 364 家住宿设施，平均每家约 11 间客房（根据该报告数字计算；仅供参考），并将存量描述为以经济型到中档为主。这指向规模很小的单体。这类单体恰恰是依据公开资料绘制的地图最难看到的那部分供给。

它没有显示 2026 年 10 月 7 日之后的任何情况。 市场细分、港口安排和土地程序都在变动之中。本文的每一项事实都标注了日期。在用于决策之前，每一项都应重新核实。

Gili Air 开发商地图：坦诚披露的不足#

就其构成而言，Gili 群岛的证据基础本来就薄弱。 游客数、客房数和各岛占比的数据来自一份日期为 2025 年 8 月 11 日的咨询机构简报，该简报称数据出自该机构自己的研究，既未说明来源，也未说明方法。取自该简报的每一项数据都仅供参考，由此推算的比率也是如此。

若干来源属于二手资料或年代较久。 Wikipedia 提供了岛屿面积和 Mandalika 区域的细节。Inside Indonesia 关于 1995 年合同的文章发表于 2008 年 6 月。关于合同终止的新闻报道来自 2021 年和 2022 年，HGB 建议书来自 2023 年。TTG Asia 的文章是通过自动文本提取读取的，而不是按印刷版式阅读。这些来源均未与土地登记册核对，因为本文无法查阅土地登记册。

有一个来源无法完整打开。 Bisnis.com 于 2021 年 9 月 12 日发表的关于 PT GTI 合同终止的报道返回了访问错误，因此只使用其标题作为背景。关于合同终止的事实陈述，依据的是 industry.co.id 于 2021 年 5 月 6 日的报道，以及 Kompas TV 于 2022 年 9 月 3 日的报道，后者将终止时间定为 2021 年 9 月。

作者并非中立。 Victaura 是在 Gili Air 拥有项目的开发商，在这张地图上以自我声明的参与者身份出现。地图对每一行（包括这一行）适用相同的评级，但读者应当就这一利益关系作出折扣。

审慎的资金配置者会把这张地图当作尽职调查的起始清单，而不是结论。 真正重要的文件是产权、批准、许可证和合同。这些文件应从交易对手处取得，并由独立律师核实，而不是靠一份出版物。

利益关联披露。Victaura通过其母公司Greystone B.V.（荷兰）在科莫湖（意大利）、桑给巴尔的Nungwi（坦桑尼亚）、吉利艾尔岛与巴厘岛乌鲁瓦图（印度尼西亚）开发项目，并在哈伊马角的Al Marjan Island（阿联酋）持有期房（off-plan）资本头寸。读者应当假定，本文评论可能受到上述各项头寸的影响，或可能使其受益。本文件根据MiFID II第24(3)条被归类为营销材料，不构成投资建议。