الوجهات
الإيجارات القصيرة في بحيرة كومو: CIN والضريبة الثابتة
يخضع التأجير القصير في بحيرة كومو عام 2026 لأربع مجموعات من القواعد، هي الرمز الوطني CIN، والرمز الإقليمي CIR في لومبارديا، ونص ضريبة الدخل الذي ينتقل إلى قانون الضرائب الجديد في 1 يناير 2027، والضريبة السياحية التي تفرضها كل بلدية (comune). ويبدأ افتراض النشاط التجاري عند الشقة الثالثة. تقرأ هذه المذكرة النصوص كما نُشرت، وتبيّن المواضع التي لم يُعثر فيها على رقم رسمي.
رسم توضيحيأبرز النقاط
- - يخضع الإيجار القصير على بحيرة كومو لأربع مجموعات من القواعد في آن واحد، هي CIN الوطني، وCIR اللومباردي، ونص ضريبة الدخل، وضريبة الإقامة البلدية (المرسوم بقانون 145/2023 المادة 13-ter؛ صفحة CIR لدى Regione Lombardia؛ المرسوم التشريعي 117/2026؛ المرسوم التشريعي 23/2011 المادة 4).
- - يترتب على التأجير دون CIN غرامة من 800 إلى 8.000 يورو، وعلى عدم إظهاره غرامة من 500 إلى 5.000 يورو، ما لم يعاقب القانون الإقليمي على السلوك نفسه (مقيس، نص تشريعي، المرسوم بقانون 145/2023 المادة 13-ter الفقرتان 9 و10).
- - يحتاج الإيجار القصير بصيغة نشاط تجاري إلى SCIA لدى النافذة البلدية الموحدة، ويُعاقب على إغفالها بغرامة من 2.000 إلى 10.000 يورو (مقيس، نص تشريعي، المادة 13-ter الفقرتان 8 و9).
- - تحتفظ لومبارديا بـ CIR الخاص بها، ويولده نظام ROSS1000، ولا تذكر صفحة الإقليم الـ CIN. وتفيد الأسئلة الشائعة الصادرة عن الوزارة، المقروءة عبر نسخة منقولة نشرتها CNA ومحدّثة حتى 17 أكتوبر 2024، بوجوب إظهار الرمزين معًا (اتجاهي؛ صفحة CIR لدى Regione Lombardia؛ القرار XII/169 بتاريخ 19 أبريل 2023).
- - اعتبارًا من السنة الضريبية 2026 يُعترف بنظام الضريبة الثابتة لما لا يزيد على شقتين في الفترة الضريبية الواحدة، وما زاد على ذلك يُفترض أنه نشاط تجاري (مقيس، نص تشريعي، القانون 199/2025 المادة 1 الفقرة 17؛ قانون ضريبة الدخل المادة 207 الفقرة 4).
- - يُلغى معظم المادة 4 من المرسوم بقانون 50/2017 اعتبارًا من 1 يناير 2027 بموجب المرسوم التشريعي 117/2026 النافذ من 4 يوليو 2026، وتنص المادة 207 من القانون الجديد عندئذ على 26 في المئة عند الاختيار و21 في المئة لوحدة واحدة مختارة (Normattiva؛ المادتان 207 و377 مقروءتان عبر نسخة منقولة).
- - يرسل الوسطاء بيانات العقود قبل 30 يونيو من السنة التالية ويطبقون اقتطاعًا بنسبة 21 في المئة على الحساب، ويحل موعد إقرار ضريبة الإقامة كذلك في 30 يونيو (قانون ضريبة الدخل المادة 208، مقروءة عبر نسخة منقولة).
- - لم يُعثر في نص رسمي على أي نسبة لضريبة الإقامة في كومو أو بيلاجو أو أي بلدية أخرى على البحيرة، والحد الأقصى الوطني الافتراضي 5 يورو لليلة، وينبغي لمختص أن يقرأ القواعد الخاصة بالوحدة (المرسوم التشريعي 23/2011 المادة 4).
ماذا يتطلب التأجير القصير في بحيرة كومو عام 2026؟
يخضع التأجير القصير في بحيرة كومو عام 2026 لأربع مجموعات من القواعد في آن واحد، وعلى المستثمر أن يقرأ كل واحدة منها على حدة. الأولى هي رمز التعريف الوطني CIN الذي أنشأته المادة 13-ter من المرسوم-القانون 145/2023. والثانية هي الرمز الإقليمي في لومبارديا CIR بموجب القانون الإقليمي 27/2015. والثالثة هي نص ضريبة الدخل المتعلق بالتأجير القصير، وهو وارد في المادة 4 من المرسوم-القانون 50/2017 والفقرة 595 من القانون 178/2020، وينتقل اعتبارًا من 1 يناير 2027 إلى المادتين 207 و208 من قانون ضريبة الدخل الموحد الجديد. والرابعة هي الضريبة السياحية البلدية، وتحددها كل بلدية (comune) على البحيرة بنفسها.
الرمز CIN هو المفتاح الذي يستخدمه السجل الوطني لتحديد الوحدة المؤجرة لأغراض سياحية. يصدر Codice Identificativo Nazionale (CIN) عن وزارة السياحة عبر إجراء آلي، بناءً على طلب إلكتروني مرفق بإقرار ذاتي بموجب المرسوم الرئاسي 445/2000. ويشترط النص عرضه خارج المبنى وذكره في كل إعلان، وعلى مشغلي المنصات الواجب نفسه. هذا هو مضمون الفقرات 1 و3 و6 من المادة 13-ter، كما أُعيدت قراءتها على Normattiva في 24 أكتوبر 2026 (قياس مباشر، نص تشريعي).
حدّ النشاط التجاري هو المتغير الذي تغيّر أكثر من غيره. خفّض القانون 199/2025، المادة 1، الفقرة 17، سقف عدد الشقق في نظام التأجير القصير من أربع إلى اثنتين، ويفترض نص ضريبة الدخل الآن وجود نشاط تجاري عند تجاوز شقتين في السنة الضريبية. فبيت واحد على البحيرة يقع دون هذا الحد إذا كان شقة التأجير القصير الوحيدة لمالكه. أما ثلاث وحدات تُؤجَّر بالأسبوع فلا تقع دونه. وتتتبع الأقسام التالية كل طبقة بدورها، مع المادة التي تحملها ودرجة كل رقم.
تقرأ هذه المذكرة نصوصًا، ولا تقول ما يدين به أي مالك أو ما يجب عليه التصريح به. إن وقوع نمط معين من التأجير داخل قاعدة ما أو خارجها يتوقف على وقائع ليست لدى هذه المذكرة، مثل من يملك الوحدات وكيف تُحاز وكم مرة تُؤجَّر. وهذه المسألة من شأن مستشار ضريبي أو محامٍ إيطالي. أما مسائل الملكية، مثل الوصول المباشر إلى المياه في بحيرة كومو، فهي موضوع مستقل يُقرأ في موضع آخر.
ما الرمز CIN في بحيرة كومو، وكم تبلغ كلفة تجاهله؟
الرمز CIN رمز وطني لكل وحدة تُؤجَّر لأغراض سياحية، ويترتب على التأجير بدونه غرامة من 800 إلى 8,000 يورو. تحدد الفقرة 9 من المادة 13-ter هذا النطاق لمن يمارس التأجير دون CIN، ويرتبط المبلغ بحجم الوحدة أو المنشأة. وتمنح وزارة السياحة الرمز عبر إجراء آلي (قياس مباشر، نص تشريعي).
أما الغرامات الأخرى فتتعلق بالعرض وبالشكل التجاري. عدم إظهار CIN أو ذكره يستوجب غرامة من 500 إلى 5,000 يورو لكل منشأة أو وحدة، مع الإزالة الفورية للإعلان المخالف. والوحدة المؤجرة بصيغة تجارية دون SCIA، أي إخطار بدء النشاط المصدَّق الذي يُقدَّم إلى الشباك البلدي الموحد للأعمال، تستوجب غرامة من 2,000 إلى 10,000 يورو. ونقص أجهزة الكشف أو طفايات الحريق يستوجب من 600 إلى 6,000 يورو عن كل مخالفة. وكل نطاق منها شريحة قانونية، والمبلغ في كل حالة تحدده الجهة المختصة (قياس مباشر، نص تشريعي).
واجبات السلامة مكتوبة في المادة نفسها. تشترط الفقرة 7 أجهزة كشف عاملة للغاز القابل للاشتعال ولأول أكسيد الكربون، وطفايات حريق محمولة، بواقع طفاية لكل 200 متر مربع من الأرضية أو جزء منها، وطفاية واحدة على الأقل في كل طابق. ويتبع نوع الطفاية الملحق I من مرسوم وزارة الداخلية الصادر في 3 سبتمبر 2021. وعلى الوحدات المؤجرة بصيغة تجارية أن تستوفي كذلك متطلبات سلامة التجهيزات بموجب القواعد الوطنية والإقليمية. ويطبّق النص واجب أجهزة الكشف والطفايات على كل وحدة تُؤجَّر لأغراض سياحية.
الإنفاذ بيد البلدية، والسلطات الضريبية مكلفة بالبحث عن الوحدات التي بلا رمز. تعهد الفقرة 11 بالرقابة والغرامات إلى البلدية (comune) التي تقع فيها الوحدة، عبر شرطتها المحلية، وتؤول إيرادات الغرامات إلى تلك البلدية. وتكلّف الفقرة 12 وكالة الإيرادات (Revenue Agency) وGuardia di Finanza، أي الشرطة المالية، بإجراء تحليلات مخاطر مشتركة لاستهداف من يؤجّر دون CIN. وتضيف الفقرة 10 أن الغرامات الوطنية لا تسري حيث يعاقب القانون الإقليمي على السلوك نفسه. ولم أتحقق مما إذا كان قانون لومبارديا يفعل ذلك في حالة غياب CIR.
التأجير القصير في بحيرة كومو أربع مجموعات من القواعد، لا مجموعة واحدة. فالرمز CIN وطني، والرمز CIR إقليمي، ونص ضريبة الدخل وطني من جديد، والضريبة السياحية من شأن البلدية.
Victaura Research
هل لا تزال لومبارديا تشترط رمزها الخاص إلى جانب CIN؟
تحتفظ لومبارديا برمزها الخاص CIR، ولا تذكر صفحة الإقليم عن CIR الرمز CIN. تقول الصفحة إن CIR ينطبق على جميع أماكن الإقامة السياحية الخاضعة للقانون الإقليمي 27/2015، بما فيها الشقق المؤجرة لأغراض سياحية بموجب القانون الوطني 431/1998. وتصف الرمز بأنه الرمز الإقليمي الذي يولّده نظام تدفقات السياح ROSS1000 (قياس مباشر، صفحة Regione Lombardia، قُرئت في 24 أكتوبر 2026).
الأساس القانوني إقليمي. تشترط المادة 38، الفقرتان 8-bis و8-ter، من القانون الإقليمي 27/2015، المضافتان بالقانون الإقليمي 7/2018، إظهار الرمز في الإعلانات والعروض، وتمد واجب النشر إلى الوسطاء ومشغلي المنصات. أما القواعد الحالية للرمز فقد حددها قرار حكومة الإقليم XII/169 الصادر في 19 أبريل 2023. وفي صياغة 2018، كما أوردتها Edizioni Europee، جعلت الفقرة 8-bis الرمز مطابقًا لرقم البروتوكول الصادر عند استلام إخطار بدء النشاط (قياس مباشر، نص تشريعي عبر نسخة منقولة، صياغة 2018).
يمر الإجراء عبر الشباك البلدي الموحد. بالنسبة إلى الشقق المؤجرة لأغراض سياحية بموجب القانون 431/1998، وإلى البيوت والشقق السياحية، تقول صفحة الإقليم إن الإيداع هو CIA، أي إبلاغ ببدء النشاط. أما الفنادق والإقامات والمنشآت غير الفندقية مثل نُزُل المبيت والإفطار (bed and breakfast) فتودع SCIA. وتحيل البلدية الإيداع إلى المقاطعة أو إلى المدينة الحضرية في ميلانو، فتفتح قسم العقار في ROSS1000 وتمنح مقدم الطلب حق الدخول، وهناك يظهر CIR.
كيفية اجتماع CIN وCIR هي النقطة المفتوحة. تطلب المادة 13-ter، الفقرة 2، من الهيئات المحلية التي تدير أصلًا أنظمة رموز أن تحوّل رموزها إلى CIN، وتجعل الفقرة 5 هذا التحويل مشروطًا بالتحقق. وتقول الأسئلة الشائعة الصادرة عن الوزارة، كما أعادت نشرها جمعية الحرفيين CNA بتاريخ تحديث 17 أكتوبر 2024، إن CIN لا يحل محل الرمز الإقليمي أو الإقليمي الفرعي وإنه يجب عرض الرمزين معًا. وقد قُرئت هذه الأسئلة عبر تلك النسخة المنقولة لا على موقع الوزارة، لذا فالقراءة إرشادية ومؤرخة. وعلى المستثمر أن يفترض أن معرّفين قد يكونان قيد التطبيق إلى أن يؤكد له مختص خلاف ذلك بشأن وحدته.
متى يصبح التأجير القصير في بحيرة كومو نشاطًا تجاريًا؟
بموجب النص النافذ حاليًا، الحد الفاصل هو الشقة الثالثة. تعترف الفقرة 595 من القانون 178/2020، المعاد صياغتها اعتبارًا من 1 يناير 2027 في المادة 207، الفقرة 4، من قانون ضريبة الدخل، بنظام التأجير القصير فقط حين لا تُخصَّص لهذا النوع من التأجير أكثر من شقتين في كل فترة ضريبية، وذلك اعتبارًا من السنة الضريبية 2026. وما زاد على شقتين يُفترض أن النشاط يُمارَس بصورة تجارية وفق المادة 2082 من القانون المدني، أيًّا كان من يمارسه (مقيس، نص تشريعي، قُرئ عبر نسخة منقولة).
حد الشقتين مصدره قانون ميزانية. يعدّل القانون 199/2025، المادة 1، الفقرة 17، الجملة الأولى من الفقرة 595 من المادة 1 من القانون 178/2020 في موضعين. فالإشارة إلى السنة تنتقل من 2021 إلى 2026، وعدد الشقق من أربع إلى اثنتين. وتُظهر Normattiva أن التعديل ساري اعتبارًا من 1 يناير 2026. وبموجب الصياغة السابقة، التي كان حدّها أربع شقق، كان الافتراض يبدأ من الشقة الخامسة (مقيس، نص تشريعي).
الافتراض يشمل العقود المبرمة عبر وسطاء. تطبّق الجملة الأخيرة من الفقرة 4 القاعدة نفسها على العقود المبرمة عبر وكلاء العقارات والمنصات الإلكترونية، ولذلك فإن توجيه الحجوزات عبر بوابة إلكترونية لا يغيّر العدد المحتسب. ينص النص الأساسي على أن النشاط يُفترض أنه يُمارَس بصورة تجارية، ولا يبيّن في هذا الموضع كيف يستطيع المستثمر أن يدحض هذا الافتراض.
الصفة التجارية تغيّر الالتزامات المترتبة على الوحدة. تُخضع المادة 13-ter، الفقرة 8، التأجير القصير بالصفة التجارية لإخطار SCIA المقدَّم إلى الشباك البلدي الموحد، وتفرض الفقرة 9 غرامة على الإغفال تتراوح بين 2.000 و10.000 يورو. أما ما يترتب أيضًا على الصفة التجارية في ضريبة القيمة المضافة أو المحاسبة أو الاشتراكات الاجتماعية، فلم أقرأه في نص أساسي ولذلك لا أذكره. وتحديد كيفية احتساب الوحدات في حالة الملّاك المشتركين أو الزوجين أو التأجير من الباطن، وهي حالات تُدخلها الفقرة 3 من المادة 207 في النظام نفسه، متروك للمختص.
كيف يُقرأ نص الضريبة الثابتة على التأجير القصير في بحيرة كومو؟
الضريبة الثابتة على التأجير القصير ضريبة بديلة اختيارية، ونصها في طور الانتقال. الـcedolare secca هي الضريبة البديلة على دخل الإيجار التي يستطيع المالك أن يختارها بدل المعالجة العادية لإيراد الإيجار في ضريبة الدخل. تعرّف المادة 207 التأجير القصير بأنه عقود إيجار سكنية لا تتجاوز مدتها 30 يومًا، يبرمها أفراد خارج نطاق نشاط تجاري، مباشرة أو عبر وكلاء أو منصات إلكترونية، وتحدد المعدل بنسبة 26 بالمئة عند اختيار هذا النظام (مقيس، نص تشريعي عبر نسخة منقولة).
المعدل المخفض هو 21 بالمئة ويرتبط بوحدة واحدة. تخفّض الفقرة نفسها المعدل إلى 21 بالمئة على الدخل الناتج عن عقود التأجير القصير الخاصة بعقار واحد يحدده دافع الضريبة. كما تطبّق المادة على آلية الضريبة البديلة المواد 203 و204 و205(1) و206 من القانون، ولم أقرأها.
الاستشهادات الأقدم تشير إلى نص يسري إلغاؤه في 1 يناير 2027. في 24 أكتوبر 2026 أظهرت صفحة Normattiva الخاصة بالمادة 4 من المرسوم-القانون 50/2017 أن الفقرات 1 و2 و3 و5 و5-bis و6 و7 مُلغاة بموجب المرسوم التشريعي 117/2026 الصادر في 19 يونيو 2026، في النص النافذ اعتبارًا من 1 يناير 2027. وهذا المرسوم هو قانون ضريبة الدخل الجديد، المنشور في Gazzetta Ufficiale في 3 يوليو 2026 والنافذ اعتبارًا من 4 يوليو 2026. وتنص مادته 377 على تطبيق أحكامه اعتبارًا من 1 يناير 2027. وتذكر النسخة المنقولة من المادة 207 أنها تستمد من الفقرات 1 إلى 3 من المادة القديمة ومن الفقرة 595 من القانون 178/2020. وحتى 31 ديسمبر 2026 يبقى الترقيم القديم هو الساري (مقيس، نص تشريعي).
النص يحدد معدلًا ونظامًا، ولا يقول شيئًا عما يدفعه مالك بعينه. توسّع الفقرة 3 النظام ليشمل الدخل الإجمالي من التأجير من الباطن والإقامة المدفوعة بالشروط نفسها. ويتوقف المبلغ المستحق على قيمة الإيجار والنظام المختار ووضع المالك، وعلى ما إذا كان النظام متاحًا أصلًا. ولا تحتسب هذه المذكرة المبلغ. وأي رقم يأتي من موقع إعلانات أو وكالة يحمل درجة ذلك الموقع، ولا يزكّيه التشريع.
ابتداءً من الشقة الثالثة، يفترض النص وجود نشاط تجاري. أما بيت البحيرة الواحد الذي يكون الوحدة الوحيدة للتأجير القصير لدى مالكه فيبقى دون هذا الحد.
Victaura Research
من يحصّل ويبلّغ عن التأجير القصير في بحيرة كومو المحجوز عبر منصة؟
يتحمل الوسيط ثلاثة التزامات بموجب المادة 208 من قانون ضريبة الدخل، السارية اعتبارًا من 1 يناير 2027. يرسل الوسطاء العقاريون ومديرو البوابات الإلكترونية بيانات عقود التأجير القصير المبرمة عبرهم، قبل 30 يونيو من السنة التالية. ويطبّق الوسطاء المقيمون الذين يحصّلون الإيجار أو يتدخلون في دفعه اقتطاعًا على الحساب بنسبة 21 بالمئة، بصفتهم بدلاء ضريبيين. أما الوسطاء غير المقيمين فيعملون عبر منشأة دائمة، أو عبر ممثل ضريبي إذا كانوا خارج الاتحاد الأوروبي ولا منشأة دائمة لديهم (مقيس، نص تشريعي، عبر نسخة منقولة).
الاقتطاع على الحساب، أي أنه دفعة مقدمة على التزام ضريبي. تنص الصياغة على اقتطاع بنسبة 21 بالمئة «a titolo di acconto». ويُطبَّق عند دفع الإيجار إلى المستفيد، ويتبع التوريد والإشهاد القواعد المحددة في النص. ويحدد قرار صادر عن مدير وكالة الإيرادات القواعد التنفيذية لإرسال البيانات وحفظها. ولا يتضمن النص الذي قرأته أي حكم عقابي خاص بهذه الالتزامات.
ضريبة السياحة تتبع المال. تجعل الفقرة 4 من المادة 208 من يحصّل الإيجار أو يتدخل في دفعه مسؤولًا عن الضريبة ومساهمة الإقامة، مع حق الرجوع على النزلاء. ويُقدَّم الإقرار بصورة مجمّعة وبالطريق الإلكتروني فقط، قبل 30 يونيو من السنة التالية. وتنص المادة 4 من المرسوم التشريعي 23/2011 على الأمر نفسه بالنسبة إلى مشغّلي المنشآت الإيوائية وتحدد العقوبات (مقيس، نص تشريعي).
عقوبة إقرار ضريبة السياحة نسبة من الضريبة غير المدفوعة. تحدد المادة 4، الفقرة 1-ter، من المرسوم التشريعي 23/2011 نسبة 100 بالمئة من الضريبة غير المدفوعة عن الإقرار المفقود و40 بالمئة عن الإقرار غير الدقيق، مع حد أدنى قدره 50 يورو لكل منهما. وتشير ملاحظة في صفحة Normattiva إلى أنه، بموجب المادة 12، الفقرة 9، من المرسوم التشريعي 147/2026، تسري أحكام فقراته من 4 إلى 8 على المخالفات المرتكبة اعتبارًا من 1 يناير 2027. ولم أتمكن من التأكد من تلك الصفحة من كيفية تأثير ذلك في الفقرة 1-ter، ولذلك ينبغي للمستثمر أن يطلب من مستشار ضريبي إيطالي التحقق من العقوبة النافذة.
كيف تحدد بلديات بحيرة كومو ضريبة السياحة على الإيجارات القصيرة؟
ضريبة السياحة إجراء بلدي ضمن سقف وطني. تتيح المادة 4 من المرسوم التشريعي 23/2011 لعواصم المحافظات واتحادات البلديات (comuni) والبلديات المدرجة في القوائم الإقليمية للمواقع السياحية أو مدن الفن أن تستحدثها بقرار من المجلس البلدي. السقف الافتراضي هو 5 يورو لكل ليلة إقامة، وفق سلّم متدرج مرتبط بالسعر. ويجوز للعواصم التي لا يقل عدد الحضور السياحي فيها عن عشرين ضعف عدد سكانها أن تصل إلى سقف أعلى (مُقاس، نص تشريعي، النسخة السارية من 12 أغسطس 2026). وقد أوردت صحيفة بتاريخ 17 أكتوبر 2025 خبراً عن تمديد مقترح إلى عام 2026 لزيادة مؤقتة تخص عواصم المحافظات، ومنها كومو، مشروطٍ باستكمال مرسوم لمساره، ولم تؤكد هذه المذكرة ذلك على نص تشريعي (اتجاهي، مستند إلى الصحافة).
اللائحة هي التي تحدد الفئة والمعدل والإعفاءات. تضع كل بلدية القواعد والإعفاءات والتخفيضات في لائحتها الخاصة بموجب المادة 52 من المرسوم التشريعي 446/1997. وتضيف الفقرة 6 من المادة 208 أن الجهات المستحقة للضريبة يجوز لها استحداثها أو إعادة صياغتها. لذلك يقرأ المستثمر لائحة البلدية التي تقع فيها الوحدة. ولا يبيّن النص الوطني ما إذا كان الإيجار القصير فئة مستقلة في بلدية بعينها، ولا عدد الليالي الخاضعة للضريبة.
لم يُعثر على معدل لبلديات البحيرة في أي نص رسمي. في 24 أكتوبر 2026 لم تُظهر الصفحة البلدية المفتوحة على موقع Comune di Como أي محتوى عن الضريبة، ولم تُسفر عمليات البحث عن لوائح كومو وبيلاجو عن أي وثيقة بلدية. لذلك لا تذكر هذه المذكرة معدلاً لأي بلدية على البحيرة. أما المعدل المذكور لمدينة أخرى أو في موقع إعلانات فلا قوة له على البحيرة.
البحيرة بلديات كثيرة بلوائح مختلفة. من يملك وحدات في بلديتين يقرأ لائحتين. والضريبة مستقلة عن CIN وعن CIR وعن الضريبة الجزافية، وتستحق على إقامة الضيف. أما الأغراض المذكورة في النص الوطني فهي السياحة وصون التراث الثقافي والبيئي المحلي وتكاليف جمع النفايات، مع إجازة الأمن الحضري أيضاً.
| الطبقة | الأداة | ما يحدده النص | الدرجة |
|---|---|---|---|
| الرمز الوطني | المرسوم-القانون 145/2023 المادة 13-ter | يمنح وزارة السياحة رمز CIN، ويُعرض خارج المبنى وفي الإعلانات؛ غرامات من 800 إلى 8,000 يورو عند غياب CIN ومن 500 إلى 5,000 يورو عند عدم عرضه | مُقاس، نص تشريعي |
| الرمز الإقليمي | القانون الإقليمي 27/2015 المادة 38 الفقرتان 8-bis و8-ter؛ القرار XII/169 بتاريخ 19 أبريل 2023 | يُنشأ CIR عبر ROSS1000 بعد تقديم SCIA أو CIA إلى الشباك البلدي الموحد | مُقاس، صفحة الجهة الإقليمية |
| عتبة النشاط التجاري | القانون 199/2025 المادة 1 الفقرة 17 المعدِّلة للقانون 178/2020 المادة 1 الفقرة 595؛ قانون ضريبة الدخل المادة 207 الفقرة 4 اعتباراً من 1 يناير 2027 | يُعترف بالنظام لما لا يزيد على شقتين في السنة الضريبية اعتباراً من 2026؛ وما زاد على ذلك يُفترض أن النشاط تجاري | مُقاس، نص تشريعي عبر نسخة منقولة |
| ضريبة الدخل | المرسوم-القانون 50/2017 المادة 4 حتى 31 ديسمبر 2026؛ قانون ضريبة الدخل المادة 207 الفقرة 2 اعتباراً من 1 يناير 2027 | 26% بموجب خيار الضريبة الجزافية، و21% لوحدة واحدة يختارها المكلف | مُقاس، نص تشريعي عبر نسخة منقولة |
| الوسطاء | قانون ضريبة الدخل المادة 208، المطبقة اعتباراً من 1 يناير 2027 | بيانات العقود حتى 30 يونيو من السنة التالية؛ واقتطاع بنسبة 21% على الحساب | مُقاس، نص تشريعي عبر نسخة منقولة |
| ضريبة السياحة البلدية | المرسوم التشريعي 23/2011 المادة 4؛ ولائحة كل بلدية | السقف الافتراضي 5 يورو لكل ليلة؛ لم يُعثر على معدلات بلديات البحيرة في أي نص رسمي | مُقاس بالنسبة للسقف؛ لم يُعثر على معدل لأي بلدية على البحيرة |
كيف تتكامل الطبقات الأربع في الإيجار القصير ببحيرة كومو؟
تسير الطبقات بالتوازي ولكل منها مدتها الخاصة. يرتبط CIN وCIR بالوحدة وبإعلانها. ويرتبط نص الضريبة الجزافية بدخل المالك في سنة ضريبية. وترتبط واجبات الوسطاء بالمنصة وتستحق في 30 يونيو من السنة التالية. وترتبط ضريبة السياحة بإقامة الضيف وبمن يحصّل الإيجار.
الجدول الزمني لـ CIN يستند إلى إشعار في Gazzetta لم أعد فتحه. تنص الفقرة 15 من المادة 13-ter على أن المادة تسري من اليوم الستين بعد نشر Gazzetta Ufficiale الإشعار بأن قاعدة البيانات الوطنية وبوابة الوزارة أصبحتا تعملان. وتضع التقارير الصحفية بدء العقوبات في يناير 2025 بعد تمديد (اتجاهي، مستند إلى الصحافة). والتاريخ أصبح من الماضي بالنسبة لوحدة مؤجرة في 2026، لكن التاريخ الصحفي لا يصلح أساساً لمسألة قانونية.
الجانب الضريبي هو الأحدث تعديلاً. بين قانون الموازنة الصادر في 30 ديسمبر 2025 وقانون ضريبة الدخل النافذ من 4 يوليو 2026 والمطبق من 1 يناير 2027، تغيّر سقف الشقق وأُعيدت صياغة الترقيم وموضع نص المعدل في نحو ستة أشهر. ويمكن أن يتغير النص مجدداً، كما تبيّن المذكرة المتعلقة بالمرسوم التشريعي 147/2026. وكل قراءة هنا مؤرخة بـ 24 أكتوبر 2026 وينبغي تحديثها قبل الاستعمال.
لا يُعد أي من هذه النصوص إشارة سعرية. أما هل يغيّر عبء الامتثال في استراتيجية الإيجار القصير طريقة تقييم عقار على البحيرة، فهي مسألة سوق تُقرأ في بيانات الأسعار الرسمية لبحيرة كومو وليس هنا. فالنصوص تحدد الواجبات والعتبات والعقوبات. ولا تقول شيئاً عن الإشغال أو الأسعار الليلية أو صافي الدخل، ولا تقدم هذه المذكرة أي رقم للعائد عن أي عقار.
حيثما تعذّر العثور على معدل في نص رسمي، تذكر هذه المذكرة ذلك ولا تورد أي رقم.
Victaura Research
ما لا تستطيع الأدلة إثباته، مع الإفصاح الصريح
أضعف نقطة هي مسار قراءة مواد ضريبة الدخل. أعادت صفحة Normattiva الخاصة بالمادة 207 الفهرس فقط. وقد قُرئ نص المادتين 207 و208 عبر نسخة منقولة في قاعدة بيانات قانونية، ولم يُفتح ملف PDF الخاص بـ Gazzetta Ufficiale. والأرقام التي تعتمد عليه هي نسبتا 26 في المئة و21 في المئة، وحد الشقتين، والاقتطاع بنسبة 21 في المئة، ومواعيد 30 يونيو. وهي أرقام منصوص عليها في القانون (مقيسة)، ومسار قراءتها ثانوي.
تبقى ثلاث ثغرات في الجانب اللومباردي والجانب البلدي. لم يُعد فتح النص المنسق الحالي للقانون الإقليمي 27/2015 على موقع إقليمي، وتقوم مقامه صفحة CIR الخاصة بالإقليم ونسخة منقولة من القانون الإقليمي 7/2018. ولم يتبين ما إذا كان قانون لومبارديا يعاقب على غياب CIR، وهو ما كان سيعطل الغرامات الوطنية بموجب الفقرة 10. ولم يُعثر في نص رسمي على أي نسبة أو لائحة تخص كومو أو بيلاجو أو أي بلدية أخرى على البحيرة.
قراءة واحدة تستند إلى مصدر ثانوي. العلاقة بين CIN وCIR مأخوذة من نسخة منقولة عن الأسئلة الشائعة الصادرة عن الوزارة، نشرتها CNA ومحدّثة حتى 17 أكتوبر 2024 (اتجاهية). ويفترض النص الأصلي وجود نشاط تجاري عند تجاوز شقتين، ولا يبين كيف يمكن دحض هذا الافتراض. ولم تتبين مكانة الفقرة 595 من القانون 178/2020 بعد قانون ضريبة الدخل، لأن صفحة Normattiva لم تُحمَّل إلا جزئيًا. ولا شيء هنا يُعد استشارة ضريبية أو قانونية، وينبغي لمختص في إيطاليا أن يقرأ النصوص بحسب الوحدة والمالك.
من يؤجر على البحيرة ومن يشتري فيها مسألتان منفصلتان. وجانب المشتري مقروء في Lake Como Buyers: Reading the Shares. ولا تتوافر في هذه المذكرة بيانات عن عدد عقارات البحيرة المؤجرة بالأسبوع، ولم يُعثر على هذا العدد في نص رسمي كذلك.
إفصاح عن المصلحة المباشرة (Skin in the game). تطوّر Victaura، عبر شركتها الأم Greystone B.V. (هولندا)، مشاريع على بحيرة كومو (إيطاليا)، وفي نونغوي بزنجبار (تنزانيا)، وفي جزيرة جيلي إير وفي أولواتو ببالي (إندونيسيا)، وتحتفظ باستثمار رأسمالي على المخطط (off-plan) في جزيرة المرجان برأس الخيمة (الإمارات العربية المتحدة). وينبغي للقراء افتراض أن التعليقات قد تتأثر بهذه المراكز أو تعود بالنفع عليها. يُصنَّف هذا المستند كمادة تسويقية بموجب المادة 24(3) من MiFID II. وهو ليس نصيحة استثمارية.
المصادر
- Normattiva, Decree-Law 145/2023 art. 13-ter, national identification code (CIN)
- Normattiva, Decree-Law 50/2017 art. 4, short-let tax regime (repeals noted)
- Normattiva, Law 199/2025 art. 1 para. 17
- Normattiva, Law 178/2020 art. 1 para. 595
- Gazzetta Ufficiale, Legislative Decree 117/2026, income-tax code, GU n. 152 of 3 July 2026, Suppl. Ord. n. 26
- Normattiva, Legislative Decree 117/2026 art. 207, short-let tax regime
- Miolegale, income-tax code art. 207, text as reproduced
- Miolegale, income-tax code art. 208, text as reproduced
- Normattiva, Legislative Decree 23/2011 art. 4, tourist tax
- Regione Lombardia, Codice identificativo di riferimento (CIR)
- Assolombarda, Codice identificativo per case e appartamenti vacanze
- Assolombarda, Approfondimento legge regionale n. 27/2015 in materia di turismo
- Bosetti & Gatti, Lombardy regional law 1 October 2015 n. 27, original text as reproduced (BURL n. 40 of 2 October 2015)
- Investireoggi, CIN affitti brevi, proroga per tutti al 1 gennaio 2025 (press confirmation of dates)
- Edizioni Europee, Lombardy regional law 25 January 2018 n. 7, amending art. 38 of regional law 27/2015 (paras 8-bis and 8-ter)
- CNA Turismo e Commercio, FAQ BDSR e CIN, reproduction of the Ministry of Tourism FAQ updated to 17 October 2024
- Money.it, Imposta di soggiorno maggiorata anche nel 2026 (17 October 2025, press)
- Miolegale, income-tax code art. 377 (Decorrenza), provisions apply from 1 January 2027, text as reproduced
المعلومات الواردة في هذا الموقع لأغراض إعلامية فقط ولا تشكّل عرضاً أو دعوةً للاستثمار أو استشارةً مالية. العوائد المذكورة تقديرية وغير مضمونة؛ والأداء السابق ليس مؤشراً على النتائج المستقبلية. ورأس المال المستثمر معرّض للمخاطر.
هل تفكّرون في تخصيص جزء من محفظتكم للعقارات الفاخرة في المواقع التي نعمل فيها؟ تحدّثوا إلينا عن مشاريعنا الحالية والمقبلة.
تواصلوا مع Victaura →رؤى ذات صلة
الوجهات
شراء عقار على بحيرة كومو: تسلسل خطوات المشتري الأجنبي
يستطيع المستثمر الأجنبي الشراء على بحيرة كومو في إيطاليا، لكن ترتيب الخطوات هو ما يحدد النتيجة. التحقق من الجنسية، الرقم الضريبي، العرض، العقد التمهيدي مع الدفعة المقدمة، التحقق من التخطيط العمراني والسجل العقاري، ثم العقد الموثّق. تضع هذه المذكرة كل خطوة مقابل الجهة التي تنفذها وما يفرضه القانون من رسوم ومواضع الضعف فيها، اعتمادًا على مصادر عامة فقط.
الوجهات
شواطئ بحيرة كومو: كاراتي أوريو وبوغنانا ونيسو
تقع Carate Urio وPognana Lario وNesso على ضفتين مختلفتين من فرع كومو في بحيرة كومو، والضفة هي التي تحدد الطريق والعبّارة واتجاه الضوء ومدى انحدار الأرض نحو الماء. تقارن هذه المذكرة بين الثلاث استناداً إلى وقائع منشورة، وتبيّن ما هو هندسة جغرافية فقط، وتعدّد ما لا تستطيع أي دراسة مكتبية حسمه.
الوجهات
الوصول المباشر إلى مياه بحيرة كومو: ماذا يعني
الوصول المباشر إلى المياه على بحيرة كومو هو حزمة من الحقوق على الملك العام للدولة، وتختلف هذه الحزمة من قطعة أرض إلى أخرى. فالواجهة المائية وحق الارتفاق وامتياز مدته من 4 إلى 40 سنة تحمل شروطًا ومسارات نقل ومخاطر مختلفة. يعرض هذا المقال ما ينبغي للمستثمر التحقق منه، بالترتيب الذي يحدد القيمة.