Luxusvillen auf Bali: ADR und Auslastung gemessen

Korrekturhinweis, 14. Oktober 2026#

Dieser Artikel wurde am 14. Oktober 2026 korrigiert. Er besagte, dass der nächste Artikel der Reihe, zur nächtlichen Preistafel, die Preise in verschiedenen Gebieten Balis mit unterschiedlichen Aufenthaltsmustern auswertet. Dieser Artikel behandelt ausschließlich Gili Air, und der Text besagt nun, dass er zeigt, wie die Aufenthaltsdauer eine aus der Anzahl der Bewertungen abgelesene Auslastungsschätzung verschiebt. Die Zahlen von C9 Hotelworks zu den Gili-Inseln waren als Branchenschätzung eingestuft. Die Mitteilung der Beratungsfirma vom 11. August 2025 nennt keine Methode, und nach der veröffentlichten Forschungsmethode ist eine Zahl ohne genannte Methode indikativ. Sie sind daher nun als indikativ eingestuft.

Was messen ADR und Auslastung bei Luxusvillen auf Bali tatsächlich?#

Die veröffentlichten Luxuszahlen für Bali beschreiben Hotels, und ein Investor, der eine Villa bewertet, muss sie vor der Verwendung übersetzen. Für 2025 meldete Horwath HTL in Zusammenarbeit mit der Bali Hotels Association und C9 Hotelworks eine inselweite Hotelauslastung von 73,2 % und eine ADR von 2,35 Mio. IDR, entsprechend 150 USD bei einem durchschnittlichen Kurs von 16.705 IDR je Dollar (gemessen, Daten der Mitglieder der Bali Hotels Association). Das oberste Preissegment, Hotels mit mehr als 501 USD pro Nacht, erreichte 796 USD ADR bei 49,4 % Auslastung. Das sind gemessene Zahlen. Es sind Hotelzahlen.

Zwei Definitionen tragen den gesamten Artikel. Die durchschnittliche Tagesrate (ADR) ist der Zimmerumsatz geteilt durch die verkauften Zimmer, sie sagt also nichts über die unverkauften Nächte. Die Auslastung sind die verkauften Zimmer geteilt durch die verfügbaren Zimmer. Multipliziert man beide, ergibt sich der RevPAR, der Umsatz pro verfügbarem Zimmer. Er ist die einzige der drei Kennzahlen, mit der sich ein volles Haus zu niedriger Rate mit einem halb leeren Haus zu hoher Rate vergleichen lässt. Eine Villa, die die Hälfte ihrer Nächte zu einer hohen Rate verkauft, kann denselben RevPAR erzielen wie ein Hotel, das die meisten Nächte zu einer niedrigeren Rate verkauft.

Das indonesische Statistikamt misst noch etwas Engeres. BPS, Badan Pusat Statistik, veröffentlicht den TPK, Tingkat Penghunian Kamar, also die Zimmerauslastung, für klassifizierte Sternehotels und für Hotels ohne Sterne. Die monatliche Veröffentlichung für Bali enthält keine ADR. Eine private Villa, die auf einer Buchungsplattform angeboten wird, gehört keiner der beiden Gruppen an, sodass BPS dem Anleger nicht sagen kann, wie stark die Luxusvillen auf Bali ausgelastet sind.

Die folgenden Quellen sind nach ihrer Autorität geordnet, nicht danach, wie nah sie an einer Villa liegen. BPS steht an erster Stelle, weil es ein staatliches Statistikamt ist, das klassifizierte Hotels erfasst. Horwath HTL folgt an zweiter Stelle, weil es die ADR nach Preissegment und nach Teilmarkt aus einer Stichprobe von Mitgliedern veröffentlicht. Von Plattformdaten abgeleitete Schätzungen stehen zuletzt, weil sie den Villendaten am nächsten kommen und methodisch am schwächsten sind. Jede Zahl in diesem Artikel trägt ihre Einstufung, und wo eine Zahl nicht verifiziert werden konnte, wurde sie weggelassen.

Wie saisonal ist die Auslastung der Sternehotels auf Bali, Monat für Monat?#

Die Auslastung der Sternehotels auf Bali bewegte sich laut BPS zwischen 46,61 % im März 2025 und 69,54 % im August 2025, ein Ausschlag von 22,9 Prozentpunkten. Die folgende Grafik zeigt die zwölf Monate des Jahres 2025, wie BPS sie gemeldet hat. Der Januar ist abgeleitet und nicht direkt abgelesen, weil der Februarwert von 51,62 % mit einem monatlichen Rückgang von 8,66 Punkten gemeldet wurde. Der einfache ungewichtete Mittelwert der zwölf Monate beträgt 60,6 % (abgeleitet, Rechnung von Victaura Research) und liegt nahe an den 60,7 %, die GoodStats auf Basis von BPS-Daten für 2025 als Jahreswert nennt.

Das Tief liegt im ersten Quartal und der Höhepunkt in der Jahresmitte. Februar und März sind die schwachen Monate. Der März 2025 lag 6,10 Punkte unter dem März 2024, womit der März 2024 bei 52,71 % liegt (abgeleitet). Ab Mai steigt die Reihe, übersteigt im Juli 67 % und erreicht im August ihren Höhepunkt, flacht dann im November auf 57,97 % ab, bevor sie sich im Dezember auf 60,88 % erholt. BPS führte den Wert vom August 2025, wie in der Presse berichtet, teilweise auf Sport- und Kulturveranstaltungen zurück, eine Erinnerung daran, dass ein einzelner Monat durch Veranstaltungen verzerrt sein kann. Horwath HTL erklärt den Höhepunkt des RevPAR im Juli und August gesondert mit der Nachfrage aus dem australischen Winter und den Reisen im europäischen Sommer.

Im Jahresvergleich sind die verfügbaren Vergleiche uneinheitlich, und das Gesamtjahr ist etwas schwächer. Der September 2025 lag mit 68,17 % um 1,83 Punkte über dem September 2024 mit 66,34 %. Der Februar 2025 lag 3,65 Punkte unter dem Februar 2024, und der März war um 6,10 Punkte niedriger. Für das Gesamtjahr nennt GoodStats auf Basis von BPS-Daten eine Auslastung der Sternehotels auf Bali von 60,7 % im Jahr 2025 gegenüber 62,36 % im Jahr 2024. Der Anleger sollte 2025 als etwas schwächer als 2024 lesen, indikativ, und nicht als Trend.

Die Reihe von Horwath HTL liegt etwa zwölf Punkte höher, und die Lücke ist für sich genommen ein Befund. Ihre Daten der Bali Hotels Association beziffern die Auslastung im Juli 2025 auf 85,9 % und im März auf 55,3 %, mit einem Jahresdurchschnitt von 73,2 %, gegenüber dem BPS-Mittelwert von 60,6 %. Horwath gleicht die beiden Reihen nicht ab, und dieser Artikel tut es ebenfalls nicht. Unterschiede in der Abdeckung sind der erste Verdacht, da BPS alle klassifizierten Hotels erfasst, während die Daten der Vereinigung von meldenden Mitgliedern stammen, doch das ist eine Hypothese. Wer eine Villa kalkuliert, sollte sich an der niedrigeren Reihe orientieren und die höhere als obere Referenz für professionell geführte Bestände betrachten.

Wie verändern sich ADR und Auslastung auf Bali, wenn die Preisklasse steigt?#

Im Hotelmarkt Balis sinkt die Auslastung ab Rate D aufwärts mit steigender Preisklasse, und der ADR hält den RevPAR oben. Horwath HTL teilt die Performance 2025 nach ADR in sechs Klassen ein. Rate A, über 501 USD, erreichte 49,4 % Auslastung bei 796 USD ADR. Rate B, 201 bis 500 USD, erreichte 69,2 % bei 286 USD. Rate C, 141 bis 200 USD, erreichte 74,4 % bei 172 USD. Rate D, 81 bis 140 USD, erreichte 78,9 % bei 106 USD (alle gemessen, Daten der Bali Hotels Association über Horwath HTL, 2025). Unterhalb von Rate D bricht das Muster: Rate E, 51 bis 80 USD, erreichte 74,2 % und Rate F, unter 50 USD, erreichte 68,1 %.

Die oberste Klasse verlor 2025 an Auslastung und gewann an Rate. Die Auslastung in Rate A sank von 53,2 % auf 49,4 %. Der ADR in USD stieg um 3,9 % und der ADR in IDR um 8,0 %, sodass der RevPAR in IDR mit +0,1 % unverändert blieb, während der RevPAR in USD um 3,7 % auf 393 USD zurückging. Horwath liest dies als Preissetzungsmacht bei nachlassender Nachfragetiefe, und so wird es auch hier gelesen. Ein Luxusobjekt, das die Hälfte seiner Zimmer verkauft, trägt ein anderes Risiko als ein Objekt im mittleren Segment, das vier Fünftel davon verkauft.

Rate B zeigt, wo Widerstand aufkam. Die Auslastung fiel von 73,9 % auf 69,2 %, und der RevPAR sank um 2,5 % in IDR und um 6,2 % in USD, was Horwath als Preiswiderstand nach zwei Jahren starken Wachstums beschreibt. Eine Villa im oberen Mittelsegment ist dieser Anfälligkeit der Richtung nach ausgesetzt, doch das Ausmaß des Effekts für eine Villa ist nirgends in den öffentlichen Quellen gemessen.

Die Pipeline ist oberlastig, was mehr zählt als der aktuelle Wert. Von 5.641 erfassten Pipeline-Zimmern in 45 Hotels entfallen 1.752 Zimmer auf Rate A und 1.373 auf Rate B, zusammen 55 % der Gesamtzahl (abgeleitet aus der Pipeline-Tabelle von Horwath HTL). Ein reifes Reiseziel zeigt normalerweise eine Verteilung mit Schwerpunkt im mittleren Segment, und Horwath hält fest, dass dies auf Bali nicht zutrifft. Neue Luxuszimmer werden um dieselben Premiumgäste konkurrieren, deren Auslastung 2025 bereits nachgab.

Die Währung ist eine zweite Variable, die der Allokator trägt. 2025 stieg Balis ADR in IDR um 2 %, während der ADR in USD um 2 % fiel, was Horwath auf Währungsdynamik und Wechselkursbewegungen zurückführt, bei einem Durchschnittskurs von 16.705 IDR je Dollar. Eine Villa, die in Rupiah kalkuliert und in Dollar verkauft wird, trägt ein Risiko, das der Hoteldurchschnitt verbirgt, und es kann das Ergebnis in beide Richtungen verschieben.

Wie schneiden Uluwatu, Canggu, Ubud und Seminyak bei ADR und Auslastung im Vergleich ab?#

Der Teilmarkt Jimbaran und Uluwatu von Horwath HTL verzeichnete 2025 mit 4,8 Mio. IDR den höchsten ADR der Insel, bei 66,0 % Auslastung. Das ist Horwaths eigene Gruppierung, die beide Gebiete zusammenfasst, und die Zahlen betreffen Hotels, nicht Villen. Der RevPAR in IDR lag bei 3,1 Mio. IDR, dem höchsten der zehn von Horwath erfassten Teilmärkte, bei einem um 1,3 % gesunkenen ADR und einer um 0,4 % gestiegenen Auslastung. Horwath spricht von relativer Stabilität im oberen Segment (gemessen, 2025).

Ubud setzte sich über die Preise durch ein schwächeres Jahr. Horwath verzeichnet eine um 4,8 % auf 68,6 % nachgebende Auslastung, einen um 11,0 % auf 3,6 Mio. IDR steigenden ADR und einen um 5,6 % auf 2,5 Mio. IDR steigenden RevPAR. Seminyak erreichte 74,9 % Auslastung bei einem ADR von 2,4 Mio. IDR, mit einem um 4,4 % auf 1,8 Mio. IDR gesunkenen RevPAR. Nusa Dua führte die Insel bei der Auslastung mit 79,2 % an, laut dem Bericht gestützt durch Gruppen- und Konferenznachfrage.

Canggu und Tabanan stützen sich auf die schwächste Evidenz. Horwath verzeichnet 60,0 % Auslastung und 2,2 Mio. IDR ADR und warnt, dass der Teilmarkt 2025 neu erfasst wird, dass die Stichprobenbasis im Jahresverlauf wuchs und dass der Vorjahresvergleich schwach ist. Der ADR-Sprung von 59,7 % und der Auslastungsrückgang von 19,5 % sind nicht als Marktbewegungen zu lesen. Ein Investor, der diese beiden Zahlen ohne den Vorbehalt zitiert sieht, blickt auf ein Stichprobenartefakt, und die Einstufung für diesen Teilmarkt ist indikativ.

Die Aufenthaltsdauer unterscheidet sich je nach Gebiet und verändert, was ein ADR bedeutet. Horwath meldet durchschnittliche Aufenthalte von 2,4 Tagen in Canggu und Tabanan, 2,5 in Ubud, 3,1 in Nusa Dua, 3,2 in Seminyak und 4 in Legian, ohne Angabe für Uluwatu. Kurze Aufenthalte bedeuten mehr Wechsel je belegter Nacht und damit mehr Reinigungs- und Wäschekosten für jede verkaufte Nacht. Der nächste Beitrag dieser Reihe, zur Preistafel für Nachtpreise als Vergleichsset, behandelt, wie die Aufenthaltsdauer eine aus Bewertungszahlen abgeleitete Auslastungsschätzung verschiebt, mit Gili Air als Fallbeispiel.

Für die Halbinsel Uluwatu sind die öffentlichen Daten dünn, und der Standort zählt mehr als der Teilmarkt. Horwaths Gruppierung umfasst zwei unterschiedliche Mikromärkte, ist also eine regionale und keine standortbezogene Auswertung. Leser, die den Standortkontext für einen bestimmten Ort wünschen, können die Projektseite zur Villenentwicklung in Uluwatu öffnen, die den Standort und das Vorhaben darlegt und keine Renditezahlen nennt.

Was ist für Gili Air veröffentlicht, und was nicht?#

Für Gili Air lautet die beste veröffentlichte Auslastungszahl 41,6 % für 2024, von einer Branchenberatung, und Victaura Research konnte für die Insel keine öffentliche ADR-Reihe im Luxussegment verifizieren. C9 Hotelworks bezifferte in einem Artikel vom 11. August 2025 die Gesamtauslastung der Hotels auf den Gili-Inseln für 2024 mit 42 %, ein Plus von 4,4 Punkten gegenüber 2023, mit Gili Trawangan bei 47,7 %, Gili Air bei 41,6 % und Gili Meno bei 36,9 % (indikativ, 2024, keine angegebene Methode).

Der Bestand ist groß und überwiegend kleinteilig. Dieselbe Quelle zählt 364 Objekte und 4.150 Zimmer auf den drei Inseln, wobei Gili Trawangan 166 Objekte und 2.320 Zimmer hält, also 56 % der Zimmer, und Gili Air 31 % des Bestands. Die Besucherzahl betrug 2024 insgesamt 773.148, 26 % über 2019, wobei etwa ein Viertel auf Gili Air entfiel (indikativ, keine angegebene Methode).

Die Auslastung auf der Insel liegt deutlich unter den Hoteldurchschnitten Balis, und das Aufenthaltsmuster erklärt einen Teil davon. C9 nennt eine durchschnittliche Aufenthaltsdauer von zwei bis drei Nächten und eine Hauptaltersgruppe von 20 bis 40 Jahren. Die Beratung schätzt Objekte des mittleren bis Luxussegments mit internationalem Standard auf 50 % bis 70 % Jahresauslastung und nennt für diese Spanne keine Methode. Der Allokator sollte die Spanne als schwächste Einstufung in diesem Artikel behandeln, bestenfalls indikativ.

Die ehrliche Lesart lautet, dass es für Gili Air keine öffentliche ADR-Reihe für Villen gibt. Raten müssen dort aus beworbenen Angeboten und datierten Beobachtungen aufgebaut werden, was eine Aufgabe der Datenerhebung ist und keine veröffentlichte Statistik. Ein Inseldurchschnitt von 41,6 % für 2024 lässt sich zudem nicht ohne Hinweis den BPS-Monatswerten Balis für 2025 gegenüberstellen, da Jahre, Quellen und Stichproben alle verschieden sind. Wie sich die Auslastung nach Anwendung der Managementbedingungen in Nettoerlöse für den Eigentümer umsetzt, behandelt der dritte Beitrag dieser Reihe zur Wirtschaftlichkeit des Villenmanagements.

Warum ist die ADR eines Hotels nicht die ADR einer Villa?#

Eine Hotel-ADR ist ein Preis pro Zimmer, ein Villenpreis ist ein Preis pro Einheit, die beiden Zahlen bezeichnen also nicht dasselbe. Eine Luxusvilla wird typischerweise als Einheit mit mehreren Schlafzimmern, einem Pool und einem Personalteam verkauft. Ihr Preis pro Nacht fasst all das in einem Betrag zusammen, während die Hotel-ADR den Zimmerumsatz durch die verkauften Zimmer teilt. Wer den Nachtpreis einer Villa mit drei Schlafzimmern einer Hotel-ADR gegenüberstellt, überzeichnet die Villa, es sei denn, der Allokator teilt durch die Zahl der Schlafzimmer oder vergleicht auf beiden Seiten den Umsatz pro verfügbarer Nacht (indikativ, eine Frage der Definition).

Der Umsatzmix unterscheidet sich. Der RevPAR eines Hotels umfasst nur den Zimmerumsatz, während der Gesamtumsatz eines Hotels auch Speisen, Getränke, Spa und Veranstaltungen enthält. Der Umsatz einer Villa besteht überwiegend aus der Unterkunft zuzüglich Gebühren für Zusatzleistungen. Aus den Bali-Zahlen von Horwath lässt sich nicht ablesen, welcher Anteil des Gewinns eines Hotels von außerhalb des Zimmers stammte. Der ADR-Vergleich ist daher bei den Zimmern vergleichbar, beim Gewinn dagegen nicht.

Die Auslastung ist anders definiert, und Plattformen verwischen sie. Die verfügbaren Zimmer eines Hotels sind die Zimmer in seinem Bestand. Die verfügbaren Nächte einer Villa hängen davon ab, ob vom Eigentümer blockierte Nächte und Wartungsnächte im Nenner stehen. Plattformanbieter schätzen dies anhand von Buchungskalendern, wie Airbtics in der eigenen Methodik angibt, sodass eine blockierte Nacht entweder als nicht verfügbar oder als unverkauft gelesen werden kann. Die Wahl kann die Auslastung wesentlich verschieben und wird selten offengelegt.

Das Villenangebot liegt außerhalb der formalen Zählung. Der Ausblick von Horwath hält fest, dass der stetige Zustrom neuer Villen und Apartmenteinheiten ein konkurrierendes Beherbergungsangebot außerhalb des formalen Hotelsektors schafft. Er berichtet außerdem, dass die Provinzregierung die Aufsicht über Kurzzeitvermietungen verschärft. Das Villenangebot konkurriert somit mit den Hotelzahlen, ohne in ihnen enthalten zu sein.

Die Korrektur ist eine Methode, kein Multiplikator. Die folgenden Abschnitte legen sie dar. Kein einzelner Faktor wandelt eine Hotel-ADR in eine Villen-ADR um, und ein genannter Einzelfaktor ist als Annahme zu behandeln, nicht als Messwert.

Was sagen die Daten der Kurzzeitvermietungsplattformen über Villen auf Bali?#

Plattformbasierte Daten für Bali zeigen 2025 eine Auslastung von 64,0 % und eine ADR von IDR 1.477.708, bei sinkendem Umsatz pro Inserat. Airbtics, das aktive Inserate wöchentlich erfasst und Kennzahlen aus Buchungskalendern schätzt, meldet für 2025 einen Jahresumsatz pro Inserat von IDR 348,6 Millionen, ein Minus von 10,94 % gegenüber IDR 391,4 Millionen im Jahr 2024 (Branchenschätzung, aus Kalendern modelliert, alle Objektarten).

Diese ADR entspricht bei Horwaths Durchschnittskurs für 2025 von IDR 16.705 rund USD 88. Die Umrechnung ist abgeleitet, eine Rechnung von Victaura Research über zwei verschiedene Quellen hinweg, und dient nur dazu, den Abstand zu beziffern. Gegenüber Horwaths inselweiter Hotel-ADR von USD 150 liegt der Plattformdurchschnitt über alle Kategorien deutlich unter dem Hoteldurchschnitt, was zu einer Stichprobe passt, in der kleinere, günstigere Einheiten dominieren (indikativ).

Das Angebot wuchs schneller als der Umsatz. Airbtics zählt 2025 netto 8.919 zusätzliche aktive Inserate, eine Angebotsausweitung um 29,4 % und den größten absoluten Zuwachs unter den sieben analysierten indonesischen Märkten, und stuft Bali als rückläufig ein. Der Umsatz pro Inserat sank, während das Angebot stieg. Für eine Luxusvilla lautet die relevante Frage, ob neues Angebot im selben Segment konkurriert, und ein Plattformdurchschnitt kann sie nicht beantworten.

Nichts davon ist eine Luxus-ADR. Die Stichprobe reicht von Einzelzimmern bis zu großen Anwesen, und der Bericht veröffentlicht keinen Luxusausschnitt. Eine Luxus-Villen-ADR muss aus vergleichbaren Inseraten mit Datum und angegebener Methode aufgebaut werden. Zahlen, die in Kurzvideos oder auf Agenturseiten kursieren, sind keine Daten, und keine davon erscheint in dieser Analyse. Eine Luxus-Villen-ADR für Bali ohne datierte Inseratsliste ist eine Zahl, die der öffentliche Datenbestand nicht enthält.

Wie wird eine Hotelkennzahl in eine Villenkennzahl umgerechnet?#

Die Korrektur ist eine Brücke in sechs Schritten vom Hotel-RevPAR zum Villenumsatz pro verfügbarer Nacht, und jeder Schritt trägt seine eigene Einstufung. Die Schritte sind indikativ. Der Allokator sollte jeden durch einen gemessenen Eingangswert ersetzen, bevor er sich auf das Ergebnis stützt, und festhalten, welcher Eingangswert der schwächste ist.

Schritt eins: am RevPAR ansetzen, nicht an der ADR. Man nimmt den Horwath-RevPAR für den Teilmarkt oder das Preissegment, etwa IDR 3,1 Millionen für Jimbaran und Uluwatu im Jahr 2025, weil er die Auslastung bereits enthält. Horwath veröffentlicht die beiden Ausschnitte nicht zusammen. Anschließend rechnet man ihn anhand der Schlafzimmerzahl der Villa auf eine Basis pro Zimmer um, sodass der Vergleich auf beiden Seiten pro Zimmer erfolgt.

Schritt zwei: die Auslastung für die Villa neu aufbauen und am Tiefpunkt stressen. Für den Abwärtsfall verwendet man die BPS-Monate mit den niedrigsten Werten und nicht den Jahresmittelwert. März 2025 mit 46,61 % ist die untere Referenz, und die Schwankung von 22,9 Punkten über das Jahr zeigt, wie stark ein einzelner Durchschnitt in die Irre führen kann. Nächte der Eigennutzung und der Wartung zählen nur so im Nenner, wie der Verwaltungsvertrag sie definiert.

Schritt drei: abziehen, was ein Hotel außerhalb des Zimmers verdient, und hinzufügen, was eine Villa außerhalb des Preises verdient. Reinigungsgebühren, Pool- und Personalgebühren sowie die Plattformprovision liegen alle zwischen dem Preis für den Gast und dem Umsatz des Eigentümers. Das sind Vertragsbedingungen, und sie bestimmen den Anteil des Eigentümers weit stärker als der ausgewiesene Preis.

Schritt vier: das Ergebnis gegen Angebot und Regulierung prüfen, Schritt fünf gegen die Währung. Man prüft anhand der Pipeline-Tabelle von Horwath, wie viele Zimmer und Villen im selben Teilmarkt in dasselbe Segment eintreten, und bestätigt die Lizenzlage zum Zeitpunkt der Lektüre. Danach rechnet man den Fall erneut mit einer Rupiah, die sich in beide Richtungen bewegt. Schritt sechs ist die Abschreibung. Man benennt den einen Eingangswert mit der schwächsten Einstufung, sagt dies im ersten Absatz des Memos und lässt eine saubere Tabelle ihn nicht verdecken.

Welche Angebots- und Regulierungsfaktoren stehen hinter Balis Luxuszahlen?#

Horwath HTL verfolgt eine Hotel-Pipeline von 5.641 Zimmern in 45 Hotels auf Bali, ein Nettoanstieg von 284 Zimmern gegenüber den 5.357 Zimmern Ende 2025. Auf aggregierter Ebene ist das moderat. Die Konzentration ist es nicht. Canggu hält 1.480 Pipeline-Zimmer, Jimbaran und Uluwatu 1.263 und Ubud 1.044, zusammen 3.787 Zimmer oder 67 % des Gesamtwerts (gemessen, von Horwath HTL erfasste Pipeline, März 2026; der Anteil ist abgeleitet).

Das Angebot an Villen und Branded Residences wächst außerhalb dieser Hotelzahlen. Im Abschnitt zu Branded Residences zählt Horwath HTL unter Berufung auf Marktforschung von C9 Hotelworks in einem Bericht vom März 2026 mehr als siebzig hotelgemanagte Immobilienprojekte, die aktiv im Verkauf sind. Canggu und Berawa halten etwa 40 % dieses Angebots und Uluwatu 21 %. Villen machen rund 18 % des Gesamtangebots aus, nach 13 % ein Jahr zuvor, und etwa 84 % der Villenprojekte umfassen weniger als dreißig Villen (Branchenschätzung).

Die Eigentumsform verschiebt sich, und damit ändert sich, wer kauft und wer mietet. Leasehold-Laufzeiten von 25 bis 35 Jahren dominieren. Das Freehold-Angebot stieg von etwa 12 % des Angebots im Jahr 2025 auf etwa 23 % im Jahr 2026, getragen von Projektstarts in Seseh, Pererenan und Nyanyi. Laut dem Bericht liegt der Freehold-Anteil im Bestand anderer Regionen typischerweise bei 36 % bis 50 %, während Canggu und Berawa überwiegend Leasehold bleiben (Branchenschätzung).

Compliance ist die regulatorische Tatsache, die der Allokator zum Zeitpunkt der Lektüre prüfen muss. Horwath berichtet, die Provinzregierung habe angeordnet, dass alle Kurzzeitvermietungen bis zum 31. März 2026 die vollständige Rechtskonformität nachweisen müssen; Inserate, die ihre Registrierung nicht über den nationalen digitalen Rahmen belegen, müssten mit der Entfernung von großen Buchungsplattformen rechnen. Zudem könnten ausländische natürliche Personen die für Kurzzeitvermietungen erforderlichen touristischen Betriebslizenzen nicht direkt halten, sodass ausländische Investoren eine PT-PMA-Struktur benötigten, für die nach Angaben von Horwath eine zugesagte Mindestinvestition von mehr als 10 Mrd. IDR gilt. Victaura Research hat das Ergebnis der Durchsetzung nach diesem Datum nicht überprüft, und der Allokator sollte die Lage mit einem Rechtsberater klären, bevor er eine Mietprognose verwendet.

Wo ist diese Evidenz schwach, offen benannt?#

Die erste Schwäche: Keine Datenreihe misst eine Luxusvilla. BPS zählt klassifizierte Hotels, Horwath HTL berichtet die Hotelperformance aus einer Stichprobe von Mitgliedern, und die Plattformschätzung umfasst alle Objektarten. Jede Zahl oben ist ein Proxy für eine Villa, und die Korrektur im vorigen Abschnitt ist eine Methode und keine Messung.

Die zweite: Die Hotelquellen widersprechen sich. Der BPS-Mittelwert von 60,6 % für 2025 und Horwaths 73,2 % liegen auf derselben Insel und im selben Jahr rund zwölf Punkte auseinander, und der Grund ist in keiner der beiden Quellen aufgeklärt. Der Allokator sollte beide führen und benennen, auf welche sich eine Annahme stützt.

Die dritte betrifft den Aufbau der Reihe. Vorgesehen war eine BPS-Reihe über 24 Monate. Die BPS-Website ließ sich für diese Prüfung nicht öffnen, daher zeigt die Tabelle zwölf Monate des Jahres 2025 aus den monatlichen Veröffentlichungen, wobei der Januar aus dem Februarwert und dem berichteten Rückgang von 8,66 Punkten abgeleitet ist. Die Werte für Februar, März, April, Juni, Juli, August, September und Dezember wurden anhand von Presseberichten über die BPS-Veröffentlichungen erneut geprüft, und der Mai ergibt sich aus dem Juniwert abzüglich des berichteten Anstiegs von 6,56 Punkten. Die Werte für Oktober und November konnten auf keiner offenen Seite erneut geprüft werden, abgesehen vom berichteten Rückgang von 6,60 Punkten zwischen beiden, und sollten bei Verwendung anhand der BPS-Tabellen neu verifiziert werden.

Die vierte betrifft Stand und Stichprobe. Die Gili-Zahlen beziehen sich auf 2024 und stammen aus einer Beratungsanalyse, die weder für diese Zahlen noch für die Spanne von 50 % bis 70 % für Midscale- bis Luxusobjekte eine Methode angibt; Canggu und Tabanan werden erst neu erfasst, und die Plattformzahlen sind aus Kalendern modelliert. Jede dieser Einschränkungen ist dort gekennzeichnet, wo sie auftritt.

Die fünfte: Was keine Zahl hier aussagt. Nichts in diesem Artikel ist eine Prognose, eine Rendite, ein Ertrag oder ein Preis für ein bestimmtes Projekt, und keine Zahl aus den Marktdaten sollte ohne eine standortbezogene Vergleichsobjekt-Auswahl auf ein konkretes Objekt übertragen werden.

Offenlegung eigener Beteiligungen (Skin in the Game). Victaura entwickelt über seine Muttergesellschaft Greystone B.V. (Niederlande) Projekte am Comer See (Italien), in Nungwi auf Sansibar (Tansania), auf Gili Air und in Uluwatu auf Bali (Indonesien) und hält eine Off-Plan-Kapitalposition auf Al Marjan Island in Ras Al Khaimah (VAE). Leser sollten davon ausgehen, dass Kommentare durch diese Positionen beeinflusst sein oder diesen zugutekommen können. Dieses Dokument ist als Marketingmaterial im Sinne von Artikel 24(3) MiFID II eingestuft. Es stellt keine Anlageberatung dar.