Escrow und Zahlungsplan: Al Marjan Island

Was ist ein Zahlungsplan auf Al Marjan Island, und wer verwahrt das Geld?#

Ein Zahlungsplan auf Al Marjan Island ist der Zeitplan, mit dem ein Käufer ein Gebäude finanziert, das noch nicht existiert. Das eingezogene Geld muss gesetzlich auf einem Projekt-Escrow-Konto liegen, das von einem registrierten Treuhänder geführt wird. Al Marjan Island ist eine künstliche Insel vor der Küste von Ras Al Khaimah (RAK), dem nördlichsten der sieben Emirate, und der Großteil der neuen Wohnimmobilien wird dort Off-Plan verkauft. Der Plan legt fest, wie viel der Käufer zahlt, wann und bei welchem Ereignis. Das Escrow-Konto entscheidet, was mit diesen Zahlungen geschieht, wenn das Ereignis nie eintritt.

Ein Escrow-Konto ist ein abgeschirmtes Konto, das von einem registrierten Treuhänder geführt wird, die Raten der Käufer entgegennimmt und sie überwiegend für den Bau genau dieses einen Projekts freigibt. Es trennt das Geld des Käufers von der allgemeinen Bilanz des Entwicklers. Ohne Escrow-Konto ist eine Rate ein ungesichertes Darlehen an den Entwickler. Mit Escrow-Konto ist sie eine zweckgebundene Einlage mit definiertem Verwendungszweck. Der Unterschied zählt am meisten, wenn die Baustelle stillsteht.

Die Zahlungspläne auf der Insel unterscheiden sich stark, und diese Streuung ist selbst eine Information. Maklerangebote, die im Oktober 2026 abgerufen wurden, zeigen für eine Branded Residence einen Plan mit 20 % bei Buchung, 30 % während der Bauphase und 50 % bei Übergabe. Ein anderes Angebot nennt einen Plan 60/40, bei dem die letzten 30 % über 20 Monate nach der Übergabe gezahlt werden; der übrige Zeitplan ist nicht angegeben. Dies sind von Maklern berichtete Marketingkonditionen, keine registrierten Vertragskonditionen, und sie sind keine repräsentative Stichprobe der Insel.

Der Investor sollte jeden Plan als zwei Zeitpläne lesen. Der erste ist, was der Käufer zahlt. Der zweite ist, was die Aufsicht dem Entwickler zu entnehmen erlaubt. Nichts in den geprüften Zusammenfassungen zu RAK verlangt, dass beide deckungsgleich sind. Die Lücke dazwischen ist Käufergeld, dessen Rückführung bei einem Baustopp von den Escrow-Regeln abhängt. Der Rest dieser Analyse verfolgt diese Lücke durch das Gesetz von RAK.

Die Frage ist enger gefasst als die, ob die Struktur sicher ist. Ein Escrow-Konto versichert nicht die Fertigstellung. Es begrenzt drei der Wege, auf denen vor der Fertigstellung Geld verloren gehen kann: die Zweckentfremdung durch den Entwickler, den Zugriff der Gläubiger des Entwicklers und die Vollstreckung durch einen Kreditgeber. Es bringt kein Geld zurück, das bereits für Arbeiten auf einer später stillgelegten Baustelle freigegeben wurde. Diese drei Risiken behandelt das Gesetz, und jedes wird unten anhand des Textes geprüft, der verifiziert werden konnte.

Welches Escrow-Gesetz gilt in Ras Al Khaimah, und ist es das Dubaier Gesetz Nr. 8 von 2007?#

Das Escrow-Recht von Ras Al Khaimah steht im eigenen Gesetz Nr. 10 von 2026 des Emirats, das das Gesetz Nr. 12 von 2023 aufgehoben hat (Lexis Middle East; Al Tamimi & Company). Das Dubaier Gesetz Nr. 8 von 2007 gilt dort nicht. Das Gesetz Nr. 8 regelt Escrow-Konten für Immobilienentwicklung ausschließlich im Emirat Dubai. Das am 23. September 2026 gemeldete Urteil des Dubaier Kassationsgerichts legt dieses Gesetz aus, seine Reichweite beschränkt sich also auf Dubaier Gerichte und Dubaier Projekte. Für einen Kauf in RAK ist es überzeugender Kontext und nicht mehr. Diese Abgrenzung war das Erste, was zu prüfen war, weil die Marktdebatte das Escrow-Recht der VAE oft als ein einheitliches Regime behandelt.

Bis 2026 stand das Regime von RAK in einem Rechtsakt von 2023, den die Quellen sowohl als Gesetz als auch als Dekret bezeichnen. Der Herrscher erließ das Gesetz Nr. 12 von 2023 zur Regelung der Immobilienentwicklung am 21. August 2023. Die Zusammenfassungen von Al Tamimi und Trowers & Hamlins aus dem Jahr 2023 bezeichnen es als Dekret Nr. 12, während Al Tamimis Analyse von 2025 auf Mondaq Gesetz Nr. 12 verwendet. Artikel 63 des von der Gemeinde RAK veröffentlichten Textes setzt es 60 Tage nach Erlass in Kraft, was auf den 20. Oktober 2023 fällt. Die Nummer ist in allen geprüften Quellen identisch. Die Bezeichnung ist es nicht. Der offizielle Text trägt den Titel Law No. (12) of 2023, und diese Analyse verwendet diese Form.

RAK hatte schon vor 2023 ein Escrow-Regime. The National berichtete am 13. Juli 2008, dass das Emiri-Dekret Nr. 22, erlassen am 3. Juli 2008, RAK nach Dubai zum zweiten Emirat machte, das Garantiekonten für Off-Plan-Projekte verlangte. Die Ras Al Khaimah Investment Authority (Rakia) war die Genehmigungsbehörde, und die Bußgelder begannen bei 100.000 Dh (Dirham der VAE). Der Text von 2023 baut eine andere Institutionenstruktur auf, daher sind die Regeln von 2008 nicht der aktuelle Maßstab für einen neuen Verkauf. Bei einem Projekt, dessen Verkaufsgenehmigung vor dem Gesetz von 2023 oder dem von 2026 liegt, ist die Frage, welcher Text gilt, schriftlich an die Aufsichtsbehörde von RAK zu richten, wobei Al Tamimi & Company berichtet, dass die Regeln von 2026 zum Zahlungsverzug des Käufers für jeden Off-Plan-Vertrag ohne Fertigstellungsbescheinigung gelten.

Die Aufsichtsbehörde sitzt innerhalb der Gemeinde. Das Gesetz von 2023 regelte die Zuständigkeiten der Real Estate Regulatory Administration (RERA) innerhalb des Municipality Department von RAK, ein Register der Escrow-Treuhänder (Escrow Account Trustee Register) und einen Ausschuss für Entwicklungsprojekte (Artikel 1, 3 und 36 des offiziellen Textes). Laut Al Tamimi & Company schafft das Gesetz von 2026 diesen Ausschuss ab und überträgt seine Aufgaben auf das Municipality Department. Praktisch bedeutet das: Die erste Dokumentenanfrage des Investors betrifft die RERA-Registrierung des Projekts und seine Off-Plan-Verkaufsgenehmigung.

Das Gesetz von 2023 erfasste jede Kategorie von Entwicklern und Käufern im Emirat. Die Zusammenfassung von Al Tamimi berichtet, dass es Master-Entwickler, Unterentwickler und Käufer umfasste, und Artikel 2 des offiziellen Textes wandte es auf das gesamte Emirat an, einschließlich der Ras Al Khaimah Economic Zones. Ein Käufer auf Al Marjan Island unterlag daher demselben Gesetz wie ein Käufer in einer Wohnanlage auf dem Festland, unabhängig davon, was die Marketingstruktur des Master-Entwicklers behauptet.

Wie werden Käuferzahlungen auf dem Escrow-Konto in Ras Al Khaimah verwahrt?#

Nach dem Gesetz von 2023 war für jedes Projekt ein Escrow-Konto auf den Namen des Projekts erforderlich. Trowers & Hamlins berichtet von einem bei der RERA registrierten Escrow-Treuhänder, einem Hauptkonto für das Projekt und einem Unterkonto für jede Einheit. Kaufpreiszahlungen flossen auf das Unterkonto der erworbenen Einheit. Der Projektentwickler und der Treuhänder unterzeichneten eine Escrow-Vereinbarung, deren Muster der Genehmigung durch das RAK Municipality Department bedurfte. Die Struktur war auf Ebene der einzelnen Einheit angelegt und damit feiner gegliedert als ein einziges gemeinsames Konto.

Nach dem Gesetz von 2023 benötigte ein Off-Plan-Verkauf eine Genehmigung, und die Genehmigung setzte das Escrow-Konto voraus. Ein Leitfaden von dubizzle, einem Immobilienportal in den VAE, der die Artikel 26 bis 28 und 31 zusammenfasst, berichtet, dass der Projektentwickler von der Behörde eine Genehmigung für den Off-Plan-Verkauf braucht, dass das Projekt mit eröffnetem Escrow-Konto registriert sein muss und dass ein Verkauf ohne Genehmigung als nichtig gilt. Die Artikel 26 und 27 des offiziellen Textes bestätigen alle drei Punkte. Die Abfolge war der Schutz. Ohne Konto kein rechtmäßiger Verkauf. Laut Al Tamimi & Company verlangt das Gesetz von 2026 weiterhin die Eintragung in die Register der Projektentwickler und der Projekte vor jedem Off-Plan-Verkauf, und ein Unterentwickler braucht die Zustimmung des Hauptentwicklers, bevor er Off-Plan verkauft.

Der Projektentwickler muss auch eigenes Kapital einbringen. Der bei der RERA eingereichte Finanzierungsplan muss einen Beitrag des Projektentwicklers von mindestens 20 % der Baukosten ausweisen, und Off-Plan-Verkäufe allein dürfen den Bau nicht finanzieren (Trowers & Hamlins). Al Tamimi & Company berichtet, dass das Gesetz von 2026 beide Regeln beibehält. Die Untergrenze bemisst sich an den Kosten, nicht am Verkaufspreis, und sie ist ein gesetzliches Minimum, das in einem Plan festgelegt wird. Die Zusammenfassung sagt nicht, wann oder wo der Beitrag einzuzahlen ist, sodass allein aus dem Plan nicht hervorgeht, dass das Geld auf dem Escrow-Konto liegt. Die Verwaltungsentscheidung Nr. 43 von 2026 der RAK Municipality vom 16. Juli 2026, erlassen auf Grundlage des Gesetzes von 2023, beantwortet das Wann. Sie untersagt der Real Estate Regulatory Administration, die Registrierung eines Projekts abzuschließen oder sein Project Registration Certificate auszustellen, solange der Beitrag nicht geleistet und sein endgültiger Wert genehmigt ist. Die Entscheidung sagt nicht, auf welches Konto der Beitrag eingezahlt wird, sie wurde fünf Tage vor dem Gesetz erlassen, das den Text von 2023 aufgehoben hat, und es liegt kein lesbarer Text vor, der besagt, ob sie weiterhin gilt. Bei einem Projektentwickler genau an der Untergrenze sind die übrigen 80 % der Baukosten durch Käufer und Kreditgeber finanziert, weshalb die Auszahlungsregeln entscheidend sind.

Nach dem Gesetz von 2023 vervollständigten monatliche Kontoauszüge und die Registrierung der Einheiten das Kontrollsystem. Die Zusammenfassung von dubizzle berichtet, dass der Projektentwickler monatliche Transaktionsübersichten vorlegt und jede verkaufte Einheit innerhalb von fünf Werktagen nach Vertragsunterzeichnung durch den Käufer auf dessen Namen im vorläufigen Grundbuch eintragen muss, dem Register der Off-Plan-Verkäufe, das Trowers & Hamlins als Interim Real Estate Register bezeichnet. Diese Frist legt Artikel 31 des offiziellen Textes fest. Versäumt der Projektentwickler dies, kann sich der Käufer an die Behörde wenden, um die Eintragung vornehmen zu lassen. Der Registereintrag macht aus einem Vertrag ein eingetragenes Recht, und nach Artikel 31 ist ein dort nicht eingetragener Off-Plan-Verkauf nichtig.

Wie sind Raten an den Baufortschritt gekoppelt, und wer bestätigt die Bauabschnitte?#

Der Ratenplan des Käufers ist eine vertragliche Bestimmung. Das Recht des Projektentwicklers auf Entnahme ist eine regulatorische Bestimmung. Der Kaufvertrag regelt den Zahlungsplan. Das Gesetz regelt, wann der Treuhänder auszahlen darf, und das war in RAK nach dem Gesetz von 2023 die schriftliche Genehmigung eines Zahlungsbelegs des Projektentwicklers durch die RERA (Artikel 41). Nichts in den ausgewerteten Zusammenfassungen verlangt, dass beide übereinstimmen. Ein Plan kann bis zu einem Stichtag einen großen Teil des Preises einsammeln, zu dem die Behörde weit weniger an Bauzahlungen genehmigt hat. Diese Differenz ist Käufergeld, das dem Bau vorausgezahlt wurde, und ob es bei einem Baustopp zurückfließt, hängt von den nachstehenden Escrow-Regeln ab.

Nach dem Gesetz von 2023 erforderten Bauzahlungen aus dem RAK-Escrow die Genehmigung eines Zahlungsbelegs des Projektentwicklers durch die RERA. Das ist der Auszahlungstest, den Trowers & Hamlins berichtet und den Artikel 41 des offiziellen Textes festlegt. Das bestätigende Ereignis war somit die Genehmigung jedes Belegs durch die Behörde, nicht eine für Käufer bestimmte Meilensteinbescheinigung. Der Text von 2023 verlangte monatliche Fortschrittsberichte des Bauunternehmers, die der Berater genehmigt, erlaubte der Behörde, technische oder buchhalterische Gutachten in Auftrag zu geben (Artikel 20), und ließ sie Prüfer für Projekte und Escrow-Konten bestellen (Artikel 51), knüpfte die Genehmigung eines Belegs aber nicht an den Bericht eines unabhängigen Ingenieurs. Ob das Gesetz von 2026 dies tut, wurde nicht geprüft, und was der Treuhänder vor der Zahlung eines Belegs prüft, ist eine Frage, die man ihm schriftlich stellen sollte.

Der Dubaier Text zeigt, was ein Gesetz zur Bestätigung regeln kann und was nicht. Das Gesetz Nr. 8 von 2007 verpflichtet den Escrow-Agenten, dem Department regelmäßige Einnahmen- und Ausgabenübersichten vorzulegen (Artikel 11), verlangt, dass die Aufstellung der geschätzten Kosten und Einnahmen von einem zugelassenen Wirtschaftsprüfer bestätigt wird (Artikel 6(6)), und stellt es unter Strafe, wenn ein Berater wissentlich betrügerische Projektberichte bestätigt (Artikel 16(6)). Es enthält keine Tabelle, die Fertigstellungsgrade mit Auszahlungsquoten verknüpft.

Der Fertigstellungsgrad ist ebenso ein Preiskonzept wie ein Liquiditätskonzept. Die begleitende Analyse zur Preisbildung nach Fertigstellungsgrad behandelt die Preisseite. Die Liquiditätsseite ist enger gefasst. Der Investor sollte den Projektentwickler und den Escrow-Treuhänder um drei Angaben in schriftlicher Form bitten, nämlich die Meilensteinliste im Kaufvertrag, den Namen derjenigen Stelle, die jeden Meilenstein bestätigt, und den entsprechenden Escrow-Auszahlungstest. Ein Plan, der sich diesen drei Angaben nicht zuordnen lässt, ist ein Terminplan und kein Fortschrittsplan.

Unter welchen Bedingungen fließen Gelder aus dem Escrow-Konto in Ras Al Khaimah ab?#

Gelder fließen hauptsächlich für den Bau und nach Genehmigung ab; nach dem Gesetz von 2026 werden sonstige Kosten nur dann bedient, wenn die Municipality Department sie für notwendig hält. Das Konto ist dem Projekt gewidmet. Die Zusammenfassungen der Anwaltskanzleien nennen zwei Abflüsse: Zahlungen für von RERA genehmigte Bauleistungen und die Freigabe des einbehaltenen Betrags nach Fertigstellung. Der Leitfaden von dubizzle nennt einen dritten, nämlich Rückerstattungen an Käufer, bevor ein Projekt eingestellt wird. Der amtliche Text von 2023 erlaubte mit Zustimmung der Aufsichtsbehörde zwei weitere: bis zu 5 % der Einzahlungen für Marketing (Artikel 41) und bis zu 5 % der erwarteten Gewinne, sobald die Bauarbeiten 60 % überschritten hatten und die Einzahlungen die Kosten der verbleibenden Arbeiten überstiegen (Artikel 42). Laut Al Tamimi & Company streicht das Gesetz von 2026 die Gewinnentnahme, beendet Marketing als Anspruch und beschränkt Auszahlungen auf den Bau sowie auf sonstige Kosten, die die Municipality Department für notwendig hält. Beide Gesetze verbieten es, das Grundstück vor der Fertigstellungsbescheinigung aus dem Konto zu bezahlen (Artikel 41; Al Tamimi & Company).

Der Einbehalt ist die Mängelrücklage des Käufers. Der Treuhänder behält 5 % der gesamten Baukosten für ein Jahr ab der Bescheinigung über die Fertigstellung des Baus ein (Trowers & Hamlins). Artikel 35 des Textes von 2023 widmet diese Summe Mängeln, die nach der Fertigstellung auftreten, und das Gesetz von 2026 behält sie laut Al Tamimi & Company bei. Dubais Gesetz verwendet denselben Prozentsatz, aber auf einer anderen Bemessungsgrundlage und mit einer anderen Frist. Der Escrow Agent behält nach Ausstellung der Fertigstellungsbescheinigung 5 % des Gesamtwerts des Kontos ein, und der Projektentwickler erhält den Betrag ein Jahr nach der Eintragung der Einheiten auf die Namen der Käufer (Artikel 14). Artikel 14 sagt nicht, wofür die Summe bestimmt ist; die FAQ des Dubai Land Department beschreibt sie als Garantie dafür, dass der Projektentwickler oder der Bauunternehmer Mängel behebt, die bei der Fertigstellung sichtbar sind oder innerhalb eines Jahres nach der Übergabe auftreten. Beides sind gesetzliche Fristen und keine Marktpraxis.

Kreditgeber-Gelder sind der zweite Zufluss, und das Gesetz behandelt ihn als den gefährlichen. Nach dem Gesetz von 2023 durfte ein Projektentwickler in RAK Off-Plan-Einheiten erst dann hypothekarisch belasten, wenn der Baufortschritt 50 % überschritten hatte; die Hypothek musste auf Einheiten lasten, die noch auf den Projektentwickler eingetragen waren, und der gesamte Kredit musste direkt auf das Escrow-Konto des Projekts eingezahlt werden (Artikel 21, wie auch Mondaq und Trowers & Hamlins berichten). Derselbe Artikel verlangte, dass der Kaufvertrag einer belasteten Einheit die Hypothek ausweist und dass der Käufer vorbehaltlich der Hypothek des Kreditgebers eingetragen wird. Eine Einheit konnte also verkauft werden, während sie den Kredit des Projektentwicklers besicherte, und der Kaufvertrag ist die Stelle, an der sich das zeigt. Laut Al Tamimi & Company ersetzt das Gesetz von 2026 die Hypothek auf Einheiten durch eine Hypothek auf das Projektgrundstück, wobei die Erlöse auf das Escrow-Konto eingezahlt werden. Eine Bank, die die Mittel an den Projektentwickler statt an den Treuhänder überweist, hat die Bedingung nicht erfüllt; was das für ihre Hypothek in RAK bedeutet, ist ungeprüft.

Artikel 52 des Gesetzes von 2023 schloss den Kreis zugunsten des Käufers. Der amtliche Text untersagte die Sicherungspfändung und die Beschlagnahme des Entwicklungsprojekts und der Gelder auf dessen Escrow-Konto und hielt beide außerhalb der allgemeinen Haftungsmasse für die Gläubiger des Projektentwicklers. Mondaq liest dies als eine Einschränkung, die den praktischen Wert der Sicherheit des Kreditgebers untergraben könnte, und sagt nicht, wie weit die Vollstreckung gegen die belasteten Einheiten selbst reicht. Für den Allokator war dies der klarste Satz im Regime von 2023. Die Analyse von Al Tamimi & Company zum Gesetz von 2026 erwähnt keine entsprechende Regelung; ob das neue Gesetz sie beibehält, ist daher nicht verifiziert.

Was hat der Dubai Court of Cassation zu Escrow und Hypotheken von Projektentwicklern entschieden?#

Wie am 23. September 2026 berichtet, entschied der Dubai Court of Cassation, dass die Hypothek eines Projektentwicklers scheitert, wenn die kreditgebende Bank den Kredit nicht auf das Escrow-Konto des Projekts eingezahlt hat. Khaleej Times zitierte einen Senior Associate von BSA Law mit der Aussage, eine solche Hypothek gelte, als hätte sie nie existiert, und der gute Glaube der Bank ändere am Ergebnis nichts. Rechtsgrundlage ist das Gesetz Nr. 8 von 2007, dessen Artikel 13 vom Kreditgeber verlangt, den Kreditbetrag auf dem Escrow-Konto einzuzahlen.

Die Rechtsfolge wird von den Quellen unterschiedlich beschrieben. Khaleej Times stellt das Ergebnis als Unwirksamkeit dar. In dem genannten Beispiel wurde eine Hypothek von 246 Mio. Dh auf 93 Mio. Dh reduziert, weil nur 93 Mio. Dh tatsächlich eingezahlt worden waren. Die Analyse von Al Tamimi zur selben Rechtsprechungslinie trägt einen Titel, der die Sicherheit auf die tatsächlich auf dem Escrow-Konto eingezahlten Gelder begrenzt. Beides lässt sich vereinbaren, denn die Hypothek ist so viel wert, wie das Konto erreicht hat. Das Urteil selbst konnte nicht beschafft werden.

Das Urteil ist Dubaier Recht, und die Verbindung zu RAK ist strukturell, nicht bindend. Artikel 21 des Gesetzes von RAK von 2023 verwendete dieselbe Architektur, wobei die vollständige Einzahlung der Kreditmittel auf das Escrow-Konto Bedingung der Hypothek war. In den geprüften Quellen wurde keine Entscheidung eines Gerichts in RAK zu diesem Punkt gefunden. Die Schlussfolgerung, ein Gericht in RAK würde genauso argumentieren, ist analytisch und ungeprüft und sollte auch so gelesen werden.

Für einen Käufer geht es um den Rang. Ein Kreditgeber, dessen Sicherheit auf die tatsächlich eingezahlten Gelder schrumpft, hat einen kleineren Anspruch auf die Einheiten und das Grundstück. Nach dem Gesetz von 2023 war das Geld des Käufers auf dem Escrow-Konto durch Artikel 52 geschützt. Bei der Einheit lag der Fall anders. Bei einer Einheit, die der Projektentwickler belastet hatte, wurde der Käufer vorbehaltlich der Hypothek des Kreditgebers eingetragen (Artikel 21; Trowers & Hamlins), sodass bei dieser Einheit der Anspruch des Kreditgebers vor dem des Käufers stand. Deshalb ist die Einzahlungsdisziplin des Kreditgebers ein Risikofaktor auf der Käuferseite. Nach dem Gesetz von 2026 lastet die Hypothek auf dem Projektgrundstück, und diese Analyse stellt nicht fest, wie sie im Rang gegenüber den Käufern von Einheiten auf diesem Grundstück steht; das ist eine Frage, die RERA schriftlich gestellt werden sollte.

Was ändert die Hypothek in der Bauphase in Abu Dhabi für einen Käufer auf Al Marjan Island?#

Für einen Käufer auf Al Marjan Island ändert sich keine Regel, denn das Regelwerk gilt in Abu Dhabi, und in den ausgewerteten Quellen wurde keine Entsprechung in RAK gefunden. Abu Dhabi erlaubt es Käufern, die 50 % des Preises gezahlt haben, eine Off-Plan-Einheit mit einer eingetragenen Hypothek zu finanzieren. The National berichtete am 13. September 2026, dass das Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) seit März 2026 über die operative Möglichkeit verfügt, Hypotheken auf Off-Plan-Einheiten einzutragen. Ein Käufer kann den Restbetrag daher schon während der Bauzeit finanzieren, statt auf die Übergabe zu warten. Stand 11. Oktober 2026 handelt es sich um ein ADREC-Regelwerk, das in Abu Dhabi gilt.

Die erste Eintragung im Rahmen dieses Regelwerks wurde am 4. September 2026 gemeldet. Aldar schloss sie mit der Abu Dhabi Commercial Bank ab. Die Teilnahme ist auf Projektentwickler und Kreditgeber beschränkt, die die Anforderungen von ADREC erfüllen, und Matthew Green von CBRE bezeichnete die Zahlungsschwelle von 50 % als Einschränkung. Gulf News zitierte Aldar mit der Aussage, die Schwelle von 50 % entspreche der Regulierung der Zentralbank der VAE, doch die Berichterstattung nannte die Anforderungen nicht, die ein Projektentwickler oder eine Bank für die Teilnahme erfüllen muss. Die Registerfunktion ist etwa sieben Monate alt und nach der ausgewerteten öffentlichen Berichterstattung eine Eintragung alt.

Der Marktkontext ist indikativ. Der Artikel von The National berichtete, dass Off-Plan-Transaktionen im ersten Halbjahr 2026 89 % der Wohnimmobilienverkäufe von 70,4 Mrd. Dh ausmachten und dass die Hypotheken um ein Drittel auf 26,7 Mrd. Dh über 8.876 Transaktionen stiegen, ohne den Vergleichszeitraum zu nennen. Dies sind in der Presse berichtete Aggregatwerte, und sie beschreiben Abu Dhabi. Sie sind kein Beleg für Al Marjan Island.

Ob RAK eine Entsprechung hat, ist nicht belegt. Die ausgewerteten Quellen beschreiben Hypotheken von Projektentwicklern in RAK nach Artikel 21. Sie beschreiben keine eingetragene Hypothek eines Erwerbers auf eine Off-Plan-Einheit vor der Fertigstellung. Diese Lücke ist ein Befund über die Quellen, nicht über das Recht. Kann ein Käufer während der Bauzeit nicht finanzieren, müssen die späteren Raten des Zahlungsplans aus Eigenmitteln oder anderer Fremdfinanzierung bedient werden, was die Bewertung des hinteren Teils des Plans verändert.

Was bleibt dem Käufer in Ras Al Khaimah, wenn das Projekt stoppt oder der Vertrag endet?#

Wenn das Projekt stoppt, entscheidet ein gesetzlicher Ausschuss darüber, was der Käufer zurückerhält, und wenn der Käufer in Verzug gerät, begrenzt eine gesetzliche Tabelle, was der Projektentwickler behalten darf. Die Zusammenfassung von Al Tamimi berichtet, dass das Gesetz von 2023 dem Projects Committee die Zuständigkeit für stillstehende Projekte übertrug, die Beendigung von Kaufverträgen bei Zahlungsverzug des Erwerbers vorsah und die Haftung des Projektentwicklers für Baumängel regelte. Artikel 50 des amtlichen Textes legte vier Stufen dessen fest, was ein säumiger Erwerber verlieren konnte: von bis zu 40 % des Preises bei einem Baufortschritt über 80 % bis zu 20 % der gezahlten Beträge, wenn die Arbeiten ohne Verschulden des Projektentwicklers nie begonnen hatten. Laut Al Tamimi & Company setzt das Gesetz von 2026 drei Obergrenzen für den Einheitspreis: 40 % bei einem Baufortschritt von mindestens 60 %, 25 % darunter und 20 % im selben Fall ohne Verschulden. Es streicht Versteigerung und erzwungene Fertigstellung als Selbsthilfemaßnahmen und verlangt, dass die Rückerstattung innerhalb von sechs Monaten an den Erwerber gezahlt oder bei der Municipality Department hinterlegt wird. Die Zusammenfassung von 2023 nennt weder Rechtsbehelfe bei Verzögerung noch ein allgemeines Rücktrittsrecht des Käufers; die Rücktrittsklausel des Kaufvertrags ist daher in diesem Punkt das erste Dokument, das zu lesen ist.

Das Gesetz von 2023 enthielt für die Aufhebung eines Projekts eine Regel der vorrangigen Rückerstattung. Die Zusammenfassung von dubizzle besagt, dass der Ausschuss ein Projekt aufheben kann, etwa wenn der Projektentwickler verspätet beginnt, und dass die Aufhebung erst erfolgt, nachdem alle Zahlungen der Käufer zurückerstattet und die Forderungen von Bauunternehmern, Beratern und Treuhändern beglichen sind, was Artikel 24 des amtlichen Textes bestätigt. Laut Al Tamimi & Company überträgt das Gesetz von 2026 stillstehende und aufgehobene Projekte einem Judicial Committee, das ein Projekt aufheben und den Rang der Rückerstattungen an Erwerber und der Gläubigerforderungen festlegen kann; ob Rückerstattungen weiterhin vorgehen, entscheidet somit dieser Ausschuss.

Der Text Dubais ist für dasselbe Szenario ausdrücklich, was als Kontrast nützlich ist. Artikel 15 des Gesetzes Nr. 8 von 2007 verpflichtet den Escrow-Agenten, nach Rücksprache mit dem Department so zu handeln, dass das Projekt fertiggestellt wird oder die Einzahler entschädigt werden. Die nächstliegende Bestimmung in RAK, Artikel 24 des Gesetzes von 2023, macht die Rückerstattung zur Bedingung der Aufhebung und nicht zur Pflicht des Treuhänders. Die Rückerstattungsmechanik Dubais sollte nicht ohne Weiteres in einen Vertrag in RAK übertragen werden.

Das Escrow-Konto begrenzt die Rückerstattung auf das, was sich im Konto befindet. Eine Rückerstattung aus dem Escrow kann nur aus dem gezahlt werden, was eingezahlt und nicht bereits für erbrachte Arbeiten freigegeben wurde. Nur zur Veranschaulichung: Haben Käufer 40 % des Gesamtpreises gezahlt und wurde ein Betrag in Höhe von 35 % dieses Preises freigegeben und auf einer Baustelle verbraucht, die danach stillsteht, so ist die erstattungsfähige Masse die Differenz, 5 % des Preises, und nicht die gezahlte Summe. Das ist Arithmetik, kein Befund, und in RAK liegt die Rangfolge der Forderungen nun beim Judicial Committee, das Al Tamimi & Company beschreibt.

Wie sollte der Investor einen Zahlungsplan auf Al Marjan Island gegen das Treuhandkonto prüfen?#

Die Prüfung beginnt mit fünf Dokumenten, von denen vier vor der Unterzeichnung beim Projektentwickler anzufordern sind. Es sind die RERA-Projektregistrierung, die Genehmigung für den Off-Plan-Verkauf, der Treuhandvertrag oder eine Bestätigung des Treuhänders, die das Konto benennt, der Kaufvertrag mit seinen Meilenstein- und Kündigungsklauseln und, nach der Unterzeichnung, der auf den Namen des Käufers lautende Eintrag der Einheit im vorläufigen Grundbuch. Kann eines der fünf Dokumente nicht vorgelegt werden, lässt sich nicht belegen, dass der oben beschriebene Treuhandschutz die Einheit erfasst.

Der Investor legt den Zahlungsplan anschließend an den Freigabetest an. Für jede Rate lauten die Fragen, welchem Baufortschritt sie entspricht und wer diesen Fortschritt bescheinigt. Raten, die zu festen Terminen statt bei Erreichen eines Bauereignisses fällig werden, trennen das Geld des Käufers vom Baufortschritt. Sie sind nicht zwingend falsch. Sie sind diejenigen, die bepreist werden müssen, und der Preis ist das Risiko des Käufers durch eine stillstehende Baustelle zwischen zwei Freigabegenehmigungen.

Raten nach der Übergabe sind ein anderes Instrument. Wo ein Plan über die Übergabe hinausreicht, wie bei dem oben beschriebenen 60/40-Angebot, finanzieren die späteren Raten keinen Bau. Sie sind ein Kredit, den der Projektentwickler dem Käufer gewährt. Ob sie innerhalb oder außerhalb des Treuhandrahmens liegen, konnte anhand der Quellen nicht geklärt werden, und der Investor sollte beim Treuhänder erfragen, welches Konto sie erhält.

Dieselbe Checkliste gilt für jede Off-Plan-Position in Ras Al Khaimah, auch für die, die auf den eigenen Seiten von Victaura offengelegt ist. Die öffentliche Projektseite zu Ras Al Khaimah beschreibt eine Kapitalbeteiligung an Off-Plan-Einheiten eines lokalen Projektentwicklers, nicht an einem Projekt von Victaura, und diese Analyse prüft jene Einheiten nicht anhand der fünf Dokumente.

Was diese Analyse nicht klären kann: eine offene Darlegung#

Das geltende Gesetz konnte nicht gelesen werden, das abgelöste Gesetz schon. Der Text des Gesetzes Nr. 10 von 2026 lag nicht vor. Am 14. Oktober 2026 zeigte Lexis Middle East nur Titel und Präambel, die Liste der Immobilienvorschriften der Gemeinde RAK enthielt es nicht, und das Gesetzgebungsportal des Emirats reagierte nicht. Alles, was hier über den Inhalt des Gesetzes von 2026 gesagt wird, stammt aus der Analyse von Al Tamimi & Company vom 5. Oktober 2026 und wird ihr zugeschrieben. Die oben genannten RAK-Artikelnummern stammen aus dem offiziellen zweisprachigen Text des Gesetzes von 2023, den die Gemeinde RAK veröffentlicht hat.

Die geltende Rechtsgrundlage hat sich verschoben. Das Gesetz Nr. 12 von 2023 wurde durch das Gesetz Nr. 10 von 2026 aufgehoben, das der Herrscher am 21. Juli 2026 erließ und das sechzig Tage später in Kraft trat (Lexis Middle East; Al Tamimi & Company, 5. Oktober 2026); der Text des neuen Gesetzes wurde für diese Analyse nicht gelesen. Der Investor sollte RERA schriftlich fragen, welcher Text für das konkrete Projekt gilt, an welchem Datum die Verkaufsgenehmigung erteilt wurde und ob unter dem Gesetz von 2023 ergangene Entscheidungen, etwa die Verwaltungsentscheidung Nr. 43 von 2026, weiterhin Anwendung finden.

Das Urteil aus Dubai ist ein Urteil aus Dubai. Die Tatsachen stammen aus einem Pressebericht und dem Titel einer Anwaltskanzlei, nicht aus dem Urteil selbst. Die Rechtsfolge wird in den Quellen unterschiedlich beschrieben, und eine Entscheidung eines Gerichts in RAK zu Treuhandkonto oder Rang der Hypothek wurde nicht gefunden. Alles, was oben über die Gerichte in RAK gesagt wird, ist Schlussfolgerung.

Die Bedingungen von Zahlungsplänen sind Marketingbedingungen. Die zitierten Angebote stammen von Maklern, sind nicht registriert und nicht repräsentativ. Ein Datensatz tatsächlich abgeschlossener Zahlungspläne in RAK wurde nicht gefunden, daher werden weder Durchschnitt noch Median noch Verteilung angegeben. Die genannten gesetzlichen Prozentsätze sind Untergrenzen und Schwellenwerte, keine in einem Projekt beobachteten Ergebnisse.

Offenlegung eigener Beteiligungen (Skin in the Game). Victaura entwickelt über seine Muttergesellschaft Greystone B.V. (Niederlande) Projekte am Comer See (Italien), in Nungwi auf Sansibar (Tansania), auf Gili Air und in Uluwatu auf Bali (Indonesien) und hält eine Off-Plan-Kapitalposition auf Al Marjan Island in Ras Al Khaimah (VAE). Leser sollten davon ausgehen, dass Kommentare durch diese Positionen beeinflusst sein oder diesen zugutekommen können. Dieses Dokument ist als Marketingmaterial im Sinne von Artikel 24(3) MiFID II eingestuft. Es stellt keine Anlageberatung dar.