Ferienimmobilie als Investment: Break-even-Nächte berechnen

Ist ein Ferienhaus eine gute Kapitalanlage? Beginnen Sie mit der Break-even-Nächtezahl#

Ein Ferienhaus deckt seine laufenden Kosten, sobald die vermieteten Nächte, multipliziert mit dem, was jede Nacht nach variablen Kosten übrig lässt, den jährlichen Fixkosten entsprechen. Diese Anzahl von Nächten ist die Break-even-Nächtezahl. Sie ist eine Zahl von Nächten, keine Rendite. Der Investor, der fragt, ob eine Ferienvermietung eine gute Kapitalanlage ist, erhält mit dieser Zahl eine bessere Antwort als mit jeder Renditeangabe in der Werbung, denn die Zahl zeigt, welche Kostenposition das Ergebnis bestimmt.

Die Frage kommt meist als Suchbegriff, und der Suchbegriff verbirgt die Methode. Im Englischen lautet die Eingabe 'is a holiday let a good investment', im Deutschen 'ab wann lohnt sich eine Ferienimmobilie', also die Frage, ab welchem Punkt sich eine Ferienimmobilie rechnet. Beide fragen nach einer Schwelle. Eine Schwelle kann ein Allokator berechnen, testen und hinterfragen. Eine versprochene Rendite kann er nicht prüfen.

Diese Analyse baut die Schwelle in vier Schritten auf. Sie schreibt die Formel, bepreist jede Kostenposition, stellt die verkaufbaren Nächte dem gegenüber, was die amtliche Statistik misst, und rechnet einen illustrativen Fall durch. Der Fall gehört zu keinem realen Projekt. Jede Zahl darin ist eine Annahme und als solche gekennzeichnet. Das Ergebnis ist eine Art, ein Ferienhaus zu lesen, und nichts darin ist eine Rendite, eine Prognose oder eine persönliche Beratung.

Die Methode hat Grenzen, und die Analyse nennt sie vor der Rechnung. Der Break-even vor Steuern und Finanzierung ist kein Gewinn. Eine Immobilie kann ihren Break-even erreichen und trotzdem hinter einer Anleihe zurückbleiben. Sie kann auch unter dem Break-even liegen und ihrem Eigentümer dennoch gut dienen. Die Zahl trennt zwei Fragen, die Verkaufsunterlagen vermischen: ob das Objekt sich selbst trägt und ob der Eigentümer das Objekt haben möchte.

Wie wird die Break-even-Nächtezahl geschrieben?#

Die Break-even-Nächtezahl ist der jährliche Fixkostenblock geteilt durch den Nettobeitrag einer vermieteten Nacht. In Symbolen: N* = F / (A x (1 - p - m) - c / L - v). A ist der durchschnittliche Nachtpreis des Hauses, vor den Anteilen von Plattform und Verwalter und ohne Steuern, die der Gast zusätzlich zahlt. p ist die Plattformgebühr als Anteil an diesem Preis. m ist der Anteil des Verwalters. c sind die Kosten eines Gästewechsels, L ist die durchschnittliche Aufenthaltsdauer in Nächten, und v sind die variablen Kosten für den Betrieb des Hauses in einer belegten Nacht. F ist alles, was geschuldet wird, unabhängig davon, ob ein Gast anreist.

Jeder Term beantwortet eine Frage, und die Terme vermischen sich nicht. Gebühren wachsen mit dem Umsatz. Die Reinigung wächst mit der Zahl der Aufenthalte und wird deshalb auf die Aufenthaltsdauer verteilt. Von Gästen verbrauchte Nebenkosten wachsen mit den belegten Nächten. Versicherung, lokale Grundsteuern und die Instandhaltungsrücklage wachsen mit nichts. Wer die vier Gruppen getrennt hält, sieht, welche das Ergebnis bewegt, wenn sich Preis oder Aufenthaltsdauer ändern.

Die Break-even-Auslastung folgt aus der Zahl, sobald die verkaufbaren Nächte feststehen. Die verkaufbaren Nächte sind 365 abzüglich der Nächte, die der Eigentümer selbst nutzt, und der Nächte, in denen das Haus wegen Arbeiten geschlossen ist. Teilt man N* durch diese Größe, erhält man die Auslastung, die das Haus erreichen muss, um seine Kosten zu decken. Dieser Prozentsatz, und nicht die Zahl allein, lässt sich einer amtlichen Auslastungsstatistik gegenüberstellen, vorausgesetzt, die Statistik misst dasselbe.

Die Zahl schließt drei Positionen bewusst aus. Sie schließt die Einkommensteuer auf das Nettoergebnis aus, weil die Regeln vom Wohnsitz des Eigentümers abhängen. Sie schließt die Kapitalkosten aus, weil die Finanzierung vom Käufer abhängt. Und sie schließt die Wertentwicklung der Immobilie aus, weil sie eine eigene Wette ist. Wer eine vollständige Rendite will, fügt diese Positionen danach hinzu. Die Break-even-Nächtezahl bleibt die operative Untergrenze darunter.

Was nehmen Plattformen und Verwalter von jeder Nacht?#

Plattformgebühren sind der erste Abzug, und sie sind öffentlich angegeben. Stand 13. Oktober 2026 beschreibt die Gastgeberinformation von Airbnb eine einheitliche Servicegebühr von 15,5 %, die der Gastgeber zahlt, mit Ausnahmen, und 16 % für Inserate in Brasilien und Mexiko. Dieselbe Seite besagt, dass Airbnb 2026 von einer geteilten Gebühr auf eine einheitliche Gebührenstruktur umgestellt hat. Für die Formel ist p daher eine veröffentlichte Zahl für eine Plattform und eine marktspezifische Zahl für die übrigen.

Andere Plattformen veröffentlichen weniger, und der Allokator sollte die Lücke nicht mit einem Durchschnitt füllen. Die Provisionen bei Booking.com werden je Objekt und je Markt vereinbart. Ein Beitrag in der Partner-Community von Booking.com über eine Erhöhung der Provision für griechische Objekte zeigt den praktischen Punkt. Eine Provision ist eine Vertragsbedingung, die sich ändern kann, und optionale Sichtbarkeitsfunktionen können sie verändern. Anzusetzen ist die Provision aus dem eigenen Booking.com-Vertrag des Objekts, die der Verkäufer oder der Verwalter vorlegen kann.

Der Anteil des Verwalters ist meist der größte einzelne Abzug, und er ist eine verhandelte Bedingung, keine Statistik. Verwaltungsverträge werden üblicherweise als Anteil am Mietumsatz bepreist, manchmal mit einem Fixanteil und mit durchgereichten Instandhaltungskosten (indikativ, einen amtlichen Durchschnitt gibt es nicht). Der illustrative Fall unten verwendet die runde Annahme von 20 % und testet den Fall anschließend ohne sie. Jede reale Rechnung ersetzt diese Zahl durch die Klausel im unterzeichneten Vertrag.

Gebühren gelten für die gesamte Buchung, weshalb p und m in die Klammer gehören. Nimmt die Plattform 15,5 % und der Verwalter 20 % desselben Preises, behält der Eigentümer vor jeder Kostenposition 64,5 %. Das gilt, wenn beide Anteile vom selben Bruttopreis berechnet werden. Berechnet der Vertrag den Anteil des Verwalters auf den Umsatz nach Abzug der Plattformgebühr, behält der Eigentümer mehr, und m wird entsprechend angepasst. Wer Bruttopreise zweier Häuser ohne diesen Schritt vergleicht, vergleicht Zahlen, die der Eigentümer nie erhält.

Welche Kosten hängen von den Aufenthalten ab, welche von den Nächten?#

Reinigung und Wäsche folgen der Zahl der Aufenthalte, nicht der Zahl der Nächte. Ein Gästewechsel kostet gleich viel, ob der Gast zwei oder zehn Nächte bleibt. Die Formel teilt daher die Kosten eines Gästewechsels durch die durchschnittliche Aufenthaltsdauer. Im illustrativen Fall kostet ein Gästewechsel 90, die durchschnittliche Aufenthaltsdauer beträgt vier Nächte, sodass auf jede vermietete Nacht 22,5 entfallen. Bei zwei Nächten fällt derselbe Gästewechsel mit 45 pro Nacht ins Gewicht.

Die Aufenthaltsdauer ist der verborgene Hebel, und die amtlichen Plattformdaten können sich dazu nur teilweise äußern. Die Hauptreihe von Eurostat weist Nächte aus, nicht Aufenthalte. Das estnische Statistikamt unterscheidet zwischen vermieteten Nächten und Gästenächten: Nach seiner Definition zählt eine vierköpfige Familie, die drei Nächte bleibt, als drei vermietete Nächte und zwölf Gästenächte. Keine der beiden Einheiten zählt Aufenthalte. Wer L benötigt, muss die Zahl der Aufenthalte also aus einer anderen Quelle beziehen oder den eigenen Unterlagen des Managers entnehmen.

Verbrauchsmaterial und Nebenkosten teilen sich in einen Grundanteil und einen variablen Anteil. Strom für Poolpumpen, Grundgebühren für Wasser und Internet fallen auch bei leerem Haus an. Klimaanlage, zusätzliche Wäsche, Willkommenspakete und der Wasserverbrauch der Gäste steigen mit der Auslastung. Der illustrative Fall setzt 12 pro belegter Nacht im variablen Posten an und belässt den Grundanteil in F. Die Aufteilung ist ein Ermessensurteil, und die Break-even-Zahl reagiert darauf vor allem bei niedriger Auslastung empfindlich.

Der ehrliche Weg, diese Posten zu füllen, sind die Rechnungen des Hauses selbst. Ein Jahr an Nebenkostenabrechnungen und Rechnungen für Gästewechsel verwandelt Annahmen in gemessene Eingangsgrößen. Bis dahin bleiben es Annahmen, und der folgende Fall sagt das auch. Ein Ferienhaus mit Pool und Klimaanlage trägt einen höheren variablen Posten als eine Bergwohnung. Die Formel behandelt beide gleich und lässt die Daten den Unterschied machen.

Welche Fixkosten fallen bei einem Ferienhaus jedes Jahr an?#

Fixkosten sind der Teil der Formel, dem der Gast gleichgültig ist. Dazu gehören Versicherung, die vom Eigentümer geschuldeten örtlichen Grundsteuern, die Instandhaltungsrücklage, die Grundgebühren der Versorger, Buchhaltung, gegebenenfalls Lizenz- oder Registrierungsgebühren sowie jeder fixe Bestandteil eines Verwaltungsvertrags. Jeder davon ist ein Posten im Kassenbuch, und die Summe ist F. Wer die Posten nicht aufzählen kann, hat die Immobilie noch nicht bewertet.

Die Instandhaltung ist der Posten, der am häufigsten zu niedrig angesetzt wird. Pools, Dächer, Klimaanlagen und Möbel altern bei Vermietung schneller als bei Eigennutzung. Eine Rücklage als Anteil am Wiederbeschaffungswert ist ein ehrlicherer Ansatz als die Kosten der Reparaturen des Vorjahres. Der illustrative Fall enthält die Rücklage in den fixen 14.000. Einen Prozentsatz nennt er nicht, weil keine amtliche Quelle für Ferienhäuser einen angibt.

Die Registrierung wird zur festen Voraussetzung dafür, überhaupt zu vermieten. Die Verordnung (EU) 2024/1028, am 29. April 2024 im Amtsblatt veröffentlicht, verpflichtet einen Mitgliedstaat, der Online-Plattformen für Kurzzeitvermietung die Datenübermittlung vorschreibt, ein Registrierungsverfahren für Einheiten in den Gebieten einzurichten oder beizubehalten, in denen diese Vorgabe gilt (Artikel 4 Absatz 2). Wo ein Registrierungsverfahren gilt, verlangt Artikel 7 Absatz 1 Buchstabe b, dass die Plattform sicherstellt, dass der Gastgeber eine Registrierungsnummer angegeben hat, bevor das Angebot zugelassen wird, und dass die Nummer im Inserat angezeigt wird. Für die Break-even-Zahl bedeutet das: Eine Einheit ohne Nummer hat möglicherweise keine verkäuflichen Nächte.

Örtliche Steuern auf Gäste und örtliche Steuern auf Eigentümer sind verschiedene Posten. Eine vom Gast erhobene und an die Gemeinde weitergeleitete Aufenthaltsabgabe ist ein durchlaufender Posten. Eine Grundsteuer oder eine Steuer auf die Mieteinnahmen trägt der Eigentümer. Diese Analyse nennt keine Sätze, weil sie je nach Gemeinde verschieden sind und sich per Verordnung ändern. Der Leser entnimmt sie der Behörde, die sie erhebt, und trägt sie in F oder in den Steuerschritt ein, der auf die Berechnung folgt.

Wie viele Nächte kann ein Eigentümer tatsächlich verkaufen?#

Die verkäuflichen Nächte sind weniger als 365, und die Differenz ist die Eigennutzung des Eigentümers. Ein Eigentümer, der 30 Nächte für sich behält und das Haus für Arbeiten für keine weitere Nacht schließt, verkauft 335. Behält derselbe Eigentümer 60 Nächte, sind es 305. Die Break-even-Zahl ändert sich dadurch nicht, weil Fixkosten und Beitrag je Nacht gleich bleiben. Die Auslastung, die auf den verbleibenden Nächten nötig ist, steigt.

Eigentümernächte sind ein Kostenfaktor, und die Kosten sind die Vermietung, die sie verdrängen. Eine in der Hauptsaison behaltene Nacht verzichtet auf eine Nacht, die den höchsten Preis des Jahres erzielt hätte. Der Artikel über Eigentümernächte gegenüber Mietnächten zeigt, wie sich diese Verdrängung bewerten lässt. Hier genügt festzuhalten, dass die Formel Eigentümernächte aus dem Nenner herausnimmt und der Investor entscheidet, wie schwer sie wiegen.

Saisonen machen den durchschnittlichen Preis zu einer schwachen Eingangsgröße. Ein Haus, das in sechs Wochen zu einem hohen Preis und im übrigen Jahr zu einem niedrigen Preis vermietet wird, hat einen Durchschnitt, der keines von beiden beschreibt. Die Formel lässt sich je Saison rechnen, mit eigenem A, eigenem L und eigenen verkäuflichen Nächten, und die saisonalen Beiträge werden gegen F aufsummiert. Das ist mehr Arbeit und liefert ein ehrlicheres Bild. Ein einziger Jahresdurchschnitt verbirgt die Wochen, die das Jahr tragen.

Die Zweitwohnsitz-Logik und die Vermietungslogik sind zwei verschiedene Tests. Ein Haus kann den Vermietungstest nicht bestehen und den Zweitwohnsitz-Test bestehen, wenn der Eigentümer es nutzt und die Mieteinnahmen nur die laufenden Kosten ausgleichen. Der Beitrag über die Mietrendite in erstklassigen Resortmärkten betrachtet die Ertragsseite. Die Break-even-Zahl betrachtet den Boden darunter. Keiner von beiden ersetzt den eigenen Grund des Eigentümers, das Haus zu halten.

Was messen die Plattformstatistiken von Eurostat?#

Die Plattformreihe von Eurostat zählt Gästenächte, und eine Gästenacht ist keine belegte Nacht. Für das dritte Quartal 2025 meldete Eurostat 398,1 Millionen Gästenächte in kurzfristig vermieteten Unterkünften der EU, die über Airbnb, Booking oder Expedia gebucht wurden, 8,7 % mehr als im dritten Quartal 2024 (gemessen, amtlich, experimentell). Zwei Gäste in einem Haus für eine Nacht sind zwei Gästenächte und eine belegte Nacht.

Die Reihe taugt für die Richtung und kaum für ein einzelnes Haus. Sie zeigt, dass die über Plattformen gebuchte Nachfrage in der EU 2025 und bis in das Jahr 2026 hinein weiter gewachsen ist. Presseberichte über die Jahreszahl von Eurostat beziffern 2025 auf 951,6 Millionen Gästenächte, 11,4 % mehr als 2024 (indikativ, laut Presseberichten). Ein Pressebericht vom 3. Juli 2026 nennt für das erste Quartal 2026 144,3 Millionen, 9,7 % mehr als ein Jahr zuvor (indikativ, laut Presseberichten). Der monatliche Artikel von Eurostat selbst beziffert April bis Juni 2026 auf 258,8 Millionen, 5,3 % mehr als im zweiten Quartal 2025 (gemessen, amtlich, experimentell). Es handelt sich um gebuchte Nächte, ohne Zählung der angebotenen Nächte, daher lässt sich daraus keine Auslastungsquote ableiten.

Die Abdeckung hat sich geändert, und die Analyse sollte sagen, wie. Laut der Veröffentlichung von Eurostat hat Tripadvisor Ende 2024 seinen Rückzug aus diesem Geschäft angekündigt und liefert keine Daten mehr, die Reihe beruht also jetzt auf drei Plattformen. Die Daten stammen direkt von den Plattformen, die sie mit Eurostat teilen. Buchungen, die direkt beim Eigentümer oder über andere Kanäle erfolgen, erscheinen nicht. Ein Haus, das die Hälfte seiner Nächte direkt verkauft, ist in dieser Reihe zur Hälfte unsichtbar.

Die Auslastungsstatistik von Eurostat ist ein anderes Instrument mit einer anderen Grundgesamtheit. Die Netto-Bettenauslastung teilt die Übernachtungen durch die angebotenen Betten, ohne Zusatzbetten, und durch die Tage, an denen sie verfügbar waren, so der Glossareintrag von Eurostat zur Netto-Auslastung. Statistics Finland, das an Eurostat berichtet, trennt sie von einer Brutto-Quote, die durch alle Betten an jedem Kalendertag teilt. Der Eurostat-Artikel zu Hotels verzeichnet für Dezember 2019 eine Netto-Bettenauslastung zwischen 22,3 % in Griechenland, einer Schätzung, und 48,0 % in Spanien (gemessen, Daten abgerufen im Juni 2020). Die Spanne besteht zwischen Ländern, in einem Monat und bei Hotels, sie ist also kein Maßstab für ein Ferienhaus. Die Methode, mit der solche Zahlen eingestuft werden, steht in grading a number.

Wie ist die Bettenauslastung auf Sansibar zu lesen?#

Das Office of the Chief Government Statistician von Sansibar veröffentlicht Zahlen zu Bettenplätzen, und diese messen Betten, nicht Häuser. Für Januar 2026 berichtete The Citizen am 11. Februar 2026 unter Berufung auf das Amt von 913.911 verfügbaren Bettenplätzen, von denen schätzungsweise 800.124 verkauft wurden, eine Bettenauslastung von 87,5 % (amtliche Schätzung, indikativ und laut Presseberichten, einzelner Monat). Die Originalmitteilung wurde für diese Analyse nicht geöffnet, was eine Lücke in der Quellenlage ist.

Eine Bettenauslastung und eine Hausauslastung können weit auseinanderliegen. Eine Villa mit acht Bettenplätzen, die an ein Paar vermietet wird, verkauft eine Nacht des Hauses und in einer Bettenzählung einen Bruchteil ihrer Kapazität. Ob das Amt verkaufte Betten als verkaufte Kapazität oder als untergebrachte Gäste zählt, ist in seiner Methodik zu prüfen, die diese Analyse nicht beschafft hat. Solange das nicht gelesen ist, sind die 87,5 % eine Aussage über die erfassten Betriebe und nicht über eine einzelne Einheit.

Ein Monat kann kein Jahr vertreten. Der Bericht von The Citizen für diesen Monat nennt außerdem 100.216 internationale Besucher, davon 69,5 % aus Europa (indikativ, laut Presseberichten, dasselbe Amt). Eine Reihe über zwölf Monate würde niedrigere Monate zeigen, und eine Break-even-Auslastung muss am ganzen Jahr gemessen oder saisonweise gerechnet werden. Wer einen einzelnen starken Monat als Maßstab nimmt, schmeichelt jedem Haus, unabhängig von der Formel.

Das Festland von Tansania wird von einem anderen Amt erfasst. Das National Bureau of Statistics führt für das Festland eine monatliche Hotelerhebung durch, zum Beispiel seine Hotel Statistics für Dezember 2020, die eine eigene Auslastungsschätzung enthält. Die Reihe für Sansibar gehört zu einem getrennten Statistikamt. Ein Leser darf beide nicht vermischen. Die weitergehende Einordnung zu Ankünften, Betten und Nachfrage steht in arrivals are not demand.

Ein Rechenbeispiel, ausdrücklich als illustrativ gekennzeichnet#

Der folgende Fall ist erfunden, kein reales Haus und kein reales Projekt steht dahinter. Der durchschnittliche Preis beträgt 300 pro Nacht. Die Plattformgebühr liegt bei 15,5 %, dem von Airbnb genannten Wert. Der Verwalter nimmt 20 %, eine Annahme. Ein Wechsel zwischen zwei Gästen kostet 90, und der durchschnittliche Aufenthalt dauert vier Nächte. Die variablen Kosten je belegter Nacht betragen 12. Die jährlichen Fixkosten betragen 14.000. Der Eigentümer behält 30 Nächte für sich. Die Währung bleibt offen, da es um die Form der Rechnung geht.

Schritt eins ist der Deckungsbeitrag einer vermieteten Nacht. Der Eigentümer behält 64,5 % von 300, das sind 193,5. Die Reinigung kostet 22,5 pro Nacht, nämlich 90 geteilt durch vier. Die variablen Kosten nehmen 12. Der Deckungsbeitrag beträgt 159 pro Nacht. Schritt zwei teilt die Fixkosten von 14.000 durch 159, das ergibt 88,1, auf die nächste Nacht gerundet 88 Nächte. Schritt drei teilt 88 durch die 335 verkaufbaren Nächte, das ergibt eine Break-even-Auslastung von 26,3 %.

Die Tabelle verändert jeweils einen Eingangswert, mit Ausnahme der Zeile zum Wechsel zwischen Gästen, die zwei verändert. Ohne Verwalter sinkt die Zahl auf 64 Nächte, noch vor den Kosten für die Arbeit, die der Verwalter geleistet hat. Senkt man den durchschnittlichen Preis auf 220, steigt sie auf 130. Höhere Fixkosten von 20.000 heben sie auf 126. Ein Wechsel, der 150 kostet und sich auf Aufenthalte von drei Nächten verteilt, hebt sie auf 106. In diesen Schritten bewegen der Preis und die Fixkosten die Zahl am stärksten. Die Schritte sind unterschiedlich groß, die Rangfolge gilt also nur für diese Schritte.

Die Tabelle ist Arithmetik, kein Beleg über irgendeinen Markt. Sie zeigt, wie sich die Formel verhält. Sie sagt nicht, dass 300 irgendwo ein realistischer Preis ist, dass 20 % ein üblicher Verwalteranteil sind oder dass 14.000 eine übliche Kostenbasis darstellen. Ein Investor, der die Formel anwendet, ersetzt jeden Eingangswert durch ein Angebot, eine Rechnung oder eine Vertragsklausel, und dann sagt das Ergebnis etwas über dieses Haus aus.

Wo liegen die Schwächen dieser Methode? Eine offene Darlegung#

Die erste Schwäche: Jede Eingangsgröße ist eine Schätzung, solange sie nicht durch ein Dokument belegt ist. Die Plattformgebühr ist veröffentlicht, der durchschnittliche Preis, die Aufenthaltsdauer und der Anteil des Verwalters sind es nicht. Ein Break-even, der aus Prognosen berechnet wird, erbt deren Fehler, und die Fehler verstärken sich gegenseitig. Nichts in dieser Analyse verringert sie. Die Methode verlagert die Unsicherheit auf benannte Eingangsgrößen, mehr beansprucht sie nicht.

Die zweite: Amtliche Belegungsstatistiken passen nicht auf ein einzelnes Haus. Die Plattformreihe von Eurostat zählt Gästenächte über drei Plattformen und hat keinen Nenner. Die Belegungsreihe erfasst Beherbergungsbetriebe, also überwiegend Hotels. Die Reihe aus Sansibar zählt Bettenplätze, und die Fassung, die der Autor einsehen konnte, war ein von der Presse weitergegebener Einmonatswert. Keine dieser Zahlen gibt die Belegung einer privaten Villa wieder, und die Analyse tut nicht so, als wäre es anders.

Die dritte: Der Break-even ignoriert Zeit und Risiko. Fixkosten, die in einem ruhigen Jahr anfallen, und Einnahmen, die in einem starken Jahr fließen, sind nicht derselbe Cashflow. Ein Haus, das im Oktober den Break-even erreicht, hat neun Monate lang ein kumuliertes Defizit getragen, das aus Rücklagen gedeckt wurde. Die Kennzahl sagt nichts über Leerstandsschocks, regulatorische Änderungen oder eine Plattformgebühr, die sich verschiebt, wie es bei Airbnb 2026 der Fall war.

Die vierte: Die Analyse behandelt weder Steuern noch Finanzierung und enthält keine Beratung. Die Steuer hängt vom Eigentümer und von der Rechtsordnung ab. Die Finanzierung hängt vom Kreditgeber ab. Beides kann darüber entscheiden, ob sich ein Haus zu besitzen lohnt, und beides liegt außerhalb der Rechnung. Wer diese Punkte klären muss, sollte sie bei der zuständigen Behörde und bei einem qualifizierten Berater einholen, nicht in einer Research-Analyse.

Die fünfte: Die Quellen haben unterschiedliche Güteklassen. Die Plattformreihe von Eurostat ist gemessen und amtlich, aber experimentell. Die Zahl aus Sansibar ist eine amtliche Schätzung, die über die Presse gelesen wurde, also indikativ und von der Presse berichtet. Die Jahressumme 2025 und das erste Quartal 2026 stammen aus Presseberichten über Eurostat-Veröffentlichungen, das zweite Quartal 2026 dagegen aus dem eigenen Artikel von Eurostat. Der Anteil des Verwalters, der Preis und die Kostenbasis sind Annahmen. Deshalb steht die Güteklasse neben jeder Zahl.

Wie sollte ein Investor die Break-even-Nächtezahl lesen?#

Das Ergebnis ist eine Untergrenze, und der Investor liest es als Abstand. Liegt die Break-even-Belegung bei 26 % und eine vergleichbare amtliche Statistik für ähnliche Einheiten deutlich darüber, hat das Haus rechnerisch Spielraum. Liegt sie bei 45 % und der Vergleichswert bei 50 %, ist der Spielraum gering. Der Vergleich gilt nur, wenn die Statistik dasselbe misst. Keine der Statistiken in dieser Analyse tut das, daher ist der bessere Maßstab der Buchungskalender über zwölf Monate und die Auszahlungsabrechnungen vergleichbarer Einheiten, angefordert beim Verwalter oder beim Verkäufer.

Aus der Kennzahl folgen drei Fragen. Welche Eingangsgröße verschiebt N*, wenn sie um ein Fünftel falsch liegt, am stärksten? Welche amtliche Statistik liegt der Belegung des Hauses am nächsten, und was genau misst sie? Wie viele Nächte behält der Eigentümer für sich, und was kosten sie? Diese Fragen lassen sich mit Dokumenten beantworten. Es sind die Fragen, die ein Kreditgeber, ein Prüfer oder ein Partner ohnehin stellen würde.

Was die Kennzahl nie liefert, ist ein Versprechen. Sie sagt nicht, dass die Nächte vermietet werden. Eine prognostizierte Belegung ist eine eigene Behauptung mit eigenen Belegen, und die Differenz zwischen Untergrenze und Prognose ist das Risiko, das der Eigentümer trägt. Die Finanzierung fügt eine weitere Ebene hinzu, die unter Zinsen und Prime-Immobilien behandelt wird und außerhalb der Rechnung liegt.

Offenlegung eigener Beteiligungen (Skin in the Game). Victaura entwickelt über seine Muttergesellschaft Greystone B.V. (Niederlande) Projekte am Comer See (Italien), in Nungwi auf Sansibar (Tansania), auf Gili Air und in Uluwatu auf Bali (Indonesien) und hält eine Off-Plan-Kapitalposition auf Al Marjan Island in Ras Al Khaimah (VAE). Leser sollten davon ausgehen, dass Kommentare durch diese Positionen beeinflusst sein oder diesen zugutekommen können. Dieses Dokument ist als Marketingmaterial im Sinne von Artikel 24(3) MiFID II eingestuft. Es stellt keine Anlageberatung dar.