Residualwert: Wie Projektentwickler Grundstücke bepreisen

Wie bewertet ein Projektentwickler ein Grundstück am Comer See, auf Sansibar, auf Bali oder in Ras Al Khaimah (RAK)?#

Ein Projektentwickler bewertet ein Grundstück, indem er rückwärts rechnet: von dem Preis, den das fertige Projekt realistisch erzielen kann. Am Comer See, auf Sansibar, auf Bali oder in Ras Al Khaimah (RAK) ist die Logik identisch. Ausgangspunkt sind die realisierbaren Erlöse. Davon werden Baukosten, gesetzliche Abgaben, Honorare für Fachplaner, Finanzierungskosten und die Marge abgezogen, die der Projektentwickler für das getragene Risiko benötigt. Was übrig bleibt, ist das Maximum, das das Grundstück für diesen Projektentwickler wert sein kann. Dieser Rest ist der Residualwert des Grundstücks.

Der Residualwert ist eine Obergrenze, kein Angebot. Der Angebotspreis eines Verkäufers ist eine Hoffnung. Ein Vergleichsverkauf ist ein Datenpunkt zum Projekt eines anderen, errichtet in einem fremden Kostenumfeld. Der Residualwert ist die eigene Rechnung des Projektentwicklers für dieses Grundstück, diese Planung und diesen Exit. Liegt der Angebotspreis darüber, verhandelt der Projektentwickler ihn herunter, überarbeitet das Projekt oder zieht sich zurück. Wer mehr zahlt, nimmt die Differenz aus seiner Marge oder seiner Reserve.

Der Residualwert beantwortet die Frage ‚Was kostet hier ein Haus?‘ aus der Sicht des Bauherrn. Immobilienportale veröffentlichen Angebotspreise pro Quadratmeter. Sie zeigen, was Verkäufer wollen. Sie zeigen nicht, was ein Grundstück tragen kann, sobald ein Gebäude, eine Genehmigung und ein Kreditgeber darauf lasten. Der Investor, der nur Portale liest, sieht die oberste Zeile der Kaskade. Der Investor, der den Residualwert liest, sieht die Struktur darunter.

Dieser Artikel baut ein vollständiges Beispiel auf und prüft die Methode anschließend an vier Märkten. Die Rechenzahlen sind illustrativ und gehören zu keinem Projekt. Die daneben verwendeten Marktdaten tragen eine Quelle und eine Einstufung: gemessen, Branchenschätzung, von Maklern gemeldet oder indikativ. Eine Zahl, die nur aus einem Pressebericht bekannt ist, gilt als indikativ, und der Text kennzeichnet sie als laut Presse berichtet. Wo keine belastbare Quelle zu finden war, sagt der Artikel das, statt die Lücke mit einer Zahl zu füllen, die nur genau aussieht.

Was ist der Residualwert eines Grundstücks?#

Der Residualwert eines Grundstücks ist der Betrag, der übrig bleibt, wenn vom realisierbaren Wert eines Projekts alle Kosten der Fertigstellung und die vom Projektentwickler geforderte Rendite abgezogen werden. Er ist eine abgeleitete Zahl, kein Marktpreis. Bewertungsstandards, darunter der RICS-Rahmen zur Bewertung von Entwicklungsimmobilien, behandeln das Residualverfahren als eigenständige Methode. Sie führen dieselben Eingangsgrößen auf: Fertigstellungswert, Baukosten mit Reserven, Honorare für Fachplaner, Planungsauflagen oder Abgaben, Finanzierung und Gewinn des Projektentwicklers.

Die Methode läuft in fester Reihenfolge ab, und die Reihenfolge ist wichtig. Erstens wird der Bruttoentwicklungswert (Gross Development Value, GDV) geschätzt, also der gesamte Verkaufswert der fertigen Einheiten. Zweitens werden die Baukosten samt Reserve abgezogen. Drittens folgen die gesetzlichen Abgaben und die Vertriebskosten, dann die Honorare für Fachplaner und die Finanzierung. Viertens wird die vom Projektentwickler geforderte Marge abgezogen. Der Rest steht für das Grundstück und für die Kosten seines Erwerbs zur Verfügung. Die einzige Rolle des Verkäufers in dieser Rechnung ist, die letzte Zeile zu sein.

Da die Methode eine Subtraktion ist, landet jeder Fehler in einer Eingangsgröße in der letzten Zeile. Werden die Erlöse leicht überschätzt, erscheint das Grundstück wertvoller. Werden die Baukosten leicht unterschätzt, geschieht dasselbe. Der Verkäufer sieht nur die Endzahl und kann nicht erkennen, welche Eingangsgrößen gedehnt wurden, um sie zu erreichen. Deshalb ist die Kaskade das lesenswerte Dokument und nicht das Ergebnis.

Die Methode bepreist auch die Zeit. Die Finanzierungskosten hängen davon ab, wie lange Kapital gebunden bleibt. Eine Genehmigung, die zehn Monate länger dauert als angenommen, senkt den Grundstückswert, ohne dass jemand einen Verkaufspreis oder eine Bauspezifikation ändert. Der Residualwert bepreist daher Grundstück und Zeitplan gemeinsam, und ein Projektentwickler, der Letzteren ignoriert, zahlt für Ersteres zu viel.

Warum weicht der Residualwert vom Angebotspreis ab?#

Der Angebotspreis kommt von der Verkäuferseite, der Residualwert von der Käuferseite. Ein Verkäufer bepreist ein Grundstück danach, was benachbarte Grundstücke angeblich erzielt haben. Ein Projektentwickler bepreist es danach, was ein darauf errichtetes Gebäude einbringen kann. Die beiden Zahlen teilen eine Währung und wenig sonst, weshalb sie in bewegten Märkten am stärksten auseinanderlaufen.

Vergleichsverkäufe von Grundstücken sind ein schwacher Beleg, wenn sich die Projekte unterscheiden. Ein Grundstück, das eine Villa mit 600 Quadratmetern trägt, und eines, das zwölf Wohnungen trägt, können nebeneinander liegen und sehr unterschiedliche Residualwerte haben. Ein Grundstückspreis pro Quadratmeter ignoriert das. Außerdem hinkt er hinterher. Er hält einen Preis fest, der in einem vergangenen Kosten- und Verkaufsumfeld vereinbart wurde und den der nächste Käufer nicht erbt.

Ein steigender Verkaufswert hebt den Residualwert, bevor er die Kosten hebt, und ein fallender zeigt sich als Stille. Steigen die Verkaufswerte schneller als die Baukosten, weitet sich der Residualwert aus, und die Grundstückspreise folgen. Die Gegenrichtung zeigt sich langsamer, weil Verkäufer ihren Angebotspreis selten senken, solange es noch einen Käufer gibt. Das erste Anzeichen eines fallenden Residualwerts ist eine ins Stocken geratene Transaktion, nicht ein niedrigerer Angebotspreis.

Die englischen Planungsleitlinien geben die klarste öffentliche Darstellung derselben Logik. Ihre Leitlinie zur Tragfähigkeit (Viability) bildet einen Richtwert für den Grundstückswert aus dem Wert der bestehenden Nutzung zuzüglich eines Aufschlags für den Grundeigentümer und stellt klar, dass der Wert der bestehenden Nutzung nicht der gezahlte Preis ist und den Hoffnungswert außer Acht lassen soll. Das ist das Residualargument, geschrieben für Aufsichtsbehörden. Der Hoffnungswert ist derjenige Teil eines Grundstückspreises, der auf der Aussicht auf Bebauung beruht und nicht auf der bestehenden Nutzung des Grundstücks.

Die Kaskade des Residualwerts des Grundstücks, Zeile für Zeile#

Das Beispiel ist ein einzelnes Projekt mit einem Bruttoentwicklungswert (GDV) von 10.000.000 in einer neutralen Währungseinheit. Es ist illustrativ. Es ist weder ein Projekt noch eine Prognose noch ein Preis. Die Einheit bleibt bewusst offen, damit sich die Kaskade in Euro, Dollar oder Dirham lesen lässt. Jeder Prozentsatz ist eine Annahme, die plausibel gewählt wurde, und jeder lässt sich durch ein Angebot eines Bauunternehmers, einer Gemeinde oder eines Kreditgebers ersetzen.

Die Baukosten sind mit 5.200.000 oder 52 % des Werts der größte Abzugsposten und enthalten eine Reserve für Unvorhergesehenes. Gesetzliche Abgaben, Steuern und Vertriebskosten betragen 900.000 oder 9 %. Die Honorare der Fachplaner betragen 520.000, das sind 10 % der Baukostenposition. Die Finanzierung beträgt 560.000, also Zinsen und Gebühren auf das während der Bauzeit und des Abverkaufs gebundene Kapital. Diese vier Positionen sind Kosten, die dem Projektentwickler unabhängig vom Grundstückspreis entstehen.

Die Marge des Projektentwicklers ist auf 18 % des Werts bzw. 1.800.000 festgesetzt und wird vor dem Grundstück abgezogen, nicht danach. Der Prozentsatz liegt innerhalb der Spanne von 15 bis 20 %, die der englische Planungsleitfaden für die Bauleitplanung als angemessen ansieht. Sie dient als Referenzpunkt und sagt nichts über einen bestimmten Projektentwickler oder ein bestimmtes Projekt aus. Die Marge steht an erster Stelle, weil sie der Preis dafür ist, das Risiko zu tragen, dass die darüberliegenden Positionen falsch sind.

Übrig bleiben 1.020.000 bzw. 10,2 % des Werts, und das ist der Residualwert des Grundstücks. Die Tabelle stellt die Kaskade der Reihe nach dar. Beachtenswert ist die Größe der letzten Zeile. In diesem Beispiel macht das Grundstück ein Zehntel des Projekts aus, und neun Zehntel des Werts werden gebaut, belastet, finanziert und als Risikoprämie vergütet, bevor der Verkäufer irgendetwas davon sieht.

Wie anfällig ist der Residualwert des Grundstücks unter Stress?#

Ein Rückgang des Verkaufswerts um 10 % zehrt etwa 80 % des Grundstückswerts auf. Angenommen, die Kosten bleiben konstant, der Wert sinkt auf 9.000.000 und die Marge bleibt bei 18 % des niedrigeren Werts, das sind 1.620.000. Der Residualwert fällt von 1.020.000 auf 200.000. Der Erlös ist um 1.000.000 gesunken. Die Marge hat nur 180.000 abgegeben. Das Grundstück hat die übrigen 820.000 aufgefangen, das sind 80,4 % seines bisherigen Werts.

Eine Baukostenüberschreitung um 10 % zehrt etwa 56 % des Grundstückswerts auf. Die Baukosten steigen auf 5.720.000, die Honorare folgen mit 10 % auf 572.000, alles Übrige bleibt unverändert. Der Residualwert fällt auf 448.000. Die Marge wurde in diesem Fall bei 1.800.000 gehalten, sodass die gesamte Erhöhung von 572.000 vom Grundstück getragen wird. Ein Projektentwickler, der seine Marge schützt, und ein Verkäufer, der davon nichts weiß, stehen in derselben Rechnung, nur auf entgegengesetzten Seiten.

Beides zusammen macht den Residualwert negativ. Bei einem Wert von 9.000.000 und um 10 % höheren Baukosten und Honoraren belaufen sich die Abzüge auf 9.372.000, und der Residualwert beträgt minus 372.000. An diesem Punkt trägt das Projekt kein Grundstück zu irgendeinem Preis. Das Grundstück ist für diesen Projektentwickler nichts wert, und der Verkäufer erfährt es nicht aus einem niedrigeren Gebot, sondern aus dem Ausbleiben von Geboten.

Der Break-even liegt näher, als eine Schlagzeile vermuten lässt. Bei konstanten Kostenpositionen erreicht das Grundstück bei einem Bruttoentwicklungswert von etwa 8.756.000 den Wert null, das entspricht einem Erlösrückgang von rund 12,4 %. Das ist der Abstand zwischen dem angenommenen Verkaufswert und einem Grundstück, das nichts wert ist. Ein Investor, der ein Projekt prüft, sollte fragen, wo diese Grenze liegt, denn die Antwort misst, wie viel Fehler das Grundstück tragen kann.

Was sagen die italienischen Kostendaten über den Residualwert am Comer See?#

Die beste öffentliche Kostenreihe für den Comer See ist der nationale ISTAT-Baukostenindex für Wohngebäude. Er bildet die direkten Baukosten ab, nämlich Arbeit, Material, Transport und Gerätemiete, und ISTAT definiert ihn als Komponente der direkten Kosten seines Erzeugerpreisindex für das Baugewerbe, ohne Gemeinkosten und Aufschläge. Deshalb kann er die Baukostenposition eines Residualwerts verankern, aber kein Grundstück bepreisen. Er wird mit 2021 gleich 100 angegeben und monatlich von Branchenverbänden und Berechnungsportalen neu veröffentlicht.

Der Index lag im August 2026 bei 121,5, das sind 4,1 % mehr als ein Jahr zuvor, und der Augustwert ist vorläufig. Die Reihe lag im Januar 2025 bei 114,1 und im August 2025 bei 116,7, wie von Rivaluta aus ISTAT-Daten neu veröffentlicht. Nach diesem Index sind die direkten Kosten hinter einem Baubudget, das Anfang 2025 festgelegt wurde, seither um etwa 6,5 % gestiegen, während ein damals vereinbarter Off-Plan-Verkaufspreis unverändert blieb.

Gesetzliche Abgaben sind eine zweite Position, die die lokale Behörde festlegt, nicht der Markt. In Italien besteht der Baukostenbeitrag nach Artikel 16 des Baugesetzes, DPR 380/2001, aus zwei Teilen, den Erschließungsabgaben und einer Komponente für die Baukosten. Die Gemeinden aktualisieren die Erschließungsabgaben nach regionalen Vorschriften alle fünf Jahre. Verona hat seinen Baukostenreferenzwert 2026 von 581,33 auf 597,61 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche angehoben und dabei die ISTAT-Entwicklung angewandt. Die Gemeinden am Comer See wenden ihre eigenen Tabellen an, die ein Investor dem Gemeindebeschluss entnehmen sollte und nicht einem regionalen Durchschnitt.

Hier wird bewusst kein Grundstückspreis vom Comer See genannt. Eine amtliche Preisreihe gibt es im Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) der Agenzia delle Entrate, doch seine Zonenspannen beziehen sich auf Gebäudetypen wie Wohnungen, Büros und Geschäfte, und eine Zonenspanne beschreibt weder ein bestimmtes Grundstück noch eine bestimmte Genehmigung noch einen bestimmten Entwurf. Der Residualwert eines Seegrundstücks hängt davon ab, was das genehmigte Volumen rechtlich tragen kann. Das ist eine planungsrechtliche Tatsache, und sie kommt vor jedem Preis.

Lässt sich eine Residualwert-Rechnung für Sansibar ohne lokalen Baukostenvergleichswert aufstellen?#

Eine Residualwert-Rechnung für Sansibar lässt sich aufstellen, doch die Position der Baukosten ist mit mehr Unsicherheit behaftet als in der italienischen. In der Recherche für diesen Artikel wurde keine institutionelle Baukostenerhebung pro Quadratmeter für Sansibar gefunden. Der nächstliegende veröffentlichte Vergleichswert ist eine Tabelle für Daressalam aus dem Jahr 2017, die freistehende Einfamilienhäuser mit rund 779 US$ pro Quadratmeter auswies und sich dabei auf Schätzungen von AECOM und Turner & Townsend berief. Es handelt sich um eine Branchenschätzung, sie ist neun Jahre alt und beschreibt das Festland.

Die aktuellen Belege sind die Inputpreise, und sie bewegen sich. Am 10. August 2026 berichtete The Citizen, eine tansanische Tageszeitung von nationaler Bedeutung, über die Preise eines Bauunternehmers in Daressalam, in tansanischen Schilling (TZS) und ohne Angabe einer Längen- oder Gewichtseinheit: Betonstahl mit 12 mm stieg von 24.000 TZS auf 28.000 TZS, Betonstahl mit 16 mm von 38.000 TZS auf 44.000 TZS. Zudem berichtete die Zeitung, dass auch in Sansibar die Preise für Bewehrungsstahl und Zuschlagstoffe stark gestiegen seien. Das entspricht Steigerungen von 16,7 % und 15,8 % bei zwei Inputs. Stahl ist ein Input, kein Gebäude. Er zeigt aber, in welche Richtung eine Kostenreserve abdecken muss.

Eine Residualwert-Rechnung für Sansibar stützt sich daher stärker auf die Kostenreserve und auf eine breitere Spanne. Der Investor sollte erwarten, dass ein Projektentwickler die Baukosten als Spanne ausweist, angibt, was importiert und was lokal beschafft wird, und die Kostenreserve als Anteil der Position beziffert. Eine einzelne Punktschätzung für ein Bauvorhaben auf einer Insel sagt etwas über den Schätzenden aus, nicht über die Kosten.

Wer nachlesen möchte, was Victaura zu seinen Positionen auf Sansibar angibt, findet dies auf den öffentlichen Projektseiten, darunter die zweite Hospitality-Position auf Sansibar. Dieser Artikel fügt diesen Seiten nichts hinzu. Die Residualwert-Rechnung ist eine Methode, und das oben durchgerechnete Beispiel ist keine Aussage über ein Projekt, einen Preis oder eine Rendite von Victaura.

Was sagt die Residualwertmethode zu Bali und Gili Air?#

Für Bali lautet der ehrliche Befund, dass keine unabhängige Baukostenerhebung pro Quadratmeter gefunden wurde. Die Suchen lieferten Ratgeber von Bauunternehmen, Visaberatungen und Blogs von Maklern, die Baukosten für Villen pro Quadratmeter nennen. Keine dieser Zahlen wird hier zitiert. Es handelt sich um beworbene Richtwerte. Keine legte ein Ausschreibungsset offen, und keine ist eine Erhebung. Sie sind bestenfalls indikativ, und dieser Artikel verwendet keine davon in einer Berechnung.

Einer dieser Ratgeber, datiert auf den 11. August 2026, hat seine eigenen Spannen pro Quadratmeter entfernt. Er erklärte, die Zahlen stammten nicht aus einem offengelegten Set vergleichbarer Ausschreibungen für Villen auf Bali und könnten mit eigenen Vergleichswerten des Anbieters oder mit aktuellen Marktdurchschnitten verwechselt werden. Das ist eine ungewöhnliche Korrektur und eine nützliche. Sie ist der Grund, warum dieser Artikel im Beispiel keine Baukostenzahl für Bali enthält.

Die eine amtliche Reihe, auf die dieser Ratgeber verweist, ist ein Relativindex und kein Stückkostenwert. Er zitiert den Construction Cost Index 2025 von BPS-Statistics Indonesia Bali Province, veröffentlicht am 15. Juni 2026, der das relative Niveau der Baupreise in den Regierungsbezirken und Städten Balis mit einer Referenzstadt vergleicht. Ein Relativindex zeigt, wo das Bauen mehr oder weniger kostet. Ein Budget in Rupiah pro Quadratmeter lässt sich daraus nicht ableiten. Gili Air liegt vor Lombok in der Provinz Nusa Tenggara Barat, sodass ein Provinzindex für Bali die Insel nicht erfasst. Ein Projektentwickler, der ein Grundstück auf Gili Air oder in Uluwatu bewertet, muss das Gebäude ausschreiben, statt eine Tabelle abzulesen.

Inselogistik und Eigentumsform fließen über verschiedene Positionen in den Residualwert ein. Auf einer kleinen Insel reisen die Materialien per Boot, was sich in der Position der Baukosten und in der Dauer des Bauprogramms niederschlägt, die wiederum die Finanzierungskosten bestimmt. Die Eigentumsform verändert die Erlösposition, denn ein Käufer bewertet ein befristetes Recht mit einem Abschlag. Der Residualwert zeigt beide Effekte, und keiner lässt sich aus einer Grundstücksanzeige ablesen.

Wie liest sich die Residualwertmethode in RAK?#

RAK hat in den gefundenen Quellen keine eigene veröffentlichte Kostenreihe, daher ist Dubai der nächstliegende öffentliche Vergleichswert. Die UAE market intelligence 2025 von Turner & Townsend beziffert Dubai mit 1.926 US$ pro Quadratmeter als Durchschnitt über alle Gebäudetypen, auf Rang 74 ihrer Liste der teuersten Orte zum Bauen. Es ist ein Durchschnitt über alle Gebäude und keine Baukosten für Wohnvillen, und er beschreibt ein anderes Emirat. Er gibt die Größenordnung vor, nicht mehr.

In der Presse genannte Spannen für den Wohnungsbau in den VAE liegen beiderseits dieses Durchschnitts. Enterprise berichtete im September 2025, die Baukosten für Wohnbauten hätten Mitte 2025 von 4.200 AED pro Quadratmeter für Standardvillen bis 11.000 AED für gehobene Ausführungen gereicht, ohne für diesen Absatz eine Quelle zu nennen. Bei der festen Dirham-Bindung (Peg) von 3,6725 zum US-Dollar sind das rund 1.140 bis 3.000 US$ pro Quadratmeter, eine Spanne vom rund 2,6-Fachen, in der der Durchschnitt für Dubai liegt. Eine Residualwert-Rechnung, die nicht angibt, welches Ende der Spanne sie verwendet, hat nichts Brauchbares gesagt.

Die Baukostensteigerung ist die zweite Variable, und die Kennzahlen widersprechen sich. Turner & Townsend tabelliert die Baukostensteigerung in Dubai mit 6,0 % für 2024 und 5,0 % für 2025, mit einer Prognose von 4,0 % für 2026. Dieselbe Seite nennt die Ausschreibungspreissteigerung für die gesamten VAE, keinen Wert für Dubai, mit 1,9 % für 2024 und einer Prognose von 3,3 % für 2025. Ein Pressebericht über einen Baukostenindex für Dubai 2026 konnte für diese Recherche nicht geöffnet werden, daher wird keine Zahl daraus zitiert. Zwei Kennzahlen, zwei Werte, und keine ist eine Reihe für RAK. Ein Projektentwickler sollte angeben, welche er verwendet hat.

Bei jedem Off-Plan-Kauf in RAK wurde das Grundstück bereits vor dem Eintreffen des Käufers nach der Rechnung des Projektentwicklers bewertet. Der Käufer hält eine Einheit, deren Fertigstellung davon abhängt, dass die Erlösposition diese Kette von Abzügen weiterhin deckt. Die Frage des Investors lautet, ob die Erlösposition die Kette zum Zeitpunkt der Übergabe noch deckt, bei Baukostensteigerungen in der Größenordnung der oben genannten Werte für Dubai, und nicht, ob der Einführungspreis am Tag seiner Festsetzung vernünftig aussah.

Was sollte ein Investor von der Residualwertrechnung eines Projektentwicklers verlangen?#

Verlangen Sie die Kaskade auf einer Seite, in derselben Reihenfolge wie oben. Erlöse, Baukosten mit Reserve, Abgaben, Steuern und Vertriebskosten, Honorare, Finanzierung, Marge, Grundstück. Fehlt eine Zeile, ist der Residualwert kein Residualwert. Er ist dann eine zuerst gewählte Zahl, die erst im Nachhinein erklärt wird, und die Reihenfolge, in der die Erklärung eintrifft, zeigt, in welche Richtung die Rechnung tatsächlich gelaufen ist.

Fragen Sie, was das Grundstück laut Kaufvertrag gekostet hat, und vergleichen Sie es mit dem Residualwert. Wurde das Grundstück über dem Residualwert des tatsächlich gebauten Projekts erworben, hat jemand die Differenz getragen, entweder die Marge oder die Reserve. Eine dünne Marge bei dicker Reserve ist ehrlicher als das Gegenteil. Eine Marge, die stillschweigend zur Reserve geworden ist, ist ein bekanntes Fehlerbild, und es ist nur in der Kaskade sichtbar.

Verlangen Sie die beiden Stresstests und den Break-even. Erlöse minus 10 %, Baukosten plus 10 %, und den Punkt, an dem das Grundstück auf null fällt. Im illustrativen Projekt liegt der Break-even bei einem Erlösrückgang von rund 12,4 %, bei konstanten Kosten. Liegt der Break-even eines Projekts innerhalb des Erlösstresses von 10 %, bleibt beim Grundstück kein Spielraum für Fehler, gleichgültig, wie die ausgewiesene Rendite aussieht.

Beurteilen Sie den Projektentwickler, nicht nur das Modell. Ein Residualwert ist nur so gut wie die Person, die Baukosten und Bauzeitplan schätzt, und wie die Disziplin, mit der diese Schätzung überarbeitet wird. Worauf ein Investor beim Projektentwickler hinter dem Modell achten sollte, behandelt what investors look for in a developer. Der Ansatz von Victaura selbst ist unter our approach beschrieben.

Wo dieses Residualwert-Beispiel schwach ist, offen dargelegt#

Das durchgerechnete Beispiel beruht auf Annahmen, nicht auf einem Projekt. Jeder Prozentsatz wurde gewählt. Der Baukostenanteil von 52 %, das Honorar von 10 %, die Finanzierungskosten von 5,6 % und die Marge von 18 % sind plausibel, als Eingangswerte aber nicht belegt. Nur die Spanne der Marge verweist auf ein öffentliches Dokument, und dieses ist eine englische Planungsleitlinie, die für keinen der vier besprochenen Märkte gilt. Wer das Beispiel als Vorlage verwendet, sollte jede Zeile durch ein Angebot ersetzen.

Die Kostenbelege sind in den vier Märkten unterschiedlich belastbar. Italien verfügt über einen gemessenen nationalen Index. Für die VAE gibt es eine Erhebung zu einem anderen Emirat und in der Presse genannte Spannen. Für Sansibar gibt es eine Schätzung von 2017 für das Festland und in der Presse genannte Einsatzpreise. Für Bali gibt es keine unabhängige Erhebung, die diese Recherche hätte überprüfen können. Die Schlussfolgerungen des Artikels zur Methode sind belastbarer als seine Schlussfolgerungen zu einzelnen Märkten.

Mehrere Quellen sind Sekundärquellen, und die Güte der einzelnen Zahlen ist nicht gleich. Die Werte des ISTAT-Index wurden einer Wiederveröffentlichung von Rivaluta entnommen, und der Wert für August 2026 ist vorläufig. Der Artikel von AGBI konnte für diese Recherche nicht geöffnet werden, daher wird keine Zahl daraus verwendet. Der RICS-Standard wurde in Abschnitt 6.1 gelesen, der die Residualmethode und ihre typischen Eingangswerte darlegt. Die Methode ist öffentlich. Die Daten werden getrennt bewertet.

Der Residualwert erfasst weder Optionswert noch Absatztempo noch Exit-Liquidität. Eine statische Subtraktion übergeht, dass ein Projektentwickler ein Grundstück für einen besseren Zyklus halten kann, und sie unterstellt, dass die Verkaufswerte im angenommenen Zeitplan erzielt werden. Ein Residualwert ist zudem eine Momentaufnahme. Planungsrisiken und Währungseffekte können ihn in beide Richtungen verschieben, Verzögerungen bei der Genehmigung senken ihn, und nichts davon wurde hier modelliert.

Offenlegung eigener Beteiligungen (Skin in the Game). Victaura entwickelt über seine Muttergesellschaft Greystone B.V. (Niederlande) Projekte am Comer See (Italien), in Nungwi auf Sansibar (Tansania), auf Gili Air und in Uluwatu auf Bali (Indonesien) und hält eine Off-Plan-Kapitalposition auf Al Marjan Island in Ras Al Khaimah (VAE). Leser sollten davon ausgehen, dass Kommentare durch diese Positionen beeinflusst sein oder diesen zugutekommen können. Dieses Dokument ist als Marketingmaterial im Sinne von Artikel 24(3) MiFID II eingestuft. Es stellt keine Anlageberatung dar.