Angebotsgrenzen: Was Knappheit die Einwohner kostet

Was hat die Schweizer Zweitwohnungsbegrenzung ihre Einwohner gekostet?#

Die Schweizer Begrenzung neuer Zweitwohnungen hat das Preiswachstum bei Erstwohnungen gesenkt und das Wachstum der lokalen Arbeitslosigkeit erhöht, so die wichtigste peer-reviewte Messung dazu. Es handelt sich um die Studie von Hilber und Schöni, On the economic impacts of constraining second home investments, erschienen 2020 im Journal of Urban Economics, Band 118. Sie behandelt die Schweizer Zweitwohnungsinitiative als quasi-natürliches Experiment. Die Autoren stellen fest, dass das Verbot das Preiswachstum bei Erstwohnungen gesenkt, das Preiswachstum bei Zweitwohnungen erhöht und die Wachstumsrate der Arbeitslosigkeit in den betroffenen Gebieten gesteigert hat. Sie kommen zu dem Schluss, dass der negative Effekt auf die lokale Wirtschaft den Nutzen aus dem Erhalt der Landschaftsqualität überwog.

Das Instrument ist die Lex Weber, eine Mengenbegrenzung für einen Wohnungsbestand. Die Lex Weber ist die umgangssprachliche Bezeichnung für die Regel, die Schweizer Stimmvolk und Kantone am 11. März 2012 angenommen haben und wonach Zweitwohnungen höchstens 20 Prozent der Wohnungen einer Gemeinde ausmachen dürfen, sowie für das Zweitwohnungsgesetz (ZWG) vom 20. März 2015, das sie umsetzt. Das Gesetz und die zugehörige Verordnung traten am 1. Januar 2016 in Kraft. In Gemeinden über 20 Prozent sind, von Ausnahmen abgesehen, keine neuen Zweitwohnungen zulässig. Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) aktualisiert die Liste der betroffenen Gemeinden jedes Jahr.

Diese Analyse ist das Gegenstück zu einer These, die Victaura Research oft wiederholt hat. Unsere früheren Arbeiten argumentierten, dass harte Angebotsgrenzen den Wert schützen, und Knappheit als Wertschutz legt diesen Fall dar. Das Argument bleibt bestehen. Es beschreibt, wer von der Begrenzung profitiert. Es sagt nichts darüber, wer sie bezahlt. Ein Preis, der durch eine Regel geschützt wird, ist nur so dauerhaft wie die Bereitschaft derjenigen, die die Kosten der Regel tragen, diese Regel aufrechtzuerhalten.

Der Allokator sollte den Schweizer Fall als Stresstest der These lesen. Er ist kein Urteil über sie. Nichts in der Evidenz besagt, dass Knappheit ein Fehler ist. Die Frage ist enger gefasst. Wenn eine Obergrenze das Angebot hinter einem Spitzenpreis fixiert, wer finanziert diese Fixierung, und hat diese Partei eine Stimme? Die folgenden Abschnitte tragen diese Frage nach der Schweiz, nach Italien und nach Bali und anschließend zu den Indikatoren, die die Antwort früh erkennen ließen.

Was misst die Studie von Hilber und Schöni tatsächlich?#

Die Studie misst das Preiswachstum und das Wachstum der Arbeitslosigkeit in Gemeinden, die vom Verbot betroffen waren, im Vergleich zu Gemeinden, die es nicht waren. Das Design ist ein quasi-natürliches Experiment. Die Stimmberechtigten nahmen die Initiative im März 2012 knapp an, und die Autoren beschreiben das Verbot als ab dem 1. Januar 2013 in Kraft, und zwar dort, wo Zweitwohnungen 20 Prozent oder mehr des Wohnungsbestands ausmachten. Die Zuordnung zur Behandlungsgruppe ergibt sich somit aus einem gesetzlichen Schwellenwert, und genau das verleiht dem Vergleich seine Glaubwürdigkeit.

Die zentralen Ergebnisse sind drei Vorzeichen, jeweils mit einem benannten Mechanismus. Das Preiswachstum bei Erstwohnungen sank. Das Preiswachstum bei Zweitwohnungen stieg. Das Wachstum der Arbeitslosigkeit stieg. Die Autoren argumentieren, dass Erst- und Zweitwohnungen in diesen Märkten keine engen Substitute sind. Die Begrenzung des Zweitwohnungssegments hebt daher den Preis des begrenzten Guts und schwächt die lokale Wirtschaft, die es umgibt. Sie warnen, dass die Politik die Vermögensungleichheit in saisonalen Tourismusdestinationen verstärken könnte.

Das akzeptierte Manuskript nennt die Effektgrößen, und sie sind groß. In der von den Autoren bei LSE Research Online hinterlegten akzeptierten Fassung (Version vom 26. Mai 2020) legen die bevorzugten Schätzungen nahe, dass das Verbot das Preiswachstum bei Erstwohnungen in den betroffenen Gebieten um 15 Prozent senkte, das Wachstum der lokalen Arbeitslosenquoten um 12 Prozent steigerte und das Preiswachstum bei Zweitwohnungen um 26 Prozent erhöhte. Das Manuskript weist darauf hin, dass es von der veröffentlichten Fassung abweichen kann. Wer die endgültigen Koeffizienten benötigt, sollte sie daher anhand des Textes im Journal of Urban Economics prüfen. Die Zahlen sind Effekte auf Wachstumsraten in den betroffenen Schweizer Gemeinden.

Das Ergebnis ist lokal, historisch und an ein einziges Design gebunden. Die Stichprobe umfasst Schweizer Gemeinden in den Jahren nach 2012. Sie sagt nichts direkt über Bali, Italien oder den Golf aus. Übertragbar ist der Mechanismus, nämlich dass eine Mengenbegrenzung in einem Segment das benachbarte Segment neu bepreist und dass das benachbarte Segment dasjenige ist, in dem die Einwohner leben und arbeiten. Wir kennzeichnen diese Übertragung als Schlussfolgerung. Sie ist keine Messung eines Marktes außerhalb der Schweiz.

Warum treffen Zweitwohnungsbegrenzungen Eigentümer von Erstwohnungen und Arbeitnehmer?#

Eine Begrenzung für Zweitwohnungen beseitigt die Nachfrage nach Zweitwohnungen nicht. Sie lenkt die Nachfrage auf den Bestand um. Wenn Neubau verboten ist, konkurrieren Käufer um das, was vorhanden ist. Die Studie stellt fest, dass das Preiswachstum bei Zweitwohnungen nach dem Verbot stieg, und genau dieses Muster sagt eine bindende Mengenbegrenzung voraus. Der Preis des Spitzenobjekts ist der Preis einer fixen Menge, und diese fixe Menge halten die bisherigen Eigentümer dieses Bestands.

Die Kosten fallen in dem Segment an, das die Einwohner halten. Die Autoren berichten von einem geringeren Preiswachstum bei Erstwohnungen und einem höheren Wachstum der Arbeitslosigkeit. Ein plausibler Kanal, der hier als unsere Schlussfolgerung und nicht als Befund der Autoren angeboten wird, ist, dass die Bau- und Dienstleistungswirtschaft, die von Investitionen in Zweitwohnungen lebt, schrumpft, während die Investoren ihre im Wert steigenden Vermögenswerte behalten. Das liest sich als Transfer vom lokalen Arbeitsmarkt zu den Eigentümern des begrenzten Bestands.

Die Wohnform entscheidet, ob niedrigere Preise für Erstwohnungen eine Belastung sind. Ein niedrigerer Preispfad schadet einem selbstnutzenden Eigentümer und kann einem Ersterwerber nützen. Das Ergebnis zur Arbeitslosigkeit lässt sich kaum zu jemandes Gunsten deuten, denn lokale Arbeitnehmer, die Einkommen aus Bau und Dienstleistungen verlieren, tragen die Kosten unabhängig von ihrer Wohnform. Der Punkt zur Vermögensungleichheit in der Studie entsteht dort, wo auswärtige Käufer das begrenzte Gut halten und Einheimische das unbegrenzte. Diese Konstellation sollte in jedem Resort-Markt geprüft werden, bevor die Obergrenze als reiner Vorteil in die Bewertung eingeht.

Der ökologische Nutzen ist real, und die Studie bestreitet ihn nicht. Die Frage ist der Saldo. Die Autoren kommen zu dem Schluss, dass der negative Effekt auf die lokale Wirtschaft den positiven Effekt der Erhaltung der Landschaftsqualität überwog. Zum Argument, dass ökologische Grenzen ein Vermögenswert sind, siehe environmental constraints as an asset in resort property. Dieser Beitrag bewertet, was die Einschränkung schützt. Die vorliegende Analyse bewertet, was die Einschränkung diejenigen kostet, die sie aufrechterhalten müssen, und beide Rechnungen gehören in dieselbe Prüfungsakte.

Wie bindend ist die Lex Weber 2026, und wurde sie überarbeitet?#

Nach dem ARE-Inventar vom März 2026 überschreiten 331 Schweizer Gemeinden den Zweitwohnungsanteil von 20 Prozent. Im März 2025 waren es 337. Neun Gemeinden haben die Schwelle neu überschritten, acht davon unter Prüfung durch das ARE, darunter Seehof und Ligerz im Kanton Bern, Lostallo in Graubünden, Céligny in Genf, Tenero-Contra und Muzzano im Tessin, Mauraz im Waadtland und Moutier im Jura. Drei Gemeinden fielen darunter, nämlich Schelten und Nods im Kanton Bern sowie Pleigne im Jura. Das ARE veröffentlicht die Inventare jeweils Ende März.

Die Regel wurde am Rand gelockert, die Kernbeschränkung bleibt bestehen. Laut einer Analyse von Bär & Karrer vom 15. September 2024 erlaubt eine Revision im Anschluss an die parlamentarische Initiative 20.456 Eigentümern von Wohnungen, die bereits vor der Abstimmung von 2012 bestanden, seit dem 1. Oktober 2024, diese abzureissen und wiederaufzubauen sowie im Rahmen einer Erweiterung von bis zu 30 Prozent zusätzliche Wohnungen zu schaffen. Diese Wohnungen dürfen frei als Erst- oder Zweitwohnungen genutzt werden. Der Bundesrat hat den Starttermin am 13. September 2024 bekannt gegeben. Die 20-Prozent-Grenze selbst bleibt unangetastet.

Im August 2026 hat der Bund die Regel für die Betroffenen des Felssturzes von Blatten gelockert. Laut SRF, Bericht vom 20. August 2026, kündigte Bundesrat Albert Rösti eine weite Auslegung des Gesetzes an, die das gesamte Lötschental für den Wiederaufbau zerstörter Häuser als ursprungsnah behandelt. Betroffene Familien dürfen in einer Nachbargemeinde einen Erstwohnsitz bauen und ihn später als Zweitwohnung verkaufen. Der zuständige Bundesrat schätzte 10 bis 30 Fälle. Die Gemeinden erhielten ein Vetorecht, um eine dauerhafte Nutzung als Erstwohnsitz vorzuschreiben, was einen unmittelbaren Schutz gegen leer stehende Ferienwohnungen darstellt.

Nichts davon ist eine Aufhebung, und diese Analyse prognostiziert keine. Stand 1. Oktober 2026 besteht die Evidenz aus einer Abfolge von Ausnahmen, die jeweils mit einem lokalen Wohnungs- oder Härtefall begründet werden. Wir lesen das als Zeichen dafür, dass die Regel an ihren Rändern unter Anpassungsdruck steht. Wir lesen es nicht als Zeichen dafür, dass sich die verfassungsmässige Beschränkung ändern wird, was eine Abstimmung von Volk und Ständen erfordern würde.

Ist eine Angebotsbeschränkung politisch stabil, wenn die Bewohner die Kosten tragen?#

Eine Beschränkung ist stabil, solange diejenigen, die ihre Kosten tragen, sie der Alternative weiterhin vorziehen. Die Schweizer Beschränkung wurde im März 2012 knapp angenommen, mit 50,6 Prozent der Stimmen, was auf nationaler Ebene eine starke Form der Zustimmung darstellt. Hilber und Schöni berichten, dass die ständigen Einwohner der betroffenen Gebiete sie stärker ablehnten und von den Stimmberechtigten in nicht touristischen Gebieten überstimmt wurden. Zustimmung ist nicht statisch. Wenn die Kosten bei Stimmberechtigten anfallen, die zur Miete wohnen, vor Ort arbeiten oder Erstwohnsitze besitzen, können sich die Präferenzen, die die Regel tragen, verschieben. Diese Verschiebung würde sich lange vor einer Aufhebung in Änderungen der Regel zeigen.

Das Engadin zeigt den Druck innerhalb der Logik der Beschränkung. SRF berichtete im Februar 2022, dass die Immobilienpreise in St. Moritz während der Pandemie um 16,9 Prozent gestiegen seien und dass die Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern 2021 mehr als 35 Mio. CHF betragen hätten, mehr als doppelt so viel wie 2019. Derselbe Bericht beschreibt Mieter, die Kündigungen erhielten, als ältere Gebäude renoviert und umgebaut wurden, sowie Sils, das eine zweijährige Planungszone verhängte, um die Umwandlung von Erst- in Zweitwohnungen einzuschränken. Dies sind in der Presse berichtete Zahlen aus einer Region und einem Zeitraum.

Ältere Wohnungen wurden zum Überdruckventil, und am Überdruckventil spüren es die Einheimischen. Vor 2013 gebaute oder bewilligte Erstwohnungen dürfen laut Hilber und Schöni weiterhin in Zweitwohnungen umgewandelt werden, und SRF berichtete im Februar 2022, dass Mieter eines älteren Gebäudes in St. Moritz Bad Kündigungen erhielten, als es renoviert und umgebaut wurde. Die Beschränkung greift also beim neuen Angebot, während sich der Bestand zum Höchstbietenden hin verschiebt. Das ist ein in der Presse berichteter Mechanismus. Sein Ausmass wird in dieser Analyse nicht gemessen.

Lokale Gegenmassnahmen sind selbst Signale. Die NZZ berichtete über Pläne in St. Moritz, Wohnungen für Einheimische zu bauen, und Sils entschied sich für eine befristete Umnutzungsbeschränkung. Jedes lokale Flickwerk ist ein kleines Eingeständnis, dass die nationale Beschränkung eine Lücke für die Bewohner lässt. Wo sich solche Korrekturen häufen, sollte der Investor die Zukunft der Regel als offen betrachten. Siehe auch environmental constraints as an asset in resort property zur Anlageseite derselben Beschränkung.

Was misst das italienische CIN-Register für Kurzzeitvermietung?#

*Der italienische CIN ist ein nationaler Identifikationscode für jede Einheit, die als Kurzzeit- oder Touristenunterkunft angeboten wird. Der Codice Identificativo Nazionale* wurde durch Artikel 13-ter des Decreto-Legge 145/2023 geschaffen, umgewandelt durch das Gesetz 191/2023. Das Tourismusministerium vergibt ihn über die nationale Datenbank der Beherbergungsbetriebe, die BDSR. Der Code muss ausserhalb des Gebäudes, das die Einheit enthält, angebracht und in jedem Inserat angegeben werden. Die Sanktionen bei Fehlen reichen laut dem Artikel von 800 € bis 8.000 € und gelten, wie Sky TG24 berichtet, seit dem 2. Januar 2025.

Das Register ist inzwischen gross genug, um als Messinstrument zu dienen. Stand 23. September 2025 waren in der BDSR 686.645 Betriebe registriert und 610.686 CIN vergeben, also 88,94 Prozent des Gesamtbestands, laut Daten des Tourismusministeriums, wie sie die Fachpresse wiedergibt. Die BDSR ging am 3. September 2024 landesweit in Betrieb, und das Ministerium meldete innerhalb der ersten Woche mehr als 100.000 CIN.

Ein Register begrenzt nichts, aber es macht eine Begrenzung messbar. Der CIN ist ein Registrierungsinstrument. Er begrenzt die Zahl der Einheiten nicht von sich aus. Er liefert einen Nenner. Gemeinden und Regionen können die registrierten Einheiten zählen, sie dem Wohnungsbestand der Bewohner gegenüberstellen und Beschränkungen auf Grundlage von Evidenz gestalten. Der Allokator liest das Register als vorlaufenden Indikator für kommende Regeln.

Die Banca d'Italia liefert den indikativen Zusammenhang zu den Bewohnern. Ihre Italian Housing Market Survey für das erste Quartal 2025, erhoben vom 4. April bis 7. Mai 2025 bei 1.486 Immobilienmaklern und veröffentlicht am 23. Mai 2025, besagt, dass der Markt für Kurzzeitvermietung wahrscheinlich dazu beiträgt, das Angebot an Wohnungen zum Verkauf zu verringern, mit Aufwärtsdruck auf Preise und Mieten. Das ist die Einschätzung von Maklern. Sie ist indikativ und keine kausale Schätzung.

Was signalisieren Balis NIB-Regime und das Moratorium über die gesellschaftliche Zustimmung?#

*Balis NIB ist die Unternehmensidentifikationsnummer, die über das Online-Single-Submission-System (OSS) Indonesiens vergeben wird, und Plattformen sollen sie prüfen. NIB steht für Nomor Induk Berusaha*. Im risikobasierten Genehmigungsregime ist sie die Basisidentität eines Unternehmens, und für Beherbergungsbetriebe im Tourismus kommen weitere sektorspezifische Genehmigungen hinzu. Eine Sekundärzusammenfassung einer Pressemitteilung des Tourismusministeriums vom 8. Dezember 2025 besagt, das Ministerium plane nicht, Online-Reisebüros zu schließen, sondern erbitte deren Hilfe bei der Durchsetzung der Genehmigungspflicht. Victaura Research hat den Primärtext nicht abgerufen.

Die Geschichte des Moratoriums zeigt, wie schnell sich eine Haltung ändern kann. Am 13. Januar 2025 sagte Gouverneur Wayan Koster laut Bali Discovery, ein Moratorium sei nicht nötig, erforderlich sei vielmehr eine strengere Kontrolle. Am 15. September 2025, nach Überschwemmungen mit mindestens 18 Todesopfern, kündigte er laut TravelMole einen Stopp der Umwandlung produktiver Agrarflächen in Hotels, Villen und Restaurants an, wobei bestehende Projekte unberührt blieben. Zwischen beiden Positionen lagen acht Monate.

Bali ist der Fall, in dem die Knappheit durch ein Ereignis erzwungen wurde, und die Kostenfrage ist offen. Die Regel beschränkt die Umwandlung von Agrarflächen, was Ackerland und die Versickerung von Regenwasser schützt. Zu denen, die die Kosten einer solchen Beschränkung tragen, gehören Grundeigentümer, die mit einem Verkauf gerechnet hatten, sowie Arbeitskräfte im Bau. Diese Analyse enthält keine Messung für eine der beiden Gruppen. Der frühere Artikel zum Bali-Moratorium als Knappheit durch Regulierung behandelt die Angebotslogik.

Der Anteil der inserierten Villen mit überprüfbarer NIB ist die zu beobachtende Kennzahl. Steigt er, wird die Regel durchgesetzt und der graue Bestand schrumpft. Erfolgt die Durchsetzung nur punktuell, ist die Obergrenze weich, und die dadurch entstehende Rente ist instabil. Stand 1. Oktober 2026 hat Victaura Research in keiner überprüfbaren Quelle eine veröffentlichte Reihe für diesen Anteil gefunden.

Welche Indikatoren zeigen, dass der Rückhalt für eine Obergrenze schwindet?#

Der Allokator braucht drei gemessene Signale, und keines davon ist ein Preis. Das erste ist die Wohnraumzugänglichkeit für Einwohner. Das zweite ist das Register für Kurzzeitvermietung. Das dritte ist die Chronik der Regelrevisionen. Preise sind ein Ergebnis der Obergrenze und der falsche Ort, um nach ihren Kosten zu suchen, da die Obergrenze sie selbst erhöht.

Die Zugänglichkeit für Einwohner sollte als Verhältnis zum lokalen Einkommen gemessen werden. Stellen Sie das lokale mittlere Haushaltseinkommen der lokalen mittleren Miete oder dem mittleren Kaufpreis gegenüber. Ergänzen Sie die Leerstandsquote bei langfristigen Vermietungen und den Anteil der als Zweitwohnung gemeldeten Wohnungen. In der Schweiz geben die ARE-Inventare den Zweitwohnungsanteil je Gemeinde an. In Italien lässt sich die CIN-Zahl mit dem Wohnungsbestand ins Verhältnis setzen. Für Bali hat Victaura Research keine vergleichbare öffentliche Reihe gefunden.

Das Register liefert die Angebotsseite des Kurzzeitmarkts. Verfolgen Sie registrierte Einheiten, den Anteil mit gültigem Code (CIN in Italien, NIB auf Bali), Durchsetzungsmaßnahmen und Auslistungen. Die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten zur kurzzeitigen Vermietung von Unterkünften gilt ab dem 20. Mai 2026 und vereinheitlicht die Registrierung dort, wo eine Registrierung besteht. Sie begrenzt nichts, und sie wird vergleichbare Daten über die Mitgliedstaaten hinweg liefern.

Die Revisionschronik ist das früheste politische Signal. In der Schweiz reicht die Abfolge von der Lockerung 2024 für Wohnungen vor 2012 bis zum Blatten-Entscheid 2026. Notieren Sie für jeden Rechtsraum, wer die Änderung vorgeschlagen hat, wem sie helfen sollte und ob der Begünstigte ein Einwohner oder ein Eigentümer war. Eine Häufung von Ausnahmen zugunsten der Einwohner deutet darauf hin, dass die Kosten erkannt werden und die Regel nachjustiert wird, um ihren Rückhalt zu bewahren.

Wo bricht diese Gegenthese?#

Die Schweizer Studie deckt ein Land, eine Maßnahme und einen Zeitraum ab. Die Effektgrößen lassen sich nicht auf Italien oder Bali übertragen. Die betroffenen Gemeinden sind Destinationen in den Alpen und an Seen mit einer besonderen Mischung aus Nachfrage von Einwohnern und von Saisongästen. In anderen Märkten kann sich unterscheiden, wie gut Erst- und Zweitwohnungen einander ersetzen, und genau diese Substituierbarkeit ist der Angelpunkt des Mechanismus.

Die Größenordnungen stammen aus dem akzeptierten Manuskript, nicht aus den veröffentlichten Tabellen. Die Schätzungen von 15, 12 und 26 Prozent stammen aus der akzeptierten Fassung der Autoren, die von dem veröffentlichten Artikel abweichen kann. Wer sich auf die Größenordnung stützt, sollte den Aufsatz im Journal of Urban Economics prüfen. Das Vorzeichenmuster und die eigene Bewertung des Nettoeffekts durch die Autoren sind das, worauf sich diese Analyse stützt.

Niedrigere Preise für Hauptwohnungen sind je nach Besitzverhältnis uneindeutig. Ein Mieter oder Ersterwerber kann ein langsameres Preiswachstum als Entlastung verstehen. Das Argument, dass die Einwohner zahlen, stützt sich auf das Ergebnis zur Arbeitslosigkeit, auf das Argument der Vermögensungleichheit und auf die Nettobewertung der Autoren. Victaura Research hält diese Bewertung für glaubwürdig und hat sie nicht neu geschätzt.

Die Evidenz zu Italien und Bali ist dünn. Die Aussage der Banca d'Italia ist die Meinung von Maklern. Die Angaben zur Genehmigung auf Bali stammen aus einer Sekundärzusammenfassung, und die Berichte über das Moratorium stammen aus der Presse. Wir haben keine kausale Schätzung dessen, was das jeweilige Regime die Einwohner kostet. Die Zahlen zum Engadin stammen aus der Presse, datieren vom Februar 2022 und betreffen eine Region.

Auch die Gegenthese kann überzeichnet werden. Die Schweizer Obergrenze schützt die Landschaft, und die Autoren räumen ein, dass der Nutzen für die Lebensqualität existiert. Wir messen nicht die Nettowohlfahrt. Ein Investor, der diese Analyse als Argument gegen Angebotsgrenzen liest, hat mehr hineingelesen, als die Evidenz trägt.

Was sollte ein Allokator mit einer Obergrenze tun, die eine Kostenrechnung hat?#

Knappheit schützt den Wert nur so lange, wie der Konsens trägt, der sie stützt. Die Schweizer Bilanz zeigt eine Obergrenze, die eine knappe Abstimmung, ein Bundesgesetz, eine Lockerung für alte Wohnungen und eine Härtefallregelung überstanden hat und die im März 2026 weiterhin 331 Gemeinden bindet. Sie zeigt zugleich Kosten, die eine begutachtete Studie den Einwohnern zuschreibt. Beide Tatsachen gehören in dieselbe Akte.

Bewerten Sie den Konsens ebenso wie die Beschränkung. Der Investor sollte fragen, wer für die Obergrenze zahlt, ob diese Personen über die Regel abstimmen und was die Revisionshistorie über deren Stimmung aussagt. Die Zugänglichkeit für Einheimische, das Register für Kurzzeitvermietung und die Zahl der Ausnahmen liefern drei Antworten, die sich schon heute messen lassen. Sie aktualisieren sich schneller als jede Preisreihe.

Die richtige Lesart lautet nicht, dass Obergrenzen scheitern, sondern dass jede Obergrenze ein zweites Kontobuch führt. Das erste Kontobuch zeigt den Wert, den die Beschränkung schützt, und unsere früheren Analysen zu Knappheit als Werterhalt und zu Balis Moratorium als Knappheit durch Regulierung führen dieses Buch. Das zweite zeigt, wer die Beschränkung finanziert. Wer nur das erste liest, bewertet einen Preis und ignoriert die Abstimmung.

Offenlegung eigener Beteiligungen (Skin in the Game). Victaura entwickelt über seine Muttergesellschaft Greystone B.V. (Niederlande) Projekte am Comer See (Italien), in Nungwi auf Sansibar (Tansania), auf Gili Air und in Uluwatu auf Bali (Indonesien) und hält eine Off-Plan-Kapitalposition auf Al Marjan Island in Ras Al Khaimah (VAE). Leser sollten davon ausgehen, dass Kommentare durch diese Positionen beeinflusst sein oder diesen zugutekommen können. Dieses Dokument ist als Marketingmaterial im Sinne von Artikel 24(3) MiFID II eingestuft. Es stellt keine Anlageberatung dar.