Betreibervertrag Hotel: Management, Franchise oder Pacht

Welcher Betreibervertrag passt zu einem Hotel auf Sansibar?#

Für ein Hotel auf Sansibar passt am häufigsten ein Managementvertrag mit hartem Leistungstest, sofern der Eigentümer ihn tatsächlich durchsetzen kann. Die drei Formen verteilen das Risiko unterschiedlich. Beim Managementvertrag finanziert der Eigentümer das Hotel und trägt das operative Risiko. Beim Franchise lizenziert der Eigentümer eine Marke und muss das Hotel weiterhin selbst führen oder jemanden damit beauftragen. Bei der Pacht zahlt der Betreiber Pacht und trägt das operative Risiko. Diese Lesart ist indikativ. Sie ist die Einschätzung von Victaura Research und keine gemessene Tatsache; die folgenden Abschnitte legen die Evidenz dar und zeigen, wo sie an Grenzen stößt.

*Ein Hotelmanagementvertrag ist ein Vertrag, in dem ein Eigentümer einen Betreiber gegen Gebühren mit der Führung des Hotels beauftragt.* Der Betreiber erhält in der Regel eine Basisgebühr auf den Umsatz und eine Erfolgsgebühr auf den Gewinn. Der Eigentümer zahlt die Löhne, finanziert die Kapitalrücklage und trägt die Verluste. Der Betreiber steuert Personal, Preise, Vertrieb und Standards. Die Kontrolle liegt bei der einen Partei, das Geld bei der anderen. Diese Asymmetrie ist die eigentliche Schwierigkeit dieser Vertragsform.

*Ein Franchisevertrag lizenziert einem Eigentümer eine Marke, ein Reservierungssystem und eine Reihe von Standards; der Eigentümer betreibt das Hotel dann selbst oder beauftragt jemanden damit.* Der Franchisegeber führt das Gebäude nicht. Er erhält eine Lizenzgebühr auf den Zimmerumsatz sowie Programm- und Reservierungsgebühren. Der Eigentümer behält das operative Risiko und die Kontrolle im Tagesgeschäft. Ein Franchise beantwortet die Frage, wer das Zimmer verkauft. Die Frage, wer es führt, lässt es offen.

*Eine Hotelpacht überträgt das operative Geschäft gegen Pacht auf den Betreiber.* Die Pacht kann fix, variabel oder eine Mischung aus beidem sein. Der Eigentümer wird zum Verpächter und beurteilt die Zahlungsfähigkeit des Pächters statt eines Betriebsergebnisses. Der Betreiber behält Chancen und Risiken, innerhalb der Ober- und Untergrenzen, die der Pachtvertrag festlegt. Die meisten Zahlen unten tragen eine Einstufung, etwa gemessen, Branchenschätzung, indikativ oder von Maklern berichtet, damit der Investor erkennen kann, wie viel Gewicht jede Zahl trägt.

Was kostet ein Hotelmanagementvertrag den Eigentümer?#

Die Basisgebühr wird gezahlt, bevor der Eigentümer einen Gewinn sieht. HVS berichtete im April 2024 eine Basisgebühr von 2,0 % bis 4,0 % der gesamten Betriebserlöse, wobei 3,0 % der häufigste Satz ist (Branchenschätzung, Vertragspraxis laut Beschreibung von HVS). Bei einem illustrativen Hotel mit 5 Mio. USD Gesamtbetriebserlösen sind 3,0 % jährlich 150.000 USD, fällig unabhängig davon, ob das Hotel einen Gewinn erzielt. Diese Rechnung ist illustrativ. Sie ist keine Prognose für ein konkretes Projekt, und in den ausgewerteten Quellen wird keine Stichprobe von Gebühren speziell für Sansibar veröffentlicht.

Die Erfolgsgebühr ist die Stelle, an der der Vertrag die Chancen verteilt, und die Vorabverzinsung des Eigentümers bestimmt, wann sie einsetzt. HVS beschreibt eine Formel, nach der der Betreiber zwischen 10 % und 20 % der Cashflows oberhalb einer Leistungsschwelle erhält. Die Schwelle ist erreicht, wenn der bereinigte Bruttobetriebsgewinn (adjusted gross operating profit) eine Rendite von 8 % bis 12 % auf die Investition des Eigentümers übersteigt (Branchenschätzung). Im Rechenbeispiel von HVS ergibt sich bei einem Entwicklungsvolumen von 10 Mio. USD eine Vorabverzinsung von rund 1.000.000 USD, also 10 % der Entwicklungskosten. Der Test läuft Jahr für Jahr, und in einem Jahr, in dem der bereinigte Bruttobetriebsgewinn diesen Betrag nicht übersteigt, wird keine Erfolgsgebühr gezahlt.

Die Gebührenhöhe unterscheidet sich je nach Region, deshalb führt eine einzelne globale Zahl in die Irre. Die HVS-Studie von 2020 zu Verträgen im Nahen Osten nennt eine skalierte durchschnittliche Basisgebühr von 1,7 % der Bruttobetriebserlöse in dieser Region, gegenüber einem globalen Durchschnitt von 2,6 % (Branchenschätzung, Stichprobe unterzeichneter Verträge). Ein Abstand von fast einem Prozentpunkt auf derselben Umsatzzeile ist groß. Er legt nahe, dass die Gebührenhöhe die lokale Verhandlungsmacht widerspiegelt und dass der Investor kein Gebührenniveau aus dem Golf oder aus Europa ohne Beleg auf Ostafrika übertragen sollte. Die Befragung von Cushman & Wakefield aus dem Jahr 2022 unter mehr als 180 Führungskräften europäischer Hotelbetreiber ergänzt, dass Eigentümer für das auf sie verlagerte Risiko typischerweise durch höheres Key Money (eine Vorauszahlung des Betreibers an den Eigentümer, um den Vertrag zu erhalten), reduzierte Gebühren, kürzere Laufzeiten oder flexiblere Kündigungsregelungen entschädigt werden (von Maklern berichtet). Gebühren, Key Money, Laufzeit und Ausstiegsrechte werden gegeneinander abgewogen.

Wie lange läuft ein Managementvertrag, und wann kann der Eigentümer aussteigen?#

Managementverträge sind langfristige Verträge, und die Laufzeit ist Teil des Preises. Der Geschäftsbericht 2025 von Marriott International nennt für seine Managementverträge in der Regel anfängliche Laufzeiten von 20 bis 30 Jahren, mit Optionen des Unternehmens auf Verlängerung um bis zu 10 oder mehr weitere Jahre (gemessen, Unternehmensangabe). Der Geschäftsbericht 2015 von Hilton nennt für seine Full-Service-Managementverträge eine anfängliche Laufzeit von typischerweise 20 Jahren. Das sind die Laufzeiten, die zwei globale Markenkonzerne offenlegen. Indikativ dürfte ein unabhängiger oder regionaler Betreiber weniger Verhandlungsmacht haben, solche Laufzeiten zu verlangen, und ein Eigentümer mehr Spielraum, sie abzulehnen.

In jüngeren Märkten haben sich die Laufzeiten verkürzt. HVS stellte 2020 fest, dass Verträge im Nahen Osten, die nach 2008 unterzeichnet wurden, im Schnitt 17 Jahre liefen, nach zuvor 21 Jahren, gegenüber einem globalen Durchschnitt von 18,3 Jahren (Branchenschätzung), und erwartete, dass sich die anfänglichen Laufzeiten künftiger Verträge weiter verkürzen. Dieselbe Studie beschreibt das Manchise, eine Mischform, bei der der Betreiber das Hotel für eine Anfangsphase von 5 bis 7 Jahren führt und der Eigentümer danach auf ein Franchise umstellen kann. Das Manchise ist ein Weg, operative Unterstützung für die ersten Jahre einzukaufen, ohne sich dafür zwei Jahrzehnte lang zu binden.

Der Leistungstest ist die Klausel, mit der der Eigentümer sich von einem Betreiber trennen kann, der versagt. In der HVS-Stichprobe aus dem Nahen Osten enthielten 86 % der Verträge einen Leistungstest (Branchenschätzung). Der Test beginnt typischerweise, sobald das Hotel einen stabilen Betrieb erreicht hat, drei bis vier Jahre nach der Eröffnung. Ein Scheitern wird üblicherweise über zwei aufeinanderfolgende Jahre definiert, gegenüber Schwellen zwischen 85 % und 95 % des Referenzwerts. Der RevPAR, der Umsatz je verfügbarem Zimmer, wird mit einem Competitive Set verglichen, einer im Vertrag vereinbarten Gruppe vergleichbarer Hotels, der Bruttobetriebsgewinn mit dem Budget. HVS 2024 nennt dieselbe Form für die RevPAR-Penetration, typischerweise 85 % oder 90 % über zwei aufeinanderfolgende Jahre. Die Stichprobe gewährte im Durchschnitt zwei Heilungsrechte (Möglichkeiten des Betreibers, einen nicht bestandenen Test zu beheben) in der anfänglichen Laufzeit, zuzüglich eines in jeder Verlängerungsperiode, und die Angaben von Marriott bestätigen das Prinzip, da viele seiner Verträge eine Kündigung wegen verfehlter Kennzahlen nur zulassen, wenn die Unterschreitung nicht behoben wird.

Warum schützt ein Performance-Test den Eigentümer oft nicht?#

Ein Performance-Test, der nachgebessert, zurückgesetzt oder entschuldigt werden kann, schützt den Betreiber stärker als den Eigentümer. Eine Analyse von eHotelier zur Standardklausel (2017) beschreibt die typische Struktur. Der Eigentümer darf kündigen, wenn das Hotel zwei Jahre in Folge beide von zwei Tests verfehlt, nämlich 90 % des budgetierten Umsatzes oder Bruttobetriebsergebnisses (Gross Operating Profit) und 90 % des RevPAR des vereinbarten Wettbewerbsumfelds (Competitive Set). Auf das Wort beide kommt es an. Ein Hotel, das sein Budget verfehlt, aber dennoch nahe an seinen Wettbewerbern liegt, löst das Recht nicht aus.

Bei den Abhilfemechanismen verliert der Test seine Wirkung. Dieselbe Analyse hält fest, dass der Manager den Umsatz durch eine Zahlung wieder auf 90 % des Budgets bringen kann, dass er wählen kann, welches Jahr er ausgleicht, und dass der Ausgleich eines der beiden Jahre beide bereinigt. Nach einem Verfehlen im ersten Jahr kann der Manager zudem das Budget des Folgejahres senken. Das Competitive Set kann Hotels enthalten, die nicht wirklich vergleichbar sind. In der Praxis lässt sich die Klausel per Scheck erfüllen, und das ist etwas anderes, als sie durch Leistung zu erfüllen.

Ausnahmen und Ausstiegskosten schließen, was übrig bleibt. Ein Verfehlen wird durch weit gefasste höhere Gewalt oder durch jede Pflichtverletzung des Eigentümers entschuldigt, einschließlich nicht finanzierter Investitionen, die zur Einhaltung der Markenstandards nötig sind. Für eine Kündigung muss der Eigentümer in der Regel zurückzahlen, was er dem Manager schuldet, etwa Key Money oder Darlehen. Ein Hotel in Schwierigkeiten dürfte diese Liquidität kaum haben. Die Leistung wird zudem häufig oberhalb von Positionen gemessen, die der Manager nach eigener Aussage nicht beeinflussen kann, etwa Rücklagen, Versicherung, Steuern und Kapitaldienst, sodass das Nettoergebnis des Eigentümers nicht das ist, was geprüft wird.

Was ändert ein Franchisevertrag für den Eigentümer?#

Ein Franchisevertrag verkauft die Marke und belässt das operative Risiko beim Eigentümer. Im Jahresbericht 2016 von Hospitality Investors Trust heißt es, die Franchiseverträge sähen typischerweise eine Lizenzgebühr von 5 % bis 6 % der Brutto-Zimmerumsätze vor, und es zahle im Allgemeinen 3,7 % bis 5,2 % der Brutto-Zimmerumsätze als Programm- oder Reservierungsgebühren (gemessen, Unternehmensangabe, US-Portfolio). Zusammengenommen kann ein Franchisegeber damit grob 9 % bis 11 % des Zimmerumsatzes beanspruchen, unabhängig vom Gewinn des Hotels. Diese Summe ist aus den beiden Spannen abgeleitet und gilt für ein US-Portfolio, nicht für Sansibar.

Franchiselaufzeiten sind tendenziell kürzer als Managementlaufzeiten, und sie können ohne Verlängerungsrecht sein. Dieselbe Einreichung beschreibt eine typische Laufzeit von 15 bis 20 Jahren und sagt, die Verträge sähen in der Regel keine Verlängerungs- oder Erweiterungsrechte vor. Die Einreichung von Hilton aus dem Jahr 2015 nennt rund 20 Jahre für Neubauten und 10 bis 20 Jahre für Umwandlungen. Die Einreichung von Marriott aus dem Jahr 2025 besagt, die Franchiselaufzeiten variierten, lägen aber im Allgemeinen bei 10 bis 25 Jahren. Ohne Verlängerungsrecht hängt die Marke am Hotel von einer Lizenz ab, die der Eigentümer nicht kontrolliert.

In einem Markt ohne ausgereifte lokale Betreiber schafft ein Franchisevertrag tendenziell wieder eine Managementebene. Ein Reservierungssystem, ein Treueprogramm und Markenstandards sind echte Werte für ein Hotel, das Zimmer an europäische und internationale Touristen verkauft. Sie finden aber keinen Hoteldirektor und bilden keine Küchenbrigade aus. Der Eigentümer kauft die Marke und kauft die operative Kompetenz gesondert hinzu. Das ist eine legitime Struktur und kann günstiger sein als ein Managementvertrag mit Marke, aber sie fügt einen zweiten Vertrag und eine zweite Gegenpartei hinzu. Der Investor sollte den Franchisevertrag und den Betreibervertrag als ein Paket lesen.

Wie verlagert ein Hotelpachtvertrag das Risiko auf den Betreiber?#

Ein Pachtvertrag verwandelt ein Betriebsrisiko in ein Kreditrisiko. Der Eigentümer trägt nicht mehr das Risiko von Auslastung und Zimmerpreis. Er trägt das Risiko, ob der Pächter die Pacht über die Laufzeit des Vertrags zahlt. Eine feste Pacht macht die Einnahmen stetig und gibt den Mehrgewinn in einem guten Jahr ab. Eine variable Pacht, gekoppelt an Umsatz oder Gewinn, teilt beides. Eine Hybridform setzt einen festen Sockel mit einem variablen Aufschlag. Die Wahl verteilt die Kosten der Volatilität, und der Investor sollte sie entsprechend bepreisen.

Die europäische Evidenz zeigt, dass Pachtverträge zu variablen Strukturen tendieren. In der Betreiberumfrage von Cushman & Wakefield vom Juni 2022 gaben 30 % der Befragten an, häufiger hybride und insbesondere variable Strukturen anzubieten, und Pachtstrukturen wurden auf der Iberischen Halbinsel, im Vereinigten Königreich und in Irland sowie in Italien als verbreiteter gemeldet (von Maklern gemeldet, Umfrage unter leitenden Führungskräften von Betreibern). In derselben Mitteilung sagte Richard Candey von Cushman & Wakefield, feste Pachtverträge blieben das bevorzugte Modell, und einige Eigentümer oder Projektentwickler könnten andere Strukturen erwägen, wenn das Wertversprechen das zusätzliche Risiko ausgleiche. Die Betreiber bewegen sich auf variable Pacht zu, und die Eigentümer haben sich darauf nicht festgelegt.

Die Pachtform wird durch den Pächter dahinter begrenzt, und diese Analyse geht davon aus, dass Betreiber mit starker Bilanz in Ostafrika selten sind (Annahme von Victaura Research). Ein Pachtvertrag ist nur so stark wie der Pächter dahinter, und ein Pächter mit dünner Bilanz kann in einem saisonalen Markt eine feste Pacht unterschreiben, die er in einem schwachen Quartal nicht zahlen kann. Der Eigentümer hält dann einen Pachtvertrag und keinen Pächter. Ich habe kein veröffentlichtes Beispiel für einen festen Pachtvertrag mit einer internationalen Marke auf Sansibar gefunden, und das Fehlen ist kein Beweis für das Nichtvorhandensein, da die geprüften Quellen Presse und Einreichungen sind und kein Register privater Verträge. Die indikative Lesart ist, dass der Pachtvertrag einen kreditwürdigen Pächter braucht. Dass nur wenige Betreiber auf der Insel die Pacht aus der eigenen Bilanz garantieren könnten, ist eine Annahme von Victaura Research und keine gemessene Tatsache, denn die geprüften Quellen enthalten keine Erhebung der Betreiber auf Sansibar.

Wie wirkt sich die Saisonalität Sansibars auf die einzelnen Verträge aus?#

Die Nachfrage in Sansibar wächst und ist stark saisonal, und die schwachen Monate belasten diejenigen, die die Fixkosten tragen: den Eigentümer bei einem Management- oder Franchisevertrag, den Betreiber bei einer festen Pacht. Das Office of the Chief Government Statistician verzeichnete laut The Citizen vom Januar 2026 im Jahr 2025 917.167 internationale Ankünfte gegenüber 736.755 im Jahr 2024, ein Anstieg um rund 24,5 % (gemessen, bestätigt im Statistical Abstract 2025 des Amtes). Im Dezember 2025 stellte Europa 68,1 % der Besucher, und Italien war in diesem Monat mit 14,4 % der Ankünfte der größte einzelne Herkunftsmarkt. Ein wachsender, europäisch geprägter Markt ist der Rahmen für jeden hier besprochenen Vertrag.

Der Auslastungsunterschied zwischen einem schwachen und einem starken Monat ist groß. Dasselbe Amt meldete eine geschätzte Bettenauslastung von 27,9 % im April 2025, mit 247.083 belegten von 884.430 verfügbaren Betten, und von 92,9 % im August 2026, mit 949.056 verkauften von 1.021.853 Betten (indikativ, in der Presse berichtete amtliche Statistik, unterschiedliche Jahre). Diese Monate liegen 65 Prozentpunkte auseinander. Der Januar 2026 lag bei 87,5 % und der Dezember 2025 bei rund 89 %. Die schwachen Monate sind diejenigen, die ein Vertrag überstehen muss.

Jede Vertragsform begegnet dieser Spannweite anders. Ein Managementvertrag berechnet die Basisvergütung auf den Umsatz, sodass das Einkommen des Betreibers in einem schwachen Monat sinkt, der Eigentümer aber die gesamte Fixkostenbasis zahlt. Ein Franchisevertrag erhebt Lizenzgebühren auf den Zimmerumsatz und lässt die gesamten Fixkosten beim Eigentümer. Eine feste Pacht verlangt vom Betreiber, im April dieselbe Miete aufzubringen wie im August, und genau an diesem Punkt scheitert ein knapp kapitalisierter Pächter. Indikativ passt eine variable oder hybride Pacht besser zu dieser Kurve als eine feste.

Auch die Kapazität wächst, was die Messlatte für ein neues Hotel erhöht. Die verfügbaren Betten stiegen von 884.430 im April 2025 auf 1.021.853 im August 2026, ein Plus von rund 15,5 % (abgeleitet aus den beiden amtlichen Zahlen, bei denen es sich um Bettennächte-Summen für einen Monat mit 30 und einen mit 31 Tagen handelt, sodass ein Teil der Differenz auf den zusätzlichen Tag und ein Teil möglicherweise auf Saisonalität entfällt). Der Investor sollte das als Warnung verstehen, die Bewertung nicht allein auf die Auslastung zu stützen. Auch konkurrieren bei einem Branded-Villa-Projekt die Eigennutzungsnächte mit den Vermietungsnächten, ein Zielkonflikt, der in Eigennutzungsnächte gegen Vermietungsnächte dargelegt ist.

Welche Form trägt, wo lokale Betreiber noch nicht ausgereift sind?#

Wo lokale Betreiber unerfahren sind, ist die Durchsetzbarkeit die bindende Beschränkung, und sie begünstigt die Form mit der kürzesten Kette von Verpflichtungen, den Managementvertrag. Dies ist die indikative Einschätzung von Victaura Research. Eine Pacht braucht einen Pächter mit belastbarer Bilanz, den diese Analyse als knapp unterstellt. Ein Franchisevertrag braucht einen separaten Betreiber, was eine weitere Gegenpartei hinzufügt. Ein Managementvertrag braucht nur einen Betreiber, der bereit ist, einen strengen Test zu akzeptieren. Lässt sich ein solcher Betreiber finden und der Test eng formulieren, hat die Managementform die wenigsten beweglichen Teile.

Das beobachtbare Marktverhalten deutet auf mehrschichtige Strukturen hin. Die Mitteilung von Marriott vom Februar 2024 zum Le Méridien Zanzibar beschrieb ein Franchise-Objekt in Bwejuu mit einem in der Mitteilung genannten Drittbetreiber und nannte 2025 als Eröffnungsziel (in der Presse berichtet, Text der Mitteilung gelesen im Nachdruck von Hotel Online vom 19. Februar 2024, der ALEPH Hospitality als Betreiber nennt; bis zum 9. Oktober 2026 keine Bestätigung der Eröffnung gefunden). Das ist ein Beispiel, keine Marktübersicht. Es zeigt jedoch, dass eine globale Marke beim Eintritt auf die Insel eine Lizenz mit einem separaten Betreiber kombinierte. Marke und Betreiber waren verschiedene Parteien, was die Verantwortlichkeit aufteilt, wenn die Auslastung enttäuscht.

Victaura veröffentlicht eine Projektseite zur zweiten Hospitality-Position auf Sansibar. Diese öffentliche Projektseite ist die einzige hier verwendete Beschreibung der Position. Dieser Artikel ist ein allgemeiner Vergleich von Vertragsformen. Er gibt nicht an, welche Form ein Victaura-Projekt verwendet, und nichts darin ist als Aussage über die Konditionen eines Projekts zu verstehen. Wer wissen möchte, wie das Unternehmen bei der Bewertung vorgeht, kann bei unserem Ansatz beginnen.

Was sollte ein Term Sheet für Betreiber auf Sansibar vor der Unterzeichnung festlegen?#

Das Term Sheet sollte den Performance-Test festlegen, bevor es die Marke festlegt. Der Investor sollte ein im Vertrag benanntes Wettbewerbsset (Competitive Set), eine Anlaufphase, die Zahl der Jahre bis zum Beginn der Tests, nicht länger als die realistische Stabilisierung des Hotels, ein einziges Abhilferecht (Cure Right) je anfänglicher Laufzeit, keine Neufestsetzung des Budgets nach einem Verfehlen, Kosten der Vertragsbeendigung als konkrete Zahl sowie eine Messung verlangen, die bis zum Nettoergebnis auf Eigentümerebene reicht. Die Stichprobe von HVS aus dem Jahr 2020 lag im Durchschnitt bei zwei Abhilferechten in der anfänglichen Laufzeit. Die Forderung nach einem einzigen ist eine Verhandlungsposition und indikativ. Sie ist keine Marktnorm.

Der Gebührenstapel sollte als eine einzige Zeile gelesen und die Laufzeit an Ergebnisse geknüpft werden. Basisvergütung, Anreizvergütung, Owner's Priority, Franchise-Lizenzgebühr, Programmgebühren, Konzernumlagen für zentrale Leistungen wie Marketing und Technologie sowie jede Rückzahlung von Key Money gehören in eine einzige Tabelle und in einen Abwärtsfall, in dem eine Auslastung wie im April länger anhält als geplant. Ein Gebührenpaket, das bei 92,9 % Auslastung leicht aussieht, kann bei 27,9 % schwer wiegen, weil die Fixkostenbasis nicht mit dem Umsatz sinkt. Eine Laufzeit von 20 Jahren ist nur vertretbar, wenn die Ausstiegsrechte real sind. HVS erwartete 2020, dass sich die anfänglichen Laufzeiten in Verträgen im Nahen Osten weiter verkürzen würden (Branchenschätzung), und wo ein Betreiber auf einer langen Laufzeit besteht, sollte der Investor sie einpreisen, durch niedrigere Gebühren, Key Money oder einen strengeren Test.

Lokales Recht und lokale Kapazität sind getrennte Prüfpunkte. Das auf den Vertrag anwendbare Recht, der Gerichtsstand, die Durchsetzbarkeit von Step-in-Rechten an einem Objekt auf Sansibar sowie die Lizenzierung und der Personalplan des Betreibers liegen allesamt außerhalb der hier besprochenen kommerziellen Konditionen. Ich habe die Vorschriften zu Grund und Boden, Steuern und Aufenthalt auf Sansibar nicht dargestellt, weil die für diesen Artikel ausgewerteten Quellen die Primärgesetzgebung nicht enthalten. Diese Punkte gehören zu einer im tansanischen und sansibarischen Recht qualifizierten Rechtsberatung, nicht in eine Research-Analyse.

Schwachstellen, offen benannt#

Der größte Teil der Vertragsbelege in diesem Artikel stammt aus anderen Märkten. Die HVS-Studien beschreiben eine Stichprobe aus dem Nahen Osten und globale Durchschnittswerte. Die Einreichungen von Marriott, Hilton und Hospitality Investors Trust beschreiben die jeweils eigenen Portfolios dieser Unternehmen, überwiegend in den Vereinigten Staaten. Die Umfrage von Cushman & Wakefield deckt neun europäische Märkte ab. Ich habe keine veröffentlichte Stichprobe von Betreiberverträgen auf Sansibar oder in Ostafrika gefunden, daher ist jede Gebühr und jede Laufzeit in diesem Artikel ein Richtwert und keine Tatsache über Sansibar.

Mehrere Quellen sind Sekundärquellen oder wurden nicht vollständig gelesen. Die Zahlen zu Auslastung und Ankünften auf Sansibar sind amtliche Statistiken, wie sie von The Citizen berichtet wurden; die eigenen Veröffentlichungen des Office of the Chief Government Statistician habe ich nicht gelesen. Die Auslastungszahlen sind inselweite Schätzungen der Bettenauslastung, die Presseberichte definieren weder einen Bettplatz noch die erfassten Betriebe, und die Zimmerauslastung eines einzelnen Hotels kann davon abweichen. Die Angaben zu Le Méridien stammen aus dem Nachdruck der Marriott-Mitteilung bei Hotel Online, da die Marriott-Seite selbst nur eine Schlagzeile lieferte. Der HVS-Leitfaden zu Managementverträgen ist teilweise kostenpflichtig, weshalb ich mich für keine Zahl auf ihn gestützt habe. Der Beitrag von eHotelier ist ein Kommentar aus dem Jahr 2017, und die Klauselpraxis kann sich seither verändert haben. Die Schlussfolgerung beruht außerdem auf einem Urteil, denn ein anderer Analyst könnte das Problem der Mieterbonität anders gewichten oder einen lokalen Betreiber mit tragfähiger Bilanz finden. Die Managementform steht nur dann an erster Stelle, wenn ein Betreiber einen strengen Test akzeptiert, und der einzige hier genannte Vertrag auf Sansibar, Le Méridien, ist ein Franchisevertrag mit einem separaten Betreiber. Nichts hiervon ist ein Preis, eine Rendite oder eine Prognose, und nichts hiervon nennt die Konditionen einer Victaura-Position.

Offenlegung eigener Beteiligungen (Skin in the Game). Victaura entwickelt über seine Muttergesellschaft Greystone B.V. (Niederlande) Projekte am Comer See (Italien), in Nungwi auf Sansibar (Tansania), auf Gili Air und in Uluwatu auf Bali (Indonesien) und hält eine Off-Plan-Kapitalposition auf Al Marjan Island in Ras Al Khaimah (VAE). Leser sollten davon ausgehen, dass Kommentare durch diese Positionen beeinflusst sein oder diesen zugutekommen können. Dieses Dokument ist als Marketingmaterial im Sinne von Artikel 24(3) MiFID II eingestuft. Es stellt keine Anlageberatung dar.