Villa-Management auf Bali: Vom Brutto zum Eigentümer-Netto

Korrekturhinweis, 24. Oktober 2026#

Dieser Artikel wurde am 24. Oktober 2026 korrigiert. Er hatte die 3 % Split-Gebühr, die Spanne von 14 % bis 16 % für die reine Gastgebergebühr und den Hinweis zur Verwaltungssoftware der Ressourcenseite von Airbnb zugeschrieben. Diese Seite besagt seit dem 13. Oktober 2026, dass Airbnb 2026 auf eine einheitliche Gebühr von 15,5 % umgestellt hat. Die genannten Werte, ohne den Verweis auf die Stornierungsbedingungen, stammen aus dem Hilfe-Center von Airbnb, das der Artikel nun zitiert, und der Abschnitt zu den Schwächen gibt nun wieder, was jede Seite aussagt.

Was trennt den Bruttoumsatz vom Nettoertrag des Eigentümers bei einer Villa in Bali oder auf Gili Air?#

Zwischen dem Brutto-Übernachtungspreis und dem Geld, das der Eigentümer erhält, liegen mindestens sieben Abzüge. Bei einer Villa in Bali oder auf Gili Air führt die Abfolge über die Plattformprovision, die Verwaltungsgebühr, Reinigung und Wäsche, laufende und strukturelle Instandhaltung, Nebenkosten, Marketing sowie die Nächte, in denen das Objekt leer steht oder geschlossen ist. Was übrig bleibt, ist der Nettoertrag des Eigentümers, hier definiert als das Geld, das nach allen Betriebskosten und einer Ersatzrücklage verbleibt, vor Finanzierung, Eigentumsstruktur und Einkommensteuer. Diese Analyse geht den Stapel Zeile für Zeile durch und versieht jede Zahl mit einer Bewertung.

Die Methode ist wichtiger als jede einzelne Zahl. Der Bruttoumsatz ist eine gemessene Größe, weil die Buchungsmaschine ihn erfasst. Der Nettoertrag ist eine abgeleitete Größe, und jeder darin enthaltene Abzug ist entweder verhandelt oder geschätzt. Victaura Research stuft daher jeden Input als gemessen, Branchenschätzung, indikativ oder von Maklern gemeldet ein und sagt offen, wo nur eine vertriebsnahe Quelle existiert.

Nichts hiervon ist eine Prognose für ein bestimmtes Projekt. Die folgende Rechnung ist generisch, aus Spannen Dritter aufgebaut, und keine Rendite, die einem Objekt oder Betreiber zugeschrieben wird. Ihr einziger Zweck ist zu zeigen, wie viele Positionen der Investor bepreisen muss, bevor eine Zahl das Wort netto verdient.

Die Rechtsordnung fügt eine Ebene hinzu, die eine Tourismusbroschüre überspringt. Gili Air liegt im Regierungsbezirk Nord-Lombok in West-Nusa-Tenggara (NTB), nicht in der Provinz Bali. Lohnuntergrenzen, lokale Steuererhebung und Genehmigungen laufen daher über eine andere regionale Behörde als in den balinesischen Regierungsbezirken Badung oder Gianyar, auch wenn beide Reiseziele denselben touristischen Trichter und oft dieselbe Reiseroute teilen. Ein Modell, das Annahmen aus Bali auf die Gilis überträgt, importiert neben der falschen Auslastung auch die falsche Aufsichtsbehörde.

Was nehmen Airbnb und Booking.com von einer Villenbuchung?#

Airbnb veröffentlicht zwei Gebührenstrukturen, und die Wahl verändert die Rechnung. Bei der Split-Struktur zahlt der Gastgeber 3 %, die vom Angebotspreis abgezogen werden, um die Auszahlung zu berechnen, während der Gast zusätzlich eine separate Servicegebühr von 14,1 % bis 16,5 % zahlt. Bei der einheitlichen Struktur nur für Gastgeber trägt der Gastgeber die gesamte Gebühr, typischerweise 14 % bis 16 % der Zwischensumme der Buchung. Das Hilfe-Center von Airbnb ergänzt, dass die einheitliche Gebühr für die meisten Gastgeber verpflichtend ist, auch für diejenigen, die Software zur Objektverwaltung nutzen (Airbnb Help Center, Airbnb service fees, abgerufen am 24. Oktober 2026). Bewertung: gemessen, wie von der Plattform veröffentlicht, wobei der genaue Satz je nach Inserat und Land variiert.

Leitfäden Dritter beziffern die Basiskommission von Booking.com auf etwa 15 %, und diese Zahl ist indikativ. HolidayFox nennt 15 % als Richtsatz für 2026 bei Unterkünften im Vereinigten Königreich und effektiv 17 % bis 22 %, sobald Genius-Rabatte für Gäste, Provisionsaufschläge für Preferred Partner und Zahlungsgebühren hinzukommen, während PriceLabs je nach Markt und Konfiguration 15 % bis 25 % angibt. Wir haben kein Primärdokument von Booking.com gefunden, das eine Zahl festlegt. Der Investor sollte den Partnervertrag für das konkrete Objekt lesen, nicht einen Leitfaden.

Die Provision wird auf einer Basis erhoben, die breiter ist als der Zimmerpreis. Anbieter von Software für Gastgeber geben an, dass die reine Gastgebergebühr von Airbnb auf den Übernachtungspreis zuzüglich Reinigungs- und Haustiergebühren erhoben wird, nicht aber auf Steuern, und ein britischer Leitfaden beschreibt die Booking.com-Provision als erhoben auf den gesamten Buchungswert einschließlich der vom Gast gezahlten Steuern. Beides sind Sekundäraussagen. Wenn die Basis die Reinigungsgebühr einschließt, zahlt eine Villa, die Gästen die Reinigung berechnet, auch auf diesen Betrag Provision.

Die Umstellung auf die reine Gastgebergebühr ist im Gange, und die veröffentlichten Daten widersprechen sich. Stand 11. Oktober 2026 melden Softwareanbieter, dass Airbnb die meisten Gastgeber außerhalb der EU bzw. des EWR Mitte September 2026 auf die reine Gastgebergebühr umgestellt hat (15. September laut Hostfully, 17. September laut Hospitable), wobei Gastgeber in der EU bzw. im EWR Mitte Oktober 2026 folgen sollen, und beide nennen eine Gebühr von 15,5 %. Das Hilfe-Center von Airbnb nennt dieselben 15,5 % für die meisten Gastgeber mit der einheitlichen Gebühr und erklärt, dass die Split-Struktur auslaufe. Die Folge für einen Eigentümer ist einfach. Ein Kanal, der den Gastgeber unter der alten Struktur 3 % kostete, kann bei identischer Auslastung 15,5 % kosten. Der vorsichtige Underwriting-Fall verwendet die höhere Zahl und behandelt die niedrigere als Vorteil, den die Plattform zurücknehmen kann.

Wie viel verlangt ein Villenverwalter in Bali, und auf welcher Basis?#

Eine Verwaltungsgebühr von 15 % bis 20 % der vereinnahmten Miete ist die üblicherweise genannte Spanne, und die Quellenlage ist kommerziell. Bukit Vista, ein in Bali ansässiger Betreiber, schrieb im April 2024, die Gebühren lägen üblicherweise zwischen 15 % und 20 % der jeweils im Monat vereinnahmten Miete, und die eigenen Pakete sind mit 15 % und 20 % des Umsatzes ohne feste Gebühr bepreist. Own Property Abroad, ein weiterer vertriebsorientierter Leitfaden, nennt 15 % bis 20 % der monatlichen Mieteinnahmen oder alternativ eine feste Gebühr von etwa 3 Mio. IDR im Monat für die Verwaltung von Villen in Bali. Bewertung: von Maklern gemeldet, aus Betreiber- und Vertriebsquellen, nicht geprüft.

Die Basis ist ebenso wichtig wie der Satz. Bukit Vista beschreibt zwei Basen, den Mietwert und die tatsächlich fällige Miete. Eine Gebühr auf den Mietwert ist auch dann zu zahlen, wenn keine Miete eingeht. Für eine Villa, die weniger als die Hälfte ihrer Nächte füllt, ist diese Unterscheidung nicht kosmetisch. Der Investor sollte lesen, welche Basis der Vertrag nennt, bevor er ein Angebot von 15 % mit einem von 20 % vergleicht.

Die ausgewiesene Gebühr deckt selten alles ab, was der Eigentümer annimmt. Bukit Vista führt eine Einrichtungsgebühr auf, die sich nach der Zahl der Einheiten richtet, sowie eine Gebühr für vorzeitige Kündigung in einer Pauschalspanne von 250 bis 500 USD oder mehr, und merkt an, dass Instandhaltung, Reparaturen und Verbrauchsmaterial je nach Vertrag dem Verwalter oder dem Eigentümer zufallen können. In diesen Klauseln verschiebt sich der Nettoertrag, und der Vertrag sollte regeln, wer was trägt.

Ein externer Verwalter und ein Eigentümer-Betreiber haben unterschiedliche Anreize. Ein Verwalter, der einen Umsatzanteil erhält, wird für Auslastung und Preis bezahlt, nicht für die Marge. Ein Verwalter, der auf den Nettoertrag bezahlt wird, teilt die Kostendisziplin und das Verlustrisiko. Die Vertragsgestaltung, nicht der Prozentsatz, entscheidet darüber, wer die Kostenposition im Blick behält.

Was kosten Reinigung, Wäsche und Personal auf Gili Air, und wo liegt die Lohnuntergrenze?#

Für Reinigung und Wäsche gibt es in Bali und auf den Gilis keinen überprüften öffentlichen Richtwert, und die Kosten folgen den Gästewechseln, nicht den Nächten. Eine Villa, die dreißig Aufenthalte zu je drei Nächten verkauft, wird dreißigmal übergeben. Eine Villa, die zehn Aufenthalte zu je neun Nächten verkauft, wird zehnmal übergeben. Reinigung, Wäscherei und Verbrauchsmaterial richten sich nach der Zahl der Abreisen, sodass kurze durchschnittliche Aufenthalte die Kosten pro belegter Nacht erhöhen.

Die Lohnuntergrenze wird per Dekret festgelegt und jeden Januar neu bestimmt. Der Mindestlohn 2026 für den Regierungsbezirk Lombok Utara (Nord-Lombok), zu dem Gili Air gehört, beträgt Rp2.758.221 pro Monat, gültig ab dem 1. Januar 2026. Das berichtet Detik Bali unter Berufung auf das Dekret des Gouverneurs von NTB Nr. 100.3.3.1-683 vom 24. Dezember 2025. Das Arbeitsamt von NTB nennt für den Mindestlohn der Provinz diese Dekretnummer mit dem Datum 22. Dezember 2025, und wir haben keine offizielle Seite gefunden, die den Wert für den Regierungsbezirk veröffentlicht; die Seite von WageIndicator hält ihn hinter einem Anmeldeformular zurück. Einstufung: indikativ, durch die Presse berichtet. Es handelt sich um das Minimum für eine reguläre Arbeitskraft, nicht um die Kosten eines Villateams, und es schließt Sozialabgaben, Feiertagszahlungen und vom Betreiber gestellte Unterkunft aus.

Das Personal ist weitgehend ein Fixkostenblock, die Einnahmen sind es nicht. Ein Hausmeister, ein Gärtner und ein Poolwart beziehen in einem Monat mit zehn belegten Nächten genau dasselbe Gehalt wie in einem Monat mit fünfundzwanzig. Das ist der strukturelle Grund, warum die Kostenbasis einer Villa zäher ist als ihr Ertrag und warum ein Umsatzrückgang, durch weniger Nächte oder einen niedrigeren Preis, den Nettoertrag um einen größeren Anteil kürzt als den Bruttoertrag.

Die Inselogistik verursacht einen Aufschlag, den Vergleichswerte vom Festland nicht enthalten. Wäsche, Verbrauchsmaterial, Ersatzteile und Techniker erreichen Gili Air auf dem Seeweg von Lombok. Jede Überfahrt bringt einen zusätzlichen Umschlagschritt und eine Verzögerung mit sich, die eine Villa an einer Straße nicht trägt. Wir verfügen über keine belegte Zahl für diesen Aufschlag und führen ihn als nicht quantifizierte Position.

Was ist eine Kapitalrücklage, und wie viel Instandhaltung sollte eine tropische Villa einplanen?#

*Eine Kapitalrücklage, in der Hotellerie FF&E-Rücklage genannt, ist Bargeld, das jeden Monat zurückgelegt wird, um Möbel, Einbauten und Ausstattung zu ersetzen, bevor sie ausfallen.* Ein HVS-Artikel von Stephen Rushmore, erschienen im Canadian Lodging Outlook vom August 2003, hält fest, dass eine Rücklage von 2 % des Gesamtumsatzes vierzig Jahre zuvor angemessen war und dass der Branchenstandard auf 4 % bis 5 % gestiegen ist; er prognostiziert, dass die Technologie weitere 2 bis 3 Punkte hinzufügen könnte. Derselbe Artikel lässt Sanitär, Elektrik, Heizung und Klimatisierung, Fassade und Tragwerk außerhalb dieser 4 % bis 5 %, schätzt sie auf weitere 1 % bis 3 % und beziffert den gesamten Kapitalbedarf auf 7 % bis 11 % des Gesamtumsatzes. Er argumentiert nicht, dass Eigentümer alles zurücklegen sollten, sondern nur, dass die Ausgaben real sind und die langfristige Rendite schmälern. Der Artikel ist mehr als zwanzig Jahre alt und wurde für Hotels in reifen Märkten geschrieben. Einstufung: indikativ.

Ein hinterlegter Hotelvertrag setzt die Rücklage auf 4 % fest. Ein Hotelkreditvertrag, den Strategic Hotels & Resorts als Anlage für das Geschäftsjahr 2014 bei der US-Börsenaufsicht SEC eingereicht hat, verlangt monatliche Einzahlungen von vier Prozent des Bruttoumsatzes in die Rücklage. Das ist eine Vertragsklausel für ein institutionelles Hotel, kein Marktbeleg für einzelne Villen. Sie zeigt, wo ein Kreditgeber die Anforderung angesetzt hat, nicht, wo eine Villa auf Gili Air landet.

Tropische Küstenobjekte altern schneller, als Vergleichswerte aus dem Binnenland annehmen. Salz, Feuchtigkeit und Sonne verkürzen die Lebensdauer von Holz, Klimakompressoren, Poolanlagen und Dächern. Das ist eine technische Einschätzung, keine belegte Zahl. Der Investor sollte das Wartungsprotokoll einer vergleichbaren Villa verlangen, die seit mehreren Jahren gehandelt wird, statt eines jährlichen Prozentsatzes.

Laufende Instandhaltung und strukturelle Instandhaltung sind verschiedene Positionen und gehören zu verschiedenen Budgets. Die laufende umfasst Poolchemie, Schädlingsbekämpfung, Neuanstrich und Wartung der Klimaanlagen. Die strukturelle umfasst Dach, Abdichtung, Pumpen und Elektrik. Ob die Gebühr des Managers eines von beiden abdeckt, als Koordination oder als Bargeld, ist eine Vertragsfrage. Bei Pachtrecht (Leasehold) bestimmt die Restlaufzeit des Pachtvertrags den Horizont, über den strukturelle Ausgaben wieder hereinkommen, ein Punkt, der in den Kosten des Besitzrechts in erstklassigen Resortmärkten vertieft wird.

Eine Rücklage, die nicht gebildet wird, ist ein Kredit zulasten des künftigen Eigentümers. Villen, die in den ersten Jahren auf die Rücklage verzichten, weisen einen geschönten Nettoertrag aus und können dann ein Dach, eine Pumpe oder eine komplette Erneuerung in einem einzigen Quartal verkraften müssen. Der Allokator sollte eine Abrechnung ohne Rücklagenposition als brutto vor einer Kostenposition behandeln, die noch kommen wird, und sie einpreisen.

Wie wirkt sich die lokale Beherbergungssteuer auf den Nettoertrag des Eigentümers in Bali und auf Gili Air aus?#

Indonesien begrenzt die regionale Steuer auf Beherbergungsleistungen auf 10 %, jeder Regierungsbezirk legt seinen eigenen Satz fest, und die Steuer geht zulasten des Nettoertrags des Eigentümers, wenn der Nachtpreis einschließlich Steuer angegeben wird. Das Gesetz Nr. 1 von 2022 über die Finanzbeziehungen zwischen Zentral- und Regionalregierung wurde am 5. Januar 2022 verkündet, und sein Übergangsartikel 187 lässt Regionalsteuerverordnungen, die nach dem früheren Gesetz erlassen wurden, höchstens zwei Jahre ab diesem Datum in Kraft. Artikel 58 begrenzt den Satz der regionalen Steuer auf bestimmte Waren und Dienstleistungen, zu der Hotelleistungen gehören, auf 10 % und überlässt den anzuwendenden Satz der regionalen Verordnung. Einstufung: gemessen als gesetzliche Obergrenze, gelesen aus der Transkription des Gesetzes in einer Rechtsdatenbank.

Das Gesetz nennt Villen ausdrücklich unter den steuerpflichtigen Hotelleistungen, und der Regierungsbezirk wendet es an. Das Gesetz definiert Beherbergungsleistungen als die Bereitstellung von Unterkunft, die mit Verpflegungsleistungen ausgestattet sein kann. Artikel 53 führt Villen ausdrücklich unter den Hotelleistungen auf, neben Privatwohnsitzen, die als Hotels betrieben werden. Wie ein bestimmtes Objekt eingestuft und besteuert wird, läuft dennoch über die eigene Verordnung des Regierungsbezirks und dessen Steueramt. Der Investor sollte diese Auskunft für das konkrete Objekt schriftlich einholen.

Wer die Steuer trägt, hängt davon ab, wie der Preis angegeben wird. Wird der Nachtpreis einschließlich Steuer angegeben, geht die Steuer zulasten der Einnahmen des Eigentümers. Wird er ohne Steuer angegeben, trägt sie der Gast, und der Eigentümer ist nur der Einsammelnde. Plattformen und Manager handhaben das unterschiedlich, und der Unterschied beträgt bei jeder Buchung bis zum vollen Steuersatz. Prüfen Sie die Preisangabe im jeweiligen Kanal, bevor Sie einer Nettozahl vertrauen.

Die Einkommensteuer liegt unterhalb dieser Zeile und gehört nicht zu diesem Artikel. Die Steuer auf Eigentümerebene hängt davon ab, ob das Objekt in einer indonesischen Gesellschaft, in einer Pachtstruktur oder von einer Einzelperson gehalten wird, und wir haben keine Sätze von Beraterseiten übernommen. Für diese Ebene braucht der Investor einen zugelassenen Berater. Davon getrennt ist die Abgabe von IDR 150.000, die internationale Besucher auf Bali zahlen, ein Instrument der Provinz, das dem Gast berechnet wird und in der Rechnung des Eigentümers nicht auftaucht.

Kann die Auslastung auf Gili Air dieselben Annahmen tragen wie auf Bali?#

Auf Basis der öffentlichen Durchschnittswerte nicht, sie deuten auf eine Lücke hin. C9 Hotelworks bezifferte in einem Bericht vom 11. August 2025 die durchschnittliche Auslastung der Gili-Inseln im Jahr 2024 auf 42 %, davon Gili Air mit 41,6 %, Gili Trawangan mit 47,7 % und Gili Meno mit 36,9 %. Die Auslastung der Sternehotels auf Bali wird für 2025 mit rund 60,7 % angegeben, nach Daten der BPS, der indonesischen Statistikbehörde, wie von GoodStats zitiert. Es handelt sich um unterschiedliche Stichproben, nämlich die Schätzung für eine Inselgruppe gegenüber einer Provinzreihe für klassifizierte Sternehotels, sodass beide nicht unmittelbar vergleichbar sind. Einstufung: indikativ.

Die Rechnung hinter der Lücke ist einfach. Bei 41,6 % verkauft eine Immobilie rund 152 von 365 Nächten. Bei 60,7 % sind es rund 222. Der Unterschied beträgt etwa 70 Nächte pro Jahr, was einer Villa entspricht, die zehn Wochen lang voll belegt ist. Jede oben aufgeführte Fixkostenposition fällt in beiden Fällen an. Nach diesen indikativen Durchschnittswerten starten die Gilis bei der Auslastung niedriger.

Der Bericht schätzt die Auslastung bei Objekten internationalen Standards höher, und diese Schätzung ist keine Messung. C9 beziffert sie für Objekte des internationalen Standards vom mittleren Segment bis zum Luxussegment auf 50 % bis 70 %, weist aber darauf hin, dass das Angebot auf den Inseln überwiegend aus Economy- und Mittelklasse-Gästehäusern besteht. Der Investor sollte 42 % als den vom Berater berichteten Durchschnitt für die drei Inseln lesen und 50 % bis 70 % als Schätzung des Beraters für ein Segment, die für keine einzelne Villa belegt ist.

Die Nachfrage wächst auf einer inländischen Basis. C9 berichtet für 2024 von 773.148 Besuchern auf den drei Inseln, 26 % mehr als 2019, davon entfielen 25 % auf Gili Air (indikativ, keine Methode angegeben). Die inländischen Ankünfte betrugen 695.834. Der Bericht nennt keine Zahl für internationale Gäste, und der daraus abgeleitete Rest von rund 77.300 ist unsere Subtraktion, keine berichtete Zahl. Ein vom Inlandsmarkt geprägter Mix unterscheidet sich von einem internationalen in Preistoleranz, Aufenthaltsdauer und Kanalnutzung, und jeder dieser Punkte wirkt sich auf die Kostenstruktur aus.

Wie tief ist das Angebot auf Gili Air, und wo steht eine Villa darin?#

C9 Hotelworks zählt auf den drei Gili-Inseln 364 Betriebe und 4.150 Keys, also vermietbare Zimmer, was durchschnittlich etwa 11 Keys pro Betrieb entspricht. Auf Gili Trawangan entfallen 2.320 Keys, also 56 %. Auf Gili Air entfallen rund 31 %, nach unserer Rechnung etwa 1.290 Keys. Der Bericht gibt an, dass die meisten Objekte Economy- bis Mittelklasse-Gästehäuser und kleine Hotels sind. Einstufung: indikativ; der Bericht nennt keine Methode und datiert die Angebotszählung nicht.

Der Bericht weist Villen nicht gesondert aus, daher lässt sich das Villensegment daraus nicht bemessen. Ein Investor kann anhand öffentlicher Daten nicht sagen, wie viele private Villen auf Gili Air im Wettbewerb stehen, welche Preise sie verlangen oder wie stark sie ausgelastet sind. Für diese Recherche fanden wir keinen veröffentlichten Benchmark für die Insel von STR, einem Anbieter von Leistungsdaten für Hotels, oder von HVS. Dünne Daten sind selbst ein Befund, und sie sprechen für mehr Vorsicht bei jeder Annahme, nicht für weniger.

Kleinteiliges Angebot bedeutet informelle Betriebe und uneinheitliche Berichterstattung. Der C9-Bericht beschreibt seine Auslastungsmethode nicht, und Victaura Research geht davon aus, dass Zahlen für solche Bestände auf Zählungen und Erhebungen beruhen und nicht auf geprüften Objektabschlüssen. Eine einzelne gut geführte Villa kann deutlich über oder unter dem Inseldurchschnitt liegen, und der Durchschnitt sagt dem Investor wenig darüber. Der einzige verlässliche Benchmark ist die Betriebshistorie einer vergleichbaren Villa, die der Allokator vom Betreiber vorlegen lassen sollte.

Die Projektseite ist der Ort für das, was das Projekt selbst aussagt. Die Projektseite zu Gili Air stellt dar, was über die Entwicklung veröffentlicht wurde. Diese Analyse bezieht keine Position zu den Zahlen dieses Projekts und nennt dafür keine Kennzahl. Ihr Zweck ist es, dem Investor die Fragen an die Hand zu geben, die er an jede Villa der Insel richten sollte, einschließlich dieser.

Ein Allokator sollte von jedem Betreiber auf der Insel drei Unterlagen anfordern. Zwölf Monate monatlicher Abrechnungen einer vergleichbaren Villa, den Vertrag, der deren Verwaltung regelt, und die Steuererklärungen, die mit den Buchungen der Plattform übereinstimmen. Lassen sich diese nicht vorlegen, ist die angebotene Nettozahl eine Behauptung und kein Ergebnis.

Wie sollte ein Investor die Nettorechnung für eine Villa auf Gili Air aufbauen?#

Ausgangspunkt sind die belegten Nächte, nicht der Nachtpreis. Die belegten Nächte sind das Volumen, und alles Nachgelagerte skaliert mit ihnen oder eben nicht. Man nimmt die verfügbaren Nächte, wendet eine Auslastung an, die durch die Evidenz gestützt wird, und multipliziert mit einem durchschnittlichen Preis nach Abzug von Rabatten. Das Ergebnis ist der Bruttobuchungsumsatz, und er ist die einzige Zeile im Modell, die an der Buchungsmaschine gemessen wird.

Anschließend werden die prozentualen Positionen in der Reihenfolge ihrer Bemessungsgrundlage angesetzt. Die Plattformprovision fällt auf die Zwischensumme der Buchung an. Die Verwaltungsgebühr fällt auf die vereinnahmte Miete oder den Mietwert an. Die Rücklage fällt auf den Gesamtumsatz an. Jede hat eine andere Bemessungsgrundlage, sie lassen sich daher nicht einfach addieren, in einer ersten Näherung summieren sie sich aber.

Die prozentualen Schichten allein verschlingen bereits vor jeder Fixkostenposition einen großen Anteil. Je 100 Bruttobuchungsumsatz ergeben die oben genannten Spannen 3 bis 16 für die Plattform, 15 bis 20 für die Verwaltung und 4 bis 5 für die Rücklage, zusammen 22 bis 41 vor Reinigung, Personal, Nebenkosten, Marketing und Steuern. Das untere Ende setzt Airbnbs geteilte Gebühr von 3 % voraus, die laut Softwareanbietern im September 2026 für die meisten Gastgeber außerhalb der EU eingestellt wurde. Bei der reinen Gastgebergebühr von 14 bis 16 liegt die Summe bei 33 bis 41, und die effektiven Sätze von Booking.com oder die volle HVS-Kapitalanforderung würden das obere Ende anheben. Dies ist Arithmetik auf Spannen Dritter, kein Ergebnis für ein Projekt, und die Bemessungsgrundlagen unterscheiden sich. Sie zeigt die Größenordnung, nicht mehr.

Ein Szenario mit niedriger Auslastung belastet die fixen Positionen, nicht die prozentualen. Prozentuale Positionen schrumpfen, wenn der Umsatz schrumpft. Personal, Nebenkosten und Versicherung nicht. Der Rückgang der Auslastung von 60,7 % auf 41,6 % erhöht die Fixkosten je belegter Nacht um den Faktor von etwa 1,46, also um 46 %, noch bevor sich der Preis ändert. Würde eine Lücke dieser Größe für vergleichbare Villen gelten, könnte sie eine profitable Villa von einer grenzwertigen trennen.

Die letzte Zeile ist diejenige, die die Prognose auslässt. Schließungstage für Reparatur, Renovierung oder Zugangsstörungen verringern die verfügbaren Nächte, nicht nur die belegten. Eine Villa, die drei Wochen geschlossen ist, hat 344 Nächte zu verkaufen, nicht 365. Rechnet man das zusammen mit den fixen Positionen und der Rücklage in die Struktur ein, erhält der Investor eine Zahl, die der hier verwendeten Definition des Eigentümer-Nettos entspricht.

Was weiß Victaura Research nicht? Schwächen, offen benannt#

Die Belege zur Verwaltungsgebühr sind kommerzieller Natur. Die Spanne von 15 % bis 20 % stammt von Betreibern, die Verwaltung verkaufen, und von Ratgebern, die diese bewerben. Eine geprüfte Erhebung unter Eigentümern zu den tatsächlich gezahlten Gebühren auf Bali oder den Gilis ist in dieser Recherche nicht aufgetaucht. Balitecture nennt für typische Verwaltungsgebühren bei Bali-Villen eine weitere Spanne von 15 % bis 25 % der Bruttomieteinnahmen (April 2026). In der Praxis kann die Spanne eng oder weit sein, maßgeblich ist der Vertrag, der dem Investor vorliegt.

Die Umstellung der Plattformgebühr wird inzwischen von Airbnb selbst beschrieben, die genauen Termine nennen jedoch nur Softwareanbieter. Die Angaben von 3 % und 14 % bis 16 % stammen aus dem Help Center von Airbnb, das für die meisten Gastgeber auch 15,5 % bei der Einheitsgebühr nennt und angibt, dass die geteilte Struktur auslaufe. Die Ressourcenseite von Airbnb, aktualisiert am 13. Oktober 2026, besagt dagegen, Airbnb habe 2026 von einer geteilten Gebühr auf eine Einheitsgebühr umgestellt, mit 15,5 % zulasten der Gastgeber und 16 % für Inserate in Brasilien und Mexiko. Die Einführungstermine stammen allein von Softwareanbietern und widersprechen sich zwischen den Quellen. Der Satz von Booking.com beruht ausschließlich auf Ratgebern Dritter.

Der Auslastungsvergleich mischt Stichproben. Die Zahl für die Gilis ist die Schätzung eines Beratungsunternehmens für die Inselgruppe im Jahr 2024, die Zahl für Bali eine Reihe zu Sternehotels für 2025, wie sie ein Datenportal wiedergibt. Keine von beiden misst private Villen. Die Differenz von 70 Nächten ist Arithmetik auf diesen beiden Zahlen, kein gemessener Unterschied zwischen Villen.

Für mehrere Positionen gibt es gar keinen Benchmark. Für Reinigung pro Wechsel, Nebenkosten, Versicherung, Marketingausgaben und den Logistikaufschlag auf der Insel liegt in unserer Recherche keine verifizierte öffentliche Zahl vor, deshalb nennen wir keine. Die Steuerobergrenze ist einer Transkription des Gesetzes in einer Rechtsdatenbank entnommen, nicht dem amtlichen Gesetzblatt. Der Benchmark für die Kapitalrücklage ist eine Hotelzahl aus einem HVS-Artikel vom August 2003.

Was das Bild verändern würde. Zwölf Monate Abrechnungen vergleichbarer Villen auf Gili Air, die schriftliche Position des Regency zur steuerlichen Behandlung und die tatsächlichen Vertragsbedingungen eines Verwalters würden jeweils eine Schätzung durch eine Messung ersetzen. Bis dahin sollte der Investor mit den Spannen rechnen, nicht mit den Mittelwerten.

Offenlegung eigener Beteiligungen (Skin in the Game). Victaura entwickelt über seine Muttergesellschaft Greystone B.V. (Niederlande) Projekte am Comer See (Italien), in Nungwi auf Sansibar (Tansania), auf Gili Air und in Uluwatu auf Bali (Indonesien) und hält eine Off-Plan-Kapitalposition auf Al Marjan Island in Ras Al Khaimah (VAE). Leser sollten davon ausgehen, dass Kommentare durch diese Positionen beeinflusst sein oder diesen zugutekommen können. Dieses Dokument ist als Marketingmaterial im Sinne von Artikel 24(3) MiFID II eingestuft. Es stellt keine Anlageberatung dar.