Residenza a Zanzibar: cosa dice la legge del 2023

Comprare casa a Zanzibar dà diritto a un permesso di soggiorno?#

L'acquirente di un immobile di valore pari ad almeno 100.000 USD, all'interno di un progetto immobiliare di Zanzibar approvato dalla Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA), può ottenere permessi di soggiorno ai sensi dello Zanzibar Investment Act, 2023, e la parola operativa è «può». La legge è l'Act n. 10 del 2023. La Camera dei Rappresentanti l'ha approvata il 4 dicembre 2023, il Presidente l'ha promulgata il 1° febbraio 2024 e, ai sensi della sezione 1, è entrata in vigore alla promulgazione. Il permesso si trova nel Fifth Schedule, Part Four, paragrafo 6. Victaura Research ha letto il testo nella copia scansionata della legge promulgata conservata da FAOLEX, la banca dati giuridica della Food and Agriculture Organization. Grado: misurato, con la riserva che una scansione non è la Gazzetta ufficiale.

Il permesso è uno dei quattro incentivi di un elenco facoltativo. Il paragrafo 6 dice che tale acquirente «può essere ammesso» a ottenere permessi di soggiorno per sé, per il coniuge e per quattro figli di età inferiore ai vent'anni, un'esenzione del cinquanta per cento dall'imposta di bollo, la piena proprietà straniera al cento per cento e il rimpatrio del cento per cento dei proventi della vendita al netto delle imposte. La sezione 51 è più netta. L'acquirente che soddisfa i criteri stabiliti dai regolamenti «ha diritto» agli incentivi della Part Four. La legge non concilia i due verbi.

In questo articolo, per permesso dell'acquirente si intende l'incentivo del paragrafo 6(a) della Part Four del Fifth Schedule. È un permesso di soggiorno per l'acquirente, il coniuge e fino a quattro figli di età inferiore ai vent'anni, disponibile per chi acquista un immobile di valore non inferiore a 100.000 USD in un progetto immobiliare. Non è un visto, non è un'autorizzazione al lavoro né una via verso la cittadinanza, e il paragrafo 6 non usa l'etichetta «golden visa».

Il metodo è ristretto. Il testo di legge ha grado misurato, l'analisi di terzi stima di settore, gli articoli di stampa indicativo e i siti dei venditori dichiarato dall'intermediario. Dove la legge tace, questo articolo lo dice e non tira a indovinare.

Che cosa dice, parola per parola, la Part Four del Fifth Schedule?#

La Part Four ha per titolo «Developer and buyer in real estate projects» e contiene due paragrafi operativi. Il paragrafo 5 elenca ciò che può essere concesso a un promotore di progetti immobiliari: un'esenzione del cento per cento dalla ritenuta alla fonte sugli interessi, un'esenzione del cento per cento dall'imposta di bollo per ogni contratto di acquisto e contratti di locazione di terreni e di marina della durata di trentatré anni ciascuno. Il paragrafo 6 elenca i quattro incentivi dell'acquirente. Il paragrafo sull'acquirente non contiene definizioni, condizioni, durata né procedura. La sezione 51 rinvia i criteri ai regolamenti.

Il Fifth Schedule porta un titolo che complica la lettura. S'intitola «Incentives for investors in special economic zones», con un rinvio alla sezione 26. La Part Four non menziona le zone. La sezione 51 riconosce gli incentivi della Part Four all'acquirente che ne ha i requisiti senza richiedere che il progetto si trovi in una zona, e l'acquirente è definito da un investimento immobiliare approvato. La lettura piana è che gli incentivi all'acquirente non siano limitati alle zone. Si tratta di una lettura, priva del valore di una pronuncia, e nessuna indicazione pubblicata dalla ZIPA tra quelle consultate per questo pezzo la risolve. Grado: indicativo.

La sezione 26 concede incentivi all'Investor, e la legge definisce l'acquirente separatamente. Un Investor è una persona a cui è stato rilasciato un Certificate of Investment. La sezione 51 porta quindi la Part Four all'acquirente da una porta propria. Gli strumenti di tutela scritti per il titolare del certificato comprendono la sospensione e la revoca nelle sezioni 22 e 23, la regola sull'abbandono nella sezione 30 e l'approvazione dei trasferimenti nella sezione 55. Se qualcuno di essi raggiunga l'acquirente non è detto.

Il Second Schedule fissa numeri diversi, e i due non vanno confusi. La Part One stabilisce la soglia di capitale per un Certificate of Investment. Per un investitore straniero, o partecipato congiuntamente con un tanzaniano, in alberghi e progetti immobiliari non è inferiore a 2,5 milioni di USD. Per una società di proprietà tanzaniana è di 100.000 USD, e per una di proprietà della diaspora di 200.000 USD. Sono soglie che riguardano la società. I 100.000 USD del paragrafo 6 sono una verifica distinta sul valore dell'immobile acquistato. Grado: misurato.

Chi è un acquirente ai sensi dello Zanzibar Investment Act?#

La sezione 3 definisce l'acquirente, e la definizione ha cinque elementi operativi. L'acquirente è una persona che ha acquistato e ha la piena proprietà di un bene immobile a uso residenziale all'interno di un investimento immobiliare approvato dall'Authority. Gli elementi sono un acquisto, la piena proprietà, l'uso residenziale, un investimento immobiliare e l'approvazione della Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA). Chi non soddisfa uno solo degli elementi resta fuori dalla definizione. Grado: misurato.

L'approvazione spetta alla ZIPA e riguarda il progetto. La sezione 52 dice che l'Authority promuove e approva i progetti immobiliari secondo le procedure stabilite dai regolamenti. L'acquirente non può approvare un progetto e non può sanare un'approvazione mancante. Il primo punto della due diligence è quindi un documento, l'approvazione del progetto da parte della ZIPA, e una riga di brochure sui permessi non lo sostituisce. La guida su che cosa può verificare un acquirente a Zanzibar espone l'elenco più ampio delle verifiche.

La verifica del valore riguarda l'immobile, e la legge non dice come il valore si misuri. Il paragrafo 6 parla di un immobile «of the value not less than» 100.000 USD. Non dice se per valore s'intenda prezzo contrattuale, perizia o importo pagato, se acquisti più piccoli possano essere sommati, né a quale data il valore sia verificato. Il sito di uno sviluppatore riferisce che un solo immobile deve raggiungere la soglia (dichiarato dall'intermediario, 2024). La legge tace. Finché i regolamenti o un avviso della ZIPA non rispondono, il cumulo resta un punto aperto.

Quanto dura il permesso per chi acquista a Zanzibar e chi lo rilascia?#

Le disposizioni dell'Act dedicate all'acquirente non dicono nulla su durata, rinnovo e funzionario competente al rilascio, e questo silenzio è il risultato centrale di questo articolo. Il paragrafo 6(a) concede «resident permits». Non indica un numero di anni, non menziona il rinnovo e non nomina alcun firmatario. Né la sezione 51 né la sezione 52 aggiungono qualcosa sul punto. Grado: misurato, come assenza nelle disposizioni lette.

Ciò che il testo fornisce è uno sportello. Gli Zanzibar Investment (General) Regulations, 2025, emanati ai sensi della sezione 61 e pubblicati come L.N. 59 of 2025 nel supplemento legale della Gazzetta del 20 giugno 2025, istituiscono presso la ZIPA un One Stop Centre che comprende un funzionario di grado elevato dell'Immigration Services Department. Il Regulation 5 prevede che il Centro faciliti e tratti le domande di permessi di lavoro, di residenza, di costruzione e di altre autorizzazioni. La ZIPA è lo sportello. I regolamenti letti non dicono chi decide né per quanto tempo.

Le fonti giornalistiche e quelle dei professionisti sono in contrasto sulla durata. Il Guardian ha riferito il 23 novembre 2023 che gli acquirenti avrebbero ricevuto permessi di residenza quinquennali. Due siti di sviluppatori, a luglio 2024 e a giugno 2026, indicano un permesso biennale rinnovabile finché l'acquirente detiene l'immobile. L'articolo di stampa è precedente all'approvazione dell'Act del 4 dicembre 2023, e la cifra di cinque anni compare nella narrazione del giornale, fra le dichiarazioni citate del Minister of State responsabile per Economia e Investimenti, non in una citazione. Le fonti degli sviluppatori sono successive all'Act e hanno un interesse commerciale. Nessuna è primaria. Grado: indicativo, e in contrasto.

La legge sull'immigrazione della Repubblica Unita di Tanzania, l'Unione di cui Zanzibar fa parte, fissa a due anni il limite di un permesso di residenza e ne consente il rinnovo. La sezione 32(2) dell'Immigration Act, Cap. 54, come sostituita dalla sezione 21(a) del Written Laws (Miscellaneous Amendments) (No. 2) Act, 2024, pubblicato l'11 ottobre 2024, stabilisce che un permesso di residenza «may be issued for a period not exceeding two years and may be renewed». Il testo precedente, tre anni con una validità complessiva massima di cinque, non si applica più, e quello nuovo non pone alcun limite ai rinnovi. Le fonti degli sviluppatori che indicano due anni rinnovabili sono coerenti con questa regola, e un permesso «renewable indefinitely», come lo definisce la pagina di uno sviluppatore, non la contraddice. I cinque anni riferiti dalla stampa sono anteriori alla modifica e superano la durata di un singolo permesso. Victaura Research ha letto l'Act di modifica nel testo del Government Printer. Grado: misurato.

Che cosa lascia fuori il permesso di Zanzibar: lavoro e cittadinanza?#

Il paragrafo 6(a) concede un permesso di residenza e nient'altro, quindi diritto di lavorare e cittadinanza restano fuori. Il paragrafo non menziona alcun impiego, alcun permesso di lavoro, alcun diritto al lavoro per un familiare a carico, né alcun passo verso la naturalizzazione. Il testo non li vieta espressamente. Semplicemente non li concede. Grado: misurato.

L'autorizzazione al lavoro segue un regime separato. Una checklist della ZIPA per gli investitori, un file datato 2016 e redatto sotto la legge sugli investimenti del 2004, oggi abrogata, afferma che i permessi di lavoro sono disciplinati dall'Employment Act No. 11 of 2005 e quelli di residenza dall'Immigration Act, e che il pass per i familiari a carico richiede i permessi del garante. Il documento è datato. Mostra comunque lavoro e residenza come permessi distinti sotto leggi diverse. La sezione 54(2) dell'Act del 2023 aggiunge una terza via. Una società di gestione autorizzata a gestire un investimento approvato deve essere assistita nell'ottenere permessi di lavoro e di residenza. Questa via serve la società che gestisce un progetto, come illustrato nella guida al contratto con l'operatore, e secondo il suo testo non si estende all'acquirente.

La cittadinanza è materia dell'Unione, e l'acquisto di un immobile non compare come motivo in nessuno dei testi letti. Nella First Schedule della Costituzione della Repubblica Unita, come riprodotta nella revisione del 2005, l'item 6 è la cittadinanza e l'item 7 l'immigrazione, entrambe materie dell'Unione. Il Tanzania Citizenship Act, Cap. 357, sezione 9, prevede la naturalizzazione da parte del Minister, a condizioni di residenza, lingua e intenzione, e la decisione del Minister è discrezionale secondo il testo consolidato del 2002 pubblicato da TanzLII. Il testo letto non elenca alcun motivo legato alla proprietà immobiliare. Un Act di Zanzibar sugli investimenti non sarebbe lo strumento adatto, il che è un'inferenza da sottoporre a verifica da parte di un legale.

Il linguaggio di marketing confonde questi confini. Le guide online definiscono il permesso un golden visa o una via per il passaporto. Il paragrafo 6 non contiene né l'una né l'altra idea. Un allocatore che ha bisogno del diritto di lavorare o di una seconda nazionalità per un investitore o per una famiglia non ha alcun fondamento per presumere l'uno o l'altra da questo testo, e la questione spetta a un'analisi legale separata.

Cosa succede al permesso di Zanzibar se l'immobile viene venduto?#

La legge non dice cosa accade al permesso in caso di vendita, e non va presunta alcuna regola. Il paragrafo 6 collega gli incentivi a un «buyer of property» (acquirente di un immobile), e la sezione 3 definisce l'acquirente come una persona che «has full ownership». Entrambe le formulazioni sono al presente. Non c'è alcuna clausola sulla revoca, su un periodo di tolleranza, sul trasferimento del permesso a un'altra unità o sui permessi dei familiari. Grado: misurato, come assenza.

La lettura secondo cui il permesso segue la proprietà è plausibile e resta un'inferenza. Se l'acquirente è definito dalla proprietà attuale, chi non è più proprietario non è più un acquirente nel senso della legge. La pagina di un developer riferisce che il permesso viene revocato alla vendita, senza periodo di tolleranza e senza trasferimento automatico a un altro immobile (riferito da un broker, giugno 2026). Un'altra riferisce il rinnovo finché l'acquirente resta proprietario (riferito da un broker, luglio 2024). Nessuna delle due è una fonte giuridica.

Il lato finanziario del paragrafo 6 prevede un'uscita. Il paragrafo 6(d) concede il rimpatrio del cento per cento dei proventi della vendita al netto delle imposte. La sezione 34(1)(c) consente a un Foreign Investor, definito come una società di Zanzibar partecipata da stranieri per più della metà, di trasferire all'estero i proventi della liquidazione o della vendita di un investimento approvato. La legge contempla quindi una vendita. Non dice come la vendita e il permesso interagiscano.

L'autorizzazione al trasferimento spetta a ZIPA, e non è chiaro se una rivendita la richieda. La sezione 55 impone all'Investor che intende trasferire o cedere un investimento, o quote o diritti su di esso, di chiedere prima l'approvazione scritta di ZIPA. I regolamenti 20 e 21 fissano la procedura, con un obiettivo di ventiquattro ore per la lettera di approvazione, e si rivolgono all'Approved Investor. Il testo letto non dice che un acquirente che rivende un'abitazione abbia bisogno della stessa approvazione. La liquidità in fase di rivendita, e ogni condizione sul permesso del successivo acquirente, sono questioni a cui devono rispondere i documenti del progetto.

Quali soglie di Zanzibar sono abrogate, superate o inaffidabili?#

lo Zanzibar Investment Promotion and Protection Authority Act, No. 14 of 2018 è abrogato, e una soglia citata da quel testo non è diritto vigente. La sezione 62(1) della legge del 2023 lo abroga. Il Charter Cities Institute registra che le due leggi furono firmate il 31 dicembre 2018 e il 1° febbraio 2024. Una guida che cita la legge del 2018 come fonte di una soglia per l'acquisto immobiliare cita un testo abrogato. Grado: misurato.

Una cifra come USD 300.000, che la pagina eRegulations di ZIPA indica come capitale per gli investitori locali in progetti alberghieri e immobiliari, non è una soglia per l'acquirente e non compare nella Fifth Schedule. Il paragrafo 6 indica centomila dollari. Victaura Research non ha trovato alcun testo, né nella legge né nei contenuti dei regolamenti del 2025, che alzi la soglia per l'acquirente, e questo articolo non usa nessun'altra cifra.

Le pagine di servizio di ZIPA possono essere in ritardo rispetto alla legge. La pagina Zanzibar eRegulations dedicata al servizio per investitori di ZIPA, letta a ottobre 2026, elenca permessi di lavoro e di residenza soltanto nelle Classi A e B per amministratori, soci e dipendenti, e non elenca alcun permesso per acquirenti immobiliari. La cifra di capitale per gli investitori locali in progetti alberghieri e immobiliari differisce dalla Second Schedule della legge del 2023. Il riferimento è la legge.

Una regola breve serve all'allocatore: prendere il numero della schedule con la sua data e poi chiedere il documento. La legge prevede un'unica soglia per l'acquirente, USD 100.000 sul valore dell'immobile, al paragrafo 6 della Parte Quarta della Fifth Schedule. La sezione 59 consente al Ministro, con l'approvazione del Revolutionary Council, di modificare o integrare le Schedule in materia di incentivi, quindi il numero può cambiare. Ogni cifra citata dovrebbe riportare la data di lettura, e questa è stata letta il 24 ottobre 2026.

Come si combina il permesso per acquirenti di Zanzibar con la legge sull'immigrazione dell'Unione della Tanzania?#

L'immigrazione è materia dell'Unione, quindi una legge di Zanzibar può concedere un permesso solo nella misura in cui l'apparato dell'Unione lo riconosce. La Costituzione elenca l'immigrazione come voce 7 delle materie dell'Unione. Una disposizione di Zanzibar secondo cui un acquirente «may be granted» permessi di residenza descrive quindi un incentivo il cui meccanismo di rilascio si colloca almeno in parte fuori dalla legislazione di Zanzibar. Si tratta di un'inferenza dalla ripartizione dei poteri e non di un accertamento sulla prassi. Grado: indicativo.

La legge dell'Unione attribuisce il potere di rilascio a un funzionario e classifica il permesso. Ai sensi dell'Immigration Act, Cap. 54, Revised Edition 2016, il Commissioner General rilascia permessi di residenza nelle Classi A, B e C. La Classe C è destinata a chi non rientra nelle Classi A o B, se il Commissioner General lo ritiene opportuno e alle condizioni da lui specificate. La pagina di un developer riferisce che il permesso per acquirenti è di Classe C con una designazione di sottoclasse. Il numero della sottoclasse non compare né nella legge di Zanzibar né nel testo del Cap. 54 letto. Compare nei regolamenti dell'Unione del 2023, la cui Second Schedule elenca C-11, «Buyer of a real estate», all'interno della Classe C (Government Notice No. 428 of 2023). Grado: misurato, dal testo dell'avviso.

I regolamenti del 2025 collegano i due sistemi attraverso uno sportello. Il regolamento 3(2)(c) colloca un funzionario dell'Immigration Services Department nell'One Stop Centre di ZIPA. The Citizen ha riferito il 23 novembre 2023, prima dell'approvazione della legge, che il Ministro ha ringraziato il Ministry of Home Affairs and Immigration per aver sviluppato la nuova legge sull'immigrazione. Sul versante dell'Unione, gli Immigration (Amendment) Regulations, 2023, Government Notice No. 428 del 30 giugno 2023, hanno aggiunto la categoria C-11 alla Classe C per gli acquirenti di immobili, su lettera di raccomandazione di ZIPA a Zanzibar o del Tanzania Investment Centre sulla terraferma e dietro prova di un valore d'acquisto non inferiore a USD 100.000; il riepilogo di PKF Tanzania riporta le stesse condizioni senza il numero della sottoclasse. Victaura Research ha letto l'avviso pubblicato, e non fissa alcuna durata per il permesso. Grado: misurato.

Per l'allocatore la sovrapposizione dei due livelli è una voce di due diligence. Due ordinamenti giuridici e due insiemi di funzionari si incontrano su un permesso i cui termini il testo di Zanzibar lascia non scritti. La domanda utile per ogni progetto è quale strumento regga in pratica il permesso dell'acquirente, e se i documenti del progetto lo garantiscano. I documenti da chiedere al venditore sono l'approvazione scritta di ZIPA per il progetto e una copia oscurata di un eventuale permesso di residenza già rilasciato a un acquirente del progetto, che ne mostri classe, durata e condizioni.

Che cos'altro offre la Parte Quarta a chi compra un immobile a Zanzibar?#

«La proprietà straniera al cento per cento è consentita» riguarda la nazionalità dell'acquirente e non dice nulla sulla forma del titolo. Lo afferma il paragrafo 6(c). La legge definisce la terra rinviando al Land Tenure Act, n. 12 del 1992, e l'acquirente in base alla piena proprietà di un bene immobiliare. Non descrive lo strumento giuridico che insiste sul terreno sottostante l'immobile. A rispondere sono i titoli dell'unità, e un legale di Zanzibar dovrebbe leggerli prima della firma. Questo articolo non li analizza. Grado: misurato.

Il rimpatrio al cento per cento al netto delle imposte è un diritto di trasferimento. Il paragrafo 6(d) consente di far uscire dal Paese il ricavato della vendita dopo le imposte. Non dice quali imposte, con quali aliquote, né attraverso quale canale. La sezione 45 impone all'investitore di effettuare le attività di investimento tramite un conto bancario a Zanzibar, e la sezione 34 fissa la valuta convertibile al tasso ufficiale vigente per un Foreign Investor. Se il canale di pagamento dell'acquirente sia lo stesso non è precisato. Grado: misurato per il diritto, aperto sulle modalità.

Gli incentivi formano un pacchetto che dipende dall'approvazione del progetto. Se ZIPA non ha approvato il progetto, l'acquirente resta fuori dalla definizione e, in base al testo, nessuno dei quattro incentivi è disponibile. La sezione 35 tutela gli investimenti dall'esproprio, salvo interesse pubblico, con un indennizzo equo e tempestivo, e la sezione 57 prevede vie arbitrali tra un Investor e ZIPA o il Governo. Entrambe parlano di Investor e di Approved Investment. Se un acquirente sia titolare di un interesse da esse protetto non è precisato.

Che cosa il permesso per acquirenti di Zanzibar non dice a chi alloca capitale, dichiarato con onestà#

La prima debolezza è che la legge è stata letta in una copia scansionata e non nella Gazzetta. Il testo promulgato proviene dalla copia FAOLEX, e la copia pubblicata dalla Camera dei Rappresentanti è la stessa legge promulgata, non il disegno di legge. Victaura Research non ha letto la copia del Government Printer, e una scansione può omettere un avviso di modifica. Grado: misurato per quanto letto, con un rischio legato alla copia.

La seconda debolezza è che del regolamento del 2025 è stata letta solo una parte. I regolamenti da 1 a 39 sono stati letti per intero, insieme all'indice di tutti i 49. L'indice non mostra alcun regolamento intitolato agli acquirenti o all'approvazione dei progetti immobiliari. I regolamenti da 40 a 49 e gli allegati non sono stati letti per questo articolo, e un modulo per gli acquirenti potrebbe trovarsi lì.

La terza debolezza è che la durata del permesso per acquirenti è nota solo come tetto massimo e da fonti riportate. La classe, C-11, compare nel Government Notice No. 428 del 2023, che non fissa alcuna durata, e la sezione 32(2) dell'Immigration Act, come sostituita nell'ottobre 2024, limita a due anni un permesso di residenza di qualsiasi classe e ne consente il rinnovo, come indica anche l'Immigration Services Department. I cinque anni, e i due anni rinnovabili finché l'acquirente detiene l'immobile, provengono da stampa o da pagine di sviluppatori, e gli sviluppatori hanno interesse a presentare il permesso in modo attraente. Indicano che cosa chiedere. Non sono diritto. Grado: misurato per il tetto massimo, indicativo o riportato da intermediari per le fonti riportate.

La quarta debolezza è che nulla di quanto qui scritto afferma che un dato progetto sia idoneo. Questo articolo non dice se un qualsiasi progetto, compreso Secret Zanzibar Hotel & Villas di Victaura, in fase di sviluppo attivo, sia un progetto immobiliare approvato ai fini del permesso. La pagina del progetto è il riferimento pubblico, e l'approvazione è un fatto che spetta a ZIPA certificare. L'investitore dovrebbe chiedere a qualsiasi venditore l'approvazione scritta del progetto da parte di ZIPA.

La lettura, in una riga: Zanzibar ha legiferato un incentivo basato sul permesso e ne ha lasciato i termini a documenti non ancora presenti nel testo pubblico. La soglia, l'ambito familiare e tre incentivi collegati sono nella legge. Durata, rinnovo, autorità che lo rilascia ed effetto di una vendita non lo sono. La posizione di chi alloca capitale è valutare il permesso per ciò che il testo afferma, un permesso che «può essere concesso», e trattare il resto come non verificato finché non è documentato.

Dichiarazione di interessi (skin in the game). Victaura, tramite la capogruppo Greystone B.V. (Paesi Bassi), sviluppa progetti sul Lago di Como (Italia), a Nungwi, Zanzibar (Tanzania), a Gili Air e a Uluwatu, Bali (Indonesia), e detiene una posizione di capitale off-plan su Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (Emirati Arabi Uniti). I lettori devono presumere che il commento possa essere influenzato da queste posizioni, o andare a loro beneficio. Questo documento è classificato come materiale di marketing ai sensi dell'articolo 24(3) della MiFID II. Non costituisce consulenza in materia di investimenti.