房地产市场透明度：承保评估的关键输入

全球房地产透明度指数究竟衡量什么#

全球房地产透明度指数(Global Real Estate Transparency Index)由 JLL 与 LaSalle 于 2026 年 9 月 14 日发布，是衡量一个房地产市场自身信息披露程度的权威参考工具。 第十四期覆盖 88 个国家和地区以及 146 个城市市场，评分涉及 260 项因子，并划分为从“高度透明”到“不透明”的五个层级(JLL,Global Real Estate Transparency Index 2026)。该指数不衡量价格、收益率或增长。它衡量的是：投资人能否获取为一笔交易定价所需的数据，而无需仅仅为了解读一个不肯主动公开信息的登记系统而向本地中介付费。

这 260 项因子归入六个分项指数：业绩衡量(25%)、市场基本面(16.5%)、上市载体的治理(10%)、监管与法律(23.5%)、交易流程(15%)以及可持续性(10%)(JLL,GRETI 2026 Global Rankings and Methodology)。 当业绩与基本面数据公开、法律和监管框架清晰到足以建模、交易流程是公开披露而非事后由经纪网络重构时，一个市场的得分就高。这些因子都不描述任何一项资产的回报。它们描述的是在资本投入之前，查明真实情况所需的成本。

JLL 对 2026 年的核心发现是一种流动性效应，而不是安全性的论断；这一区别决定了配置者应如何解读后文的一切内容。 截至 2026 年的两年间，13 个高度透明市场的交易量增长 64%，比所跟踪的 88 个市场中的其余市场快 20 个百分点；仅这一层级就占全球收益型房地产的 56%，以及全球直接投资的 80% 以上(JLL / PR Newswire,Transparency Is a Key Factor in Global Real Estate Investment Growth,2026 年 9 月 15 日)。直白地说，该指数与其说是一份值得信赖国家的排名，不如说是一个先行指标，显示资本可以在哪些地方按可预期的时间表退出，又在哪些地方不能。

意大利、阿联酋、印度尼西亚和坦桑尼亚处于什么位置?#

在本文要定位的四个市场中，只有迪拜和阿布扎比有已公布的 2026 年得分；意大利最近一次确认的位置来自 2024 年版，印度尼西亚同样来自 2024 年版，而坦桑尼亚仅作为十个被列为不透明的非洲市场之一出现，没有附带单独的排名或得分。 在对这四者作任何比较之前，这一可知信息上的缺口本身就值得先说明。

迪拜在 2026 年指数中位列全球第 17，得分 1.98，较 2024 年的第 28 位上升 11 位，排名在瑞士、波兰、意大利、丹麦、挪威和韩国之前(Emirates 24|7,Dubai real estate ranks 17th globally for transparency in 2026,2026 年 9 月 16 日，引自 JLL/LaSalle GRETI 2026)。阿布扎比从第 41 位升至第 33 位，得分 2.42,JLL 称其为本周期全球进步最大的市场，依据是公开的交易数据看板、分户的物业服务费披露以及开放数据 API(Khaleej Times,Abu Dhabi named world's most improved real estate market for transparency,2026 年 9 月 28 日)。迪拜和阿布扎比在阿联酋境内被分别作为独立的城市市场评分，这提醒我们，即使在同一个指数内，“阿联酋”也不是单一的测算辖区。

意大利最近公布的 GRETI 位置是 2024 年版中位列全球第 19、属于“透明”层级，低于十三个高度透明市场；在 2026 年版中，这十三个市场是英国、法国、澳大利亚、美国、荷兰、加拿大、新西兰、爱尔兰、瑞典、德国、比利时、日本和新加坡(Real Estate Pambianco,L'Italia al 19esimo posto della classifica mondiale dei paesi più trasparenti,2024 年 9 月 20 日；JLL,Global Real Estate Transparency Index 2026)。在为本文核查的资料中，没有找到意大利 2026 年的具体排名。可以确认的是相对位置：迪拜 2026 年 1.98 的得分现已排在意大利之前，这是 Emirates 24|7 直接说明的，上一周期并非如此。

印度尼西亚最近公布的位置同样是 2024 年：半透明层级，全球第 40 位，得分 2.81，排在菲律宾和越南之前，泰国和马来西亚之后(Koran Properti,Indeks Transparansi Investasi Properti, Indonesia Berada di Peringkat 40 Dunia,2024 年 9 月 18 日，引自 JLL GRETI)。本文未找到印度尼西亚 2026 年的具体得分。JLL 自己的 2026 年区域评论将印度、越南、韩国、澳大利亚和泰国列入当年十大进步最快的市场；印度尼西亚不在该名单上，这是方向性的佐证，而不能确认得分没有变化(JLL，经 PropertyMarkets News 报道，2026 年 9 月 21 日)。

在所查阅的资料中，坦桑尼亚只被提到一次：它是 JLL 在 2026 年版中归为不透明的十个非洲市场之一，同列的还有卢旺达、突尼斯、科特迪瓦、阿尔及利亚、乌干达、塞内加尔、安哥拉、莫桑比克和埃塞俄比亚(African Manager,La Tunisie 74ème sur 88 dans l'indice mondial de transparence immobilière,2026 年 9 月 25 日，引自 GRETI 2026)。该来源没有公布坦桑尼亚的单独排名或得分。同一篇文章指出，南非是非洲最透明的市场，位列全球第 29，肯尼亚、毛里求斯和摩洛哥处于南非与不透明组之间的半透明区间。

透明度得分高，是否意味着市场安全？#

不是。JLL 的指数衡量的是数据的可获得性，而不是数据背后产权持有者是否诚实。 一个市场可以在交易流程披露和土地登记数字化方面得分很高，同时仍允许同一批房地产由匿名公司持有。这是另一类风险，透明度指数并非为捕捉它而设计，因为这不是该指数所提出的问题。

最清楚的例证出现在意大利，而且来自一个完全不同的指数。 Tax Justice Network 的 Real Estate Secrecy Index 与其 2026 年 Financial Secrecy Index 更新一同推出，并于 2026 年 6 月 23 日发布。该指数将意大利列为全球第 9 位，保密得分为 80，并把它与英国归入同一组：市场规模大，但透明度略好于表现最差的司法管辖区；美国排名第一（Tax Justice Network, Introducing the Real Estate Secrecy Index, 2026 年 6 月 23 日）。另一篇关于同一指数的报道称，意大利的保密得分为 80（满分 100），并且是该指数保密风险全球前十中唯一的欧盟司法管辖区（Il Fatto Quotidiano, Italia unico Paese Ue nella classifica mondiale della segretezza immobiliare, 2026 年 7 月 1 日，引自 Tax Justice Network）。该指数衡量的是 JLL 指数没有衡量的内容：空壳公司或信托在不披露受益所有人的情况下持有产权有多容易。意大利在 GRETI 中的位置描述的是流程透明度，而保密指数描述的是所有权的不透明。两者可以在同一年对同一个国家同时成立。

对投资者而言，操作层面的结论很有限：较有利的透明度档次降低的是查找市场公开信息的成本；它并不能说明在具体一笔交易中，卖方公司主体背后站着的是谁。 无论某个市场处于 GRETI 的哪一档，受益所有权核查都仍是尽职调查中独立且不可省略的一步，这一点在开发商应当向您出示的文件中有详细论述。

迪拜土地局：该指数的标杆案例#

对 2026 年指数的报道称，迪拜土地局（Dubai Land Department）是提供实时、可公开获取的房地产数据的领先者，也是指数其余部分所奖励的范本。 Dubai REST 计划、Mollak 物业服务费账单系统，以及区块链在房产登记中的扩大应用，被认为是迪拜在 2026 年跃升 11 位至全球第 17 位的背后因素（Emirates 24|7, Dubai real estate ranks 17th globally for transparency in 2026, 2026 年 9 月 16 日）。这描述的是基础设施，而不是投资质量。它解释了为什么在迪拜，产权或物业服务费历史往往可以直接在浏览器中查证，而不必通过付费的本地中介去解读纸质档案。

阿布扎比在同一周期内走了一条类似的路径，其机制与 JLL 在整个指数中所奖励的机制相同。 其 2026 年得分为 2.42，反映的是：提供实时房产和市场数据的公共仪表板、显示单元级交易和服务费的交互式地图，以及供第三方数据整合的开放 API（Khaleej Times, 2026 年 9 月 28 日）。JLL 据此将阿布扎比评为当年全球进步最大的市场，排名上升八位，从第 41 位升至第 33 位。

从这两个案例中值得单独提炼的机制是信息公开，而不是新的监管。 迪拜和阿布扎比未必改变了法律上允许什么；它们改变的是，哪些信息无需向特定机构提出特定申请就能看到。对资产配置者而言，实际效果是每核查一笔交易的边际成本下降，因为公共登记簿本身完成了披露工作，否则律师就得逐个机构、逐份文件地计费去做。

哈伊马角（Ras Al Khaimah）是否像迪拜一样公布数据？#

就现有证据而言，没有。 哈伊马角的土地和房产记录由哈伊马角市政府下属的土地与房产部门（Lands and Properties Sector）管理。该部门起源于 1958 年的文书与登记办公室，1976 年成为独立部门，并于 2014 年根据酋长令重组并入市政府体系（RAK Municipality, Lands & Properties Sector, organisational structure）。房产登记、产权证书更新和继承分割均通过该部门的电子服务门户办理，另有一部单独的法律框架，即 2021 年第 11 号法律，规范哈伊马角土地登记簿本身（STA Law Firm, Guide to Law Number (11) Of 2021 on Land Register in Emirates of Ras Al Khaimah）。

本文所查阅的公开来源中，没有找到与 Dubai REST 相当的平台：土地与房产部门发布涵盖 2015 年至 2025 年的年度、半年度和月度交易统计报告，但未发现可与阿布扎比和迪拜现已公布的内容相比的公开交易仪表板、单元级服务费披露或开放 API。 这种缺失并不能证明哈伊马角不透明。JLL 的指数所涵盖的 146 个城市中，似乎并未把哈伊马角作为独立的城市市场来评分，因此既没有已公布的档次或排名可与迪拜的第 17 位或阿布扎比的第 33 位相比较，无论朝哪个方向。诚实的表述比一个结论更窄：本文被要求做的比较，无法从已公布的得分中得出，只能从得分的缺失中看出。

对资产配置者而言，这种缺失本身就是测算输入，而不是可以靠假设来填补的空白。 在存在 GRETI 得分的地方，尽职调查可以部分依靠第三方公布的、带日期的数据。在没有这类得分的地方，核查的责任便回到买方自己的律师和卖方自己的披露上，这与新兴度假市场中的永久产权（freehold）和产权风险问题所取决的条件相同（参见新兴度假市场中的永久产权问题）。

为何半透明层级抬高的是尽职调查成本，而不只是风险#

印度尼西亚最近一次公布的位置为半透明(Semi-Transparent)，在2024年版中以2.81分位列全球第40名，低于高度透明(Highly Transparent)和透明(Transparent)两个层级。 对资产配置方而言，这并不是警示信号，而是一项需要列入预算的成本。以下属于 Victaura Research 的假设，而非 JLL 的结论：半透明层级往往对应着尚未完全数字化的登记系统、滞后于市场而非实时跟踪市场的交易数据，以及更依赖交易对手自愿配合、而非依赖不论由谁查询都会公开信息的公共系统的披露方式。

这种差异体现为时间和专业费用，而不是经过测算的欺诈概率，二者不应混为一谈。 以下属于 Victaura Research 的假设，背后没有实测基准：在高度透明市场，产权查询可以通过公共登记系统迅速得到答复；而在半透明市场，同样的查询可能耗时长得多，并且需要不止一份当地律师意见。原因通常不在于底层法律本身，而在于其周边的基础设施：没有可供查询的单一公共系统，核实工作只能依次穿行于多个互相独立的机构，而无法通过一个数字化的信息源完成。

这是 Victaura Research 对各层级如何转化为尽职调查工作量的假设，不是 JLL 的定义，也不是针对印度尼西亚的实测成本数字。 在撰写本文的研究过程中，我们没有找到任何关于印尼产权查询耗时或相关律师费用的独立基准。比较诚实的做法是只指出层级定义所隐含的机制，到此为止，而不是附加底层研究无法支撑的精确性。

不透明评级对坦桑尼亚意味着什么#

在2026年版中，坦桑尼亚被列入 JLL 的最低层级：不透明(Opaque)。被如此归类的非洲市场共有十个，另有卢旺达、突尼斯、科特迪瓦、阿尔及利亚、乌干达、塞内加尔、安哥拉、莫桑比克和埃塞俄比亚。 在本文所查阅的来源中，只公布了层级归属本身，没有公布坦桑尼亚的单独排名或分数，因此，相对于同一层级中的其他九个市场，其具体位置只能描述到一定精度。

不透明评级并不意味着市场没有交易，而是意味着外部人士用来核实交易的公共工具很薄弱，甚至根本没有。 以下属于 Victaura Research 的假设，而非 JLL 的定义：这种状况通常对应着尚未完全数字化的土地登记系统、可比交易价格的公开披露有限，以及法律和监管框架难以由外部人士独立研究，需要有常驻当地、熟悉其日常实际运作方式(而不只是法条字面规定)的律师协助。

对于在不透明层级市场中进行任何投资测算的配置方，该指数的隐含要求是：以本地的、当面的核实，取代指数在其他排名中所奖励的公共数据。 这意味着产权查询要亲自到场办理而不是远程进行，合同要对照该司法辖区现行的具体法规来核查而不是参照笼统的区域性概述，并且要为尽职调查工作预留更宽裕的时间和法律费用；在透明层级的市场，这部分工作本可由公共登记系统免费完成。

流动性才是该指数真正定价的变量#

JLL 2026年发布内容中最硬的一个数字是64%，它是成交量统计，而不是安全性统计。当报告被压缩成标题时，这两者很容易被混淆，因此值得再强调一次。 在截至2026年的两年间，十三个高度透明市场的交易量增长了64%，比所跟踪的其他市场高出二十个百分点；这十三个市场合计占全球直接投资的80%以上(JLL / PR Newswire,2026年9月15日)。

当透明度层级发生变化时，配置方真正定价的是流动性，而不是底层资产本身的任何变化。 公布交易数据的市场能让卖方更快找到买方，因为买方自身的尽职调查成本更低。这正是资本向高度透明层级集中的机制：并不是说这些市场按风险调整后的口径本身就是更好的资产，而是退出时更便于核实，从而缩短了卖方为接受公允价格所需的营销周期。

对于低于高度透明的每一个层级，反向结论同样成立，包括本次研究所涉四个市场相关的三个较低层级。 半透明或不透明的归类，并不预示该市场内任何单个资产会有不好的结果。它预示的是退出时买家群体更窄，因为接受该层级所隐含的较高核实成本的买家更少；而在仍愿意成交的买家中，更多人会把这笔额外成本计入其报价。

该指数无法告诉投资者的事#

JLL 的指数是市场层面的评分，而非资产层面的评分；一个高度透明的国家内部，仍可能存在指数没有任何机制能标示出来的产权瑕疵。 其衡量单位是国家或城市，基于260项因素、按整个市场加权汇总。对于配置方在任何一周所测算的具体地块、具体卖方或具体的产权链条，它一无所言，无论周边市场所处的层级多么有利。

该指数还是一份滞后的、每两年一次的快照；把2026年的分数当作实时指标，是对发布节奏的误读。 2026年版反映的是在9月14日发布之前收集的数据和调查回复，按照 JLL 的两年周期，下一版预计在2028年发布。在此期间，某个市场可能修改了土地登记法律，但在此之前不会有任何重新评分的公布。阿布扎比本轮上升八位，本身就说明两年之间可以发生多大的变化；而指数内部没有任何东西比其自身的两年周期更新得更快。

覆盖范围本身并不均衡，本文自身的研究直接证明了这一点，而不只是一个抽象的提醒。 迪拜和阿布扎比有已确认的2026年分数。意大利最近一次已确认的分数来自2024年。印度尼西亚最近一次已确认的分数同样来自2024年。坦桑尼亚有层级归属，但在所查阅的来源中完全没有公布单独的排名或分数。凡是指数沉默之处，沉默既不能证明透明，也不能证明不透明；它只能说明这一工具没有覆盖这一空白，这意味着要么另找其他来源，要么把该空白如实披露为尚未解决，而不是悄悄地做出假定。

最后，该指数衡量的是流程，而不是执行，即便二者相关，也并非一回事。 一个司法辖区可能因为在纸面上有一条已数字化并公开披露的规则而得分很高，而同一规则在有争议的诉讼中的执行，实际上仍可能缓慢或不一致。JLL 自身的因素体系中包含法律与监管类别，正是出于这一原因，但该类别的高分描述的是法律在纸面上规定存在什么，并不描述一旦双方真正发生分歧，法院适用它的可靠程度。

这对测算流程意味着什么#

透明度层级只是若干输入变量之一，而且在流程中的位置应当比大多数资金配置方所安排的更靠前：在起草条款清单之前，而不是在签署之后。 得知某个市场属于 JLL 的 Transparent(透明)层级，意味着配置方可以预期，关于可比定价和标准流程的大部分事实性问题，都能从公开数据中找到答案。得知某个市场属于 Semi-Transparent(半透明)或 Opaque(不透明)层级，则意味着配置方在同样早的阶段就应当预留更多时间和更多当地法律顾问资源，然后才能依赖卖方单方面提供的任何信息。

无论市场公布的层级如何，文件层面的核查都不能被替代：经核实的产权、经核实的卖方身份，以及在资产为 off-plan(期房)的情况下，经核实与施工节点而非日历日期挂钩的付款计划。 这些核查并不会因为交易位于 Highly Transparent(高度透明)市场而变成可有可无，也不会因为交易位于 Opaque 市场而仅凭自身就足够。层级改变的，是这项核实工作中有多少由公共体系免费为配置方完成，又有多少必须由配置方自费、逐个机构地私下完成。

本文审视的四个市场处于这一刻度上的四个不同位置，而这四个位置都不应被理解为对其中任何具体资产的结论。 迪拜和阿布扎比目前发布的数据，在数量和时效上都超过 JLL 跟踪的 88 个市场中的大多数。意大利最近一次确认的位置是 2024 年 Transparent 层级的第 19 位，排在此处讨论的 Semi-Transparent 和 Opaque 层级之前；不过其另行衡量的所有权保密风险处于完全不同的维度，不应与其 GRETI 位置混为一谈。印度尼西亚处于半透明层级，意味着增加时间和增加法律顾问投入，而不是意味着任何具体交易面临更高的危险。坦桑尼亚处于不透明层级，意味着公共体系几乎不会自动替配置方完成任何尽职调查工作，因此私人体系，即配置方自己的律师和当地顾问，必须完成其中几乎全部工作。

利益关联披露。Victaura通过其母公司Greystone B.V.（荷兰）在科莫湖（意大利）、桑给巴尔的Nungwi（坦桑尼亚）、吉利艾尔岛与巴厘岛乌鲁瓦图（印度尼西亚）开发项目，并在哈伊马角的Al Marjan Island（阿联酋）持有期房（off-plan）资本头寸。读者应当假定，本文评论可能受到上述各项头寸的影响，或可能使其受益。本文件根据MiFID II第24(3)条被归类为营销材料，不构成投资建议。