永久产权之问：SPV、租赁还是代持？

修订说明,2026年9月27日#

本文已于2026年9月27日更正。2026年9月12日发布的版本称,因持有或协助代持土地安排,可依巴厘岛地方条例(Perda)2026年第4号被处以最高五年监禁及10亿印尼盾罚款。根据所引来源,这些处罚属于2009年第41号法律,适用于对受保护农业用地的非法转用。2026年2月24日签署的Perda 4/2026禁止代持土地所有权,并将刑事责任扩大至中介和协助者;来源并未就代持行为另行规定处罚。同一段落还援引2025年7月Bingin Beach拆除48处建筑一事,作为针对代持的执法案例。所引来源并未报道此事,相关句子已删除。印度尼西亚部分、巴厘岛数据、执法部分以及要点总结均已更正。核心论点不变:代持安排依《基本土地法》(Basic Agrarian Law)第26条第2款仍属无效,在巴厘岛,如今还面临省级刑事责任。

非居民在投入任何资金之前都会问一个简单的问题,但这个问题很少得到坦率的回答。交割之后,土地登记簿上究竟会记载什么。在大多数新兴度假市场,答案并不是永久产权。答案是以下三者之一:持有土地或建筑物权利的当地注册公司的股权;期限固定、续期机制明确的登记租赁权;或者——经不起审查的那一种——由他人的名字登记在产权证上,再以一份私人合同向外国人承诺其在法律上并不享有的控制权。

本文梳理了这三条路径在六个辖区的情况,这些辖区均有非居民买家带来的度假或第二住宅需求:泰国、印度尼西亚、墨西哥、菲律宾、越南和阿拉伯联合酋长国。文中列明每条路径适用的法规、实际适用的期限或上限,以及显示架构受到检验时会发生什么的执法记录。在所考察的每个辖区,代持路径的性质都是一样的:它不是一种较弱的工具,而是无效的工具,带来民事责任,在某些辖区还带来刑事责任,这些责任在本轮周期(2024年至2026年)内已从沉睡的法条转为积极执法。

永久产权是例外,而非常态#

从全球来看,房地产领域的外国直接投资是跨境投资法中受限制最严的两三个行业之一。经合组织(OECD)的FDI监管限制指数(FDI Regulatory Restrictiveness Index)对截至2024年底一百多个经济体的现行措施进行了基准比较,发现房地产与媒体、交通运输和农业同属限制最重的行业。外资股权上限约占全球限制程度的60%,但针对土地的限制(本文后续内容大多由这一类别所规范)则归入该指数的“其他经营限制”类别,经合组织估计其占全球已测算限制总量的近四分之一。

本文涉及的每个辖区都以某种形式限制非居民取得土地永久产权,其中六个辖区里有四个将这一限制写入宪法或基础性土地法规,而不是政府更迭后可以悄然改写的行政规章。印度尼西亚的禁令见于1945年《宪法》和1960年《基本土地法》。墨西哥的禁令见于1917年《宪法》第27条。泰国的禁令见于《土地法典》(Land Code),该法典自上世纪50年代起施行,核心禁令未变。菲律宾的禁令散见于历部宪法,并通过一部1936年的《反傀儡法》(Anti-Dummy)相互援引,该法至今仍在积极执行。这些都不是近年来专门针对度假买家的保护主义反应。它们是这些国家土地权属制度的默认架构,下文所述的各条路径,是国家自己选择划出的例外,而不是结构设计律师发现的漏洞。

路径一:公司持有架构#

公司持有架构是将当地注册的公司,而非外国个人,登记在产权证上,外国人则持有该公司的股权或经济利益。操作得当时,这是一种合法且被广泛使用的架构,东道国予以承认并据此征税。操作不当时,若当地股权仅停留在纸面上,则其实质与代持安排无异,正在对其进行审查的监管机构也将其视为代持。

印度尼西亚的版本是合法形式中最清晰的例子。外资有限责任公司(PT PMA)可以在划定为商业用途的土地(包括酒店和别墅出租业务用地)上持有建筑使用权(Hak Guna Bangunan,即 Right to Build)。该公司是真实的法人,资本金达到现行投资清单要求的水平,并受印度尼西亚外资监管机构以及自身税务和申报义务的约束。它所持有的土地权利是真实的,可在土地局登记,并可在印尼银行对有外资背景实体所适用的限度内办理抵押。它与代持架构的区别在于:该公司的存在是为了开展业务,而不是借一名公民在产权证上的签名来隐藏受益所有权,而该公民从未在经济上真正持有这一产权。

泰国的同一条路径,是真正的公司架构与伪装的代持之间界线划得最清晰、也最常被越过的地方。泰国有限公司若由泰籍股东持股51%,原则上可以依据《土地法典》作为真正的泰国法人拥有土地。一旦泰籍股东的出资并不真实,其股份不承担真正的经济风险,并且有一份附属协议将全部控制权交还给外籍少数股东,该架构就变成了代持安排。这正是泰国商业发展厅(Department of Business Development)自2024年起大规模审查的模式,已有超过26,000家公司因涉嫌代持股权而被标记,集中在旅游、房地产、酒店和物流行业。

路径二:已登记的租赁权(Leasehold)#

已登记的租赁权,是在土地登记处针对产权登记在册的、有期限的权利,也是三种路径中书面记录最清晰的一种。 它并不假装是永久产权。其站得住脚,取决于三点:期限真实存在,登记手续完整,续期机制不只是现任业主的一句承诺——这种承诺在出售、破产或死亡之后,可能有效,也可能失效。

泰国根据《民商法典》第540条和《土地法》第538条,将不动产的登记租赁期限上限定为30年;凡超过三年的租约,必须在土地厅登记,方可具有执行力。 多年来,市场惯例是在单份合同中叠加续期选择权,有时是30年加30年再加30年,以此逼近90年的期限。泰国最高法院2025年3月的一项裁决堵住了这条路:将已登记租约延长至法定30年以上的条款无效,续期选择权只是针对现任业主的合同承诺,而不是能够约束后续权利人的可登记权利。

越南和印度尼西亚都给予更长的、可续期的期限,续期机制写入成文法,而不是留给附属协议。 越南《2023年住房法》和《2024年土地法》,授予外国买家所购经批准的公寓或住宅50年的租赁期,可经申请续期。印度尼西亚的Hak Pakai(使用权)期限为30年,可延长20年,再续期30年,依据2021年第18号政府条例累计80年,且仅当外国个人持有符合条件的居留许可时才可取得。在这两个国家,延期和续期都需向相关主管机关提出申请;机构投资者的承保模型会假设按标准条件获批,但定价针对的是这一假设中所含的行政裁量权,而不是假设本身。

路径三:代持(Nominee)——为何它不是一条路径#

代持安排是把当地公民或本地公司的名字登记在产权上,并依靠私下的附属协议,赋予外国买家一种公共记录中并不显示的经济控制权。 在本文考察的每一个司法辖区,这种附属协议要么无效,要么构成犯罪,或者两者兼有。它并不是上述公司载体或租赁权路径的较低等级版本,而是处在这些路径所依托的法律体系之外。

泰国通过《土地法》第96条直接处理这一问题:以违法安排代外国人取得的土地可被国家没收,已付价款也无法通过产权制度追回。 《外商经营法》另行规定,利用泰国代持人规避外资持股限制属于犯罪。2024年至2025年间发生变化的并不是法条,而是执法能力:2024年末对普吉岛一家律师和会计事务所的突击检查,发现为外国客户设立的代持公司超过六十家;土地厅也在该制度历史上首次开始与商业发展厅实时交换数据。

印度尼西亚《基本农业法》第26条第2款规定,Hak Milik(完全所有权)的代持转让“依法”无效,且没有补偿途径;这一规则比当前这轮执法早了六十多年。 登巴萨地方法院在仓谷(Canggu)的一起土地纠纷中正是适用了这一逻辑,即第274/Pdt.G/2020/PN Dps号判决:持有产权的印尼一方对外国占用人提出的主张,取决于最初购买背后的代持结构。巴厘岛在2026年2月走得更远。2026年第4号地方条例(Perda),于2026年2月24日签署,正式禁止代持土地所有权,并增设带有刑事责任的省级执法,明确延伸至安排这些结构的中介和协助者,叠加在原有的全国性民事无效规则之上。其中关于土地用途转换的部分与2009年第41号法律相衔接:非法转换受保护农业用地,最高可处五年监禁及最高10亿印尼盾罚款,不合规的建筑面临拆除和恢复原状的命令。

墨西哥的例外:信托,而非变通办法#

墨西哥的限制区,即1917年《宪法》第27条规定的50公里海岸带和100公里边境带,禁止非墨西哥国民持有直接的永久产权。 与上文那些非正式做法不同,国家并没有留下缺口任由私人结构去填补,而是自己创设了一条通道:fideicomiso,即根据《外国投资法》第11条授权的银行信托,自1973年起作为一种机制存在,并经该法1994年修订确立了现行的50年法定期限。

这一机制简单明了,而且在本文的各条路径中较为特殊,它从一开始就是为这一目的而设计,而不是事后改造而来。 墨西哥银行作为受托人持有法定产权,须经外交部(Secretaría de Relaciones Exteriores)批准。外国买家是信托的受益人,享有使用、出租、改良、出售和遗赠该房产的合同权利。信托初始期限为50年,可经申请再续期50年,续期次数没有法定上限;该结构如今已运行五十多年,同期未出现泰国或印度尼西亚那样的执法断裂。

委托人应当牢记的区别在于:fideicomiso不是披着信托外衣的私人变通办法。 它是由政府创设、政府登记的路径,由一个明确的联邦部委依据明确的法定基础批准,其站得住脚,是因为它恰好就是法规所描述的样子,而不是因为它与法规相似到足以通过审查。

菲律宾:可持有单位的永久产权,但绝不包括土地#

菲律宾为外国买家提供了本文所涉其他东南亚司法辖区都没有的选择:完全的永久产权(freehold),但仅限于公寓单位,且仅限于整栋楼的外资比例上限之内。 《共管公寓法》(Republic Act 4726)允许外国人持有公寓产权证书(condominium certificate of title),即真正的永久产权权益,前提是整个项目的外资持有比例在任何时点均不超过总建筑面积的 40%。建筑物下方的土地仍通过共管公司(condominium corporation)由菲律宾人所有;外国人的永久产权附着于单位本身以及公共区域的按比例权益,而不是建筑物所在的土地。

在共管公寓结构之外,土地本身无法通过任何《反傀儡法》(Anti-Dummy Law)尚未预见的公司架构让外国买家取得。 《联邦法案第 108 号》(Commonwealth Act 108)规定,借用菲律宾公民或受菲律宾人控制的实体之名,充当外国人控制土地的幌子,属于犯罪,刑罚为五至十五年监禁,并没收相关财产或股份。40% 的共管公寓上限并不是可以靠巧妙架构绕过的天花板。它就是上限,而执行这一上限的法规所规定的个人刑罚,在本文考察的所有司法辖区中属于最重的之列。

越南:按楼栋和按坊(ward)计算的上限#

越南《2023 年住房法》(Housing Law 2023)和《2024 年土地法》(Land Law 2024)赋予外国个人和实体购买公寓的权利,在指定项目中还可购买独栋住宅,但取得的是 50 年可续期的租赁权,而非永久产权。 上限是结构性的,而非单一的全国性上限:同一栋公寓楼或同一街区内,外资持有的单位不得超过 30%;独栋住宅的限额则与人口挂钩,以 10,000 居民的坊级单位(ward-equivalent unit)为基数,上限为 250 套或当地住房存量的 10%,以较大者为准。

这套机制讲求精确,凭直觉判断并不可靠。 买家不能根据开发项目的整体规模来推断可购买的额度;相关的分母是具体的楼栋或街区,而在多个街区共用同一底座的混合开发项目中,上限是逐个街区适用的,而不是对整个项目合并计算。50 年期限可以续期,这与上文泰国和印度尼西亚的租赁权模式一致,同样的承销审慎原则在此也适用:续期是一项法定权利,须向主管机关申请,而不是写入原合同的自动延期。

永久产权的反例:指定区域#

阿拉伯联合酋长国,尤其是迪拜,是本文中最清晰的反例:外国人可以在此持有真正的、永久的永久产权(freehold),而不是有上限或有期限的替代品。 迪拜 2006 年第 7 号法律(Dubai Law No. 7 of 2006),以及 2006 年第 3 号条例(Regulation No. 3 of 2006)所列的指定区域清单,向外国人全面开放了 40 多个具名区域的所有权,在这些区域内,外国人享有与阿联酋国民相同的一组权利:单位及其下方的土地、出售、出租、抵押或赠与的权利,以及由迪拜土地局(Dubai Land Department)签发的产权证书。

这种永久产权是真实的,但它受区域限制,并且是一种主权授予,而不是向非居民普遍延伸的宪法层面的默认权利。 在指定区域之外,迪拜并不存在同样形式的外国人所有权。产权以在 DLD 登记为准;没有登记的买卖协议,只是对卖方的合同请求权,而不是可以对抗第三方的所有权权益。凡是司法辖区向非居民授予永久产权的,往往正是以这种方式出现:作为一个界定清楚、划定范围的例外,刻意从一个在同一国家其他地方仍将土地保留给本国公民的默认规则中划出。

坦率披露:执法风险才是会变动的变量#

本文所述各条路径背后的法规都很古老。 泰国《土地法典》(Land Code)对外国人土地所有权的禁止,以及其中的名义持有人没收条款,已存在数十年。印度尼西亚的《基本农业法》(Basic Agrarian Law)可追溯至 1960 年。2024 年至 2026 年间,两国发生变化的并不是法律文本,而是执法的力度和技术手段:泰国土地局与公司登记机关之间的实时数据共享,巴厘岛在六十年前的民事规则之上叠加刑事制裁的地方性法规,以及对未取得规则所要求许可而被改变用途的土地上所建构筑物下达的拆除和恢复原状命令。

这是本文中坦率承认的风险,而且没有干净利落的对冲手段。 一种十年来属于市场惯例、事实上被容忍(即便法律上不被容许)的架构,可能在没有任何法规变化的情况下,变成积极的执法目标,而那条法规本来就一直使它无效。这些市场上现有的任何产权保险产品,都无法全面为这一风险定价,因为风险敞口来自行政层面的执法态度,而不是文书起草上的缺陷。委托人唯一可用的缓释办法,是使用国家实际认可的路径:fideicomiso、经登记的租赁、资本充足的 PT PMA 或泰国公司;并且把任何依赖非正式安排的做法,无论其多么普遍,都视为一种可能被推翻的头寸,而其代价最终将由委托人承担,而不是由安排此事的中间人承担。

迪拜这一反例并不是这种审慎态度的例外,反而提示了它的边界。 在指定区域内授予的永久产权,在法律上仍然是一种授予,由作出授予的同一机关作出并管理。迄今为止,这项授予在该市场并未被撤销,本文的资料来源中也没有任何内容指向这一方向;坦率的说法是:由某一机关划定的例外,与一项不依赖于任何单一行政裁量权而确立的永久产权,其基础并不相同,跨司法辖区承销的委托人应当同时牢记这两点,而不是把它们合并成同一种安心程度。

可靠的结构需要满足什么条件#

在全部六个司法辖区,经得起检验的路径具有相同的三个特征,而失败的路径恰好在每一点上都相反。其一,该权益已在公共产权登记簿上登记,而不是仅靠私人合同来证明。其二,其背后的任何资本或股权都是真实的、真正承担风险的,而非名义上的。其三,期限、上限或续期机制载于成文法之中,对方自己的律师可以按条款编号直接引用,而不是被描述为该市场“通常就是这样做的”。

对非居民买方而言,一套行之有效的尽职调查流程直接源于这三个特征。它核实所采用路径所依据的具体法规及条款;要求提供截至交易日的最新产权或土地登记查册,而不是数月前的查册结果并想当然地沿用;取得直接致予买方的当地律师意见,而不是经由卖方自己的代理人转交;并且把续期或展期环节视为一项存在时间与文件风险的自由裁量行政行为来定价,而不是当作已计入购买价格的形式手续。若路径依赖公司载体,尽职调查还须延伸至其他股东的实际出资情况,因为这正是泰国监管机构目前逐个项目、大规模核查的事实。

上述做法并不会把有期限的权利变成永久产权,也不会把受上限约束的公寓权益变成不受限制的土地所有权,本意也并非如此。这样做的目的不是在一个从未提供过西方式永久产权的司法辖区里制造出类似的表象,而是按照该辖区实际提供的条件,持有其实际提供的权益,并确保结构中没有任何部分依赖于这样一种安排:在执法周期的任何时点,法院或监管机构都可能将其重新认定为无效。

披露#

本文引用的每一项法规、裁决和规章均注明日期和来源;凡数据无法对应到一手来源或明确归属的来源,本文均予以略去,而不作估算。此处所述的执法模式反映的是截至2026年已报道的情况。任何正在评估这些路径的委托人,在依赖现行法规和现行执法态势之前,应先与当地律师确认。

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