Value-Add 房地产投资究竟是什么：策略、风险与回报

修订说明#

本文已于2026年9月27日更正。 对照所引用的来源核查文中数据与出处后，发现存在错误，现已在正文中改正。完整清单（含原文表述与现行表述）见文末的更正部分。

本文已于2026年9月29日更正。 早期版本给出了 Victaura 持有项目的四个市场的参考回报区间。Victaura 不公布其项目的回报数据，相关内容已删除；第三方报告的市场回报数据保持不变。早期版本还描述了超出 Victaura 公开项目页面范围的联合投资安排、项目节点和持仓；现在的正文及文末披露均以这些页面为准。

本文已于2026年10月13日更正。 文章此前称第24-bis条固定税的200,000欧元适用于自2024年8月10日起迁入者；第113/2024号法令将其适用于在该法令于2024年8月10日生效之后转移居所的人（Normattiva）。规定上述税额的两部法律现已列入参考资料。

本文已于2026年10月13日更正。 早期版本给出了Victaura两个项目的施工年份和交付年份，而这些项目的公开页面并未载明。相关年份已删除，项目阶段现以这些页面为准。

分类体系#

机构投资者用一条统一的风险与回报光谱来描述房地产策略。 这一分类体系见于已发布的从业者指南，其中包括 Origin Investments 和 Lorimont 的指南。Core 位于保守一端：已稳定运营的收益型资产、长期净租约、投资级租户，杠杆率在 Origin Investments 的描述中为40%至45%，在 Lorimont 的描述中低于50%。Core-plus 属于同一资产类别，但带有适度的运营提升空间。Opportunistic 位于另一端：从零开始的开发、复杂的重新定位、不良资产收购，杠杆率按 Origin Investments 为70%或更高，按 Lorimont 则往往超过80%。Value-add 处于有纪律的中间地带。

这些数字为术语划定了边界。 Core 的目标 IRR 为5%至9%，主要来自既有收入。Core-plus 的目标为8%至10%，伴随轻度的运营改善。Value-add 的目标为11%至15%，杠杆率为60%至75%，回报结构更依赖执行而非市场时机。Opportunistic 的目标为18%至25%及以上，相应地承受着审批失败、施工超支和出租不及预期的风险。这些区间并非 Victaura 的惯例；它们是 PGIM Real Estate、Origin Investments 以及更广泛的从业文献所通用的工作定义，并且可以清晰地对应到 INREV Style Framework。

CBRE 2026 Global Investor Intentions Survey 调查了1,400多名投资者，报告称 value-add 与 core 是本年度最受青睐的两类策略。 该调查覆盖北美、欧洲、亚太和拉丁美洲的投资者。认为本轮周期中驱动回报的是执行而非收益率压缩，这是 Victaura Research 的假设，并非该调查的结论。

对家族办公室而言，其含义是结构性的。 UBS Global Family Office Report 2025 基于2025年初调查的317家家族办公室，得出2024年对房地产的平均战略配置为11%，高于2023年的10%，其中美国家族办公室为18%，瑞士以外的欧洲家族办公室为11%。该数字指的是家族办公室所管理的投资组合，范围比家族总净资产更窄。

意大利路径#

在科莫湖，起决定作用的约束来自法律，而非周期。 意大利《文化遗产与景观法典》（2004年1月22日第42号法令）第142条第1款b项，对每一处湖泊（包括高出湖面的土地）自岸线起300米范围设定了景观保护带。科莫湖岸线被完整纳入。任何改变场地现状（stato dei luoghi）的干预，都需要事先取得景观许可（autorizzazione paesaggistica），由主管的 Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio 评估其是否与受保护环境相容。伦巴第大区的 Piano Paesaggistico Regionale 则通过对湖景本身的专门景观保护，为亚尔卑斯南麓诸湖（科莫湖、马焦雷湖、卢加诺湖）增设了进一步的保护。

时间表是投资测算的输入项。 简化程序（DPR 31/2017 规定的 procedimento semplificato）下的景观许可，法定期限为60天。影响较大的干预适用普通程序，需并行办理建筑许可（permesso di costruire），对于列入保护名录的资产，还需依据同一法典第21条和第22条取得许可。作为 Victaura Research 的假设（并非法定或已公布的数字），科莫湖的实际时间表为：简化申报四至九个月；普通程序连同建筑许可从头到尾12至24个月。没有许可的场地不是可开发的场地，而只是一块带有期权的场地。

实质性修复是可行的路径。 在300米保护带内新建独立建筑，在实践中几乎行不通。DPR 380/2001 第3条第1款d项规定的 Ristrutturazione edilizia，允许对既有体量进行实质性重构，包括在原有占地范围内拆除并忠实重建，但须符合景观相容性要求。科莫湖的 value-add 逻辑正建立在这套法律规则之上：收购受保护岸线上的既有体量，取得全部许可链条，按机构标准完成实质性修复，然后退出到一个已完工、合规的湖畔产品在结构上稀缺的市场。

需求端持久且具有国际性。 Engel & Völkers Italia 与 Nomisma 在 Market Report Italia 2025 中报告，科莫湖最顶级区域的翻新住宅价格为每平方米4,000欧元至10,000欧元，顶级物业可达每平方米15,000欧元，且国际买家兴趣明显（据 idealista/news 2025年11月24日报道）。Knight Frank 在 The Wealth Report 2026 中的 PIRI 100 将科莫湖2025年的涨幅列为+6.5%，在100个市场中排第19位，同期全球顶级住宅市场平均涨幅为+3.2%。意大利第24-bis条针对境外收入的固定税，推出时为每年100,000欧元，在第113/2024号法令于2024年8月10日生效之后迁入者为200,000欧元，自2026年1月1日起迁入者为300,000欧元。据 Fiscalità Patrimoniale 总结的2026年预算法政府技术估算，2021年至2023年新进入者约为每年270人，预计更高的税额将使其降至每年约130人。

印度尼西亚路径#

印度尼西亚通过法定的永久产权上限来界定增值策略。 1945年《宪法》第33条第3款将土地置于国家控制之下，1960年《基本农业法》（Undang-Undang Pokok Agraria，UUPA）第9条、第21条和第26条第2款则将Hak Milik（完全永久产权）专属保留给印度尼西亚公民。这一上限并非可以通过预算法修订的政策，而是植根于国家控制土地这一宪法原则的法定框架，自1960年以来一直有效。

国际投资者通过其他获认可的结构参与。 Hak Pakai（使用权）可授予在印度尼西亚合法居留的外国个人，根据第18/2021号政府条例，初始期限最长30年，可延长20年，并可再续期30年，有效期限合计最长80年。外资公司若以PT PMA（Penanaman Modal Asing）结构设立，可以在其并不完全拥有的土地上持有Hak Guna Bangunan（建筑使用权），期限安排同样为30 + 20 + 30年。PT PMA路径是在巴厘岛、龙目岛和吉利群岛开发机构级项目的实际可用载体。Hak Sewa（租赁权）则作为一种较轻的合同型结构依然可用。

对于一座小岛而言，宪法层面的上限还叠加了数量上的稀缺。 吉利艾尔岛（Gili Air）陆地面积有限，约175公顷，可开发地块的数量是可以清点的。2024年巴厘岛接待国际入境游客约630万人次，高于疫情前水平（BPS-Statistics Bali Province，经ANTARA转引）；印度尼西亚全国合计为1390万人次（BPS，经Kontan转引）。因此，吉利岛上一个地块的增值周期包括：识别产权清晰的地块（产权尽职调查是收购前最重要的一项工作）、PT PMA结构搭建、依据PBG（Persetujuan Bangunan Gedung）取得建筑许可（该制度依据第16/2021号政府条例取代了IMB）、施工、通过酒店运营层实现稳定运营，以及在不超出期限上限的前提下确定退出时点。

气候风险现在已是投资测算的一项输入。 吉利群岛周边的珊瑚礁状况、海岸侵蚀和海平面上升在本文中并未量化；将其视为重大风险属于Victaura Research的假设。区域空间规划（Rencana Tata Ruang Wilayah，RTRW）的合规性必须逐个地块核查。这些都不会否定该目的地的投资逻辑，但确实使地块层面的尽职调查、建筑退线以及明确的气候情景投资测算成为必不可少的工作环节。

坦桑尼亚路径#

桑给巴尔依法属于租赁权管辖区。 根据1992年《土地保有法》（Land Tenure Act 1992），桑给巴尔的所有土地均为公共土地，由总统代为管理；非公民不能完全拥有土地，只能通过政府租约持有，租期通常为33年，最长可续至99年。2023年《桑给巴尔投资法》（Zanzibar Investment Act 2023）废止了2018年的ZIPA法。这一制度逻辑与印度尼西亚更为接近，而与拉斯海马（Ras Al Khaimah）各处可得的永久产权指定区域有实质差异。其法律架构比通常所理解的更受约束，若增值投资测算假定退出时具备永久产权选择权，那就是没有读过法条的投资测算。

战略投资者身份是机构层面的门槛。 2023年《桑给巴尔投资法》对超过最低投资门槛的项目授予战略投资者身份并附加激励措施：翁古贾岛（Unguja）为5000万美元，奔巴岛（Pemba）为500万美元。ZIPA的批准是实际生效的授权。没有这一批准，桑给巴尔度假村或品牌住宅项目的增值周期就达不到机构标准的可融资性。

市场正在从中端向奢华转移。 OCGS Zanzibar记录显示，2024年桑给巴尔接待国际游客736,755人次，较2023年增长15.4%，其中欧洲占游客的71.6%，意大利是单一最大客源市场，占11.8%。2025年入境人次升至917,167，增长近25%，意大利再度居首，占14.4%（OCGS和桑给巴尔旅游委员会，The Citizen于2026年1月18日报道）。柏悦（Park Hyatt）和Meliá已在岛上落地；万豪（Marriott）于2024年2月宣布在东海岸的Bwejuu建设一家拥有75间客房的Le Méridien度假村，当时计划于2025年开业。Anantara Zanzibar Resort and Residences（Infinity Developments，Nungwi，1.5亿美元GDV，111间酒店客房及70套品牌公寓，目标2027年开业）是迄今最具雄心的品牌住宅项目。

气候风险是地块选择中的刚性约束。 发表于Communications Earth & Environment的一项2026年研究发现，自1993年以来非洲海岸的海平面上升了11.26厘米，快于全球平均水平（EurekAlert，2026年3月24日）。本文并未引用翁古贾岛的海岸线侵蚀速率；将东海岸的侵蚀视为重大风险属于Victaura Research的假设。退线纪律、轻量化的运营占地以及地块层面的气候尽职调查，是任何意在达到机构门槛的投资测算所必需的输入。

阿联酋路径#

在四个监管框架中，阿联酋对外国资本最为开放。在哈伊马角，外国人永久产权由酋长国层面设定：时任王储于2007年颁布的第12号决定允许非本国公民在指定区域内持有永久产权房产，无需设立本地公司，这些区域是指由哈伊马角投资局（Ras Al Khaimah Investment Authority）、Al Hamra Real Estate 和 Rakin 及其关联方开发或持有的土地。供应由总体开发商控制，而不是由法定的景观保护带控制，去化则取决于少数大体量的催化项目。

Wynn Al Marjan 走廊是最典型的催化项目。Wynn Resorts 于2024年10月4日宣布，阿联酋通用商业博彩监管局（General Commercial Gaming Regulatory Authority）已向开发 Wynn Al Marjan Island 的合资公司颁发了阿联酋首张商业博彩设施牌照，该度假村投资约50亿美元（CDC Gaming Reports）。在2026年5月7日的2026年第一季度财报电话会议上，Wynn 表示，由于与美伊冲突相关的物流和航运挑战，预计开业时间将略有推迟，此前定于2027年春季。在2026年8月4日发布的2026年第二季度业绩公告中，Wynn 表示该度假村预计于2027年9月开业。CBRE 预计，2026年至2030年间，哈伊马角将交付超过34,000套住宅，其中约10,000套为品牌住宅（Consultancy-me.com，2026年9月22日）。

这一周期由事件驱动，并受去化能力约束。澳门是相关的参照案例；至于综合度假村带动的房地产周期可能在开业数年后见顶、随后大幅回调的看法，属于 Victaura Research 的假设，并非有出处的基础比率。如果投资测算只锚定上行情景，而不对澳门式的均值回归进行情景加权，那就是单一情景的投资测算。地缘政治层面使问题更加复杂。自2026年2月28日美国和以色列对伊朗发动袭击以来，伊朗多次袭击阿联酋，包括3月以及4月8日停火之后的2026年5月4日对富查伊拉的袭击。该停火协议原本寄望通过2026年6月17日的伊斯兰堡备忘录转化为结束战争的进程，但在双方发动袭击后于2026年7月8日破裂；截至2026年9月27日，没有任何停火协议生效，美伊官员已于9月22日和23日在联合国大会期间会面，讨论伊朗提出的最长60天停火的提议（The National，2026年9月23日）。欧洲对外关系委员会（European Council on Foreign Relations）的 Cinzia Bianco（2026年5月15日）将这场战争描述为海湾地区的 Zeitenwende（时代转折），并写道，5月对富查伊拉的袭击强化了伊朗敌意根深蒂固的看法。据 The National 报道的 CBRE 和 YallaValue 数据，受地区战争影响，2026年3月迪拜的成交量下降了约20%。Knight Frank 的 PIRI 100 记录显示，迪拜2025年上涨25.1%，在100个市场中排名第二。阿联酋仍然是合理的增值型投资运营所在地，但已不再是防御型的所在地。

机构视角下的回报特征#

一个增值周期有五个运营阶段。收购阶段需要产权尽职调查、监管预可行性分析和附条件定价。许可阶段是法定程序的推进：在科莫湖是 autorizzazione paesaggistica（景观许可）和建筑许可；在桑给巴尔是 ZIPA 投资证书，超过门槛时还需取得战略投资者身份；在 Gili 的地块是 PT PMA 架构搭建和 PBG 建筑批准；在哈伊马角则是总体开发商的批准。建设阶段是机构化的项目管理，资本按里程碑投放。稳定运营阶段是通过品牌运营商或直接的酒店运营层实现的运营爬坡。退出阶段是处置策略，可通过单元层面的销售、单一资产交易，或向机构买家进行的组合层面交易实现。

工作周期为单一资产三至五年，这是 Victaura Research 的假设。科莫湖的大规模修复通常从获批到交付需要24至36个月，退出前有12至24个月的稳定持有期。桑给巴尔和 Gili 的度假村周期从 ZIPA 或 PBG 批准到开业需要30至48个月。哈伊马角的期房周期与总体开发商的交付时间表一致，通常从发售到交房需要24至42个月。以上所有时长均为 Victaura Research 的假设，并非公开发布的数据。KPI 体系是明确的：资产层面的 IRR、退出时的权益倍数、项目层面的加权平均资本成本、达到稳定运营的时间、已交付单元的毛利率，以及达到披露级别的从许可到交付里程碑的核对。

Victaura 通过 Greystone B.V. 在各项目页面上公布每个项目所处的阶段。位于 Pognana Lario 的 Modern Villa on Lake Como 是一项许可已推进的资产。位于 Carate Urio 的 Two Villas on Lake Como 处于许可阶段，预计在2026年随后开工。位于 Nungwi 的 Secret Zanzibar Hotel & Villas 处于积极开发阶段。这些是所述的阶段，而非已实现的成果，每个项目都应在推进过程中对照这些阶段加以检验。

哪些环节会出问题#

许可延误是第一种失败模式。在科莫湖，针对复杂的autorizzazione paesaggistica（景观许可），Soprintendenza 的答复若拖到九个月而非四个月，就会把施工窗口压缩到天气条件较差的季节，并对成本和营销产生二阶效应。在桑给巴尔，ZIPA 的批准若比预期更久，施工开工和开业都会被推迟。在 Gili 的地块上，若 PBG 建筑许可出现问题而需要重新申报，前期阶段可能延长 12 个月，这是 Victaura Research 的假设。这些都是在监管机构并非开发商的司法辖区经营时反复出现的摩擦。

气候风险敞口是第二种失败模式。Bernstein、Gustafson 和 Lewis 在 2019 年发表于 Journal of Financial Economics 的论文中发现，面临海平面上升风险的美国住宅，成交价比距海滩距离相同、但不受影响的同类住宅低约 7%，这一折价随时间不断扩大，由成熟买家和担忧全球变暖的社区推动。对西印度洋或印度尼西亚的海滨项目在投资测算中采用类似折价，是 Victaura Research 的假设。

供应消化是第三种失败模式。一个在拉斯海马（Ras Al Khaimah）推出的项目，所进入的市场中，CBRE 预计 2026 年至 2030 年间将有超过 34,000 套住宅交付，其中约 10,000 套为品牌住宅，各项目争夺的是有限的消化池。发售初期快速售罄之后可能出现减速，如 2008 年之后的迪拜，这是 Victaura Research 依据过往周期作出的假设，而不是有出处的基准概率。由 Wynn 推动的 RAK 周期不一定重演澳门，但在投资测算时，必须把澳门情形放进情景集。

地缘政治重置是第四种失败模式。2026 年 2 月 28 日爆发的伊朗战争，自当日起伊朗袭击阿联酋，3 月起又袭击富查伊拉，按 Victaura Research 的判断，年初时海湾地区房地产并未对此定价。迄今可衡量的影响包括：2026 年 3 月迪拜成交量下降约 20%（CBRE 和 YallaValue，转引自 The National），以及 Wynn Al Marjan 的开业时间从 2027 年春季推迟至 2027 年 9 月。按静态海湾定价的平台，如今正在重新定价。应对地缘政治重置的组合层面答案是分散于不同司法辖区，而不是集中。

退出流动性是第五种、也最不显眼的失败模式。科莫湖别墅退出时进入的是深厚、国际化的永久产权市场。桑给巴尔的租赁权住宅退出时进入的是较浅的市场，买家群体对 99 年上限十分清楚。Gili 的 Hak Pakai 退出时进入的是四个市场中最浅的一个。拉斯海马的单元退出时进入的是永久产权流动性深厚、但在四到六年期限内供应消化风险清晰可见的市场。策略层面 11% 至 15% 的目标 IRR 区间是机构层面的参照；各司法辖区的实际退出结果取决于流动性，而这四地的流动性并不相同。

Victaura 如何应用这一策略#

我们的论点建立在三项原则之上：区位、时机、执行。我们只投向稀缺的区位：科莫湖的直接湖滨地块、Nungwi 的海滨租赁权、有限岛屿上的长期 Hak Pakai 权属、拉斯海马 Al Marjan 岛的期房单元。我们在拐点进入：在科莫湖，是已建成的顶级存量相对国际需求趋紧之时；在拉斯海马，是综合度假村周期启动之前；在 Nungwi，是目的地从中端转向奢华之时。凡是我们直接开发的项目，我们掌控从概念、许可到设计和施工的全链条，并且只在授权程序全部完成之后才开始。

多数情况下我们作为直接开发商运作，在少数项目中作为期房投资者，即在与当地领先开发商合作、且存在清晰的价格与价值不对称时。在直接开发中，价值来自工作本身，而不是来自杠杆，也不是来自投机。在 Al Marjan 岛的期房头寸中，由当地开发商建造；我们负责挑选单元、把握进入时点并管理转售。

每个项目均通过荷兰控股公司 Greystone B.V. 旗下专设的、风险隔离的 SPV 持有，并在项目层面设有治理机制。风险隔离把一个项目的风险与另一个项目分开，但并不消除每个项目内部的风险。

这对投资者意味着什么#

对于家族办公室或投资者的顾问而言，其含义是切实可行的。第一，这四个司法辖区并不等同。科莫湖受许可约束且文化上已趋成熟，是低波动的持有型资产，退出流动性深厚。桑给巴尔和 Gili Air 存在宪法或法定的权属期限上限，这同样限制了退出时的流动性。拉斯海马具备永久产权流动性，但没有法定供应上限，并且存在清晰的事件驱动周期，2026 年伊朗战争使之更为复杂：自 2026 年 2 月 28 日起伊朗袭击阿联酋，截至 2026 年 9 月 27 日，尚无停火生效（The National，2026 年 9 月 23 日）。就组合而言，增值策略是分散于这四个节点的风险分散工具，而不是单一押注。

第二，运营方能力是决定性的投入。在高品质成品供应短缺的市场中，驾驭许可、设计和施工的能力本身就是回报的来源。在策略层面，11% 至 15% 的目标 IRR 区间来自工作本身，而不是来自周期。这种能力必须逐个项目地检验，对照已公布的项目阶段和已披露的利益冲突。第三，稀缺性是可以验证的。300 米景观保护带无论处于什么周期都是 300 米。永久产权的法定上限无论营销文案如何措辞都是法定的。99 年租赁权上限无论经纪机构如何叙述都是法定的。在稀缺土地辖区中，增值策略的机构逻辑取决于三个可观察的条件：对供应具有约束力的监管或宪法限制、持久且不断增长的国际需求基础，以及有能力把稀缺地块转化为已建成、合规、可交付产品的运营方。具体项目是否同时满足这三项，属于尽职调查的问题。

利益关联披露。Victaura通过其母公司Greystone B.V.（荷兰）在科莫湖（意大利）、桑给巴尔的Nungwi（坦桑尼亚）、吉利艾尔岛与巴厘岛乌鲁瓦图（印度尼西亚）开发项目，并在哈伊马角的Al Marjan Island（阿联酋）持有期房（off-plan）资本头寸。读者应当假定，本文评论可能受到上述各项头寸的影响，或可能使其受益。本文件根据MiFID II第24(3)条被归类为营销材料，不构成投资建议。

更正说明，2026年9月27日#

文章原先的表述与现在的表述。 已发布版本称 Ras Al Khaimah 的永久产权由阿联酋联邦法2021年第11号（UAE Federal Law 11 of 2021）界定；现改为引用 Ras Al Khaimah Decision No. 12 of 2007，该决定允许非公民在指定区域持有永久产权。原文将 Zanzibar 的99年租赁权规则归于 ZIPA Act 2018 第27条，并将5000万美元（Unguja）和500万美元（Pemba）的战略投资门槛归于 Tanzania Investment Act 2022；实际上2018年法案已被 Zanzibar Investment Act 2023 废止，这些门槛由后者设定，而非公民33年可续至99年的租约则源自 Land Tenure Act 1992。原文称印度尼西亚对永久产权的保留属于宪法层面；实际上属于法律层面，依据1960年《基本土地法》（Basic Agrarian Law），而原文所引的 IMB 建筑许可已被 Government Regulation 16/2021 规定的 PBG 取代。原文称 Lake Como 300米范围适用于具有公共利益的湖泊；实际上 Legislative Decree 42/2004 第142条涵盖所有湖泊。原文给出 Knight Frank PIRI 中 Lake Como 五年上涨54%，以及 Dubai 2026年预测上涨3%；这两个数字均不见于 The Wealth Report 2026，该报告给出的是 Lake Como 2025年上涨6.5%。原文称 Lake Como 约60%的需求来自外国买家，并称意大利一次性定额税在2017年有94名适用者、2024年约有1,631名纳税人；这些数字在所引来源中均找不到，现已替换为政府估计的2021年至2023年每年约270名新增适用者。原文将 UBS 11%的房地产配置描述为附有特定排除项的中位数，并加上欧洲超高净值人士25%至40%的区间；UBS 报告的是2024年11%的平均值，而该区间没有来源。原文给出 CBRE 的数据为 Ras Al Khaimah 有9,000个品牌住宅单位、品牌占比从27%升至54%；CBRE（2026年9月）预计2026年至2030年将有超过34,000个单位，其中约10,000个为品牌住宅。原文将 Wynn 业绩电话会议的日期写为2026年5月8日，并将延期与 Fujairah 联系起来；实际上会议在2026年5月7日举行，Wynn 提到的是美伊冲突，并于2026年8月4日将开业时间定为2027年9月。原文称伊朗冲突在2026年5月初波及 Fujairah，称 Dubai 核心地段成交同比下降20%，并称阿联酋是 Cinzia Bianco 所说的“前线国家”；实际上战争始于2026年2月28日，Fujairah 自3月起遭袭，Dubai 整体成交量在2026年3月下降约20%（CBRE 与 YallaValue），Bianco 的 ECFR 文章并未使用该说法，而4月的停火已于2026年7月8日破裂，截至2026年9月27日没有任何停火生效。原文给出西印度洋海平面每年上升3.5毫米、Unguja 每年侵蚀15.6米、Gili Matra 自2026年起珊瑚白化以及 Macau 回调30%至50%；这些数字均无法核实，现已删除或标注为假设。原文称 Bernstein、Gustafson 和 Lewis 的折价是在 Florida 住宅上针对经过筛选的买家群体测得的；实际上该论文发现美国高风险暴露住宅的折价约为7%，且由成熟买家推动。

同日的进一步复核细化了上述部分更正，并修正了其他几处。 对照所引来源的再次核查发现以下问题。原文称 CBRE 预计 Ras Al Khaimah 未来品牌住宅供应中约54%位于 Al Marjan Island；Consultancy-me.com 转载的 CBRE 数据报告（2026年9月22日）并不包含该数字，因此已删除，而超过34,000个单位和约10,000个品牌住宅单位的表述保持不变。原文称伊朗自2026年3月起袭击了阿联酋；实际上伊朗对阿联酋的袭击始于2026年2月28日，Fujairah 自3月起遭袭，并在2026年5月4日再次遭袭（Wikipedia，United Arab Emirates in the 2026 Iran war；Al Jazeera）。原文称2026年6月17日的 Islamabad 备忘录在2026年7月8日破裂；实际上自4月8日开始的停火在双方发动袭击后于2026年7月8日破裂（Wikipedia，2026 Iran war ceasefire），截至2026年9月27日没有任何停火生效，同时美伊官员在联合国大会上讨论了伊朗提出的最长60天停火方案（The National，2026年9月23日）。原文将 EurekAlert 关于非洲海平面的新闻稿日期写为2026年2月17日；实际日期为2026年3月24日。原文称 Bali 在2024年创下游客纪录；ANTARA 援引 BPS Bali 报告国际入境游客为6,333,360人次，高于疫情前水平，全国总数1,390万现已通过 Kontan 溯源至 BPS。原文称核心策略的杠杆上限为30%至40%，机会型策略的杠杆通常超过75%；Origin Investments 给出的是40%至45%和70%或以上，Lorimont 给出的是低于50%和常常高于80%。原文称策略分类在二十年间保持稳定，并出现在每一份机构投资测算备忘录中；该说法没有来源，现已替换。机构回报特征一节中的单一资产周期时长，现已标注为 Victaura Research 的假设。