增值方法论

桑给巴尔ZIPA背书：它究竟能证明什么

桑给巴尔投资促进局（ZIPA）现要求每个房地产项目在开始营销之前必须完成注册并获批，并规定销售合同未经 ZIPA 核准即属无效。该通知收紧了一项狭窄的风险，即销售合同可能因未注册而无效，但并未增加托管账户保护、竣工担保，也未改变底层产权的有期限性质。

Victaura Research · 2026年10月2日 · 15 分钟阅读 · 更新于 2026年10月13日

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要点

- TanzaniaInvest 于 2026 年 2 月 22 日报道了 ZIPA 关于强制项目登记和合同背书的通知；通知本身的发布日期未予说明（TanzaniaInvest, 2026）。
- 据报道，按通知自身条款，未经背书的买卖协议无效（TanzaniaInvest, 2026）。
- 建筑许可申请现在必须附有已签署的开发商与承包商合同（TanzaniaInvest, 2026）。
- ZIPA 依据《桑给巴尔投资法》2023（2023 年第 10 号法案）设立（ecolex.org）。
- 迪拜的可比期房（off-plan）制度依据两部独立的法规运行：2007 年第 8 号法律规定托管账户（escrow），2008 年第 13 号法律规定 Oqood 登记册（Dubai Land Department, Legislation Reference）。
- 桑给巴尔 1994 年的《土地法庭法》拟被废止，并由《土地与租赁法庭法》2026 取代，该提案于 2026 年 3 月 9 日公布（Daily News, 2026）。
- 《公寓法》2010 仍是桑给巴尔人和非桑给巴尔人购买公寓单位所依据的法规，对其的审查正在筹备中，截至本文撰写时尚未公布任何修订文本（Eden Law Chambers, 2023; Daily News, 2026 年 3 月 9 日）。
- 所查阅的关于 ZIPA 通知的报道，未给出登记的费用标准、时限或申诉程序，本文对这一缺口予以披露，而不予填补（方向性判断，基于所查阅的来源）。

本页内容 (9)

ZIPA 核准实际要求什么？

桑给巴尔投资促进局如今介于开发商与每一位买家之间。 据 TanzaniaInvest 于 2026 年 2 月 22 日报道，桑给巴尔投资促进局（ZIPA）发布通知，重新界定了岛上房地产项目进入市场的方式；该报道未说明通知本身的发布日期（TanzaniaInvest，2026）。通知要求每个房地产项目在实施之前，包括营销和买家招揽活动之前，必须经 ZIPA 正式注册并批准。通知还规定，买卖协议必须事先经 ZIPA 审查、批准并核准，否则不具效力。开发商与指定施工承包商之间已签署的合同，现在是申请建筑许可本身的前提条件，而不是动工之后才补交的文件。

ZIPA 核准是一项注册行为，而非财务担保。 据报道，它意味着该机构已对项目予以注册和批准，并已对买卖协议进行审查、批准和核准（TanzaniaInvest，2026）。核准由 ZIPA 作出，该机构依据《桑给巴尔投资法》2023 年（2023 年第 10 号法令）设立，该法同时赋予其维护投资登记册的职责（ecolex / FAOLEX）。核准确认的是：项目已列入 ZIPA 的登记册，且流通中的合同文本已通过审查。它并不确认工程一定会竣工，不确认买家资金以任何特定方式受到保护，也不确认底层土地权利不再是原有的有期限权益。

对资产配置者而言，实际影响范围有限，但确实存在。 按通知本身的条款（据报道），在注册之前签署的合同，或由从未向 ZIPA 备案的开发商提供的合同，存在被认定无效的明示风险。这一风险与投资者在桑给巴尔收购中已在进行的其他尽职调查事项并存，而非取而代之：开发商实际交付房源的过往记录、具体地块背后的土地产权，以及与可核实的施工节点而非营销日期挂钩的付款安排。核准缩小了一种失败模式，即合同事后因未注册而受到质疑的风险。至于其余部分，档案面临的风险与通知发布之前完全一样。

2026 年 2 月 22 日

TanzaniaInvest 报道 ZIPA 通知的日期，该通知规定桑给巴尔的项目注册和销售合同核准为强制性要求；报道未说明通知本身的发布日期（实测值，发布日期）

来源： TanzaniaInvest，Zanzibar Introduces Mandatory ZIPA Registration for All Real Estate Projects Before Marketing or Sales，2026

ZIPA 核准能证明什么，不能证明什么

核准只证明两件事，仅此而已。 其一，项目已经 ZIPA 注册并批准。其二，买卖协议已经该机构审查、批准并核准，否则协议不被视为有效（TanzaniaInvest，2026）。两者都是关于文书的程序性事实，而非关于文书背后的建筑是否在拔地而起的履约性事实。投资者看到核准印章，所读到的只是确认某道行政关口已经通过，就像签证上的印章确认入境获得许可，却不说明随后的行程如何。

核准不是托管账户。 据报道，通知对将买家定金隔离存放于由独立受托人监管的专用账户一事只字未提。它没有说明从签约到交付期间资金由谁持有，也没有说明开发商在某一期工程中途停工时这些资金将如何处理。它同样不是竣工担保：通知中没有任何内容将核准与保证金、保险产品，或项目停滞、烂尾时触发的处罚机制挂钩。若想比较其他地方对这些保护措施的构建有何不同，可参阅 what a completion guarantee actually covers，其中的机制是明确写明的，而非想当然。

核准并不触及合同之下的土地产权。 桑给巴尔的土地制度不向外国买家授予永久产权（freehold），外国买家持有的是租赁权益（leasehold）（Rive & Co）。无论通知发布之前某块土地或某个单位适用何种产权形式，是依据《2010 年共管公寓法》（Condominium Act, 2010）的单位产权，还是土地上的租赁权益，在通知发布之后仍以完全相同的法律形式适用。ZIPA 的印章盖在销售合同之上，而不是产权证书之下。若投资者把核准理解为底层财产权利的升级，而不是围绕合同设置的一项备案要求，那就理解错了。

核准是一项注册行为，而非财务担保。它确认的是备案已经办理，而不是地基已经浇筑。
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桑给巴尔的 ZIPA 核准与迪拜的托管账户是一回事吗？

不是。两种制度回答的是不同的问题。 迪拜的期房（off-plan）框架建立在两部独立的法规之上：2007 年第 (8) 号法律，要求开发商在竣工前销售单位时开设托管账户；以及 2008 年第 (13) 号法律，该法规范临时房产登记册（Interim Property Register），并规定任何期房销售未载入该登记册即属无效；迪拜土地局（Dubai Land Department）通过其 Oqood 门户办理这种临时登记（Dubai Land Department，Legislation Reference，2007；2008）。这两部法律合在一起，回答了施工期间买家的资金存放在哪里，以及销售本身是否已针对具体单位登记在册。就现有证据而言，桑给巴尔的 ZIPA 通知对这两个问题都没有直接回答。

Oqood 才是更接近的类比对象，而不是托管法。 Oqood 与 ZIPA 核准都是建立在同一逻辑之上的登记制度：没有登记册记录或印章，销售即不具效力（Dubai Land Department，Law No. (13) of 2008；TanzaniaInvest，2026）。两者的分野在于执行基础设施。Oqood 处于一套法定制度之内，其中 2007 年第 (8) 号法律允许将开发商从土地局的登记册中除名，理由包括未能在六个月内开工，并且 Oqood 与单独的托管法并行运作，而非取而代之。据报道，ZIPA 核准是单一的注册和合同审查步骤。在为本文查阅的资料中，尚未见到它被描述为与一套并行的、受独立监管的托管强制规定并存。

关键的缺口，正是迪拜用第二部法律补上的那一块。 托管回答资金问题；Oqood 回答登记问题。就现有证据而言，桑给巴尔的通知只回答了登记问题，而且是通过单一的备案步骤，而不是两部法规构成的架构。习惯了海湾式期房保护的投资者，不应认为 ZIPA 核准会默认把该模式中的资金保护那一半引入桑给巴尔。桑给巴尔的投资框架中其他部分是否存在或计划设立类似的托管机制，值得直接向 ZIPA 或当地律师询问，而不是这份通知本身就能解决的问题。

制度工具	司法辖区	核验内容	不核验内容
ZIPA 项目登记及销售合同核准	桑给巴尔	项目已在 ZIPA 登记并获批；买卖协议经该机构审查、批准并核准	资金保护、工程竣工、底层土地产权的性质
Oqood 临时房产登记簿(2008 年第 13 号法律)	阿联酋迪拜	期房(off-plan)买卖须载入临时房产登记簿；未登记的买卖无效	买方资金的存放地点；工程进度
托管账户(2007 年第 8 号法律)	阿联酋迪拜	期房买方付款存入由在土地局登记的托管代理人管理的托管账户；竣工证书签发后保留 5%	项目能否按期竣工

登记与资金保护：三种制度工具对比

来源： Dubai Land Department, Legislation Reference, Law No. (8) of 2007 and Law No. (13) of 2008; TanzaniaInvest, 2026

2007 / 2008

迪拜分别颁布托管法(第 8 号)和临时房产登记簿法(第 13 号)的年份。据报道，桑给巴尔 2026 年的通知并未复制这一双法律模式(实测)

来源： Dubai Land Department, Legislation Reference, 2007 and 2008

ZIPA 核准会改变产权的性质吗?

不会，通知本身也没有这样主张。 桑给巴尔的土地保有制度早于 ZIPA 通知，且完全不在其适用范围之内。《2010 年共管公寓法》(Condominium Act, 2010)确立了分户产权制度，使买方(无论是桑给巴尔本地人还是外国人)可以就单套公寓或别墅持有已登记的权益，该权益与整个开发项目下的土地相区别。该权益属于定期权利，期限固定、可续期，而非永久业权(freehold)，这与适用于桑给巴尔全境、不论建筑类型的底层土地保有制度一致。2026 年的核准要求并未修订《共管公寓法》及其确立的保有结构。

一个已登记的项目，可以同时具备经核准的合同和定期产权，这两项事实应当列入同一份尽职调查清单。 对任何开发项目而言，买方获得的保有权由土地和共管公寓法律框架决定，而销售合同是否有效，按已报道的通知内容，取决于 ZIPA 的核准。登记状态与产权结构是两个相互独立的变量，回答的是不同的问题。投资人应当对两者分别提出明确的问询，而不是假定其中一项的印章就解决了另一项。

这一区别在转售和继承时最为重要，而那往往是首次购买多年之后。 定期权利附带续期条件，并且视具体文件而定，当买方从二手而非原开发商处购入时，剩余年限可能存在上限。这些都不会因为销售合同在 2026 年获得 ZIPA 核准、而不是在 2024 年未经核准即签署而改变。对于通知发布之前已售出的存量房源，所查阅的报道并未说明该要求是否及于已签署的合同。Victaura Research 的假设：该要求适用于今后的营销和销售，而不适用于现有业主已持有的产权；在将一份没有 ZIPA 核准印章的旧合同视为有效或有瑕疵之前，应向 ZIPA 或律师确认这一点。

登记印章与土地产权回答的是两个不同的问题。桑给巴尔的这份通知只触及其中之一。
Victaura Research

2026 年《土地与租赁法庭法》：即将出台的内容

桑给巴尔的土地争议解决体系正与新的登记规则一同重建。 2026 年 3 月 9 日，桑给巴尔土地与住房发展部部长 Rahma Kassim Ali 对 Daily News 表示，政府正准备废止 1994 年《土地法庭法》(Land Tribunal Act)，代之以新的 2026 年《土地与租赁法庭法》(Land and Rent Tribunal Act, 2026)(Daily News,2026 年 3 月 9 日)。这一消息是 Hussein Mwinyi 总统第二任期 100 天进展报告的一部分，报告同时提到，与之并行的另一项工作是对 2018 年《桑给巴尔土地政策》的审查，由达累斯萨拉姆的 Ardhi Institute 担任技术顾问。

截至报道日期，新的法庭法仅为宣布，尚未见生效。 对于考虑未来土地或租赁纠纷将在何处解决的投资人而言，这一区分并非学术问题。新的法庭法规可能改变管辖地、程序，并可能改变适用于全岛租金、租赁和土地边界争议的标准。就现有信息而言，它并不直接涉及 ZIPA 核准要求；这两项改革各循其轨，一项规范项目如何登记和销售，另一项规范当事人之间已经发生的土地争议如何裁决。

坦率地说，这是一份仍在推进中的立法文件，而非既定法律。 任何依赖即将出台的法庭法具体条款的人，无论是其管辖权、上诉途径，还是对依 1994 年旧法已提起争议的过渡规则，都应当直接向土地与住房发展部或桑给巴尔律师确认现行文本和生效日期，然后才能将任何细节视为事实。2026 年 3 月的意向宣布是关于方向的一个实测数据点，但不能作为日后通过的法律最终文本的依据，本文也不试图猜测该最终文本。

1994 → 2026

桑给巴尔自 1994 年起施行的《土地法庭法》，拟被 2026 年 3 月 9 日宣布的新《土地与租赁法庭法》废止并取代(宣布日期为实测；立法状态未获证实)

来源： Daily News (Tanzania), New projects reshape Zanzibar land sector, 9 March 2026

正在审查的《共管公寓法》

界定外国人单元所有权的法规同样有待修订。 Daily News 2026 年 3 月 9 日的报道称，正在筹备对《共管公寓法》的审查，以建立规范分层产权(strata)物业领域的完整法律框架；Streamline Feed 则称该部正在重新审视该法，以使多层住宅和商业开发项目的法律框架正式化(Daily News,2026 年 3 月 9 日；Streamline Feed,2026)。两份报道均未给出法案、时间表或正在审查的具体条款。

截至本文撰写时，尚未公布任何已颁布的修正案文本。 应将其视为关于立法意向的方向性信号，而不是买方当下所签合同所依据规则的变化。本文将其列为行业估计，而非实测的立法事实，因为现有消息来源描述的是部门的意向，而没有法案编号、审议日期或已刊宪的修正案文本。在现行《共管公寓法》下对社区型项目进行评估的投资人，应当假定现行版本的法规适用于手中的合同，只有在具体修正案经桑给巴尔众议院(House of Representatives)通过并公布之后，才需重新审视这一假定。

两条改革线索汇聚在同一时间窗口，这本身就有参考意义。 法庭法的重写和《共管公寓法》的审查都出现在同一个 100 天报告期内，表明 2026 年桑给巴尔的土地管理确实处于活跃的立法关注之下，而非停滞不前。这是投资人为岛上项目相关的任何争议或产权问题设定自身时间表时的合理参考。但它本身不构成推迟一项本来合理的决策的理由，也不是关于任何具体项目或开发商登记状态的信号。

投资者在投入资金前如何核实 ZIPA 背书？

核实从开发商提供的文件入手，而不是依靠 ZIPA 的公开查询平台。 据报道，该通知本身并未提及可供检索的已背书项目公开登记册；它只写明了要求以及不合规的后果。对投资者而言，切实可行的做法是：直接向开发商索取与具体项目对应的 ZIPA 投资证书编号，以及销售合同背书的编号或日期，然后直接向 ZIPA 核对这两项信息，而不是接受复印件、口头保证，或是仅仅声称合规的销售手册。

这只是更广泛文件清单中的一项，而不是独立于它的环节。 背书确认只是一份更长清单上的一个条目，而这份清单本应已适用于任何桑给巴尔的收购：投资证书本身、项目所依托的土地权利或土地租约、建筑许可申请（自 2026 年通知起，申请本身必须附有已签署的开发商与承包商合同），以及与可核实的施工阶段而非日历日期挂钩的付款计划。投资者在汇出任何定金之前应要求查看的完整清单，见开发商应当向您出示的文件。ZIPA 背书是这份清单上的新增项目，并不能取代其中任何一项。

谁在提问，与问什么同样重要。 通过律师或桑给巴尔持牌本地顾问开展工作的投资者，比仅依赖开发商自己的销售办公室来说明其合规情况的投资者，更能直接接触到 ZIPA 的项目档案。究竟由谁建造、谁持有土地权利、谁在财务上为特定项目背书，而不仅仅是谁向买家推广该项目，这些问题在桑给巴尔的开发商都是谁中有专门讨论。无论是否有背书，尽职调查的真正缺口往往就在这一区别上。

印章只能证明已经提交了备案，并不能证明备案完成后究竟是谁在为这栋建筑负责。
Victaura Research

ZIPA 通知尚未回答的问题

若干重要问题仍未明确，本文也无法解决。 本文所依据的来源是贸易媒体对一项政府通知的报道，而非通知的完整原文；在撰写本文时，未能找到可直接引用的公开发布版本。这意味着具体的程序细节、确切的登记时限、任何费用标准，以及备案被驳回后的申诉程序，都无法确定地陈述，因此本文有意不予陈述。在 ZIPA 通过自身渠道发布或直接确认之前，任何第三方声称知晓这些具体细节的说法，读者都应视为未经证实。

就我们所能获得的公开记录而言，执行机制同样不明。 通知称未经背书的合同无效，但实际后果如何，包括法院是否会追溯性地使已签署的协议无效、开发商在未经背书的情况下出售时买方有何救济途径，以及 ZIPA 如何监管私人推荐等正式渠道之外的营销活动，本文所查阅的报道均未涉及。此处将其披露为公开信息的缺口，而不是声称幕后不存在任何此类机制。

这些都不构成否定该要求本身的理由。 2026 年 1 月尚不存在的登记和背书程序，如今已经存在；按通知自身所述条款，开发商若在没有背书的情况下推销期房（off-plan），将面临已披露的法律风险。较为诚实的解读比两种极端看法都更为克制：这不是具有托管法（escrow law）规模的买方保护制度，但也不是毫无意义的形式。它只是一项额外的备案要求，不合规会产生明确的后果，并叠加在仍须由投资者或其律师全面完成的尽职调查流程之上。

对资产配置者意味着什么

桑给巴尔在 2026 年增加了一项备案要求。它没有增加资金保护制度、竣工保证，也没有改变土地保有权。 这三个问题依然各自独立，投资者仍须通过 2026 年 2 月 22 日之前即已适用的同一套尽职调查来回答：谁持有土地权利，签约到交付期间资金存放何处，以及施工在某一阶段中途停滞时有何救济。ZIPA 背书缩小了销售合同本身事后因未登记而被认定无效的风险。其他所有类别的风险，与通知发布前一天相比，完全原封未动。

更广泛的改革图景，即一项拟议中的法庭法律和一项公寓法（Condominium Act）审查，就本文所报道的日期而言均仍在推进之中，这表明该司法辖区正在积极重写其土地管理规则，而不是已经完成这项工作。这是在交易时点核实最新状态的理由，而不是假定十二个月后的框架会与今天完全相同的理由。已在原有框架下投入资本的投资者，应通过律师确认，法庭法最终可能写入的任何过渡条款，是否会影响在新法生效前已经进行中的争议。

利益关联披露。Victaura通过其母公司Greystone B.V.（荷兰）在科莫湖（意大利）、桑给巴尔的Nungwi（坦桑尼亚）、吉利艾尔岛与巴厘岛乌鲁瓦图（印度尼西亚）开发项目，并在哈伊马角的Al Marjan Island（阿联酋）持有期房（off-plan）资本头寸。读者应当假定，本文评论可能受到上述各项头寸的影响，或可能使其受益。本文件根据MiFID II第24(3)条被归类为营销材料，不构成投资建议。

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参考来源

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