Sansibar Immobilien kaufen: Was Ausländer besitzen dürfen

Hinweis zur Überarbeitung, 13. Oktober 2026#

Dieser Artikel wurde am 13. Oktober 2026 korrigiert. Er stellte den Land Transfer Act 1994 und dessen Board als geltende Übertragungsregel dar, nannte fünfzehn Jahre als Obergrenze privater Pachtverträge und die 99-Jahres-Grenze als unbestätigt. Act No. 5 of 2022 hob dieses Gesetz am 21. Juli 2022 auf; der geänderte Land Tenure Act 1992 nennt die Commission for Lands, 49 Jahre und die 99-Jahres-Grenze. Die Einleitung und die Abschnitte zu Titelarten, unbebauten Grundstücken, Ablauf, Weiterverkauf, Pemba und Grenzen, die Tabelle und die Kernaussagen folgen diesen Texten.

Können Ausländer Land auf Sansibar kaufen?#

Nein, ein Ausländer kann auf Sansibar kein Freehold-Land halten und das primäre Bodenrecht überhaupt nicht erhalten. Sämtlicher Grund und Boden der Inseln ist öffentliches Land, das dem Präsidenten untersteht. Das primäre Right of Occupancy erhalten nur Sansibarer über achtzehn Jahren. Ein Käufer ohne sansibarische Staatsangehörigkeit erhält stattdessen eine Government Lease. Section 47(1) des Land Tenure Act 1992 begrenzt in der Fassung von 2018 die Pacht von öffentlichem Land auf 99 Jahre und lässt sie in Abschnitten von jeweils höchstens 33 Jahren gewähren.

Die Antwort ist wichtig, weil die Formulierung ‚Immobilien auf Sansibar kaufen‘ drei verschiedene Rechtsakte verbirgt. Der Erwerber kann einen Unit Title in einem genehmigten Condominium-Projekt kaufen. Er kann eine Grundstückspacht (Ground Lease) für ein Grundstück übernehmen. Oder er kauft von einem sansibarischen Inhaber. Jeder Weg läuft über eine andere Behörde, eine andere Zustimmung und eine andere Frist. Diese Notiz trennt die drei Wege.

Diese Notiz ist die zweite der Serie ‚What a Foreign Holder Gets‘, nach dem Beitrag zu Gili Air. Die Methode ist dieselbe: das Instrument benennen, den Aussteller benennen, die Frist benennen und jede Zahl mit ihrer Belastbarkeitsstufe kennzeichnen. Wo der Normtext nicht gelesen werden konnte, sagt die Notiz es. Das kommt mehr als einmal vor, und der letzte Abschnitt führt jeden Fall auf.

Drei Entscheidungen sollen die Aussagen überprüfbar halten. Die Gesetze wurden in den vom Repräsentantenhaus von Sansibar veröffentlichten Fassungen und in der Zanzibar Government Gazette gelesen, jedes Stammgesetz zusammen mit seinen Änderungsgesetzen, da sich keine amtliche konsolidierte Fassung auffinden ließ. Die Mitteilung der Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA) vom Februar 2026 stützt sich auf einen Bericht der Fachpresse, da sich der Originaltext der Mitteilung nicht auffinden ließ. Wo das Gesetz schweigt, werden Praxisleitfäden herangezogen und als von Praktikern berichtet gekennzeichnet. Nichts davon ist Rechtsberatung; ein auf Sansibar zugelassener Rechtsanwalt sollte jeden Punkt vor einer Verpflichtung bestätigen.

Right of Occupancy, Pacht von einem Inhaber und Government Lease auf Sansibar#

Das Right of Occupancy ist das primäre Bodenrecht auf Sansibar und Sansibarern vorbehalten. Nach dem Land Tenure Act 1992 untersteht das öffentliche Land gemäß Section 3(2) dem Präsidenten. Section 8(1) beschreibt das Occupancy als unbefristet gehalten und vererbbar. Section 24(1) bestimmt, dass es nur Sansibarern über achtzehn Jahren gewährt wird. Der ausländische Erwerber fällt per Definition nicht in diese Gruppe.

Ein Right of Occupancy kann zwischen Sansibarern übergehen, und ein Inhaber kann es für eine begrenzte Laufzeit verpachten. Section 7 nennt als Entstehungswege für einen Sansibarer die Gewährung durch den Minister, die Adjudication sowie Erbschaft, Kauf oder Schenkung eines eingetragenen Rechts. Section 50(1) erlaubt dem Inhaber, es für höchstens neunundvierzig Jahre zu verpachten; der Text von 1992 nannte fünfzehn, und der Land Tenure (Amendment) Act of 2010 hat die Zahl ersetzt. Die engste Formulierung steht in Section 57: Sie sieht die Beendigung vor, wenn ein Inhaber das Right of Occupancy auf einen Nicht-Sansibarer überträgt oder dies versucht. Das Gesetz beschreibt jedoch einen Weg, der zu dem von Praktikern geschilderten Ablauf passt, bei dem ein Ausländer von einem sansibarischen Inhaber kauft und anschließend eine Government Lease eintragen lässt. Section 46 erlaubt dem Minister in der Fassung von 2010, Land mit einem Right of Occupancy nur mit Zustimmung des Inhabers zu verpachten, und gibt dem Inhaber Anspruch auf Entschädigung zum Marktwert, bevor die Pacht entsteht. Was aus dem Recht des Inhabers wird, sobald die Pacht besteht, steht in den gelesenen Texten nicht.

Eine Government Lease ist das Instrument, das ein ausländischer Erwerber tatsächlich erhält. Sie wird vom für Land zuständigen Minister gewährt, nicht von einem privaten Inhaber (Land Tenure Act, Section 46). Für Land, das einer Investition dienen soll, macht dieselbe Vorschrift die Pacht von der Genehmigung der Investition durch die ZIPA oder eine andere zuständige Behörde abhängig. Section 47(1) begrenzt die Pacht in der Fassung des Act No. 1 of 2018 auf 99 Jahre, schrittweise gewährt in Abschnitten von jeweils höchstens 33 Jahren. Der Commission for Lands Act 2015 gibt dem Board der Commission die Befugnis, Anträge zu Landzuteilung und Pacht mit Empfehlungen dem Minister vorzulegen (Section 12(a)), und Praxisleitfäden beschreiben die Commission als die Stelle, die die Akte führt.

Die Pacht von einem privaten Inhaber ist ein kürzeres und schwächeres Instrument, und dieser Abstand ist die nützlichste Tatsache der gesamten Akte. Section 50(1) begrenzt sie auf neunundvierzig Jahre. Section 51(3) im Text von 1992, zu dem sich in den gelesenen Gesetzen keine Änderung fand, bestimmt, dass die Pacht eines Right of Occupancy nicht verkauft, abgetreten oder geteilt werden darf, wohl aber vererbbar ist. Eine private Pacht von einem Inhaber kann also weder 99 Jahre erreichen noch weiterverkauft werden. Die lange, handelbare Laufzeit muss aus der Government Lease kommen, und bei Investitionsland hängt diese Pacht von der Genehmigung der Investition ab. Deshalb ist der Genehmigungsstatus und nicht das Grundstück die entscheidende Variable.

Welchen Titel erhält ein ausländischer Käufer auf Sansibar, und wer stellt ihn aus?#

Der ausländische Käufer erhält ein eingetragenes Leasehold-Recht, nicht das Eigentum am Land, und der Aussteller hängt von der Struktur ab. Eine Government Lease wird vom für Land zuständigen Minister gewährt, innerhalb einer Special Economic Zone von der ZIPA selbst. Eine Einheit in einem Condominium wird vom Registrar of Condominium eingetragen. Eine spätere Verfügung über eine Pacht von öffentlichem Land braucht die Genehmigung der Commission for Lands und des Ministers; das Land Transfer Board, das Leitfäden für diesen Schritt noch nennen, wurde 2022 mit seinem Gesetz abgeschafft. Drei Behörden, drei Dokumente.

Der Condominium Act No. 10 of 2010 ist der Weg für Villen und Wohnungen innerhalb eines genehmigten Projekts. Das Gesetz, das am 24. September 2010 die Zustimmung des Präsidenten erhielt, definiert den Eigentümer als die Person, die als Inhaber eines Titels an einer Einheit eingetragen ist, oder des Leasehold-Rechts an einer Einheit, wenn das Grundstück in Pacht gehalten wird (Section 3). Den Registrar of Condominium ernennt der für Wohnungswesen zuständige Minister nach Section 5(1) in der Fassung des Act No. 6 of 2023, der zugleich das Condominium Board abgeschafft hat. Die Lesart der Praktiker lautet, dass der Käufer einen Unit Title auf seinen eigenen Namen erhält.

Der Condominium Act macht eine Einheit übertragbar, vererbbar und beleihbar und nennt keine Laufzeit. Section 16(1)(b) gibt jedem Eigentümer einer Einheit das Recht, sie durch Verkauf, Vermietung, Schenkung, Vermächtnis, letztwillige Verfügung, Verpfändung oder Hypothek zu übertragen, ohne Zustimmung des Registrar oder eines anderen Eigentümers (in der Fassung des Act No. 6 of 2023). Section 25 unterstellt die Vererbung dem geltenden Erbrecht, und Section 26 gibt das Recht zur Beleihung. Rive & Co beschreibt das Einheitsrecht als verlängerbares Leasehold mit 99 Jahren, getrennt von der Ground Lease des Projektentwicklers; das ist von Praktikern berichtet. Im Gesetz steht nirgends eine Laufzeit. Die Obergrenze von 99 Jahren und die Abschnitte von 33 Jahren stammen aus Section 47(1) des Land Tenure Act, der die Pacht des Grundstücks regelt; maßgeblich ist deshalb die Laufzeit, die im Instrument steht.

Im Zanzibar Land Registry wird das Recht durchsetzbar. Rive & Co nennt das Registry als die Stelle, die Pachtverträge und Unit Titles erfasst. Für den Anleger ist der praktische Test einfach: Lassen Sie sich in dieser Reihenfolge das eingetragene Instrument, die Genehmigung der Commission for Lands und des Ministers für jede frühere Verfügung und die ZIPA-Genehmigung vorlegen, und lesen Sie die Laufzeitklausel im Instrument selbst, nicht in den Vertriebsunterlagen.

Wer der Verpächter ist, zählt ebenso wie die Frage, wer ausstellt. Innerhalb einer Special Economic Zone lässt Section 27(1) des Zanzibar Investment Act 2023 die ZIPA die Land Lease selbst gewähren. Außerhalb einer Zone sieht Section 27(2) vor, dass die Behörde den Erwerb der Lease über den für Land zuständigen Minister erleichtert. Der Verpächter unterscheidet sich je nach Lage, und damit auch die Akte, die sich der Erwerber vorlegen lassen sollte.

Genehmigtes Projekt oder unbebautes Grundstück auf Sansibar#

Ein genehmigtes Projekt ist ein Grundstück, das bereits einen Filter durchlaufen hat; ein unbebautes Grundstück hat das nicht. Die ZIPA-Genehmigung führt zu einem Investment Certificate, und ein Schriftsatz einer Kanzlei auf Sansibar führt dieses Zertifikat in der Bauakte auf, in der das Projekt bei der ZIPA registriert ist. Ein unbebautes Grundstück, das von einem sansibarischen Inhaber erworben wird, hat diesen Filter nicht durchlaufen. Seine Akte beginnt bei der Landverwaltung, und wo das Land einer Investition dienen soll, hängt die Government Lease weiterhin von der Genehmigung der Investition ab (Land Tenure Act, Section 46).

Der Weg über das unbebaute Grundstück besteht aus Prüfung, Vertrag, Genehmigung und Pacht. Der Schriftsatz von Ardean Law Chambers vom Januar 2023 nennt eine amtliche Recherche, einen unterzeichneten und beglaubigten Kaufvertrag, einen Lageplan und Grenzmarkierungen bei nicht registriertem Land, die Genehmigung des Land Transfer Board mit einem Transfer Certificate und anschließend die Government Lease. Dieses Board war im Juli 2022 abgeschafft worden, und die Aufgabe, Übertragungen nicht registrierter Landrechte zu regeln, liegt nun bei der Commission for Lands (Commission for Lands Act 2015, Section 4(2)(d), eingefügt 2022). Bei jedem dieser Schritte kann eine Akte ins Stocken geraten. Der Allokator sollte das Verzögerungsrisiko gewichten, nicht nur das Grundstück.

Der Weg über ein genehmigtes Projekt verdichtet die Akte des Käufers. Der Käufer hat es mit einer registrierten Anlage, einem Einheitstitel und den Anwälten des Projektentwicklers zu tun; die Genehmigungen auf Projektebene liegen vorgelagert. Verdichtet heißt nicht entfallen. Eine Verfügung über eine Pacht von öffentlichem Land braucht weiterhin die Genehmigung der Commission for Lands und des Ministers nach Section 47(3) des Land Tenure Act. Der Condominium Act untersagt einem Inhaber oder Projektentwickler zudem, eine Einheit zu verkaufen, bevor er dem Käufer Kopien von Unterlagen übergeben hat, darunter den Kaufvertrag, die Pacht des Grundstücks, sofern eine besteht, die Titelurkunde der Einheit und den Condominium-Plan (Section 22(1)).

Die Baurechte folgen derselben Trennung. Ist das Grundstück unbebaut, trägt der Käufer die Last der Baugenehmigung. Der Schriftsatz von Ardean nennt die Development Control Unit als Genehmigungsbehörde nach dem Building Regulation Act von 2015, mit einer angegebenen Prüfungsfrist von sieben Werktagen. Wie Abstandsflächen- und Hüllenvorgaben begrenzen, was eine Genehmigung zulässt, wird in the setback line and the buildable envelope behandelt. Wer ein genehmigtes Vorhaben realisiert, wird in who develops in Zanzibar behandelt.

Was die ZIPA-Mitteilung vom Februar 2026 für Käufer auf Sansibar geändert hat#

Eine öffentliche Mitteilung der ZIPA, über die TanzaniaInvest am 22. Februar 2026 berichtete, verlagert die Hürde von der Bauphase auf die Vermarktung. Laut TanzaniaInvest müssen alle Immobilienprojekte vor der Umsetzung, einschließlich Vermarktung und Käuferakquise, bei der Zanzibar Investment Promotion Authority registriert und von ihr genehmigt werden. Der Bericht nennt das Datum der Mitteilung selbst nicht, und der Originaltext der Mitteilung ließ sich während der Recherche auf der Website der ZIPA nicht auffinden; die Einstufung lautet daher: durch die Presse berichtet.

Der zweite Teil zielt auf den Vertrag. Derselbe Bericht zitiert die Mitteilung mit der Aussage, dass Kaufverträge im Zusammenhang mit Immobilienprojekten nur dann als gültig gelten, wenn sie von der ZIPA geprüft, genehmigt und bestätigt wurden. Für den Allokator wird ein nicht bestätigter Vertrag damit von einem schwachen Dokument zu einem, das nach Aussage der Behörde nicht gültig ist.

Der dritte Teil liegt beim Projektentwickler. Antragsteller einer Baugenehmigung müssen einen unterzeichneten Vertrag zwischen dem Projektentwickler oder Investor und dem beauftragten Bauunternehmer vorlegen. Den Käufer betrifft das nicht unmittelbar. Es betrifft aber das Lieferrisiko, denn ein Projekt mit unterzeichnetem Bauunternehmer ist etwas anderes als eines, das nur aus Zeichnungen besteht.

Die Mitteilung rät Käufern außerdem, sich vor einem Geschäftsabschluss an die ZIPA zu wenden. Als Zwecke nennt der Bericht Transparenz, die Einhaltung der Vorgaben durch Investoren und den Schutz von Wohnungskäufern. Drei Einschränkungen gelten. Diese Analyse hat die Mitteilung selbst nicht gelesen. Sie weiß nicht, wie die Bestätigung auf dem Kaufvertrag nachgewiesen wird. Und sie weiß nicht, ob Weiterverkäufe auf dem Zweitmarkt unter die Regel fallen. Jede dieser Fragen gehört an einen Rechtsanwalt und an die ZIPA.

Der praktische Test ergibt sich aus dem Text. Vor jeder Anzahlung verlangt der Investor die ZIPA-Registrierungsnummer des Projekts und den Bestätigungsweg für den Kaufvertrag. Ein Verkäufer, der keines von beiden vorlegen kann, hat die Frage damit beantwortet. Dies ist ein Schritt der Due Diligence, keine Einschätzung zu einem bestimmten Projekt.

Was geschieht, wenn eine Pacht auf Sansibar ausläuft, und ist sie vererbbar?#

Laufzeit und Verlängerungen stehen im Gesetz; was am Ende geschieht, ist nur teilweise geklärt. Section 47(1) des Land Tenure Act begrenzt in der Fassung des Act No. 1 of 2018 die Pacht von öffentlichem Land auf 99 Jahre, schrittweise gewährt in Abschnitten von jeweils höchstens 33 Jahren. Der Land Tenure (Amendment) Act of 2010 hatte die Folge einer ausbleibenden Verlängerung festgeschrieben: Bei einem Nicht-Sansibarer fallen das Land und alle Verbesserungen an den Staat zurück, und Section 47(8) ergänzt, dass einem Nicht-Sansibarer nach Ablauf der Pacht keine Entschädigung gezahlt wird. Das Gesetz von 2018 ersetzte Subsection (1) durch neue Subsections (1) und (2) und sagte nicht, was aus dem Satz von 2010 über den Heimfall wurde. Eine amtliche konsolidierte Fassung ließ sich nicht auffinden; diese Analyse kann daher nicht sagen, ob dieser Satz noch gilt.

„Verlängerbar“ ist ein Versprechen auf ein Verfahren, nicht auf ein Ergebnis. Der Allokator sollte dem Pachtvertrag selbst vier Fragen stellen. Wer über die Verlängerung entscheidet. Unter welchen Bedingungen. Zu welchem Pachtzins. Und was mit den Gebäuden geschieht, wenn die Verlängerung verweigert wird. Das Gesetz beantwortet die erste Frage teilweise: Vor der Verlängerung eines Abschnitts bewertet der Minister im Benehmen mit dem für Investitionen zuständigen Minister die Entwicklung der Investition (Section 47(2) in der Fassung von 2018). Es nennt keine Kriterien für diese Bewertung und gibt kein Recht auf Verlängerung. Zum Pachtzins verlangt der Text von 1992 einen angemessenen Pachtwert und bei Pachtverträgen von mehr als zehn Jahren eine Überprüfung in Abständen von höchstens drei Jahren (Section 47(4) und (6)). Der Marktvergleich für Leasehold-Resorts findet sich in the cost of tenure in prime resort markets.

Die Vererbbarkeit steht im Gesetz, mit einer Bedingung. Section 47(3) des Land Tenure Act bestimmt, dass eine Pacht von öffentlichem Land, sobald es gemäß dem von der ZIPA genehmigten Investitionsplan entwickelt ist, verkauft, abgetreten, unterverpachtet, geteilt, vererbt oder beliehen werden kann. Dieselbe Subsection untersagt jede Verfügung ohne Genehmigung der Commission for Lands und des Ministers. Für eine Condominium-Einheit unterstellt Section 25 des Condominium Act die Vererbung dem geltenden Erbrecht. Rive & Co und der Schriftsatz von Ardean sagen dasselbe in loseren Worten, ohne einen Paragrafen zu nennen.

Die Vererbung eines Leasehold ist eine andere Frage als die Vererbung eines Right of Occupancy. Der Land Tenure Act macht das Right of Occupancy nach dem sansibarischen Erbrecht vererbbar, in Section 8(1). Dieser Satz betrifft sansibarische Inhaber. Er sollte nicht auf einen ausländischen Pächter übertragen werden. Ob der Erbe eines ausländischen Inhabers zu denselben Bedingungen in die Pacht eintritt und ob eine Erbfolge als Verfügung gilt, die der Genehmigung der Commission und des Ministers bedarf, ließ sich in den gelesenen Texten nicht finden.

Für die Nachlassplanung ist der Vertrag die Antwort, nicht der Leitfaden. Ein ausländischer Investor mit Erben in einer anderen Rechtsordnung sollte vor der Unterzeichnung die Klauseln zu Erbfolge und Abtretung des Pachtvertrags lesen. Ein auf Sansibar zugelassener Rechtsanwalt sollte klären, ob ein im Heimatland errichtetes Testament für das Leasehold anerkannt wird. Das ist eine Frage, die zu stellen ist, keine Schlussfolgerung.

Weiterverkauf auf Sansibar und die Genehmigung der Commission for Lands#

Der Weiterverkauf einer Pacht von öffentlichem Land unterliegt der Genehmigung der Commission for Lands und des Ministers, und diese Hürde ist eine einzige Subsection des Land Tenure Act. Section 47(3) bestimmt in der Fassung von 2010, dass eine Pacht von öffentlichem Land, sobald es gemäß dem von der ZIPA genehmigten Investitionsplan entwickelt ist, verkauft, abgetreten, unterverpachtet, geteilt, vererbt oder beliehen werden kann. Sie ergänzt, dass der Pächter keine Verfügung ohne Genehmigung treffen darf und die vom Minister gesetzten Bedingungen erfüllen muss. Genehmigende Stellen waren bis 2022 das Land Transfer Board und der Minister, seither sind es die Commission und der Minister.

Das Land Transfer Board und sein Gesetz bestehen nicht mehr. Der Written Laws (Miscellaneous Amendment) Act 2022 (Act No. 5 of 2022) erhielt am 21. Juli 2022 die Zustimmung des Präsidenten, trat mit der Zustimmung in Kraft und wurde am 25. August 2022 im Gesetzblatt veröffentlicht. Section 34 hob den Land Transfer Act No. 8 of 1994 auf, mit einer Übergangsregel für alles, was bereits nach ihm geschehen war. Section 29 setzte in Section 47(3) das Wort „Commission“ an die Stelle von „Land Transfer Board“, und Section 32 übertrug der Commission for Lands die Aufgabe, die Übertragung nicht registrierter Landrechte zu regeln („to regulate transfer of non-registered land rights or interests“). Für registriertes Land vollendet der Registered Land Act (Act No. 10 of 1990) die Übertragung einer Pacht durch Eintragung des Erwerbers (Section 84), und seine Section 4 lässt jedes andere Gesetz unberührt, das für ein Rechtsgeschäft die Zustimmung oder Genehmigung einer Behörde verlangt.

Die Fristen sind nicht mehr festgeschrieben. Das Gesetz von 1994 verlangte eine monatliche Sitzung, eine Entscheidung innerhalb von drei Monaten, die Übergabe an das Land Tribunal nach fünfundvierzig Tagen und die Ausfertigung der Urkunde innerhalb von sechs Monaten nach der Zustimmung. Nichts davon hat in den gelesenen Texten einen Nachfolger. Der vollständig gelesene Commission for Lands Act 2015 setzt weder eine Frist für eine Genehmigung noch eine Gültigkeitsdauer; sein Board tritt mindestens einmal alle drei Monate zusammen (Section 15(1)). Die Commission darf Gebühren und Abgaben auf Transaktionen erheben und Regeln, Leitlinien und Weisungen erlassen (Section 5), und der Minister darf Verordnungen erlassen (Section 27). Ein solches Regelwerk zu Übertragungen hat diese Analyse nicht gefunden, und in seiner Haushaltsrede vom Mai 2024 vor dem Repräsentantenhaus erklärte das für Land zuständige Ministerium, die Verordnungen zur Landübertragung seien noch in Vorbereitung.

Die Sanktionen sind mit der Aufhebung entfallen, ein allgemeiner Straftatbestand bleibt. Das Gesetz von 1994 erklärte die Eintragung einer nicht konformen Urkunde für nichtig und sah eine Geldstrafe von mindestens 150.000 Schilling vor. Keine der beiden Vorschriften besteht fort. Section 6D des Land Tenure Act, 2010 eingefügt, stellt es unter Strafe, ohne rechtmäßigen Grund gegen das Gesetz zu verstoßen, mit einer Geldstrafe von mindestens einer Million Schilling, fünf Jahren Freiheitsstrafe oder beidem. Eine Pacht von öffentlichem Land kann beendet werden, wenn der Inhaber ihre Bedingungen grundlegend verletzt (Section 48(1)(c)), und seit 2022 darf der Minister eine Pacht nicht ohne Zustimmung des Präsidenten beenden (Section 65A). Ob eine nicht genehmigte Verfügung nichtig ist, ließ sich in den gelesenen Texten nicht finden.

An wen kann der ausländische Inhaber also weiterverkaufen? Bei einer Pacht von öffentlichem Land an einen Käufer, dessen Erwerb die Commission und der Minister genehmigen, zu den Bedingungen, die der Minister setzt, und mit ZIPA-Vermerk, sofern es sich bei der Urkunde um einen Projektverkauf nach Februar 2026 handelt. Bei einer Condominium-Einheit lässt Section 16(1)(b) des Condominium Act den Eigentümer ohne Zustimmung des Registrar oder eines anderen Eigentümers übertragen; ob die Genehmigung nach Section 47(3) auch den Weiterverkauf einer einzelnen Einheit erfasst, ließ sich in den gelesenen Texten nicht finden. Das Gesetz sagt nicht, ob der Käufer ein Ausländer mit ZIPA-bezogenem Status sein muss oder auch ein Sansibarer sein kann. Liquidität ist daher ein Verfahren, dessen Torwächter das Gesetz benennt und dessen Zeitplan es nicht festlegt.

Was ist auf Pemba anders?#

Auf Pemba sind die Titelarten dieselben, und der geschriebene Unterschied liegt heute im Investitionsrecht. Pemba unterliegt demselben Land Tenure Act, Commission for Lands Act und Investitionsgesetz wie Unguja. Der Land Tenure Act erklärt alles natürliche Land auf den Inseln Sansibars zu öffentlichem Land (Section 3(1)) und trifft keine eigene Regel für Pemba. Was sich in den gelesenen Texten unterscheidet, ist die Investitionsschwelle; das ist eine Tatsache aus der Primärquelle über die Rechtsordnung und keine Aussage über den Markt.

Die Sitze Pembas am Übertragungstisch sind mit dem Gesetz von 1994 entfallen. Der aufgehobene Land Transfer Act band einen Unterausschuss für Pemba in sein Board ein und verlangte für die Beschlussfähigkeit mindestens zwei Mitglieder aus Pemba. Der Commission for Lands Act 2015 tut beides nicht. Sein Board besteht aus einem vom Präsidenten ernannten Vorsitzenden, den Principal Secretaries für Land und für Regionalbehörden, dem Deputy Attorney General, drei vom Minister ernannten Mitgliedern und dem Executive Secretary (Section 9(1)), und das Board ist bei Anwesenheit der Hälfte der Mitglieder beschlussfähig (Section 15(8)). Ein Sitz für Pemba ist nicht genannt.

Die Investitionsschwellen sind auf Pemba niedriger. Nach Part Two des Second Schedule zum Zanzibar Investment Act 2023 erreicht eine genehmigte Investition auf Unguja den Strategic Investment Status ab 50 Millionen US-Dollar mit mindestens dreißig Prozent Eigenkapital oder ab 10 Millionen US-Dollar mit fünfhundert direkten Arbeitsplätzen für Tansanier außerhalb der Hotellerie. Auf Pemba liegen die Werte bei 5 Millionen US-Dollar mit dreißig Prozent Eigenkapital oder bei 2 Millionen US-Dollar mit einhundert direkten Arbeitsplätzen außerhalb der Hotellerie. Der Status bringt zusätzliche Anreize nach dem Fourth Schedule. Wo eine Landakte auf Pemba eingereicht wird und welcher Amtsträger sie bearbeitet, steht in den gelesenen Texten nicht.

Das Gesetz sagt nicht, ob Vorgänge auf Pemba schneller oder langsamer bearbeitet werden. Es wurden keine Daten zur Bearbeitungsdauer nach Insel gefunden, und der Allokator sollte weder das eine noch das andere unterstellen. Die ZIPA-Mitteilung vom Februar 2026 gilt Berichten zufolge allgemein für Immobilienprojekte auf Sansibar. Eine Pemba-spezifische Variante wurde nicht gefunden.

Die Nachfrage ist nicht gleichmäßig verteilt, aber diese Analyse enthält keine verifizierte Zahl für Pemba. Die unten zitierte offizielle Ankunftsstatistik gilt für die gesamten Inseln. Jede Aussage zur Nachfrage auf Pemba bräuchte eine eigene Quelle mit Datum. Diese Analyse trifft keine.

Nachfragekontext und die Küste von Nungwi#

Die offizielle Ankunftsreihe Sansibars ist der Nachfrageanker, und sie gilt für die gesamten Inseln. Laut The Citizen vom 18. Januar 2026, die sich auf die Tourism Statistical Release vom Dezember 2025 des Office of the Chief Government Statistician und der Zanzibar Commission for Tourism beruft, erreichten die internationalen Ankünfte 2025 insgesamt 917.167, gegenüber 736.755 im Jahr 2024. Derselbe Bericht beziffert den Anteil Italiens an den Ankünften im Dezember 2025 auf 14,4 Prozent.

Eine Ankunftsreihe ist keine Miet- oder Weiterverkaufsreihe. Sie sagt, wie viele Menschen die Inseln erreichen. Über die Auslastung in einem bestimmten Projekt sagt sie nichts, ebenso wenig darüber, ob sich eine Einheit veräußern lässt. Der Allokator sollte sie als Kontext für die Titelfrage behandeln, nicht als Beleg für eine Rendite. Diese Analyse nennt keine Renditezahl.

Für einen ausländischen Prinzipal ist der Titel, nicht die Nachfrage, die bindende Beschränkung. Mehr Ankünfte erweitern nicht, was ein Ausländer halten darf. Sie erhöhen die Zahl derer, die dieselben eingetragenen Rechte wollen, und sie steigern plausibel das Interesse der Aufsichtsbehörde, Verkäufe zu überwachen. Die Mitteilung vom Februar 2026 lässt sich in diesem Licht lesen. Das ist eine Schlussfolgerung, und der Text der Mitteilung, wie er berichtet wird, sagt dies nicht.

Die Küste von Nungwi unterliegt derselben Rechtsordnung. Die öffentliche Projektseite zu Nungwi von Victaura beschreibt das Projekt in eigenen Worten; diese Analyse gibt es nicht wieder und erweitert es nicht. Alles oben zu Pachtdauer, ZIPA-Vermerk oder Genehmigung von Übertragungen gilt allgemein für Sansibar und ist nicht als Aussage über den Titel dieses Projekts zu verstehen.

Ein Vorbehalt zu den Ankunftsdaten selbst. Die Zahlen erreichen diese Analyse über die Presseberichterstattung zu einer offiziellen Veröffentlichung; die monatliche Veröffentlichung selbst wurde nicht direkt geöffnet. Der Vergleichswert für 2024 und der Anstieg von knapp 25 Prozent stammen aus demselben Bericht. Der Allokator sollte die Primärveröffentlichung lesen, bevor er die Zahlen in einem Investitionspapier verwendet.

Wo diese Analyse am schwächsten ist: offengelegte Grenzen#

Viele Ratgeber zitieren noch zwei aufgehobene Gesetze. Der Zanzibar Investment Act 2023 (Act No. 10 of 2023) erhielt am 1. Februar 2024 die Zustimmung des Präsidenten und hob in Section 62(1) das Investitionsgesetz von 2018 auf. Der Written Laws (Miscellaneous Amendment) Act 2022 hob den Land Transfer Act von 1994 auf und damit das Land Transfer Board. Ratgeber, die weiterhin das Gesetz von 2018 zitieren oder einen Käufer an dieses Board verweisen, stützen sich auf ersetzte Texte. Die Bestimmung zum Erwerb von Land ist Section 27 des Gesetzes von 2023.

Die Obergrenze von 99 Jahren ist Gesetz; das Ende jedes Abschnitts ist weniger sicher. Section 47(1) des Land Tenure Act begrenzt in der Fassung des Act No. 1 of 2018 die Pacht von öffentlichem Land auf 99 Jahre, schrittweise gewährt in Abschnitten von jeweils höchstens dreiunddreißig Jahren. Das Fifth Schedule zum Investment Act von 2023 nennt unter den Anreizen für Immobilienentwickler einen Landpachtvertrag über dreiunddreißig Jahre; das ist die Länge eines Abschnitts. Das Gesetz nennt keine Kriterien für die Bewertung, die einer Verlängerung vorausgeht. Ob der Satz von 2010 über den Heimfall an den Staat die Änderung von 2018 überdauert hat, ließ sich ohne amtliche konsolidierte Fassung nicht bestätigen.

Die Gesetze wurden ohne amtliche konsolidierte Fassung gelesen. Der Land Tenure Act 1992, der Condominium Act 2010, der Commission for Lands Act 2015 und die meisten Änderungsgesetze sind gescannte Kopien auf der Website des Repräsentantenhauses. Sie wurden mit Texterkennung gelesen, und die zitierten Vorschriften wurden mit den Seitenbildern abgeglichen. Das Änderungsgesetz von 2022 und der Investment Act von 2023 wurden in der Government Gazette gelesen. Die Änderungshistorie wurde aus den Änderungsgesetzen rekonstruiert, die das Repräsentantenhaus nach Jahren auflistet; eine Änderung in einem nicht geöffneten Gesetz wäre daher übersehen worden. Der Registered Land Act wurde nur in Teilen gelesen, und etwaige Regeln, Leitlinien oder Weisungen der Commission for Lands wurden nicht gelesen.

Zwei Dinge wurden bewusst ausgeklammert. Aufenthaltsschwellen und Steuersätze, die Agenturen nennen, wurden nicht verwendet, da es sich um nicht verifizierte Behauptungen kommerzieller Parteien handelt. Es erscheint weder ein Preis noch eine Rendite oder ein Ertrag, weder für den Markt noch für ein einzelnes Projekt. Die Einträge zur weiterführenden Lektüre in den Quellenangaben wurden nur über Suchergebnislisten eingesehen; auf sie stützt sich keine Zahl.

Die Schlussfolgerung ist eng gefasst, und der Allokator sollte sie eng halten. Ein Ausländer hält ein vom Staat gewährtes Pachtrecht, niemals Volleigentum (Freehold). Zu lesen sind das Pachtinstrument, die ZIPA-Registrierung samt Bestätigung und die Genehmigung der Commission for Lands und des Ministers für jede Verfügung. Alles Übrige in den Ratgebern ist Kommentar von geringerem Rang.

Offenlegung eigener Beteiligungen (Skin in the Game). Victaura entwickelt über seine Muttergesellschaft Greystone B.V. (Niederlande) Projekte am Comer See (Italien), in Nungwi auf Sansibar (Tansania), auf Gili Air und in Uluwatu auf Bali (Indonesien) und hält eine Off-Plan-Kapitalposition auf Al Marjan Island in Ras Al Khaimah (VAE). Leser sollten davon ausgehen, dass Kommentare durch diese Positionen beeinflusst sein oder diesen zugutekommen können. Dieses Dokument ist als Marketingmaterial im Sinne von Artikel 24(3) MiFID II eingestuft. Es stellt keine Anlageberatung dar.