Marktanalysen
Immobilien am Comer See vs. Lugano: zwei Regime
Welches Tor ein ausländischer Investor passiert, hängt davon ab, auf welcher Seite der Grenze das Grundstück liegt. In der Schweiz benötigt ein im Ausland wohnhafter Käufer eine Bewilligung nach der Lex Koller, andernfalls ist der Vertrag nichtig; zusätzlich begrenzt eine eigene Regel den Anteil an Zweitwohnungen auf 20 % je Gemeinde. In Italien kaufen EU-Bürger frei, während Nicht-EU-Bürger eine Gegenseitigkeitsprüfung bestehen müssen. Dieser Beitrag kartiert die Zugangsvoraussetzungen und stellt keine Rangfolge der Seen auf.
IllustrationWichtigste Erkenntnisse
- - Schweiz: Der Erwerb durch eine im Ausland wohnhafte Person bedarf einer behördlichen Bewilligung; ohne rechtskräftige Bewilligung ist das Rechtsgeschäft unwirksam, und es wird nichtig, wenn es ohne Gesuch vollzogen oder die Bewilligung verweigert wird (Lex Koller, in Kraft seit 1. Januar 1985; Schweizer Rechtskommentar und UBS, Sekundärquellen).
- - In der Schweiz ist der Wohnsitz die Trennlinie: EU- und EFTA-Staatsangehörige mit rechtmäßigem und tatsächlichem Wohnsitz fallen nicht unter das Gesetz, und ansässige Drittstaatsangehörige dürfen für den Eigenbedarf kaufen (kantonale Merkblätter, amtliche Hinweise).
- - Der Schweizer Weg für Personen im Ausland sind Ferienwohnungen, national auf 1.500 Einheiten pro Jahr begrenzt; 2021 wurden rund 66 % ausgeschöpft, mit 995 Bewilligungen und 639 Übertragungen (Die Volkswirtschaft, Dezember 2023; gemessen, Daten 2021).
- - Die Schweizer Zweitwohnungsobergrenze von 20 % je Gemeinde beschränkt neue Zweitwohnungen und nicht Käufer, unabhängig vom Pass; am 31. März 2026 lagen 331 Gemeinden darüber, gegenüber 337 ein Jahr zuvor (ARE, gemessen).
- - Italien: EU-Bürger kaufen zu denselben Bedingungen wie Italiener, und Nicht-EU-Bürger ohne rechtmäßigen Aufenthalt benötigen einen Staatsvertrag oder Gegenseitigkeit nach Artikel 16 der Vorbestimmungen zum Codice Civile (Codice Civile, Königliches Dekret Nr. 262 vom 16. März 1942).
- - Italien nimmt von der Reziprozitätsprüfung Nicht-EU-Ansässige mit gültiger Aufenthaltsgenehmigung aus Gründen der abhängigen Beschäftigung, selbstständigen Tätigkeit, Familie, humanitären Gründen oder des Studiums aus, ebenso Staatsangehörige von Ländern mit bilateralem Investitionsabkommen; für alle anderen ist der Status jeder Staatsangehörigkeit anhand der Quellen des Ministeriums zu prüfen und nicht zu unterstellen (italienisches Außenministerium, amtliche Hinweise).
- - Ein Urteil des Tribunale di Vicenza (Nr. 884 vom 18. Mai 2022) erklärte den italienischen Kauf eines Schweizer Staatsbürgers wegen Verstoßes gegen die Gegenseitigkeit für nichtig, während die notarielle Praxis uneins ist, ob Schweizer Staatsangehörige geprüft werden müssen (Bericht von Il Sole 24 Ore, eine erstinstanzliche Entscheidung).
- - Am 5. Oktober 2026 ist die Verschärfung der Schweizer Lex Koller ein Vorentwurf, dessen Vernehmlassung am 15. April 2026 eröffnet und am 15. Juli 2026 beendet wurde, und kein geltendes Recht; sein Stand muss vor jeder Entscheidung erneut geprüft werden (Bundesamt für Justiz).
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Comer See oder Luganer See: Welche Rechtsordnung gilt für einen ausländischen Käufer?
Am Schweizer Ufer benötigt ein im Ausland wohnhafter Käufer vor dem Verkauf eine Bewilligung, während am italienischen Ufer ein EU-Bürger wie ein Italiener kauft und ein Nicht-EU-Bürger eine Gegenseitigkeitsprüfung besteht. Das sind zwei unterschiedliche Zugangshürden, getrennt durch eine kurze Autofahrt zwischen Como und Lugano. Dieser Beitrag behandelt, wer kaufen darf und damit, wer zum Käuferkreis gehört. Er ist keine Rangliste der beiden Seen.
Der Vergleich ist wichtig, weil nicht nur der Preis, sondern auch der Zugang bestimmt, wer mitbietet. Ein Markt, den ein bestimmter Pass nicht betreten kann oder nur über ein Kontingent, hat eine strukturell andere Nachfragekurve als ein offener Markt. Der Beitrag beschreibt die rechtlichen Zugangsvoraussetzungen, wie sie von Bundes-, Kantons- und Gerichtsquellen veröffentlicht werden, und weist darauf hin, wo diese Quellen voneinander abweichen oder wo sich die Rechtslage bewegt. Es werden keine Preise aus Immobilienportalen verglichen, und nichts hier ist Steuerberatung.
Drei Instrumente tragen die Last. Das Schweizer Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, bekannt als Lex Koller, ist eine Bewilligungsregelung für den Käufer. Das Schweizer Bundesgesetz über Zweitwohnungen, umgangssprachlich Lex Weber, begrenzt neue Zweitwohnungen je Gemeinde. Artikel 16 der italienischen Einleitungsbestimmungen zum Zivilgesetzbuch (Disposizioni preliminari al Codice civile) ist eine Gegenseitigkeitsbedingung für Ausländer. Die ersten beiden gibt es nur in der Schweiz. Die dritte bestimmt zusammen mit der EU-Mitgliedschaft den Zugang in Italien.
Der See selbst liegt auf beiden Seiten der Grenze, daher entscheidet das Grundstück über die Rechtsordnung und nicht der Name des Sees. Der Luganer See wird von der Schweiz und Italien geteilt, und ein Grundstück am italienischen Ufer unterliegt den nachstehend beschriebenen italienischen Regeln, nicht den Schweizer. Die erste Frage für jeden Investor betrifft die Jurisdiktion des konkreten Grundstücks, die zweite den Wohnsitz und den Pass des Käufers.
Was ist die Lex Koller, und wer braucht in der Schweiz eine Bewilligung?
*Die Lex Koller ist das Schweizer Bundesgesetz, das den Erwerb von Grundstücken durch eine Person im Ausland einer behördlichen Bewilligung unterwirft; sie ist seit dem 1. Januar 1985 in Kraft.* Das Parlament hat sie am 16. Dezember 1983 verabschiedet. Ihr erklärter Zweck ist laut Bundes- und Kantonsleitfäden, eine übermässige Überfremdung des Schweizer Bodens zu verhindern. Erfasst ist jeder Erwerb durch eine im Ausland wohnhafte Person, und die Voraussetzungen für die Erteilung einer Bewilligung sind im Gesetz und in der Verordnung abschliessend aufgeführt.
Ohne rechtskräftige Bewilligung ist das Rechtsgeschäft unwirksam, und es wird nichtig, wenn der Käufer den Erwerb ohne Antrag vollzieht oder die Bewilligung verweigert wird. Die Eigentumsübertragung kann nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Für den Underwriter ist das der entscheidende Punkt. Ein ohne Bewilligung unterzeichneter Vertrag birgt nicht das Risiko einer Strafe, sondern das Risiko, nicht zu existieren. Die Rechtsberater des Investors behandeln die Bewilligung daher als aufschiebende Bedingung des Vertrags und nicht als Formalität, die sich nachträglich erledigen lässt.
Die Regelung schliesst nicht jeden Ausländer aus, und die Trennlinie ist der Wohnsitz. Kantonale Leitfäden halten fest, dass EU- und EFTA-Staatsangehörige, die rechtmässig und tatsächlich in der Schweiz wohnen, nicht unter das Gesetz fallen. Drittstaatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz dürfen Grundstücke für die eigene Wohnnutzung erwerben. Die Bewilligungsfrage trifft daher am stärksten den Nichtansässigen, also das Profil des typischen Zweitwohnungskäufers an einem See.
Ferienwohnungen sind der Weg, der Nichtansässigen bleibt, und dieser Weg ist kontingentiert. Der bundesrechtliche Rahmen begrenzt die Bewilligungen für Ferienwohnungen und Einheiten in Apparthotels landesweit auf 1.500 Einheiten pro Jahr, aufgeteilt auf die Kantone. Im Jahr 2021 wurden davon rund 66 % ausgeschöpft, bei 995 erteilten Bewilligungen und 639 tatsächlichen Übertragungen; das Tessin lag bei den Bewilligungen unter den Kantonen auf Rang drei (Die Volkswirtschaft, Dezember 2023). Es handelt sich um Zahlen für 2021, und eine neuere Bundesreihe habe ich nicht gefunden; die Einstufung lautet daher gemessen, aber veraltet.
Kann ein Deutscher, ein Brite oder ein Amerikaner am Tessiner Ufer des Luganer Sees kaufen?
Es kommt zuerst auf den Wohnsitz an und erst an zweiter Stelle auf den Pass. Ein in Deutschland wohnhafter Deutscher ist im Sinne des Gesetzes eine Person im Ausland und benötigt eine Bewilligung; der für diesen Käufer in den ausgewerteten Quellen verbleibende Weg ist eine Ferienwohnung innerhalb eines kantonalen Kontingents. Ein Deutscher, der als EU-Bürger rechtmässig und tatsächlich in der Schweiz wohnt, fällt nicht unter das Gesetz. Ein Brite oder ein Amerikaner ist Drittstaatsangehöriger, und es gilt dieselbe Wohnsitzlogik, mit einem Unterschied: Ein ansässiger Drittstaatsangehöriger darf für die eigene Wohnnutzung kaufen, nicht als Kapitalanlage.
Die Staatsangehörigkeit allein öffnet die Tür nicht, und genau das geht am leichtesten verloren. Nach dieser Regelung wird ein im Tessin ansässiger Brite anders behandelt als ein Brite in London, und ein Deutscher im Tessin anders als ein Deutscher in München. Der Käuferkreis am Schweizer Ufer besteht daher überwiegend aus Ansässigen und Kontingentinhabern. Das ist ein struktureller Filter dafür, wer transagieren darf, kein Preisfilter dafür, wer dazu bereit ist.
Die Kontingentierung erzeugt eine eigene Knappheit, auch wenn die nationale Obergrenze 2021 nicht die bindende Schranke war. Weil der Weg über Ferienwohnungen landesweit gedeckelt ist und jeder Kanton ein Kontingent hält, ist die Zahl der Käufe durch Nichtansässige unabhängig von der Nachfrage gesetzlich begrenzt. Da 2021 landesweit rund ein Drittel der Obergrenze ungenutzt blieb, waren die bindenden Beschränkungen vermutlich die Voraussetzungen im Einzelfall und das verfügbare Angebot. Diese Lesart ist eine Schlussfolgerung, kein gemessener Befund, und sie ist nur indikativ.
Beschränkungen nach Objektart kommen zum Kontingent hinzu. Il Sole 24 Ore fasst in einem Bericht über ein italienisches Urteil von 2022 die Schweizer Regel so zusammen, dass ein italienischer Staatsangehöriger nur Geschäftsräume oder eine Ferienwohnung mit bis zu 200 Quadratmetern auf einem Grundstück von bis zu 1.000 Quadratmetern kaufen dürfe. Das ist die Zusammenfassung einer Zeitung über die Auslegung des Schweizer Rechts durch ein Gericht; die Rechtsberater des Investors sollten die aktuellen Grenzen daher am Gesetzestext und an der kantonalen Praxis prüfen, bevor sie sich darauf verlassen.
Ohne Bewilligung wird die Urkunde nicht bestraft. Sie existiert nicht.
Victaura Research
Was beschränkt die Schweizer Zweitwohnungsobergrenze von 20 Prozent, und wen?
Das Schweizer Zweitwohnungsgesetz begrenzt den Anteil von Zweitwohnungen in einer Gemeinde auf 20 Prozent, und es begrenzt das Angebot, nicht die Käufer. Die Stimmberechtigten nahmen die Zweitwohnungsinitiative 2012 an. Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen, das Artikel 75b der Bundesverfassung umsetzt, trat am 1. Januar 2016 in Kraft (ARE). In einer Gemeinde über 20 Prozent dürfen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Die Regel gilt unabhängig vom Pass des Käufers: Wer als Schweizer Staatsangehöriger eine neue Zweitwohnung in einer Gemeinde mit erreichter Obergrenze sucht, steht vor derselben Wand wie ein Deutscher oder ein US-Amerikaner.
Diese Unterscheidung korrigiert eine verbreitete Verkürzung. Die Obergrenze wird oft als Beschränkung für ausländische Käufer beschrieben. Die Quellen sagen das nicht. Das Zweitwohnungsgesetz begrenzt die Bewilligung neuer Zweitwohnungen je Gemeinde, und die Lex Koller begrenzt, wer kaufen darf. Beide Regeln wirken kumulativ. Ein nicht in der Schweiz wohnhafter Ausländer braucht eine Bewilligung, und wo die Gemeinde über 20 Prozent liegt, ist der für neue Zweitwohnnutzung verfügbare Bestand an der Grenze eingefroren.
Die Zahl der Gemeinden mit erreichter Obergrenze wird jedes Jahr gemessen und veröffentlicht. Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) meldete zum 31. März 2026 331 Gemeinden über 20 Prozent, nach 337 im März 2025; neun Gemeinden liegen neu über der Schwelle, drei wieder darunter. Die Mitteilung nennt unter den neu aufgeführten Gemeinden auch Tessiner Gemeinden, darunter Tenero-Contra und Muzzano. Ab 2027 wird die Berechnung auf das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister umgestellt. Ich habe den Status nicht für jede Gemeinde am Luganersee geprüft; der Investor sollte daher die Zeile der betreffenden Gemeinde im ARE-Inventar nachlesen, das auf opendata.swiss veröffentlicht wird.
Die Obergrenze kennt Ausnahmen, und sie prägen, wie das Angebot aussieht. Das ARE hält fest, dass touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen weiterhin geschaffen und Erstwohnungen in Gemeinden mit erreichter Obergrenze gebaut werden dürfen. Das Ergebnis ist ein eingefrorener Bestand konventioneller Zweitwohnungen und ein Kanal für bewirtschaftete Hospitality-Produkte. Dieselbe Logik einer Angebotsgrenze, die durch Regeln und nicht durch den Markt gesetzt wird, wird in environmental constraints as an asset in resort property untersucht; dort gilt sie als Merkmal der Assetklasse und nicht als Verkaufsargument.
Kann ein Nicht-EU-Bürger am Comer See eine Immobilie kaufen?
Ja, unter der Bedingung der Gegenseitigkeit, es sei denn, der Käufer verfügt über eine qualifizierte italienische Aufenthaltserlaubnis oder ein Abkommen greift. Italien stellt EU-Bürger italienischen Staatsangehörigen gleich. Ein Nicht-EU-Bürger ohne rechtmäßigen Aufenthalt darf kaufen, wo ein Abkommen es erlaubt oder wo Gegenseitigkeit besteht, das heißt, wo ein Italiener im Heimatland des Käufers kaufen könnte. In den geprüften Quellen kennt die Regel weder einen Genehmigungsschritt noch ein kantonales Kontingent noch eine Obergrenze für Zweitwohnungen auf Gemeindeebene.
Gegenseitigkeit ist die Bedingung in Artikel 16 der Vorbemerkungen (Preleggi) zum italienischen Zivilgesetzbuch (Königliches Dekret Nr. 262 vom 16. März 1942), wonach ein Ausländer die zivilen Rechte eines Staatsbürgers unter der Bedingung der Gegenseitigkeit und vorbehaltlich besonderer Gesetze genießt.** Die rechtswissenschaftliche Kommentierung der Bestimmung hält fest, dass der Test keine gesetzgeberische Entsprechung im Herkunftsland verlangt. Er fragt, ob das ausländische Land ein vergleichbares Recht anerkennt und ob es Italiener diskriminiert. Die Frage ist also vergleichend und tatsächlicher Natur, nicht formal.
Eine qualifizierte Aufenthaltserlaubnis hebt den Test auf. Das italienische Außenministerium führt aus, dass Nicht-EU-Staatsangehörige mit einer gültigen Aufenthaltserlaubnis aus Gründen der Beschäftigung, der selbstständigen Tätigkeit, der Familie, aus humanitären Gründen oder zu Studienzwecken von der Gegenseitigkeitsprüfung ausgenommen sind, ebenso wie EU- und EWR-Staatsangehörige. Für den Status eines bestimmten Landes verweist das Ministerium auf seine Liste der Länder und Gebiete und auf sein Archiv der internationalen Verträge, und es beschreibt seine Seite als allgemeine Orientierung ohne Rechtsverbindlichkeit für Einzelfälle. Die Einstufung ist amtliche Orientierung, und maßgeblich für den einzelnen Käufer bleibt das Ländermaterial des Ministeriums, gelesen zusammen mit einem Notar.
Für die gängigen Nationalitäten sollte der Status der Gegenseitigkeit geprüft und nicht unterstellt werden. Die Seite des Ministeriums enthält keine Länderliste, und sie hält fest, dass Staatsangehörige von Ländern mit einem bilateralen Investitionsabkommen mit Italien von der Prüfung ausgenommen sind. Kanada zeigt, warum die Prüfung zählt: Seit dem 1. Januar 2023 dürfen Nicht-Kanadier in kanadischen Metropolregionen und Agglomerationen keine Wohngebäude mit bis zu drei Einheiten kaufen, ein Verbot, das bis zum 1. Januar 2027 verlängert wurde (CMHC). Ob dies die Gegenseitigkeit für kanadische Käufer ausschließt, ist eine Annahme von Victaura Research, die ein Rechtsberater bestätigen muss. Der Rechtsberater sollte dennoch bei der Beurkundung das aktuelle Blatt einholen, weil sich der Status eines Landes ändern kann. Zum weiteren Rahmen des Zugangs für internationales Kapital in Italien siehe why Italy attracts international investors.
Wie funktioniert der Gegenseitigkeitstest in der Praxis auf der italienischen Seite der Grenze?
Der Test wird bei der Beurkundung angewandt und vor Gericht geprüft, und ein Scheitern ist für das Geschäft fatal. Il Sole 24 Ore berichtete über ein Urteil des Tribunale von Vicenza (Nr. 884 vom 18. Mai 2022), das einen Erwerb in Italien durch einen Schweizer Staatsbürger wegen Verstoßes gegen die Gegenseitigkeit für nichtig erklärte. Nach dem Bericht befand das Gericht, dass die italienische Rechtsordnung die Fähigkeit des Ausländers zu diesem Rechtsgeschäft nicht anerkennt, wo es an der Gegenseitigkeit fehlt, und dass der Vertrag nichtig ist.
Die Begründung führte über das Schweizer Recht. Wie berichtet, verglich das Gericht, was das Schweizer Recht einem Italiener in der Schweiz zu kaufen erlaubt, nämlich begrenzt durch die Lex Koller, mit dem, was der Schweizer Käufer in Italien erworben hatte, und stellte fest, dass die italienische Immobilie außerhalb der entsprechenden Grenzen lag. Die Gegenseitigkeit ist hier symmetrisch. Die Beschränkung, die ein Land Italienern auferlegt, kann auf dessen Staatsangehörige in Italien zurückgespiegelt werden. Die für diese Analyse maßgebliche Tatsache ist, dass das oben beschriebene Schweizer Regime von einem italienischen Gericht als Maßstab gegenüber einem Schweizer Käufer herangezogen wurde.
Ein erstinstanzliches Urteil ist keine Regel, und die Quellen weichen voneinander ab. Ich habe den Zeitungsbericht gelesen, nicht das Urteil. Eine notarielle Seite zählt EU- und EFTA-Bürger zu den Käufern ohne Beschränkungen, während eine andere notarielle Seite festhält, dass Schweizer Staatsangehörige trotz EFTA-Mitgliedschaft weiterhin einer Gegenseitigkeitsprüfung unterliegen. Die erste Aussage passt schlecht zum Ergebnis von Vicenza, die zweite ist damit vereinbar. Ich löse den Widerspruch hier nicht auf. Der Rechtsberater des Investors sollte eine aktuelle Einschätzung zur konkreten Nationalität und zur konkreten Immobilie einholen.
Für einen Allokator ist die Lehre verfahrensmäßig. Die Gegenseitigkeitsprüfung wird bei der Beurkundung nachgewiesen, in der Regel durch den Notar. Ein Käufer, der weder EU-Bürger noch ansässig ist, sollte erwarten, dass der Rechtsberater die Grundlage der Gegenseitigkeit dokumentiert, und er sollte den Status als Gegenstand einer Rechtsauskunft behandeln und nicht als Annahme. Die Kosten dieses Schritts sind gering. Die Kosten eines nichtigen Erwerbs sind die gesamte Position.
| Käufer | Italien (Comer See) | Schweiz (Tessin, Luganer See) |
|---|---|---|
| Deutscher Staatsangehöriger mit Wohnsitz in Deutschland | EU-Bürger; gleichgestellt mit italienischen Staatsangehörigen (veröffentlichte Hinweise, Richtungsangabe) | Person im Ausland; Bewilligung erforderlich, ohne sie ist der Erwerb nichtig; Ferienwohnung im Rahmen des kantonalen Kontingents |
| Britischer Staatsangehöriger mit Wohnsitz im Vereinigten Königreich | Nicht-EU; Gegenseitigkeitsvorbehalt nach Art. 16, sofern keine qualifizierende italienische Aufenthaltserlaubnis oder kein Abkommen greift; Status in den geprüften Quellen nicht bestätigt (MAECI prüfen) | Person im Ausland; Bewilligung erforderlich; Ferienwohnung im Rahmen des kantonalen Kontingents |
| US-amerikanischer Staatsangehöriger mit Wohnsitz in den USA | Nicht-EU; Gegenseitigkeitsvorbehalt nach Art. 16, sofern keine qualifizierende italienische Aufenthaltserlaubnis oder kein Abkommen greift; Status in den geprüften Quellen nicht bestätigt (MAECI prüfen) | Person im Ausland; Bewilligung erforderlich; Ferienwohnung im Rahmen des kantonalen Kontingents |
| Beliebige Staatsangehörigkeit, rechtmäßig und tatsächlich in der Schweiz wohnhaft | Wohnsitz in der Schweiz zählt nicht als italienische Aufenthaltserlaubnis; EU-/EWR-Bürger kaufen frei, andere benötigen eine qualifizierende italienische Aufenthaltserlaubnis, ein Abkommen oder Gegenseitigkeit (MAECI, amtliche Hinweise) | EU-/EFTA-Staatsangehörige fallen nicht unter das Gesetz; Drittstaatsangehörige dürfen für den eigenen Wohnsitz kaufen; der Entwurf vom April 2026 würde dies ändern (nur ein Vorschlag) |
| Schweizer Staatsangehöriger, der in Italien kauft | Gegenseitigkeit wird geprüft; ein Urteil aus Vicenza von 2022 erklärte einen Kauf für nichtig (Zeitungsbericht); die notariellen Hinweise gehen auseinander, ob eine Prüfung nötig ist | Nicht anwendbar |
Steht eine Änderung der Lex Koller bevor, und was würde sie für den Luganer See bedeuten?
Stand 5. Oktober 2026 ist die Verschärfung in der Schweiz ein Vorschlag und kein geltendes Recht. Am 15. April 2026 eröffnete der Bundesrat eine Vernehmlassung zu einer Revision der Lex Koller; der Vorentwurf stand bis zum 15. Juli 2026 zur Stellungnahme offen (Bundesamt für Justiz). Die Seite des Amtes dokumentiert die Stellungnahmen der Beteiligten mit Stand 27. Juli 2026. Ich habe keine Quelle gefunden, die eine Botschaft an das Parlament oder eine Abstimmung belegt; die in diesem Beitrag beschriebene Ausgangslage bleibt damit die geltende Regel.
Der Vorschlag umfasst vier berichtete Teile. Laut einer Zusammenfassung des Entwurfs von Deloitte Schweiz sind dies: eine Bewilligungspflicht für den Erwerb von Hauptwohnungen durch Drittstaatsangehörige, mit Veräußerung innerhalb von zwei Jahren, falls der Käufer wegzieht; eine Verschärfung für Geschäftsimmobilien, die auch EU- und EFTA-Staatsangehörige erfassen würde; niedrigere kantonale Kontingente für Ferienwohnungen, wobei Übertragungen zwischen ausländischen Eigentümern auf das Kontingent angerechnet werden; und ein Verbot des Erwerbs börsennotierter Immobilienaktien und Immobilienfonds. Die Zusammenfassung von Deloitte beschreibt die geltende Ausgangslage gegenüber den Hinweisen von Bund und Kantonen ungenau; ich verwende sie daher nur für die Liste der vorgeschlagenen Änderungen und stufe sie als Sekundärquelle ein.
Der Vorschlag wird als wohnungspolitische Massnahme dargestellt. Die Schweizer Rechts- und Finanzpresse beschreibt ihn als Reaktion auf die angespannte Wohnungslage und als allgemeine Verschärfung des Gesetzes. Der erläuternde Bericht des Bundes und der Entwurfstext werden vom Bundesamt für Justiz veröffentlicht und sind die Dokumente, die man lesen sollte, nicht die Kommentare. Eine Zahl zur Wirkung des Entwurfs auf die Transaktionsvolumina ist, soweit ich feststellen kann, bislang nicht gemessen worden.
Die Folgerung für den Käuferkreis ist indikativ. Würde der Entwurf wie vorgelegt angenommen, bräuchten Drittstaatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz, etwa eine britische oder amerikanische Familie im Tessin, für eine Hauptwohnung, die sie heute kaufen können, eine Bewilligung, und die Ferienwohnungskontingente würden schrumpfen. Der Schweizer Käuferkreis würde weiter kleiner. Das Parlament kann jedes Element ändern. Der Allokator sollte den Entwurf als Szenario und nicht als Basisfall behandeln und seinen Status am Tag jeder Entscheidung neu prüfen.
Wie prägen die beiden Regime den Käuferkreis am Comer See und am Luganer See?
Am Schweizer Ufer wird der Käuferkreis nach Wohnsitz und Kontingent gefiltert, am italienischen Ufer nur am Rand nach Pass. Für einen EU-Käufer ist der italienische Zugang offen. Für einen Käufer aus einem Drittstaat ohne qualifizierende italienische Aufenthaltserlaubnis oder Abkommen gibt es eine Gegenseitigkeitsprüfung, deren Ergebnis von der Staatsangehörigkeit abhängt und anhand der Quellen des Ministeriums bestätigt werden muss. Die beiden Filter erzeugen unterschiedliche Käuferkreise, nicht Käuferkreise unterschiedlicher Qualität. Das ist eine Aussage über die Struktur und enthält keine Wertung.
Ein kleinerer Käuferkreis ist kein besserer Käuferkreis. Weniger zugelassene ausländische Käufer können weniger Wettbewerb um das Angebot bedeuten oder einen dünneren Exit-Markt. Die Quellen liefern für keines von beiden ein Mass, und ich behaupte keines. Jede Aussage zur Exit-Liquidität in einer der beiden Rechtsordnungen bräuchte Transaktionsdaten, die ich in öffentlichen Bundes- oder Gerichtsquellen nicht gefunden habe; daher ist jede Aussage in diesem Absatz indikativ.
Die Schweizer Seite staffelt mehrere Hürden, die italienische Seite hat eine. In der Schweiz steht der Käufer vor einer Bewilligung auf der Nachfrageseite, einer 20-%-Grenze für das Angebot neuer Zweitwohnungen und einem anhängigen Vorschlag, der die Nachfrage weiter einengen würde. In Italien ist die Hürde der EU-Status, der Wohnsitz oder die Gegenseitigkeit. Die Marktstruktur des italienischen Ufers, einschliesslich seines Ultra-Prime-Segments, wird gesondert behandelt in Comer See Ultra-Prime.
Grenzüberschreitende Nachfrage könnte sich verlagern statt verschwinden, aber das ist eine Hypothese. Wer an einem Ufer keine Bewilligung oder keinen Kontingentplatz erhält, kann das andere in Betracht ziehen. Ob das geschieht und in welchem Umfang, ist in den von mir geprüften Quellen nicht gemessen. Ich bezeichne es als Hypothese, die der Allokator mit lokalen Beratern prüfen sollte, und nicht als Befund. Es ist weder ein Beleg für noch gegen eines der beiden Ufer.
Die 20-%-Grenze begrenzt neue Zweitwohnungen in einer Gemeinde. Nach dem Pass fragt sie nicht.
Victaura Research
Wo dieser Vergleich schwach ist, offen benannt
Der Schweizer Primärtext war in dieser Prüfung nicht lesbar. Das Rechtsportal des Bundes setzt JavaScript voraus; für den Inhalt des Gesetzes stützte ich mich daher auf das Bundesamt für Justiz, kantonale Hinweise und Sekundärzusammenfassungen. Aus diesem Grund zitiere ich keine Artikelnummern des Schweizer Rechts; die Aussagen zur Bewilligung und zu den Wohnsitzausnahmen tragen die Einstufung amtlicher Hinweise, die Aussage zur Nichtigkeit beruht auf Schweizer Rechtskommentierung, und keine davon ist direkt gelesener Gesetzestext.
Die Statistiken sind veraltet und dünn. Die Daten zu Ferienwohnungen stammen aus 2021 und kommen über einen Artikel einer Bundeszeitschrift für Wirtschaft; Neueres habe ich nicht gefunden. Das kantonale Kontingent des Tessins wird in den Quellen mit unterschiedlichen Werten angegeben, daher nenne ich es nicht. Die einzige aktuelle gemessene Reihe in diesem Beitrag ist die ARE-Zählung der Zweitwohnungsgemeinden mit Stand 31. März 2026, und sie betrifft die Obergrenze, nicht das Bewilligungsregime.
Der Gegenseitigkeitsstatus der gängigen Nationalitäten beruht auf Sekundärquellen, und das Urteil von Vicenza ist die Zeitungszusammenfassung einer einzelnen erstinstanzlichen Entscheidung. Die Quellen gehen zu Schweizer Staatsangehörigen auseinander, wie oben dargelegt. Wer sich auf den Status einer Nationalität ohne das Merkblatt des Ministeriums und ein notarielles Gutachten verlässt, verlässt sich mehr auf diesen Beitrag, als er tragen kann.
Grosse Bereiche liegen ausserhalb des Umfangs. Preise, Portaldaten, Finanzierung, Nachfolge, Landschaftsschutz und kommunale Bauvorschriften werden nicht behandelt. Die Schweizer Pauschalbesteuerung und Italiens Regelung nach Artikel 24-bis für neue Einwohner sind eigene Fragen; dieser Beitrag vergleicht sie nicht und gibt keine steuerliche Einschätzung ab. Die verkürzte Annahme im Auftrag, die 20-%-Grenze treffe Ausländer, wird oben korrigiert, da die Grenze nicht an die Staatsangehörigkeit anknüpft. Nichts hier ist Rechtsberatung.
Comer See, Luganer See und die Prüfungen, die ein Käufer durchführen sollte
Das praktische Ergebnis ist eine Checkliste, kein Fazit. Erstens: die Zuständigkeit für das Grundstück klären, denn der Luganer See liegt auf beiden Seiten der Grenze. Zweitens: Wohnsitz, Aufenthaltsstatus und Staatsangehörigkeit des Käufers klären. Drittens: auf der Schweizer Seite klären, ob eine Bewilligung erhältlich ist, ob ein Platz im Kontingent für Ferienwohnungen frei ist und welchen Zweitwohnungsstatus die Gemeinde im aktuellen ARE-Inventar hat. Viertens: auf der italienischen Seite die EU-Zugehörigkeit, die Aufenthaltsgenehmigung oder die Reziprozitätsübersicht des Ministeriums für das Land des Käufers klären. Fünftens: den Stand des Schweizer Vorhabens am Tag der Entscheidung prüfen.
Die öffentliche Projektkarte von Victaura für den italienischen See ist Modern Villa on Lake Como. Die Leser sollten diese Karte für die veröffentlichten Fakten zum Projekt heranziehen und diese Analyse als Kommentar zu den Rechtsordnungen verstehen, nicht zu einem Projekt. Nichts im obigen Vergleich ist eine Aussage über die Vorzüge des einen Ufers gegenüber dem anderen.
Der Stand wird mit Datum angegeben, und die Daten werden veralten. Am 5. Oktober 2026 ist die Schweizer Verschärfung ein Vorentwurf in der Vernehmlassung, die am 15. Juli 2026 endete; zu den nächsten Schritten habe ich keine Quelle gefunden. Die ARE-Zahl von 331 Gemeinden stammt vom 31. März 2026 und wird mit der nächsten Jahresveröffentlichung ersetzt. Jeder Stand in dieser Analyse sollte zum Zeitpunkt der Verwendung von einem Rechtsberater erneut geprüft werden.
Offenlegung eigener Beteiligungen (Skin in the Game). Victaura entwickelt über seine Muttergesellschaft Greystone B.V. (Niederlande) Projekte am Comer See (Italien), in Nungwi auf Sansibar (Tansania), auf Gili Air und in Uluwatu auf Bali (Indonesien) und hält eine Off-Plan-Kapitalposition auf Al Marjan Island in Ras Al Khaimah (VAE). Leser sollten davon ausgehen, dass Kommentare durch diese Positionen beeinflusst sein oder diesen zugutekommen können. Dieses Dokument ist als Marketingmaterial im Sinne von Artikel 24(3) MiFID II eingestuft. Es stellt keine Anlageberatung dar.
Quellenangaben
- Fedlex, Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), 1983
- Federal Office of Justice (BJ), Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Merkblatt
- Federal Office of Justice (BJ), Revision Lex Koller, 2026
- Federal Office of Justice (BJ), Erläuternder Bericht zur Revision Lex Koller, 15 April 2026
- Federal Office of Justice (BJ), Vorentwurf Revision Lex Koller, 15 April 2026
- ARE, Nur wenige neue Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent, 31 March 2026
- ARE, Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, in Kraft seit 1. Januar 2016)
- opendata.swiss, Wohnungsinventar und Zweitwohnungsanteil
- Die Volkswirtschaft, Kauf von Ferienwohnungen: Das Wallis ist im Ausland beliebt, 2023
- Il Sole 24 Ore, Violata la reciprocità: nullo l’acquisto in Italia di un cittadino svizzero, 2022
- Diritto.it, La condizione di reciprocità nell’art. 16 delle disposizioni preliminari al codice civile del 1942
- Notariato, Rassegna di risposte a quesito in materia di reciprocità, 2024
- Immobiliare.it, Come comprare casa in Italia da stranieri, guida
- Deloitte Switzerland, Switzerland plans tightening restrictions on property acquisition by non-Swiss nationals, 2026
- Kanton Zug, Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller)
- Italienisches Außenministerium (MAECI), Rights and reciprocity
- Officina Notarile, Principio di reciprocità: come funziona negli atti notarili
- Notaio Busani, Stranieri in Italia: acquistare una casa
- CMHC, Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act
- Geissmann Rechtsanwälte, Lex Koller und Zivilrecht: Unwirksamkeit und Nichtigkeit
- UBS, Folgen der Lex Koller für den Schweizer Immobilienmarkt
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