JLL Transparency Index 2026: Vier Märkte im Vergleich

Was der Global Real Estate Transparency Index tatsächlich misst#

Der Global Real Estate Transparency Index, den JLL und LaSalle am 14. September 2026 veröffentlicht haben, ist das Referenzinstrument dafür, wie viel ein Immobilienmarkt über sich selbst offenlegt. Die vierzehnte Ausgabe deckt 88 Länder und Territorien sowie 146 Stadtmärkte ab, bewertet anhand von 260 Faktoren und eingeteilt in fünf Stufen von Highly Transparent bis Opaque (JLL, Global Real Estate Transparency Index 2026). Der Index misst weder Preise noch Renditen oder Wachstum. Er misst, ob der Investor die Daten findet, die er braucht, um ein Geschäft zu bewerten, ohne einen lokalen Intermediär allein dafür zu bezahlen, ein Register zu interpretieren, das sich nicht von selbst veröffentlicht.

Die 260 Faktoren gliedern sich in sechs Teilindizes: Performance-Messung (25 %), Marktfundamentaldaten (16,5 %), Governance börsennotierter Vehikel (10 %), Regulierung und Recht (23,5 %), Transaktionsprozess (15 %) und Nachhaltigkeit (10 %) (JLL, GRETI 2026 Global Rankings and Methodology). Ein Markt schneidet gut ab, wenn Performance- und Fundamentaldaten veröffentlicht werden, wenn der rechtliche und regulatorische Rahmen klar genug ist, um ihn zu modellieren, und wenn der Transaktionsprozess offengelegt wird, statt nachträglich von einem Maklernetzwerk rekonstruiert zu werden. Keiner dieser Faktoren beschreibt die Rendite einer einzelnen Immobilie. Sie beschreiben, was es kostet, die Wahrheit herauszufinden, bevor Kapital gebunden wird.

JLLs zentrale Erkenntnis für 2026 ist ein Liquiditätseffekt, keine Sicherheitsaussage, und diese Unterscheidung ist entscheidend dafür, wie ein Kapitalallokator alles Folgende lesen sollte. Die Transaktionsvolumina in den dreizehn Highly Transparent Märkten stiegen in den zwei Jahren bis 2026 um 64 %, zwanzig Prozentpunkte schneller als in den übrigen der 88 beobachteten Märkte, und allein diese Stufe vereint inzwischen 56 % der weltweiten ertragsbringenden Immobilien und mehr als 80 % der globalen direkten Immobilieninvestitionen (JLL / PR Newswire, Transparency Is a Key Factor in Global Real Estate Investment Growth, 15. September 2026). Nüchtern gelesen, verhält sich der Index weniger wie ein Ranking vertrauenswürdiger Länder, sondern eher wie ein Frühindikator dafür, wo Kapital mit planbarem Zeithorizont wieder aussteigen kann und wo nicht.

Wo stehen Italien, die VAE, Indonesien und Tansania?#

Von den vier Märkten, die in dieser Analyse eingeordnet werden sollten, tragen nur Dubai und Abu Dhabi einen veröffentlichten Wert für 2026; Italiens letzte bestätigte Position stammt aus der Ausgabe 2024, die Indonesiens ebenfalls, und Tansania erscheint nur als einer von zehn afrikanischen Märkten, die als intransparent (Opaque) eingestuft werden, ohne individuellen Rang oder Wert. Diese Lücke im Verfügbaren ist selbst eine Tatsache, die man festhalten sollte, bevor die vier Märkte miteinander verglichen werden.

Dubai belegte im Index 2026 mit einem Wert von 1,98 den 17. Platz weltweit, ein Sprung um elf Plätze gegenüber Rang 28 im Jahr 2024, und liegt namentlich vor der Schweiz, Polen, Italien, Dänemark, Norwegen und Südkorea (Emirates 24|7, Dubai real estate ranks 17th globally for transparency in 2026, 16. September 2026, unter Berufung auf JLL/LaSalle GRETI 2026). Abu Dhabi stieg von Rang 41 auf Rang 33 mit einem Wert von 2,42, und JLL nannte es den führenden globalen Aufsteiger des Zyklus, gestützt auf öffentliche Transaktions-Dashboards, die Offenlegung der Nebenkosten auf Einheitenebene und offene Daten-APIs (Khaleej Times, Abu Dhabi named world's most improved real estate market for transparency, 28. September 2026). Dubai und Abu Dhabi werden als getrennte Stadtmärkte innerhalb der VAE bewertet, eine Erinnerung daran, dass „die VAE“ selbst innerhalb eines Index keine einheitliche Jurisdiktion für die Prüfung sind.

Italiens zuletzt veröffentlichte GRETI-Position lag in der Ausgabe 2024 auf Rang 19 weltweit in der Stufe Transparent, unterhalb der dreizehn Highly Transparent Märkte, die in der Ausgabe 2026 das Vereinigte Königreich, Frankreich, Australien, die Vereinigten Staaten, die Niederlande, Kanada, Neuseeland, Irland, Schweden, Deutschland, Belgien, Japan und Singapur sind (Real Estate Pambianco, L'Italia al 19esimo posto della classifica mondiale dei paesi più trasparenti, 20. September 2024; JLL, Global Real Estate Transparency Index 2026). Ein benannter Rang Italiens für 2026 war in den für diese Analyse geprüften Quellen nicht zu finden. Bestätigt ist die relative Position: Dubais Wert von 1,98 für 2026 liegt nun vor dem Italiens, was Emirates 24|7 ausdrücklich festhält und im vorherigen Zyklus nicht der Fall war.

Auch Indonesiens zuletzt veröffentlichte Position stammt aus 2024: Stufe Semi-Transparent, Rang 40 weltweit, Wert 2,81, vor den Philippinen und Vietnam und hinter Thailand und Malaysia (Koran Properti, Indeks Transparansi Investasi Properti, Indonesia Berada di Peringkat 40 Dunia, 18. September 2024, unter Berufung auf JLL GRETI). Für diese Analyse wurde kein indonesienspezifischer Wert für 2026 gefunden. JLLs eigener regionaler Kommentar für 2026 nennt Indien, Vietnam, Südkorea, Australien und Thailand unter den zehn stärksten globalen Aufsteigern des Jahres; Indonesien steht nicht auf dieser Liste, was ein indikativer Hinweis ist, keine Bestätigung eines unveränderten Werts (JLL, berichtet von PropertyMarkets News, 21. September 2026).

Tansania wird in den geprüften Quellen ein einziges Mal genannt: als einer von zehn afrikanischen Märkten, die JLL in der Ausgabe 2026 als intransparent (Opaque) einstuft, neben Ruanda, Tunesien, Côte d'Ivoire, Algerien, Uganda, Senegal, Angola, Mosambik und Äthiopien (African Manager, La Tunisie 74ème sur 88 dans l'indice mondial de transparence immobilière, 25. September 2026, unter Berufung auf GRETI 2026). In dieser Quelle wurde weder ein individueller Rang noch ein Wert für Tansania veröffentlicht. Derselbe Artikel nennt Südafrika mit Rang 29 weltweit als transparentesten afrikanischen Markt, mit Kenia, Mauritius und Marokko im semitransparenten Band zwischen Südafrika und der Gruppe der intransparenten Märkte.

Bedeutet ein hoher Transparenzwert, dass der Markt sicher ist?#

Nein. Der Index von JLL bewertet die Verfügbarkeit von Daten, nicht die Redlichkeit derer, die hinter dem Eigentum stehen. Ein Markt kann bei der Offenlegung von Transaktionsprozessen und der Digitalisierung der Grundbücher gut abschneiden und dennoch anonymes Gesellschaftseigentum an denselben Immobilien zulassen. Das ist ein eigenständiges Risiko, das der Transparenzindex nicht erfassen kann, weil es nicht die Frage ist, die der Index stellt.

Das deutlichste Beispiel liegt in Italien, und es stammt aus einem ganz anderen Index. Der Real Estate Secrecy Index des Tax Justice Network, eingeführt zusammen mit dem Update des Financial Secrecy Index 2026 und veröffentlicht am 23. Juni 2026, platzierte Italien weltweit auf Rang 9 mit einem Secrecy-Wert von 80 und ordnete es gemeinsam mit dem Vereinigten Königreich unter den Rechtsordnungen mit großen Märkten, aber etwas besserer Transparenz als die schlechtesten Länder ein; die Vereinigten Staaten lagen auf Rang 1 (Tax Justice Network, Introducing the Real Estate Secrecy Index, 23 June 2026). Ein separater Bericht über denselben Index nannte Italien mit einem Secrecy-Wert von 80 von 100 und als einzige EU-Rechtsordnung unter den weltweiten Top Ten dieses Index beim Geheimhaltungsrisiko (Il Fatto Quotidiano, Italia unico Paese Ue nella classifica mondiale della segretezza immobiliare, 1 July 2026, citing Tax Justice Network). Dieser Index misst etwas, das der von JLL nicht misst: wie leicht eine Briefkastengesellschaft oder ein Trust Eigentum halten kann, ohne einen wirtschaftlich Berechtigten zu nennen. Italiens GRETI-Position beschreibt die Prozesstransparenz. Der Secrecy Index beschreibt die Intransparenz der Eigentumsverhältnisse. Beides kann im selben Jahr auf dasselbe Land zutreffen.

Für den Investor ist die praktische Schlussfolgerung eng gefasst: Eine günstige Transparenzstufe senkt die Kosten, öffentlich verfügbare Informationen über einen Markt zu finden; sie sagt nichts darüber aus, wer in einer konkreten Transaktion hinter der Gesellschaft des Verkäufers steht. Die Prüfung der wirtschaftlich Berechtigten bleibt unabhängig von der GRETI-Stufe eines Marktes ein eigener, nicht verzichtbarer Schritt der Due Diligence, ein Punkt, der ausführlich behandelt wird in den Dokumenten, die ein Projektentwickler Ihnen vorlegen sollte.

Das Dubai Land Department als Referenzfall des Index#

Die Berichterstattung zum Index 2026 beschreibt das Dubai Land Department als Vorreiter bei der Bereitstellung öffentlich zugänglicher Immobiliendaten in Echtzeit, als das Modell, das der übrige Index belohnt. Das Programm Dubai REST, das Mollak-System für die Abrechnung der Service Charges und der erweiterte Einsatz der Blockchain bei der Eigentumsregistrierung werden als die Entwicklungen genannt, die hinter Dubais Sprung um elf Plätze auf Rang 17 weltweit im Jahr 2026 stehen (Emirates 24|7, Dubai real estate ranks 17th globally for transparency in 2026, 16 September 2026). Das ist eine Beschreibung von Infrastruktur, nicht von Anlagequalität. Sie erklärt, warum sich ein Eigentumstitel oder die Historie der Service Charges in Dubai häufig im Browser prüfen lässt, statt über einen lokalen Vermittler, der dafür bezahlt wird, eine Papierakte auszulegen.

Abu Dhabi ging im selben Zyklus einen vergleichbaren Weg, und der Mechanismus ist derselbe, den JLL im gesamten Index belohnt. Der Wert von 2,42 im Jahr 2026 spiegelt öffentliche Dashboards mit Immobilien- und Marktdaten in Echtzeit, interaktive Karten mit Transaktionen und Service Charges auf Einheitenebene sowie offene APIs zur Integration von Daten Dritter wider (Khaleej Times, 28 September 2026). JLL nannte Abu Dhabi auf dieser Grundlage den weltweit größten Aufsteiger des Jahres, mit einem Anstieg um acht Plätze von 41 auf 33.

Der Mechanismus, der sich aus beiden Fällen herauslösen lässt, ist Veröffentlichung, nicht neue Regulierung. Dubai und Abu Dhabi haben nicht zwingend geändert, was rechtlich zulässig ist; sie haben geändert, was ohne gezielte Anfrage bei einer bestimmten Behörde sichtbar wird. Für einen Kapitalallokator ist die praktische Wirkung ein niedrigerer Grenzaufwand je geprüfter Transaktion, weil das öffentliche Register selbst die Offenlegungsarbeit leistet, die sonst ein Anwalt Behörde für Behörde und Dokument für Dokument in Rechnung stellen müsste.

Veröffentlicht Ras Al Khaimah Daten so wie Dubai?#

Nach der verfügbaren Evidenz nicht. Die Grundstücks- und Immobilienregister von Ras Al Khaimah werden vom Lands and Properties Sector der Stadtverwaltung von Ras Al Khaimah geführt, einer Abteilung, die auf ein Dokumentations- und Registrierungsamt von 1958 zurückgeht, 1976 zu einer eigenständigen Abteilung wurde und 2014 per Dekret des Emirs in die kommunale Verwaltung eingegliedert wurde (RAK Municipality, Lands & Properties Sector, organisational structure). Eigentumsregistrierung, Erneuerung von Eigentumsurkunden und Erbteilung laufen über das E-Service-Portal dieser Abteilung, und ein eigener Rechtsrahmen, das Gesetz Nr. 11 von 2021, regelt das Grundbuch von RAK selbst (STA Law Firm, Guide to Law Number (11) Of 2021 on Land Register in Emirates of Ras Al Khaimah).

Nicht gefunden wurde in den für diesen Artikel geprüften öffentlichen Quellen ein Pendant zu Dubai REST: Der Lands and Properties Sector veröffentlicht jährliche, halbjährliche und monatliche Transaktionsstatistiken für 2015 bis 2025, aber es wurde kein öffentliches Transaktions-Dashboard, keine Offenlegung der Service Charges auf Einheitenebene und keine offene API gefunden, die mit dem vergleichbar wäre, was Abu Dhabi und Dubai heute veröffentlichen. Diese Abwesenheit ist kein Beweis dafür, dass Ras Al Khaimah intransparent ist. Der Index von JLL scheint Ras Al Khaimah unter den 146 erfassten Städten überhaupt nicht als eigenständigen Stadtmarkt zu bewerten, sodass weder eine veröffentlichte Stufe noch ein Rang existiert, der sich gegen Dubais Rang 17 oder Abu Dhabis Rang 33 halten ließe. Die ehrliche Aussage ist enger als ein Urteil: Der Vergleich, um den dieser Artikel gebeten wurde, lässt sich nicht aus einem veröffentlichten Wert ziehen, nur aus dem Fehlen eines solchen.

Für den Kapitalallokator ist diese Abwesenheit selbst der Input für das Underwriting, keine Lücke, die durch Annahmen zu füllen wäre. Wo ein GRETI-Wert existiert, kann sich die Due Diligence teilweise auf veröffentlichte, datierte Daten eines Dritten stützen. Wo kein solcher Wert existiert, fällt die Last der Verifizierung auf die eigenen Rechtsberater des Käufers und die eigene Offenlegung des Verkäufers zurück, was dieselbe Bedingung ist, von der die Fragen zu Freehold und Titelrisiko in aufstrebenden Resortmärkten ohnehin generell abhängen (siehe die Freehold-Frage in aufstrebenden Resortmärkten).

Warum eine semi-transparente Stufe die Kosten der Due Diligence erhöht, nicht nur das Risiko#

Indonesiens zuletzt veröffentlichte Einstufung, semi-transparent auf Rang 40 weltweit mit einem Score von 2,81 in der Ausgabe 2024, liegt unterhalb der Stufen Highly Transparent und Transparent. Für einen Kapitalallokator ist das in der Praxis kein Warnsignal, sondern ein Posten, den man einplanen muss. Als Annahme von Victaura Research, nicht als Befund von JLL, gilt: Semi-transparente Stufen gehen tendenziell mit Registern einher, die nicht vollständig digitalisiert sind, mit Transaktionsdaten, die dem Markt hinterherhinken, statt ihn abzubilden, und mit Offenlegung, die stärker von der freiwilligen Kooperation einer Gegenpartei abhängt als von einem öffentlichen System, das unabhängig davon veröffentlicht, wer anfragt.

Dieser Unterschied zeigt sich in Zeit und Honoraren für Fachberater, nicht in einer gemessenen Betrugswahrscheinlichkeit, und beides sollte nicht vermengt werden. Als Annahme von Victaura Research, ohne gemessene Vergleichsgröße, gilt: Eine Grundbuchprüfung, die das öffentliche Register eines Highly-Transparent-Marktes rasch beantworten kann, dauert in einem Semi-Transparent-Markt erheblich länger und erfordert unter Umständen mehr als ein Gutachten lokaler Anwälte. Denn was fehlt, ist in der Regel nicht das zugrunde liegende Recht, sondern die Infrastruktur drumherum: Es gibt kein einzelnes öffentliches System, das sich abfragen ließe, sodass die Verifizierung nacheinander über mehrere getrennte Stellen läuft statt über eine digitalisierte Quelle.

Dies ist eine Annahme von Victaura Research darüber, wie sich die Stufen in Due-Diligence-Aufwand übersetzen, keine Definition von JLL und keine gemessene, auf Indonesien bezogene Kostengröße. Im Rahmen der Recherche für diesen Artikel wurde kein unabhängiger Vergleichswert für die Dauer von Grundbuchprüfungen in Indonesien oder für die damit verbundenen Rechtskosten gefunden. Die ehrliche Position besteht darin, den Mechanismus zu benennen, den die Stufendefinition nahelegt, und es dabei zu belassen, statt eine Präzision vorzutäuschen, die die zugrunde liegende Recherche nicht trägt.

Was eine Einstufung als „Opaque“ für Tansania bedeutet#

Tansania trägt in der Ausgabe 2026 die niedrigste Stufe von JLL: Opaque, einer von zehn afrikanischen Märkten mit dieser Einstufung, neben Ruanda, Tunesien, Côte d'Ivoire, Algerien, Uganda, Senegal, Angola, Mosambik und Äthiopien. In der für diesen Artikel geprüften Quelle wurden weder ein individueller Rang noch ein Score für Tansania veröffentlicht, sondern nur die Stufenzuordnung selbst. Das begrenzt, wie genau sich seine Position gegenüber den übrigen neun Märkten desselben Bandes beschreiben lässt.

Eine Einstufung als Opaque bedeutet nicht, dass es in einem Markt keine Transaktionen gibt; sie bedeutet, dass die öffentlichen Instrumente, mit denen sich diese von außen verifizieren lassen, dünn sind oder fehlen. Als Annahme von Victaura Research, nicht als Definition von JLL, entspricht dieser Zustand typischerweise einem nicht vollständig digitalisierten Grundbuch, einer begrenzten öffentlichen Offenlegung vergleichbarer Transaktionspreise und einem rechtlichen und regulatorischen Rahmen, den ein Außenstehender nur schwer ohne vor Ort ansässige Berater erschließen kann, die wissen, wie er im Alltag tatsächlich funktioniert, und nicht nur, was im Gesetzestext steht.

Für einen Kapitalallokator, der in einem Markt der Opaque-Stufe etwas bewertet, lautet die implizite Anweisung des Index, die öffentlichen Daten, die der Index andernorts in seinen Rankings belohnt, durch lokale Verifizierung vor Ort zu ersetzen. Das heißt: Grundbuchprüfungen physisch statt aus der Ferne, Verträge, die gegen das konkret geltende Gesetz der jeweiligen Jurisdiktion geprüft werden statt gegen eine generische regionale Zusammenfassung, und ein größerer Spielraum bei Zeit und Rechtskosten für jene Due-Diligence-Arbeit, die ein Markt der Stufe Transparent sonst kostenlos von einem öffentlichen Register erledigen ließe.

Liquidität ist die Variable, die der Index tatsächlich bepreist#

Die härteste Einzelzahl in der JLL-Veröffentlichung 2026 ist die Zahl von 64 %, und sie ist eine Volumenstatistik, keine Sicherheitsstatistik. Diese Unterscheidung lohnt die Wiederholung, weil beides leicht verschwimmt, wenn ein Bericht zu einer Schlagzeile verdichtet wird. Die Transaktionsvolumina in den dreizehn Highly-Transparent-Märkten stiegen in den zwei Jahren bis 2026 um 64 %, zwanzig Prozentpunkte stärker als in den übrigen beobachteten Märkten, und auf diese dreizehn Märkte entfallen mehr als 80 % der weltweiten Direktinvestitionen (JLL / PR Newswire, 15. September 2026).

Liquidität ist das, was ein Kapitalallokator tatsächlich bepreist, wenn sich eine Transparenzstufe ändert, und zwar eher als jede Veränderung am zugrunde liegenden Objekt selbst. Ein Markt, der Transaktionsdaten veröffentlicht, lässt einen Verkäufer schneller einen Käufer finden, weil dessen eigene Due Diligence weniger kostet. Das ist der Mechanismus dahinter, warum sich Kapital in den Highly-Transparent-Stufen konzentriert: nicht weil diese Märkte risikoadjustiert von Natur aus die besseren Objekte böten, sondern weil sich der Ausstieg aus ihnen günstiger verifizieren lässt, was die Vermarktungsdauer verkürzt, die ein Verkäufer braucht, um einen fairen Preis zu erzielen.

Das Umgekehrte gilt für jede Stufe unterhalb von Highly Transparent, einschließlich der drei unteren Stufen, die für die vier Märkte dieser Betrachtung relevant sind. Eine Einstufung als Semi-Transparent oder Opaque sagt kein schlechtes Ergebnis für ein einzelnes Objekt in diesem Markt voraus. Sie sagt einen engeren Käuferkreis zum Zeitpunkt des Ausstiegs voraus, weil weniger Käufer die höheren Verifizierungskosten akzeptieren, die die Stufe impliziert, und weil von denen, die dennoch kaufen, mehr diese zusätzlichen Kosten in ihr Angebot einpreisen.

Was der Index dem Investor nicht verrät#

Der Index von JLL ist ein Score auf Marktebene, nicht auf Objektebene, und auch ein Highly-Transparent-Land kann einzelne Eigentumstitel mit einem Mangel enthalten, den der Index nicht erkennen kann. Die Messeinheit ist das Land oder die Stadt, aggregiert über 260 Faktoren, gewichtet für den Markt insgesamt. Über das konkrete Grundstück, den konkreten Verkäufer oder die konkrete Eigentumskette, die ein Kapitalallokator in einer beliebigen Woche prüft, sagt er nichts aus, so günstig die Stufe des umgebenden Marktes auch sein mag.

Der Index ist zudem eine nachlaufende, zweijährliche Momentaufnahme, und einen Score von 2026 als Live-Indikator zu behandeln, verkennt, was der Veröffentlichungsrhythmus tatsächlich hergibt. Die Ausgabe 2026 spiegelt Daten und Umfrageantworten wider, die vor ihrem Veröffentlichungsdatum am 14. September erhoben wurden, und nach dem zweijährlichen Rhythmus von JLL wäre die nächste Ausgabe 2028 zu erwarten. Ein Markt kann in der Zwischenzeit sein Grundbuchrecht ändern, ohne dass es bis dahin eine veröffentlichte Neubewertung gäbe. Der Sprung von Abu Dhabi um acht Plätze in diesem Zyklus ist selbst ein Beleg dafür, wie viel sich in zwei Jahren bewegen kann; nichts im Index aktualisiert sich schneller als der zweijährige Zyklus des Index selbst.

Auch die Abdeckung ist ungleichmäßig, und die Recherche für diesen Artikel hat das unmittelbar gezeigt, nicht nur als abstrakten Vorbehalt. Ein bestätigter Score für 2026 liegt für Dubai und für Abu Dhabi vor. Der jüngste bestätigte Score für Italien stammt aus dem Jahr 2024. Der jüngste bestätigte Score für Indonesien stammt ebenfalls aus dem Jahr 2024. Tansania trägt eine Stufe, ohne dass in den geprüften Quellen ein individueller Rang oder Score veröffentlicht wäre. Wo der Index schweigt, ist das Schweigen kein Beleg für Transparenz oder für Intransparenz; es ist lediglich ein Beleg dafür, dass dieses Instrument diese Lücke nicht abdeckt. Das bedeutet, dass eine andere Quelle gefunden oder die Lücke als tatsächlich ungelöst offengelegt werden muss, statt sie stillschweigend zu unterstellen.

Schließlich misst der Index Verfahren, nicht Durchsetzung, und beides ist nicht dasselbe, auch dort, wo es korreliert. Eine Jurisdiktion kann gut abschneiden, weil sie eine digitalisierte und öffentlich zugängliche Regel im Gesetz hat, während die Durchsetzung derselben Regel in einem strittigen Gerichtsverfahren in der Praxis langsam oder uneinheitlich bleibt. Der Faktorenkatalog von JLL enthält genau aus diesem Grund eine Kategorie für Recht und Regulierung, aber ein hoher Score in dieser Kategorie beschreibt, was das Recht auf dem Papier vorsieht. Er beschreibt nicht, wie verlässlich ein Gericht es anwendet, sobald zwei Parteien tatsächlich uneins sind.

Was das für einen Underwriting-Prozess bedeutet#

Eine Transparenzstufe ist ein Input unter mehreren, und sie gehört früher in den Prozess, als die meisten Allokatoren sie platzieren: vor den Entwurf eines Term Sheets, nicht erst nach dessen Unterzeichnung. Wer weiß, dass ein Markt in der Transparent-Stufe von JLL liegt, weiß damit, dass öffentliche Daten voraussichtlich die meisten Sachfragen zu vergleichbaren Preisen und zum üblichen Ablauf beantworten. Wer weiß, dass ein Markt als Semi-Transparent oder Opaque eingestuft ist, weiß im selben frühen Stadium, dass er mehr Zeit und mehr lokale Rechtsberatung einplanen muss, bevor er sich auf Angaben stützt, die allein der Verkäufer liefert.

Nichts davon ersetzt die Prüfungen auf Dokumentenebene, die unabhängig von der veröffentlichten Stufe eines Marktes gelten: verifizierter Eigentumstitel, verifizierte Identität des Verkäufers und, wenn es sich um ein Off-Plan-Objekt handelt, ein Zahlungsplan, der nachprüfbar an Baufortschritte statt an ein Kalenderdatum gekoppelt ist. Diese Prüfungen werden nicht optional, nur weil eine Transaktion in einem Highly-Transparent-Markt stattfindet, und sie genügen nicht von selbst, nur weil eine Transaktion in einem Opaque-Markt stattfindet. Die Stufe verändert, wie viel dieser Verifizierungsarbeit ein öffentliches System für den Allokator kostenlos erledigt und wie viel privat, Büro für Büro, bezahlt werden muss.

Die vier hier betrachteten Märkte liegen an vier verschiedenen Punkten dieser Skala, und keine der vier Positionen ist als Urteil über ein einzelnes Objekt in diesen Märkten zu lesen. Dubai und Abu Dhabi veröffentlichen heute mehr und aktueller als die meisten der 88 Märkte, die JLL erfasst. Die zuletzt bestätigte Position Italiens, Rang 19 in der Transparent-Stufe im Jahr 2024, liegt vor den hier behandelten Stufen Semi-Transparent und Opaque; das separat gemessene Risiko der Eigentümerverschleierung folgt jedoch einer ganz anderen Achse und ist nicht mit der GRETI-Position zu verwechseln. Indonesiens Einstufung als Semi-Transparent bedeutet zusätzlichen Zeit- und Beratungsaufwand, nicht zusätzliche Gefahr für eine einzelne Transaktion. Tansanias Einstufung als Opaque bedeutet, dass das öffentliche System so gut wie keine Due-Diligence-Arbeit für den Allokator leistet; das private System, also die eigenen Anwälte und lokalen Berater des Allokators, muss daher im Wesentlichen alles übernehmen.

Offenlegung eigener Beteiligungen (Skin in the Game). Victaura entwickelt über seine Muttergesellschaft Greystone B.V. (Niederlande) Projekte am Comer See (Italien), in Nungwi auf Sansibar (Tansania), auf Gili Air und in Uluwatu auf Bali (Indonesien) und hält eine Off-Plan-Kapitalposition auf Al Marjan Island in Ras Al Khaimah (VAE). Leser sollten davon ausgehen, dass Kommentare durch diese Positionen beeinflusst sein oder diesen zugutekommen können. Dieses Dokument ist als Marketingmaterial im Sinne von Artikel 24(3) MiFID II eingestuft. Es stellt keine Anlageberatung dar.