Residencia en Zanzíbar: qué dice la ley de 2023

¿Comprar una vivienda en Zanzíbar da derecho a un permiso de residencia?#

El comprador de un inmueble de valor igual o superior a 100.000 USD en un proyecto inmobiliario de Zanzíbar aprobado por la Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA) puede obtener permisos de residencia al amparo de la Zanzibar Investment Act, 2023, y la palabra operativa es «puede». La ley es la Act No. 10 de 2023. La Cámara de Representantes la aprobó el 4 de diciembre de 2023, el presidente la sancionó el 1 de febrero de 2024 y, según la sección 1, entró en vigor con la sanción. El permiso figura en el Fifth Schedule, Part Four, párrafo 6. Victaura Research leyó el texto en la copia escaneada de la ley sancionada que conserva FAOLEX, la base de datos jurídica de la Organización de las Naciones Unidas para la Alimentación y la Agricultura. Grado: medido, con la salvedad de que un escaneo no es el Boletín Oficial.

El permiso es uno de los cuatro incentivos de una lista facultativa. El párrafo 6 dice que ese comprador «puede obtener» permisos de residencia para sí mismo, su cónyuge y cuatro hijos menores de veinte años, una exención del cincuenta por ciento en el impuesto de timbre, propiedad extranjera del cien por cien y repatriación del cien por cien del producto de la venta una vez pagados los impuestos. La sección 51 es más firme. El comprador que cumpla los criterios fijados en el reglamento «tendrá derecho» a los incentivos de la Part Four. La ley no concilia los dos verbos.

En este artículo, el permiso de comprador es el incentivo del párrafo 6(a) de la Part Four del Fifth Schedule. Es un permiso de residencia para el comprador, su cónyuge y hasta cuatro hijos menores de veinte años, al alcance de quien compre un inmueble de valor no inferior a 100.000 USD en un proyecto inmobiliario. No es un visado, ni una autorización de trabajo, ni una vía hacia la ciudadanía, y el párrafo 6 no usa la etiqueta «golden visa».

El método es acotado. El texto legal se califica como medido, el análisis de terceros como estimación del sector, la prensa como orientativa y las webs de vendedores como declarado por el intermediario. Donde la ley guarda silencio, este artículo lo dice y no conjetura.

¿Qué dice, palabra por palabra, la Part Four del Fifth Schedule?#

La Part Four se titula «Developer and buyer in real estate projects» y contiene dos párrafos operativos. El párrafo 5 enumera lo que puede concederse al promotor de proyectos inmobiliarios: una exención del cien por cien en la retención sobre intereses, una exención del cien por cien en el impuesto de timbre por contrato de compraventa y contratos de arrendamiento de terreno y de puerto deportivo de treinta y tres años cada uno. El párrafo 6 enumera los cuatro incentivos del comprador. El párrafo del comprador no contiene definiciones, condiciones, duración ni procedimiento. La sección 51 remite los criterios al reglamento.

El Fifth Schedule lleva un título que complica la lectura. Se denomina «Incentives for investors in special economic zones», con una remisión a la sección 26. La Part Four no menciona zonas. La sección 51 concede los incentivos de la Part Four al comprador que reúna los requisitos sin exigir que el proyecto esté en una zona, y el comprador se define por una inversión inmobiliaria aprobada. La lectura natural es que los incentivos del comprador no se limitan a las zonas. Es una lectura, sin fuerza de resolución, y ninguna guía publicada de ZIPA leída para este artículo lo zanja. Grado: orientativo.

La sección 26 concede incentivos al Investor, y la ley define al comprador por separado. Investor es la persona a la que se ha concedido un Certificate of Investment. La sección 51 lleva, por tanto, la Part Four hasta el comprador por su propia puerta. La mecánica de protección escrita para el titular del certificado incluye la suspensión y la cancelación de las secciones 22 y 23, la norma de abandono de la sección 30 y la aprobación de transmisión de la sección 55. No se dice si alguna de ellas alcanza al comprador.

El Second Schedule fija cifras distintas, y no conviene confundirlas. La Part One establece el umbral de capital para un Certificate of Investment. Para un inversor extranjero, o uno participado conjuntamente con un tanzano, en hoteles y proyectos inmobiliarios, no es inferior a 2,5 millones de USD. Para una sociedad de propiedad tanzana es de 100.000 USD, y para una de propiedad de la diáspora, de 200.000 USD. Son umbrales del lado de la sociedad. Los 100.000 USD del párrafo 6 son una prueba distinta, sobre el valor del inmueble comprado. Grado: medido.

¿Quién se considera comprador según la Zanzibar Investment Act?#

La sección 3 define al comprador, y la definición tiene cinco elementos operativos. Comprador es la persona que ha adquirido y tiene la plena propiedad de un bien inmueble de uso residencial dentro de una inversión inmobiliaria aprobada por la Authority. Los elementos son una compra, la plena propiedad, el uso residencial, una inversión inmobiliaria y la aprobación de la Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA). Quien incumple uno de ellos queda fuera de la definición. Grado: medido.

La aprobación corresponde a ZIPA y se vincula al proyecto. La sección 52 dice que la Authority promoverá y aprobará los proyectos inmobiliarios conforme a los procedimientos fijados en el reglamento. El comprador no puede aprobar un proyecto ni subsanar la falta de aprobación. La primera comprobación de diligencia debida es, por tanto, un documento, la aprobación del proyecto por ZIPA, y una línea del folleto sobre permisos no la sustituye. La guía sobre qué puede verificar un comprador en Zanzíbar recoge la lista completa de comprobaciones.

La prueba de valor se aplica al inmueble, y la ley no dice cómo se mide el valor. El párrafo 6 habla de un inmueble «of the value not less than» 100.000 USD. No dice si el valor es el precio del contrato, una tasación o el importe pagado, si pueden sumarse compras menores, ni en qué fecha se comprueba el valor. La web de un promotor indica que un solo inmueble debe alcanzar el umbral (declarado por el intermediario, 2024). La ley guarda silencio. Hasta que el reglamento o un aviso de ZIPA lo aclaren, la suma de compras es una cuestión abierta.

¿Cuánto dura el permiso de comprador en Zanzíbar y quién lo expide?#

Las disposiciones de la Ley sobre el comprador no dicen nada acerca de la duración, la renovación ni el funcionario que lo expide, y ese silencio es la conclusión central de este artículo. El párrafo 6(a) concede «resident permits». No indica un número de años, no menciona la renovación y no nombra a ningún firmante. Los artículos 51 y 52 no añaden nada sobre este punto. Grado: medido, como una ausencia en las disposiciones leídas.

Lo que sí aporta el texto es una ventanilla. El Zanzibar Investment (General) Regulations, 2025, dictado en virtud del artículo 61 y publicado como L.N. 59 de 2025 en el suplemento legal de la Gazette del 20 de junio de 2025, crea un One Stop Centre dentro de la ZIPA que incluye a un alto funcionario del Immigration Services Department. El reglamento 5 establece que el Centro facilita y tramita las solicitudes de permisos de trabajo, de residencia y de obra, así como otras autorizaciones. La ZIPA es el mostrador. Los reglamentos leídos no dicen quién decide ni por cuánto tiempo.

La prensa y los profesionales del sector se contradicen sobre la duración. The Guardian informó el 23 de noviembre de 2023 de que los compradores recibirían permisos de residencia de cinco años. Dos sitios web de promotoras, en julio de 2024 y junio de 2026, señalan un permiso de dos años renovable mientras el comprador conserve la propiedad. La noticia de prensa es anterior a la aprobación de la Ley el 4 de diciembre de 2023, y la cifra de cinco años figura en la narración del propio periódico, entre declaraciones del ministro de Estado responsable de Economía e Inversión, no en una cita textual. Las informaciones de las promotoras son posteriores a la Ley y responden a un interés comercial. Ninguna es fuente primaria. Grado: orientativo y contradictorio.

La ley de inmigración de la República Unida de Tanzania, la Unión de la que forma parte Zanzíbar, limita a dos años el permiso de residencia y admite su renovación. El artículo 32(2) de la Immigration Act, Cap. 54, en la redacción sustituida por el artículo 21(a) de la Written Laws (Miscellaneous Amendments) (No. 2) Act, 2024, publicada el 11 de octubre de 2024, dispone que un permiso de residencia «may be issued for a period not exceeding two years and may be renewed». El texto anterior, tres años con una validez total máxima de cinco, ya no se aplica, y el nuevo no fija ningún límite a las renovaciones. Las informaciones de las promotoras sobre dos años renovables encajan con esa norma, y un permiso «renovable indefinidamente», como dice la página de una promotora, no la contradice. Los cinco años que recogió la prensa son anteriores a la reforma y superan la duración de un solo permiso. Victaura Research leyó la ley modificativa en el texto de la Government Printer. Grado: medido.

¿Qué deja fuera el permiso de Zanzíbar: trabajo y ciudadanía?#

El párrafo 6(a) concede un permiso de residencia y nada más, de modo que los derechos laborales y la ciudadanía quedan fuera. El párrafo no menciona ningún empleo, ningún permiso de trabajo, ningún derecho de un familiar a trabajar ni ningún paso hacia la naturalización. El texto no los prohíbe expresamente. Simplemente nunca los concede. Grado: medido.

La autorización para trabajar sigue un régimen distinto. Una lista de verificación de la ZIPA para inversores, un archivo fechado en 2016 y redactado bajo la ley de inversiones de 2004, ya derogada, indica que los permisos de trabajo se rigen por la Employment Act No. 11 de 2005 y los de residencia por la Immigration Act, y que el pase de familiar requiere los permisos del patrocinador. El documento es antiguo. Aun así, muestra que trabajo y residencia son permisos diferentes bajo leyes diferentes. El artículo 54(2) de la Ley de 2023 añade una tercera vía. Una sociedad gestora autorizada para explotar una inversión aprobada debe recibir facilidades para obtener permisos de trabajo y de residencia. Esa vía sirve a la empresa que explota un proyecto, como se explica en la guía del contrato de operador, y según su texto no alcanza al comprador.

La ciudadanía es materia de la Unión, y la compra de un inmueble no aparece como causa de ella en ninguno de los textos leídos. En la First Schedule de la Constitución de la República Unida, tal como se reproduce en la revisión de 2005, el punto 6 es la ciudadanía y el punto 7 la inmigración, ambas materias de la Unión. La Tanzania Citizenship Act, Cap. 357, artículo 9, prevé la naturalización por el ministro, con requisitos de residencia, idioma e intención, y la decisión del ministro es discrecional según el texto consolidado de 2002 publicado por TanzLII. El texto leído no recoge ningún motivo basado en la propiedad. Una ley de inversiones de Zanzíbar no sería el instrumento adecuado para establecerlo, lo cual es una inferencia que debe contrastar un asesor jurídico.

El lenguaje comercial difumina estos límites. Las guías en línea llaman al permiso «golden visa» o camino hacia un pasaporte. El párrafo 6 no contiene ninguna de las dos ideas. Un inversor institucional que necesite derechos laborales o una segunda nacionalidad para un directivo o para una familia no tiene base para suponer ninguna de las dos a partir de este texto, y esa cuestión corresponde a un análisis jurídico aparte.

¿Qué ocurre con el permiso de Zanzíbar si se vende la propiedad?#

La Ley no dice qué ocurre con el permiso en caso de venta, y no debe presumirse ninguna regla. El párrafo 6 vincula los incentivos a un «comprador de una propiedad» («buyer of property»), y el artículo 3 define al comprador como una persona que «tiene la plena propiedad» («has full ownership»). Ambos están redactados en presente. No hay ninguna cláusula sobre la cancelación, sobre un periodo de gracia, sobre el traslado del permiso a otra unidad ni sobre los permisos de la familia. Grado: medido, como una ausencia.

La lectura de que el permiso sigue a la propiedad es plausible, pero sigue siendo una inferencia. Si un comprador se define por la propiedad actual, quien ya no es propietario deja de ser comprador en el sentido de la Ley. La página de un promotor indica que el permiso se cancela con la venta, sin periodo de gracia ni traspaso automático a otra propiedad (según un intermediario, junio de 2026). Otra señala que se renueva mientras el comprador sea propietario (según un intermediario, julio de 2024). Ninguna es una fuente jurídica.

El aspecto económico del párrafo 6 prevé una salida. El párrafo 6(d) concede la repatriación del cien por cien del producto de la venta tras impuestos. El artículo 34(1)(c) permite a un Foreign Investor, definido como una sociedad de Zanzíbar con más de la mitad de capital extranjero, transferir al exterior el producto de la liquidación o venta de una inversión aprobada. La Ley contempla, por tanto, una venta. No dice cómo interactúan la venta y el permiso.

La aprobación de las transmisiones corresponde a ZIPA, y no está claro si una reventa la requiere. El artículo 55 obliga al Investor que pretenda transmitir o disponer de una inversión, o de acciones o derechos sobre ella, a solicitar antes la aprobación escrita de ZIPA. Los reglamentos 20 y 21 fijan el procedimiento, con un plazo objetivo de veinticuatro horas para la carta de aprobación, y se refieren al Approved Investor. El texto leído no dice que un comprador que revende una vivienda necesite la misma aprobación. La liquidez en la reventa, y cualquier condición sobre el permiso del siguiente comprador, son cuestiones que deben responder los documentos del proyecto.

¿Qué umbrales de Zanzíbar están derogados, obsoletos o son poco fiables?#

La Zanzibar Investment Promotion and Protection Authority Act, No. 14 of 2018 está derogada, y un umbral citado de ella no es derecho vigente. El artículo 62(1) de la Ley de 2023 la deroga. El Charter Cities Institute señala que las dos leyes se firmaron el 31 de diciembre de 2018 y el 1 de febrero de 2024. Una guía que cita la Ley de 2018 como fuente de un umbral inmobiliario cita un texto derogado. Grado: medido.

Una cifra como los 300.000 USD, que la página de eRegulations de ZIPA presenta como capital de un inversor local en proyectos hoteleros e inmobiliarios, no es un umbral para compradores y no figura en el Fifth Schedule. El párrafo 6 dice cien mil dólares. Victaura Research no encontró ningún texto, ni en la Ley ni en el contenido de los reglamentos de 2025, que eleve el umbral del comprador, y este artículo no utiliza ninguna otra cifra.

Las propias páginas de servicios de ZIPA pueden ir por detrás de la ley. La página de Zanzibar eRegulations sobre el servicio al inversor de ZIPA, tal como se leyó en octubre de 2026, enumera permisos de trabajo y de residencia solo en las Clases A y B para administradores, accionistas y empleados, y no recoge ningún permiso para compradores inmobiliarios. Su cifra de capital de inversor local para proyectos hoteleros e inmobiliarios difiere de la del Second Schedule de la Ley de 2023. La referencia es la Ley.

Una regla breve sirve al asignador de capital: tomar el número del anexo con su fecha y pedir después el documento. La Ley tiene un único umbral para compradores, 100.000 USD sobre el valor de la propiedad, en el párrafo 6 de la Parte Cuarta del Fifth Schedule. El artículo 59 permite al Ministro, con la aprobación del Revolutionary Council, modificar o añadir contenido a los anexos sobre incentivos, de modo que la cifra puede cambiar. Toda cifra citada debe indicar su fecha de lectura, y esta se leyó el 24 de octubre de 2026.

¿Cómo encaja el permiso de comprador de Zanzíbar con la ley de inmigración de la Unión de Tanzania?#

La inmigración es una materia de la Unión, por lo que una ley de Zanzíbar solo puede conceder un permiso en la medida en que la maquinaria de la Unión lo respete. La Constitución incluye la inmigración («Immigration») como punto 7 de las materias de la Unión. Una disposición de Zanzíbar según la cual un comprador «puede recibir» («may be granted») permisos de residencia describe, por tanto, un incentivo cuyo mecanismo de expedición está al menos en parte fuera de la legislación propia de Zanzíbar. Es una inferencia a partir del reparto de competencias y no una constatación sobre la práctica. Grado: orientativo.

La ley de la Unión atribuye la facultad de expedición a un funcionario y clasifica el permiso. Conforme a la Immigration Act, Cap. 54, Revised Edition 2016, el Commissioner General expide permisos de residencia de las Clases A, B y C. La Clase C corresponde a quien no reúne los requisitos de la A o la B, si el Commissioner General lo estima oportuno y con las condiciones que este especifique. La página de un promotor indica que el permiso de comprador es de Clase C con una designación de subclase. El número de subclase no figura ni en la Ley de Zanzíbar ni en el texto del Cap. 54 leído. Figura en los reglamentos de la Unión de 2023, cuyo Second Schedule recoge C-11, «Buyer of a real estate», dentro de la Clase C (Government Notice No. 428 of 2023). Grado: medido, a partir del texto de la notificación.

Los reglamentos de 2025 vinculan los dos sistemas mediante una ventanilla. El reglamento 3(2)(c) sitúa a un funcionario del Immigration Services Department en el One Stop Centre de ZIPA. The Citizen informó el 23 de noviembre de 2023, antes de la aprobación de la Ley, de que el Ministro agradeció al Ministry of Home Affairs and Immigration haber elaborado la nueva ley de inmigración. Por el lado de la Unión, las Immigration (Amendment) Regulations, 2023, Government Notice No. 428 de 30 de junio de 2023, añadieron la categoría C-11 a la Clase C para compradores de bienes inmuebles, con una carta de recomendación de ZIPA en Zanzíbar o del Tanzania Investment Centre en el territorio continental, y prueba de un valor de compra no inferior a 100.000 USD; el resumen de PKF Tanzania recoge las mismas condiciones sin el número de subclase. Victaura Research leyó la notificación publicada, y esta no fija ninguna duración para el permiso. Grado: medido.

Para el asignador de capital, esta superposición es un punto de la due diligence. Dos ordenamientos jurídicos y dos conjuntos de funcionarios confluyen en un permiso cuyas condiciones el texto de Zanzíbar deja sin escribir. La pregunta útil para cualquier proyecto es qué instrumento sustenta en la práctica el permiso del comprador y si los propios documentos del proyecto lo garantizan. Los documentos que conviene pedir al vendedor son la aprobación escrita de ZIPA para el proyecto y una copia anonimizada de cualquier permiso de residencia ya expedido a un comprador del proyecto, en la que consten su clase, su duración y sus condiciones.

¿Qué más ofrece la Parte Cuarta a quien compra una vivienda en Zanzíbar?#

«Se permite la propiedad extranjera al cien por cien» habla de la nacionalidad del comprador y no dice nada sobre la forma del título. Así lo establece el párrafo 6(c). La Ley define la tierra por remisión a la Land Tenure Act, No. 12 of 1992, y al comprador por la propiedad plena de un bien inmueble. No describe el instrumento jurídico que recae sobre el suelo bajo el inmueble. Lo resuelven los títulos de la unidad, y un asesor jurídico de Zanzíbar debería leerlos antes de firmar. Este artículo no los analiza. Grado: medido.

La repatriación del cien por cien tras impuestos es un derecho de transferencia. El párrafo 6(d) permite que el producto de la venta salga del país una vez pagados los impuestos. No dice qué impuestos, a qué tipos ni por qué canal. El artículo 45 exige que el inversor realice las actividades de inversión a través de una cuenta bancaria en Zanzíbar, y el artículo 34 fija la divisa convertible al tipo oficial vigente para un Foreign Investor. No se indica si el canal de pago de un comprador es el mismo. Grado: medido en cuanto al derecho, abierto en cuanto a la mecánica.

Los incentivos forman un paquete que depende de la aprobación del proyecto. Si ZIPA no ha aprobado el proyecto, el comprador queda fuera de la definición y, según el texto, no dispone de ninguno de los cuatro incentivos. El artículo 35 protege las inversiones frente a la expropiación salvo por interés público, con una indemnización justa y oportuna, y el artículo 57 prevé vías de arbitraje entre un Investor y ZIPA o el Gobierno. Ambos se refieren al Investor y a la Approved Investment. No se indica si un comprador es titular de un interés protegido conforme a ellos.

Lo que el permiso de comprador de Zanzíbar no le dice al inversor, con total transparencia#

La primera debilidad es que la Ley se leyó en una copia escaneada y no en el Boletín Oficial. El texto sancionado procede de la copia de FAOLEX, y la copia publicada por la Cámara de Representantes es la misma Ley sancionada, no el proyecto. Victaura Research no leyó la copia del Government Printer, y un escaneo puede omitir un aviso de modificación. Grado: medido en lo que se leyó, con riesgo de copia.

La segunda debilidad es que solo se leyó una parte del reglamento de 2025. Se leyeron íntegramente los artículos 1 a 39, junto con el índice de los 49. El índice no muestra ningún artículo dedicado a los compradores ni a la aprobación de proyectos inmobiliarios. Los artículos 40 a 49 y los anexos no se leyeron para este artículo, y allí podría figurar un formulario para compradores.

La tercera debilidad es que la vigencia del permiso de comprador solo se conoce como techo y por referencias de terceros. La clase, C-11, figura en el Government Notice No. 428 of 2023, que no fija ninguna vigencia, y el artículo 32(2) de la Immigration Act, tal como quedó sustituido en octubre de 2024, limita a dos años un permiso de residencia de cualquier clase y permite su renovación, como también indica el Immigration Services Department. Los cinco años, y los dos años renovables mientras el comprador conserve el inmueble, proceden de prensa o de páginas de promotores, y los promotores tienen interés en que el permiso resulte atractivo. Sirven para saber qué pedir. No son derecho. Grado: medido en cuanto al techo, orientativo a reportado por intermediarios en cuanto a las referencias.

La cuarta debilidad es que nada de lo aquí expuesto afirma que un proyecto concreto cumpla los requisitos. Este artículo no indica si algún proyecto, incluido Secret Zanzibar Hotel & Villas de Victaura, actualmente en desarrollo, es un proyecto inmobiliario aprobado a efectos del permiso. La página del proyecto es la referencia pública, y la aprobación es un hecho que debe certificar ZIPA. El inversor debería pedir a cualquier vendedor la aprobación escrita del proyecto por parte de ZIPA.

La lectura, en una línea, es que Zanzíbar legisló un incentivo de permiso y dejó sus condiciones a documentos que aún no figuran en el texto público. El umbral, el alcance familiar y tres incentivos complementarios están en la Ley. La vigencia, la renovación, el emisor y el efecto de una venta no lo están. La postura del inversor es valorar el permiso por lo que dice el texto, un permiso que «puede concederse», y tratar el resto como no verificado hasta que esté documentado.

Declaración de intereses (skin in the game). Victaura, a través de su matriz Greystone B.V. (Países Bajos), desarrolla proyectos en el lago de Como (Italia), en Nungwi, Zanzíbar (Tanzania), en Gili Air y en Uluwatu, Bali (Indonesia), y mantiene una posición de capital off-plan en Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (EAU). Los lectores deben asumir que los comentarios pueden estar influidos por estas posiciones, o beneficiarlas. Este documento se clasifica como material de marketing conforme al artículo 24(3) de MiFID II. No constituye asesoramiento de inversión.