Gestión de villas en Bali y Gili Air: del bruto al neto

Nota de revisión, 24 de octubre de 2026#

Este artículo se corrigió el 24 de octubre de 2026. Atribuía la comisión del 3 % en el modelo dividido, el rango del 14 % al 16 % solo para el anfitrión y la nota sobre el software de gestión a la página de recursos de Airbnb, que desde el 13 de octubre de 2026 indica que Airbnb pasó en 2026 a una comisión única del 15,5 %. Esas cifras, sin la referencia a la política de cancelación, proceden del centro de ayuda de Airbnb, que el artículo cita ahora, y la sección de debilidades recoge ahora lo que dice cada página.

¿Qué separa los ingresos brutos del neto del propietario en una villa de Bali o de Gili Air?#

Entre la tarifa bruta por noche y el efectivo que recibe el propietario hay al menos siete deducciones. En una villa de Bali o de Gili Air, la secuencia pasa por la comisión de la plataforma, la comisión de gestión, la limpieza y la lencería, el mantenimiento ordinario y estructural, los suministros, el marketing y las noches en que la propiedad está vacía o cerrada. Lo que queda es el neto del propietario, definido aquí como el efectivo restante tras todos los costes operativos y una reserva de reposición, antes de la financiación, la estructura de titularidad y el impuesto sobre la renta. Este artículo recorre esa pila línea a línea y pone una calificación a cada cifra.

El método importa más que cualquier cifra aislada. Los ingresos brutos son una magnitud medida, porque el motor de reservas los registra. El neto es una magnitud derivada, y cada deducción que contiene está negociada o estimada. Por eso Victaura Research califica cada dato de entrada como medido, estimación del sector, orientativo o comunicado por intermediarios, y lo dice con claridad cuando solo existe una fuente con orientación comercial.

Nada de lo que sigue es una proyección para un proyecto concreto. La aritmética que sigue es genérica, construida a partir de rangos de terceros, y no es una rentabilidad atribuida a ningún activo ni operador. Su único propósito es mostrar cuántas líneas debe valorar el inversor antes de que una cifra merezca llamarse neto.

La jurisdicción añade una capa que un folleto turístico omite. Gili Air se encuentra en la regencia de Lombok Norte, en Nusa Tenggara Occidental (NTB), y no en la provincia de Bali. Los suelos salariales, la recaudación de impuestos locales y los permisos dependen por tanto de una autoridad regional distinta de la de las regencias balinesas de Badung o Gianyar, aunque los dos destinos compartan un mismo embudo turístico y a menudo un mismo itinerario de reserva. Un modelo que copia las hipótesis de Bali en las Gili importa el regulador equivocado junto con la ocupación equivocada.

¿Qué se quedan Airbnb y Booking.com de una reserva de villa?#

Airbnb publica dos estructuras de comisiones, y la elección cambia la aritmética. En la estructura dividida, el anfitrión paga un 3 %, que se deduce del precio publicado para calcular el pago, mientras que el huésped abona aparte una tarifa de servicio del 14,1 % al 16,5 % adicional. En la estructura única, solo para el anfitrión, este asume toda la comisión, normalmente del 14 % al 16 % del subtotal de la reserva. El centro de ayuda de Airbnb añade que la comisión única es obligatoria para la mayoría de los anfitriones, incluidos los que utilizan software de gestión de propiedades (Airbnb Help Center, Airbnb service fees, consultado el 24 de octubre de 2026). Calificación: medido, tal como lo publica la plataforma, con un porcentaje exacto que varía según el anuncio y el país.

Las guías de terceros sitúan la comisión base de Booking.com cerca del 15 %, y esa cifra es orientativa. HolidayFox da el 15 % como tarifa de referencia de 2026 para alojamientos en el Reino Unido y un 17 % a 22 % efectivo una vez sumados los descuentos Genius para huéspedes, los incrementos de comisión del Preferred Partner y las comisiones de pago, mientras que PriceLabs cita del 15 % al 25 % según el mercado y la configuración. No hemos encontrado ningún documento primario de Booking.com que fije una cifra. El inversor debe leer el contrato de socio de la propiedad concreta, no una guía.

La comisión se aplica sobre una base más amplia que la tarifa de la habitación. Los proveedores de software para anfitriones afirman que la comisión única de Airbnb se aplica a la tarifa nocturna más los cargos de limpieza y de mascotas, pero no a los impuestos, y una guía británica describe la comisión de Booking.com como aplicable al valor total de la reserva, incluidos los impuestos pagados por el huésped. Ambas afirmaciones son secundarias. Si la base incluye la tarifa de limpieza, una villa que cobra la limpieza a los huéspedes paga igualmente comisión sobre ese cargo.

La migración a la comisión solo para el anfitrión está en marcha, y las fechas publicadas se contradicen. A 11 de octubre de 2026, los proveedores de software indican que Airbnb trasladó a la mayoría de los anfitriones de fuera de la UE o del EEE a la comisión única a mediados de septiembre de 2026 (el 15 de septiembre según Hostfully, el 17 de septiembre según Hospitable), y que los anfitriones de la UE o del EEE pasarán a mediados de octubre de 2026, y ambos citan una comisión del 15,5 %. El propio centro de ayuda de Airbnb da el mismo 15,5 % para la mayoría de los anfitriones con comisión única y afirma que la estructura dividida se está retirando. La consecuencia para el propietario es sencilla. Un canal que costaba al anfitrión un 3 % en la estructura anterior puede costarle un 15,5 % con idéntica ocupación. El caso prudente de análisis de la inversión usa la cifra más alta y trata la más baja como un beneficio que la plataforma puede retirar.

¿Cuánto cobra un gestor de villas en Bali y sobre qué base?#

Una comisión de gestión del 15 % al 20 % del alquiler cobrado es el rango citado habitualmente, y el conjunto de fuentes es comercial. Bukit Vista, un operador con sede en Bali, escribió en abril de 2024 que las comisiones suelen oscilar entre el 15 % y el 20 % del alquiler cobrado cada mes, y sus propios paquetes se fijan en el 15 % y el 20 % de los ingresos, sin cuota fija. Own Property Abroad, otra guía con orientación comercial, indica del 15 % al 20 % de los ingresos mensuales por alquiler, o una cuota fija alternativa de unos 3 millones de IDR al mes por la gestión de una villa en Bali. Calificación: comunicado por intermediarios, procedente de fuentes de operadores y comerciales, no auditado.

La base importa tanto como el porcentaje. Bukit Vista describe dos bases: el valor de alquiler y el alquiler efectivamente adeudado. Una comisión sobre el valor de alquiler se debe aunque no llegue ningún ingreso. Para una villa que ocupa menos de la mitad de sus noches, esa distinción no es cosmética. El inversor debe leer qué base nombra el contrato antes de comparar una oferta del 15 % con una del 20 %.

La comisión principal rara vez cubre todo lo que el propietario da por supuesto. Bukit Vista enumera una cuota de incorporación basada en el número de unidades y una penalización por rescisión anticipada en un rango fijo de 250 a 500 USD o más, y señala que el mantenimiento, las reparaciones y los suministros pueden correr a cargo del gestor o del propietario según el contrato. Esas cláusulas son las que mueven el neto, y el contrato debe indicar quién asume cada una.

Un gestor externo y un propietario-operador tienen incentivos distintos. A un gestor que cobra un porcentaje de los ingresos se le paga por la ocupación y la tarifa, no por el margen. Un gestor que cobra sobre el neto comparte la disciplina de costes y el riesgo a la baja. Lo que decide quién vigila la línea de costes es el diseño del contrato, no el porcentaje.

¿Cuánto cuestan la limpieza, la lencería y el personal en Gili Air, y dónde se sitúa el salario mínimo?#

La limpieza y la lencería no tienen un referente público verificado en Bali ni en las Gili, y escalan con el número de rotaciones, no con el de noches. Una villa que vende treinta estancias de tres noches rota treinta veces. Una villa que vende diez estancias de nueve noches rota diez. La limpieza, la lavandería y los consumibles siguen el número de salidas, de modo que las estancias medias cortas elevan el coste por noche ocupada.

El suelo salarial lo fija un decreto y se revisa cada enero. El salario mínimo de 2026 para el kabupaten (regencia) de Lombok Utara (Lombok Norte), que abarca Gili Air, es de Rp2.758.221 al mes, con efecto desde el 1 de enero de 2026, según Detik Bali, que cita el decreto del gobernador de NTB n.º 100.3.3.1-683 del 24 de diciembre de 2025. La oficina de trabajo de NTB da ese número de decreto, con fecha del 22 de diciembre de 2025, para el salario mínimo provincial, y no hemos encontrado ninguna página oficial que publique la cifra de la regencia; la página de WageIndicator la mantiene tras un formulario de registro. Grado: orientativo, según la prensa. Es el mínimo para un trabajador ordinario, no el coste de un equipo de villa, y excluye las cotizaciones sociales, las pagas extraordinarias y cualquier alojamiento que ofrezca el operador.

El personal es en gran parte un coste fijo, mientras que los ingresos no lo son. Un encargado de mantenimiento, un jardinero y un socorrista de piscina cobran su salario en un mes con diez noches ocupadas exactamente igual que en uno con veinticinco. Esa es la razón estructural por la que la base de costes de una villa es más rígida que sus ingresos, y por la que una caída de los ingresos, por menos noches o por una tarifa más baja, recorta el neto en una proporción mayor que el bruto.

La logística insular añade un sobrecoste que los referentes del continente omiten. La lencería, los consumibles, los repuestos y los técnicos llegan a Gili Air por mar desde Lombok. Cada travesía añade un paso de manipulación y una demora que una villa situada junto a una carretera no soporta. No disponemos de ninguna cifra con fuente para ese sobrecoste y lo señalamos como una partida sin cuantificar.

¿Qué es una reserva de capital y cuánto mantenimiento debe prever una villa tropical?#

*Una reserva de capital, que los hoteles llaman reserva FF&E, es el efectivo que se aparta cada mes para sustituir mobiliario, instalaciones y equipamiento antes de que fallen.* Un artículo de HVS de Stephen Rushmore, publicado en el Canadian Lodging Outlook de agosto de 2003, afirma que una reserva del 2% de los ingresos totales era adecuada cuarenta años antes y que el estándar del sector había subido al 4%-5%, y predice que la tecnología podría añadir otros 2 o 3 puntos. El mismo artículo deja fuera de ese 4%-5% la fontanería, las instalaciones eléctricas, la calefacción y el aire acondicionado, la fachada y la estructura, los estima en un 1%-3% adicional y sitúa la necesidad total de capital entre el 7% y el 11% de los ingresos totales. No sostiene que los propietarios deban reservar todo ese importe, solo que los desembolsos son reales y reducen la rentabilidad a largo plazo. El artículo tiene más de veinte años y se escribió para hoteles de mercados maduros. Grado: orientativo.

Un contrato hotelero presentado ante el regulador fija la reserva en el 4%. Un contrato de préstamo hotelero presentado ante la SEC de EE. UU. por Strategic Hotels & Resorts como anexo del ejercicio fiscal 2014 exige depósitos mensuales del cuatro por ciento de los ingresos brutos en la reserva. Es una cláusula contractual de un único hotel institucional, no evidencia de mercado para villas individuales. Muestra dónde fijó el requisito un prestamista, no dónde se sitúa una villa de Gili Air.

Los activos tropicales de costa envejecen más rápido de lo que suponen los referentes de interior. La sal, la humedad y el sol acortan la vida de la madera, los compresores de aire acondicionado, los equipos de piscina y las cubiertas. Es un juicio de ingeniería, no una cifra con fuente. El inversor debería pedir el registro de mantenimiento de una villa comparable que se haya vendido tras varios años, no un porcentaje anual.

El mantenimiento ordinario y el estructural son partidas distintas y corresponden a presupuestos distintos. El ordinario cubre los productos químicos de la piscina, el control de plagas, el repintado y el servicio del aire acondicionado. El estructural cubre la cubierta, la impermeabilización, las bombas y las instalaciones eléctricas. Que la comisión del gestor pague alguno de los dos, como coordinación o como efectivo, es una cláusula contractual. Cuando el título es de arrendamiento (leasehold), el plazo restante del contrato fija el horizonte en el que se recupera el gasto estructural, un punto desarrollado en el coste de la tenencia en los mercados vacacionales prime.

Una reserva que no se dota es un préstamo del futuro propietario. Las villas que omiten la reserva en los primeros años muestran un neto favorecedor y luego pueden tener que asumir una cubierta, una bomba o una reforma completa en un solo trimestre. El inversor debe tratar un estado de cuentas sin partida de reserva como bruto de un coste que llegará, y descontarlo.

¿Qué efecto tiene el impuesto local sobre el alojamiento en el neto del propietario en Bali y en Gili Air?#

Indonesia limita al 10% el impuesto regional sobre los servicios de hostelería, cada regencia fija su propio tipo, y el impuesto sale del neto del propietario cuando la tarifa por noche se cotiza con impuestos incluidos. La Ley n.º 1 de 2022 sobre las relaciones financieras entre el gobierno central y los gobiernos regionales se promulgó el 5 de enero de 2022, y su artículo transitorio 187 mantiene en vigor, durante un máximo de dos años desde esa fecha, las normas tributarias regionales dictadas al amparo de la ley anterior. El artículo 58 limita al 10% el tipo del impuesto regional sobre determinados bienes y servicios, que incluye los servicios hoteleros, y deja el tipo aplicable a la normativa regional. Grado: medido como techo legal, leído en la transcripción de la ley de una base de datos jurídica.

La ley incluye las villas entre los servicios hoteleros gravados, y la regencia lo aplica. La ley define los servicios de hostelería como la prestación de alojamiento que puede ir acompañada de servicios de comida y bebida. El artículo 53 enumera expresamente las villas entre los servicios hoteleros, junto con las residencias privadas explotadas como hoteles. La clasificación y la tributación de un inmueble concreto siguen dependiendo de la normativa propia de la regencia y de su oficina tributaria. El inversor debe obtener por escrito esa resolución para el inmueble concreto.

Quién soporta el impuesto depende de cómo se cotice el precio. Si la tarifa por noche se cotiza con impuestos incluidos, el impuesto sale de los ingresos del propietario. Si se cotiza sin impuestos, lo paga el huésped y el propietario es solo el recaudador. Las plataformas y los gestores difieren en esto, y la diferencia puede llegar a ser el tipo completo en cada reserva. Conviene comprobar la convención de cotización del canal antes de fiarse de cualquier cifra neta.

El impuesto sobre la renta queda por debajo de esta línea y fuera de este artículo. La fiscalidad a nivel del propietario depende de si el activo se tiene a través de una sociedad indonesia, mediante una estructura de arrendamiento o a título personal, y no hemos tomado tipos de páginas de asesores. El inversor necesita un asesor con licencia para esa capa. Aparte, la tasa de 150.000 IDR que pagan los visitantes internacionales a Bali es un instrumento provincial que se cobra al huésped y no aparece en la cuenta del propietario.

¿Puede la ocupación de Gili Air sostener las mismas hipótesis que Bali?#

No con los promedios públicos, que apuntan a una brecha. C9 Hotelworks, en un informe fechado el 11 de agosto de 2025, situó la ocupación media de 2024 en el conjunto de las islas Gili en el 42 %, con Gili Air en el 41,6 %, Gili Trawangan en el 47,7 % y Gili Meno en el 36,9 %. La ocupación de los hoteles de categoría en Bali en 2025 se sitúa en torno al 60,7 %, según datos del BPS, el organismo de estadística de Indonesia, citados por GoodStats. Son muestras distintas, una estimación para un grupo de islas frente a una serie provincial de hoteles con estrellas, por lo que no son comparables en sentido estricto. Grado: orientativo.

La aritmética de la brecha es sencilla. Con un 41,6 %, una propiedad vende unas 152 de 365 noches. Con un 60,7 %, vende unas 222. La diferencia es de unas 70 noches al año, equivalente a una villa llena durante diez semanas. Todos los costes fijos enumerados más arriba se pagan en ambos casos. Según estos promedios orientativos, las Gili parten de una ocupación menor.

El informe estima una ocupación más alta para el parque de categoría internacional, y esa estimación no es una medición. C9 sitúa las propiedades internacionales de gama media a lujo entre el 50 % y el 70 %, y advierte de que la oferta de la isla es mayoritariamente de casas de huéspedes económicas y de gama media. El principal debe leer el 42 % como el promedio que el consultor comunica para las tres islas, y el 50 % a 70 % como una estimación del consultor para un segmento, sin demostrar para ninguna villa concreta.

La demanda crece sobre una base nacional. C9 informa de 773.148 visitantes a las tres islas en 2024, un 26 % más que en 2019, de los cuales Gili Air recibió el 25 % (orientativo, sin método declarado). Las llegadas de turistas nacionales fueron 695.834. El informe no ofrece ninguna cifra internacional, y el residuo implícito de unos 77.300 es una resta nuestra, no un dato comunicado. Una composición liderada por el mercado nacional difiere de una internacional en tolerancia a la tarifa, duración de la estancia y uso de canales, y cada uno de esos factores incide en la estructura de costes.

¿Qué profundidad tiene la oferta de Gili Air y dónde se sitúa una villa dentro de ella?#

C9 Hotelworks contabiliza 364 establecimientos y 4.150 keys, es decir, habitaciones alquilables, en las tres islas Gili, lo que supone una media de unas 11 keys por establecimiento. Gili Trawangan concentra 2.320 keys, el 56 %. Gili Air reúne cerca del 31 %, que son unas 1.290 keys según nuestro cálculo. El informe señala que la mayoría de las propiedades son casas de huéspedes y pequeños hoteles de gama económica a media. Grado: orientativo; el informe no declara ningún método y no fecha el recuento de la oferta.

El informe no desglosa las villas, por lo que el segmento de villas no puede dimensionarse a partir de él. Con datos públicos, un principal no puede saber cuántas villas privadas compiten en Gili Air, qué tarifas cobran ni cuál es su ocupación. En esta investigación no encontramos ningún benchmark publicado para la isla de STR, proveedor de datos de rendimiento hotelero, ni de HVS. La escasez de datos es en sí misma una conclusión, y aconseja más cautela en cada hipótesis, no menos.

Una oferta de pequeña escala implica operaciones informales y una información desigual. El informe de C9 no describe su método de ocupación, y Victaura Research supone que las cifras de este tipo de parque se basan en recuentos y encuestas, y no en cuentas auditadas de cada propiedad. Una sola villa bien gestionada puede situarse muy por encima o muy por debajo del promedio de la isla, y el promedio dice poco al principal sobre cuál de los dos casos es. El único benchmark fiable es el historial de explotación de una villa comparable, que el asignador debe pedir al operador.

La página del proyecto es el lugar para lo que el propio proyecto declara. La página del proyecto Gili Air expone lo que se ha publicado sobre el desarrollo. Este artículo no toma posición sobre las cifras de ese proyecto y no indica ninguna cifra para él. Su finalidad es dar al principal las preguntas que debe plantear a cualquier villa de la isla, incluida esa.

Un asignador debe solicitar tres documentos a cualquier operador de la isla. Doce meses de estados mensuales de una villa comparable, el contrato que regula su gestión y las declaraciones fiscales que concuerden con el registro de la plataforma de reservas. Si no pueden aportarse, la cifra neta que se ofrece es una afirmación, no un resultado.

¿Cómo debe construir un principal la cascada de ingresos netos de una villa en Gili Air?#

Hay que partir de las noches ocupadas, no de la tarifa por noche. Las noches ocupadas son el volumen, y todo lo que viene después escala con ellas o no lo hace. Se toman las noches disponibles, se aplica una ocupación que respalde la evidencia y se multiplica por una tarifa media neta de descuentos. El resultado son los ingresos brutos por reservas, y es la única partida del modelo que se mide en el motor de reservas.

Después se aplican las partidas porcentuales según su base. La comisión de la plataforma recae sobre el subtotal de la reserva. La comisión de gestión recae sobre el alquiler cobrado o sobre el valor de alquiler. La reserva recae sobre los ingresos totales. Cada una tiene una base distinta, por lo que no pueden sumarse sin más, pero en una primera aproximación se acumulan.

Solo las capas porcentuales absorben una parte considerable antes de cualquier coste fijo. Por cada 100 de ingresos brutos por reservas, los rangos anteriores dan de 3 a 16 para la plataforma, de 15 a 20 para la gestión y de 4 a 5 para la reserva, lo que suma de 22 a 41 antes de limpieza, personal, suministros, marketing e impuestos. El extremo inferior exige la comisión dividida del 3 % de Airbnb, que según los proveedores de software se retiró para la mayoría de los anfitriones fuera de la UE en septiembre de 2026. Con la comisión solo para anfitriones, del 14 al 16, la suma es de 33 a 41, y las tarifas efectivas de Booking.com o el requisito completo de capital de HVS elevarían el extremo superior. Es aritmética sobre rangos de terceros, no un resultado para ningún proyecto, y las bases difieren. Muestra el orden de magnitud, nada más.

Un escenario de baja ocupación tensiona las partidas fijas, no las porcentuales. Las partidas porcentuales se reducen cuando se reducen los ingresos. El personal, los suministros y el seguro, no. Pasar de una ocupación del 60,7 % a otra del 41,6 % multiplica el coste fijo por noche ocupada por un factor de aproximadamente 1,46, es decir, un 46 %, antes de cualquier cambio en la tarifa. Si una brecha de ese tamaño se diera en villas comparables, podría separar una villa rentable de una marginal.

La última partida es la que la proyección omite. Los días de cierre por reparación, reforma o interrupción del acceso reducen las noches disponibles, no solo las ocupadas. Una villa cerrada tres semanas tiene 344 noches para vender, no 365. Si se suma esto a la estructura de costes, junto con las partidas fijas y la reserva, el principal obtiene una cifra que cumple la definición de ingreso neto para el propietario utilizada aquí.

¿Qué desconoce Victaura Research? Debilidades, expuestas con franqueza#

Las pruebas sobre la comisión de gestión son de origen comercial. El rango del 15 % al 20 % procede de operadores que venden servicios de gestión y de guías que los promocionan. En esta investigación no ha aparecido ninguna encuesta auditada de comisiones declaradas por propietarios en Bali ni en las Gili. Balitecture sitúa las comisiones habituales de gestión de villas en Bali en un rango más amplio, del 15 % al 25 % de los ingresos brutos por alquiler (abril de 2026). En la práctica el rango puede ser estrecho o amplio, y lo que rige es el contrato que tenga delante el inversor.

Airbnb ya declara la migración de la comisión de plataforma, pero solo los proveedores de software dan las fechas exactas. Las cifras del 3 % y del 14 % al 16 % proceden del centro de ayuda de Airbnb, que también indica el 15,5 % para la mayoría de los anfitriones con la comisión única y señala que la estructura dividida se está retirando de forma gradual. La página de recursos de Airbnb, actualizada el 13 de octubre de 2026, dice en cambio que Airbnb pasó en 2026 de una comisión dividida a una estructura de comisión única, del 15,5 % a cargo de los anfitriones y del 16 % para los anuncios de Brasil y México. Las fechas del despliegue proceden únicamente de proveedores de software y las fuentes se contradicen. La tarifa de Booking.com se apoya solo en guías de terceros.

La comparación de ocupación mezcla muestras distintas. La cifra de las Gili es una estimación de una consultora para el conjunto del archipiélago en 2024, y la de Bali es una serie de hoteles de categoría de 2025 recogida por un portal de datos. Ninguna de las dos mide villas privadas. La diferencia de 70 noches es una operación aritmética con esas dos cifras, no una diferencia medida entre villas.

Varias partidas carecen por completo de referencia. La limpieza por rotación, los suministros, los seguros, el gasto de marketing y el sobrecoste logístico de la isla no tienen en nuestra investigación ninguna cifra pública verificada, así que no damos ninguna. El tope del impuesto se ha leído en la transcripción de la ley en una base de datos jurídica, no en el boletín oficial. La referencia de la reserva de capital es una cifra hotelera de un artículo de HVS de agosto de 2003.

Qué cambiaría el panorama. Doce meses de extractos de villas comparables en Gili Air, la postura por escrito de la regencia sobre el tratamiento fiscal y las condiciones reales del contrato de un gestor sustituirían, cada uno, una estimación por una medición. Hasta entonces, el inversor debería trabajar con los rangos, no con los puntos medios.

Declaración de intereses (skin in the game). Victaura, a través de su matriz Greystone B.V. (Países Bajos), desarrolla proyectos en el lago de Como (Italia), en Nungwi, Zanzíbar (Tanzania), en Gili Air y en Uluwatu, Bali (Indonesia), y mantiene una posición de capital off-plan en Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (EAU). Los lectores deben asumir que los comentarios pueden estar influidos por estas posiciones, o beneficiarlas. Este documento se clasifica como material de marketing conforme al artículo 24(3) de MiFID II. No constituye asesoramiento de inversión.