Tassazione immobiliare negli EAU: IVA e Corporate Tax

Come si applica l'IVA degli Emirati Arabi Uniti agli immobili?#

L'IVA degli Emirati raggiunge gli immobili attraverso il tipo di bene ceduto, non attraverso chi lo acquista. La Federal Tax Authority (FTA) pubblica una guida all'IVA immobiliare, Real Estate VAT Guide, riferimento VATGRE1, e l'edizione ospitata su tax.gov.ae è datata aprile 2021. La tabella di sintesi della sezione 2.3 ordina la cessione di un immobile in un breve elenco di trattamenti. Un immobile commerciale sconta il 5%. Un immobile residenziale nuovo sconta lo 0%. Un immobile residenziale esistente è esente. Il terreno nudo è esente. Il terreno edificato sconta il 5%. Un immobile all'interno di una Designated Zone è fuori campo. Ogni trattamento di questo paragrafo è misurato, letto dal testo ufficiale della guida.

Due termini reggono gran parte del peso, e la guida li usa con precisione. Una cessione zero-rated (aliquota zero) è tassata allo 0%, e la guida afferma che l'IVA pagata dal cedente sui costi correlati dovrebbe essere interamente recuperabile. Una cessione esente non sconta IVA, e la guida afferma che il cedente non può recuperare l'IVA sui costi che vi si riferiscono, come le commissioni dell'agente. La fattura all'acquirente può apparire identica nei due casi. L'economia per il venditore no.

La guida non è la legge, e lo dice. La sezione 1.1.4 afferma che è emessa ai sensi dell'articolo 73 del Regolamento di esecuzione e che “non è giuridicamente vincolante per la FTA”. I testi vincolanti sono il Federal Decree-Law No. 8 of 2017 on Value Added Tax e il relativo Regolamento di esecuzione, Cabinet Decision No. 52 of 2017, il cui testo consolidato su tax.gov.ae riporta modifiche fino alla Cabinet Decision No. 149 of 2026, in vigore dal 1° ottobre 2026. Questo articolo legge la guida e il Regolamento di esecuzione fianco a fianco. Legge le regole e non calcola l'importo dovuto da alcun lettore, compito che spetta a un consulente abilitato.

Il test dell'edificio residenziale nel Regolamento di esecuzione#

Un edificio residenziale è definito dalla progettazione e dall'uso previsto. L'articolo 37(1) del Regolamento di esecuzione dice che l'espressione indica un edificio “destinato e progettato per l'abitazione umana”. Vi rientra un edificio, o una sua parte, che una persona occupa, o può prevedibilmente occupare, come residenza principale, oltre ad alloggi per studenti, alloggi per le forze armate e la polizia, orfanotrofi, case di cura e case di riposo. La sezione 3.1 della guida FTA ripete l'elenco. Misurato, letto dal testo ufficiale.

Le esclusioni contano quanto la definizione. L'articolo 37(2) afferma che il termine non comprende un luogo che non sia un edificio fissato al suolo, un hotel, un motel, un bed and breakfast o un ospedale, un appartamento in hotel o un serviced apartment o simili, né alcun edificio costruito o convertito senza autorizzazione legittima. L'articolo 37(3) aggiunge che un piccolo ufficio, un garage o un giardino usati insieme all'abitazione non ne modificano lo status.

Il regolamento e la guida del 2021 sono formulati in modo diverso sui serviced apartment. La guida esclude “un serviced apartment per il quale sono forniti servizi ulteriori rispetto alla fornitura dell'alloggio”. Il regolamento, con l'articolo 37 indicato come modificato dalla Cabinet Decision No. 100 of 2024, esclude “un appartamento in hotel o un serviced apartment o simili”, senza alcuna precisazione di questo tipo. La redazione tratta il regolamento come il testo vincolante. Un'unità esterna alla definizione di residenziale è un immobile commerciale ai sensi della sezione 6.1 della guida, e la sua vendita o locazione sconta il 5% ai sensi della sezione 6.2. Per un appartamento in hotel o un serviced apartment in un resort, questa è la linea di confine tra 0% o esenzione e 5%. Se la differenza cambi lo status di una determinata unità è una questione per l'autorità o per un consulente, e la redazione non vi risponde.

Quale cessione è a aliquota zero e quale è esente negli Emirati Arabi Uniti?#

La prima cessione di un edificio residenziale entro tre anni dal completamento è a aliquota zero, e le cessioni successive sono esenti. La sezione 3.2 della guida afferma che la prima cessione può essere una vendita o una locazione, deve avvenire entro tre anni dalla data di completamento dell'edificio ed è a aliquota zero chiunque sia il cliente. La sezione 3.3 afferma che ogni altra cessione è esente, compresa una vendita o locazione successiva effettuata entro i tre anni. Misurato, letto dal testo ufficiale della guida.

Il completamento ha una definizione operativa nella guida. La sezione 3.2 afferma che la data di completamento è normalmente la data in cui l'edificio è certificato come completato da un soggetto adeguatamente qualificato. Se l'edificio è occupato prima di quella data, la data di occupazione è considerata data di completamento. Insieme al test della prima cessione, quella data decide se l'aliquota zero è ancora disponibile. L'investitore chiede al venditore il certificato di completamento ed eventuali date anteriori di occupazione.

L'acquisto sulla carta (off-plan) segue la stessa logica, ma si applicano comunque le regole sulla tempistica. La sezione 3.7 afferma che un acquisto direttamente dal costruttore prima della costruzione, o di un edificio residenziale parzialmente completato, è a aliquota zero come cessione futura di un edificio residenziale, ammesso che siano soddisfatte le condizioni per un edificio residenziale. La sezione 2.2 aggiunge che si applicano le regole sul momento della cessione degli articoli 25 e 26 del Decree-Law, e che la data della cessione scatta con il primo evento, che può essere un pagamento ricevuto.

Le locazioni hanno un'ulteriore condizione nel regolamento. L'articolo 43(1) afferma che la cessione di edifici residenziali è esente, salvo che sia a aliquota zero, quando la locazione supera i sei mesi oppure il conduttore è titolare di una carta d'identità rilasciata dalla Federal Authority for Identity and Citizenship. L'articolo enuncia la condizione per l'esenzione. Non enuncia, in quei termini, quale trattamento si applichi a una locazione più breve a un conduttore privo di quella carta, e la redazione non ne deduce uno.

Le conversioni e gli edifici anteriori al 2018 hanno regole proprie. L'articolo 39 pone a aliquota zero la prima cessione di un edificio convertito entro tre anni dal completamento della conversione, a condizione che l'edificio originario non fosse una residenza nei cinque anni precedenti l'inizio dei lavori. La sezione 3.2 afferma che un edificio completato prima del 1° gennaio 2018 può comunque qualificarsi se la sua prima cessione cade dopo quella data.

Quando un terreno è «bare land» ai fini dell'IVA negli Emirati?#

Il terreno nudo (bare land) è esente, il terreno coperto è tassato al 5%. L'articolo 44 del Executive Regulation definisce il terreno nudo come un terreno non coperto da edifici completati o parzialmente completati né da opere di ingegneria civile. La sezione 5.2 della guida afferma che la cessione di terreno nudo, in locazione o in vendita, è esente, quindi il cedente non può recuperare l'IVA su costi come le spese legali o le commissioni dell'agente. Il terreno che non è nudo è trattato come terreno commerciale all'aliquota ordinaria, valutato caso per caso. Dato misurato, testo ufficiale.

La guida traccia il confine al livello delle fondamenta. La sezione 5.3 afferma che una costruzione conta come edificio parzialmente completato solo quando è progredita oltre il livello delle fondamenta, e che recinzioni o strutture temporanee amovibili non bastano, da sole, a coprire il terreno. La sezione 5.4 afferma che le tubazioni che sporgono sopra la superficie per consentire un futuro allacciamento rendono il terreno coperto da opere di ingegneria civile, mentre quelle che corrono sotto terra senza accesso no.

Una locazione può cambiare natura a metà percorso. La sezione 5.6 afferma che, una volta che il conduttore inizia a edificare, il terreno cessa di essere nudo. Dove la cessione è considerata effettuata periodicamente, il locatore applica l'aliquota ordinaria ai periodi successivi. Dove la data della cessione è stata anticipata, ad esempio dal pagamento integrale prima dell'inizio della locazione, non è richiesta alcuna rettifica. Un contratto Musataha, che la guida distingue dalle locazioni di breve e medio termine e illustra con la locazione cinquantennale di un lotto a fini di sviluppo, è trattato come una vendita o una locazione una tantum una volta registrato presso il Land Department o la Municipality.

Il terreno agricolo di norma non è nudo. La sezione 5.5 afferma che il terreno agricolo sarà normalmente terreno commerciale a causa delle opere di irrigazione e dei servizi a rete, valutato caso per caso.

Immobili commerciali e l'aliquota del 5%#

Le vendite e le locazioni di immobili commerciali scontano l'IVA al 5%. La sezione 6.1 definisce l'immobile commerciale per esclusione, come qualsiasi terreno o edificio che non sia un edificio residenziale, non sia un edificio destinato all'attività rilevante di un ente benefico e non sia terreno nudo. La sezione 6.2 afferma che l'IVA è dovuta sul corrispettivo totale e, se questo è pagato a rate, su ciascuna rata pagata. Dato misurato, testo ufficiale della guida.

Per alcune vendite commerciali vale un percorso di pagamento speciale. La sezione 6.4 afferma che, quando un immobile commerciale è venduto da un cedente diverso dal suo costruttore, l'acquirente versa l'IVA direttamente alla FTA, oppure tramite una banca indicata dalla FTA dove disponibile nell'emirato, prima che il trasferimento sia perfezionato presso il Land Department. La guida precisa che senza la prova del pagamento l'acquisto non può procedere. Il percorso non si applica alle vendite o locazioni residenziali, alle locazioni commerciali, alle vendite del costruttore né a una vendita che si qualifichi come trasferimento di azienda.

Le soglie di registrazione sono indicate a parte. La pagina di registrazione della FTA, la cui intestazione riporta «Page last updated: Apr 06, 2026», indica una soglia obbligatoria di AED 375.000 di cessioni imponibili e importazioni nei 12 mesi precedenti, o attese nei 30 giorni successivi, e una soglia volontaria di AED 187.500. Afferma che la soglia obbligatoria non si applica alle imprese estere. Questa soglia IVA è un test distinto dalla fascia di Corporate Tax di AED 375.000. La sezione 11.3 della guida afferma che la soglia per i non residenti che effettuano cessioni imponibili negli Emirati è pari a zero, e che un locatore non residente non può ricorrere al reverse charge.

Luogo della cessione e Designated Zones negli Emirati#

Un immobile situato negli Emirati è ceduto negli Emirati, con una sola eccezione. La sezione 11.1 della guida afferma che la cessione di un immobile, compresi un contratto di vendita o di locazione, è una cessione di beni, e che il luogo della cessione è dove si trova l'immobile. Qualsiasi immobile negli Emirati, tranne quello in una Designated Zone, è quindi ceduto negli Emirati e ricade nella normativa IVA emiratina. Il testo della guida sul luogo della cessione non prevede alcun test sulla residenza dell'acquirente. La regola segue il bene.

Le Designated Zones sono l'eccezione, e la guida rinvia a un documento separato della FTA. La sezione 11.4 afferma che il VATG203 conferma che le cessioni di immobili effettuate all'interno delle Designated Zones sono fuori dal campo di applicazione dell'IVA, alle condizioni che si applicano alle cessioni di beni al loro interno. La redazione non ha aperto il VATG203 e non ne riporta le condizioni. Un investitore che detiene o acquista all'interno di una di queste zone deve far confermare lo status della zona dalla FTA.

I servizi legati all'immobile seguono l'immobile. La sezione 11.2 afferma che i servizi direttamente connessi a un immobile sono resi dove questo si trova, compresi i servizi degli agenti immobiliari e i lavori di costruzione e manutenzione. La guida elenca esempi di servizi non così connessi, come la consulenza sui mercati immobiliari in generale e la consulenza legale generale sui contratti immobiliari.

Che cosa dice la Cabinet Decision No. 49 of 2023 su persone fisiche e immobili?#

La Cabinet Decision No. 49 of 2023 stabilisce quando l'attività di una persona fisica è soggetta alla Corporate Tax degli Emirati Arabi Uniti. La decisione è stata emanata l'8 maggio 2023 e, ai sensi dell'articolo 4, è entrata in vigore il 1° giugno 2023. L'articolo 2(1) prevede che le attività d'impresa (Businesses o Business Activities) svolte da una persona fisica residente o non residente siano soggette alla Corporate Tax «solo se il Turnover complessivo» da esse derivante «supera 1.000.000 AED» nel corso di un anno solare gregoriano. L'articolo 1 definisce il Turnover come «l'importo lordo dei redditi derivati nel corso di un anno solare gregoriano». Dato misurato, testo ufficiale.

Il reddito da investimento immobiliare è escluso da questo test. L'articolo 2(2) prevede che le attività da cui deriva un Turnover da lavoro dipendente, da investimenti personali e da investimento immobiliare (Real Estate Investment) non siano considerate Businesses o Business Activities soggette alla Corporate Tax, «indipendentemente dall'importo del Turnover». L'articolo 2(3) aggiunge che la persona fisica che non svolge un'attività di questo tipo non è tenuta a registrarsi.

L'esclusione dipende da una licenza. L'articolo 1 definisce il Real Estate Investment come l'attività di investimento di una persona fisica relativa, direttamente o indirettamente, alla vendita, alla locazione, alla sublocazione e all'affitto di terreni o beni immobili nello Stato, che non è svolta, o non richiede di essere svolta, tramite una licenza (Licence) rilasciata da un'autorità di licenza (Licensing Authority). La decisione non elenca quali attività immobiliari richiedano una licenza, e la redazione non ha trovato alcun elenco di questo tipo nel testo letto. Stabilire se una determinata attività di locazione richieda una licenza è una questione che spetta alla Licensing Authority dell'emirato, l'organismo indicato dalla definizione.

I non residenti rientrano nel testo della decisione. Il titolo e l'articolo 2(1) riguardano le persone fisiche residenti e non residenti. Una notizia della FTA del 24 dicembre 2023, che annuncia la sua guida sulle persone fisiche, afferma che le persone fisiche non residenti sono soggette alla Corporate Tax se hanno una stabile organizzazione negli Emirati. La redazione riporta la norma e non esprime alcuna opinione su che cosa un investitore debba registrare.

Aliquote della Corporate Tax e la fascia da 375.000 AED#

La Corporate Tax è allo 0% su una prima fascia di Taxable Income e al 9% oltre di essa. L'articolo 3(1) del Federal Decree-Law No. 47 of 2022 on the Taxation of Corporations and Businesses fissa lo 0% sulla parte di Taxable Income fino a un importo stabilito da una decisione del Consiglio dei ministri (Cabinet decision), e il 9% oltre tale importo. La Cabinet Decision No. 116 of 2022, emanata il 30 dicembre 2022, definisce l'importo: agli articoli 2 e 3 lo fissa a 375.000 AED. Dato misurato, letto in entrambi i testi ufficiali.

La base imponibile è il Taxable Income, che parte dall'utile contabile. Il Decree-Law definisce l'Accounting Income come l'utile o la perdita netta contabile del periodo d'imposta (Tax Period) risultante da bilanci redatti conformemente al suo articolo 20. Precisa inoltre che l'imposta si applica alle persone giuridiche e al reddito d'impresa (Business).

La fascia non può essere frazionata artificialmente. L'articolo 2(2) della Cabinet Decision No. 116 prevede che, quando alcuni soggetti (Persons) hanno separato artificialmente la propria attività d'impresa (Business o Business Activity) e il reddito complessivo è stato tassato allo 0% per un importo superiore a 375.000 AED, l'autorità lo tratti come un'operazione volta a ottenere un vantaggio ai sensi dell'articolo 50(1) della Corporate Tax Law. L'articolo 2(3) rinvia l'autorità alla finalità commerciale legittima e ai legami finanziari, economici e regolatori.

Le sanzioni non sono state lette, quindi non se ne indica alcuna. Il Decree-Law definisce le Administrative Penalties come gli importi imposti ai sensi della Corporate Tax Law o della Tax Procedures Law. La redazione non ha aperto le tabelle delle sanzioni e non riporta alcun importo. La pagina della FTA dedicata alla Corporate Tax indicava in un titolo il 30 settembre 2026 come termine per presentare le dichiarazioni e pagare la Corporate Tax relativa all'esercizio chiuso il 31 dicembre 2025. Il termine riguarda le dichiarazioni e non la registrazione.

Le tasse di registrazione a Ras Al Khaimah come le pubblica il comune#

Il portale dei servizi del Ras Al Khaimah Municipality pubblica una tabella delle tariffe per la registrazione di un contratto di compravendita immobiliare. Il servizio ha il codice ZL13, «Real Estate Sale Contract», su sanad.mun.rak.ae. La tabella prevede il 2% del valore di mercato dell'immobile a carico del venditore, il 2% del valore di mercato a carico dell'acquirente, 200 AED per il rilascio della planimetria, 200 AED per il rilascio del titolo di proprietà, 18 fils (0,18 AED) per piede quadrato per i terreni agricoli e nessuna tariffa per i magazzini. La pagina indica tre giorni lavorativi per il servizio. Dato misurato, pagina del portale comunale, con le avvertenze che seguono.

La pagina riporta anche chi può essere proprietario e dove. Afferma che i clienti emiratini e non emiratini possono possedere immobili nelle aree freehold. Per il rapporto con le regole sulla residenza, si veda Ras Al Khaimah: Freehold and the Golden Visa. La redazione cita la riga come la scrive la pagina e non la estende.

La pagina ha dei limiti che il lettore deve conoscere. I suoi metadati indicano un aggiornamento al 9 luglio 2026 e la segnalano anche come obsoleta (stale), un indicatore del fatto che potrebbe non essere aggiornata. Nel testo non nomina l'ente emittente, sebbene il dominio sia quello del comune, e non dice chi paga le voci da 200 AED. Non è stato trovato nessun altro ente dell'emirato che pubblichi le stesse cifre. La redazione classifica le cifre come misurate ma non confermate in modo indipendente come attuali.

Circolano altre cifre, che non sono state usate. Guide commerciali riportano percentuali diverse per la stessa registrazione, e la redazione non è riuscita a ricondurle a un ente dell'emirato. Un investitore dovrebbe leggere la tabella delle tariffe sul portale il giorno dell'operazione. I testi sull'IVA non menzionano queste tariffe, e la pagina del comune non menziona l'IVA.

Le linee fiscali degli Emirati in ordine, dall'acquisto all'uscita#

All'acquisto, l'IVA e la tassa di registrazione dell'emirato sono voci distinte. La guida della FTA stabilisce se l'acquisto sconta l'IVA allo 0%, al 5% o nessuna IVA, a seconda del bene e della sua età. L'emirato pubblica le proprie tasse di registrazione. Per un piano di pagamento, l'IVA sull'immobile commerciale è dovuta a ogni rata, e la regola dell'evento più anticipato della sezione 2.2 può far scattare la data della fornitura su un pagamento ricevuto. Il rapporto fra un piano di pagamento e un conto protetto è trattato in Escrow and the Payment Plan: Al Marjan Island.

Durante la detenzione, il canone segue il bene e l'imposta sul reddito segue la persona. Una locazione residenziale di durata superiore a sei mesi, o a un conduttore in possesso della carta d'identità, è esente ai sensi dell'articolo 43(1), a meno che non sia una prima fornitura con aliquota zero. Una locazione commerciale sconta il 5%. La sezione 3.4 della guida stabilisce che le spese condominiali per la manutenzione delle aree comuni scontano l'IVA all'aliquota ordinaria e non sono né a aliquota zero né esenti. Per la Corporate Tax, la Cabinet Decision n. 49 del 2023 colloca fuori dal test il reddito da investimento immobiliare di una persona fisica non soggetta a licenza. Se una società che detiene un immobile sia tassata, e in che modo, dipende da articoli che la redazione non ha letto.

All'uscita, la fornitura successiva è esente per un edificio residenziale e tassata per uno commerciale. La sezione 3.3 stabilisce che un edificio residenziale ceduto dopo la prima fornitura è esente, perciò il venditore non può recuperare l'IVA su costi come le provvigioni dell'agenzia. Per l'immobile commerciale l'acquirente versa l'IVA alla FTA prima del trasferimento, a meno che il venditore non sia il costruttore o la vendita si qualifichi come trasferimento di azienda. Le dinamiche della vendita sono in How Prime Property Actually Sells: The Exit. Queste sono letture giuridiche dei testi. Non sono proiezioni di alcun rendimento, e la redazione non ne pubblica.

Dove le evidenze sono scarse, dichiarato con onestà#

La guida in nostro possesso è l'edizione di aprile 2021. Il file su tax.gov.ae è datato aprile 2021 e la sua tabella delle modifiche elenca variazioni di aprile 2020 e aprile 2021. Il Regolamento di attuazione è stato poi modificato dalle Cabinet Decision n. 88 del 2021, n. 99 del 2022, n. 100 del 2024, n. 100 del 2025 e n. 149 del 2026, come le elenca il testo consolidato. La redazione non ha potuto confermare se la FTA abbia pubblicato un'edizione successiva della guida sull'immobiliare. Dove regolamento e guida divergono, come per gli appartamenti serviced, la redazione lo segnala e si rimette al regolamento.

Il Decreto-legge sull'IVA non è stato aperto e la Legge sulla Corporate Tax è stata letta solo in parte. La redazione non cita alcun articolo del Federal Decree-Law n. 8 del 2017 per le aliquote o le esenzioni. Della Legge sulla Corporate Tax ha letto le definizioni e l'articolo 3. Non ha letto l'articolo 11, che la Cabinet Decision n. 49 richiama, né gli articoli su esenzioni, zone franche, gruppi o sanzioni.

Non sono stati trovati importi di sanzioni. La pagina di registrazione della FTA riportava soglie e nessuna sanzione, e le pagine sulla Corporate Tax riportavano le scadenze solo nei titoli. Nessun grado assegnato, perché nulla è stato accertato. Le cifre di Ras Al Khaimah poggiano su un'unica pagina municipale con un indicatore di dato non aggiornato. È l'unica fonte dell'emirato che è stata trovata.

Nulla di quanto qui scritto è un'opinione sulla posizione fiscale di un singolo lettore. La redazione assegna ai testi normativi e alle indicazioni ufficiali il grado «misurato», cioè la cifra è registrata dalla fonte. Quel grado dice che il numero è nel testo. Non dice che il testo sia aggiornato al giorno della lettura né che si adatti a una determinata struttura.

Dichiarazione di interessi (skin in the game). Victaura, tramite la capogruppo Greystone B.V. (Paesi Bassi), sviluppa progetti sul Lago di Como (Italia), a Nungwi, Zanzibar (Tanzania), a Gili Air e a Uluwatu, Bali (Indonesia), e detiene una posizione di capitale off-plan su Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (Emirati Arabi Uniti). I lettori devono presumere che il commento possa essere influenzato da queste posizioni, o andare a loro beneficio. Questo documento è classificato come materiale di marketing ai sensi dell'articolo 24(3) della MiFID II. Non costituisce consulenza in materia di investimenti.