Ras Al Khaimah o Dubai: un'unica esposizione sugli Emirati

Note di revisione#

Questo articolo è stato corretto il 27 settembre 2026. Un controllo di cifre e attribuzioni rispetto alle fonti citate ha rilevato errori, ora corretti nel testo. L'elenco completo, con ciò che l'articolo diceva e ciò che dice adesso, è nella sezione delle correzioni in fondo.

Questo articolo è stato corretto il 29 settembre 2026. Una versione precedente descriveva la posizione di Victaura a Ras Al Khaimah oltre quanto indicato nella sua pagina pubblica del progetto. Victaura detiene una posizione di capitale off-plan su Al Marjan Island, in unità realizzate da uno sviluppatore locale affermato. La didascalia della tabella, il link al progetto e l'informativa finale seguono ora le pagine pubbliche dei progetti di Victaura.

Questo articolo è stato corretto il 13 ottobre 2026. La sezione sul quadro normativo della proprietà estera e i punti chiave indicavano una sola durata per il Golden Visa legato all'immobile, sulla base di un'unica pagina ufficiale. Le pagine ufficiali indicano durate diverse, e il testo ora le riporta entrambe con le rispettive fonti.

I due mercati a livello macro#

Dubai ha chiuso il 2025 con il maggiore totale di transazioni immobiliari della sua storia. Il Dubai Land Department ha registrato oltre 270.000 transazioni per un valore complessivo di AED 917 miliardi (circa USD 249,7 miliardi), con un aumento del 20 per cento su base annua. La base di investitori si è ampliata a circa 193.100 soggetti, di cui 129.600 nuovi. Gli investimenti immobiliari in senso stretto hanno raggiunto AED 680 miliardi in 258.600 operazioni, con un aumento del 29 per cento in valore e del 20 per cento in numero. Il dato, letto in sé, descrive un mercato in espansione.

Ras Al Khaimah, un anno prima e partendo da una base molto più piccola, ha registrato un'accelerazione più marcata. Il Ras Al Khaimah Municipality ha registrato un aumento del 118 per cento del valore delle transazioni nel 2024, da AED 6,94 miliardi nel 2023 a AED 15,08 miliardi (circa USD 4,1 miliardi), e CBRE riporta valori di vendita degli appartamenti di RAK in crescita del 18,0 per cento su base annua nel primo semestre 2026, a AED 2.298 per piede quadrato. Al lancio, il 26 novembre 2025, Mondrian Al Marjan Island Beach Residences ha venduto oltre 200 unità, per AED 704 milioni, in due ore, con le ultime 100 unità trattenute per un rilascio successivo. La stampa di settore ha letto questa accelerazione come un argomento a favore della diversificazione fra i due emirati. I dati indicano il contrario. I due mercati rispondono agli stessi input macro in punti diversi di un unico ciclo.

La scala relativa conta. Le 270.000 transazioni e gli AED 917 miliardi di Dubai nel 2025 sono circa sessanta volte gli AED 15,08 miliardi di RAK nel 2024. In termini di volumi, RAK è un mercato satellite nel campo gravitazionale di Dubai, non una sede di allocazione indipendente. Il bacino di acquirenti, la rete delle agenzie e l'infrastruttura ricettiva si sovrappongono in larga misura fra i due emirati. La differenza è la fase del ciclo, non la categoria.

Il segnale di picco: Dubai sta rallentando#

Il Wealth Report 2026 di Knight Frank ha registrato una crescita del 25,1 per cento del mercato residenziale di lusso di Dubai nel 2025. La Dubai Residential Market Review Q4 2025 di Knight Frank, pubblicata il 2 febbraio 2026 e quindi prima dell'inizio della guerra il 28 febbraio, prevedeva per il 2026 una crescita dei prezzi prime di circa il 3 per cento e vedeva "clear signs that the market is maturing". Nessuna pagina di Knight Frank consultata per questa nota afferma che il ciclo di Dubai abbia toccato il picco. Secondo il PIRI 100 di Knight Frank, Dubai "continued to dominate with 500 home sales above US$10 million in 2025".

I primi dati successivi alla guerra mostrano il rallentamento. Le transazioni residenziali di Dubai a marzo 2026 sono state inferiori del 10,5 per cento rispetto a marzo 2025, e il loro valore inferiore del 7,6 per cento, secondo la review di marzo 2026 di Mira International. Nel secondo trimestre 2026 il numero di transazioni è calato del 31 per cento su base annua, con un valore complessivo di AED 84,9 miliardi, secondo il report Q2 2026 di betterhomes riportato il 17 luglio 2026; nel corso del trimestre, le transazioni mensili sono salite del 28 per cento da maggio a giugno. La decelerazione non è un'ipotesi. È un dato pubblicato.

La lettura strutturale è lineare. Un mercato che è salito del 25,1 per cento nel 2025 e per il quale, prima della guerra, si prevedeva circa il 3 per cento nel 2026 sta uscendo dalla fase di espansione. Se la moderazione si stabilizzi su cifre basse a una cifra o si estenda in territorio negativo è la domanda operativa dei prossimi dodici mesi. La stessa domanda vale per RAK, penalizzata dallo slittamento dell'apertura di Wynn Al Marjan, ora prevista a settembre 2027.

Il catalizzatore: Wynn Al Marjan#

La rivalutazione di Ras Al Khaimah passa da un'unica ancora. Wynn Al Marjan Island è un resort integrato sviluppato da una joint venture fra società affiliate di Wynn Resorts, Marjan e RAK Hospitality Holding, in cui Wynn detiene il 40 per cento. Il budget di USD 5,1 miliardi è salito di USD 600 milioni, a circa USD 5,7 miliardi, secondo Gulf News che riporta la conference call sui risultati del secondo trimestre 2026 (5 agosto 2026). Il 4 ottobre 2024 la General Commercial Gaming Regulatory Authority of the United Arab Emirates ha rilasciato al resort la prima licenza per operatore di una struttura di gioco commerciale degli Emirati, e Wynn Resorts ha confermato di averla ricevuta in un comunicato stampa della stessa data. L'apertura era allora prevista per la primavera 2027.

Il calendario di apertura si è spostato. Nella conference call sui risultati del primo trimestre 2026 del 7 maggio 2026, l'amministratore delegato di Wynn Resorts Craig Billings ha comunicato un lieve ritardo nell'apertura di Al Marjan, citando difficoltà logistiche e di spedizione durante il conflitto nel Golfo. Il 4 agosto 2026, con i risultati del secondo trimestre, Wynn Resorts ha dichiarato che il resort aprirà a settembre 2027. Il resort integrato resta il catalizzatore strutturale della pipeline residenziale di RAK, e la nuova data allunga l'orizzonte di assorbimento di circa due trimestri rispetto al precedente obiettivo di primavera 2027.

La pipeline presuppone che il catalizzatore arrivi. La review di CBRE sul mercato di RAK per il primo semestre 2026 prevede la consegna nell'emirato di oltre 34.000 unità residenziali fra il 2026 e il 2030, circa 10.000 delle quali branded residences. Il rialzo di RAK è quindi, in larga misura, un ciclo di branded residences. L'implicazione è la concentrazione sugli operatori: pochi master developer controllano la curva di assorbimento.

L'analogia con Macao applicata#

Il tasso base di riferimento per un ciclo immobiliare trainato da un integrated resort è Macao, non Singapore. L'economia del gioco di Macao si espanse dopo la liberalizzazione dei casinò nel 2002 e poi mostrò con quale rapidità possano crollare i ricavi di un resort. I ricavi lordi del gioco calarono nel 2014 e scesero del 34,3 per cento nel 2015, quando la campagna anticorruzione della Cina continentale colpì il gioco ad alta posta, e dell'79 per cento nel 2020 sotto le restrizioni pandemiche. Ipotesi di Victaura Research: nei cluster di resort i valori immobiliari seguono i ricavi del gioco con un ritardo; questa nota non ha individuato in alcuna fonte né un ritardo misurato né una serie dei prezzi immobiliari di Macao.

Singapore è l'analogia più lusinghiera e la meno applicabile. Marina Bay Sands aprì nel 2010 in un'economia urbana matura e diversificata, con una domanda interna profonda: condizioni che RAK non condivide. Questa nota non utilizza alcun tasso di crescita del corridoio per Singapore né alcuna proiezione di crescita pubblicata per RAK, perché nessuno è stato verificato in una fonte. Ipotesi di Victaura Research: il divario tra un apprezzamento costante in stile Singapore e i tassi di crescita impliciti nel marketing attuale di RAK è l'intera tesi di investimento.

Un'impostazione che si àncora a un'unica proiezione di forte crescita, senza ponderare per scenari un ritorno alla media in stile Macao, è, in parole semplici, un underwriting a scenario unico. Un allocatore disciplinato prezzerebbe come minimo una combinazione ponderata per le probabilità delle due analogie, con il tasso base di Macao che riflette la sovrapposizione di rischio geopolitico specifica del ciclo del Golfo. La combinazione produce un tasso di crescita atteso sensibilmente inferiore allo scenario centrale del marketing e un rischio di coda sensibilmente superiore. L'asimmetria è, di per sé, una posizione.

I vettori di rischio correlati#

Dubai e Ras Al Khaimah vengono presentate come allocazioni alternative negli Emirati. Non lo sono. Su almeno cinque vettori si muovono insieme.

Prezzo del petrolio. Ipotesi di Victaura Research: la spesa pubblica negli Emirati dipende dai proventi degli idrocarburi, in gran parte prodotti ad Abu Dhabi e non in nessuno dei due emirati, quindi un calo significativo del greggio Brent riprezza contemporaneamente su entrambi i mercati gli investimenti pubblici, le assunzioni di expat e la domanda turistica. Ipotesi di Victaura Research: l'attività nel segmento prime di Dubai e il Brent si muovono insieme su un orizzonte di dodici mesi, attraverso diversi canali intermedi; questa nota non ha calcolato né individuato in una fonte la correlazione.

Sicurezza regionale. Lo Stretto di Hormuz, lo Stretto di Bab-el-Mandeb e il porto di Fujairah sono esposizioni condivise. Dal 28 febbraio 2026 attacchi iraniani hanno colpito il territorio degli Emirati, tra cui Fujairah in marzo e il 4 maggio 2026, e le transazioni residenziali di Dubai sono risultate inferiori del 31 per cento su base annua nel secondo trimestre 2026 (betterhomes). Ipotesi di Victaura Research: RAK, sulla costa del Golfo più vicina allo Stretto di Hormuz, non presenta un'esposizione alla sicurezza inferiore a quella di Dubai.

Regolamentazione federale. I visti di residenza, compreso il Golden Visa, e le norme sui mutui della Banca centrale sono federali e valgono per entrambi gli emirati. La proprietà freehold per gli stranieri è stabilita da ciascun emirato (a Dubai, dal Regulation No. 3 of 2006), quindi sul titolo di proprietà i due regimi corrono in parallelo e non sotto un'unica legge. Un cambio di politica federale su visti o regole sui mutui colpisce Dubai e RAK nella stessa direzione e nello stesso momento.

Assicurazione e riassicurazione. Secondo The National, la copertura war-risk per la navigazione nel Golfo è salita da circa lo 0,25 per cento del valore dello scafo prima della guerra a una cifra compresa tra il 3 e il 10 per cento al 17 luglio 2026. Ipotesi di Victaura Research: assicuratori e riassicuratori prezzano l'esposizione immobiliare costiera degli Emirati come un unico rischio del Golfo, quindi Dubai e RAK si riprezzano insieme quando la sovrapposizione di war-risk si inasprisce.

Aggancio valutario. Il dirham è ancorato al dollaro statunitense a 3,6725 AED. Qualsiasi pressione sull'ancoraggio, che derivi dalla politica della Federal Reserve, dall'esaurimento delle riserve regionali o da un calo prolungato dei proventi petroliferi, si trasmetterebbe in modo identico a entrambi gli emirati. Un portafoglio che detiene Dubai prime e RAK off-plan non ha, su questo asse, alcuna diversificazione.

La conclusione ne discende. Cinque vettori correlati non offrono diversificazione di portafoglio. Offrono un'unica esposizione con due codici postali. Un allocatore che cerchi una diversificazione reale rispetto a una posizione residenziale negli Emirati deve guardare fuori dagli Emirati, e idealmente fuori dal GCC, non attraversare il confine fra gli emirati.

Il livello geopolitico (al 22 settembre 2026)#

La guerra con l'Iran è passata da contesto di sfondo a input vivo dell'underwriting. Il 28 febbraio 2026 Stati Uniti e Israele hanno lanciato attacchi contro l'Iran e, lo stesso giorno, missili iraniani hanno colpito il territorio degli Emirati. A marzo un attacco con droni iraniani ha incendiato un terminale petrolifero a Fujairah e il porto di Fujairah ha subito un attacco con droni; Fujairah è stata colpita di nuovo il 4 maggio 2026, quando il Ministero della Difesa degli Emirati ha riferito di aver intercettato 12 missili balistici, tre missili da crociera e quattro droni lanciati dall'Iran. Un cessate il fuoco temporaneo tra Stati Uniti e Iran è stato concordato l'8 aprile 2026 e un memorandum d'intesa per porre fine alla guerra è stato firmato il 17 giugno; la tregua provvisoria è saltata l'8 luglio, dopo che l'Iran ha colpito navi commerciali nello Stretto di Hormuz. Al 22 settembre 2026, ultima data tra le fonti consultate, gli attacchi iraniani alla navigazione proseguivano e lo Stretto di Hormuz, di fatto chiuso dall'inizio di marzo, non era tornato ai livelli di traffico precedenti alla guerra.

Cinzia Bianco, Visiting Fellow dello European Council on Foreign Relations, ha scritto il 15 maggio 2026 che gli Emirati, "che hanno subito più attacchi di tutti gli altri Stati del GCC messi insieme", "hanno deciso di reagire per dimostrare le proprie capacità di deterrenza sovrana". Secondo la lettura di Victaura Research, il posizionamento degli Emirati negli anni 2010, il delicato equilibrio tra allineamento occidentale e dialogo selettivo con Teheran, è stato scalzato dalla realtà operativa di un'esposizione cinetica diretta. Entro il 18 agosto 2026 gli Emirati avevano sospeso tutti gli scambi commerciali e finanziari con l'Iran, secondo l'analisi ECFR di Bianco del 21 settembre 2026.

La reazione del mercato è stata rapida. Le transazioni residenziali di Dubai sono calate del 10,5 per cento su base annua a marzo 2026 (Mira International) e del 31 per cento su base annua nel secondo trimestre 2026 (betterhomes). Wynn Resorts ha comunicato il 7 maggio 2026 un lieve ritardo per Al Marjan e il 4 agosto 2026 ha fissato l'apertura a settembre 2027. I premi war-risk per i viaggi nel Golfo sono saliti da circa lo 0,25 per cento a una cifra compresa tra il 3 e il 10 per cento del valore dello scafo al 17 luglio 2026 (The National). La narrativa della stampa di settore secondo cui gli Emirati sarebbero un'allocazione difensiva rispetto al rischio politico europeo non regge più di fronte ai dati. Gli Emirati sono un'allocazione strategica con una propria maggiorazione di rischio geopolitico, e quella maggiorazione si è accentuata dal febbraio 2026.

Differenziale di stile di vita#

I due emirati offrono prodotti di stile di vita davvero diversi, ed è l'unico asse su cui l'argomento della diversificazione ha una sostanza. Dubai è densa, urbana e satura di infrastrutture. La densità di popolazione nei corridoi residenziali centrali (Downtown, Dubai Marina, Business Bay, Palm Jumeirah) è elevata. L'insieme dei servizi è maturo: scuole internazionali, sanità di terzo livello, due aeroporti internazionali, una scena culturale e gastronomica consolidata e una rete profonda di professionisti expat. Il prodotto è metropolitano.

Ras Al Khaimah è una destinazione resort con una componente residenziale. Il servizio dominante è la costa. Al Marjan Island, Mina Al Arab, Al Hamra Village e Dafan Al Nakheel sono orientate a stili di vita legati a marina, spiaggia e golf resort più che alla densità urbana. L'ecosistema di scuole e sanità è sensibilmente meno sviluppato di quello di Dubai. Il prodotto è turistico e da seconda casa, non una residenza principale per un nucleo familiare di professionisti che lavorano. Al Marjan Island si raggiunge da Dubai in auto lungo la E311, il che colloca RAK come un'estensione di fine settimana di Dubai e non come un mercato metropolitano autonomo.

Per chi compra, il differenziale di stile di vita è reale. Per un portafoglio, è in larga parte ortogonale ai vettori di rischio correlati discussi sopra. Ipotesi di Victaura Research: uno shock che riprezza il prime di Dubai riprezza il segmento leisure di RAK nello stesso periodo, anche se l'esperienza quotidiana di vivere nell'una o nell'altra è diversa. I dati pubblicati non lo mostrano ancora: CBRE indica per RAK valori degli appartamenti in crescita del 18,0 per cento su base annua nel primo semestre 2026, mentre a Dubai le transazioni sono calate del 31 per cento su base annua nel secondo trimestre 2026 (betterhomes). Diversificare lo stile di vita non significa diversificare il portafoglio.

Quadro normativo sulla proprietà estera#

Il quadro giuridico per la proprietà estera è aperto in entrambi gli emirati, ma è definito da ciascun emirato e non da un'unica legge federale. A Dubai, il Regulation No. 3 of 2006 consente ai non cittadini di detenere la proprietà freehold in zone designate (Pin Legal); Ras Al Khaimah designa autonomamente le proprie aree freehold. Le principali zone designate di RAK sono Al Marjan Island, Mina Al Arab, Al Hamra Village e Dafan Al Nakheel. Tra le principali zone designate di Dubai figurano Downtown, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Hills, Arabian Ranches, Business Bay, JLT, JVC, JVT, Dubai Hills Estate, Tilal Al Ghaf e altre.

All'interno delle zone designate, il titolo è un vero freehold. Pin Legal descrive il freehold come proprietà piena, con pieno controllo e piena trasferibilità, e indica leasehold, usufrutto e musataha come gli altri diritti reali riconosciuti negli Emirati Arabi Uniti. Fuori dalle zone designate, il freehold non è aperto agli acquirenti stranieri. La due diligence a livello di singola particella dovrebbe confermare lo status di zona designata prima di versare qualsiasi caparra.

Il programma Golden Visa è il complemento in materia di permesso di soggiorno. Possedere un immobile di valore pari ad almeno 2 milioni di AED dà diritto all'investitore alla Golden Residency. Sulla durata le fonti ufficiali non concordano: la pagina del servizio per gli investitori immobiliari della Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security (ICP) indica dieci anni, mentre il portale del governo degli Emirati Arabi Uniti (fonte ICP, aggiornato il 28 luglio 2026) indica cinque anni per gli investimenti immobiliari. L'adesione è ampia: la General Directorate of Residency and Foreigners Affairs di Dubai ha rilasciato 158.000 Golden Visa nel solo 2023, su tutte le categorie di idoneità. La combinazione di freehold in zona designata e di un permesso di soggiorno di lungo periodo legato all'immobile è il cuore dell'offerta degli Emirati Arabi Uniti agli acquirenti stranieri.

L'argomento della scarsità giuridica che regge il Lago di Como (la fascia lacustre tutelata dall'articolo 142 del Codice dei beni culturali e del paesaggio), Zanzibar (leasehold fino a 99 anni per gli acquirenti stranieri) o l'Indonesia (Hak Milik riservato ai cittadini dalla Basic Agrarian Law del 1960) non si applica negli Emirati Arabi Uniti. Tanto a RAK quanto a Dubai, la scarsità va costruita su assorbimento, tempistica del ciclo e qualità degli operatori, non sul titolo di proprietà. Il quadro è permissivo. La tesi va guadagnata.

Cosa significa per l'acquirente istituzionale#

Per un family office o un consulente di investimento principale, la lettura operativa è diretta. Primo, non contare due volte l'esposizione agli Emirati Arabi Uniti fra Dubai e RAK come se le due posizioni si diversificassero a vicenda. Non è così. I vettori di rischio correlati discussi sopra producono un'unica esposizione con due codici postali. Dimensionata in modo appropriato, questa singola esposizione è un'allocazione legittima. Dimensionata come due allocazioni indipendenti, è una scommessa concentrata presentata come diversificata.

Secondo, la fase del ciclo conta più della geografia. Dubai sta moderando, da un anno a +25,1 per cento a una previsione pre-guerra di circa il 3 per cento, con le transazioni del secondo trimestre 2026 già in calo del 31 per cento su base annua. RAK è in espansione pre-apertura, con l'attrazione del resort integrato ora attesa a settembre 2027. I due mercati si trovano in punti diversi dello stesso ciclo, e quindi il momento di ingresso è diverso per ciascuno. Chi entra nel prime di Dubai ai prezzi del 2025 e chi entra in off-plan a RAK nel 2026 si assumono, agli estremi opposti della stessa curva, lo stesso rischio strutturale.

Terzo, la concentrazione degli operatori a RAK è un elemento da sottoscrivere, non una nota a margine. Con circa 10.000 residenze branded in una pipeline 2026-2030 di oltre 34.000 unità (CBRE), e un numero ridotto di master developer che controllano Al Marjan e Mina Al Arab, la curva di assorbimento è concentrata per definizione. La due diligence sul bilancio del master developer, sugli impegni degli operatori alberghieri e sulla struttura del project finance è, in questo mercato, più rilevante della due diligence sulla singola unità.

Quarto, Victaura Research ipotizza che il sovrapprezzo geopolitico sia duraturo. Il conflitto con l'Iran ha riordinato il quadro dei rischi per entrambi gli emirati. I premi assicurativi per i rischi di guerra, le deviazioni delle rotte marittime e le rilevazioni di prezzo guidate dagli eventi non sono più scenari di rischio di coda. Sono input dello scenario base. L'acquirente istituzionale dovrebbe prezzarli in fase di valutazione anziché scoprirli nel trimestre successivo.

Quinto, l'esercizio di dimensionamento dovrebbe essere esplicito. Un'allocazione residenziale negli Emirati Arabi Uniti, comunque costruita fra Dubai e RAK, dovrebbe essere dimensionata come un'unica posizione rispetto al budget di esposizione GCC del portafoglio. Le sotto-allocazioni all'interno di quella posizione possono riflettere la fase del ciclo (un peso inferiore sul prime di Dubai dopo la crescita del 2025, e ogni esposizione off-plan a RAK dimensionata rispetto all'apertura ritardata del resort). Non dovrebbero essere presentate al comitato investimenti come due allocazioni indipendenti. Un'impostazione onesta protegge l'acquirente da un errore di dimensionamento che la narrativa della stampa di settore incoraggia attivamente.

La postura disciplinata è paziente, non assente. Gli Emirati Arabi Uniti restano una giurisdizione legittima per risiedere e operare. Sia Dubai sia RAK conservano attrattive strutturali: proprietà estera aperta, il quadro di residenza Golden Visa, una valuta agganciata al dollaro, una liquidità profonda sul versante di Dubai. L'argomento di questa nota è più circoscritto. I due emirati non sono allocazioni indipendenti, il ciclo di Dubai sta moderando, il ciclo di RAK è ritardato da un evento e, secondo l'ipotesi di Victaura Research, il sovrapprezzo geopolitico è duraturo. Valutare tenendo conto di queste quattro condizioni. Dimensionare di conseguenza. Non confondere la separazione dei codici postali con la diversificazione del portafoglio.

La domanda per il futuro#

I prossimi dodici mesi scioglieranno tre variabili aperte. La prima è la durata della guerra con l'Iran (al 22 settembre 2026 il memorandum di giugno era saltato e gli attacchi al traffico marittimo nel Golfo proseguivano) e, di conseguenza, l'andamento dei premi assicurativi contro i rischi di guerra e l'affidabilità delle rotte di navigazione. Una compressione dei tempi del conflitto riprezza al rialzo entrambi i mercati; un conflitto prolungato li riprezza al ribasso. Ipotesi di Victaura Research: su questo asse i due emirati non si muovono in direzioni opposte.

La seconda variabile è la data di apertura di Wynn Al Marjan. Un ritardo di due trimestri allunga l'orizzonte di assorbimento della pipeline di branded residences di RAK senza modificare la tesi strutturale. Un ritardo di quattro trimestri o più mette sotto stress in modo rilevante le ipotesi di finanziamento di progetto dei master developer che operano lungo il corridoio Wynn. La comunicazione del 7 maggio 2026 aveva parlato di un «lieve ritardo» senza indicare una nuova data; il 4 agosto 2026 Wynn Resorts ha fissato settembre 2027, circa due trimestri dopo il precedente obiettivo di primavera 2027.

La terza variabile è l'andamento dei prezzi del segmento prime a Dubai. Un dato 2026 vicino alla previsione pre-bellica di circa il 3 per cento confermerebbe un atterraggio morbido e stabilizzerebbe il ciclo regionale. Una sequenza continuata di dati annui negativi, che prolunghi il calo del 31 per cento delle transazioni nel secondo trimestre 2026, segnerebbe il passaggio dalla moderazione ciclica a una correzione strutturale. L'acquirente istituzionale dovrebbe seguire il bollettino mensile del DLD come indicatore anticipatore dell'assorbimento a RAK, e non viceversa.

Dichiarazione di interessi (skin in the game). Victaura, tramite la capogruppo Greystone B.V. (Paesi Bassi), sviluppa progetti sul Lago di Como (Italia), a Nungwi, Zanzibar (Tanzania), a Gili Air e a Uluwatu, Bali (Indonesia), e detiene una posizione di capitale off-plan su Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (Emirati Arabi Uniti). I lettori devono presumere che il commento possa essere influenzato da queste posizioni, o andare a loro beneficio. Questo documento è classificato come materiale di marketing ai sensi dell'articolo 24(3) della MiFID II. Non costituisce consulenza in materia di investimenti.

Correzioni, 27 settembre 2026#

Cosa diceva l'articolo e cosa dice ora. La versione pubblicata sosteneva che le transazioni prime a Dubai fossero calate del 20 per cento su base annua a marzo 2026, il primo calo del dopo-pandemia, dopo un attacco a Fujairah all'inizio di maggio; nessuna fonte supporta quella cifra e la cronologia era impossibile, quindi l'articolo riporta ora transazioni di marzo 2026 inferiori del 10,5 per cento su base annua (Mira International) e transazioni del secondo trimestre 2026 inferiori del 31 per cento (betterhomes, luglio 2026). Descriveva l'attacco di inizio maggio a Fujairah come il primo colpo sul territorio degli Emirati; i missili iraniani hanno colpito gli Emirati dal 28 febbraio 2026 e Fujairah è stata colpita a marzo e il 4 maggio, e la sezione geopolitica è ora datata al 22 settembre 2026, comprendendo il cessate il fuoco dell'8 aprile, il memorandum del 17 giugno e la ripresa delle ostilità a luglio. Attribuiva al PIRI 100 la previsione del 3 per cento per Dubai nel 2026 e un'affermazione secondo cui il ciclo potrebbe aver toccato il picco; la previsione proviene dalla Dubai review del quarto trimestre 2025 di Knight Frank, del 2 febbraio 2026, pubblicata prima della guerra, e nessuna fonte di Knight Frank afferma che il ciclo abbia raggiunto il picco. Citava Cinzia Bianco come se definisse gli Emirati uno stato di prima linea anziché un soggetto che si copre strategicamente; quella frase non compare nel suo articolo ECFR del 15 maggio 2026, che è ora citato con esattezza, e il suo titolo è Visiting Fellow. Datava al 8 maggio 2026 la comunicazione del ritardo da parte di Wynn e la collegava a Fujairah; la conference call è stata il 7 maggio, e il 4 agosto 2026 Wynn ha fissato l'apertura a settembre 2027 mentre il budget è salito da 5,1 miliardi di USD a circa 5,7 miliardi di USD (Gulf News). Attribuiva a CBRE una quota di branded pari al 54 per cento a RAK e all'8 per cento a Dubai e 9.000 unità branded; la rassegna CBRE di RAK per il primo semestre 2026 indica più di 34.000 unità per il periodo 2026-2030, circa 10.000 delle quali branded. Riportava cifre su Macao e Singapore e una proiezione di crescita del 28 per cento per i consorzi a RAK senza indicarne le fonti; queste sono ritirate, il tasso di base di Macao poggia ora sui cali dei ricavi del gioco del 34,3 per cento nel 2015 e del 79 per cento nel 2020, e l'ampiezza del divario fra i due analoghi non è più quantificata. Citava una Legge federale 11/2021 sulle zone freehold; la proprietà freehold per stranieri è disciplinata da ciascun emirato (Dubai Regulation No. 3 of 2006). Affermava che i rilasci di Golden Visa avessero superato i 158.000 cumulativi a fine 2024 secondo il Ministero dell'Economia; 158.000 è il numero rilasciato dal GDRFA Dubai nel solo 2023. Affermava che l'iniziativa Mondrian fosse andata esaurita in poche ore; ha venduto più di 200 unità in due ore, con 100 unità trattenute. Attribuiva i dati 2024 di RAK al RAK Statistics Centre e citava un aumento dei prezzi del 39 per cento nel primo trimestre 2025; la fonte è la Municipalità di Ras Al Khaimah, e il dato sui prezzi è sostituito dalla crescita del valore degli appartamenti del 18,0 per cento nel primo semestre 2026 di CBRE. Le affermazioni prive di fonte su una correlazione con il Brent, sul prezzo della riassicurazione e sul tempo di percorrenza sono state rimosse o indicate come ipotesi di Victaura Research.

Una seconda revisione, lo stesso giorno, ha precisato alcune delle correzioni precedenti e ne ha aggiunte altre. L'articolo attribuiva l'aumento del 25,1 per cento dei prezzi prime di Dubai nel 2025 alla pagina PIRI 100 di Knight Frank, che non contiene quella cifra; ora è riferito all'articolo sul Medio Oriente del Wealth Report 2026 di Knight Frank, del 12 giugno 2026. Affermava che Fujairah fosse stata colpita da droni a marzo e che le ostilità su larga scala fossero riprese nella seconda settimana di luglio; le fonti dicono che i terminal petroliferi di Fujairah erano fra i bersagli degli attacchi iraniani con droni e missili a marzo e che la tregua provvisoria è saltata l'8 luglio dopo che l'Iran ha colpito navi commerciali nello Stretto di Hormuz (Wikipedia, 2026 Strait of Hormuz crisis), quindi la sezione geopolitica è ora datata al 22 settembre 2026, la data più recente presente in quelle fonti. Affermava che le transazioni del secondo trimestre 2026 fossero calate del 31 per cento prima di salire del 28 per cento da maggio a giugno; betterhomes riporta un calo del 31 per cento nel numero di transazioni, per un valore complessivo di 84,9 miliardi di AED, con il rialzo da maggio a giugno interno al trimestre. Affermava che gli investimenti immobiliari di Dubai avessero superato i 680 miliardi di AED; il Dubai Land Department indica 680 miliardi di AED. Affermava che la Regulation No. 3 of 2006 avesse individuato le prime aree freehold di Dubai, che il freehold fosse trasmissibile in eredità e ipotecabile e che gli acquirenti fuori dalle zone designate avessero in genere bisogno di un leasehold o di un prestanome cittadino degli Emirati; la fonte citata (Pin Legal) supporta soltanto il freehold nelle zone designate con piena proprietà e trasferibilità, e quelle affermazioni sono ritirate. Descriveva i ricavi da idrocarburi degli Emirati come federali e a sostegno della spesa di entrambi gli emirati; ora è indicato come ipotesi di Victaura Research. Le affermazioni secondo cui uno shock riprezza RAK nella stessa settimana di Dubai, secondo cui i due emirati non possono muoversi in direzioni opposte e secondo cui il premio geopolitico è permanente sono ora indicate come ipotesi di Victaura Research, e la nota registra che la crescita del valore degli appartamenti di RAK del 18,0 per cento nel primo semestre 2026 secondo CBRE non mostra ancora lo stesso riprezzamento nel medesimo periodo. La cifra di 4,1 miliardi di USD per RAK e la quota di branded del 29 per cento sono ora indicate come conversioni e calcoli di Victaura anziché cifre tratte dalle fonti.

Una terza revisione, lo stesso giorno, ha corretto ulteriori punti. Diversi campi attribuivano la crescita del 25,1 per cento di Dubai nel 2025 al Prime International Residential Index (PIRI 100) di Knight Frank. La pagina PIRI 100 non contiene quella cifra. L'articolo la presenta ora come crescita del mercato residenziale di lusso di Dubai nel 2025, tratta dall'articolo sul Medio Oriente del Wealth Report 2026 di Knight Frank, del 12 giugno 2026. L'articolo affermava che 500 vendite sopra i 10 milioni di USD facessero di Dubai il mercato più attivo al mondo in quella fascia. Ora riporta la formulazione del PIRI 100 secondo cui Dubai "continued to dominate with 500 home sales above US$10 million in 2025". Affermava che i terminal petroliferi di Fujairah fossero fra i bersagli degli attacchi iraniani con droni e missili a marzo. Ora dice che un attacco con drone iraniano ha incendiato un terminal petrolifero a Fujairah e che il Port of Fujairah ha subito un attacco con drone a marzo (Wikipedia, 2026 in the United Arab Emirates). Affermava che lo Stretto di Hormuz fosse effettivamente chiuso dal 28 febbraio. Ora dice dall'inizio di marzo, quando è stata ritirata la copertura protection and indemnity (Wikipedia, 2026 Strait of Hormuz crisis).