Trasparenza immobiliare: un input di underwriting

Che cosa misura davvero il Global Real Estate Transparency Index#

Il Global Real Estate Transparency Index, pubblicato da JLL e LaSalle il 14 settembre 2026, è lo strumento di riferimento per valutare quanto un mercato immobiliare renda noto di sé. La quattordicesima edizione copre 88 paesi e territori e 146 mercati urbani, valutati su 260 fattori e ripartiti in cinque fasce, da Highly Transparent a Opaque (JLL, Global Real Estate Transparency Index 2026). L'indice non misura prezzi, rendimenti o crescita. Misura se chi investe riesce a trovare i dati necessari a prezzare un'operazione senza pagare un intermediario locale solo per interpretare un registro che non si pubblica da sé.

I 260 fattori si raggruppano in sei sotto-indici: misurazione delle performance (25%), fondamentali di mercato (16,5%), governance dei veicoli quotati (10%), quadro normativo e legale (23,5%), processo transattivo (15%) e sostenibilità (10%) (JLL, GRETI 2026 Global Rankings and Methodology). Un mercato ottiene un buon punteggio quando i dati su performance e fondamentali sono pubblicati, quando il quadro legale e regolamentare è abbastanza chiaro da essere modellizzato e quando il processo transattivo è reso noto anziché ricostruito a posteriori da una rete di broker. Nessuno di questi fattori descrive il rendimento di un singolo immobile. Descrivono il costo di scoprire che cosa è vero prima che il capitale si impegni.

Il risultato principale di JLL per il 2026 è un effetto di liquidità, non un'affermazione di sicurezza, e la distinzione conta per come un allocatore dovrebbe leggere tutto ciò che segue. I volumi di transazioni nei tredici mercati Highly Transparent sono cresciuti del 64% nei due anni fino al 2026, venti punti percentuali più degli altri mercati dei 88 monitorati, e quella sola fascia rappresenta oggi il 56% dell'immobiliare a reddito del mondo e oltre l'80% degli investimenti diretti globali (JLL / PR Newswire, Transparency Is a Key Factor in Global Real Estate Investment Growth, 15 settembre 2026). Letto senza giri di parole, l'indice si comporta meno come una classifica dei paesi affidabili e più come un indicatore anticipatore di dove il capitale può uscire secondo tempi prevedibili e dove no.

Dove si collocano Italia, Emirati Arabi Uniti, Indonesia e Tanzania?#

Dei quattro mercati che questo articolo doveva collocare, solo Dubai e Abu Dhabi hanno un punteggio 2026 pubblicato; l'ultima posizione confermata dell'Italia risale all'edizione 2024, quella dell'Indonesia è ugualmente del 2024, e la Tanzania compare solo come uno dei dieci mercati africani definiti opachi, senza posizione né punteggio individuali. Questo vuoto di ciò che è conoscibile è già un fatto da dichiarare prima di confrontare i quattro mercati.

Dubai si è classificata 17ª a livello mondiale nell'indice 2026 con un punteggio di 1,98, un balzo di undici posizioni dal 28° posto del 2024, davanti a Svizzera, Polonia, Italia, Danimarca, Norvegia e Corea del Sud, citate per nome (Emirates 24|7, Dubai real estate ranks 17th globally for transparency in 2026, 16 settembre 2026, che cita JLL/LaSalle GRETI 2026). Abu Dhabi è salita al 33° posto dal 41°, con un punteggio di 2,42, e JLL l'ha indicata come il maggior miglioramento globale del ciclo grazie a dashboard pubbliche delle transazioni, alla comunicazione degli oneri condominiali per singola unità e ad API di dati aperti (Khaleej Times, Abu Dhabi named world's most improved real estate market for transparency, 28 settembre 2026). Dubai e Abu Dhabi sono valutate come mercati urbani separati all'interno degli Emirati, a ricordare che «gli Emirati» non sono una giurisdizione unica di underwriting nemmeno dentro un solo indice.

L'ultima posizione GRETI pubblicata per l'Italia la collocava al 19° posto mondiale nella fascia Transparent nell'edizione 2024, sotto i tredici mercati Highly Transparent, che nell'edizione 2026 sono Regno Unito, Francia, Australia, Stati Uniti, Paesi Bassi, Canada, Nuova Zelanda, Irlanda, Svezia, Germania, Belgio, Giappone e Singapore (Real Estate Pambianco, L'Italia al 19esimo posto della classifica mondiale dei paesi più trasparenti, 20 settembre 2024; JLL, Global Real Estate Transparency Index 2026). Una posizione 2026 dell'Italia non è stata individuata nelle fonti consultate per questo articolo. Ciò che è confermato è la posizione relativa: il punteggio 2026 di Dubai, 1,98, si colloca ora davanti a quello dell'Italia, come dichiarato direttamente da Emirates 24|7, e nel ciclo precedente non era così.

Anche l'ultima posizione pubblicata dell'Indonesia è del 2024: fascia semi-transparent, 40° posto mondiale, punteggio 2,81, sopra Filippine e Vietnam e sotto Thailandia e Malesia (Koran Properti, Indeks Transparansi Investasi Properti, Indonesia Berada di Peringkat 40 Dunia, 18 settembre 2024, che cita JLL GRETI). Per questo articolo non è stato individuato alcun punteggio 2026 specifico per l'Indonesia. Il commento regionale 2026 di JLL indica India, Vietnam, Corea del Sud, Australia e Thailandia fra i dieci maggiori miglioramenti globali dell'anno; l'Indonesia non è in quell'elenco, il che è un indizio di direzione, non la conferma di un punteggio invariato (JLL, riportato da PropertyMarkets News, 21 settembre 2026).

La Tanzania è citata una sola volta nelle fonti esaminate: come uno dei dieci mercati africani che JLL classifica come opachi nell'edizione 2026, insieme a Ruanda, Tunisia, Costa d'Avorio, Algeria, Uganda, Senegal, Angola, Mozambico ed Etiopia (African Manager, La Tunisie 74ème sur 88 dans l'indice mondial de transparence immobilière, 25 settembre 2026, che cita GRETI 2026). In quella fonte non è stata pubblicata alcuna posizione o punteggio individuale per la Tanzania. Lo stesso articolo indica il Sudafrica come il mercato africano più trasparente, al 29° posto mondiale, con Kenya, Mauritius e Marocco nella fascia semi-transparent fra il Sudafrica e il gruppo degli opachi.

Un punteggio di trasparenza elevato significa che il mercato è sicuro?#

No. L'indice di JLL misura la disponibilità dei dati, non la correttezza di chi possiede ciò che vi sta dietro. Un mercato può ottenere un buon punteggio sulla trasparenza dei processi di compravendita e sulla digitalizzazione dei registri catastali e fondiari, pur consentendo la proprietà societaria anonima degli stessi immobili: è un rischio distinto, che l'indice di trasparenza non è costruito per intercettare, perché non è la domanda a cui l'indice risponde.

L'illustrazione più chiara riguarda l'Italia e proviene da un indice del tutto diverso. Il Real Estate Secrecy Index del Tax Justice Network, introdotto insieme all'aggiornamento 2026 del Financial Secrecy Index e pubblicato il 23 giugno 2026, ha collocato l'Italia al 9° posto a livello globale con un punteggio di segretezza di 80, raggruppandola con il Regno Unito fra le giurisdizioni con mercati ampi ma con una trasparenza un po' migliore rispetto a quelle peggiori; gli Stati Uniti si sono classificati al primo posto (Tax Justice Network, Introducing the Real Estate Secrecy Index, 23 giugno 2026). Un'altra ricostruzione dello stesso indice ha riportato per l'Italia un punteggio di segretezza di 80 su 100 e l'unica giurisdizione dell'UE nella top ten mondiale di quell'indice per rischio di segretezza (Il Fatto Quotidiano, Italia unico Paese Ue nella classifica mondiale della segretezza immobiliare, 1 luglio 2026, che cita il Tax Justice Network). Quell'indice misura ciò che quello di JLL non misura: con quanta facilità una società schermo o un trust possano detenere la titolarità senza indicare un titolare effettivo. La posizione dell'Italia nel GRETI descrive la trasparenza dei processi. L'indice di segretezza descrive l'opacità della proprietà. Entrambe le cose possono essere vere per lo stesso Paese nello stesso anno.

Per l'investitore, la conclusione operativa è circoscritta: una fascia di trasparenza favorevole riduce il costo di reperire informazioni pubbliche su un mercato; non dice nulla su chi si trovi dietro la società venditrice in una specifica operazione. La verifica del titolare effettivo resta un passaggio distinto e imprescindibile della due diligence, a prescindere dalla fascia GRETI del mercato, un punto sviluppato ampiamente in i documenti che un developer dovrebbe mostrarvi.

Il Dubai Land Department come caso di riferimento dell'indice#

La copertura dell'indice 2026 descrive il Dubai Land Department come un leader nella fornitura di dati immobiliari pubblici e accessibili in tempo reale, il modello che il resto dell'indice premia. Il programma Dubai REST, il sistema di fatturazione degli oneri condominiali Mollak e il maggiore ricorso alla blockchain nella registrazione immobiliare sono indicati come gli sviluppi alla base del balzo di undici posizioni di Dubai, al 17° posto globale nel 2026 (Emirates 24|7, Dubai real estate ranks 17th globally for transparency in 2026, 16 settembre 2026). È la descrizione di un'infrastruttura, non della qualità dell'investimento. Spiega perché a Dubai un titolo di proprietà o lo storico degli oneri condominiali si possano spesso verificare da un browser, anziché tramite un intermediario locale pagato per interpretare un fascicolo cartaceo.

Abu Dhabi ha seguito un percorso analogo nello stesso ciclo, e il meccanismo è lo stesso che JLL premia in tutto l'indice. Il punteggio 2026 di 2,42 riflette dashboard pubbliche con dati immobiliari e di mercato in tempo reale, mappe interattive con le transazioni e gli oneri condominiali a livello di singola unità, e API aperte per l'integrazione di dati di terzi (Khaleej Times, 28 settembre 2026). Su questa base JLL ha indicato Abu Dhabi come il principale miglioramento globale dell'anno, con un avanzamento di otto posizioni, dal 41° al 33° posto.

Il meccanismo da isolare in entrambi i casi è la pubblicazione, non una nuova regolamentazione. Dubai e Abu Dhabi non hanno necessariamente cambiato ciò che era lecito; hanno cambiato ciò che è diventato visibile senza una richiesta specifica a un ufficio specifico. Per chi alloca capitale, l'effetto pratico è un costo marginale più basso per ogni operazione verificata, perché il registro pubblico svolge in proprio un lavoro di disclosure che altrimenti un legale dovrebbe fatturare, ufficio per ufficio, documento per documento.

Ras Al Khaimah pubblica i dati come fa Dubai?#

Non sulla base delle evidenze disponibili. I registri fondiari e immobiliari di Ras Al Khaimah sono gestiti dal Lands and Properties Sector del Comune di Ras Al Khaimah, un dipartimento che affonda le radici in un ufficio di documentazione e registrazione del 1958, divenuto dipartimento autonomo nel 1976 e ristrutturato all'interno dell'amministrazione comunale con decreto emirale nel 2014 (RAK Municipality, Lands & Properties Sector, organisational structure). La registrazione degli immobili, il rinnovo dei titoli di proprietà e la divisione ereditaria passano dal portale di e-services di quel dipartimento, mentre un quadro normativo separato, la Law No. 11 of 2021, disciplina il registro fondiario di RAK (STA Law Firm, Guide to Law Number (11) Of 2021 on Land Register in Emirates of Ras Al Khaimah).

Ciò che non è stato trovato, nelle fonti pubbliche consultate per questo articolo, è un equivalente di Dubai REST: il Lands and Properties Sector pubblica report statistici annuali, semestrali e mensili sulle transazioni relativi al periodo 2015-2025, ma non è stata individuata alcuna dashboard pubblica delle transazioni, alcuna disclosure degli oneri condominiali a livello di singola unità né alcuna API aperta paragonabile a quanto pubblicano oggi Abu Dhabi e Dubai. Questa assenza non prova che Ras Al Khaimah sia opaca. L'indice di JLL non sembra valutare Ras Al Khaimah come mercato cittadino autonomo fra le 146 città coperte, quindi non esistono una fascia o una posizione pubblicate da confrontare con il 17° posto di Dubai o il 33° di Abu Dhabi, in un senso o nell'altro. L'affermazione onesta è più circoscritta di un verdetto: il confronto richiesto a questo articolo non può essere tratto da un punteggio pubblicato, ma solo dall'assenza di uno.

Per chi alloca capitale, quell'assenza è essa stessa l'input di underwriting, non un vuoto da colmare per assunzione. Dove esiste un punteggio GRETI, la due diligence può appoggiarsi in parte ai dati pubblicati e datati di un terzo. Dove non esiste, l'onere della verifica ricade di nuovo sul legale dell'acquirente e sulla disclosure del venditore: è la stessa condizione su cui già si fondano, più in generale, le questioni di freehold e di rischio sul titolo nei mercati turistici emergenti (si veda la questione del freehold nei mercati turistici emergenti).

Perché una fascia semi-trasparente alza il costo della due diligence, non solo il rischio#

La posizione pubblicata più di recente per l'Indonesia, semi-trasparente al 40º posto globale con un punteggio di 2,81 nell'edizione 2024, si colloca al di sotto sia della fascia Highly Transparent sia di quella Transparent. Per un allocatore la traduzione pratica non è un segnale di allarme, ma una voce da mettere a budget. Si tratta di un'ipotesi di Victaura Research, non di un riscontro di JLL: le fasce semi-trasparenti tendono ad accompagnarsi a registri non del tutto digitalizzati, a dati sulle transazioni che inseguono il mercato invece di seguirlo in tempo reale, e a una disclosure che dipende più dalla collaborazione volontaria della controparte che da un sistema pubblico che pubblica a prescindere da chi lo interroga.

Questa differenza si manifesta in tempo e onorari professionali, non in una probabilità misurata di frode, e le due cose non vanno confuse. Anche questa è un'ipotesi di Victaura Research, senza un benchmark misurato alle spalle: una verifica del titolo a cui il registro pubblico di un mercato Highly Transparent può rispondere rapidamente, in un mercato Semi-Transparent può richiedere molto più tempo e più di un parere di legali locali, perché ciò che manca di solito non è la legge sostanziale ma l'infrastruttura che la circonda. Non esiste un unico sistema pubblico da interrogare, e la verifica procede quindi in sequenza attraverso più uffici distinti invece che da un'unica fonte digitalizzata.

Questa è un'ipotesi di Victaura Research su come le fasce si traducano in lavoro di due diligence, non una definizione di JLL e non una stima di costo misurata specifica per l'Indonesia. Nel corso della ricerca per questo articolo non è stato trovato alcun benchmark indipendente sulla durata delle verifiche dei titoli in Indonesia o sui relativi onorari legali. La posizione onesta è segnalare il meccanismo che la definizione della fascia implica e fermarsi lì, senza attribuire una precisione che la ricerca sottostante non sostiene.

Che cosa significa per la Tanzania un rating Opaque#

La Tanzania appartiene alla fascia più bassa di JLL nell'edizione 2026: opaque, uno dei dieci mercati africani classificati in questo modo, insieme a Ruanda, Tunisia, Costa d'Avorio, Algeria, Uganda, Senegal, Angola, Mozambico ed Etiopia. Nella fonte esaminata per questo articolo non è stato pubblicato alcun rank o punteggio individuale per la Tanzania, ma solo l'assegnazione alla fascia, il che limita la precisione con cui se ne può descrivere la posizione rispetto agli altri nove mercati della stessa fascia.

Un rating opaque non significa che un mercato non abbia transazioni; significa che gli strumenti pubblici disponibili per verificarle dall'esterno sono scarsi o assenti. Si tratta di un'ipotesi di Victaura Research, non di una definizione di JLL: questa condizione corrisponde tipicamente a un catasto non del tutto digitalizzato, a una disclosure pubblica limitata dei prezzi delle transazioni comparabili e a un quadro giuridico e regolamentare più difficile da studiare per un soggetto esterno senza un legale residente nella giurisdizione e che conosca come il sistema funziona davvero giorno per giorno, a differenza di come la norma si legge sulla carta.

Per un allocatore che imposta l'underwriting di qualsiasi operazione in un mercato di fascia opaca, l'istruzione implicita dell'indice è sostituire la verifica locale, di persona, ai dati pubblici che l'indice premia altrove nelle sue classifiche. Ciò significa verifiche dei titoli condotte fisicamente e non da remoto, contratti controllati rispetto alla norma specifica in vigore in quella giurisdizione e non rispetto a una sintesi regionale generica, e un margine più ampio, in tempi e in costi legali, per il lavoro di due diligence che in un mercato di fascia Transparent verrebbe svolto gratuitamente da un registro pubblico.

La liquidità è la variabile che l'indice prezza davvero#

Il dato più solido della pubblicazione JLL 2026 è il 64%, ed è una statistica di volume, non di sicurezza: una distinzione che vale la pena ribadire, perché le due cose si confondono facilmente quando un rapporto viene compresso in un titolo. I volumi di transazioni nei tredici mercati Highly Transparent sono cresciuti del 64% nei due anni fino al 2026, venti punti percentuali più degli altri mercati monitorati, e quei tredici mercati rappresentano oltre l'80% degli investimenti diretti globali (JLL / PR Newswire, 15 September 2026).

Quando cambia la fascia di trasparenza, ciò che un allocatore sta prezzando è soprattutto la liquidità, più di qualunque variazione dell'asset sottostante. Un mercato che pubblica i dati sulle transazioni consente al venditore di trovare più in fretta un acquirente, perché la due diligence dell'acquirente costa meno da completare. È il meccanismo per cui il capitale si concentra nelle fasce Highly Transparent: non perché quei mercati siano intrinsecamente asset migliori su base corretta per il rischio, ma perché l'uscita è meno costosa da verificare, e questo accorcia il periodo di commercializzazione necessario a un venditore per accettare un prezzo equo.

Vale l'inverso per ogni fascia al di sotto di Highly Transparent, comprese le tre fasce inferiori rilevanti per i quattro mercati di questa rassegna. Una classificazione Semi-Transparent od Opaque non prevede un esito negativo per nessun singolo asset detenuto in quel mercato. Prevede un bacino di acquirenti più ristretto al momento dell'uscita, perché meno acquirenti accetteranno il maggior costo di verifica che la fascia implica e, tra quelli che continueranno a trattare, più d'uno incorporerà quel costo aggiuntivo nell'offerta.

Che cosa l'indice non può dire all'investitore#

L'indice di JLL è un punteggio a livello di mercato, non di singolo asset, e un paese Highly Transparent può comunque contenere un titolo con un difetto che l'indice non ha modo di segnalare. L'unità di misura è il paese o la città, aggregata su 260 fattori ponderati per il mercato nel suo complesso. Non dice nulla sulla particella specifica, sul venditore specifico o sulla catena di titoli specifica che un allocatore sta valutando in una data settimana, per quanto favorevole sia la fascia del mercato circostante.

L'indice è inoltre un'istantanea biennale e in ritardo sui fatti, e trattare un punteggio 2026 come un indicatore in tempo reale fraintende ciò che il calendario di pubblicazione consente davvero. L'edizione 2026 riflette dati e risposte ai sondaggi raccolti prima della data di pubblicazione del 14 September, e con il calendario biennale di JLL la prossima edizione è attesa nel 2028. Nel frattempo un mercato può modificare la propria normativa sul catasto senza che sia pubblicato alcun nuovo punteggio fino ad allora. Il balzo di otto posizioni di Abu Dhabi in questo ciclo è di per sé la prova di quanto possa cambiare in due anni; nulla all'interno dell'indice si aggiorna più in fretta del suo stesso ciclo biennale.

Anche la copertura è disomogenea, e la ricerca per questo articolo lo ha dimostrato direttamente, non come cautela astratta. Esiste un punteggio 2026 confermato per Dubai e per Abu Dhabi. L'ultimo punteggio confermato per l'Italia risale al 2024. Anche l'ultimo punteggio confermato per l'Indonesia risale al 2024. La Tanzania è associata a una fascia senza alcun rank o punteggio individuale pubblicato nelle fonti esaminate. Dove l'indice tace, il silenzio non è prova né di trasparenza né di opacità; è prova soltanto che questo strumento non copre quel vuoto, il che significa che bisogna trovare un'altra fonte, oppure dichiarare il vuoto come davvero irrisolto invece di darlo tacitamente per colmato.

Infine, l'indice misura il processo, non l'applicazione, e le due cose non coincidono nemmeno dove risultano correlate. Una giurisdizione può ottenere un buon punteggio perché ha in vigore una norma digitalizzata e resa pubblica, mentre l'applicazione di quella stessa norma in una causa contestata resta, nella pratica, lenta o incoerente. L'insieme di fattori di JLL comprende una categoria giuridica e regolamentare proprio per questo motivo, ma un punteggio alto in quella categoria descrive ciò che la legge prevede sulla carta. Non descrive con quanta affidabilità un tribunale la applichi quando due parti sono davvero in disaccordo.

Che cosa significa per un processo di underwriting#

Il livello di trasparenza è un input fra molti, e va collocato più in anticipo di quanto facciano la maggior parte degli allocatori: prima che si rediga un term sheet, non dopo che ne è stato firmato uno. Sapere che un mercato rientra nel livello Transparent di JLL dice all'allocatore che i dati pubblici, con ogni probabilità, risponderanno alla maggior parte delle domande fattuali sui prezzi comparabili e sulle procedure standard. Sapere che un mercato rientra nel livello Semi-Transparent o Opaque gli dice, già in questa fase iniziale, di mettere in budget più tempo e più consulenza legale locale prima di fare affidamento su qualsiasi cosa che il solo venditore decida di fornire.

Nulla di tutto ciò sostituisce i controlli a livello documentale che valgono a prescindere dal livello pubblicato di un mercato: titolo verificato, identità del venditore verificata e, se l'immobile è off-plan, un piano di pagamenti verificabilmente legato agli stati di avanzamento dei lavori e non a una data di calendario. Questi controlli non diventano facoltativi solo perché un'operazione si colloca in un mercato Highly Transparent, e non diventano sufficienti da soli solo perché un'operazione si colloca in uno Opaque. Ciò che il livello cambia è quanta parte di questo lavoro di verifica un sistema pubblico svolge per l'allocatore a costo zero, e quanta invece va pagata privatamente, ufficio per ufficio.

I quattro mercati esaminati qui si collocano in quattro punti diversi di questa scala, e nessuna delle quattro posizioni va letta come un giudizio su un singolo immobile situato al loro interno. Dubai e Abu Dhabi oggi pubblicano più dati, e più di recente, della maggior parte degli 88 mercati monitorati da JLL. La posizione più recente confermata dell'Italia, 19ª nel livello Transparent nel 2024, si colloca davanti ai livelli Semi-Transparent e Opaque qui discussi, anche se la sua esposizione alla segretezza della proprietà, misurata separatamente, segue un asse del tutto diverso e non va confusa con la sua posizione nel GRETI. Il livello semi-transparent dell'Indonesia comporta più tempo e più consulenza legale, non un pericolo maggiore per una determinata operazione. Il livello opaque della Tanzania significa che il sistema pubblico non svolgerà quasi nulla del lavoro di due diligence dell'allocatore, per cui il sistema privato, cioè i legali e i consulenti locali dell'allocatore, deve svolgerlo praticamente tutto.

Dichiarazione di interessi (skin in the game). Victaura, tramite la capogruppo Greystone B.V. (Paesi Bassi), sviluppa progetti sul Lago di Como (Italia), a Nungwi, Zanzibar (Tanzania), a Gili Air e a Uluwatu, Bali (Indonesia), e detiene una posizione di capitale off-plan su Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (Emirati Arabi Uniti). I lettori devono presumere che il commento possa essere influenzato da queste posizioni, o andare a loro beneficio. Questo documento è classificato come materiale di marketing ai sensi dell'articolo 24(3) della MiFID II. Non costituisce consulenza in materia di investimenti.