Freehold per stranieri: SPV, leasehold o prestanome

Nota di revisione, 27 settembre 2026#

Questo articolo è stato corretto il 27 settembre 2026. La versione pubblicata il 12 settembre 2026 attribuiva al Regolamento regionale (Perda) n. 4/2026 di Bali una pena fino a cinque anni di reclusione e una multa di 1 miliardo di IDR per chi detiene o agevola un accordo fondiario con prestanome (nominee). Nella fonte citata, quelle sanzioni appartengono alla Legge n. 41 del 2009 e si applicano alla conversione illecita di terreni agricoli protetti. La Perda 4/2026, firmata il 24 febbraio 2026, vieta la proprietà fondiaria tramite prestanome ed estende l'esposizione penale a intermediari e agevolatori; la fonte non indica una sanzione distinta per il reato di nominee. Lo stesso passaggio citava la demolizione di 48 strutture a Bingin Beach nel luglio 2025 come misura di contrasto ai nominee. La fonte citata non la riporta, e la frase è stata rimossa. La sezione sull'Indonesia, il dato di Bali, la sezione sull'applicazione delle norme e le conclusioni sono state corrette. La tesi resta invariata. Un accordo con prestanome rimane nullo ai sensi dell'articolo 26(2) della Legge agraria di base, e a Bali comporta ora anche un'esposizione penale a livello provinciale.

La domanda che un non residente pone prima che qualsiasi capitale si muova è semplice, ma raramente riceve una risposta onesta. Che cosa, esattamente, risulterà nel registro dei titoli dopo il closing. Nella maggior parte dei mercati turistici emergenti la risposta non è la piena proprietà (freehold). È una di tre cose: una quota in un veicolo costituito localmente che detiene il terreno o il diritto sull'edificio, un contratto di locazione registrato con durata fissa e un meccanismo di rinnovo definito, oppure — la versione che non regge a un esame — un accordo in cui sul titolo compare il nome di un altro e un contratto privato promette allo straniero un controllo che, per legge, non detiene.

Questa nota ricostruisce le tre vie in sei giurisdizioni che esprimono una domanda concreta di acquisti turistici o di seconde case da parte di non residenti: Thailandia, Indonesia, Messico, Filippine, Vietnam ed Emirati Arabi Uniti. Cita per ciascuna via la norma che la disciplina, la durata o il limite effettivamente applicabile e la casistica di applicazione che mostra cosa accade quando una struttura viene messa alla prova. Tratta la via del prestanome per ciò che è in ogni giurisdizione esaminata: non uno strumento più debole, ma uno strumento nullo, che comporta un'esposizione civile e in alcuni casi penale, passata da norma dormiente ad applicazione attiva nel ciclo in corso, 2024-2026.

La piena proprietà è l'eccezione, non la regola#

Gli investimenti diretti esteri nel settore immobiliare sono, a livello globale, fra i due o tre settori più limitati dalla normativa sugli investimenti transfrontalieri. L'FDI Regulatory Restrictiveness Index dell'OCSE, che misura i provvedimenti in vigore in più di cento economie a fine 2024, colloca l'immobiliare insieme a media, trasporti e agricoltura fra i settori con le restrizioni più pesanti. I limiti alla partecipazione azionaria estera spiegano circa il 60% della restrittività a livello globale, ma le limitazioni specifiche sui terreni, la categoria che regola gran parte di ciò che segue in questa nota, rientrano nella voce «other operational restrictions» dell'indice, che l'OCSE stima vicina a un quarto della restrittività totale misurata nel mondo.

Ogni giurisdizione di questa nota limita in qualche forma la piena proprietà fondiaria dei non residenti e, in quattro casi su sei, il limite è scritto nella costituzione o in una legge fondiaria fondativa, non in un regolamento che un cambio di governo potrebbe riscrivere in silenzio. Il divieto dell'Indonesia è nella Costituzione del 1945 e nella Legge agraria di base del 1960. Quello del Messico è nell'articolo 27 della Costituzione del 1917. Quello della Thailandia è nel Land Code, amministrato dagli anni Cinquanta con il divieto di fondo invariato. Quello delle Filippine attraversa le successive costituzioni, richiamato da una legge Anti-Dummy del 1936 ancora oggi attivamente applicata. Nulla di ciò è un recente riflesso protezionistico rivolto in particolare a chi acquista in località turistiche. È l'architettura di base del regime fondiario in ciascuno di questi Stati, e le vie descritte più avanti sono le eccezioni che lo Stato stesso ha scelto di prevedere, non lacune scoperte da un legale specializzato in strutture societarie.

Prima via: il veicolo societario#

La via del veicolo societario intesta il titolo a una società costituita localmente, non alla persona fisica straniera, la quale detiene invece una partecipazione azionaria o economica in quella società. Se realizzata correttamente, è una struttura legittima e molto diffusa, riconosciuta e tassata come tale dallo Stato ospitante. Se realizzata in modo scorretto, con la quota locale detenuta solo sulla carta, è nella sostanza indistinguibile da un accordo con prestanome, e viene trattata come tale dalle autorità che oggi la esaminano.

La versione indonesiana è l'esempio più netto della forma legittima. Una società a responsabilità limitata a capitale straniero, una PT PMA, può detenere l'Hak Guna Bangunan, il diritto di costruire, su terreni destinati a uso commerciale, comprese le attività alberghiere e di locazione di ville. La società è un'autentica persona giuridica, capitalizzata al livello richiesto dall'attuale elenco degli investimenti, soggetta all'autorità indonesiana per gli investimenti esteri e ai propri obblighi fiscali e dichiarativi. Il diritto fondiario che detiene è reale, registrabile presso l'ufficio del catasto e ipotecabile entro i limiti applicati dalle banche indonesiane alle entità collegate a capitale estero. La differenza rispetto a una struttura con prestanome è che la società esiste per svolgere un'attività, non per occultare il titolare effettivo dietro la firma di un cittadino su un titolo che non detiene mai sul piano economico.

La versione thailandese della stessa via è quella in cui il confine fra un autentico veicolo societario e un prestanome mascherato è tracciato con maggiore nettezza, e più spesso oltrepassato. Una società a responsabilità limitata thailandese con il 51% di capitale thailandese può, in linea di principio, possedere terreni come autentica persona giuridica thailandese ai sensi del Land Code. La struttura diventa un accordo con prestanome nel momento in cui il capitale dei soci thailandesi non è reale, le loro quote non comportano alcun rischio economico effettivo e un accordo collaterale restituisce il pieno controllo al socio straniero di minoranza. È esattamente lo schema che il Department of Business Development thailandese esamina su larga scala dal 2024, con oltre 26.000 società segnalate per sospetta intestazione fittizia di quote, concentrate in turismo, immobiliare, alberghiero e logistica.

Seconda via: il leasehold registrato#

Il leasehold registrato è un diritto a termine trascritto sul titolo presso il registro fondiario, ed è la via con la traccia documentale più chiara fra le tre. Non finge di essere freehold. La sua tenuta dipende da tre condizioni: che la durata sia reale, che la registrazione sia completa e che il meccanismo di rinnovo sia qualcosa di più di una promessa dell'attuale proprietario, che può sopravvivere o meno a una vendita, a un'insolvenza o a un decesso.

La Thailandia limita a 30 anni la locazione registrata di beni immobili ai sensi della Section 540 del Civil and Commercial Code e della Section 538 del Land Code, e qualsiasi locazione superiore a tre anni deve essere registrata presso il Land Department per essere in qualche misura opponibile. Per anni la prassi di mercato ha impilato opzioni di rinnovo, talvolta 30 più 30 più 30, in un unico contratto per approssimare una durata di 90 anni. Una sentenza della Corte Suprema thailandese del marzo 2025 ha chiuso questa strada: la clausola che estende una locazione registrata oltre i 30 anni previsti dalla legge è nulla, e l'opzione di rinnovo è una promessa contrattuale nei confronti dell'attuale proprietario, non un diritto registrabile che vincoli un successore.

Vietnam e Indonesia prevedono entrambi durate più lunghe e rinnovabili, con il meccanismo di rinnovo scritto nella legge anziché lasciato a un accordo accessorio. Il Housing Law 2023 e il Land Law 2024 del Vietnam riconoscono all'acquirente straniero di un appartamento o di una casa approvati una locazione di 50 anni, rinnovabile su domanda. L'Hak Pakai indonesiano, il Right to Use, dura 30 anni, prorogabili di 20, rinnovabili di ulteriori 30, per un totale cumulativo di 80 anni ai sensi del Government Regulation 18 of 2021, ed è accessibile a una persona fisica straniera solo se questa è titolare di un permesso di soggiorno idoneo. In entrambi i casi le fasi di proroga e rinnovo richiedono una domanda all'autorità competente; una valutazione istituzionale (underwriting) presume l'approvazione a condizioni standard, ma prezza la discrezionalità amministrativa contenuta in quel presupposto, non il presupposto in sé.

Terza via: il nominee, e perché non è una via#

Un accordo di nominee intesta il titolo al nome di un cittadino o di una società locale e si affida a un patto privato accessorio per attribuire all'acquirente straniero un controllo economico che il registro pubblico non mostra. In ogni giurisdizione esaminata in questa nota, quel patto accessorio è nullo, penalmente rilevante, o entrambe le cose. Non è un gradino inferiore rispetto alle vie del veicolo societario o del leasehold descritte sopra. Si colloca fuori dall'ordinamento all'interno del quale quelle vie operano.

La Thailandia lo affronta direttamente con la Section 96 del Land Code: il terreno acquisito tramite un accordo illecito per conto di uno straniero può essere confiscato dallo Stato, e il prezzo pagato non è recuperabile attraverso il sistema dei titoli. Il Foreign Business Act punisce inoltre penalmente il ricorso a un nominee thailandese per aggirare una restrizione alla proprietà straniera. Fra il 2024 e il 2025 non è cambiata la norma. È cambiata la capacità di enforcement: un'irruzione della fine del 2024 in uno studio legale e contabile di Phuket ha portato alla luce più di sessanta società nominee costituite per clienti stranieri, e il Land Department ha iniziato a scambiare dati in tempo reale con il Department of Business Development, per la prima volta nella storia del sistema.

Il Basic Agrarian Law indonesiano dichiara nullo «di diritto» il trasferimento nominee di un Hak Milik, la piena proprietà, senza alcuna via di compensazione, ai sensi dell'Article 26(2), una regola che precede di oltre sessant'anni l'attuale ondata di enforcement. Un tribunale distrettuale di Denpasar ha applicato esattamente questa logica in una controversia fondiaria a Canggu, Decision No. 274/Pdt.G/2020/PN Dps, in cui la pretesa di una parte indonesiana titolare del diritto contro occupanti stranieri ruotava attorno alla struttura nominee sottostante all'acquisto originario. Bali è andata oltre nel febbraio 2026. Il Regional Regulation (Perda) No. 4/2026, firmato il 24 febbraio 2026, vieta formalmente la proprietà fondiaria tramite nominee e aggiunge un enforcement provinciale con esposizione penale, esteso espressamente agli intermediari e ai facilitatori che organizzano queste strutture, sovrapposto alla preesistente regola nazionale di nullità civile. La parte relativa alla conversione dei terreni è allineata alla Law No. 41 of 2009, ai sensi della quale la conversione illecita di terreni agricoli protetti comporta fino a cinque anni di reclusione e multe fino a 1 miliardo di IDR, mentre le strutture non conformi sono soggette a ordini di demolizione e ripristino.

L'eccezione del Messico: un trust, non un espediente#

La zona ristretta del Messico, la fascia costiera di 50 chilometri e la fascia di confine di 100 chilometri previste dall'Article 27 della Costituzione del 1917, vieta ai cittadini non messicani di detenere direttamente il titolo di freehold. A differenza degli schemi informali visti sopra, lo Stato non ha lasciato un vuoto da riempire con strutture private. Lo ha creato esso stesso: il fideicomiso, un trust bancario autorizzato dall'Article 11 della Foreign Investment Law, in vigore come meccanismo dal 1973 e dotato dell'attuale durata legale di 50 anni dalla riforma del 1994 di tale legge.

Il meccanismo è lineare e, caso insolito fra le vie di questa nota, è stato concepito proprio per questo scopo anziché adattato a posteriori. Una banca messicana detiene il titolo legale in qualità di trustee, previa autorizzazione della Secretaría de Relaciones Exteriores. L'acquirente straniero è il beneficiario del trust, con il diritto contrattuale di usare, locare, migliorare, vendere e lasciare in eredità l'immobile. Il trust ha una durata iniziale di 50 anni e può essere rinnovato per ulteriori 50 anni su domanda, senza limite legale al numero dei rinnovi, e la struttura opera ormai da oltre cinque decenni senza le discontinuità di enforcement viste in Thailandia o in Indonesia nello stesso periodo.

La distinzione che il committente deve tenere presente è che il fideicomiso non è un espediente privato travestito da linguaggio fiduciario. È la via creata e registrata dal governo, autorizzata da un ministero federale ben individuato su una base legale ben individuata, e la sua tenuta deriva dall'essere esattamente ciò che la norma descrive, non dal somigliarle abbastanza da superare un controllo.

Le Filippine: freehold sull'unità, mai sul terreno#

Le Filippine offrono all'acquirente straniero ciò che nessun'altra giurisdizione del Sud-Est asiatico considerata in questa nota offre: la piena proprietà (freehold), ma solo su un'unità in condominio e solo entro un limite calcolato sull'intero edificio. La Republic Act 4726, il Condominium Act, consente a un cittadino straniero di detenere un condominium certificate of title, un vero diritto di proprietà, a condizione che la quota di proprietà straniera nel progetto non superi in nessun momento il 40% della superficie totale. Il terreno su cui sorge l'edificio resta di proprietà filippina attraverso la condominium corporation; il freehold dello straniero si riferisce all'unità e a una quota proporzionale delle parti comuni, non al suolo su cui l'edificio poggia.

Il terreno in sé, al di fuori della struttura condominiale, non è accessibile a un acquirente straniero attraverso alcun espediente societario che l'Anti-Dummy Law non abbia già previsto. Il Commonwealth Act 108 configura come reato l'uso del nome di un cittadino filippino, o di un'entità controllata da filippini, come schermo per un controllo straniero sulla terra, con pene da cinque a quindici anni di reclusione, oltre alla confisca del bene o delle quote coinvolti. Il limite del 40% per i condomini non è un tetto da aggirare con una struttura creativa. È il tetto, e la norma che lo fa rispettare prevede alcune delle sanzioni personali più severe fra tutte le giurisdizioni esaminate in questa nota.

Vietnam: limiti misurati per edificio e per distretto#

L'Housing Law 2023 e la Land Law 2024 del Vietnam riconoscono a persone fisiche ed entità straniere il diritto di acquistare appartamenti, e nei progetti designati case indipendenti, con un leasehold di 50 anni rinnovabile anziché in freehold. Il limite è strutturale e non un tetto nazionale unico: non più del 30% delle unità di un singolo condominio o blocco può essere in mano straniera, mentre per le case indipendenti il tetto è definito in rapporto alla popolazione, calcolato su un'unità equivalente a un distretto (ward) di 10.000 residenti, in 250 case o nel 10% del patrimonio abitativo locale, a seconda di quale cifra sia maggiore.

Il meccanismo premia la precisione, non l'intuizione. L'acquirente non può dedurre la disponibilità dalle dimensioni complessive di uno sviluppo: il denominatore rilevante è lo specifico edificio o blocco e, negli sviluppi misti con più blocchi che condividono una base comune, il limite si applica blocco per blocco e non all'intero progetto. La durata di 50 anni è rinnovabile, in linea con lo schema di leasehold visto sopra per Thailandia e Indonesia, e vale la stessa disciplina di valutazione: il rinnovo è un diritto previsto dalla legge, subordinato a una domanda all'autorità competente, non una proroga automatica scritta nel contratto originario.

Il controcaso del freehold: le zone designate#

Gli Emirati Arabi Uniti, e Dubai in particolare, sono il controesempio più chiaro di questa nota: una giurisdizione in cui un cittadino straniero può detenere un vero freehold perpetuo, non un surrogato limitato o a termine. La Dubai Law No. 7 of 2006 e l'elenco delle aree designate contenuto nella Regulation No. 3 of 2006 hanno aperto più di 40 zone individuate alla piena proprietà straniera, con lo stesso insieme di diritti di cui gode un cittadino emiratino al loro interno: l'unità e il terreno sottostante, il diritto di venderla, locarla, ipotecarla o donarla, e un titolo di proprietà rilasciato dal Dubai Land Department.

Il freehold è reale, ma è vincolato alla zona ed è una concessione sovrana, non un'impostazione costituzionale di default estesa ai non residenti in generale. Al di fuori delle aree designate, la proprietà straniera a Dubai non esiste nella stessa forma. È la registrazione presso il DLD a costituire il titolo; un contratto di compravendita firmato ma non registrato è un credito contrattuale verso il venditore, non un diritto di proprietà opponibile a terzi. Il freehold, quando una giurisdizione lo concede ai non residenti, tende ad arrivare proprio così: come un'eccezione definita e mappata, ritagliata deliberatamente da una regola generale che, nel resto dello stesso Paese, continua a riservare la terra ai cittadini.

Dichiarato con onestà: a muoversi è il rischio di enforcement#

Le norme alla base di ogni via considerata in questa nota sono vecchie. Il divieto di proprietà fondiaria straniera del Land Code thailandese e la sua disposizione sulla confisca in caso di nominee esistono da decenni. La Basic Agrarian Law indonesiana risale al 1960. Ciò che è cambiato fra il 2024 e il 2026, in entrambe le giurisdizioni, non è il testo della legge. È l'intensità e la tecnologia dell'enforcement: la condivisione di dati in tempo reale fra gli uffici catastali thailandesi e il registro delle imprese, un regolamento regionale di Bali che aggiunge sanzioni penali a una regola civilistica vecchia di sessant'anni, e ordini di demolizione e ripristino per le strutture costruite su terreni convertiti senza i permessi richiesti dalle norme.

È questo il rischio onesto di questa nota, e non ha una copertura pulita. Una struttura che per un decennio è stata prassi di mercato, tollerata di fatto se non di diritto, può diventare un bersaglio attivo dell'enforcement senza alcuna modifica della norma che l'aveva sempre resa nulla. Nessun prodotto di title insurance disponibile in questi mercati prezza questo rischio in modo completo, perché l'esposizione è l'atteggiamento dell'amministrazione, non un difetto nella redazione dello strumento. L'unica mitigazione a disposizione del principal è ricorrere a una via che lo Stato effettivamente sanziona, il fideicomiso, il lease registrato, la PT PMA o la società thailandese adeguatamente capitalizzata, e trattare tutto ciò che dipende dall'informalità, per quanto diffusa sia la prassi, come una posizione che potrebbe essere smontata a un costo che sarà in ultima istanza a carico del principal, non del facilitatore che l'ha organizzata.

Il controcaso di Dubai non è un'eccezione a questa cautela, ne ricorda i confini. Una concessione sovrana di freehold in una zona designata è, in diritto, pur sempre una concessione, fatta e amministrabile dalla stessa autorità che l'ha concessa. Finora non è stata revocata in quel mercato e nulla nelle fonti di questa nota va in quella direzione; l'affermazione onesta è che un'eccezione definita, ritagliata da una singola autorità, poggia su un fondamento diverso da un diritto di freehold sancito al di fuori della discrezionalità di una singola amministrazione, e un principal che valuta più giurisdizioni dovrebbe tenere presenti entrambi i fatti, anziché ridurli a un unico livello di tranquillità.

Che cosa richiede una struttura difendibile#

In tutte e sei le giurisdizioni, le vie che reggono condividono le stesse tre caratteristiche, e la via che fallisce condivide l'opposto di ciascuna. Lo strumento è registrato nel registro pubblico dei titoli, non è attestato soltanto da un contratto privato. Il capitale o la partecipazione che lo sostengono sono reali e realmente a rischio, non nominali. E la durata, il limite o il meccanismo di rinnovo sono previsti da una norma che il legale della controparte può citare indicandone l'articolo, e non descritti come semplice prassi di quel mercato.

Da queste tre caratteristiche discende direttamente un processo di due diligence praticabile per un acquirente non residente. Verifica la norma specifica e l'articolo che disciplinano la via utilizzata. Richiede una visura del registro fondiario o dei titoli aggiornata alla data della transazione, non una eseguita mesi prima e riportata per fiducia. Ottiene un parere di un legale locale indirizzato direttamente all'acquirente, e non veicolato dall'agente del venditore. E prezza la fase di rinnovo o proroga come un atto amministrativo discrezionale, soggetto a rischi di tempistica e di documentazione, non come una formalità già scontata nel prezzo d'acquisto. Dove la via dipende da un veicolo societario, la due diligence si estende all'effettivo apporto di capitale degli altri soci, perché è esattamente il fatto che le autorità thailandesi stanno ora verificando su larga scala, progetto per progetto.

Nulla di tutto ciò trasforma un diritto a termine in freehold, né un diritto condominiale con tetto massimo in proprietà fondiaria senza restrizioni, e non è questo l'intento. Lo scopo non è fabbricare l'apparenza di un titolo freehold all'occidentale in una giurisdizione che non l'ha mai offerto. È detenere lo strumento che la giurisdizione offre davvero, alle condizioni con cui lo offre, senza che nulla nella struttura poggi su un accordo che un tribunale o un'autorità di vigilanza potrebbe, in qualsiasi momento del ciclo di applicazione delle norme, riqualificare come nullo.

Informativa#

Ogni norma, sentenza e regolamento citato in questa nota è datato e corredato dalla fonte; dove un dato non poteva essere ricondotto a una fonte primaria o chiaramente attribuita, è stato escluso dalla nota anziché stimato. Le prassi applicative qui descritte riflettono il quadro riportato fino al 2026. Chi valuta oggi una qualsiasi di queste vie dovrebbe confermare con un legale locale la norma vigente e l'attuale orientamento applicativo prima di fare affidamento su entrambi.

Informativa sull'interesse diretto (skin in the game). Victaura, tramite la capogruppo Greystone B.V. (Paesi Bassi), sviluppa progetti sul Lago di Como (Italia), a Nungwi, Zanzibar (Tanzania), a Gili Air e a Uluwatu, Bali (Indonesia), e detiene una posizione di capitale off-plan ad Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (EAU). I lettori devono presumere che i commenti possano essere influenzati da queste posizioni, o avvantaggiarle. Questo documento è classificato come materiale di marketing ai sensi dell'articolo 24(3) della MiFID II. Non costituisce consulenza in materia di investimenti.