Proprietà in Indonesia per stranieri: la normativa

Note di revisione#

Questo articolo è stato corretto il 27 settembre 2026. Un controllo delle cifre e delle attribuzioni sulle fonti citate ha trovato errori, che sono stati corretti nel testo. L'elenco completo, con ciò che l'articolo diceva e ciò che dice ora, è nella sezione delle correzioni in fondo.

Questo articolo è stato corretto il 29 settembre 2026. Una versione precedente della dichiarazione di interessi in chiusura descriveva le posizioni di Victaura in Indonesia in modo diverso da quanto riportato nelle pagine pubbliche dei suoi progetti. La dichiarazione ora si attiene a quelle pagine.

Ogni investitore internazionale che guarda all'Indonesia si pone prima di tutto la stessa domanda. Uno straniero può possedere terreni qui? Il quadro normativo è fissato dalla Costituzione del 1945 e da una legge del 1960, rivista ai margini più di recente dal Regolamento Governativo 18 del 2021 e dal Regolamento BKPM 5 del 2025. La piena proprietà (Hak Milik) è riservata ai cittadini indonesiani. L'accesso per gli stranieri esiste, è legale ed è reale, ma si colloca all'interno di una gerarchia di titoli minori e veicoli societari. L'investitore che tratta questo aspetto come un fastidio normativo tende a finire nello strumento sbagliato. L'investitore che lo tratta come il vincolo determinante scelge lo strumento prima di scegliere l'asset.

Questo articolo è il quadro giuridico dietro ogni progetto indonesiano di cui parla Victaura. È il substrato della tesi su Gili Air e del più ampio capitolo indonesiano nel nostro dossier su dove si sta spostando la ricchezza mondiale. È scritto come guida su fonti primarie per investitori e advisor. Dove le regole sono cambiate negli ultimi dodici mesi, il cambiamento è nominato e datato. Dove le regole sono comunemente riportate in modo scorretto, si cita la norma.

Il fondamento costituzionale#

Il punto di partenza è l'Articolo 33(3) della Costituzione del 1945. Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. La terra, l'acqua e le risorse naturali sono controllate dallo Stato e utilizzate per il massimo benessere del popolo. È un linguaggio costituzionale che subordina tutta la legislazione successiva in materia di terreni. Una modifica costituzionale in Indonesia richiede la procedura dell'Assemblea Consultiva Popolare (MPR) prevista dall'Articolo 37: una proposta sottoscritta da almeno un terzo dei membri dell'MPR, una seduta con la partecipazione di almeno due terzi, e l'approvazione di almeno il 50 per cento più uno di tutti i membri.

La legge attuativa è la Legge Agraria Fondamentale del 1960 (Undang-Undang Pokok Agraria o UUPA, Legge n. 5 del 1960). L'Articolo 1(2) stabilisce che il bumi, l'air e il ruang angkasa dell'Indonesia, in quanto dono di Dio Onnipotente, appartengono alla nazione indonesiana e sono ricchezza nazionale. L'Articolo 9(1) prevede che solo i cittadini indonesiani possano avere il rapporto pieno con la terra, l'acqua e lo spazio aereo. L'Articolo 16 elenca i titoli riconosciuti: Hak Milik (piena proprietà), Hak Guna Usaha (Diritto di Coltivazione), Hak Guna Bangunan (Diritto di Costruzione), Hak Pakai (Diritto d'Uso), Hak Sewa (locazione) e diritti accessori. L'Articolo 21(1) riserva l'Hak Milik ai cittadini indonesiani. L'Articolo 26(2) rende nullo per legge qualsiasi trasferimento di Hak Milik a uno straniero: setiap jual-beli... yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing... adalah batal karena hukum. La nullità è automatica. Il terreno ritorna allo Stato. Il prezzo pagato non viene recuperato attraverso il sistema dei titoli.

*L'Articolo 35 dell'UUPA introduce l'Hak Guna Bangunan** come il diritto di costruire e possedere edifici su un terreno che il titolare non possiede a pieno titolo. Insieme all'Articolo 41 (Hak Pakai) e all'Articolo 44 (Hak Sewa), questi articoli costituiscono l'ossatura dell'accesso straniero: Hak Pakai e Hak Sewa* direttamente, l'HGB solo tramite una società indonesiana, poiché l'Articolo 34 del GR 18/2021 concede l'HGB a cittadini indonesiani e a persone giuridiche indonesiane.

Hak Milik: riservato ai cittadini#

Hak Milik è il diritto fondiario più alto e più completo* nel sistema indonesiano. L'Articolo 20 dell'UUPA lo definisce come hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh: ereditario, il più forte e il più completo. Il pieno insieme dei diritti di proprietà, con una condizione costituzionale: il titolare deve essere cittadino indonesiano. L'Articolo 21(3) obbliga uno straniero che acquisisce Hak Milik* per eredità o matrimonio misto a cederlo entro un anno, pena la devoluzione allo Stato.

Questo è il tetto massimo per gli acquirenti stranieri. È anche la fonte di gran parte della confusione nella letteratura secondaria. Il materiale di marketing descrive talvolta un acquisto di Hak Milik da parte di uno straniero come fattibile tramite un nominee, con un cittadino sul certificato e lo straniero che esercita il controllo economico attraverso un accordo parallelo. L'architettura costituzionale e legislativa è progettata per impedire esattamente questa sostituzione; la nullità dell'Articolo 26(2) è la sanzione operativa. Affrontiamo la struttura nominee direttamente più avanti.

Per un investitore straniero, l'implicazione pratica è netta. Hak Milik non è un titolo sottoscrivibile. Qualsiasi modello che ne dipenda, esplicitamente o implicitamente, sta valutando male il rischio legale. Gli strumenti percorribili sono i quattro elencati di seguito.

Hak Pakai: la via standard per gli stranieri#

Hak Pakai è il Diritto d'Uso* di terreno statale o di terreno detenuto in Hak Milik* da un'altra parte, per uno scopo e una durata definiti. È il titolo canonico ammesso per gli stranieri per gli immobili residenziali utilizzati da una persona fisica. I parametri attuali sono fissati dal Regolamento Governativo 18 del 2021 sulla gestione dei diritti sui terreni, che ha sostituito il GR 103 del 2015.

La struttura della durata è il dato principale. L'Hak Pakai su terreno statale o su terreno in Hak Pengelolaan dura 30 anni, prorogabile per 20 anni, rinnovabile per ulteriori 30 anni: cumulativamente 80 anni (GR 18/2021, Articolo 52(1)). L'Hak Pakai concesso su terreno in Hak Milik dura fino a 30 anni ed è rinnovato tramite un nuovo atto PPAT con il proprietario (Articolo 52(3)), quindi il cumulo di 80 anni non si applica a esso. Le proroghe e i rinnovi non sono automatici: richiedono una domanda all'Agenzia Nazionale per i Terreni (BPN, oggi formalmente ATR/BPN), la verifica che il terreno sia stato utilizzato in modo coerente con lo scopo assegnato, e il pagamento di oneri statali. Una valutazione istituzionale presume rinnovi a condizioni standard, ma sottopone a stress test il ritardo o il diniego.

L'ammissibilità è fissata dall'Articolo 49(2) del GR 18/2021, che estende l'Hak Pakai a termine a cittadini indonesiani, persone giuridiche indonesiane, persone giuridiche straniere con un ufficio di rappresentanza in Indonesia, enti religiosi e sociali, e stranieri. L'Articolo 69 consente a uno straniero di possedere una residenza se lo straniero è in possesso di un documento di immigrazione, che il chiarimento ufficiale definisce come visto, passaporto o permesso di soggiorno. Un KITAS o un KITAP non sono quindi una precondizione di legge. L'Articolo 72 limita la proprietà straniera in base a prezzo minimo, dimensione del lotto, numero di lotti o unità e uso residenziale. Per gli acquirenti che intendono vivere nell'immobile, le due vie di residenza più discusse sono il Second Home Visa e l'Investor KITAS, entrambe illustrate di seguito.

*Dal punto di vista economico, l'Hak Pakai si colloca più vicino a una lunga locazione che alla piena proprietà occidentale. Nessuna fonte consultata per questo articolo quantifica lo sconto di prezzo rispetto a un terreno comparabile in Hak Milik*. Lo strumento è registrabile al BPN, ipotecabile in base alla disponibilità dei finanziatori (limitata per gli stranieri) e trasferibile a un'altra persona straniera ammissibile o a un cittadino indonesiano. È consentita la successione a eredi ammissibili.

PT PMA e Hak Guna Bangunan: la via societaria#

*Per l'uso commerciale, incluse le ville gestite come affitto, la struttura standard è una società di investimento estero titolare di Hak Guna Bangunan. Una Penanaman Modal Asing (PT PMA) è una società a responsabilità limitata costituita secondo il diritto indonesiano, in cui gli azionisti stranieri possono detenere fino al 100 per cento del capitale nei settori aperti secondo il Daftar Positif Investasi* emesso ai sensi della Legge Omnibus sulla Creazione di Posti di Lavoro (Legge n. 11/2020, revocata dal Regolamento Governativo in Sostituzione della Legge n. 2/2022, che la Legge n. 6/2023 ha convertito in legge). Lo sviluppo immobiliare, l'ospitalità e i servizi di alloggio sono settori aperti, soggetti a soglie di investimento.

L'architettura del capitale è stata rivista a fine 2025. Il Regolamento BKPM n. 5/2025 (in vigore dal 2 ottobre 2025) ha ridotto il capitale minimo versato (modal disetor) per una PT PMA da 10 miliardi di IDR a 2,5 miliardi di IDR. Il valore totale dell'investimento (rencana penanaman modal) deve restare superiore a 10 miliardi di IDR per linea di attività (KBLI a cinque cifre) per sede di progetto, esclusi terreni ed edifici. Il capitale versato deve rimanere nella società per almeno 12 mesi, salvo per uso operativo o acquisto di beni.

Le soglie dell'Investor KITAS non sono state allentate in parallelo. L'Investor KITAS, il veicolo di residenza utilizzato dai titolari di una PT PMA, richiede una proprietà azionaria documentata di almeno 10 miliardi di IDR ai sensi del Regolamento del Ministro della Giustizia e dei Diritti Umani 11/2024, come sintetizzato da Hukumonline nell'aprile 2025; nessuna fonte consultata per questo articolo riporta un abbassamento di tale soglia dopo il BKPM 5/2025. Il disallineamento tra il minimo versato BKPM (2,5 miliardi di IDR) e la soglia dell'Investor KITAS (10 miliardi di IDR) è il punto operativo da chiarire con un consulente legale prima di procedere alla strutturazione.

Hak Guna Bangunan detenuto da una PT PMA* su terreno statale o su terreno in Hak Pengelolaan comporta 30 anni iniziali, 20 di proroga, 30 di rinnovo: un arco complessivo di 80 anni (GR 18/2021, Articolo 37(1)). L'HGB concesso su terreno in Hak Milik* dura fino a 30 anni ed è rinnovato tramite un nuovo atto PPAT con il proprietario (Articolo 37(2)). L'HGB è registrabile al BPN, ipotecabile in base ai criteri dei finanziatori, trasferibile. La PT PMA stessa può essere venduta come entità societaria, trasferendo l'HGB indirettamente tramite cessione di quote. Questo è il meccanismo di uscita standard.

La via della PT PMA impone obblighi di governance e di rendicontazione che l'Hak Pakai non prevede. Si applicano la rendicontazione trimestrale dell'attività di investimento (Laporan Kegiatan Penanaman Modal, LKPM) al BKPM, l'imposta sulle società, la registrazione IVA sopra soglia e la fiscalità immobiliare locale. La struttura è più onerosa; il vantaggio è l'utilizzabilità a livello istituzionale. È l'unica via che sostiene un'operatività commerciale su scala, produce un involucro societario trasferibile e si allinea al percorso di residenza dell'Investor KITAS.

Hak Sewa: l'alternativa in locazione#

Hak Sewa è un diritto contrattuale di utilizzare un terreno posseduto da un'altra parte per scopi edificatori* in cambio di un affitto pagato al proprietario (UUPA, Articolo 44(1)), e il locatario può essere una persona fisica o giuridica straniera. Il chiarimento ufficiale degli Articoli 44 e 45 afferma che lo Stato non può concedere in locazione un terreno perché non ne è il proprietario, quindi il locatore è un titolare privato. È disciplinato dagli Articoli 44-45 dell'UUPA e dal Codice Civile. In pratica, il prodotto comune a Bali, Lombok e alle Gili è una locazione privata a lungo termine registrata a livello di atto notarile (akta sewa*) piuttosto che come diritto registrato separatamente al BPN.

La durata di una villa in locazione è fissata dal contratto. Ipotesi di ricerca Victaura, non un dato con fonte: il prodotto di ville in locazione offerto agli acquirenti stranieri a Bali e alle Gili è comunemente commercializzato con durate di circa 25-30 anni più opzioni di proroga. Nessuna norma consultata per questo articolo fissa una durata massima di locazione, e nessuna fonte consultata per questo articolo quantifica lo sconto di prezzo della locazione rispetto a un prodotto in Hak Milik, Hak Pakai o con HGB.

Il compromesso è il valore residuo. Un leasehold di 30 anni si ammortizza su un orizzonte definito. Il ritorno al titolare di Hak Milik alla fine del termine è contrattuale, non opzionale; la proroga è una negoziazione, non un diritto. Lo strumento è appropriato quando il periodo di detenzione coincide con il termine, o quando l'acquirente è indifferente al valore terminale. È inappropriato come involucro per una detenzione multigenerazionale o per un'operazione commerciale che punta a rifinanziarsi nel secondo decennio.

Il quadro dei visti#

*La proprietà straniera di una residenza in Hak Pakai richiede un documento di immigrazione indonesiano, non la residenza in quanto tale.* L'Articolo 69 del GR 18/2021 e il relativo chiarimento accettano un visto, un passaporto o un permesso di soggiorno. Per gli acquirenti che intendono vivere in Indonesia, i due permessi di soggiorno più comunemente utilizzati sono il Second Home Visa e l'Investor KITAS.

Il Second Home Visa è stato introdotto dalla Circolare della Direzione Generale dell'Immigrazione IMI-0740.GR.01.01 del 2022, emessa il 25 ottobre 2022. Comporta un permesso di soggiorno di 5 o 10 anni. Il requisito finanziario fissato dalla circolare è una prova di disponibilità di fondi di almeno 2 miliardi di IDR. L'ufficio immigrazione di Yogyakarta afferma che la prova deve essere una dichiarazione rilasciata da una banca statale, oppure che il richiedente può in alternativa dimostrare la proprietà di un immobile in Indonesia; le pagine dell'immigrazione consultate per questo articolo non indicano un valore minimo dell'immobile. Il requisito è la prova di fondi detenuti su un conto, non un pagamento allo Stato; l'avviso di lancio elenca una tassa per il visto separata di 3.000.000 di IDR. L'avviso ufficiale di lancio lo descrive come un permesso per stranieri che desiderano risiedere e contribuire economicamente, anche tramite investimenti; le linee guida di un consulente (Emerhub) affermano che non consente l'impiego locale.

L'Investor KITAS è il veicolo di residenza allineato alla struttura della PT PMA. Ai sensi del Regolamento del Ministro della Giustizia e dei Diritti Umani 11/2024, come sintetizzato da Hukumonline nell'aprile 2025, il richiedente deve documentare una proprietà azionaria di almeno 10 miliardi di IDR, indipendentemente dal minimo versato BKPM più basso. La stessa fonte elenca periodi di soggiorno di 1, 2, 5 o 10 anni in base alla categoria di investitore. In quanto permesso di soggiorno, l'Investor KITAS è un documento di immigrazione ai fini dell'Articolo 69 del GR 18/2021.

La trappola dell'accordo nominee#

*L'accordo nominee è la struttura in cui un cittadino indonesiano assume la titolarità di un terreno in Hak Milik*** in base a un accordo collaterale (tipicamente una combinazione di contratto di prestito, procura, atto di riconoscimento e dichiarazione di beneficiario effettivo) che colloca il controllo economico in capo a un investitore straniero. In alcuni ambienti viene presentato come un escamotage. Nel diritto indonesiano vigente è nullo, e a Bali è stato espressamente proibito da un regolamento provinciale a partire da febbraio 2026. Lo documentiamo esplicitamente perché è sufficientemente diffuso nei commenti informali di mercato da rendere il silenzio ingannevole.

La posizione civilistica è consolidata. Ai sensi dell'Articolo 26(2) dell'UUPA, la nullità è automatica. Quando gli accordi collaterali sono concepiti per trasferire il beneficio dell'Hak Milik a uno straniero, rientrano nei trasferimenti indiretti che l'Articolo 26(2) dichiara nulli. Il nominee può legalmente vendere, ipotecare o trasferire il terreno senza il consenso del beneficiario effettivo straniero, perché la parte straniera non ha alcun titolo legale e l'accordo collaterale stesso è privo di efficacia in quanto accordo con causa illecita ai sensi degli Articoli 1335 e 1337 del Codice Civile. Quando un trasferimento è dichiarato nullo ai sensi dell'Articolo 26(2), la legge prevede che il terreno ritorni allo Stato e che i pagamenti già ricevuti non possano essere recuperati.

Il livello regolamentare si è irrigidito. Il 24 febbraio 2026 il Governatore di Bali ha firmato il Regolamento Provinciale n. 4/2026 sul Controllo della Conversione dei Terreni Produttivi e sul Divieto dei Trasferimenti di Proprietà Immobiliare tramite Nominee. Come riportato da Barometer Bali, esso prevede sanzioni amministrative, dall'avvertimento scritto alla revoca dei permessi e alla demolizione, rinvia le sanzioni penali alle leggi applicabili ed estende l'esposizione a intermediari e facilitatori; il suo obiettivo dichiarato è il terreno agricolo produttivo. Separatamente, come ipotesi di ricerca Victaura, le strutture concepite per occultare la proprietà effettiva straniera possono sollevare questioni ai sensi della legge antiriciclaggio n. 8/2010 (TPPU); nessuna fonte consultata per questo articolo documenta un'azione di contrasto verso le strutture nominee sui terreni. L'esposizione combinata (nullità civilistica, revoca regolamentare, antiriciclaggio, sanzioni provinciali) è asimmetrica e cumulativa.

L'accordo è inoltre incompatibile con i processi istituzionali. Non è compatibile con la trasparenza verso un finanziatore regolamentato, un co-investitore regolamentato, un'assicurazione del titolo dove disponibile, e con le tracce di audit coerenti con la conformità antiriciclaggio applicata altrove. Il costo legale dell'escamotage è superiore al costo della via legittima.

Il notaio e la registrazione#

*I trasferimenti e i vincoli sui diritti registrati sui terreni in Indonesia sono eseguiti tramite atto dinanzi a un Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), che è spesso anche un Notaris. Il PPAT è un funzionario specificamente autorizzato per gli atti sui terreni, con giurisdizione territoriale. Ai sensi dell'Articolo 2 del Regolamento Governativo 37 del 1998, il PPAT redige gli atti di vendita (Akta Jual Beli), scambio, donazione, apporto in società, divisione di diritti congiunti, concessione dell'HGB o dell'Hak Pakai su terreno in Hak Milik e concessione dell'ipoteca (Hak Tanggungan); questi atti costituiscono la base per la registrazione del cambiamento al BPN. Le locazioni non figurano in questo elenco e sono di norma redatte come atti notarili. In pratica il PPAT verifica anche il certificato e il pagamento delle imposte sul trasferimento (imposta sul reddito a carico del venditore; Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan* a carico dell'acquirente) prima della firma.

La registrazione al BPN (ATR/BPN) è il passaggio che perfeziona l'operazione. Fino a quando l'atto PPAT non è registrato e un nuovo certificato (sertifikat) non è emesso a nome del nuovo titolare, la transazione non è opponibile ai terzi. La due diligence a livello BPN (pemeriksaan sertifikat) conferma che il titolo è libero da vincoli, che la destinazione urbanistica corrisponde all'uso previsto e che non esistono rivendicazioni sovrapposte. Saltare il controllo al BPN, o affidarsi a un certificato notarile senza verifica al BPN, è un errore operativo evitabile nelle transazioni immobiliari informali indonesiane.

La conformità alla pianificazione territoriale è un livello separato. Il terreno deve trovarsi in una zona designata coerente con l'uso previsto secondo il Piano Territoriale Regionale (RTRW) e il Piano Territoriale Dettagliato (RDTR) della reggenza competente. È richiesto un permesso di costruzione (Persetujuan Bangunan Gedung, PBG, che sostituisce il vecchio IMB) prima della costruzione. Per l'uso turistico si applicano licenze aggiuntive nell'ambito del sistema OSS (Online Single Submission). Un lotto a destinazione turistica descritto erroneamente come residenziale è un asset diverso, e il processo correttivo è amministrativo, non transazionale.

Quadro comparativo delle vie per stranieri#

Le quattro vie accessibili agli stranieri non sono intercambiabili. Differiscono per orizzonte del titolo, requisito di residenza, profilo di costo, trasferibilità e caso d'uso operativo. La tabella riassuntiva qui sotto le mette a confronto.

Riforme recenti e il contesto Omnibus#

Il quadro normativo è stato modificato ai margini nell'arco di cinque anni. La Legge n. 11/2020 (Legge Omnibus sulla Creazione di Posti di Lavoro) ha riorganizzato il regime degli investimenti e ha sostituito la Lista Negativa degli Investimenti con una Lista Positiva degli Investimenti. Dopo la sentenza condizionata della Corte Costituzionale nel caso n. 91/PUU-XVIII/2020, è stata revocata dal Regolamento Governativo in Sostituzione della Legge n. 2/2022, che la Legge n. 6/2023 ha convertito in legge. Il Regolamento Governativo 18/2021 ha attuato il capitolo sui diritti sui terreni, consolidando l'arco di 80 anni dell'Hak Pakai e armonizzando le regole tra Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah e titolo di proprietà su appartamenti in condominio (Satuan Rumah Susun) per gli acquirenti stranieri.

Il Regolamento BKPM n. 5/2025 è il cambiamento sostanziale più recente, che abbassa il capitale minimo versato per una PT PMA da IDR 10 miliardi a IDR 2,5 miliardi, mantenendo il piano di investimento totale sopra IDR 10 miliardi. La riforma riduce l'onere di liquidità alla costituzione senza smantellare le soglie sostanziali.

Ulteriori riforme proposte compaiono periodicamente sulla stampa. Discussioni sull'apertura dell'Hak Milik agli acquirenti stranieri, sull'estensione dell'orizzonte dell'Hak Pakai, o sulla semplificazione del percorso PT PMA compaiono nei commenti politici nei periodi di rallentamento degli investimenti diretti esteri. Nessuna di queste era giunta all'approvazione quando questo articolo è stato pubblicato per la prima volta il 25 marzo 2026. L'approccio istituzionale è di basare la valutazione sulla legge così com'è. L'Articolo 33(3) della Costituzione può essere modificato solo tramite la procedura MPR dell'Articolo 37; l'Articolo 21 dell'UUPA è una disposizione legislativa ordinaria e potrebbe essere modificato da una legge successiva.

Cosa significa per l'acquirente istituzionale#

Il quadro indonesiano è più vincolato di quanto suggeriscano le brochure e più percorribile di quanto lascino intendere i commenti prudenziali. Per un family office o un consulente principale che valuta una posizione indonesiana, seguono quattro osservazioni.

Primo, la scelta dello strumento segue il caso d'uso. La detenzione residenziale personale su singolo asset si allinea con Hak Pakai o con Hak Sewa a lungo termine. Le piattaforme multi-asset, le operazioni a marchio e le attività di affitto si allineano con PT PMA più Hak Guna Bangunan. I due non sono sostituti. Il costo di un disallineamento è superiore alla spesa di strutturazione risparmiata.

Secondo, la residenza fa parte della valutazione. Second Home Visa per gli acquirenti individuali di Hak Pakai. Investor KITAS per gli investitori di una PT PMA. Il disallineamento crea attrito al rinnovo, nella dichiarazione fiscale e in uscita.

Terzo, l'accordo nominee è una passività potenziale, non un'ottimizzazione. Qualsiasi struttura che dipenda dalla mancata applicazione dell'Articolo 26(2) dell'UUPA è, per definizione, esposta all'applicazione che la norma impone. I vincoli su disclosure, comfort del finanziatore, comfort del co-investitore e audit sono cumulativi.

Quarto, la legge è cambiata ai margini e continuerà a cambiare. Il GR 18/2021 è stato un consolidamento significativo. Il BKPM 5/2025 è stato un significativo allentamento del capitale versato. L'Articolo 33(3) della Costituzione non è cambiato e non può essere cambiato tramite legge ordinaria; la regola sulla cittadinanza dell'Articolo 21 dell'UUPA potrebbe essere modificata solo da una nuova legge. L'approccio istituzionale è basare la valutazione sulla norma come scritta, documentare il percorso verso ciascuna autorizzazione (registrazione BPN, PBG, licenza OSS, rilascio del KITAS) e valorizzare economicamente il tempo necessario per ciascuna. Questo articolo non costituisce consulenza legale o fiscale. Le decisioni specifiche di strutturazione e di titolo in Indonesia richiedono consulenza legale indonesiana qualificata (un advokat abilitato e un PPAT) e consulenza fiscale qualificata. Il quadro sopra esposto è un orientamento rispetto alle norme primarie. Le norme primarie prevalgono su qualsiasi sintesi scritta altrove, inclusa questa.

Dichiarazione di interessi (skin in the game). Victaura, tramite la capogruppo Greystone B.V. (Paesi Bassi), sviluppa progetti sul Lago di Como (Italia), a Nungwi, Zanzibar (Tanzania), a Gili Air e a Uluwatu, Bali (Indonesia), e detiene una posizione di capitale off-plan su Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (Emirati Arabi Uniti). I lettori devono presumere che il commento possa essere influenzato da queste posizioni, o andare a loro beneficio. Questo documento è classificato come materiale di marketing ai sensi dell'articolo 24(3) della MiFID II. Non costituisce consulenza in materia di investimenti.

Correzioni, 27 settembre 2026#

Cosa diceva l'articolo e cosa dice ora. La versione pubblicata affermava che l'Hak Pakai per gli stranieri richiede la residenza tramite un KITAS o un KITAP e citava l'Articolo 51 del Regolamento Governativo 18/2021; l'Articolo 49 stabilisce chi può detenere l'Hak Pakai, l'Articolo 52 ne fissa la durata, e l'Articolo 69, come definito nel suo chiarimento ufficiale, richiede solo un documento di immigrazione (un visto, un passaporto o un permesso di soggiorno), quindi l'articolo ora lo afferma nel testo, nella tabella, nel dato statistico e nei punti chiave (GR 18/2021, JDIH BPK). La versione pubblicata indicava la durata di 30 + 20 + 30 anni come regola generale per l'Hak Pakai e per l'HGB; essa si applica ai diritti su terreno statale o su terreno in Hak Pengelolaan, mentre i diritti concessi su terreno in Hak Milik durano fino a 30 anni e sono rinnovati tramite atto (GR 18/2021, Articoli 37 e 52). La versione pubblicata presentava il Second Home Visa come varianti B512 e B513 con un'alternativa immobiliare di circa 315.000 USD (5 miliardi di IDR); le pagine dell'immigrazione consultate indicano un permesso di soggiorno di 5 o 10 anni, 2 miliardi di IDR di prova di fondi presso una banca statale o prova di proprietà immobiliare in Indonesia, e nessun valore minimo dell'immobile, e lo strumento che lo introduce è la Circolare IMI-0740.GR.01.01 del 25 ottobre 2022 (Kantor Imigrasi Yogyakarta). La versione pubblicata affermava che l'Investor KITAS si ancora a 10 miliardi di IDR di investimento totale e si convertiva in un KITAP dopo cinque anni; ora afferma che il Permenkumham 11/2024 richiede una proprietà azionaria documentata di almeno 10 miliardi di IDR, con periodi di soggiorno di 1, 2, 5 o 10 anni (Hukumonline, aprile 2025). La versione pubblicata affermava che i settori dello sviluppo immobiliare, dell'alloggio e dell'agricoltura potevano conteggiare terreni ed edifici nel valore di investimento BKPM di 10 miliardi di IDR; nessuna fonte consultata lo confermava, e l'articolo ora indica la regola come superiore a 10 miliardi di IDR per linea di attività per sede, esclusi terreni ed edifici (Prolegal, Legalitas). La versione pubblicata affermava che il Regolamento Provinciale di Bali 4/2026 criminalizzava i trasferimenti nominee ed esponeva entrambe le parti a procedimento penale; il regolamento, firmato il 24 febbraio 2026, proibisce i trasferimenti di proprietà nominee con un obiettivo dichiarato incentrato sul terreno produttivo, prevede sanzioni amministrative e rinvia le sanzioni penali alle leggi applicabili (Barometer Bali). La versione pubblicata affermava che l'Articolo 21 della Legge Agraria Fondamentale non può essere modificato tramite legge ordinaria; esso stesso è una legge ordinaria, e solo l'Articolo 33(3) della Costituzione richiede la procedura dell'Articolo 37 (Hukumonline). La versione pubblicata indicava uno sconto dell'Hak Pakai del 10-25 per cento, uno sconto della locazione del 25-50 per cento, una norma di locazione di 25-30 anni con conferma giurisprudenziale, un requisito di direttori e commissari indonesiani e ripetute sentenze giudiziarie contro i nominee senza indicarne la fonte; le cifre e le affermazioni sono state rimosse, e la durata della locazione è ora indicata come ipotesi di ricerca Victaura. La versione pubblicata attribuiva i controlli fiscali e gli atti di locazione al Regolamento Governativo 37/1998 e affermava che il PPAT deve essere un notaio; l'Articolo 2 di quel regolamento elenca gli atti del PPAT, che non includono le locazioni, e il testo ora lo afferma (pasal.id). Il riferimento al Codice Civile ora cita insieme gli Articoli 1335 e 1337, poiché la causa illecita è definita nell'Articolo 1337 (Hukumonline).

Una seconda revisione nello stesso giorno ha affinato alcune delle correzioni sopra indicate e ha risolto ulteriori punti. L'articolo descriveva il quadro della proprietà straniera come costituzionale; la regola sulla cittadinanza per l'Hak Milik si trova nella Legge Agraria Fondamentale del 1960, una legge ordinaria, nel quadro dell'Articolo 33(3) della Costituzione, e il deck e la meta description ora lo affermano (UUPA, JDIH Kemenkeu). L'articolo affermava che l'Articolo 1 della Legge Agraria Fondamentale definisce terra, acqua e spazio aereo un dono nazionale per il popolo indonesiano e che l'Articolo 9(1) riserva ai cittadini i diritti più forti sui terreni; l'Articolo 1(2) li descrive come un dono di Dio Onnipotente che appartiene alla nazione indonesiana ed è ricchezza nazionale, e l'Articolo 9(1) riserva ai cittadini il rapporto pieno con la terra, l'acqua e lo spazio aereo (UUPA, JDIH Kemenkeu). La citazione dell'Articolo 26(2) era indicata come traduzione letterale; è invece abbreviata, e la citazione ora nomina la vendita, lo scambio, la donazione, il lascito testamentario e gli altri atti che l'articolo tratta. L'articolo affermava che l'Hak Sewa può essere concesso da un'autorità sui terreni statali; il chiarimento ufficiale degli Articoli 44 e 45 afferma che lo Stato non può concedere in locazione un terreno perché non ne è il proprietario (chiarimento UUPA, JDIH Kemenkeu). L'articolo descriveva la Legge n. 11/2020 come modificata o parzialmente rivista dalla Legge n. 6/2023; la Legge n. 11/2020 è stata revocata dal Regolamento Governativo in Sostituzione della Legge n. 2/2022, che la Legge n. 6/2023 ha convertito in legge (JDIH Kemenkeu). L'articolo affermava che il deposito del Second Home Visa genera interessi; nessuna fonte consultata lo afferma, e il testo ora dice solo che il requisito è la prova di fondi, con una tassa per il visto separata di 3.000.000 di IDR (Kantor Imigrasi Yogyakarta). L'articolo affermava che le strutture che occultano la proprietà effettiva straniera sono state soggette a controlli antiriciclaggio ai sensi della Legge n. 8/2010; nessuna fonte consultata documenta un'azione di contrasto di questo tipo, e la frase è ora indicata come ipotesi di ricerca Victaura. La tabella comparativa ora indica separatamente la durata dell'Hak Pakai per la residenza e la durata di 5 o 10 anni per il Second Home Visa.