Second Home Visa Indonesia: cosa concede e cosa nega

Nota di revisione, 27 settembre 2026#

Questo articolo è stato corretto il 27 settembre 2026. Una verifica di cifre e attribuzioni rispetto alle fonti citate ha individuato alcuni errori, poi corretti nel testo. L'elenco completo, con ciò che l'articolo diceva e ciò che dice ora, si trova nella sezione delle correzioni in fondo.

La domanda che precede l'immobile#

A chi valuta Bali o Gili si chiede di solito prima della villa. La domanda preliminare è il permesso. Un investitore che non può restare legalmente nel Paese per la durata dell'investimento possiede un asset diverso da uno che può farlo. L'occupazione, il coinvolgimento nella gestione e la possibilità di firmare di persona un diritto d'uso del terreno dipendono dallo status migratorio, non dal prezzo d'acquisto.

La risposta indonesiana a questa domanda è il Second Home Visa, ed è più circoscritta di quanto suggerisca il marketing. Il nome richiama una residenza. Lo strumento è invece un permesso di soggiorno limitato con una condizione patrimoniale. Viene rilasciato per cinque o dieci anni, è legato a una prova di disponibilità finanziaria e prevede un divieto esplicito di svolgere attività lavorativa. Ciascuno di questi tre fatti cambia ciò su cui l'investitore può fare affidamento.

Questo contributo illustra che cosa il visto concede, che cosa nega e dove le fonti pubblicate divergono. Il materiale primario proviene dalla Direzione Generale dell'Immigrazione e dal Ministero della Giustizia e dei Diritti Umani. Dove l'unica conferma disponibile è quella di uno studio legale o di una sintesi giornalistica, il testo lo dice. Dove una cifra non ha potuto essere verificata su una pagina ufficiale, è stata omessa.

Che cosa ha effettivamente pubblicato l'autorità#

Lo strumento è stato lanciato dalla Direzione Generale dell'Immigrazione il 25 ottobre 2022, con la Circolare IMI-0740.GR.01.01 del 2022. Il comunicato stampa indica che la norma entra in vigore 60 giorni dopo l'emanazione, e il Ministero della Giustizia e dei Diritti Umani ha reso operativa formalmente la misura il 21 dicembre 2022. Entrambe sono fonti ufficiali. Le date sono rilevate, non stimate.

La base giuridica, secondo gli uffici immigrazione, è l'articolo 63(4) della Legge sulla creazione di posti di lavoro (Legge 11 del 2020) e l'articolo 103 del Regolamento governativo 48 del 2021. Ciò colloca il visto nella liberalizzazione dei permessi di soggiorno successiva al 2020, non nelle categorie più antiche per pensionati o investitori. Significa anche che le regole sono di natura amministrativa: possono essere modificate con circolare e regolamento ministeriale più rapidamente di quanto potrebbe esserlo una legge.

Il destinatario dichiarato sono i cittadini stranieri, e gli ex cittadini indonesiani, che intendono vivere in Indonesia e contribuire positivamente alla sua economia. Il Ministero ha descritto la misura come selettiva, con una verifica volta ad accertare il beneficio per il Paese. Il comunicato elenca tra le attività consentite l'investimento e altre. Il termine selettiva conta. Le soglie pubblicate sono un requisito minimo per presentare domanda, non un diritto all'approvazione.

La pratica si svolge attraverso il portale online del servizio immigrazione. Il materiale di lancio descrive un'unica presentazione che comprende il visto, il permesso di soggiorno limitato e l'autorizzazione al rientro, con corsie dedicate in cinque punti di controllo, tra cui Bali. Agevolazioni di questo tipo sono reali, ma sono livelli di servizio, non diritti, e nessuna è garantita dalla norma.

La condizione patrimoniale e come viene documentata#

La soglia principale è una prova di disponibilità finanziaria di almeno Rp2.000.000.000, o l'equivalente in valuta estera. La Direzione Generale indica questa cifra nel proprio comunicato di lancio. La stessa cifra compare nella sintesi del Ministero del Turismo e in entrambi gli avvisi degli uffici immigrazione consultati; la pagina eVisa esaminata afferma soltanto che il richiedente deve disporre di mezzi finanziari sufficienti durante il soggiorno. La tassa al lancio era indicata in Rp3.000.000 a persona, sempre dal comunicato ufficiale.

I fondi possono trovarsi sul conto del richiedente o su quello di uno sponsor, e la sintesi del Ministero del Turismo afferma che devono essere depositati presso una banca indonesiana a controllo statale. Si tratta di una condizione di collocamento, non di un acquisto. Il capitale viene documentato e il richiedente non è tenuto a spenderlo in alcun modo. La copertura del lancio da parte del Ministero della Giustizia e dei Diritti Umani ripete la formulazione sulla banca a controllo statale.

La tempistica della documentazione si presta a essere fraintesa. Un avviso di un ufficio immigrazione stabilisce che la prova di disponibilità finanziaria in originale, o il certificato di proprietà dell'immobile, deve essere presentata entro 90 giorni dal rilascio del visto. Aggiunge che l'omissione può comportare la revoca e l'avvio di procedure di espulsione. Il visto può dunque essere concesso prima che il capitale sia pienamente documentato, e l'obbligo lo segue.

Diverse fonti descrivono un'alternativa immobiliare, e il valore ad essa associato non è coerente. L'ufficio immigrazione e il Ministero indicano entrambi la prova di proprietà di un immobile in Indonesia come alternativa al deposito. Le fonti secondarie attribuiscono a tale alternativa valori diversi: Immigrant Invest indica lo stesso minimo di Rp2 miliardi del deposito, e CPT Corporate cita una valutazione di US$1.000.000. Nessuna pagina ufficiale esaminata riporta una cifra. La lettura di Victaura è che la via immobiliare esiste, che la regola esatta di valutazione vada confermata sul testo ministeriale vigente prima di farvi affidamento, e che la via del deposito sia quella con una formulazione ufficiale coerente.

Cinque anni, dieci anni, e ciò che un termine non è#

Il permesso è un termine, e un termine finisce. Cinque o dieci anni sono un orizzonte lungo rispetto alla maggior parte delle categorie di visto. Sono pochi rispetto a un diritto d'uso del suolo, un asset con una propria durata e proprie regole di rinnovo. I due orologi sono indipendenti, e l'investitore che li allinea per assunzione si porta dietro un disallineamento.

Il portale ufficiale eVisa mostra una struttura diversa da quella del comunicato stampa di lancio. Elenca un visto da utilizzare entro 90 giorni dal rilascio, un permesso di soggiorno fino a cinque anni, prorogabile, e un costo totale di Rp7.000.000 comprensivo delle tariffe di soggiorno e di ingresso. Il comunicato stampa indicava Rp3.000.000. I due valori possono riferirsi a componenti diverse o a date diverse. La discrepanza viene dichiarata qui e non risolta, perché nessuna pagina ufficiale le riconcilia.

Nulla nel materiale ufficiale esaminato descrive il permesso come residenza permanente. La pagina eVisa dice che il titolare può convertirlo in un altro visto o permesso di soggiorno. Non descrive un percorso verso la residenza permanente o la cittadinanza. L'assenza da una pagina non prova l'assenza nel diritto, quindi l'affermazione corretta è limitata: nelle fonti esaminate, il regolatore non ha pubblicato un simile percorso.

Il rinnovo è il rischio che il titolo dei dieci anni nasconde. L'allocatore valuta il primo termine e un'opzione sul secondo. L'opzione dipende da una politica amministrata tramite circolare. Una valutazione prudente prezza il permesso come il termine concesso e tratta tutto ciò che va oltre come un potenziale extra, da riconquistare.

Lavoro e attività d'impresa, letti da vicino#

La pagina ufficiale eVisa enuncia il divieto in poche parole: al titolare è vietato lavorare in un rapporto di lavoro subordinato. È la formulazione esatta del portale. Il comunicato di lancio descrive le attività consentite in termini più ampi, come investimento e altre attività. Lette insieme, lo strumento consente l'impiego di capitale e vieta il lavoro dipendente.

Lo scarto fra le due formule è il punto in cui si colloca l'ambiguità. L'attività di investimento è consentita. Il lavoro dipendente no. Ciò che sta in mezzo, come dirigere una società operativa, percepire una management fee o gestire un'attività ricettiva, non è definito nel materiale esaminato. Le fonti secondarie sono più categoriche, e alcune affermano che il titolare non può svolgere alcuna attività commerciale. Quel linguaggio non compare nelle pagine ufficiali, e Victaura non lo adotta.

L'autorità fiscale traccia il confine pratico in modo più netto del servizio immigrazione. Le sue indicazioni sul visto affermano che i titolari non possono lavorare in Indonesia, e che ciò non limita i redditi passivi né quelli prodotti all'estero. La lettura che ne deriva è prudente. I rendimenti passivi sul capitale sono coerenti con il permesso. La gestione attiva di un'impresa indonesiana va strutturata tramite un veicolo e un permesso pensati allo scopo.

Per un allocatore la cui tesi è la proprietà di asset, il divieto di lavoro dipendente raramente è vincolante. Per chi ha bisogno del titolare del visto in loco a dirigere l'operatività, è decisivo. Il visto è stato pensato per il primo profilo.

La famiglia: la linea meno costosa#

Lo strumento tratta i familiari come followers, e i followers non ripetono la prova di capitale. La Direzione Generale indica come followers ammissibili il coniuge, i figli e i genitori del richiedente. I familiari a carico non devono presentare la prova di fondi di Rp2 miliardi. È un'affermazione diretta del servizio immigrazione, verificata sulla sua stessa pagina.

L'onere documentale si sposta sulla prova del rapporto di parentela. I familiari a carico devono presentare un passaporto valido con almeno 36 mesi di validità, una fotografia, una copia del visto o del permesso di soggiorno del titolare principale, e un certificato di matrimonio, di nascita o lo stato di famiglia, a seconda dei casi. I documenti non in inglese richiedono una traduzione giurata in indonesiano. La tariffa per i familiari a carico indicata sulla pagina ufficiale è di Rp2.000.000 a persona.

I genitori sono l'inclusione degna di nota. Molti permessi di lungo soggiorno si fermano a coniuge e figli minori. Includere i genitori rende lo strumento adatto a nuclei familiari multigenerazionali. Significa anche che il titolare principale è l'unico punto di rottura. I familiari a carico presentano domanda tramite lo stesso garante e detengono lo status in riferimento al permesso del titolare principale. Se quel permesso decade, l'analisi per il nucleo cambia di conseguenza.

Non è stata trovata alcuna disposizione che consenta ai familiari a carico di lavorare. Il divieto di lavoro dipendente è legato alla categoria di visto, e le fonti esaminate non prevedono eccezioni per i followers. Il nucleo va valutato come un nucleo residente, non come un nucleo con ulteriori percettori di reddito.

Il visto e il titolo sul terreno sono strumenti distinti#

Un Second Home Visa non conferisce alcun diritto sul terreno. È uno status di immigrazione. Il diritto di detenere un'abitazione è disciplinato da un diverso corpo normativo, amministrato dall'agenzia per il territorio, e utilizza uno strumento diverso. Le persone fisiche straniere non possono detenere terreni in piena proprietà come può fare un cittadino. Il veicolo per un residente straniero è l'Hak Pakai, un diritto d'uso.

L'Hak Pakai è legato allo status di residenza. Il commento giuridico al Regolamento di Governo 18 del 2021 afferma che il titolare straniero deve essere domiciliato in Indonesia e possedere documenti di immigrazione validi. Rileva inoltre che, quando gli eredi di uno straniero deceduto non possono mantenere lo status richiesto, il diritto deve essere rilasciato entro un anno. È una fonte secondaria e ha valore indicativo, ma descrive un collegamento che l'allocatore deve pianificare. Status e titolo sono accoppiati.

Si applicano soglie minime di prezzo a ciò che uno straniero può acquistare. Una sintesi della stampa giuridica sul Decreto Ministeriale 1241 del 2022 indica per Bali una soglia di Rp5 miliardi per una casa con terreno. Per un condominio indica Rp2 miliardi, mentre la sintesi di un altro studio legale indica Rp3 miliardi per la stessa categoria. I due dati divergono, quindi Victaura riporta la cifra della casa con terreno come stima della stampa giuridica e quella dell'appartamento come non risolta. Il decreto è entrato in vigore il 12 settembre 2022, secondo la copertura giornalistica.

La stessa sintesi descrive un solo lotto per persona o famiglia, con un limite di superficie di 2.000 metri quadrati. La cifra proviene dalla stessa fonte di stampa giuridica e va confermata prima di entrare in un modello. Ciò su cui l'allocatore può fare affidamento è la struttura. Il visto è la chiave per essere presenti. Il diritto sul terreno è uno strumento distinto, con un prezzo, un tetto e un proprio regolatore.

La residenza fiscale è il costo che il visto non menziona#

L'autorità fiscale indonesiana afferma che i titolari del visto diventano soggetti d'imposta nazionali. Le linee guida precisano che lo straniero che vive in Indonesia con l'intenzione di restarvi è un contribuente nazionale, e che un permesso di soggiorno limitato valido per più di 183 giorni stabilisce tale intenzione ai sensi del regolamento del Ministero delle Finanze PMK 18/PMK.03/2021. È la lettura che l'autorità fiscale dà di sé stessa, e viene misurata sulla sua stessa pagina.

La conseguenza è una base imponibile mondiale. Le linee guida dell'autorità riportano la definizione legale di reddito imponibile come beneficio economico ricevuto dall'Indonesia o dall'estero. Per il titolare principale, un permesso detenuto per cinque o dieci anni è un permesso che può far rientrare nell'ambito impositivo anche i redditi di fonte estera. La tassa per il visto e il deposito sono i costi visibili. La posizione di residenza fiscale è quello invisibile.

Esiste un'agevolazione, ma è ristretta. Le linee guida descrivono un trattamento territoriale, limitato ai redditi di fonte indonesiana per un massimo di quattro anni, per alcuni professionisti qualificati in professioni designate. È limitato a 23 posizioni designate, e la competenza deve essere dimostrata con un certificato di competenza, un diploma di istruzione o almeno cinque anni di esperienza. Le linee guida affermano inoltre che i titolari non possono lavorare in Indonesia, quindi è improbabile che l'agevolazione sia rilevante per un allocatore con questo visto.

La domanda giusta non è se il permesso valga la sua tassa. È se il titolare principale sia disposto a diventare residente fiscale indonesiano per tutta la durata. È una questione per un consulente fiscale nella giurisdizione di origine del titolare e in Indonesia, e Victaura non vi risponde in questa sede.

Cosa non è: Golden Visa, residenza permanente, cittadinanza#

Il Second Home Visa rientra in una famiglia più ampia di strumenti di soggiorno di lunga durata, ed è quello con il capitale minimo più basso. Il regolamento sul Golden Visa, promulgato il 30 agosto 2023 con i Regolamenti Ministeriali 22 e 82, fissa soglie per gli investitori molto più alte. Le persone fisiche che costituiscono una società devono impegnare 2,5 milioni di US$ per un soggiorno di cinque anni e 5 milioni di US$ per dieci. Gli investitori che non costituiscono una società e collocano attività finanziarie devono impegnare 350.000 US$ per cinque anni e 700.000 US$ per dieci.

Lo Stato stesso descrive la categoria della seconda casa come una fra le varie previste all'interno di un unico programma. Nel maggio 2026 l'agenzia di stampa nazionale ha riportato 1.274 Golden Visa rilasciati da luglio 2024, con investimenti realizzati per 52,1 mila miliardi di Rp, circa 2,95 miliardi di US$. I titolari di second home sono elencati come una categoria. L'articolo non indica la dimensione di tale sottoinsieme, quindi qui non se ne trae alcuna inferenza sui volumi della seconda casa.

Il confronto conta perché le soglie non sono sulla stessa scala. Il deposito di 2 miliardi di Rp è una piccola frazione delle soglie minime del Golden Visa. Questo divario indica all'allocatore che lo strumento della seconda casa è pensato per residenti e pensionati, non per progetti di capitale. Non è pensato per un'impresa operativa, uno sviluppo o un fondo.

La cittadinanza non è disciplinata da nessuno di questi strumenti. Il materiale esaminato descrive permessi di soggiorno, non la naturalizzazione. Victaura considera il permesso come un diritto di permanenza per una durata determinata, e considera non pubblicato ogni passaggio ulteriore.

Punti deboli, dichiarati con onestà#

Il primo punto debole è che le fonti ufficiali non concordano del tutto fra loro. La tassa è di 3 milioni di Rp nel comunicato del 2022 e di 7 milioni di Rp nella pagina dell'eVisa. L'alternativa immobiliare compare in alcuni materiali ufficiali e non in altri. Le specifiche della fotografia differiscono fra due pagine dell'immigrazione, il che suggerisce che le pagine siano state redatte in momenti diversi. Nulla di tutto ciò è fatale. Tutto ciò significa che il titolare principale dovrebbe confermare il requisito vigente con il servizio immigrazione al momento della domanda.

Il secondo punto debole è che Victaura non ha potuto verificare diverse cifre su un testo primario. Le soglie di prezzo degli immobili a Bali e il limite di superficie del terreno provengono da sintesi della stampa giuridica. La soglia per gli appartamenti è riportata con due numeri diversi. La struttura della durata dell'Hak Pakai non è stata confermata su una fonte primaria in questa analisi e pertanto non viene indicata. Queste voci sono segnalate perché non vengano scambiate per fatti misurati.

Il terzo punto debole è che le norme amministrative cambiano. Il visto è disciplinato da una circolare e da un quadro ministeriale, e lo stesso ombrello del Golden Visa è stato creato per regolamento nel 2023. Una soglia corretta oggi può essere rivista senza dibattito legislativo. Un allocatore che faccia affidamento sul permesso per una detenzione pluriennale dovrebbe trattare la norma come una posizione di policy, non come un diritto contrattuale.

Il quarto punto debole è l'ambito. Questo articolo copre il visto e gli strumenti affini. Non copre le norme sulla proprietà straniera per le società operative, le licenze per l'ospitalità, né la specifica posizione regolatoria di una singola isola. Sono questioni distinte, e un titolare principale con una tesi operativa ha bisogno di un permesso diverso e di un veicolo diverso.

Come l'allocatore dovrebbe leggere lo strumento#

Il Second Home Visa si legge al meglio come un biglietto d'ingresso, non come una struttura. Risolve la presenza. Non risolve il titolo, la gestione o la fiscalità. Un titolare principale che acquista il permesso e dà per scontato che il resto ne discenda ha acquistato una sola delle quattro cose di cui una posizione immobiliare ha bisogno.

I tre test sono semplici. Il titolare principale può dimostrare 2 miliardi di Rp e mantenerli documentati, data la regola dei 90 giorni? Il nucleo familiare può convivere con una base imponibile mondiale per tutta la durata? La tesi può reggere a un divieto di impiego? Se la risposta a tutte e tre è sì, il permesso è adatto allo scopo. Se anche una sola risposta è no, lo strumento è quello sbagliato e nessuna durata dichiarata può rimediare.

L'immobile viene dopo, ed è un documento separato. Il diritto sul terreno ha un prezzo, un limite ed è legato allo status di residenza. L'allocatore che mette in sequenza prima il permesso e poi il titolo segue l'ordine imposto dalla legge. L'allocatore che firma un contratto di acquisto prima che il permesso esista si assume un rischio che l'autorità non gli ha chiesto di assumere.

Dichiarazione di interessi (skin in the game). Victaura, tramite la capogruppo Greystone B.V. (Paesi Bassi), sviluppa progetti sul Lago di Como (Italia), a Nungwi, Zanzibar (Tanzania), a Gili Air e a Uluwatu, Bali (Indonesia), e detiene una posizione di capitale off-plan su Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (Emirati Arabi Uniti). I lettori devono presumere che il commento possa essere influenzato da queste posizioni, o andare a loro beneficio. Questo documento è classificato come materiale di marketing ai sensi dell'articolo 24(3) della MiFID II. Non costituisce consulenza in materia di investimenti.

Correzioni, 27 settembre 2026#

Cosa diceva l'articolo e cosa dice ora. La versione pubblicata affermava che l'agevolazione fiscale territoriale per alcuni professionisti qualificati richiede certificazioni specifiche o diversi anni di esperienza; ora afferma, in linea con le indicazioni della Direzione Generale delle Imposte sul Second Home Visa (pajak.go.id), che l'agevolazione è limitata a 23 posizioni designate e che la competenza va dimostrata con un certificato di competenza, un diploma di studio o almeno cinque anni di esperienza. Il punto sintetico pubblicato sulla residenza fiscale affermava che i titolari diventano soggetti passivi d'imposta nazionali una volta che il permesso supera i 183 giorni; ora afferma, secondo le stesse indicazioni e il PMK 18/PMK.03/2021, che a dimostrare l'intenzione di risiedere è un permesso di soggiorno limitato valido per più di 183 giorni.

Una successiva revisione, nello stesso giorno, ha precisato alcune delle correzioni sopra riportate e ne ha introdotte altre. L'articolo affermava che le fonti secondarie associano una soglia minima di Rp5 miliardi per Bali all'alternativa immobiliare rispetto alla prova di fondi; ora afferma che le fonti secondarie divergono, con Immigrant Invest che indica lo stesso minimo di Rp2 miliardi come deposito e CPT Corporate che cita US$1.000.000, e che nessuna pagina ufficiale esaminata riporta una cifra (la cifra di Rp5 miliardi per Bali appartiene alla distinta soglia di prezzo per l'acquisto da parte di stranieri di case con terreno ai sensi del Decreto Ministeriale 1241 del 2022). L'articolo affermava che la soglia di Rp2 miliardi compare in ogni fonte ufficiale consultata; ora afferma che la cifra compare nel comunicato della Direzione Generale dell'Immigrazione, nella sintesi del Ministero del Turismo e negli avvisi dell'ufficio immigrazione di Yogyakarta, mentre la pagina eVisa precisa soltanto che il richiedente deve disporre di mezzi finanziari sufficienti. L'articolo affermava che la pagina eVisa indica un visto valido per 90 giorni dal rilascio; ora afferma, in linea con quella pagina, che il visto deve essere utilizzato entro 90 giorni dal rilascio.