Bali e il mercato delle ville nell'Oceano Indiano

Note di revisione#

Questo articolo è stato corretto il 27 settembre 2026. Una verifica delle sue cifre e attribuzioni rispetto alle fonti citate ha rilevato errori, che sono stati corretti nel testo. L'elenco completo, con quanto diceva l'articolo e quanto dice ora, si trova nella sezione delle correzioni alla fine.

Questo articolo è stato corretto il 29 settembre 2026. Una versione precedente affermava che l'unica posizione attiva di Victaura fosse a Gili Air, e descriveva quel progetto oltre quanto riportato nella sua pagina pubblica. Victaura sviluppa anche un progetto a Uluwatu, Bali, e detiene posizioni al di fuori dei sei mercati messi a confronto; la didascalia della tabella comparativa e la dichiarazione di interessi in chiusura ora si attengono alle pagine pubbliche dei progetti di Victaura.

Questo articolo è stato corretto il 14 ottobre 2026. Il link al Government Regulation 18/2021 nelle fonti apriva un altro regolamento, il Government Regulation 12/2021, e ora apre il Government Regulation 18/2021.

La base 2024 per destinazione#

L'aritmetica parte da cinque giurisdizioni e un sesto sottoinsieme. Bali ha registrato 6.333.360 arrivi stranieri nel 2024, un aumento del 20,1% su base annua che ha portato l'isola sopra il livello pre-pandemia (BPS-Statistics Bali Province, riportato da ANTARA). L'Indonesia nel suo complesso ha attratto 13,9 milioni di arrivi nell'intero anno (BPS-Statistics Indonesia), con Bali che ne ha assorbito circa il 45% del totale nazionale.

Le Maldive hanno superato i due milioni di arrivi nel 2024. Il Ministero del Turismo ha registrato 2.046.615 visitatori, in aumento del 9,1%, con il due milionesimo arrivato il 26 dicembre 2024. La Cina è stata il mercato di origine principale, in aumento del 40,7%. Il paese gestisce 170 resort con 42.147 posti letto, oltre a 15 hotel e 870 guesthouse registrate.

Mauritius ha attratto 1.382.177 arrivi turistici, in aumento del 6,7%, di cui 1.348.400 arrivati per via aerea (Statistics Mauritius). I mercati principali hanno rappresentato il 69,5% degli arrivi turistici. Le Seychelles hanno accolto 294.071 visitatori tra il 1° gennaio e il 3 novembre 2024, in aumento dell'1% su base annua, con i viaggiatori europei al 73% del totale (Tourism Update, novembre 2024); Tourism Seychelles indica gli arrivi alla Settimana 47 del 2024 a 316.800.

Lo Sri Lanka ha chiuso il 2024 con 2.053.465 arrivi internazionali, un aumento del 38,07% rispetto al 2023 (SLTDA), il rialzo percentuale più marcato tra i sei mercati qui confrontati. L'India è stata il principale mercato di origine con il 20% degli arrivi (EconomyNext, gennaio 2025). La cifra assoluta resta al di sotto del picco 2018 di 2,33 milioni.

L'arcipelago delle Gili è il sottoinsieme indonesiano vincolato. Gili Trawangan, Gili Meno e Gili Air si trovano al largo della costa nord-occidentale di Lombok, nella reggenza di Lombok Nord della provincia di Nusa Tenggara Occidentale, e coprono insieme 6,78 chilometri quadrati.

Bali al punto di saturazione#

Bali è il mercato più grande del gruppo e il più esposto al proprio successo. Il campione di marzo 2026 di Propertia, 16.316 annunci attivi, di cui 11.751 ville in vendita con dati sui prezzi, indica un prezzo mediano richiesto per una villa leasehold a tre camere (contratti di locazione di 25 anni o più) di 381.000 USD a Canggu e 367.000 USD a Uluwatu, il corridoio costiero meridionale sulla scogliera; per le ville freehold a tre camere le mediane sono 430.000 USD a Canggu e 446.000 USD a Uluwatu. Si tratta di prezzi richiesti, non di transazioni, e la fonte non pubblica prezzi del terreno al metro quadrato.

La risposta dell'offerta è ora visibilmente sovradimensionata nel corridoio centrale. Rumavi conta gli annunci attivi di affitti vacanze a Bali in aumento da circa 20.000 nel 2022 a circa 37.900-39.000 entro la fine del 2025, con 8.919 nuovi annunci nel solo 2025, e indica un'occupazione del 38-43% nelle zone sature come Canggu contro il 70-80% per lo stock premium gestito professionalmente (Rumavi, luglio 2026). Ipotesi di ricerca Victaura: la fascia premium, la scogliera di Uluwatu e i lotti del Bukit, si comporta diversamente perché è un piccolo sottoinsieme dell'isola; le fonti consultate non pubblicano dati su occupazione o prezzi per quel sottoinsieme.

La pipeline residenziale a marchio conferma la biforcazione. Il Mandarin Oriental Bali, sulla penisola di Bukit, è previsto in apertura nel 2027 con 110 tra suite e ville e 68 ville private a marchio su otto ettari (Mandarin Oriental, 19 luglio 2024). L'Anantara Ubud ha aperto a ottobre 2024 con 85 unità e 15 residenze a marchio. Aman Villas a Nusa Dua, Six Senses Uluwatu, Capella Ubud e Bulgari Resort Bali a Uluwatu completano il quadro degli operatori premium. Il quadro degli operatori premium è denso, ma i lotti che occupa non sono replicabili.

Acqua e uso del suolo sono variabili di underwriting non negoziabili. Le stime citate dall'Asia Media Centre (marzo 2026) attribuiscono al turismo circa il 65% dell'uso dell'acqua a Bali, e le falde acquifere in alcune zone costiere hanno iniziato a diminuire, sollevando preoccupazioni sull'intrusione di acqua salata. Le alluvioni del 9 e 10 settembre 2025, le peggiori dell'isola da oltre un decennio con oltre 385 mm di pioggia in 24 ore, hanno colpito Denpasar, Ubud e Singaraja; ClimaMeter ha rilevato condizioni di piovosità fino al 7% più intense rispetto a eventi passati simili e ha osservato che lo sviluppo rapido ha accresciuto la vulnerabilità. L'investitore premium deve prezzare la falda freatica e lo strato di drenaggio a livello di singolo lotto.

Pererenan, Uluwatu e la geografia del premium#

Il mercato premium di Bali non è Bali. È un piccolo insieme di corridoi dove l'offerta è vincolata dalla topografia delle scogliere, dalle norme di arretramento o dalla capacità di carico della rete stradale e idrica. Pererenan, immediatamente a nord di Canggu, ha assorbito l'eccesso man mano che Canggu centrale si è densificata, e i suoi prezzi richiesti in leasehold hanno già recuperato terreno: gli annunci di marzo 2026 di Propertia indicano una villa leasehold mediana a tre camere di 389.000 USD a Pererenan contro 381.000 USD a Canggu; tra le ville freehold la mediana è di 394.000 USD a Pererenan contro 430.000 USD a Canggu. Ipotesi di ricerca Victaura: la densità che si è costruita a Canggu si costruirà più rapidamente a Pererenan.

Uluwatu, sulla penisola di Bukit, è dove si concentrano gli operatori premium. La geografia della scogliera è finita, lo strato stradale e infrastrutturale materialmente vincolato. Gli annunci di marzo 2026 di Propertia indicano un prezzo mediano richiesto in leasehold a tre camere a Uluwatu di 367.000 USD, vicino ai 381.000 USD di Canggu; il sottoinsieme della scogliera rappresenta una piccola quota di quel campione. Ipotesi di ricerca Victaura: la scogliera di Uluwatu è un piccolo mercato vincolato all'interno di uno grande non vincolato, e i risultati a livello di singola unità divergeranno di conseguenza su un orizzonte di dieci anni. Ipotesi di ricerca Victaura: Pererenan si comporta come un mercato di tre-cinque anni piuttosto che come un possesso ventennale strutturalmente scarso, perché la topografia sulla costa centro-occidentale non vincola l'offerta come fa la scogliera del Bukit.

Il Regolamento Provinciale di Bali n. 4 del 2026 e la chiusura del canale nominee#

Il 24 febbraio 2026 il Governatore Wayan Koster ha firmato il Regolamento Provinciale di Bali n. 4 del 2026. Il regolamento, sul Controllo della Conversione dei Terreni Produttivi e sul Divieto dei Trasferimenti di Proprietà Fondiaria tramite Nominee, prende di mira due pratiche: la conversione di terreni agricoli produttivi, e gli accordi in cui un acquirente straniero controlla un terreno Hak Milik (proprietà piena) attraverso un intestatario indonesiano. L'Articolo 26(2) della Legge Agraria di Base del 1960 già dichiarava nullo per legge qualsiasi atto volto a trasferire Hak Milik, direttamente o indirettamente, a uno straniero, con il terreno che ricade allo Stato (DJKN, Ministero delle Finanze). Il regolamento del 2026 aggiunge sanzioni amministrative per chiunque agisca da intermediario o facilitatore, o fornisca i mezzi, affinché un cittadino straniero controlli un terreno tramite un nominee, e stabilisce che le sanzioni penali si applicano in conformità alle leggi e ai regolamenti vigenti (Bali Sharing, 25 febbraio 2026).

Le sanzioni sono principalmente amministrative. Il regolamento elenca avvertimenti scritti, sospensione dell'attività, chiusura del sito, revoca o annullamento dei permessi, demolizione degli edifici, ripristino della destinazione del terreno, ritiro degli incentivi e sanzioni pecuniarie amministrative; per la responsabilità penale rimanda alle leggi già in vigore e non stabilisce pene detentive proprie (Bali Sharing, 25 febbraio 2026). Emerhub riporta che Tabanan e Gianyar, il cuore del sistema di irrigazione Subak, sono le aree prioritarie per l'individuazione della proprietà tramite nominee.

La scorciatoia del nominee non è più una scorciatoia. Un acquirente straniero che entra nel mercato di Bali nel 2026 deve detenere la proprietà attraverso una delle strutture riconosciute: Hak Sewa (locazione a lungo termine), Hak Pakai (Diritto d'Uso, limitato a 80 anni secondo la formula 30 + 20 + 30 prevista dal Regolamento Governativo 18/2021), oppure una società PT PMA titolare di Hak Guna Bangunan. Ciascuna richiede una capacità legale onshore, e i trasferimenti dei diritti fondiari vengono eseguiti tramite atto davanti a un Funzionario Rogante di Atti Fondiari (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Maldive, le residenze di resort a marchio come struttura operativa#

La Costituzione maldiviana vieta la proprietà fondiaria piena da parte di stranieri. Il terreno è riservato ai cittadini maldiviani. La via operativa per il capitale straniero è la locazione a lungo termine, concessa dallo Stato a uno sviluppatore di resort ai sensi del Tourism Act e strutturata come sub-locazione per il singolo acquirente della villa. La durata massima della locazione è di 99 anni ai sensi dell'Articolo 251 della Costituzione, ripristinato nell'aprile 2019 quando il parlamento ha abrogato l'emendamento del 2015. Al 23 settembre 2026, il progetto fronte mare Eagle Hills a Rasmalé propone una nuova durata di locazione fino a 99 anni a ogni trasferimento, per vendita o eredità; nessun emendamento abilitante era stato ancora approvato, e un commentatore indipendente citato dal Maldives Independent si attendeva emendamenti al rientro del parlamento dalla pausa (Maldives Independent, 23 settembre 2026).

Soneva Fushi presenta le proprie residenze private come le prime case di resort disponibili per gli stranieri alle Maldive. Le residenze di Soneva Fushi (Atollo di Baa) vanno da due a nove camere da letto e sono detenute tramite sub-locazione per la durata della locazione dell'isola tra Soneva Fushi e il governo maldiviano, riportata a 25 anni con opzione di rinnovo a partire dal 2020 (Sphere Estates). La grammatica giuridica è quella della locazione; la grammatica operativa è più vicina a quella di una residenza a marchio in regime di proprietà frazionata (strata) all'interno di un resort in attività.

Il segmento superiore dell'arcipelago è gestito da una manciata di marchi di resort. Cheval Blanc Randheli, la Maison LVMH nell'Atollo di Noonu, e One&Only Reethi Rah si collocano in questo segmento come resort; le fonti consultate per questo articolo non documentano programmi di vendita di ville presso nessuno dei due. Ipotesi di Victaura Research: il prossimo decennio dell'offerta sarà guidato dalla stessa manciata di operatori, perché ogni singolo atollo ha una capacità di carico finita, e il quadro normativo non consente uno sviluppo indipendente in proprietà piena al di fuori della struttura del resort.

L'esposizione climatica è il vincolo determinante a livello di destinazione. Una serie storica di 90 anni basata su microatolli corallini alle Maldive colloca l'innalzamento del livello del mare tra 3,9 e 4,8 mm all'anno fra il 1990 e il 2019, e un aumento di 30-40 centimetri negli ultimi cinquant'anni nella regione di Maldive e Lakshadweep (InsightsIAS, settembre 2025). Per isole che la fonte descrive come a bassa quota, l'orizzonte di valutazione del rischio non è astratto.

Mauritius, residenza tramite investimento con ancoraggio immobiliare#

Mauritius è l'unica giurisdizione dell'insieme che concede un titolo equivalente alla proprietà piena e un permesso di residenza alla stessa soglia. Il Property Development Scheme (PDS), che ha sostituito il precedente Integrated Resort Scheme (IRS) e il Real Estate Scheme (RES), consente a un non cittadino di acquistare un immobile residenziale all'interno di uno sviluppo approvato, senza un prezzo minimo di acquisto previsto dallo schema (MCCI). Un acquisto superiore a USD 375.000 dà diritto a un Permesso di Residenza per l'acquirente, valido finché l'immobile resta di sua proprietà, e a permessi per il coniuge e i figli minori di 24 anni (Economic Development Board).

Il PDS è lo schema operativo nel 2026. Le unità più datate dell'IRS e del RES continuano a essere scambiate con la stessa grammatica di proprietà piena. Il Ground +2 Scheme consente ai non cittadini di acquistare appartamenti in edifici di almeno due piani sopra il piano terra a un prezzo minimo di MUR 6 milioni, con permesso di residenza qualora il prezzo raggiunga USD 375.000 (Economic Development Board). Lo Smart City Scheme aggiunge una quinta via per gli sviluppi a uso misto. Per l'acquirente la cui tesi è una residenza parziale nell'anno ancorata a una proprietà immobiliare, il PDS è lo standard.

La base turistica sostiene la tesi residenziale. 1.382.177 arrivi turistici nel 2024, in aumento del 6,7%, con i mercati principali al 69,5% del totale (Statistics Mauritius). Dal 1° luglio 2025 l'imposta sul reddito delle persone fisiche è pari allo 0%, 10% e 20%, con un Fair Share Contribution del 15% sul reddito netto superiore a MUR 12 milioni; Mauritius non applica imposte di successione, di patrimonio o di donazione né imposte sulle plusvalenze (PwC Worldwide Tax Summaries, aggiornato al 15 giugno 2026).

L'esposizione climatica è reale ma qui non quantificata. Mauritius si trova nel bacino ciclonico del Sud-Ovest dell'Oceano Indiano; le fonti consultate per questo articolo non quantificano il suo rischio di inondazione costiera. La presenza degli operatori di fascia alta (Four Seasons Anahita, One&Only Le Saint Géran, Royal Palm Beachcomber, St Regis Le Morne) non è confinata a una sola costa: Four Seasons Anahita, ad esempio, si trova sulla costa orientale, più esposta al vento (Forbes Travel Guide).

Seychelles, proprietà estera limitata e il regime della Sanction#

Seychelles consente l'acquisto in freehold da parte di stranieri, ma solo con l'approvazione del governo. L'Immovable Property (Transfer Restriction) Act richiede che ogni acquirente non seychellese di beni immobili ottenga una Sanction governativa prima di completare la transazione. Secondo i criteri pubblicati a marzo 2025, l'onere della Sanction sull'acquisto è salito dall'11 al 12 per cento del valore di mercato (Seychelles Planning Authority).

La moratoria sugli acquisti esteri di proprietà residenziali è stata revocata. Saresey ha riportato la revoca il 25 gennaio 2025. I criteri pubblicati il 20 marzo 2025 fissano un valore di mercato minimo di SCR 10 milioni per le proprietà con un'abitazione, SCR 4.000 al metro quadrato per i terreni edificabili nudi e dimensioni di lotto comprese tra 2.000 e 4.000 metri quadrati, ed escludono i terreni e gli alloggi statali sovvenzionati (Seychelles Planning Authority, 20 marzo 2025).

La residenza alle Seychelles passa attraverso un investimento imprenditoriale, non attraverso l'acquisto di una proprietà. Il percorso ufficiale per la residenza permanente richiede un investimento di USD 1 milione o più nell'avvio o nell'espansione di un'attività alle Seychelles, oltre ad almeno cinque anni di associazione imprenditoriale con tale investimento (Invest in Seychelles). Saresey riporta che diventano idonei anche i non seychellesi che investono USD 2 milioni o più. La pagina ufficiale elenca la proprietà come un beneficio del permesso, non come una via per ottenerlo: i titolari possono acquistare terreni residenziali dal Governo e pagare il 50 per cento delle tasse della Sanction (Invest in Seychelles). La differenza strutturale rispetto a Mauritius è che la soglia patrimoniale non attiva di per sé la residenza.

La base turistica è piccola ma costantemente di fascia alta. 294.071 visitatori tra il 1° gennaio e il 3 novembre 2024, il 73 per cento europei, con arrivi dagli Emirati Arabi Uniti in crescita del 18 per cento e dagli Stati Uniti in crescita del 14 per cento (Tourism Update, novembre 2024). La presenza di operatori premium (Six Senses Zil Pasyon, North Island, Four Seasons Mahé, Constance Lemuria, Anantara Maia) si concentra su Mahé, Praslin e le isole interne minori vicine, la cui superficie territoriale è finita.

Sri Lanka, leasehold di 99 anni e la riforma del 2017#

La legge dello Sri Lanka vieta la proprietà freehold diretta da parte di stranieri, e da oltre un decennio l'acquisizione estera è stata incanalata attraverso la struttura del leasehold di 99 anni. Il Land (Restrictions on Alienation) Act del 2014 ha introdotto una Land Lease Tax del 15 per cento sul valore totale del leasing dei terreni concessi in leasing a stranieri, pagabile anticipatamente (Daily FT).

Il Land (Restrictions on Alienation) (Amendment) Act No. 3 del 2017 ha abolito la Land Lease Tax per i leasing stipulati a partire dal 2016. Gli stranieri e le società con una partecipazione estera del 50 per cento o superiore possono prendere in leasing terreni fino a 99 anni senza l'imposta. Il divieto di freehold è di natura statutaria: la sezione 2(1) dell'Act del 2014 vieta i trasferimenti di titolo a stranieri, e la sezione 18 rende nulla qualsiasi alienazione in violazione (Daily FT).

La ripresa turistica del 2024 è la più marcata tra i sei mercati. 2.053.465 arrivi, +38,07 per cento, con l'India come principale mercato di provenienza al 20 per cento (EconomyNext). Il dato assoluto resta al di sotto del picco del 2018 di 2,33 milioni, ma la traiettoria è costruttiva. La costa meridionale (Galle, Mirissa, Tangalle, Weligama) concentra l'esposizione premium, con nomi come Cape Weligama, Anantara Tangalle e Amanwella.

Il premio per la stabilità politica resta un dato reale nel processo di valutazione del rischio. La crisi economica del 2022, il programma del FMI che ne è seguito e la transizione politica del 2024 modellano il premio di rischio che gli acquirenti applicano all'esposizione verso lo Sri Lanka. Al 21 settembre 2026, il presidente Anura Kumara Dissanayake, in carica dal settembre 2024, governa con la maggioranza di 159 seggi del National People's Power ottenuta nelle elezioni parlamentari di novembre 2024 (Ada Derana). Per l'acquirente con una convinzione forte sulla stabilizzazione, la fase del ciclo d'ingresso è costruttiva. Per l'acquirente che non la condivide, i comparabili regionali comportano un rischio politico intrinseco minore.

Il regime di proprietà come vincolo determinante#

La distinzione più importante tra i sei mercati non è il dato degli arrivi complessivi, ma il regime di proprietà disponibile per l'acquirente straniero. Mauritius è l'unica giurisdizione in cui la soglia patrimoniale stabilita per legge attiva di per sé un permesso di residenza. Seychelles concede il freehold ma razionalizza l'offerta attraverso il regime della Sanction. Le Maldive concedono il leasehold di 99 anni all'interno di una struttura resort. Lo Sri Lanka concede il leasehold di 99 anni al di fuori della struttura resort. L'Indonesia, tra Bali e le Gili, concede lo Hak Pakai per un massimo di 80 anni o lo Hak Guna Bangunan tramite PT PMA con lo stesso orizzonte effettivo.

La determinazione del prezzo di qualsiasi lotto per villa deve tenere conto dell'orizzonte del regime di proprietà. Un leasehold di 99 anni alle Maldive e uno Hak Pakai di 80 anni a Bali non si scambiano allo stesso multiplo, perché il valore residuo all'anno 25 è sostanzialmente diverso. Un'unità PDS equivalente al freehold a Mauritius è trasferibile a qualsiasi non cittadino idoneo alle stesse condizioni; uno Hak Pakai a Bali richiede un rinnovo documentale a ogni intervallo di rinnovo. Lo Hak Milik è riservato ai cittadini indonesiani dall'Articolo 21 della Basic Agrarian Law del 1960; l'Articolo 33(3) della Costituzione del 1945 pone la terra sotto il controllo statale ma non menziona lo Hak Milik, quindi estendere il freehold agli stranieri richiederebbe una modifica della legge, non della Costituzione. Il tetto di 80 anni dello Hak Pakai è un vincolo statutario sul regime di proprietà straniero.

Esposizione climatica, dichiarata onestamente#

L'esposizione climatica non è un numero unico, è un insieme di vettori distinti. Una registrazione da microatollo corallino delle Maldive fissa l'innalzamento del livello del mare nell'Oceano Indiano centrale tra 3,9 e 4,8 mm all'anno tra il 1990 e il 2019 (InsightsIAS, settembre 2025). Per le Maldive, paese di isole a bassa quota (InsightsIAS), il vettore SLR è determinante per la destinazione. Ipotesi di Victaura Research: per Mauritius e Seychelles, l'inondazione costiera da mareggiata e innalzamento del livello del mare rende il vettore determinante a livello di singolo lotto.

Lo spostamento monsonico e lo sbiancamento dei coralli sono i vettori di secondo ordine. L'area marina protetta di Gili Matra è prevista superare la soglia annuale di sbiancamento corallino a partire dal 2026 (De Clippele et al., University of Glasgow, 2023). La stessa modellazione individua dodici aree marine protette indonesiane con eventi annuali di sbiancamento entro il 2030, in aumento a 99 entro il 2044. Per una destinazione la cui proposta di valore è l'ecosistema marino, la traiettoria dello sbiancamento è un dato di underwriting non negoziabile. Lo stesso vale, con una cronologia diversa, per il sistema atollico maldiviano e per la copertura corallina delle isole interne delle Seychelles.

Il caso di Bali è diverso perché il vettore climatico agisce sulla terraferma. Il turismo rappresenta una stima del 65 per cento dei consumi d'acqua di Bali, e il declino delle falde costiere alimenta preoccupazioni sull'intrusione salina (Asia Media Centre, marzo 2026). Le alluvioni del 9 e 10 settembre 2025 sono state le peggiori dell'isola in oltre un decennio (ClimaMeter). La domanda di underwriting a livello di lotto non è più se l'immobile si trovi sulla spiaggia. È se l'immobile si trovi su uno strato drenante capace di assorbire precipitazioni dell'ordine di settembre 2025, che ClimaMeter ha rilevato fino al 7 per cento più intense rispetto a eventi passati simili.

L'esposizione climatica non invalida la tesi regionale. Ne modifica le variabili di underwriting. Il rispetto di distanze di arretramento superiori ai minimi statutari, l'elevazione sopra il livello massimo di marea previsto, l'autosufficienza idrica e di smaltimento, la capacità di drenaggio e un'impronta operativa contenuta non sono opzionali. Sono le condizioni da cui dipende il valore nel lungo periodo.

Cosa significa per l'acquirente straniero#

La logica di allocazione tra le sei destinazioni segue il profilo dell'acquirente, non il dato di arrivi in evidenza. Un acquirente che privilegia la liquidità in freehold e un permesso di residenza stabile, con un bacino di visitatori guidato da Francia, Regno Unito e isola della Riunione (Statistics Mauritius) e l'esposizione ai cicloni prezzata nell'underwriting, alloca su Mauritius tramite il PDS. Un acquirente che privilegia la scarsità statutaria e un mercato piccolo e gestito in modo conservativo alloca sulle Seychelles. Un acquirente che privilegia la qualità operativa brandizzata all'interno di una struttura leasehold di 99 anni, con la disponibilità a sottoscrivere l'esposizione SLR di una bassa elevazione, alloca su una residenza resort maldiviana.

Per un acquirente che privilegia la scarsità strutturale a livello di lotto, l'Indonesia offre lotti vincolati sotto un tetto statutario di tenure. Gili Air, piccola isola con perimetro fisso nella reggenza di Lombok Nord (Nusa Tenggara Occidentale), rientra nel tetto nazionale Hak Pakai; il Regolamento Provinciale di Bali n. 4 del 2026 è uno strumento balinese e lì non si applica. Bali stessa è ora un mercato a due livelli: i corridoi centrali (Canggu, Berawa, Pererenan) si stanno saturando, mentre, come ipotesi di Victaura Research, le fasce premium (bordo scogliera di Uluwatu, Bukit Pandawa, Nusa Dua) sono protette dalla scarsità all'interno di un mercato più ampio; le inserzioni Propertia di marzo 2026 non mostrano alcun premio del prezzo mediano richiesto per una villa leasehold a tre camere a Uluwatu rispetto a Canggu (367.000 USD contro 381.000 USD), e uno modesto tra i freehold (446.000 USD contro 430.000 USD).

Un acquirente che privilegia l'inizio del ciclo, con una visione costruttiva sulla stabilizzazione politica dello Sri Lanka, alloca sulla costa meridionale dello Sri Lanka. Il dato di arrivi 2024 a +38 per cento e la riforma leasehold del 2017 sono le condizioni di ingresso.

Ipotesi di Victaura Research: le sei destinazioni si comportano da complementari piuttosto che da sostituti. I loro driver di domanda differiscono: residenza a Mauritius, razionamento statutario alle Seychelles, gestione resort alle Maldive, concorrenza a elasticità di offerta nel corridoio centrale di Bali e ripresa post-crisi in Sri Lanka. Questa è un'ipotesi di lavoro, non una correlazione misurata.

Dichiarazione di interessi (skin in the game). Victaura, tramite la capogruppo Greystone B.V. (Paesi Bassi), sviluppa progetti sul Lago di Como (Italia), a Nungwi, Zanzibar (Tanzania), a Gili Air e a Uluwatu, Bali (Indonesia), e detiene una posizione di capitale off-plan su Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (Emirati Arabi Uniti). I lettori devono presumere che il commento possa essere influenzato da queste posizioni, o andare a loro beneficio. Questo documento è classificato come materiale di marketing ai sensi dell'articolo 24(3) della MiFID II. Non costituisce consulenza in materia di investimenti.

Correzioni, 27 settembre 2026#

Cosa diceva l'articolo e cosa dice ora. La versione pubblicata indicava per il terreno a Uluwatu circa USD 966 al metro quadro, il 40 per cento in meno rispetto a Canggu, insieme ad altri prezzi al metro quadro e prezzi dei terreni attribuiti a Propertia; Propertia non pubblica nessuno di questi dati, e l'articolo ora riporta i suoi prezzi mediani di richiesta di marzo 2026 per ville con tre camere da letto (USD 367.000 a Uluwatu, USD 381.000 a Canggu, per contratti di leasehold di 25 anni o piu'). Diceva che il Regolamento Regionale di Bali n. 4 del 2026 prevedeva le pene detentive e le multe della Legge 41 del 2009; il regolamento stabilisce sanzioni amministrative e rinvia la responsabilita' penale alla legge vigente (Bali Sharing). Collocava le peggiori alluvioni recenti di Bali a ottobre 2025; sono avvenute il 9 e 10 settembre 2025 (ClimaMeter). Indicava per l'innalzamento del livello del mare nell'Oceano Indiano centrale un valore di 4-6 mm all'anno, da due a tre volte la media globale, citando l'AIVP, che non contiene tali cifre; ora indica 3,9-4,8 mm all'anno per il periodo 1990-2019, tratti da una registrazione su microatollo corallino delle Maldive (InsightsIAS). Descriveva Mauritius come dotata di un'imposta sul reddito piatta al 15 per cento; le aliquote sono progressive dal luglio 2023 e sono dello 0, 10 e 20 per cento dal luglio 2025 (PwC). Diceva che lo schema Ground +2 non comporta residenza; gli acquisti a partire da USD 375.000 danno diritto a un permesso di residenza (Economic Development Board). Collocava i resort premium mauriziani sulle coste occidentale e settentrionale; il Four Seasons Anahita si trova sulla costa orientale (Forbes Travel Guide). Diceva che gli acquisti alle Seychelles erano stati congelati dal 2014, che la Sanction dura dodici mesi e che l'acquisto di un immobile da USD 2 milioni concede la residenza; queste affermazioni sono state rimosse, e l'articolo ora riporta i criteri di marzo 2025 e la via ufficiale d'impresa da USD 1 milione (Seychelles Planning Authority, Invest in Seychelles). Diceva che l'imposta sul leasehold dello Sri Lanka era stata abolita retroattivamente dal 1° gennaio 2016 e che il divieto di proprieta' piena e' costituzionale; l'Amendment Act n. 3 del 2017 ha abolito l'imposta per i contratti stipulati dal 2016, e il divieto e' di natura legislativa (Daily FT). Diceva che estendere la proprieta' piena indonesiana agli stranieri richiederebbe un emendamento costituzionale; l'Hak Milik e' riservato dall'Articolo 21 della Legge Agraria di Base (Hukumonline). Diceva che il regime fondiario di Gili Air e' rafforzato da un regolamento di Bali; Gili Air si trova a Nusa Tenggara Occidentale, fuori da Bali. Le cifre che non hanno potuto essere ricondotte a una fonte aperta (350.000 visitatori alle Seychelles, durata del soggiorno e proventi per Mauritius, quota europea per lo Sri Lanka, arrivi a Lombok, dettagli del programma Soneva, numero di ville Cheval Blanc, area di inondazione a Mauritius, esposizione della popolazione alle Seychelles) sono state rimosse.

Una successiva revisione avvenuta lo stesso giorno ha affinato alcune delle correzioni sopra ed emendato ulteriori punti. L'articolo diceva che le ville di Pererenan venivano vendute a prezzi che non avevano ancora raggiunto Canggu; gli annunci di Propertia di marzo 2026 collocano il prezzo mediano di richiesta per un leasehold con tre camere da letto a USD 389.000 a Pererenan contro USD 381.000 a Canggu (Propertia). Indicava USD 375.000 come l'investimento minimo per acquistare nell'ambito del Mauritius Property Development Scheme; lo schema non fissa un prezzo minimo di acquisto, e USD 375.000 e' la soglia oltre la quale viene concesso un permesso di residenza (MCCI, Economic Development Board). Diceva che il 97,5 per cento degli arrivi a Mauritius avveniva per via aerea; l'articolo ora riporta i 1.348.400 arrivi aerei segnalati da Statistics Mauritius. Diceva che le Maldive avevano superato per la prima volta i due milioni di arrivi; la fonte riporta soltanto che gli arrivi hanno superato i due milioni nel 2024 (Travel Trade Maldives). Diceva che nessun emendamento costituzionale maldiviano era stato promulgato al settembre 2026; la fonte riporta che nessun emendamento e' stato promulgato e cita un commentatore indipendente che si aspetta emendamenti abilitanti quando il parlamento tornera' dalla pausa (Maldives Independent, 23 settembre 2026). Collocava il Mandarin Oriental Bali a Bukit Pandawa su un sito a picco sulla scogliera; l'operatore lo colloca sulla penisola di Bukit, con 110 unita' e 68 ville su otto ettari (Mandarin Oriental, 19 luglio 2024). Definiva l'aumento del 2024 dello Sri Lanka il piu' ripido della regione; e' il piu' ripido tra i sei mercati messi a confronto. Attribuiva alla Seychelles Planning Authority la revoca della moratoria delle Seychelles nel gennaio 2025; tale data proviene da Saresey, e l'Authority ha pubblicato i nuovi criteri a marzo 2025. Descriveva l'esposizione ciclonica di Mauritius come una questione della costa orientale, la costa meridionale dello Sri Lanka come resiliente, il bacino di visitatori mauriziano come ad alta spesa, e il rischio di alluvione a Bali come un evento centenario con ricorrenza venticinquennale; nessuna delle fonti consultate supporta queste affermazioni, che sono state rimosse o sostituite con dati verificati. Le affermazioni secondo cui le particelle premium di Bali sono prezzate sulla scarsita', e le previsioni sull'offerta maldiviana e sugli esiti di Uluwatu, sono ora indicate come ipotesi di ricerca Victaura.

Una terza revisione avvenuta lo stesso giorno ha corretto ulteriori punti. L'articolo indicava il prezzo mediano di richiesta di una villa con tre camere da letto a Uluwatu in USD 369.000; la tabella di Propertia di marzo 2026 indica USD 367.000 per contratti di leasehold di 25 anni o piu' (USD 369.000 e' il dato relativo a Umalas), e le sue mediane per la proprieta' piena sono USD 446.000 a Uluwatu e USD 430.000 a Canggu, dunque l'assenza di un premio per Uluwatu vale solo per il leasehold (Propertia). Diceva che i prezzi di richiesta di Pererenan avevano raggiunto quelli di Canggu senza distinzioni; cio' vale per il leasehold (USD 389.000 contro USD 381.000), mentre tra le proprieta' piene Pererenan e' a USD 394.000 contro USD 430.000 (Propertia). Diceva che i contratti di leasehold di Eagle Hills ripartono da 99 anni a ogni trasferimento e che non era chiaro se sarebbe seguito un emendamento; la fonte riporta un nuovo termine di leasehold fino a 99 anni a ogni trasferimento, nessun emendamento promulgato, e un commentatore indipendente che si aspetta emendamenti abilitanti quando il parlamento tornera' dalla pausa (Maldives Independent, 23 settembre 2026). Diceva che la pagina ufficiale per gli investitori delle Seychelles non elenca alcuna via immobiliare; la pagina elenca, come beneficio del Permanent Residence Permit, il diritto di acquistare terreno residenziale dal Governo al 50 per cento delle tariffe Sanction (Invest in Seychelles). Definiva il regime delle Seychelles il piu' restrittivo dell'insieme; le Seychelles consentono la proprieta' piena straniera soggetta a una Sanction governativa, mentre Maldive e Sri Lanka la vietano. Descriveva la nullita' dei trasferimenti per interposta persona ai sensi dell'Articolo 26(2) della Legge Agraria di Base come giurisprudenza consolidata; l'articolo ora enuncia la regola di legge, secondo cui tali trasferimenti sono nulli di diritto e il terreno ricade allo Stato (DJKN, Ministero delle Finanze). Le affermazioni secondo cui il punto naturale piu' alto delle Maldive e' solo pochi metri sopra il livello del mare e che l'esposizione climatica di Mauritius e' moderata, con l'inondazione come suo vettore principale, non sono supportate dalle fonti consultate e sono state rimosse; il rischio di inondazione per Mauritius e Seychelles e' ora indicato come ipotesi di ricerca Victaura. I criteri della Seychelles Planning Authority sono ora datati 20 marzo 2025.