拉斯海马永久产权与黄金签证：购房门槛与居留年限

在哈伊马角（RAK）持有永久产权能给投资者带来什么，黄金签证又增加了什么？#

当业主名下的合资格房产总值至少达到 2,000,000 迪拉姆时，哈伊马角（RAK）的永久产权住宅可以支持阿联酋黄金居留的申请。 联邦身份、公民、海关与港口安全局（ICP）在其黄金居留页面上列明了这一门槛（2026 年 10 月 7 日查阅）。房产可以是一套，也可以是多套；可以是期房，即楼宇竣工前出售的房产，但须购自获批准的本地开发商。贷款购房和期房购买还附带其他条件，详见下文。

先要界定两个术语。 永久产权（freehold）是对一套房产的完全所有权，以业主名义登记在酋长国的房地产登记册上，并享有出售或出租的权利。在 RAK，外国买家只能在酋长国指定的区域持有永久产权。黄金居留（Golden Residency）是阿联酋的长期居留许可，通过联邦系统签发，可续期，且不与雇主或本地担保人挂钩。这两种制度处在不同的政府层级：一个属于地方，一个属于联邦。两者在一份文件上交汇，即登记处出具的估值函，或者就期房而言，经开发商盖章的买卖协议。

本文回答四个问题： 哪些区域可以持有永久产权；非居民购房有哪些变化；哪个门槛对应哪种签证、有效期多少年；出售房产时会发生什么。本文还记录了一个投资者在继续阅读之前应当了解的问题：同一天查阅的两个联邦页面，对房地产路径给出了两种不同的有效期。下文每一项论断都标明了等级。凡是无法追溯到官方文件的数字，要么省略，要么标注为经纪商披露或媒体报道。

哈伊马角的哪些区域对外国人开放永久产权？#

RAK 的外国人永久产权仅限于指定区域，常被列出的有 Al Marjan Island、Al Hamra Village、Mina Al Arab 和 Dafan Al Nakheel。 这份名单来自经纪商披露，出自经纪商和律师事务所的摘要，本文未将其与已公布的酋长国分区文件逐一核对。投资者应将其视为起点清单，在签署任何文件之前，逐宗地块向 RAK 房地产局确认。

法律框架是一本登记册，登记册就是产权证明。 2021 年第 11 号法律由 RAK 酋长于 2021 年 9 月 11 日（伊历 1443 年 4 月 4 日）颁布（Lexis Middle East）；律师事务所 Al Tamimi & Company 则将其日期记为 2021 年 9 月 21 日。该法设立了由 RAK 市政局房地产局管理的房地产登记册，记录房产以及影响房产的各项权利和处分。经纪商的摘要补充称，期房单位也会登记，登记册是产权的决定性证据。本文未能打开该法律的全文。由于依据的是律师事务所的摘要而非法律条文本身，等级为方向性参考。

永久产权区域与签证资格是两个独立的问题。 位于指定区域内的房产，是外国人取得产权的前提；而签证的检验标准是价值，不是位置。投资者若在指定区域持有产权，且合计价值达到 2,000,000 迪拉姆，即满足联邦规则的价值条件，但仍受下文贷款和期房条件的约束。经纪商称，阿联酋和海湾合作委员会（GCC）国民依据一项较早的法律可在酋长国内任何地方购房，其他买家则不可。这一点属方向性参考，签证分析并不需要它。

营销材料中的区域名称不等于法律描述。 宣传册可能把一块地写成“位于岛上”，而其产权实际归在登记册的另一个类别。投资者应索取产权编号或预登记编号，并逐行阅读地块描述。想查看 Victaura 针对该酋长国的公开项目说明的读者，可见 Ras Al Khaimah residential compounds。该说明是 Victaura 对自身参与情况的表述依据，本文其余内容不对其作任何补充。

非居民在 RAK 购置房产会有哪些变化？#

产权几乎不因居民身份而改变，但文书工作的变化相当大。 非居民投资者在同一区域持有的永久产权，与居民相同。不同之处在于通往签证的路径。发布 RAK 申请渠道的 RAKEZ（哈伊马角经济区）表示，提交签证申请时，申请人必须人在阿联酋境内（官方流程页面，2026 年 10 月 7 日查阅）。因此，非居民业主需要前往阿联酋办理申请。

估值函是关键文件。 RAKEZ 列出的房产证明，是房地产登记局出具的估值函，或者就期房而言，是经开发商签字盖章的买卖协议。估值是登记处的输出结果，并不自动等同于合同价格。具体个案中两者是否存在差异，要由登记处回答，而我们能读到的公开文件中没有答案。投资者在默认合同价格已过线之前，应先问清适用的估值依据。

健康保险和体检是该路径的一部分。 据 Gulf News 于 2025 年 7 月 27 日报道，ICP 公布的步骤包括体检、为期两年的健康保险计划、必要时的生物特征登记，以及将 Emirates ID 寄送至登记地址。ICP 页面补充称，投资者及其家庭成员在居留期间必须持有有效的综合健康保险。这些是持续性的费用，不含在购房价格之内，投资者应将其计入测算模型。

银行和开发商必须是规则认可的对象。 ICP 的文本只允许使用获批准的本地银行的贷款，期房则须购自经主管地方机构授权、获批准的本地房地产公司。Gulf News 对 ICP 指引的摘要还补充了期房需提供付款完成的证明。实际操作上的理解（属于我们的判断，并非 ICP 的表述）是：期房买家在支付第一期款项之前，应从该机构取得开发商获批准身份的书面确认。

哪个门槛对应哪种黄金签证，有效期是多少年？#

联邦层面的房地产路径规则只有一个数字，即 AED 2,000,000，官方页面之间的分歧在于有效期。 ICP 的 Golden Residency 页面称，房地产投资者可获 10 年期，并自动续期。RAKEZ 同样表示为 10 年。阿联酋政府官方门户 u.ae 的页面标注更新于 2026 年 7 月 28 日，列出“10 年（公共投资）”和“5 年（房地产投资）”。三者均于 2026 年 10 月 7 日查阅。

两个联邦层面的信息来源不可能都是最终定论。 一种可能是 u.ae 页面概括的是另一档位或较旧的规则；另一种可能是 ICP 页面反映的是较新的规则。我们不知道是哪一种，也不对二者排序。投资者应在申请时，向 ICP 或 RAKEZ 服务台取得有效期的书面确认。10 年是 ICP 所述的数字，并非保证，在有文件另行说明之前，保守的测算模型应按 5 年计算。

2022 年的一篇媒体报道曾提到较低档位，而我们查阅的当前官方页面均未重复这一说法。 Gulf News 于 2022 年 10 月 5 日报道称，除了 AED 2,000,000 的 10 年期路径外，持有价值 AED 750,000 的房产即可获得 5 年期签证。该文未引用任何具名官员。其等级为：媒体报道，2022 年，目前未经核实。本文任何地方都没有把这一较低数字用作门槛。

家属随行由 ICP 明确说明。 ICP 页面称，投资者可为配偶和子女（不论年龄）以及父母办理居留许可。这是联邦层面的表述。同一页面规定，每位家属在整个有效期内都必须持有全面且有效的医疗保险。每个人的费用和所需文件，应在一开始就纳入预算。

就我们查阅的文本而言，多套房产可以合并计算。 ICP 提到“一处或多处房产”，合计价值不低于 AED 2,000,000，RAKEZ 也表示多套房产可以合并。按文本，两套各为 AED 1,000,000 的单位可以合并达标。某个登记处是否会把两套房产列在同一份函件上，属于程序问题，应在购买第二套之前而不是之后确认。

在哈伊马角购买期房是否计入黄金签证？#

按联邦文本，期房可以计入，但有条件。 ICP 称，投资者必须从经批准的本地房地产公司购买总价不低于 AED 2,000,000 的期房单位。Gulf News 对 ICP 指引的概述还补充了付款完成的证明。RAKEZ 要求提供已签署并盖章的买卖协议。

“完成”一词很关键，而我们查阅的文本并未对其下定义。 它可能指付清全部价款，也可能指付到登记处认可的某个阶段。我们查阅的官方页面均未说明。在迪拜，媒体和中介常讨论凭开发商证明文件按部分付款办理的情形。我们没有找到任何涉及这一问题的 RAK 官方文件。因此，计划凭分期付款方案达标的投资者，不应假定首期付款即可过线。

付款计划是一种融资结构，而签证考核的是所有权。 RAK 的开发商按分阶段的进度表销售。分阶段的进度表延后的是现金支出，并不延后 ICP 的要求。如果只有在最后一期付款之后才达到合格价值，申请的时间表就要跟随付款的时间表。这是对文本方向性的解读，并非 ICP 的裁定，应向 ICP 或 RAKEZ 服务台书面核实。

允许按揭，但经批准银行的条件具有约束力。 ICP 称，房产可通过贷款融资，前提是融资来自经批准的本地银行。若投资者使用阿联酋境外的贷款机构融资，应在提款之前，书面向 ICP 询问该融资是否符合经批准本地银行的条件。我们查阅的任何页面都没有公布该名单。若干以迪拜为导向的指南对按揭单位规定了最低自有资金比例。我们没有找到联邦或 RAK 层面的相关文本，因此在此不予适用。

现房与期房遵循不同的登记路径。 对于现房，RAK 登记册上的产权登记即为所有权证明，RAKEZ 要求提供房地产登记部门出具的评估函。对于期房，在产权证签发之前，证明文件是盖章的协议。投资者应把两个版本放在同一份档案中，因为日后的出售或签证续期可能会要求提供同一条文件链。

如果投资者出售 RAK 的房产，黄金签证会怎样？#

我们读到的联邦页面没有公布出售规则，因此答案来自媒体报道和实务做法。ICP 的页面说明了准入标准，但没有说明退出时会怎样。Gulf News 于 2022 年 10 月 5 日转述了一位房产经纪的说法：如果出售后不再满足 AED 2,000,000 的门槛，则只有在签证注销之后才能完成出售。证据等级：媒体报道，匿名信源，2022 年。

据以规划的解读是，居留身份与符合条件的持有资产挂钩。如果持有资产的价值跌破门槛，身份就面临风险。如果其他房产使合计价值保持在 AED 2,000,000 或以上，同一篇文章称需在出售前提交估值证书。这同样只是经纪的说法。由于我们读到的官方页面均未说明，投资者应在购买前以书面形式向 ICP 取得退出规则。

出售还会带来常规的交易摩擦。RAK 的转售与购买一样，需在 Real Estate Department 登记。经纪指南给出的过户费率各不相同，其中没有任何数字能追溯到我们读到的官方收费表，因此我们一概不采用。投资者在对退出进行测算之前，应以书面形式向 RAK Municipality 下属的 Real Estate Department 取得现行收费表。

流动性是隐藏变量。转售需要一位同样能够完成交割的买家。如果签证与该单位绑定，卖方的时间表就不仅取决于市场。投资者应控制仓位规模，使出售缓慢时不至于被迫在居留身份上做决定。我们没有引用 RAK 的转售价格证据，因为没有找到相应的一手来源。

抵押登记和处置限制是迪拜的规则，不是联邦条文。迪拜居留主管机构的服务页面称，房产上会设置抵押登记，且在 10 年居留期内不得处置该房产。RAK 是否有对应规定，我们读到的任何材料中都没有描述。RAK 在这一点上未知，应直接向 Real Estate Department 询问。

是什么在推动 Ras Al Khaimah 的房产需求，哪些只是公告？#

RAK Tourism Development Authority（RAKTDA）报告称，2025 年过夜游客为 135 万人次，增长 6%，旅游收入增长 12%。该新闻稿发布于 2026 年 1 月 19 日。2025 年上半年，RAKTDA 曾报告到访人次超过 654,000，同样增长 6%。该机构没有说明统计方法，因此证据等级为方向性参考：这一数字取自其自身发布的新闻稿，未经我们审计。同一份新闻稿还重申了到 2030 年游客超过 350 万人次的目标。目标是意愿的表达，不是预测。

Wynn Al Marjan Island 的开业日期已经推迟。与 Marjan 的合作于 2022 年公布，相关新闻稿已提交美国 SEC。Gulf News 于 2026 年 8 月 5 日报道，Wynn Resorts 在公布 2026 年第二季度业绩时，将开业时间定为 2027 年 9 月，并把建设成本定为约 57 亿美元，增加约 6 亿美元。iGamingBusiness 报道称，新日期晚于此前 2027 年 3 月的计划，且 Wynn 迄今已投入约 10.6 亿美元现金。开业日期和 10.6 亿美元现金的数字出现在 Wynn 于 2026 年 8 月 4 日发布的业绩公告中，因此属于经纪方转述，是开发商对其自身项目的陈述；建设成本仅见于媒体报道，因此属于方向性参考。

造成部分延误的冲突，有明确的日期和来源。iGamingBusiness 报道（以其自己的措辞，而非 Wynn 的说法），截至 2026 年 8 月 5 日，2 月美国和以色列军队袭击伊朗后，工程一度暂停，Wynn 将成本增加中的约一半归因于该冲突；Wynn 自己在 2026 年 3 月 11 日表示，施工在短暂停工后已经恢复（Form 8-K）。Gulf News 报道称，首席执行官当天表示，其在阿联酋的日常运营基本未受影响。对于这些日期之后冲突的态势，我们不作任何陈述。

以上这些都不是签证的输入条件。游客数量和度假村日期会影响某个单位的需求，但不会进入 ICP 的审核标准。投资者应把这两个层面分开。市场上涨时，某个单位仍可能低于 AED 2,000,000；市场下跌时，它仍可能高于这一线。申请时起作用的是评估函上的价值，对于期房单位，则是盖章的协议上的价值。

本文刻意不给出任何租金收益率或投资回报率数字。经纪页面对 Al Marjan Island 的净回报言之凿凿，但我们无法把这些数字追溯到一手数据集，因此不予采用。当有人引用租金数字时，投资者应追问样本、统计期间，以及该数字是否已扣除物业服务费和度假短租的运营成本。

基于 RAK 房产签发的黄金居留在整个阿联酋都有效吗？#

ICP 将黄金居留描述为阿联酋的长期居留，由联邦机构签发。我们读到的页面中，没有任何内容把持有人的居住地与符合条件的房产所在的酋长国挂钩，也没有读到此类限制。这只是文本中的缺失，不是确认，而官方文本中的缺失可能会改变。投资者在依赖这一点之前，应请 ICP 或 RAKEZ 窗口以书面形式确认。

居留许可不等于税务裁定。税务居民身份是另一个法律问题，由投资者所在司法辖区和阿联酋的税收规则共同决定。本文不引用任何税率和居住天数门槛，因为我们没有在官方来源上读到可用于此目的的内容。引用这些数字的中介和经纪页面不能作为测算的依据。合适的信息来源是投资者所在司法辖区的税务顾问。

最低停留时间是另一个经纪说得比文本更肯定的问题。许多经纪页面称没有每年最低停留的要求。我们读到的 ICP 页面对此没有作出任何明确规定。u.ae 门户页面在权益中列出，持有人可在阿联酋境外停留超过通常为保持居留签证有效所需的六个月。投资者应以书面形式向 ICP 提出这一问题，还应询问长期离境后身份会怎样，因为续期条件属于上文 10 年还是 5 年这一问题的一部分。

与房产挂钩的居留是一种政策选择，而政策可能改变。阿联酋之所以凭房产授予居留，是因为联邦规则如此规定，其他司法辖区则相反。我们围绕这一主题的系列文章展示了这种对比。在意大利，一套住房本身并不赋予居留权。在印度尼西亚，路径是附带自身条件的第二居所签证。仅为签证而购房的投资者，在房产敞口之上还持有一份政策敞口。

以迪拜为导向的指引与拉斯海马的实际情况有何不同？#

联邦规则在各酋长国相同，但登记机构和申请渠道属于酋长国一级。关于黄金签证的公开解读，大多是针对迪拜和迪拜土地局（Dubai Land Department）写成的。在拉斯海马（RAK）购房的投资者读到这些指南，可能会照搬并不适用的迪拜步骤。RAKEZ 的页面列出了拉斯海马自己的申请渠道和文件清单，其中包括不动产登记局（Real Estate Registration Department）出具的评估函，这是更合适的起点。

有三个问题反复出现，而它们由不同层级的政府回答。哪些区域允许外国人持有产权、多大价值可以获得签证、签证有效期多长，是反复被问到的三个问题。第一个由酋长国回答，第二个和第三个由联邦回答。把三者混在一段话里的指南，通常是在描述迪拜，却称之为阿联酋。

获批开发商名单是一道不显眼的关口。ICP 的文本要求期房必须购自获批的本地房地产公司。我们阅读的页面上没有这份名单。对于拉斯海马的期房买家，尽职调查的问题很简单：这家开发商是否获批用于签证目的，由谁确认，何时确认。销售团队的口头保证不是文件。

阅读迪拜的对比，应看结构，而不是看数字。迪拜有更深入的交易数据、更长的签证关联销售记录和更多已公布的程序。拉斯海马在这几方面都较少。资产配置者应当预期要依靠登记机构和主管部门的直接确认，并为此所需的额外时间计入成本。

本分析有哪些薄弱环节？坦率披露如下#

期限冲突尚未解决。ICP 和 RAKEZ 的页面称为 10 年，而 u.ae 门户页面称不动产类为 5 年。我们于 2026 年 10 月 7 日阅读了这三个页面。我们无法判断哪一个是现行规定，也没有向主管部门求证。唯一的解决办法是取得书面确认。

自由产权区域名单并非来自拉斯海马的一手法律文件。它来自经纪公司和律师事务所的摘要。我们无法打开 2021 年第 11 号法律（Law No. 11 of 2021）的全文或任何分区决定。该名单是经纪公司转述的。出售机制、抵押留置权问题和过户费同样没有定论，仅有的出售规则来源是一篇 2022 年的新闻报道（引述一位未具名的中介）和迪拜自己的服务页面，而后者并不涵盖拉斯海马。获批银行和获批开发商的名单未能找到，我们阅读的文本中也没有任何一处界定期房单位的付款完成。

这是对网页的案头阅读，截至 2026 年 10 月 7 日。居留和房产规则可能不经通知而改变，今天没有某项限制并不构成承诺。除上文引用的带日期的公司声明外，本文不评估地区冲突的状况。本文任何内容均不构成法律、税务或移民建议。投资者在投入资本之前，应向 ICP 或授权服务渠道核实每一项门槛和期限。

利益关联披露。Victaura通过其母公司Greystone B.V.（荷兰）在科莫湖（意大利）、桑给巴尔的Nungwi（坦桑尼亚）、吉利艾尔岛与巴厘岛乌鲁瓦图（印度尼西亚）开发项目，并在哈伊马角的Al Marjan Island（阿联酋）持有期房（off-plan）资本头寸。读者应当假定，本文评论可能受到上述各项头寸的影响，或可能使其受益。本文件根据MiFID II第24(3)条被归类为营销材料，不构成投资建议。