数据分级：我们的研究方法

修订说明，2026 年 10 月 24 日#

本文已于 2026 年 10 月 24 日更正。 此前文中将方向性数据定义为可能指示方向、但其幅度不可依赖的数字，而 Victaura Research 的方法将其定义为方向可靠、但幅度不可靠的信号。正文和表格中的定义现已与该方法一致。

Victaura Research 如何为数字分级？#

Victaura Research 为数字分级的方式，是在讨论其含义之前，先标明该数字是如何获得的。等级是附在数字上的简短标签，说明该数字由谁产生、采用何种方法，以及读者可以在多大程度上依赖它。共有四个等级：实测、行业估算、经纪机构披露和方向性数据。该方法要求文章中的每一项统计数据和每一张表格都标注等级，并以“机构、文件、年份”的格式写明来源。

等级附属于数字本身，而不是文章或发布机构。 同一份报告中，可能同时包含一行实测数据和一行方向性数据。统计局既发布来自调查的计数，也发布模型推算的预测。预测不会继承计数的地位。我们逐行告知投资者哪个是哪个，因为一个看起来像是计数得来的模型数字，可能会被当作计数结果来进行投资测算。

分级的目的很有限。 它并不能让一个数字变得真实，只是告诉资产配置者这个数字能承受多大的分量，以及下一步该做什么。下一步可能是以它为基础进行投资测算、与其他来源交叉核对，或者仅作背景参考。本文将该方法用于自身。下文每个数字都附有等级和来源，凡是经由二手渠道获取的，等级中会予以说明。

四个等级：各自的含义与适用范围#

实测是指来源方亲自对该事物进行了计数或记录，并说明了方法。 例如官方统计、登记数据和经审计的业绩。该等级并不说明相关性。一个国家的实测入住率对该国而言是准确的，但对其中某一栋建筑则无从说明。实测也不意味着最新，因此计数的日期每次都要随数字一同标注。

行业估算是指研究机构或行业组织以所述方法得出的数字，读者无法自行复现。 咨询公司、银行、行业组织以及房地产公司研究团队发布的研究报告均属此类。这类数字可能是可靠的，机构也可能很专业。它可用于估算细分市场的规模和比较不同地区，但不能作为精确的投资测算输入。

经纪机构披露是指中介机构或开发商发布的、关于其所销售市场的数字。 挂牌价、中介机构市场指南中的价格区间以及房源列表中的付款方案均属此类。这类数字有用，但并不独立，因为发布者从其所描述的市场中获利。等级随数字而定，而不是随公司而定，因此一家房地产公司的财富人口统计可以是行业估算，而它在自己销售所在市场的指南中给出的价格区间则属于经纪机构披露。

方向性数据是指方向可靠、但幅度不可靠的信号。 样本未披露的调查、没有来源文件而被媒体引用的数字，以及没有说明方法的计数，都属于方向性数据。方向性数字可以支持提出一个问题，但不能单独支持一项决策，也不应与实测数字在同一个算式中相加。

研究部门自行计算的结果不是第五个等级。 当 Victaura Research 自行合并不同来源的数字时，来源行会写明研究部门及其输入数据，格式为“Victaura Research 测算，依据”，后接所用文件。它不是指数，也不是自有数据集，我们既没有指数，也没有自有数据集。算术上的任何错误都由我们负责。研究部门的假设会标明为假设，每项输入数据保留各自的来源，读者因此可以重新计算或质疑某项输入。

分级背后的来源层级是什么？#

层级从创设权利或规则的文件开始。 就房产、税务和居留而言，这指的是法律、法规或登记记录，并尽可能阅读其原文。中介机构或竞争对手网站上的摘要不属于此类文件。凡事实取决于某项法定门槛时，规则是引用法律文本或主管机关自己的公告，绝不引用中介机构或竞争对手的页面，否则就在文章中略去该门槛。

首先是一手来源，其次是机构研究，最后是媒体。 一手来源包括法律法规、监管机构、统计机构、土地登记处、公司备案文件以及投资者关系材料。统计机构会同数据一起发布定义，读者因此可以核对统计的对象。机构研究是指房地产经纪公司、酒店咨询公司和银行的报告。Knight Frank 等公司的报告有参考价值，但带有商业背景。媒体主要用于确认某一事件已经发生及其发生日期。

排序依据的是可核查性，而不是声望。 一个公布其定义的小型机构，可以排在不公布定义的大公司之前。同样，排名靠前的来源也可能不适合当前的问题。全国旅游数据，很难用来说明某一个海岛度假村的情况。在每一层级，检验标准都相同：读者能否打开文件，找到同一个数字、同一个定义和同一个日期？

如何对照来源核查每一个数字？#

文章进入发布队列之前，自动化审查会重新打开其所引用的来源，并将每个数字和每处出处与来源逐一核对。来源不支持的内容，会被更正或删除。审查还会查看每个来源的日期，因为一个数字可能抄录无误，却已经过时。自 2026年9月30日起发布的每篇文章都经过了这一审查。多数更早的文章也已对照来源核查过，但这项核查尚未覆盖全部，因此2026年9月30日之前发布的文章中的某个数字，可能没有经过审查。

审查检验的是转录，而不是来源本身。它要问的是，这个数字是否出现在所引用的文件中，含义和日期是否一致，而不是该文件本身是否正确。一个与报告相符的模型估算值可以通过审查，但它仍然只是模型估算值，所以评级在审查之后与之前同样重要。

当来源之间不一致时，文章会明确说明。该方法要求每篇文章说明证据薄弱之处、来源相互矛盾之处，以及哪些结论建立在假设之上，多数文章会为此设立专门的章节。本文在Knight Frank一节和关于方法弱点的一节中做到了这一点。

来源之间的一致，作为证据比看上去要弱。两篇引用同一份报告的新闻报道只算一个来源，而不是两个；两项行业估算也可能共用同样的上游数据。读者在比较两个来源时，可以问一问：在没有对方的情况下，各自是否有可能观察到它所报告的内容。这是一种判断，而不是一项检验。

实测数字是什么样子？以Eurostat为例，并以哈伊马角（RAK）作对照#

欧洲旅游住宿入住率数据，是实测序列的一个清晰样本。根据关于欧洲旅游统计的第692/2011号条例（Regulation (EU) No 692/2011），成员国向Eurostat报送旅游住宿机构的数据。入住率数据集的各国参考元数据，例如丹麦和爱沙尼亚的条目，都指向该条例以及Eurostat用于界定定义的方法手册。读者可以打开这些定义。这正是该序列属于实测，而不仅仅是已发布的原因。

实测同样有局限，这些局限会写进评级里。拉脱维亚的元数据条目指出，其住宿调查不是抽样调查，因此估算值不含抽样误差。同一条目报告了过度覆盖、覆盖不足和单位无应答，并说明覆盖误差的确切大小无法计算。克罗地亚的条目列出了所涵盖的NACE（欧盟经济活动分类）活动组别，即55.1至55.3（酒店、假日及其他短期住宿，以及露营地），并出于国内目的增列了55.9，即其他住宿。凡是在所列组别之外的，就在统计之外。读者比较两个国家时，必须先核对统计的是否为相同的单位，然后才能比较。

一个机构自己的统计，若未说明方法，就够不上实测。哈伊马角旅游发展局（RAKTDA）报告称，2025年哈伊马角（RAK）接待过夜游客135万人次，增长6%，旅游收入增长12%，Gulf News对此有转述，该页面最后更新于2026年1月19日。对于2025年上半年，该机构报告到访游客超过654,000人次，由Emirates News Agency转述。该机构自己发布的新闻稿（日期分别为2026年1月19日和2025年7月30日）给出了相同的数字，我们已在原始来源处读过。两份新闻稿都没有说明游客是如何统计的，而按上文的定义，未说明方法的统计属于方向性数字，因此这两个数字都评为方向性。该机构报告的是自身的成绩，在我们核查的来源中，也没有找到统计中心针对这些统计发布的出版物。

游客数量描述的是一个酋长国，而不是其中任何一项资产的需求。这个数字说明有多少人在当地过夜，却没有说明他们住在哪里、房价多少，也没有说明供给的增长是否快于到访人数的增长。把它当作单一建筑需求的证明，是范畴错误，而在数字旁边写明统计的单位，可以防范这一点。酒店入住率和房价数据则是另一个序列，来源不同，评级也各自独立。Victaura在哈伊马角的Al Marjan Island持有一项期房资本头寸，如本文末尾的披露所述，投资者在阅读此例时应当考虑到这一利益关系。

行业估算可以使用吗？Knight Frank的财富人数统计#

行业估算可以用来衡量一个细分市场的规模并比较不同地区，但不能用来统计买家人数，Knight Frank Wealth Report 2026就是一个干净的例子。据行业媒体转述，第20版将净资产超过3000万美元的人士计为超高净值人士，并给出2026年全球此类人口为713,626人，2021年为551,435人。本文撰写时，我们未能打开报告原文。因此这些数字评为行业估算，且为二手获取，在他人再次使用之前，应当对照原文核实。自动化审查后来在Knight Frank于2026年4月23日发布的业绩文章中，找到了其中两个数字，即全球人数和2021年基数。报告本身仍然没有打开。

对私人净资产的统计，在统计学意义上不可能是实测数字。个人资产负债表属于隐私，因此任何对超过某一财富门槛的人数的统计，都是由间接证据推断出来的。这是一种合理的方法，但就其构造而言就是一种估算。713,626这个数字精确到个位，却并不准确到个位。印刷出来的精确与事实上的准确之间的这一差距，正是评级存在的原因。

读者能用这个数字做什么，是有边界的。它可以用来衡量一个细分市场的规模；可以显示在全球总数中所占的份额，相关报道给出美国为35%，亚太地区接近31%；还可以显示五年间的走向。它不能被换算成某个具体市场的买家人数，因为从全球人数到本地需求这一步，需要第二个来源和一项明确的假设。凡是我们自己迈出这一步的地方，来源都会注明Victaura Research是该计算的作者，并说明所用假设。

同一报道中其他国家层面的数值，本文不采用。我们读到的两篇行业媒体报道，对同样的国家预测做了不同的取整和表述，这正是二手阅读容易产生的差异。全球人数、2021年基数和美国份额，在两篇报道中完全一致。亚太地区的份额只出现在Family Wealth Report的报道中。Knight Frank自己的业绩文章没有把这两个份额表述为占全球人数的份额，因此两者都是媒体报道的，评为方向性。我们只重复这些数值，并且只在附上评级的前提下使用。

2026 年 Henley 报告改变了什么，它对研究方法有何启示？#

《Henley Private Wealth Migration Report 2026》于 2026 年 6 月 16 日发布，但没有给出新的百万富翁流入与流出估算。 Henley 自己的方法论页面写明，该框架“并不试图衡量百万富翁的实际流入或流出”，并指出在某些情况下，流入与流出的头条数字被卷入了政治叙事或公共辩论。其新闻稿称，这一变化不应被解读为放弃财富迁移分析，其方法论页面则介绍了一个包含 12 个加权维度和 38 项指标的框架。在我们查阅的来源中，没有发现正式的撤回声明。因此，我们只描述这一版报告做了什么，而不描述它正式撤回了什么。

此前的头条数字曾受到公开质疑。 Tax Policy Associates 发布了一份分析，日期为 2025 年 7 月 27 日，并于 2025 年 8 月 18 日和 2026 年 6 月 16 日更新。该分析检查了 Henley 2022 年至 2025 年数据中百万富翁、亿万富翁（centimillionaires）和十亿富翁人数的最后一位有效数字，发现 299 个数字中有 42.5% 为奇数，而随机情况下预期约为一半，并给出出现如此低比例的概率为 0.5%。对于同期 159 个迁移流量数字，即头条数字本身，其中 41.5% 为奇数，其概率为 2%。Spear's 于 2025 年 8 月 19 日报道，Henley 已启动对数据提供方方法论的独立审计。Tax Justice Network 在 2026 年 6 月 16 日就 2026 年版报告撰文，称该公司没有就这项审计提供任何更新。Tax Policy Associates 与 Tax Justice Network 此前都曾公开批评过早期报告，而数字位检验是对过程的推断，并不能证明存在主观意图。我们将它们的说法评为“方向性”（directional）。

我们把这一案例视为方法上的一课。 一个头条数字被广泛转述，随后其制作方改变了做法。凡是转述过该数字的人，手里留下的是一个制作方在 2026 年没有更新的序列。教训有三点。迁移人数最多只能评为方向性。其定义应与数字放在一起。在重新使用较旧的数字之前，值得先查看同一来源的后续版本。阅读我们关于全球财富正流向何处一文的读者，对任何迁移人数都应采用同样的过滤标准，无论发布者是谁。

Henley 的一个数字被保留，但含义狭窄，评级较低。 新闻稿称，2024 年至 2025 年，来自英国地址的申请量上升了 15%。这是该公司自身申请量的统计。新闻稿没有说明统计方式，因此评为方向性，而且这是该公司在描述对自身服务的需求。它对市场没有说明，也不能推广到所有富裕人士。Family Office Almanac 认为 Henley 是在多年批评之后改变了方法，这是评论，不是任何数字的来源。

Victaura Research 不把什么当作事实使用，原因何在？#

规则是：居留门槛和税率不取自中介机构或竞争对手的网站。 这类页面属于营销文件，可能已经过时。门槛会改变投资者的税务结果，在这里出错代价高昂。规则是引用法规或税务机关的通告，或者不写该数字，并说明需要在相关司法辖区获得专业意见。并非每一篇已发表的文章都符合这一规则，有些文章仍然从房产门户网站或顾问的摘要中取用税额或签证规则。因此，我们任何文章中的门槛，在依赖之前都应对照法规或税务机关的通告加以核实。

媒体主要用于确认事件，而不是作为统计数据的记录。 关于某项法律获得通过、某项停火协议达成或某个项目开业的报道，可以与第二篇报道相互印证。而文章中引用、却没有附上来源文件的数字则不行。当媒体是我们获取某份报告的唯一途径时，例如本文的部分数据，评级会注明这一点。任何持续中事件的状态，都带日期书写，即截至某一日并附来源，绝不写成已解决或已结束。

没有说明方法的预测、区间和势头论断，不作为数据呈现。 当文章需要将其作为工作假设时，来源会将其标注为 Victaura Research 的假设。不使用匿名的“接近……的消息人士”之类表述。中介机构或开发商发布的关于其所销售市场的数字，评为经纪商报告（broker-reported），卖方对自身项目的说法也适用同样的保留。能让一项说法变得可核查的，是投资者可以打开查阅的文件，这正是开发商应当向您出示的文件一文的主题。

对批评者的分析，我们采用它所记录的内容，而不是它得出的结论。 Tax Policy Associates 公布了它的数字位统计和方法，读者可以自行重新计算奇数位的比例。它把这一模式解读为人为干预的迹象，这是它自己的解读，并且它对这是否出于故意留有余地。我们引用前者，不采纳后者。同样的纪律适用于制作方和卖方，所以这条规则并不取决于我们是否喜欢这个来源。

Victaura Research 如何更正已发表的数字？#

更正是一则读者可见、带日期的修订说明，而不是悄悄修改。 当发表后发现某个数字、来源或归属有误时，文章会就地更正，并在顶部用一则说明写明日期和变更内容。较长的更正会列在文末的一个部分中，写明文章原来的说法和现在的说法。记录文章最近一次修改日期的 dateModified 字段也会同步更新，使读者和搜索引擎看到相同的日期。

来源改变方法，可能改变较早数字的评级。 如果来源后来改变了方法，就像 Henley 在 2026 年所做的那样，取自早期版本的数字可能不再配得上当初给它的评级。重新评级并不要求原来的数字是错的。它记录的是数字脚下的地基发生了移动，这是估算数字的正常命运，也是每个数字都标注年份的原因。

发现错误的读者可以通过联系页面报告，经确认的错误将以同样方式更正。 解决问题的是来源文件，而不是读者的记忆，也不是我们的记忆。

本方法的薄弱之处，坦率披露#

分级是一种判断，而判断会有分歧。两位分析师可能把同一个数字归入不同的等级，尤其是在行业估算与方向性参考的分界处。我们公布等级，是为了让分歧看得见。我们的分级没有经过外部审计，也没有衡量我们出错频率的指标，我们也不声称本方法比任何其他研究机构的做法更可靠。

本文的部分取证是二手的。Knight Frank 的数字是通过行业媒体报道读到的，随后自动化复核在 Knight Frank 自己的成果文章中找到了其中两个数字，即全球人数和 2021 年基准。拉斯海马（Ras Al Khaimah）的游客数字是对照该管理机构自己发布的新闻稿核对的，而这些新闻稿报告的正是该机构自身的业绩。每个等级都会注明这一点。二手读到的数字可能带有转录错误，原始文件会更好。补救办法是打开原始文件，读者可以通过参考来源自行尝试。

复核可能悄无声息地失效。复核检验的是某个数字是否出现在所引用的来源中，因此来源本身有误时照样通过；当两个来源共用同一个上游时，它们的一致看起来会比实际更有说服力。复核不能发现所有错误。来源层级也偏向已发表的内容，所以一个属实但无人发表的事实不会进入我们的文章。这种偏向的代价是：别人可能去猜的地方，我们选择省略。

本文无法获取 Henley 的数据，因此不能对其作出裁定。我们只描述批评意见、发布方所述的方法变更以及相关日期。我们不断言此前的数据系列是错误的、捏造的还是准确的。出于这个原因，批评者的说法被归为方向性参考。关于审计，我们能读到的最新表态是 Tax Justice Network 于 2026 年 6 月 16 日所称 Henley 未提供任何更新，截至 2026 年 10 月 8 日，我们也没有找到已发表的审计结果。

利益冲突如何披露？#

每篇文章末尾都有一份披露声明，且各篇完全相同。利益冲突是结构性的。与开发商并列的研究部门，有偏向开发商所在地区的动机。文末采用固定文本，而不是为每篇文章另写一句话，作者就无法将其淡化。更广泛的做法见我们的理念页面。

披露不能消除偏见，等级是第二道防线。如果读者认为评论可能受到影响，可以只看等级和来源，把行文放在一边。这正是本方法要求每个数字都附上读者可以打开的来源，并且是具体文件而不是网站首页的原因。并非每篇文章都做到了这一点，部分参考来源（多见于较早的文章）只指向网站的主页。检验一篇文章的标准是，去掉评论之后它是否仍然成立。

本文被归类为营销材料，写作时也按此被阅读的前提来写。它不含任何推荐，不含任何项目的价格，也不含任何关于回报的说法。它描述的是一种方法。想要检验这一描述的读者，可以使用上文的参考来源、等级和更正程序。

利益关联披露。Victaura通过其母公司Greystone B.V.（荷兰）在科莫湖（意大利）、桑给巴尔的Nungwi（坦桑尼亚）、吉利艾尔岛与巴厘岛乌鲁瓦图（印度尼西亚）开发项目，并在哈伊马角的Al Marjan Island（阿联酋）持有期房（off-plan）资本头寸。读者应当假定，本文评论可能受到上述各项头寸的影响，或可能使其受益。本文件根据MiFID II第24(3)条被归类为营销材料，不构成投资建议。