哈伊马角2026年上半年：公寓售价上涨，酒店收益下滑

拉斯海马 2026 年上半年的两份报告对照解读#

拉斯海马在 2026 年上半年收官时，出现了两组方向相反的市场数据。 CBRE 的住宅市场回顾显示，公寓售价同比上涨 18%，达到每平方英尺 2,298 迪拉姆。同一份 CBRE 回顾显示，同样这六个月里酒店入住率平均约为 49%(Skift 给出的数字为 49.3%),RevPAR 下降 28.6%，至每晚 348 迪拉姆。两组数据覆盖的是同一个酋长国、同一个半年度。品牌住宅作为单位出售，业主不住时往往作为酒店客房运营，因此同时处于这两个市场之中。

只要正确理解这一产品，这两个数字并不矛盾。 一套品牌住宅在同一份产权上叠加了两个独立的市场：一是销售市场，估价师或经纪人参照可比成交为单位定价；二是运营市场，酒店管理公司按今晚可能订房的客人来为客房定价。2026 年上半年，这两个市场讲述了不同的故事。只看销售数字的配置者，读到的只是这项资产的一半。

本文逐一解读这两组数据，并非要在两者之间分出高下，而是要说明各自实际定价的是什么。 住宅数据回答的是一套单位今天能卖多少钱；酒店数据回答的是，在扣除任何运营方分成、品牌费用或资本成本之前，一套租赁池单位在这半年里本可以赚到多少。Victaura 母公司 Greystone 在 Al Marjan Island 持有的 Ras Al Khaimah Residential Compounds 头寸，是对一家成熟本地开发商所建期房(off-plan)单位的资本投入，并适用本文末尾的披露声明。

什么是租赁池(rental pool)，为什么酒店数据会影响它?#

租赁池是把已售公寓变成酒店客房的合同。 买家持有单位的产权，酒店运营方或管理公司负责营销、订房和清洁，并按其产生的收入或利润向业主支付一定份额，通常扣除基础费用、激励费用以及由租赁池分摊的运营成本。The Management Agreement Behind a Branded Residence 说明了这种分成通常如何运作；决定业主实际能拿到多少的，是这份协议，而不是销售手册。

一旦有了这种结构，酒店层面的入住率和 RevPAR 数据就不是背景信息，而是输入变量。 入住率乘以平均每日房价，得出租赁池所分配的客房收入。当 CBRE 报告入住率平均约 49%、RevPAR 为 348 迪拉姆且同比下降 28.6% 时，描述的正是 2026 年上半年拉斯海马每一套租赁池单位所依赖的收入顶线，尚未计入品牌费用，也尚未计入运营方分成，更谈不上到达业主账户。

售价与租赁池收入由不同的买家、在不同的时间维度上定价，这正是两者可能背离的原因。 二手买家参照近期可比成交以及该酋长国的增长叙事来为单位定价：Wynn Al Marjan 的赌场度假村、RAK Central 总体规划、人口增长。租赁池业主则按当年的入住率和房价获得收入。前者是着眼未来、受情绪驱动的数字，后者是着眼过去、由运营实测的数字。2026 年上半年两者走向相反，因为没有任何机制要求它们同向变动。

为什么 Al Marjan Island 的公寓上涨 23%，而拉斯海马的酒店收入却下降?#

Al Marjan Island 承接了拉斯海马住宅市场中最强劲的价格涨幅，同时也是该酋长国大部分规划酒店供应的集中地。 CBRE 记录显示，2026 年上半年 Al Marjan Island 公寓价格同比上涨 23.1%，高于 Al Hamra 的 14.7% 和全酋长国平均的 18.0%。按 CBRE 的说法，2027 至 2030 年规划的 8,500 间酒店客房中，近三分之二位于 Al Marjan Island;Wynn Al Marjan 度假村也建在此地，目前预计于 2027 年 9 月开业。

就现有证据而言，Al Marjan Island 的价格上涨押注的是尚未开业的项目，而不是当前正在经营的市场。 Wynn 尚未开业，规划中的 8,500 间酒店客房尚未建成。按 CBRE 的数据，买家以 Al Marjan Island 的价格入场(一年上涨 23.1%)，定价的是核心赌场度假村以及随之而来的品牌产品密度，而不是全酋长国酒店 RevPAR 的走势；该指标在 2026 年上半年下降了 28.6%。已发表的 CBRE 回顾报道并未单独列出该岛的 RevPAR。

开业前的价格与低迷期的运营数据之间出现落差，对于以核心项目驱动的市场并不罕见，但这仍然是一道落差，应当明确指出。 今天在 Al Marjan Island 买入租赁池单位的配置者，买入的是这样一个运营市场：按最近公布的半年度数据，其收入低于上年同期；而支撑它的区位逻辑，依赖于一座尚未营业的赌场度假村和一批尚未建成的客房。

品牌住宅有两个价格，而哈伊马角刚刚把它们拉开了#

每一套品牌住宅都被定价两次：一次是市场为产权契据定价，一次是市场为客房定价。 哈伊马角2026年上半年的数据，恰好清楚地展示了这两种价格如何在同一个酋长国、同一套品牌叙事之下、同样的六个月里背道而驰。销售端指数上涨，收益端指数下跌。所谓“品牌住宅的表现”并不存在一个单一数字；实际有两种表现，而这半年里两者相差约47个百分点，即公寓价格上涨18.0%，对比RevPAR下降28.6%。

这47个百分点的差距并不是CBRE报告中的预测误差；两组数据衡量的本来就是不同的东西。 住宅指数衡量的是已竣工和期房的成交，由持有或转售的买家定价。酒店指数衡量的是实际售出的客房夜数，由到访或未到访的客人定价。如果买家把销售价格指数当作租赁池收益的替代指标，就是用一个市场的判断去替代另一个市场的判断，而在2026年上半年，这种替代会出现很大偏差。

对于以期房方式购入、打算在竣工前转售、而非依靠池内运营收益的资本头寸，销售端指数是两者中更相关的一个。 对于在已竣工或即将竣工的单位上签订租赁池合约的买家，真正决定分配收益的是运营端指数。Owner Nights Against Rental Nights 探讨了第二种情形中的另一层复杂性：即便是运营指数，也只是一个混合平均值，业主从租赁池中撤出的具体夜晚，与表面的入住率数字同样重要。

哈伊马角流失的客人：本地客增加，欧洲客减少，战争近在咫尺#

住客夜数下降29%，按客源市场划分并不均衡，而这一拆分指向与RevPAR下降相同的原因。 Skift报道，2026年上半年国内旅游增长47%，占客源结构的72%，而欧洲到访人数同比收缩43%。上半年整体游客增长仅为2.4%，是国内游客的激增才使其保持正值，尽管住客夜数总体下降。另据 The National 报道，哈伊马角另行设定了到2030年每年接待350万名游客的目标。

长途、非必要出行的旅客，与开车前来度周末的本地旅客，对地缘政治风险的判断并不相同。 欧洲品牌住宅营销活动所瞄准的市场，即提前六到十二个月预订的长途休闲旅客，恰恰是区域战争最先压制的群体：航空公司削减运力，保险公司重新定价，度假酒店预订成为最先被推迟的可选消费。距离几个小时车程的本地客人不会面对同样的权衡，这也是国内客源占比上升、而总夜数下降的一个可能原因。

Skift将2026年上半年的疲软归因于“美伊冲突之后的区域地缘政治紧张局势”，但所查阅的资料中没有一份量化了冲突在多大程度上造成了欧洲客源的收缩，本文同样不作量化。 可以陈述的是时间线：半岛电视台(Al Jazeera)在2026年9月23日称已近七个月的美以对伊朗战争，与CBRE所衡量的上半年大部分时间重合；美国对伊朗港口海上封锁的第一阶段(2026年4月13日至6月18日)亦然；当前的封锁阶段始于2026年7月14日，即上半年结束之后。同一个半年内的相关性，并不等于因果关系，诚实的立场是如实报告时间上的重合，而不断言其作用机制。

哈伊马角的在建项目是为今天的客人，还是明天的客人而建?#

哈伊马角正在向一个市场增建酒店客房，而这个市场在最近半年售出的客房夜数，比上年还要少。 CBRE统计，2027年至2030年间计划交付8,500间酒店客房，其中80%以上为五星级，近三分之二位于Al Marjan Island。RAKTDA自身的2030年目标是客房总量约16,000间，高于目前的约8,700间，并计划使80%的客房属于高端档次；据Skift报道，RAKTDA首席执行官称，目前存量中豪华五星级占比约为13.3%。

两家机构公布了两个不同的在建项目数字，两者之间的差距本身值得留意，而不应靠假设去调和。 CBRE的8,500间，指的是计划在2027年至2030年交付的客房。RAKTDA约16,000间的数字，则是同一终点年份的战略目标，围绕着从价值型目的地向高端目的地的重新定位而设计。两个数字都没有错；它们回答的是略有不同的问题，本文只按各自实际衡量的内容来使用，而不是将其平均成一个虚假精确的数字。

无论采用哪个数字，都意味着这个市场到本十年末客房数量大致翻倍，且明显偏重五星级供应，而它所面对的，是刚刚录得住客夜数下降29%的半年。 这本身并不能证明在建项目的时机有误。以Wynn为支点的新增五星级供应，明确旨在改变谁来哈伊马角、为何而来，而不是服务现有的需求基础。它能证明的是：对于在这批新增供应中交付的单位，评估租赁池回报的配置者，所测算的是需求复苏与重新定位，而不是对2026年上半年酒店数据的简单外推。

Al Marjan Island 的集中度：三分之二的客房，同一个地址#

将新增酒店供应集中在同一座岛上，会引出与单一租户写字楼相同的问题：一旦核心租户表现不佳，收入会怎样。 CBRE 的数据显示，2027-2030 年酒店在建与规划项目中，近三分之二位于 Al Marjan Island。这座岛上有 Wynn 的赌场度假村，2026 年上半年公寓价值涨幅最快的也是这里，而 Victaura 的母公司 Greystone 的期房(off-plan)资本头寸，同样位于这座岛上，地块与 Wynn 项目相邻。

集中的供应管线本身并不必然构成风险；它也可能恰恰是对需求最终落点的正确判断。 The National 称 Wynn(投资额逾 50 亿美元)是"该地区很长一段时间以来最大的旅游基础设施项目"，而把五星级供应布局在其旁边、而非分散到大陆一侧，遵循的逻辑是：游客会前往核心景点所在之处。更诚实的表述是，这种集中使 Al Marjan Island 的结果与供应管线的结果近乎同一笔赌注，好坏皆然，而不是其中一方对冲另一方。

对于作为资本头寸而非租赁池合同购入的单位，集中度风险以另一种方式显现：体现在转售流动性上，而不是入住率上。 围绕单一岛屿和单一核心度假村建立的转售市场，取决于该核心项目能否按期开业并在开业后表现良好。据 Skift 2026 年 9 月 21 日的报道，Wynn 的开业日期已经推迟过一次，从最初的 2027 年第一季度目标推迟到 2027 年 9 月。

Ras Al Khaimah 的战事，按日期记录：2026 年 9 月 26 日的实际情况#

截至 2026 年 9 月 26 日，美国和以色列与伊朗之间没有任何停火协议生效；据 Al Jazeera 报道，美国对伊朗港口的海上封锁于 2026 年 7 月 14 日恢复，至今仍在持续。 Al Jazeera 当周的报道称，德黑兰表示已准备好进行"对话，不动武的外交"，而美国的航空制裁继续扰乱伊朗航班，迫使旅客改走陆路。9 月 25 日，伊朗外长 Abbas Araghchi 详细阐述了一份为期七天的结束战争路线图；9 月 26 日，Al Jazeera 报道称特朗普总统据报已予以排除，而美国政府尚未公开回应。

此处所述均不构成对冲突何时、或是否会解决的预测。 据 Al Jazeera 2026 年 9 月 25 日报道，德黑兰与华盛顿于 2026 年 6 月 17 日签署的谅解备忘录，在数周内因霍尔木兹海峡航运控制权问题而破裂，特朗普总统于 7 月宣布该协议作废。正确的做法，也是本文所遵循的做法，是陈述核查当日的状况，并拒绝对解决时间作出任何预测，而不是在证据之前把战争描述为"已解决"、"已结束"或"正在降温"。

与 Ras Al Khaimah 的配置者直接相关的范围比战争本身要窄：封锁针对的是霍尔木兹海峡上的伊朗港口，而 Ras Al Khaimah 自身的海岸线正面向该海峡；该酋长国 2026 年上半年的酒店业数据是在战争进行期间采集的，其中一部分处于封锁第一阶段(2026 年 4 月 13 日至 6 月 18 日)。 无论战争是否就是欧洲出行收缩的具体原因，两者发生在相同的月份，而且 Ras Al Khaimah 酒店入住率的任何复苏情景，就其性质而言，同时也是一种关于地区冲突如何、何时解决的情景。

Ras Al Khaimah 的品牌住宅买家实际在测算什么#

2026 年下半年购入 Ras Al Khaimah 品牌住宅的买家，至少在测算三个独立的变量，而 CBRE 的住宅与酒店数据只能清晰覆盖其中两个。 销售端的可比数据由住宅指数覆盖，反映该单位今天转售可能的成交价。运营端的可比数据由酒店指数覆盖，反映租赁池本半年可能获得的收益。第三个变量，即具体管理协议中的基础费用、激励费用和成本分摊如何把运营收入转化为业主实际获得的分配，是逐个项目在合同中规定的，不在任何一个指数之中。

第三个变量是已发布的市场数据无法提供的，本文也不尝试对其进行估算。 The Management Agreement Behind a Branded Residence 列出了业内报告的基础费用与激励费用结构的范围；它不能替代阅读某个具体 Ras Al Khaimah 单位所附的具体合同。即便配置者手中已有住宅可比数据和酒店可比数据，仍须先拿到管理协议，本文中任何一个市场层面的数字才能转化为站得住脚的分配估算。

也正是在这一点上，资本头寸与租赁池合同之间的区别不再只是脚注。 以期房方式购入、打算在竣工前转售的资本头寸，按销售端定价；而租赁池合同则按运营端支付收益。本文中的 RevPAR 和入住率数据描述的是 Ras Al Khaimah 租赁池买家所面对的市场，它们则通过下一位买家愿意支付的价格传导至资本头寸。

这与 Ras Al Khaimah 的另一个论点相比如何：Dubai#

Ras Al Khaimah 常被拿来与 Dubai 对比，作为分散化的阿联酋配置，而 Ras Al Khaimah versus Dubai: One UAE Exposure, Not Two 发现，两个酋长国在油价、地区安全、联邦监管、保险和迪拉姆挂钩汇率方面相互关联。 2026 年上半年的酒店数据延续而非打破了这种关联：据 IndexBox 报道的 JLL 数据，Dubai 自身酒店市场 2026 年上半年 RevPAR 同比下降超过 35%,ADR 下降 7%，入住率为 56.4%,RevPAR 降幅比 Ras Al Khaimah 的 28.6% 更陡，尽管两个酋长国的旅游客源基础并不相同。

因此，本文所描述的分化，即上升的销售端指数与下降的运营端指数之间的分化，并非 Ras Al Khaimah 独有的缺陷。 这是任何阿联酋品牌住宅市场的结构性特征：当地区战争压低酒店运营指标的速度快于压低买家对未来转售价值的预期时，就会出现这种情况。Ras Al Khaimah 2026 年上半年的数据恰好在两侧都有相当充分的记录，所以这一差距在这里清晰可见；而在 Dubai 这样的市场，RevPAR 跌幅更大，但本文并未查阅可比的品牌住宅销售价格数据，因此差距更难看出。

对于在 Ras Al Khaimah 与 Dubai 之间权衡的配置者，实际含义并不是其中一个酋长国比另一个更安全，而是只要拟采用的持有结构涉及租赁池，两者都应按运营端指数而非销售端指数来测算。 在竣工前转售的资本头寸，与竣工后纳入管理协议的单位，是两个不同的测算问题；两个酋长国之间的关联性，并不免除对每个项目逐一回答这一问题的必要。

坦诚披露：这一对比无法证明什么#

本文依据已公布的住宅与酒店业数据，在把其中任何数字代入模型之前，有必要先说明每组数据的边界。 媒体对 CBRE 住宅数据的报道并未说明，这些数据追踪的是一篮子固定的房源，还是 2026 年上半年实际成交或挂牌的房源组合；若是后者，某半年内成交最多的是哪个细分市场或哪类房型，就可能在价值本身没有任何变化的情况下推动整体涨幅数字。酒店数据同样适用这一提醒：它们汇总自一组未明确说明的申报酒店，而非本文所参考的媒体报道中披露的、固定且具名的样本组。

此处引用的两份报告都没有专门单列品牌住宅租赁池单位；它们描述的是这些单位所处的更广泛的住宅市场和酒店市场。 Victaura Research 未发现任何关于哈伊马角具体品牌项目的、公开披露的项目级租赁池分配明细，本刊的业主入住夜数专题文章在谈到巴厘岛和吉利群岛市场时也披露了同样的缺口。本文计算出的 47 个百分点差距，即公寓价格上涨 18.0% 与 RevPAR 下降 28.6% 之间的差距，只是对两个已公布的整体数字所做的算术比较，并不是任何单一单位的售价与其租赁池收入之间实测的价差。

战争对酒店业下滑的影响，在此只表述为时间上的巧合，而非已证实的因果占比，因为本文参考的所有来源都没有把哈伊马角住客夜数下降中的某个具体百分比归因于这场冲突。 管线数据，即 CBRE 的 8,500 间客房和 RAKTDA 的约 16,000 间客房，都是前瞻性目标，而非已实现的结果；二者都带有任何多年期酒店开发所固有的执行风险，从融资到施工，再到仍未解决的地区冲突。凡是无法追溯到具名机构、具名报告和明确日期的数字，本文一律不用，而不是估算。

利益关联披露。Victaura通过其母公司Greystone B.V.（荷兰）在科莫湖（意大利）、桑给巴尔的Nungwi（坦桑尼亚）、吉利艾尔岛与巴厘岛乌鲁瓦图（印度尼西亚）开发项目，并在哈伊马角的Al Marjan Island（阿联酋）持有期房（off-plan）资本头寸。读者应当假定，本文评论可能受到上述各项头寸的影响，或可能使其受益。本文件根据MiFID II第24(3)条被归类为营销材料，不构成投资建议。