印尼别墅租金税：10%最终税与PBJT的界线

印尼别墅租金收入适用哪种税？#

印尼的出租别墅涉及两种相互独立的税，分属不同层级的政府。第一种是中央所得税，即根据2017年第34号政府条例（PP 34/2017）对土地和建筑物租金征收的最终所得税，税率为租金总额的10%。第二种是针对酒店服务的地方税，称为PBJT，2022年第1号法律将其上限定为10%，具体由各县或各市通过自己的条例确定。前者就收入征收，后者就服务的消费征收。

这两种税围绕“出租”与“住宿”之间的界线而设。PP 34/2017第2条第3款将来自住宿服务及其住宿设施的收入排除在最终租金税之外。2022年第1号法律随后将别墅以及按酒店方式经营的私人住宅列为酒店服务，而其释义说明则把超过一个月的长期合同排除在私人住宅这一项之外。本文按官方文本的原文解读这条界线，并标出文本沉默的每一处。

本文是对法律条文的解读，不构成税务建议。它不说明任何投资者将缴纳多少税，也不说明任何投资者必须申报什么。这些答案取决于合同、收款方的法律形式、所在的县以及别墅的实际运营事实，应由持牌的印尼税务专业人士作答。一手文本于2026年10月26日查阅，此后法律可能发生变化。

每个数字都带有Victaura方法四个等级之一。“实测”数据由来源方计数或记录。“行业估计”来自有明确方法的研究机构或行业组织。“经纪商报告”数据由中介机构或开发商就其自身市场发布。“方向性”数据是指方向可靠而幅度不可靠的信号。法定税率的“实测”等级仅针对条文所述内容，绝不针对任何人最终实际缴纳的金额。

PP 34/2017规定的租金最终所得税是什么？#

PP 34/2017是对出租土地和建筑物所得设定最终所得税的政府条例。该条例于2017年9月6日颁布，2017年9月11日公布，2018年1月2日起生效。第6条废止了1996年第29号政府条例及其2002年的修订。该条例以《所得税法》第4条第2款为依据，该款允许通过政府条例对租金收入征收最终税。土地和建筑物的出售适用另一项条例，即PP 34/2016。

“最终”是法规自己使用的词，它对具体某份申报意味着什么，应由顾问回答。第2条第1款规定，个人或实体因出租全部或部分土地或建筑物而取得的收入，须缴纳性质为最终的所得税。文本没有对这个词作进一步定义。读到这里的投资者不应据此推断某人需要申报或无需申报什么。

税率为租金总额的10%，而税基比表面租金更宽。第4条第1款规定了税率。第4条第2款将总额定义为承租人支付或确认应付的、与所租土地或建筑物相关的一切款项，不论名称、不论形式。该款点名了维护、保养、保安、服务及其他设施费用，并规定无论这些费用的合同是单独订立还是与租约合并，均计入税基。

谁缴纳租金最终所得税，谁负责代扣？#

该税向租金收入的取得方征收，被指定为扣缴义务人的承租人负责代扣。第3条第1款要求担任或被指定为所得税扣缴义务人的承租人代扣该税。第3条第2款列明了可以成为扣缴义务人的主体，即政府机构、境内公司纳税人、活动组织者、常设机构、联合经营体、外国公司的其他代表，以及由税务总局局长指定的境内个人纳税人。

如果承租人不是扣缴义务人，则由收款方直接缴税。第3条第3款规定，承租人不是扣缴义务人时，应缴的所得税须由取得该收入的个人或实体缴纳。第3条第4款补充说，进行扣缴或自行缴纳的纳税人必须缴库并申报该税。第3条第5款将扣缴、缴库、申报的程序以及个人扣缴义务人的指定交由财政部长条例规定。

只住几晚的客人显然不属于扣缴义务人。第3条第2款的清单列的是实体和被指定的个人，而度假游客从字面上看两者都不是。这是一种解读而非结论，因为该条例从未讨论短期住宿。它确实说明了为什么承租人的身份决定由谁办理手续，也说明了为什么同一栋别墅在长期公司租赁下与在按晚预订下，可能适用不同的机制。

该条例既未规定缴款日期，也未规定处罚。时间安排委托给部长规章，本研究未查阅这些规章。二手来源给出的日期互不一致，因此本文不给出任何缴库或申报期限。印尼税务刊物DDTC在2024年5月报道称，扣缴应在付款时或租金到期时办理，以先到者为准（方向性，媒体报道）。

PP 34/2017 对短租别墅在哪里止步？#

第 2 条第 3 款将住宿服务排除在租金最终所得税之外。 该款规定，第 2 条第 1 款所称的所得不包括从住宿服务及其住宿设施中取得的所得，原文为 jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya。这是该条例中唯一涉及住宿的条款。官方释义列举了住宿服务的例子，即客房、学生宿舍、工人宿舍或住所，以及寄宿屋（rumah kos），既未提及别墅，也未提及酒店。

该条例没有给出出租与住宿的分界标准。 所读文本中没有夜数、服务清单，也没有牌照标准。第 1 条将承租人定义为向业主或转租人租用土地或建筑物的个人或实体。按夜出租、配有客房清洁和前台入住服务的别墅属于哪一边，是一个分类问题，本研究未在 PP 34/2017 中找到答案。

2022 年法律从另一侧划线，且采用不同的标准。 2022 年第 1 号法律将具有酒店功能的私人住宅列为酒店服务。其第 53 条第 1 款 (j) 项的释义将其界定为以酒店住宿的方式提供住宿的住宅、公寓或共管公寓，但不包括合同期超过一个月的长期租赁。一份文本讲的是住宿服务，另一份讲的是一个月。

一个月的界线位于释义中，而不在正式条文里。 该释义与法律的官方文本一并印发，是所读文本中唯一给这条界线设定期限的地方。这些文本没有说明两种标准如何衔接，地方法规也可能重述或细化该释义。投资者应将这一个月视为需要带给专业人士核实的参照点，而不是经验法则。

酒店服务的 PBJT 是什么，会涵盖别墅吗？#

PBJT 即 Pajak Barang dan Jasa Tertentu，意为特定商品和服务税，是对五类商品和服务的销售、交付或消费征收的地方税。** 2022 年第 1 号法律第 50 条将其列为餐饮、电力、酒店服务、停车，以及艺术和娱乐。2022 年第 1 号法律废止了旧的地方税法，即 2009 年第 28 号法律，Badan Pemeriksa Keuangan 数据库在新法下记录了这一点。

酒店服务的定义宽泛，且点名了别墅。 第 53 条第 1 款规定，酒店服务包括提供住宿及其配套设施，以及在酒店服务提供者处出租会议室。其清单从 hotel、hostel 和 villa 起，依次为 pondok wisata、motel、losmen、wisma pariwisata、pesanggrahan、guesthouse、bungalow、resort 和 cottage，再到具有酒店功能的私人住宅，以及 glamping。

第 53 条第 2 款列出五项排除，其中没有一项是出租给住客的别墅。 它排除了政府经营的宿舍、医院和护理机构中的住宿、教育或宗教中心内的住宿、旅行社服务，以及酒店内供商业用途的房间出租。释义称，最后一项涵盖出租给企业用作办公室、商店或 ATM 的房间。

因此，别墅以名称进入 PBJT，私人住宅则以功能进入。 别墅一项在文本中无需任何检验标准。私人住宅一项则需要释义中的标准，也就是又回到了一个月的界线。投资者在审视某一项资产时，应当问明运营方实际依据的是哪一项，因为答案决定哪份文本在起作用，而这个问题必须交给县税务机关或顾问。

巴厘岛的 PBJT 由谁征收，Gili Air 适用同样的规则吗？#

在巴厘岛，酒店税属于县一级事务，因为应缴的 PBJT 在服务消费发生地所在的地区征收。 第 59 条第 2 款规定，应缴的 PBJT 在销售、交付或消费发生的地区征收。同一法律第 4 条第 2 款将 PBJT 列入县和市政府征收的税种，第 4 条第 3 款仅在省级地区未划分为自治县或市时，才将这些税种划归省级地区（衡量方式：法律条文）。依据文本，巴厘省政府不设定别墅的酒店税税率。

据报道，Badung 县已发布自己的地方税条例，即 2023 年第 7 号地方条例（Perda 7 of 2023），自 2024 年 1 月 1 日起施行。 国家通讯社 Antara 在报道娱乐税税率时提到了这一日期（方向性，媒体报道）。本研究未能在县的官方文本中找到酒店服务税率，引用税率的来源均为咨询公司网站，因此这里不写入当地税率。表格因此标注为未评级。

Gili Air 不在巴厘省，因此适用另一个县的条例。 Gili 群岛位于西努沙登加拉省的北龙目县。DDTC 于 2021 年报道，北龙目县在 Gili Trawangan 的 24 家大型酒店安装了 tapping box 以监控税收（方向性，媒体报道）。未找到北龙目县关于酒店税率的官方文本。三个市场一文解释了这些岛屿在商业上同样存在差异的原因。

PBJT 如何计算，何时到期？#

PBJT 以消费者为征税对象，以销售者为纳税人。 第 56 条规定，PBJT 的征税对象是商品和服务的消费者，纳税人是销售、交付或消费这些商品和服务的个人或实体。就别墅住宿而言，住客是征税对象，提供住宿的一方是纳税人。所读法律没有说明提供方如何向住客收回该税，这一机制留给地方规定。

计税基础是消费者支付的金额。 第 57 条第 1 款将计税基础定为消费者为商品或服务支付的总额。第 57 条第 2 款规定，在没有支付的情况下，计税基础按该地区同类商品和服务的销售价格计算。文本没有逐项列明所付金额中包含什么，因此别墅价格中的早餐、清洁或接送如何处理，需看县级条例。

税率由地方条例规定，上限为 10%。 第 58 条第 1 款将上限定为 10%，第 58 条第 4 款规定税率由地方条例确定。第 58 条第 2 款为迪斯科舞厅、卡拉 OK、夜总会、酒吧以及蒸汽浴或水疗服务另设 40% 至 75% 的区间，这些属于娱乐而非酒店服务。第 59 条第 1 款将应纳税额的本金计算为计税基础乘以税率。

税款自付款、交付或消费发生之时起到期。 第 59 条第 3 款从付款、交付或消费发生时起算到期时点。申报、登记和处罚不在第 50 条至第 59 条之中，本研究也未能在县级文本中找到。这里不写入任何处罚数字，也不应据全国所得税规则推断。

两层税负如何并存于同一栋别墅？#

两层税负针对同一笔印尼盾提出的是不同的问题。最终所得税问的是，谁从出租物业中取得了所得，支付的租金总额是多少。PBJT问的是，谁消费了酒店服务，在哪个地区，支付了多少。一个制度跟随收款方，另一个跟随消费发生地。两份文本都没有说明二者如何相互作用，只有PP 34/2017第2条第(3)款把住宿服务从前者中排除。

投资者可以把解读过程整理成四个问题。第一，这项安排是物业租赁还是住宿服务。第二，谁是收款方，采用何种法律形式。第三，消费发生在哪个县。第四，谁来扣缴或征收，在哪一天。每个问题对应本文中的一个条文，每个答案都需要合同或县级法规中的依据。

第一个问题的答案不明确时，后续的答案也随之不明确。若这项安排属于住宿服务，则地方税在视野之内，最终所得税依第2条第(3)款被排除。若是针对私人住宅的长期合同，释义说明将其排除在酒店税的这一类别之外。文本没有解决中间地带的问题，本文也不试图解决。

税负是总收入与业主净收入之间的一行，但不是唯一的一行。别墅管理经济学一文列出了从订单到业主实际到手之间的其他扣减项。本文所读的各层税负与平台费用、管理费和运营成本并列，这些数字本文均未确立。

别墅位于PT PMA名下时有什么变化？#

PP 34/2017的文本不会因收款方的法律形式而改变税率。第2条第(1)款适用于个人或实体取得的所得，第4条第(1)款规定统一税率为租金总额的10%。因此，依文本，出租别墅的PT PMA（在印尼注册、有外国股东的公司）与个人房东适用相同税率。变化的是扣缴方面的地位，以及别墅按住宿方式经营时适用哪一套制度的问题。

实体形式对扣缴方面的影响最大。第3条第(2)款把境内公司纳税人列为扣缴义务人之一。PT PMA是在印尼注册的公司，因此，以承租人身份租用建筑物的PT PMA，从名单表面看是潜在的扣缴义务人。以房东身份出租建筑物的PT PMA则是收款方。文本完全没有讨论公司的外资所有权。

PT PMA把别墅作为住宿经营时，第2条第(3)款指向这一条例之外。此时的所得属于住宿所得，租赁最终税将其排除，而所读文本没有说明转而适用哪一套制度。本文不回答这个问题，也不展开企业所得税规则。这一定性问题应由持牌的印尼税务专业人士处理，并需备齐公司的营业执照和账目。

实体本身的成本和时间安排已在别处介绍。关于PT PMA的成本与时间安排的文章讲述了设立和运营方面，此处不再重复。唯一延续到这里的一点是，法律形式在上游选定，而上述税务文本针对的是所得的事实，只有在文本明确规定时才附着于业主的身份。

薄弱环节，如实披露#

经修订的 PP 34/2017 的现行状态，未能从官方数据库得到确认。 该条例依据财政部法规数据库(JDIH)公布的版本阅读，该版本为原件扫描件，而 BPK 法规数据库页面在 2026 年 10 月 26 日打开时返回 HTTP 403。DDTC 报道称，税务机关在 2020 年表示将评估租金最终税，本研究中未发现任何变更，但检索不等于核对官方公报（仅为方向性判断，来自媒体报道）。

申报期限、处罚和部长级程序均未查明。 第 3 条第 5 款将程序授权给财政部长，而该部长条例未被打开阅读。二手来源在日期上互相矛盾。逾期或未缴的制裁措施既不在 PP 34/2017 中，也不在 2022 年第 1 号法律第 50 条至第 59 条中。本文不写任何缴纳期限或处罚。

没有任何地方酒店税税率能从官方文本中确定。 巴东(Badung)的条例仅见于媒体报道，北龙目(North Lombok)的条例则未能找到。咨询机构网站引用的税率在此不予采用，因为本方法要求依据规范文本或主管机关的通告。巴厘岛除巴东以外的其他县完全没有考察。

出租与住宿之间的界线是法律文本中的空白，而不是本文的结论。 两份文本都没有给出能直接回答别墅问题的判断标准。注释中的“一个月”和第 2 条第 3 款的住宿措辞，只是两个局部标志。任何更确定的说法都只是意见，而针对具体别墅的意见属于个人税务建议，本文不提供。

PBJT 所属的层级直接取自法律本身。 2022 年第 1 号法律第 4 条第 2 款将 PBJT 列入县和市税，第 59 条第 2 款将征收地点定在消费发生地。适用这些条款的巴厘岛和北龙目的县级条例，未依据官方文本阅读。

配置者可从这条最终界线中得到什么#

标题中的“最终界线”，指的是出租与住宿之间的界线，而最终税只是其中的一侧。 文本给配置者提供了两个局部标志：PP 34/2017 中的住宿排除条款，以及 2022 年第 1 号法律中关于一个月的注释。一侧给出 10% 的税率，另一侧给出 10% 的上限。对于出租给住客的别墅，二者都没有给出分类规则。

这种解读的实际用途，是一份向专业人士提问的清单，而不是模型中的一个数字。 投资者应当询问：运营方对每一笔预订适用哪种制度，由谁代扣，适用哪个县的条例，以及官方文本中的当地税率是多少。凡是对巴厘岛或吉利岛别墅使用单一税后净值的投资测算，都应说明它假设了上述哪些答案。

本文止步于个人建议开始的地方。 本文不会告诉任何读者应当申报什么、缴纳什么，或如何安排所有权结构。来源列于文末，每一项都是某个主管机关或出版方的文件，均可重新打开查阅。

利益关联披露。Victaura通过其母公司Greystone B.V.（荷兰）在科莫湖（意大利）、桑给巴尔的Nungwi（坦桑尼亚）、吉利艾尔岛与巴厘岛乌鲁瓦图（印度尼西亚）开发项目，并在哈伊马角的Al Marjan Island（阿联酋）持有期房（off-plan）资本头寸。读者应当假定，本文评论可能受到上述各项头寸的影响，或可能使其受益。本文件根据MiFID II第24(3)条被归类为营销材料，不构成投资建议。