DAC7 租赁申报：税务机关能看到什么

根据 DAC7，租赁平台会向税务机关报告租赁情况吗？#

对于处于适用范围内的平台，DAC7 意味着由运营商而不是房东向税务机关报告每一处出租房产，该机关再将数据转交他国。该文件是指令 (EU) 2021/514，它修订了欧盟行政合作指令 2011/16/EU。其附件 V 载有报告和尽职调查规则，由各成员国写入本国法律。因此，投资者在查看一则挂牌信息时会遇到三个层次：指令、国内转化立法以及平台自身的流程。本文描述前两个层次，不涉及第三个。

DAC7 是 2021 年修订案的通用名称，该修订案确立了数字平台运营商的强制报告义务。**转化该指令的西班牙法令称，指令有两个主要目标：改进现有的信息交换框架，并将行政合作扩展到新的领域；同时规定对数字平台运营商设立新的报告义务（Real Decreto 117/2024，序言 I，BOE，2024 年 1 月 31 日）。运营商收集其卖家的数据，进行核验，并向税务管理部门报送。该表述的等级为已测算，因为它是法令的原文。

出租房产是德文文本列明的四类应报告活动之一。《平台税收透明法》（Plattformen-Steuertransparenzgesetz，PStTG）第 5(1) 条列出了：限期授予不动产使用权、个人服务、销售货物以及限期授予交通工具使用权。西班牙文本将任何房产的出租或临时使用权转让视为相关活动（税务管理条例第 54 条之三，经 Real Decreto 117/2024 修订）。本文所查阅的两段文字均未设定最低住宿夜数。

本文描述所报送的内容，不涉及投资者本人的情况。某笔款项是否应税、税率多少、由谁缴纳，属于各国所得税法的范畴，本文并未查阅。本文不提供个人税务或法律建议，这一问题应由相关国家的专业人士解答。下文是报告规则的文本，每个数字旁边均标注其等级。

谁是平台运营商，谁是应报告卖家？#

运营商由其同意提供的服务界定，而不是由其自称的身份界定。德文文本将平台运营商定义为承诺向卖家全部或部分提供平台的任何法律实体（PStTG 第 3(2) 条）。卖家是在报告期内在平台上注册、能够提供相关活动的用户（第 4(2) 条）。活跃卖家是在该期间内从事相关活动或因此收取对价的卖家（第 4(4) 条）。报告以活动为准，而不以注册为准。

应报告卖家是与欧盟有关联且未被排除的活跃卖家。PStTG 将居住在德国或其他欧盟国家、或出租了位于这些国家的房产的活跃卖家视为应报告卖家，除非适用排除情形（第 4(6) 条）。第二种情形对跨境业主很重要，因为房产所在地会产生与业主居住地无关的报告关联。西班牙法令通过把数据发送给房产所在的成员国，得出了相同的结果（序言 III）。

由哪个机关接收报告，取决于运营商的关联点。根据西班牙文本，运营商如果在西班牙为税务居民，或者不是任何成员国的居民但依西班牙法律设立、在西班牙设有住所或实际管理机构、或在西班牙设有常设机构，则在西班牙报送。与西班牙及另一成员国均有关联的运营商，可以在登记后选择在西班牙报送（第 54 条之三第 3 款 a 项）。为居住在某成员国的卖家的活动、或位于某成员国的房产的出租提供便利的非欧盟运营商，也可能需要登记并报送（第 54 条之三第 3 款 b 项）。

尽职调查针对活跃卖家进行，外包不会转移责任。西班牙法令允许运营商将尽职调查限于活跃卖家（第 3.1 条）。它也允许运营商委托第三方办理相关程序，但运营商仍对结果负责（第 3.2 条）。因此，平台聘请供应商收集卖家数据，并不会改变文本要求谁承担责任。查阅报告的投资者应将运营商视为这些数据在法律上的作者。

DAC7 会收集房东和房产的哪些数据？#

法规文本逐项列明了身份字段，个人与实体的要求不同。 对个人卖方，西班牙法令要求提供姓名、主要地址、税务识别号及其签发成员国（若无，则提供出生地）、已知的增值税号，以及出生日期（第5.1.a条）。对实体，则要求提供法定名称、主要地址、税务识别号、已知的增值税号、公司注册号，以及在欧盟境内的常设机构（第5.1.b条）。德国文本对个人和实体也有相应的并列清单（PStTG § 14(2) 和 (3)）。

房产通过地址识别，已知时还包括土地登记号。 西班牙文本要求提供每处挂牌房产的地址，以及已知的地籍参考号或本国的同等编号（第54 ter.4.c条）。德国文本列明每个挂牌单元的地址，以及土地登记号或可获得的同等登记条目（PStTG § 14(4)）。挂牌单元被定义为位于同一地址、由同一所有人拥有、由同一卖方提供的不动产（§ 6(7)）。申报对象是房产单元，而不是房源广告。

平台必须核验所收集的信息，文本列出了具体的核验手段。 西班牙法令允许运营方通过成员国或欧盟提供的任何免费电子接口核验税务识别号（第6.1条）。若税务机关的请求使其有理由认为某项信息有误，运营方须要求卖方提供身份证件或前六个日历月内签发的税务居民证明，以更正该信息（第6.3条）。卖方的居住地依据其主要地址、签发税务识别号的国家或常设机构所在国确定（第8条）。

运营方持有支付信息时，支付信息会与身份数据一并上报。 西班牙文本另外要求提供金融账户标识（如有），以及账户持有人与卖方不一致时的账户持有人姓名（第54 ter.4.b.2和3条）。投资者应将此理解为由税务机关持有的、把房源、个人与账户联系起来的一条链接。这只是对数据模型的描述，并不意味着税务机关会如何使用这些数据。

DAC7 报告如何计算对价和入住夜数？#

对价按季度申报，租赁则按每处挂牌房产分别申报。 西班牙文本要求提供参考期内每个季度支付或计入的对价总额以及相关活动的数量，对于租赁，两者均按每处挂牌房产申报（第54 ter.4.b.5条）。德国文本同样列明每个季度按单元支付或计入的对价，以及每个单元的相关活动数量（PStTG § 14(4)）。因此，一处全年出租的房产会产生四个季度数字，而不是一个全年合计数。

所属季度是付款所在的季度，不一定是入住所在的季度。 两份文本都将金额归入其支付或计入的季度（西班牙第54 ter.4.b.5条，德国 PStTG § 15(3)）。在某一季度预付、下一季度入住的住宿，会计入报告中较早的那个季度。这是对两项规定的解读，并非原文引述。币种随支付而定，因此以法定货币支付的金额以该货币申报（PStTG § 15(2)，西班牙第54 ter.4.b.5条）。

两份文本对费用规则的措辞不同，这一措辞差异值得留意。 德国文本将对价定义为支付金额减去运营方扣留或收取的费用、佣金或税款（PStTG § 5(2)）。西班牙文本则申报对价，并另行申报运营方在每个季度扣留或收取的全部费用、预扣款、费率及类似金额（第54 ter.4.b.6条）。德国文本同样要求将每个季度扣留或收取的费用、佣金或税款作为单独一项列报（PStTG § 14(2) no. 9）。本文并不主张实践中申报的数字有所不同，只是指出措辞有别。投资者在将报告与银行对账单比对时，应当先弄清适用的是哪一种定义。

入住夜数以出租天数的形式呈现，并附有房产类型。 西班牙文本要求提供参考期内每处挂牌房产被出租或出让使用的天数，以及已知的房产类型（第54 ter.4.c条）。德国文本载明报告期内该单元被出租供使用的天数（PStTG § 14(4) no. 5）。出租天数与入住率、与每间可售夜收入是不同的对象。报告只包含第一项，而管理方自身记录的证据是另一个问题，详见 Choosing a Property Manager: What to Ask First。

DAC7 报告何时提交，成员国之间交换什么？#

提交时间在卖方被认定为应申报对象之后那一年的1月。 德国文本规定为卖方被认定当年的次年1月31日（PStTG § 13(1)）。西班牙文本规定为认定之后次年的1月（第54 ter.6条）。在德国，报告以电子方式提交，并遵循官方数据集（§ 15(1)）。运营方只需向某一成员国的主管机关登记一次（§ 12(1)），并且仅在已于联邦中央税务局（Bundeszentralamt für Steuern）登记时，才向其申报（§ 13(4)）。

尽职调查的期限早于提交日期。 西班牙法令要求运营方在参考期12月31日之前完成相关程序（第7.1条）。2023年1月1日已登记的卖方，或其实体后来成为申报运营方的卖方，可延至第二个参考期的12月31日（第7.2条）。若数据是在前36个月内收集并核验的，且没有迹象表明其有误，运营方可以沿用先前的核验结果（第7.3条）。

随后，税务机关与其他成员国交换这些数据。 西班牙法令指出，所获取的数据将与其他成员国或伙伴司法管辖区交换，并发送至卖方居住地所在的国家。对于租赁，信息还会发送至房产所在的成员国（序言III）。经合组织（OECD）在其示范规则及相关多边协议中描述了同样的逻辑：运营方所在的司法管辖区与卖方所在的司法管辖区共享信息，对于租赁，则还包括房产所在的司法管辖区（OECD, Model Reporting Rules for Digital Platforms: International Exchange Framework, 2021, Background paragraph 2）。

根据德国文本，卖方同样会获得通知。 PStTG 要求运营方在首次申报之前告知卖方，其相关数据将被收集并用于税务程序，并在次年1月31日之前向卖方提供所申报的数据（§ 22）。该指令中关于税务机关之间交换的时间表载于第8ac条，本版本未重新查阅该条，因此这里不给出机关间交换步骤的日期。

哪些卖家和运营方不在 DAC7 申报范围内？#

政府机构和上市公司属于被排除的卖家。 德国文本排除政府实体，以及股份在认可交易所定期交易或与此类实体存在关联的实体（PStTG § 4(5) 第 1 项和第 2 项）。西班牙法令允许运营方依据公开信息或卖家的确认来判断卖家是否符合这一身份，对其他被排除类别则依据其自身记录（第 4 条）。作出判断的是运营方，而不是卖家。

出租同一房产超过 2,000 次的实体被排除，但附有举证条件。 德国文本排除这样的实体：其在该期间通过同一平台，就某一已挂牌的房产单元开展相关活动超过 2,000 次（§ 4(5) 第 3 项）。但运营方必须核查该单元是否属于同一所有人，如果无法证明，则该卖家不视为被排除（§ 19(2)）。西班牙法令有相同的条件，要求提供证明该房产属于同一所有人的文件（第 5.4.c 条）。

小额卖家规则与商品销售挂钩，而不是与房产挂钩。 德国关于少于 30 次活动且对价低于 2,000 欧元的排除规定，所指的是 § 5(1) 第 1 句第 3 项中的活动（§ 4(5) 第 4 项）。该项是商品销售，而房产活动是第 1 项。因此，依据德国文本，只有少量预订的房东并不受小额卖家门槛的保护。本文所查阅的西班牙段落，同样没有显示出针对租赁的类似门槛。

运营方也可以被排除，并且必须声明。 西班牙法规将合格的非欧盟平台运营方（其全部相关活动均为合格相关活动）排除在申报义务之外（第 54 条之三第 2 款）。被排除的运营方，即其业务模式中没有须申报卖家的运营方，须每年提交一份说明其身份的零申报声明。投资者应注意，没有申报并不一定意味着没有平台活动，而且依据国内法，该身份须由运营方自行证明。

德国和西班牙如何将 DAC7 写入国内法？#

德国采用独立法律，即 Plattformen-Steuertransparenzgesetz。 第 1 条规定，该法依据欧盟互助指令，规范平台运营方的申报义务和信息自动交换。主管机关为联邦财政部，但依据《财政管理法》或本法另有规定而由 Bundeszentralamt für Steuern 主管的除外（§ 8），而 Bundeszentralamt für Steuern 是罚款的行政机关（§ 25(3)）。该法第 2 部分和第 3 部分的义务，首先适用于相当于 2023 日历年度的申报期间（§ 29）。

德国文本设置了三档罚款。 登记方面的违规最高 50,000 欧元，申报有误或迟延最高 30,000 欧元，其余情形（包括 § 24 规定的记录保存）最高 5,000 欧元（§ 25(2)）。罚款适用于故意或重大过失的行为（§ 25(1)）。记录须至少保存十年，未保存本身即是列明的违规行为。这些金额是法律中写明的上限，并不能衡量实践中实际处以的罚款。

西班牙采用皇家法令，修订税务管理条例。 2024 年 1 月 30 日的 Real Decreto 117/2024 于 2024 年 1 月 31 日刊登在 BOE。它共有八条、十一项最终条款和一个附件，并修订 Royal Decree 1065/2007（税务管理和稽查通用条例）。所引用的法律依据包括 Law 58/2003（《一般税法》）的第二十五项附加条款。根据其序言，该法令还将 Directive (EU) 2023/2226（DAC8）对 DAC7 作出的修改转化为西班牙法律。

西班牙设立了登记册，并取代了一项较早的租赁申报表。 该法令设立了非合格外国运营方登记册和其他申报运营方登记册，变更须在一个月内通知（条例新增的第 9 条之二至第 11 条之三）。根据序言，就租赁而言，这项新义务取代了关于出租住宅用于旅游目的的使用权转让的年度申报表，即 modelo 179。处罚制度不在所查阅的页面中，本文不作描述。

意大利第 32/2023 号立法令的现状如何？#

意大利通过 2023 年 3 月 1 日第 32 号立法令转化了 DAC7。 根据 Normattiva 的记录，该法令刊登于 2023 年 3 月 25 日的 Gazzetta Ufficiale 第 72 期，并于 2023 年 3 月 26 日生效。第 1 条规定，在第 I 章至第 IV 章中，该法令规范 Agenzia delle Entrate 与各成员国主管机关、以及与已有合格协议生效的非欧盟司法辖区的主管机关之间，对平台运营方所收集信息进行的强制性自动交换。在自 2023 年 3 月 26 日起生效的文本中，第 1 条第 2 款将运营方依据合格协议承担的尽职调查规则及其他义务，以及 Agenzia delle Entrate 向这些司法辖区发送数据的程序和期限，留待经济和财政部部长的一项法令规定。

Normattiva 显示第 1 条已被 2026 年 8 月 5 日第 141 号立法令废止。 2023 年该法令的 Normattiva 页面最后更新于 2026 年 8 月 6 日，其中标明第 1 条已被该法令废止，并显示自 2027 年 1 月 1 日起生效的文本。关于第 141/2026 号法令的媒体报道称，它是一部关于税务合规和税务评定的整合文本，刊登于 2026 年 8 月 6 日的 Gazzetta Ufficiale 第 181 期，自 2027 年 1 月 1 日起适用（仅作方向性参考，来自媒体报道；全文在付费墙之后）。截至 2026 年 10 月 25 日，投资者应将这次整合视为有待确认的事实。

意大利文本中的申报条款，本文未重新查阅。 该法令的结构将申报和交换义务置于第 III 章第 10 条和第 11 条，但这些条款的措辞、第 2 条至第 9 条的定义以及处罚规定，在本次工作中无法在 Normattiva 或 Gazzetta Ufficiale 上打开查阅。因此，意大利的申报期限、数据字段和排除情形均不在此描述。它们在表中标为未评级，因为依据二手摘要来陈述会违背研究方法。

意大利的记录所能支持的内容范围有限，但有用。 意大利有一部转化法令，第 1 条指定了负责交换的机关，程序方面交由一项部长法令规定，而一次整合可能自 2027 年起将这些条款移入新的文本。这次整合改变的是实质内容，还是仅仅改变了编号，本文并未确定。持有意大利挂牌房产的投资者，应请意大利税务专业人士，对照任何决策之日有效的文本来阅读现行条款。

DAC7 报告没有显示租赁的哪些方面？#

报告记录的只是从单一渠道看到的资金流，仅此而已。 德国和西班牙文本所列的字段是身份、地址、天数、按季度的对价以及被扣留的费用。其中不含成本、未挂牌住宿的入住情况，也不含在平台之外达成的预订。一处房产通过多个渠道销售，就会产生多份局部记录，分别由不同的运营方持有。因此，投资者不应把某一个平台的报告当作该房产的收入。

一个挂牌不等于一个单元，定义本身就是这样规定的。 德国文本把申报对象建立在挂牌单元之上，即由同一卖方提供的、位于同一地址且属于同一所有人的房产（第 6 条第 7 款）。针对同一单元的多条广告属于同一个申报对象，而一条广告原则上也可以涵盖同一地址的多个单元。这一区分与 Listing Counts: Why They Are Not the Market 中的区分相呼应，该文把广告数量视为一种信号，而不是供给。

报告并不决定任何金额在税务上意味着什么。 这些文本要求的是数据的通报。它们没有对房东规定任何税款、税基或税率，本文也不解读这些内容。一笔款项如何处理，取决于国内所得税法，而成员国如何使用这些数据，则属于其行政部门的事务。对投资者而言，这把两个容易混淆的问题分开了：平台报送什么，与投资者应缴什么。上文只回答了前者。

到访人次或预订总额仍需结合需求来解读。 按季度的对价数字说明了付了多少钱，却没有说明为何付款或由谁付款。单独使用时，它只是价格乘以数量的结果，没有对销量做任何分解。这一提醒与 Arrivals vs Demand: Reading Tourism Data 相同，该文把到访人次视为需求的线索，而不是收入的衡量指标。这类报告更适合视为平台已记录资金流的下限，而不是市场的衡量指标。

证据在哪些地方薄弱？坦率披露#

本版本没有在 EUR-Lex 上重新打开指令本身。 本次工作中，Directive (EU) 2021/514 的 EUR-Lex 页面没有返回可读内容。这里关于该指令的所有说法，都是通过西班牙法令（其引用了 Directive 2011/16/EU 的附件五和第 8 条之三之四）和实施该指令的德国法律来解读的。因此，第 8ac 条、第 25a 条以及指令本身的日期均未描述。关于该指令的每一项表述都应对照《欧盟官方公报》核实。

意大利是最薄弱的一环。 只读了 Legislative Decree 32/2023 的第 1 条和 Normattiva 的废止说明。申报条款、意大利的申报期限和意大利的处罚均未描述，第 141/2026 号法令对这些内容的影响也无法确定。关于该法令的媒体报道被评为方向性、媒体报道级别。表格因此把意大利的各单元格标为未评级，其中任何一项都不应凭记忆或某个机构页面补全。

德国和西班牙的摘录并不完整，且可能已有变动。 德国的各条款于 2026 年 10 月 25 日在官方文本网站上读取，部分条款层面的细节摘自该网站页面，而非纸质版本。西班牙法令读取的是 2024 年 1 月 31 日的 BOE 版本，后续修订未经核查。西班牙的处罚制度、关于表格的 Orden HAC/72/2024，以及任何以表格为依据的期限均未读取。法律会变，每一项在使用当天都应重新打开核对。

评级衡量的是文本，而不是实践。 1 月 31 日、2,000 次活动、36 个月和罚款上限等法定参数被评为已测得，是因为它们记载于官方文本，而不是因为有人做过统计。这里读到的任何来源都没有给出已提交报告的数量、挂牌被覆盖的比例或实际罚款的比率。投资者应把每个数字理解为规则，而非结果，并向相关国家的专业人士寻求个人意见。

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