Escrow y plan de pagos en Al Marjan Island

¿Qué es un plan de pagos en Al Marjan Island y quién custodia el dinero?#

Un plan de pagos en Al Marjan Island es el calendario con el que el comprador financia un edificio que todavía no existe, y el dinero que se recauda debe, por ley, depositarse en una cuenta de escrow del proyecto gestionada por un fiduciario registrado. Al Marjan Island es una isla artificial frente a la costa de Ras Al Khaimah (RAK), el emirato más septentrional de los siete, y la mayor parte de la obra nueva residencial se vende sobre plano (off-plan). El plan fija cuánto paga el comprador, cuándo y en función de qué hito. La cuenta de escrow determina qué ocurre con esos pagos si el hito nunca llega.

Una cuenta de escrow es una cuenta segregada, gestionada por un fiduciario registrado, que recibe las cuotas de los compradores y las libera principalmente para construir ese único proyecto. Separa el dinero del comprador del balance general del promotor. Sin ella, una cuota es un préstamo sin garantía al promotor. Con ella, la cuota es un depósito restringido con una finalidad definida. La diferencia importa sobre todo si la obra se paraliza.

Los planes de pago en la isla varían mucho, y esa variación es en sí misma información. Los anuncios de agentes consultados en octubre de 2026 muestran un plan de una branded residence con un 20 % a la reserva, un 30 % durante la construcción y un 50 % a la entrega. Otro anuncio presenta un plan que denomina 60/40, con el último 30 % pagado a lo largo de 20 meses tras la entrega y el resto del calendario sin especificar. Son condiciones comerciales comunicadas por intermediarios, no condiciones contractuales registradas, y no constituyen una muestra representativa de la isla.

El inversor debería leer cada plan como dos calendarios. El primero es lo que paga el comprador. El segundo es lo que el regulador permite retirar al promotor. Nada en los resúmenes de RAK revisados exige que coincidan. La diferencia entre ambos es dinero del comprador cuya devolución, si la obra se detiene, depende de las normas del escrow, y el resto de esta nota sigue esa brecha a través de la normativa de RAK.

La cuestión es más acotada que si la estructura es segura. Una cuenta de escrow no asegura la finalización de la obra. Limita tres de las vías por las que se puede perder dinero antes de la finalización: el desvío por parte del promotor, el embargo por los acreedores del promotor y la ejecución por parte de una entidad financiadora. No recupera el dinero ya liberado para trabajos en una obra que después se detiene. Esos tres modos de fallo son los que aborda la ley, y cada uno se examina a continuación frente al texto que se pudo verificar.

¿Qué ley de escrow se aplica en Ras Al Khaimah y es la Ley 8 de 2007 de Dubái?#

El escrow en Ras Al Khaimah se rige por la Ley n.º 10 de 2026 del propio emirato, que derogó la Ley n.º 12 de 2023 (Lexis Middle East; Al Tamimi & Company), y la Ley n.º 8 de 2007 de Dubái no se aplica allí. La Ley n.º 8 regula las cuentas de escrow para la promoción inmobiliaria únicamente en el Emirato de Dubái. La sentencia del Tribunal de Casación de Dubái divulgada el 23 de septiembre de 2026 interpreta esa ley, de modo que su alcance se limita a los tribunales y los proyectos de Dubái. Para una compra en RAK es un contexto persuasivo y nada más. Esta distinción fue lo primero que había que verificar, porque el debate de mercado suele tratar el escrow de los Emiratos Árabes Unidos como un régimen único.

Hasta 2026 el régimen de RAK estaba en un instrumento de 2023 que las fuentes llaman tanto ley como decreto. El Gobernante promulgó la Ley n.º 12 de 2023, sobre la regulación de la promoción inmobiliaria, el 21 de agosto de 2023. Los resúmenes de 2023 de Al Tamimi y de Trowers & Hamlins la denominan Decreto n.º 12, mientras que la nota de 2025 de Al Tamimi en Mondaq usa Ley n.º 12. El artículo 63 del texto publicado por el Ayuntamiento de RAK la hace entrar en vigor 60 días después de su promulgación, es decir, el 20 de octubre de 2023. El número es idéntico en todas las fuentes revisadas. La denominación no. El texto oficial se titula Ley n.º (12) de 2023, y esta nota emplea esa forma.

RAK ya tenía un régimen de escrow antes de 2023. The National informó el 13 de julio de 2008 de que el Decreto Emiral n.º 22, promulgado el 3 de julio de 2008, convertía a RAK en el segundo emirato, después de Dubái, en exigir cuentas de garantía para los proyectos sobre plano. La Ras Al Khaimah Investment Authority (Rakia) era el organismo que concedía las licencias, y las multas partían de 100.000 Dh (dírhams de los EAU). El texto de 2023 crea un conjunto distinto de instituciones, por lo que las normas de 2008 ya no son el criterio vigente para una venta nueva. En el caso de un proyecto cuyo permiso de venta sea anterior a la ley de 2023 o a la de 2026, qué texto lo rige es una pregunta que conviene plantear por escrito al regulador de RAK, aunque Al Tamimi & Company indica que las normas de 2026 sobre el incumplimiento del comprador se aplican a todo contrato sobre plano que no cuente con certificado de finalización.

El regulador forma parte del ayuntamiento. La ley de 2023 estableció las competencias de la Real Estate Regulatory Administration (RERA) dentro del Departamento del Ayuntamiento de RAK, un Registro de Fiduciarios de Cuentas de Escrow y un comité para los proyectos de promoción (artículos 1, 3 y 36 del texto oficial). Según Al Tamimi & Company, la ley de 2026 suprime ese comité y traslada sus funciones al Departamento del Ayuntamiento. La consecuencia práctica es que la primera documentación que debe solicitar el inversor es el registro del proyecto en la RERA y su permiso de venta sobre plano.

La ley de 2023 alcanzaba a todas las categorías de promotores y compradores del emirato. El resumen de Al Tamimi indica que abarcaba a promotores principales, subpromotores y compradores, y el artículo 2 del texto oficial la aplicaba a todo el emirato, incluidas las Ras Al Khaimah Economic Zones. Por tanto, un comprador en Al Marjan Island estaba sujeto a la misma ley que un comprador en una urbanización del interior, con independencia de lo que diga la estructura comercial del promotor principal.

¿Cómo custodia la cuenta escrow de Ras Al Khaimah los pagos de los compradores?#

Con la ley de 2023, todo proyecto requería una cuenta escrow a nombre del propio proyecto. Trowers & Hamlins señala que había un fiduciario de la cuenta escrow registrado ante la RERA, una cuenta principal para el proyecto y una subcuenta para cada vivienda. Los cobros del precio de compra se ingresaban en la subcuenta de la vivienda adquirida. El promotor y el fiduciario firmaban un contrato de escrow, y el modelo de ese contrato requería la aprobación del Departamento Municipal de RAK. La estructura era por vivienda, más granular que una única cuenta común.

Con la ley de 2023, la venta sobre plano exigía un permiso, y el permiso exigía la cuenta escrow. Una guía publicada por dubizzle, portal de anuncios inmobiliarios de los EAU, que resume los artículos 26 a 28 y 31, señala que el promotor necesita un permiso de venta sobre plano de la administración, que el proyecto debe estar registrado con una cuenta escrow abierta y que una venta realizada sin permiso se considera nula. Los artículos 26 y 27 del texto oficial confirman los tres puntos. La secuencia era la protección. Sin cuenta, no había venta lícita. Según Al Tamimi & Company, la ley de 2026 sigue exigiendo la inscripción en los registros de promotores y de proyectos antes de cualquier venta sobre plano, y un subpromotor necesita la aprobación del promotor principal antes de vender sobre plano.

El promotor debe aportar también capital propio. El plan financiero presentado a la RERA debe mostrar que el promotor aporta al menos el 20% del coste de construcción, y las ventas sobre plano por sí solas no pueden financiar la obra (Trowers & Hamlins). Al Tamimi & Company indica que la ley de 2026 mantiene ambas reglas. El mínimo se mide sobre el coste, no sobre el precio de venta, y es un mínimo legal fijado en un plan. El resumen no dice cuándo ni dónde debe ingresarse la aportación, de modo que el plan por sí solo no demuestra que el dinero esté en la cuenta escrow. La Decisión Administrativa n.º 43 de 2026 del Ayuntamiento de RAK, fechada el 16 de julio de 2026 y dictada al amparo de la ley de 2023, responde a lo primero. Prohíbe a la Real Estate Regulatory Administration completar el registro de un proyecto o emitir su Certificado de Registro del Proyecto hasta que la aportación esté liquidada y su valor final aprobado. La decisión no dice en qué cuenta se ingresa la aportación, se dictó cinco días antes de la ley que derogó el texto de 2023, y no hay ningún texto accesible que indique si sigue vigente. Un promotor que se sitúe exactamente en el mínimo tiene el 80% restante de la construcción financiado por compradores y prestamistas, y por eso importan las reglas de disposición de fondos.

Con la ley de 2023, los extractos mensuales y la inscripción de cada vivienda completaban el conjunto de controles. El resumen de dubizzle señala que el promotor facilita extractos mensuales de las operaciones y debe inscribir cada vivienda vendida a nombre del comprador en el registro inmobiliario inicial, el registro de ventas sobre plano que Trowers & Hamlins denomina Interim Real Estate Register, en un plazo de cinco días hábiles desde que el comprador firma el contrato, plazo que fija el artículo 31 del texto oficial. Si el promotor incumple, el comprador puede acudir a la administración para que complete la inscripción. La anotación en el registro es lo que convierte un contrato en un derecho inscrito, y el artículo 31 declara nula la venta sobre plano que no conste en él.

¿Cómo se vinculan las cuotas al avance de la obra y quién certifica las fases?#

El calendario de cuotas del comprador es una cláusula contractual. El derecho del promotor a retirar fondos es una condición regulatoria. El contrato de compraventa recoge el plan de pagos. La ley establece cuándo puede pagar el fiduciario, que en RAK era, con la ley de 2023, con la aprobación escrita de la RERA de un comprobante de pago del promotor (artículo 41). Nada en los resúmenes revisados exige que ambos coincidan. Un plan puede cobrar una gran parte del precio en una fecha en la que el regulador ha aprobado muchos menos pagos de construcción. Esa diferencia es dinero del comprador pagado por delante de la obra, y que se recupere o no si la obra se detiene depende de las reglas de escrow que se exponen más abajo.

Con la ley de 2023, los pagos de construcción con cargo al escrow de RAK requerían la aprobación de la RERA sobre un comprobante de pago del promotor. Ese es el criterio de disposición de fondos que recoge Trowers & Hamlins y que fija el artículo 41 del texto oficial. El hecho certificador era, por tanto, la aprobación del regulador de cada comprobante, no un certificado de hito dirigido al comprador. El texto de 2023 exigía informes mensuales de avance elaborados por el contratista y aprobados por el consultor, permitía al regulador encargar informes de ingeniería o contabilidad (artículo 20) y le hacía designar auditores para los proyectos y las cuentas escrow (artículo 51), pero no vinculaba la aprobación de un comprobante al informe de un ingeniero independiente. No se ha verificado si la ley de 2026 lo hace, y qué comprueba el fiduciario antes de pagar un comprobante es una pregunta que conviene plantearle por escrito.

El texto de Dubái muestra qué puede y qué no puede decir una ley sobre la certificación. La Ley n.º 8 de 2007 obliga al agente de escrow a entregar al Departamento extractos periódicos de ingresos y gastos (artículo 11), exige que el estado de coste e ingresos estimados sea certificado por un auditor de cuentas acreditado (artículo 6(6)) y tipifica como delito que un consultor certifique a sabiendas informes fraudulentos del proyecto (artículo 16(6)). No fija una tabla que vincule porcentajes de avance con porcentajes de disposición de fondos.

El grado de avance de la obra es tanto un concepto de precio como de caja. La nota complementaria sobre stage-of-completion pricing trata el lado del precio. El lado de la caja es más acotado. El inversor debería pedir por escrito al promotor y al fiduciario del escrow tres elementos: la lista de hitos del contrato de compraventa, el nombre de quien certifica cada hito y el criterio de disposición de fondos del escrow que le corresponde. Un plan que no pueda asociarse a esos tres elementos es un calendario de fechas, no un calendario de avance.

¿En qué condiciones salen fondos de la cuenta de escrow de Ras Al Khaimah?#

Los fondos salen principalmente para la construcción, previa aprobación, y según la ley de 2026 los demás costes solo salen si el Departamento Municipal los considera necesarios. La cuenta está dedicada al proyecto. Los resúmenes de los despachos de abogados identifican dos salidas: los pagos de construcción aprobados por RERA y la liberación de la cantidad retenida tras la finalización. La guía de dubizzle añade una tercera, la devolución de importes a los compradores antes de que se cancele un proyecto. El texto oficial de 2023 permitía dos más con la aprobación del regulador: hasta un 5 % de los depósitos para marketing (artículo 41) y hasta un 5 % de los beneficios esperados una vez que las obras superaban el 60 % y los depósitos excedían el coste de las obras restantes (artículo 42). Según Al Tamimi & Company, la ley de 2026 elimina la disposición de beneficios, deja de reconocer el marketing como un derecho y limita los desembolsos a la construcción y a otros costes que el Departamento Municipal considere necesarios. Ambas leyes prohíben pagar el terreno con cargo a la cuenta antes del certificado de finalización (artículo 41; Al Tamimi & Company).

La retención es la reserva del comprador para defectos. El fiduciario retiene el 5 % del coste total de construcción durante un año desde el certificado de finalización de la construcción (Trowers & Hamlins), una cantidad que el artículo 35 del texto de 2023 destina a los defectos que aparezcan tras la finalización y que la ley de 2026 mantiene, según Al Tamimi & Company. La ley de Dubái usa el mismo porcentaje sobre una base distinta y con un plazo distinto. El agente de escrow retiene el 5 % del valor total de la cuenta una vez emitido el certificado de finalización, y el promotor lo recibe un año después de que las unidades se inscriban a nombre de los compradores (artículo 14). El artículo 14 no indica para qué sirve esa cantidad, y las preguntas frecuentes del Dubai Land Department la describen como una garantía de que el promotor o el contratista corrige los defectos visibles en la finalización o que aparezcan en el plazo de un año desde la entrega. Ambos plazos son condiciones legales, no práctica de mercado.

El dinero de los prestamistas es la segunda entrada, y la ley lo trata como la más peligrosa. Con la ley de 2023, un promotor de RAK solo podía hipotecar unidades sobre plano cuando la construcción superaba el 50 %, la hipoteca debía recaer sobre unidades aún inscritas a nombre del promotor y el préstamo completo debía ingresarse directamente en la cuenta de escrow del proyecto (artículo 21, tal como también recogen Mondaq y Trowers & Hamlins). El mismo artículo exigía que el contrato de venta de una unidad hipotecada hiciera constar la hipoteca y que el comprador se inscribiera sujeto a la hipoteca del prestamista. Una unidad podía, por tanto, venderse mientras garantizaba el préstamo del promotor, y es en el contrato de compraventa donde eso queda reflejado. Según Al Tamimi & Company, la ley de 2026 sustituye la hipoteca sobre unidades por una hipoteca sobre el terreno del proyecto, con el importe del préstamo ingresado en el escrow. Un banco que transfiere los fondos al promotor en lugar de al fiduciario no ha cumplido la condición, y el efecto que eso tiene sobre su hipoteca en RAK no se ha puesto a prueba.

El artículo 52 de la ley de 2023 cerraba el círculo a favor del comprador. El texto oficial prohibía el embargo preventivo o la retención sobre el proyecto de desarrollo y sobre los fondos de su cuenta de escrow, y mantenía ambos fuera de la garantía general de los acreedores del promotor. Mondaq lo interpreta como una restricción que puede mermar el valor práctico de la garantía del prestamista, y no aclara hasta dónde alcanza la ejecución contra las propias unidades hipotecadas. Para el asignador de capital era la frase más limpia del régimen de 2023. La nota de Al Tamimi & Company sobre la ley de 2026 no menciona nada equivalente, así que no está verificado si la nueva ley lo mantiene.

¿Qué decidió el Tribunal de Casación de Dubái sobre el escrow y las hipotecas de los promotores?#

Según se informó el 23 de septiembre de 2026, el Tribunal de Casación de Dubái sostuvo que la hipoteca de un promotor no es válida si el banco prestamista no ingresó el préstamo en la cuenta de escrow del proyecto. Khaleej Times citó a un asociado sénior de BSA Law, quien afirmó que esa hipoteca se considera como si nunca hubiera existido y que la buena fe del banco no cambia el resultado. El fundamento jurídico es la Ley n.º 8 de 2007, cuyo artículo 13 exige que el prestamista ingrese el importe del préstamo en la cuenta de escrow.

Las fuentes describen la consecuencia de manera distinta. Khaleej Times presenta el resultado como una nulidad. En el ejemplo que da, una hipoteca se redujo de 246 millones de dírhams (Dh) a 93 millones porque solo se habían ingresado 93 millones. La nota de Al Tamimi sobre la misma línea jurisprudencial lleva un título que habla de limitar la garantía a los fondos efectivamente depositados en el escrow. Las dos versiones son conciliables, porque la hipoteca vale lo que llegó a la cuenta. No se pudo obtener la sentencia en sí.

La sentencia es derecho de Dubái, y el vínculo con RAK es estructural, no vinculante. El artículo 21 de la ley de 2023 de RAK usaba la misma arquitectura, con el importe íntegro del préstamo ingresado en el escrow como condición de la hipoteca. En las fuentes revisadas no se encontró ninguna resolución de un tribunal de RAK sobre este punto. La inferencia de que un tribunal de RAK razonaría igual es analítica y no se ha puesto a prueba, y debe leerse como tal.

Para un comprador, la cuestión es de prelación. Un prestamista cuya garantía se reduce a los fondos que efectivamente ingresó tiene un derecho menor sobre las unidades y el terreno. Con la ley de 2023, el dinero del comprador en la cuenta de escrow estaba protegido por el artículo 52. La unidad era otra cuestión. En una unidad que el promotor había hipotecado, el comprador se inscribía sujeto a la hipoteca del prestamista (artículo 21; Trowers & Hamlins), de modo que sobre esa unidad el derecho del prestamista pasaba por delante del del comprador. Esa es la razón por la que la disciplina de ingreso del prestamista es un factor de riesgo para el comprador. Con la ley de 2026 la hipoteca recae sobre el terreno del proyecto, y esta nota no establece cómo se gradúa frente a los compradores de unidades en ese terreno, una cuestión que conviene plantear a RERA por escrito.

¿Qué cambia la hipoteca en fase de construcción de Abu Dabi para un comprador en Al Marjan Island?#

Para un comprador en Al Marjan Island no cambia ninguna norma, porque el marco se aplica en Abu Dabi y en las fuentes revisadas no se encontró un equivalente en RAK. Abu Dabi permite ahora que el comprador que ha pagado el 50% del precio financie una unidad sobre plano con una hipoteca registrada. The National informó el 13 de septiembre de 2026 de que el Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) tiene operativa desde marzo de 2026 la capacidad de registrar hipotecas sobre unidades sobre plano. Por tanto, el comprador puede financiar el saldo durante la construcción en lugar de esperar a la entrega. A 11 de octubre de 2026, se trata de un marco de ADREC que se aplica en Abu Dabi.

La primera inscripción conforme al marco se comunicó el 4 de septiembre de 2026. Aldar la completó con Abu Dhabi Commercial Bank. La participación se limita a los promotores y prestamistas que cumplan los requisitos de ADREC, y Matthew Green, de CBRE, describió el umbral de pago del 50% como una restricción. Gulf News recogió que Aldar afirmaba que el umbral del 50% se ajusta a la normativa del Banco Central de los EAU, pero la información publicada no detallaba los requisitos que deben cumplir un promotor o un banco para participar. La capacidad registral tiene unos siete meses y, en la información pública revisada, una sola inscripción.

El contexto de mercado es orientativo. El artículo de The National indicaba que las operaciones sobre plano supusieron el 89% de los 70.400 millones de Dh de ventas residenciales en el primer semestre de 2026, y que las hipotecas aumentaron un tercio hasta los 26.700 millones de Dh en 8.876 operaciones, sin precisar el periodo de comparación. Son agregados publicados por la prensa y describen Abu Dabi. No constituyen evidencia sobre Al Marjan Island.

No está establecido que RAK tenga un equivalente. Las fuentes revisadas describen las hipotecas de promotor en RAK conforme al artículo 21. No describen una hipoteca registrada del comprador sobre una unidad sobre plano antes de la finalización. Esa ausencia es un hallazgo sobre las fuentes, no sobre la ley. Cuando el comprador no puede financiarse durante la construcción, los últimos plazos del plan deben cubrirse con fondos propios u otra deuda, lo que cambia la forma de evaluar el tramo final del plan.

¿Qué conserva el comprador en Ras Al Khaimah si el proyecto se paraliza o el contrato se extingue?#

Si el proyecto se paraliza, lo que recupera el comprador lo decide un comité previsto por la ley, y si el comprador incumple, lo que puede retener el promotor está limitado por una tabla legal. El resumen de Al Tamimi indica que la ley de 2023 otorgó al Projects Committee competencia sobre los proyectos paralizados, previó la resolución de los contratos de venta por incumplimiento del comprador y abordó la responsabilidad del promotor por defectos de construcción. El artículo 50 del texto oficial fijaba cuatro tramos de lo que podía perder un comprador incumplidor, desde hasta el 40% del precio con más del 80% de obra ejecutada hasta el 20% de las sumas pagadas cuando las obras nunca habían comenzado por causa no imputable al promotor. Según Al Tamimi & Company, la ley de 2026 fija tres límites sobre el precio de la unidad: el 40% con un grado de finalización del 60% o superior, el 25% por debajo del 60% y el 20% en el mismo supuesto no imputable; suprime la subasta y la finalización forzosa como remedios de autotutela, y exige que el reembolso se abone al comprador, o se deposite en el Municipality Department, en un plazo de seis meses. El resumen de 2023 no recoge remedios por retraso ni un derecho general del comprador a desistir, de modo que la cláusula de resolución del contrato de compraventa es el primer documento que conviene leer sobre este punto.

La ley de 2023 contenía una regla de reembolso previo para la cancelación de proyectos. El resumen de dubizzle indica que el comité puede cancelar un proyecto, por ejemplo cuando el promotor empieza tarde, y que la cancelación solo avanza una vez reembolsados todos los pagos de los compradores y liquidadas las deudas con contratistas, consultores y fiduciarios, lo cual confirma el artículo 24 del texto oficial. Según Al Tamimi & Company, la ley de 2026 atribuye los proyectos paralizados y cancelados a un Judicial Committee que puede cancelar un proyecto y fijar la prelación entre los reembolsos a compradores y los créditos de los acreedores, de modo que si los reembolsos siguen siendo prioritarios es una decisión de ese comité.

El texto de Dubái es explícito sobre este mismo escenario, lo que resulta útil como contraste. El artículo 15 de la Ley n.º 8 de 2007 exige que el agente de escrow, previa consulta al Department, actúe para que el proyecto se finalice o se reembolse a los depositantes. La disposición más próxima hallada en RAK, el artículo 24 de la ley de 2023, convierte el reembolso en condición de la cancelación y no en una obligación del fiduciario. Los mecanismos de reembolso de Dubái no deben trasladarse por suposición a un contrato de RAK.

El escrow limita la recuperación a lo que hay en la cuenta. Un reembolso con cargo al escrow solo puede pagarse con lo depositado y no liberado ya por trabajos ejecutados. A título meramente ilustrativo, si los compradores han pagado el 40% del precio total y se ha liberado y gastado un importe equivalente al 35% de ese precio en una obra que después se detiene, el fondo reembolsable es la diferencia, el 5% del precio, y no la suma pagada. Es aritmética, no un hallazgo, y en RAK el orden de los créditos corresponde ahora al Judicial Committee que describe Al Tamimi & Company.

¿Cómo debe el inversor valorar un plan de pagos en Al Marjan Island frente al escrow?#

La valoración de la inversión parte de cinco documentos, cuatro de los cuales deben solicitarse al promotor antes de firmar. Son el registro del proyecto ante RERA, el permiso de venta sobre plano, el contrato de escrow o una confirmación del fiduciario que identifique la cuenta, el contrato de compraventa con sus cláusulas de hitos y de resolución y, tras la firma, la inscripción de la vivienda a nombre del comprador en el registro de la propiedad inicial. Si no puede aportarse alguno de los cinco, no es posible demostrar que la protección del escrow descrita arriba cubra la vivienda.

A continuación, el inversor contrasta el plan con la prueba de liberación de fondos. Para cada cuota, las preguntas son a qué hito de obra corresponde y quién certifica ese hito. Las cuotas que vencen en fechas y no en hitos son las que separan el dinero del comprador del avance de la obra. No son necesariamente erróneas. Son las que hay que poner precio, y ese precio es la exposición del comprador a una obra paralizada entre dos aprobaciones de liberación.

Las cuotas posteriores a la entrega son un instrumento distinto. Cuando un plan se extiende más allá de la entrega, como en el anuncio 60/40 descrito arriba, las cuotas posteriores no financian obra. Son crédito que el promotor concede al comprador. Las fuentes no permitieron determinar si quedan dentro o fuera del marco del escrow, y el inversor debería preguntar al fiduciario qué cuenta las recibe.

La misma lista de comprobación se aplica a cualquier posición sobre plano en Ras Al Khaimah, incluida la que se declara en las propias páginas de Victaura. La página pública del proyecto en Ras Al Khaimah describe una posición de capital en viviendas sobre plano construidas por un promotor local, no un desarrollo de Victaura, y esta nota no contrasta esas viviendas con los cinco documentos.

Lo que este análisis no puede establecer, expuesto con honestidad#

No se pudo leer la ley vigente, y sí la que sustituyó. El texto de la Ley n.º 10 de 2026 no estaba disponible. El 14 de octubre de 2026 Lexis Middle East mostraba solo su título y su preámbulo, la lista de normas inmobiliarias del Ayuntamiento de RAK no la incluía y el portal legislativo del emirato no respondía. Todo lo que aquí se dice sobre el contenido de la ley de 2026 procede de la nota de Al Tamimi & Company del 5 de octubre de 2026 y se le atribuye. Los números de artículo de RAK citados arriba proceden del texto bilingüe oficial de la ley de 2023 publicado por el Ayuntamiento de RAK.

El instrumento vigente ha cambiado. La Ley n.º 12 de 2023 fue derogada por la Ley n.º 10 de 2026, promulgada por el Gobernante el 21 de julio de 2026 y en vigor sesenta días después (Lexis Middle East; Al Tamimi & Company, 5 de octubre de 2026), y el texto de la nueva ley no se leyó para esta nota. El inversor debería preguntar por escrito a RERA qué texto rige el proyecto concreto, la fecha de su permiso de venta y si siguen aplicándose las decisiones dictadas al amparo de la ley de 2023, como la Decisión Administrativa n.º 43 de 2026.

La sentencia de Dubái es una sentencia de Dubái. Los hechos proceden de una noticia de prensa y del título de un despacho de abogados, no de la sentencia. Las fuentes describen la consecuencia jurídica de forma distinta y no se encontró ninguna resolución de un tribunal de RAK sobre el escrow o la prioridad de las hipotecas. Todo lo dicho arriba sobre los tribunales de RAK es inferencia.

Las condiciones de los planes de pago son condiciones comerciales. Los anuncios citados son datos comunicados por intermediarios, no registrados y no representativos. No se encontró ningún conjunto de datos de planes de pago de RAK efectivamente ejecutados, por lo que no se ofrece media, mediana ni distribución. Los porcentajes legales citados son mínimos y umbrales, no resultados observados en ningún proyecto.

Declaración de intereses (skin in the game). Victaura, a través de su matriz Greystone B.V. (Países Bajos), desarrolla proyectos en el lago de Como (Italia), en Nungwi, Zanzíbar (Tanzania), en Gili Air y en Uluwatu, Bali (Indonesia), y mantiene una posición de capital off-plan en Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (EAU). Los lectores deben asumir que los comentarios pueden estar influidos por estas posiciones, o beneficiarlas. Este documento se clasifica como material de marketing conforme al artículo 24(3) de MiFID II. No constituye asesoramiento de inversión.