Ras Al Khaimah vs Dubái: una sola exposición, no dos

Notas de revisión#

Este artículo se corrigió el 27 de septiembre de 2026. Una comprobación de sus cifras y atribuciones frente a las fuentes citadas detectó errores, que se han corregido en el texto. La lista completa, con lo que decía el artículo y lo que dice ahora, figura en la sección de correcciones al final.

Este artículo se corrigió el 29 de septiembre de 2026. Una versión anterior describía la posición de Victaura en Ras Al Khaimah más allá de lo que recoge su página pública del proyecto. Victaura mantiene una posición de capital sobre plano (off-plan) en Al Marjan Island, en unidades construidas por un promotor local consolidado. El pie de la tabla, el enlace al proyecto y la declaración final se ajustan ahora a las páginas públicas de proyecto de Victaura.

Este artículo se corrigió el 13 de octubre de 2026. La sección sobre el marco de propiedad para extranjeros y los puntos clave daban una sola duración para el Golden Visa vinculado a la propiedad, a partir de una única página oficial. Las páginas oficiales indican duraciones distintas, y el texto recoge ahora ambas con sus fuentes.

Los dos mercados a nivel macro#

Dubái cerró 2025 con el mayor volumen de transacciones inmobiliarias de su historia. El Dubai Land Department registró más de 270.000 transacciones por un valor conjunto de 917.000 millones de AED (aproximadamente 249.700 millones de USD), un 20 % más que el año anterior. La base de inversores se amplió hasta unos 193.100, entre ellos 129.600 nuevos inversores. Las inversiones inmobiliarias en sentido estricto alcanzaron los 680.000 millones de AED en 258.600 operaciones, un 29 % más en valor y un 20 % más en número. El titular, tomado en sus propios términos, describe un mercado en expansión.

Ras Al Khaimah, un año antes y desde una base mucho menor, registró una aceleración más marcada. El Ayuntamiento de Ras Al Khaimah (Ras Al Khaimah Municipality) registró en 2024 un aumento del 118 % en el valor de las transacciones, de 6.940 millones de AED en 2023 a 15.080 millones (unos 4.100 millones de USD), y CBRE señala que el valor de las ventas de apartamentos en RAK subió un 18,0 % interanual en el primer semestre de 2026, hasta 2.298 AED por pie cuadrado. En su lanzamiento, el 26 de noviembre de 2025, Mondrian Al Marjan Island Beach Residences vendió más de 200 unidades, por valor de 704 millones de AED, en dos horas, reservando las últimas 100 unidades para una comercialización posterior. La prensa especializada ha interpretado esta aceleración como un argumento a favor de diversificar entre los dos emiratos. Los datos apuntan en sentido contrario. Los dos mercados responden al mismo conjunto de factores macro en puntos distintos de un único ciclo.

La escala relativa importa. Las 270.000 transacciones y los 917.000 millones de AED de Dubái en 2025 equivalen a unas sesenta veces los 15.080 millones de AED de RAK en 2024. En términos de volumen, RAK es un mercado satélite dentro del campo gravitatorio de Dubái, no un lugar de asignación independiente. El grupo de compradores, la red de agencias y la infraestructura hotelera se solapan en gran medida entre ambos emiratos. La diferencia está en la fase del ciclo, no en la categoría.

La señal de máximos: Dubái se modera#

El Wealth Report 2026 de Knight Frank registró un crecimiento del 25,1 % en el mercado residencial de lujo de Dubái en 2025. El Dubai Residential Market Review Q4 2025 de Knight Frank, publicado el 2 de febrero de 2026 y, por tanto, antes de que empezara la guerra el 28 de febrero, preveía un crecimiento de los precios del segmento prime de en torno al 3 % para 2026 y observaba «señales claras de que el mercado está madurando» («clear signs that the market is maturing»). Ninguna página de Knight Frank consultada para esta nota afirma que el ciclo de Dubái haya tocado techo. Según el PIRI 100 de Knight Frank, Dubái «continued to dominate with 500 home sales above US$10 million in 2025».

Los primeros datos posteriores a la guerra muestran la desaceleración. Las transacciones residenciales de Dubái en marzo de 2026 fueron un 10,5 % inferiores a las de marzo de 2025, y su valor un 7,6 % menor, según el informe de marzo de 2026 de Mira International. En el segundo trimestre de 2026 el número de transacciones cayó un 31 % interanual, con un valor conjunto de 84.900 millones de AED, según el informe del segundo trimestre de 2026 de betterhomes, publicado el 17 de julio de 2026; dentro del trimestre, las transacciones mensuales aumentaron un 28 % de mayo a junio. La desaceleración no es una hipótesis. Es un dato publicado.

La lectura estructural es sencilla. Un mercado que subió un 25,1 % en 2025 y del que se esperaba, antes de la guerra, en torno a un 3 % para 2026 está saliendo de la fase de expansión. Si la moderación se estabiliza en cifras de un solo dígito bajo o se prolonga hasta terreno negativo es la pregunta clave para los próximos doce meses. La misma pregunta se aplica a RAK, desplazada por la apertura de Wynn Al Marjan, que ahora se espera para septiembre de 2027.

El catalizador: Wynn Al Marjan#

La revalorización de Ras Al Khaimah gira en torno a un único ancla. Wynn Al Marjan Island es un complejo turístico integrado desarrollado por una empresa conjunta entre filiales de Wynn Resorts, Marjan y RAK Hospitality Holding, en la que Wynn posee un 40 %. Su presupuesto de 5.100 millones de USD aumentó en 600 millones de USD, hasta aproximadamente 5.700 millones de USD, según la información de Gulf News sobre la conferencia de resultados del segundo trimestre de 2026 (5 de agosto de 2026). El 4 de octubre de 2024, la General Commercial Gaming Regulatory Authority de los Emiratos Árabes Unidos concedió al complejo la primera licencia de operador de instalaciones de juego comercial de los EAU, y Wynn Resorts confirmó su recepción en un comunicado de prensa de la misma fecha. Entonces se preveía la apertura para la primavera de 2027.

El calendario de apertura se ha movido. En la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026, el 7 de mayo de 2026, el consejero delegado de Wynn Resorts, Craig Billings, comunicó un retraso moderado en la apertura de Al Marjan, atribuido a dificultades logísticas y de transporte marítimo durante el conflicto en el Golfo. El 4 de agosto de 2026, con los resultados del segundo trimestre, Wynn Resorts indicó que el complejo abrirá en septiembre de 2027. El complejo integrado sigue siendo el catalizador estructural de la cartera residencial de RAK, y la nueva fecha amplía el horizonte de absorción en unos dos trimestres respecto al objetivo anterior de primavera de 2027.

La cartera de proyectos da por hecho que el catalizador se materializa. La revisión de CBRE del mercado de RAK en el primer semestre de 2026 prevé la entrega de más de 34.000 viviendas en el emirato entre 2026 y 2030, unas 10.000 de ellas branded residences. El ciclo alcista de RAK es, por tanto, en gran medida un ciclo de branded residences. La consecuencia es la concentración en pocos operadores: un número reducido de promotores principales controla la curva de absorción.

La analogía de Macao aplicada#

La tasa de referencia pertinente para un ciclo inmobiliario impulsado por un resort integrado es Macao, no Singapur. La economía del juego de Macao se expandió tras la liberalización de los casinos en 2002 y después demostró con qué rapidez pueden caer los ingresos de un resort. Los ingresos brutos del juego descendieron en 2014 y cayeron un 34,3 % en 2015, cuando la campaña anticorrupción de China continental golpeó el juego de apuestas altas, y se desplomaron un 79 % en 2020 bajo las restricciones de la pandemia. Supuesto de Victaura Research: el valor de los inmuebles en un clúster de resorts sigue a los ingresos del juego con un desfase; esta nota no ha obtenido de ninguna fuente ni un desfase medido ni una serie de precios inmobiliarios de Macao.

Singapur es la analogía más halagüeña y la menos aplicable. Marina Bay Sands abrió en 2010 en una economía urbana madura y diversificada, con una demanda interna profunda, condiciones que RAK no comparte. Esta nota no utiliza ninguna tasa de crecimiento del corredor para Singapur ni ninguna proyección de crecimiento publicada para RAK, porque ninguna se ha verificado en una fuente. Supuesto de Victaura Research: la brecha entre una revalorización constante al estilo de Singapur y las tasas de crecimiento implícitas en el marketing actual de RAK es toda la tesis de inversión.

Una valoración que se ancla en una única proyección de alto crecimiento sin ponderar por escenarios una reversión a la media al estilo de Macao es, en lenguaje llano, una valoración de escenario único. Un asignador disciplinado fijaría como mínimo un precio basado en una combinación ponderada por probabilidad de las dos analogías, con la tasa de referencia de Macao reflejando la capa de riesgo geopolítico propia del ciclo del Golfo. Esa combinación produce una tasa de crecimiento esperada sensiblemente inferior al caso central del marketing y un riesgo de cola sensiblemente superior. La asimetría es, en sí misma, una posición.

Los vectores de riesgo correlacionados#

Dubái y Ras Al Khaimah se presentan como asignaciones alternativas en los Emiratos Árabes Unidos. No lo son. En al menos cinco vectores se mueven conjuntamente.

Precio del petróleo. Supuesto de Victaura Research: el gasto público en los Emiratos depende de los ingresos por hidrocarburos, en su mayoría generados en Abu Dabi y no en ninguno de los dos emiratos, de modo que una caída significativa del crudo Brent reajusta a la vez, en ambos mercados, el gasto de capital público, la contratación de expatriados y la demanda turística. Supuesto de Victaura Research: la actividad del segmento prime de Dubái y el Brent se mueven juntos en un horizonte de doce meses, a través de varios canales intermedios; esta nota no ha calculado ni obtenido de ninguna fuente la correlación.

Seguridad regional. El estrecho de Ormuz, el estrecho de Bab el-Mandeb y el puerto de Fujairah son exposiciones compartidas. Los ataques iraníes alcanzaron territorio emiratí desde el 28 de febrero de 2026, incluido Fujairah en marzo y el 4 de mayo de 2026, y las transacciones residenciales de Dubái fueron un 31 % inferiores interanuales en el segundo trimestre de 2026 (betterhomes). Supuesto de Victaura Research: RAK, en la costa del Golfo más próxima al estrecho de Ormuz, no tiene una exposición de seguridad inferior a la de Dubái.

Regulación federal. Los visados de residencia, incluido el Golden Visa, y la normativa hipotecaria del Banco Central son federales y se aplican a ambos emiratos. La propiedad en pleno dominio (freehold) para extranjeros la fija cada emirato (en Dubái, mediante el Reglamento n.º 3 de 2006), de modo que en materia de tenencia los dos regímenes discurren en paralelo y no bajo una única ley. Un cambio de política federal en materia de visados o de normas hipotecarias afecta a Dubái y a RAK en la misma dirección y al mismo tiempo.

Seguros y reaseguros. La cobertura de riesgo de guerra para el transporte marítimo en el Golfo pasó de aproximadamente el 0,25 % del valor del casco antes de la guerra a entre el 3 % y el 10 % a 17 de julio de 2026, según The National. Supuesto de Victaura Research: aseguradoras y reaseguradoras valoran la exposición inmobiliaria costera de los Emiratos como un único riesgo del Golfo, por lo que Dubái y RAK se reprecian a la vez cuando se endurece la capa de riesgo de guerra.

Paridad cambiaria. El dírham está vinculado al dólar estadounidense a 3,6725 AED. Cualquier presión sobre la paridad, ya proceda de la política de la Reserva Federal, del agotamiento de las reservas regionales o de un déficit sostenido de ingresos petroleros, se transmitiría de forma idéntica a ambos emiratos. Una cartera que combine Dubái prime y RAK sobre plano (off-plan) no tiene, en este eje, ninguna diversificación.

La conclusión se sigue sola. Cinco vectores correlacionados no ofrecen diversificación de cartera. Ofrecen una única exposición con dos códigos postales. Un asignador que busque diversificación real frente a una posición residencial en los Emiratos debe mirar fuera de los Emiratos, e idealmente fuera del CCG, no al otro lado de la frontera entre emiratos.

La capa geopolítica (a 22 de septiembre de 2026)#

La guerra de Irán ha pasado de ser contexto ambiental a ser un dato vivo de valoración. Estados Unidos e Israel lanzaron ataques contra Irán el 28 de febrero de 2026, y misiles iraníes alcanzaron territorio emiratí ese mismo día. En marzo un ataque con drones iraníes incendió una terminal petrolera en Fujairah y el puerto de Fujairah sufrió un ataque con drones, y Fujairah volvió a ser alcanzada el 4 de mayo de 2026, cuando el Ministerio de Defensa de los Emiratos informó de que había interceptado 12 misiles balísticos, tres misiles de crucero y cuatro drones lanzados desde Irán. El 8 de abril de 2026 se acordó un alto el fuego temporal entre Estados Unidos e Irán y el 17 de junio se firmó un memorando de entendimiento para poner fin a la guerra; la tregua provisional se rompió el 8 de julio, después de que Irán atacara buques comerciales en el estrecho de Ormuz. A 22 de septiembre de 2026, la fecha más reciente de las fuentes consultadas, los ataques iraníes contra el transporte marítimo continuaban y el estrecho de Ormuz, efectivamente cerrado desde principios de marzo, no había recuperado el tráfico previo a la guerra.

Cinzia Bianco, Visiting Fellow del European Council on Foreign Relations, escribió el 15 de mayo de 2026 que los Emiratos, «que sufrieron más ataques que todos los demás Estados del CCG juntos», «han decidido tomar represalias para demostrar su capacidad de disuasión soberana». En la lectura de Victaura Research, el posicionamiento de los Emiratos en la década de 2010, el cuidadoso equilibrio entre la alineación con Occidente y el compromiso selectivo con Teherán, ha sido desplazado por la realidad operativa de una exposición cinética directa. A 18 de agosto de 2026 los Emiratos habían suspendido todos los intercambios comerciales y financieros con Irán, según el análisis de Bianco para el ECFR del 21 de septiembre de 2026.

La reacción del mercado ha sido rápida. Las transacciones residenciales de Dubái cayeron un 10,5 % interanual en marzo de 2026 (Mira International) y un 31 % interanual en el segundo trimestre de 2026 (betterhomes). Wynn Resorts comunicó un retraso moderado de Al Marjan el 7 de mayo de 2026 y fijó su apertura para septiembre de 2027 el 4 de agosto de 2026. Las primas de riesgo de guerra para travesías por el Golfo pasaron de aproximadamente el 0,25 % a entre el 3 % y el 10 % del valor del casco a 17 de julio de 2026 (The National). La narrativa de la prensa sectorial según la cual los Emiratos son una asignación defensiva frente al riesgo político europeo ya no resiste los datos. Los Emiratos son una asignación estratégica con su propio recargo de riesgo geopolítico, y ese recargo se ha endurecido desde febrero de 2026.

Diferencial de estilo de vida#

Los dos emiratos ofrecen productos de estilo de vida genuinamente distintos, y este es el único eje en el que el argumento de la diversificación tiene fundamento. Dubái es densa, urbana y está saturada de infraestructuras. La densidad de población en los principales corredores residenciales (Downtown, Dubai Marina, Business Bay, Palm Jumeirah) es alta. La oferta de servicios es madura: colegios internacionales, atención sanitaria especializada, dos aeropuertos internacionales, una vida cultural y gastronómica consolidada y una red profesional de expatriados muy desarrollada. El producto es metropolitano.

Ras Al Khaimah es un destino vacacional con una capa residencial. El principal atractivo es la costa. Al Marjan Island, Mina Al Arab, Al Hamra Village y Dafan Al Nakheel se orientan hacia estilos de vida ligados a la marina, la playa y los resorts de golf, más que a la densidad urbana. El ecosistema de colegios y servicios sanitarios es sensiblemente menos desarrollado que el de Dubái. El producto es de ocio y segunda residencia, no de vivienda habitual para un hogar de profesionales en activo. Desde Dubái se llega a Al Marjan Island por carretera a través de la E311, lo que sitúa a RAK como una extensión de fin de semana de Dubái y no como un mercado metropolitano independiente.

Para un comprador, el diferencial de estilo de vida es real. Para una cartera, es en gran medida ortogonal a los vectores de riesgo correlacionados analizados más arriba. Hipótesis de Victaura Research: una perturbación que reprecie el segmento prime de Dubái reprecia el segmento de ocio de RAK en el mismo periodo, aunque la experiencia diaria de vivir en cada uno sea distinta. Los datos publicados todavía no lo reflejan: CBRE señala que el valor de los apartamentos en RAK subió un 18,0 % interanual en el primer semestre de 2026, mientras que las transacciones en Dubái cayeron un 31 % interanual en el segundo trimestre de 2026 (betterhomes). Diversificar el estilo de vida no es diversificar la cartera.

Marco de propiedad para extranjeros#

El marco jurídico para la propiedad extranjera está abierto en ambos emiratos, pero lo fija cada emirato y no una única ley federal. En Dubái, el Reglamento n.º 3 de 2006 permite a los no nacionales ser propietarios en régimen de freehold en zonas designadas (Pin Legal); Ras Al Khaimah designa sus propias zonas de freehold. Las principales zonas designadas de RAK son Al Marjan Island, Mina Al Arab, Al Hamra Village y Dafan Al Nakheel. Entre las principales zonas designadas de Dubái figuran Downtown, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Hills, Arabian Ranches, Business Bay, JLT, JVC, JVT, Dubai Hills Estate, Tilal Al Ghaf y otras.

Dentro de las zonas designadas, la titularidad es freehold pleno. Pin Legal describe el freehold como propiedad plena, con control total y plena transmisibilidad, y enumera el leasehold, el usufructo y la musataha como los demás derechos sobre bienes inmuebles reconocidos en los EAU. Fuera de las zonas designadas, el freehold no está abierto a compradores extranjeros. La due diligence a nivel de parcela debe confirmar que esta se encuentra en una zona designada antes de entregar cualquier depósito.

El programa Golden Visa es el complemento en materia de residencia. La propiedad de un inmueble por valor de al menos 2 millones de AED da acceso al inversor a la Golden Residency. Las fuentes oficiales no coinciden en su duración: la página del servicio para inversores inmobiliarios de la Autoridad Federal de Identidad, Ciudadanía, Aduanas y Seguridad Portuaria (ICP) indica diez años, mientras que el portal del Gobierno de los EAU (fuente ICP, actualizado el 28 de julio de 2026) indica cinco años para las inversiones inmobiliarias. La adopción es amplia: la Dirección General de Residencia y Asuntos de Extranjeros de Dubái emitió 158.000 Golden Visas solo en 2023, sumando todas las vías de acceso. La combinación de freehold en zona designada y un permiso de residencia de larga duración vinculado a la propiedad es el núcleo de la oferta de los EAU a los compradores extranjeros.

El argumento de escasez jurídica que sostiene el lago de Como (la franja ribereña protegida por el artículo 142 del Código italiano de los Bienes Culturales y del Paisaje), Zanzíbar (leasehold de hasta 99 años para compradores extranjeros) o Indonesia (Hak Milik reservado a los ciudadanos por la Ley Agraria Básica de 1960) no se aplica en los EAU. Tanto en RAK como en Dubái, la escasez debe construirse sobre la absorción, el momento del ciclo y la calidad del operador, no sobre la titularidad. El marco es permisivo. La tesis hay que ganársela.

Qué significa para el comprador institucional#

Para un family office o un asesor de inversión principal, la lectura operativa es directa. En primer lugar, no debe contabilizarse dos veces la exposición a los EAU en Dubái y RAK como si ambas posiciones se diversificaran entre sí. No lo hacen. Los vectores de riesgo correlacionados analizados más arriba producen una única exposición con dos códigos postales. Dimensionada adecuadamente, esa única exposición es una asignación legítima. Dimensionada como dos asignaciones independientes, es una apuesta concentrada presentada como diversificada.

En segundo lugar, la fase del ciclo importa más que la geografía. Dubái se modera desde un año de +25,1 % hacia una previsión anterior a la guerra de en torno al 3 %, con unas transacciones del segundo trimestre de 2026 un 31 % inferiores a las del año anterior, ya reflejadas en las cifras. RAK está en expansión previa a la apertura, con el resort integrado que actúa de ancla previsto ahora para septiembre de 2027. Los dos mercados se encuentran en puntos distintos del mismo ciclo y, por tanto, el momento de entrada en cada uno es diferente. Un comprador que entra en el segmento prime de Dubái a precios de 2025 y otro que entra en RAK sobre plano en 2026 asumen, en extremos opuestos de la misma curva, el mismo riesgo estructural.

En tercer lugar, la concentración de operadores en RAK es un factor que hay que valorar en el análisis de inversión, no una nota al margen. Con en torno a 10.000 branded residences en una cartera de proyectos 2026-2030 de más de 34.000 unidades (CBRE), y un reducido número de promotores principales que controlan Al Marjan y Mina Al Arab, la curva de absorción está concentrada por definición. La due diligence sobre el balance del promotor principal, sobre los compromisos de los operadores hoteleros y sobre la estructura de financiación del proyecto es, en este mercado, más relevante que la due diligence de la unidad individual.

En cuarto lugar, Victaura Research parte de la hipótesis de que el recargo geopolítico es duradero. El conflicto con Irán ha reordenado el panorama de riesgos de ambos emiratos. Las primas de seguros de riesgo de guerra, los desvíos de rutas marítimas y las cotizaciones de precios impulsadas por acontecimientos ya no son escenarios de riesgo de cola. Son supuestos del caso base. El comprador institucional debería incorporarlos al precio en la fase de análisis de inversión, en lugar de descubrirlos en el trimestre siguiente.

En quinto lugar, el ejercicio de dimensionamiento debe ser explícito. Una asignación residencial en los EAU, por mucho que se construya entre Dubái y RAK, debe dimensionarse como una única posición frente al presupuesto de exposición al CCG de la cartera. Las subasignaciones dentro de esa posición pueden reflejar la fase del ciclo (un menor peso del segmento prime de Dubái tras su subida de 2025, y cualquier exposición off-plan en RAK dimensionada en función del retraso en la apertura del resort). No deben presentarse al comité de inversiones como dos asignaciones independientes. Un planteamiento honesto protege al comprador de un error de dimensionamiento que la narrativa de la prensa sectorial fomenta activamente.

La postura disciplinada es paciente, no ausente. Los EAU siguen siendo una jurisdicción legítima para residir y operar. Tanto Dubái como RAK conservan atractivos estructurales: propiedad extranjera abierta, el marco de residencia Golden Visa, una moneda referenciada al dólar y una liquidez profunda en el extremo dubaití del mercado. El argumento de esta nota es más acotado. Los dos emiratos no son asignaciones independientes, el ciclo de Dubái se está moderando, el de RAK está retrasado por un acontecimiento y, según la hipótesis de Victaura Research, el recargo geopolítico es duradero. Hay que analizar la inversión partiendo de esas cuatro condiciones. Dimensionar en consecuencia. No confundir la separación de códigos postales con la diversificación de cartera.

La cuestión de futuro#

Los próximos doce meses despejarán tres variables abiertas. La primera es la duración de la guerra con Irán (a 22 de septiembre de 2026, el memorando de junio se había roto y los ataques contra el tráfico marítimo del Golfo continuaban) y, en consecuencia, la evolución de las primas de los seguros de riesgo de guerra y la fiabilidad de las rutas marítimas. Un acortamiento del calendario del conflicto revalorizaría ambos mercados; un conflicto prolongado los devaluaría a los dos. Hipótesis de Victaura Research: en este eje, los dos emiratos no se mueven en direcciones opuestas.

La segunda variable es la fecha de apertura de Wynn Al Marjan. Un retraso de dos trimestres alarga el horizonte de absorción de la cartera de branded residences de RAK sin alterar la tesis estructural. Un retraso de cuatro trimestres o más somete a una tensión considerable los supuestos de financiación de proyecto de los promotores principales que operan en torno al corredor de Wynn. La comunicación del 7 de mayo de 2026 habló de un «retraso moderado» sin fijar una nueva fecha objetivo; el 4 de agosto de 2026, Wynn Resorts fijó septiembre de 2027, aproximadamente dos trimestres después del objetivo anterior, la primavera de 2027.

La tercera variable es la evolución de las cifras del segmento prime de Dubái. Un dato de 2026 próximo a la previsión anterior a la guerra, de en torno al 3 por ciento, confirmaría un aterrizaje suave y estabilizaría el ciclo regional. Una secuencia continuada de datos interanuales negativos, que prolongara la caída del 31 por ciento de las transacciones en el segundo trimestre de 2026, marcaría el paso de una moderación cíclica a una corrección estructural. El comprador institucional debería seguir la publicación mensual del DLD como indicador adelantado de la absorción en RAK, y no al revés.

Declaración de intereses (skin in the game). Victaura, a través de su matriz Greystone B.V. (Países Bajos), desarrolla proyectos en el lago de Como (Italia), en Nungwi, Zanzíbar (Tanzania), en Gili Air y en Uluwatu, Bali (Indonesia), y mantiene una posición de capital off-plan en Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (EAU). Los lectores deben asumir que los comentarios pueden estar influidos por estas posiciones, o beneficiarlas. Este documento se clasifica como material de marketing conforme al artículo 24(3) de MiFID II. No constituye asesoramiento de inversión.

Correcciones, 27 de septiembre de 2026#

Qué decía el artículo y qué dice ahora. La versión publicada decía que las transacciones del segmento prime de Dubái cayeron un 20 % interanual en marzo de 2026, el primer descenso posterior a la pandemia, tras un ataque en Fujairah a principios de mayo; ninguna fuente respalda esa cifra y la cronología era imposible, por lo que el artículo recoge ahora que las transacciones de marzo de 2026 fueron un 10,5 % inferiores a las del año anterior (Mira International) y que las del segundo trimestre de 2026 fueron un 31 % inferiores (betterhomes, julio de 2026). Describía el ataque de principios de mayo en Fujairah como el primer impacto en territorio de los EAU; misiles iraníes alcanzaron los EAU desde el 28 de febrero de 2026 y Fujairah fue atacada en marzo y el 4 de mayo, y la sección geopolítica está ahora fechada a 22 de septiembre de 2026, e incluye el alto el fuego del 8 de abril, el memorando del 17 de junio y la reanudación de las hostilidades en julio. Atribuía al PIRI 100 la previsión del 3 % para Dubái en 2026 y una afirmación de que el ciclo podría haber tocado techo; la previsión procede de la revisión de Dubái del cuarto trimestre de 2025 de Knight Frank, del 2 de febrero de 2026, publicada antes de la guerra, y ninguna fuente de Knight Frank afirma que el ciclo haya tocado techo. Citaba a Cinzia Bianco como si hubiera calificado a los EAU de Estado de primera línea y no de actor que diversifica estratégicamente sus apuestas (strategic hedger); esa frase no figura en su artículo del ECFR del 15 de mayo de 2026, que ahora se cita con exactitud, y su cargo es Visiting Fellow. Fechaba la comunicación del retraso de Wynn el 8 de mayo de 2026 y la vinculaba con Fujairah; la llamada fue el 7 de mayo, y el 4 de agosto de 2026 Wynn fijó la apertura para septiembre de 2027 mientras el presupuesto subía de 5.100 millones de USD a unos 5.700 millones de USD (Gulf News). Atribuía a CBRE una cuota de producto de marca del 54 % en RAK y del 8 % en Dubái y 9.000 unidades de marca; la revisión de CBRE de RAK del primer semestre de 2026 recoge más de 34.000 unidades para 2026-2030, unas 10.000 de ellas de marca. Daba cifras de Macao y Singapur y una proyección de crecimiento del 28 % del consorcio para RAK sin fuentes; se retiran, la tasa base de Macao se apoya ahora en las caídas de los ingresos del juego del 34,3 % en 2015 y del 79 % en 2020, y la magnitud de la brecha entre los dos análogos ya no se cuantifica. Citaba una Ley Federal 11/2021 sobre zonas de propiedad plena (freehold); la propiedad plena para extranjeros la fija cada emirato (Reglamento n.º 3 de 2006 de Dubái). Decía que las emisiones acumuladas de Golden Visa superaban las 158.000 hasta finales de 2024 según el Ministerio de Economía; 158.000 es la cifra que la GDRFA de Dubái emitió solo en 2023. Decía que la promoción de Mondrian se agotó en pocas horas; vendió más de 200 unidades en dos horas, con 100 unidades reservadas. Atribuía las cifras de RAK de 2024 al RAK Statistics Centre y citaba una subida de precios del 39 % en el primer trimestre de 2025; la fuente es el Ayuntamiento de Ras Al Khaimah, y la cifra de precios se sustituye por el crecimiento del valor de los apartamentos del 18,0 % en el primer semestre de 2026 de CBRE. Las afirmaciones sin fuente sobre una correlación con el Brent, los precios del reaseguro y el tiempo de desplazamiento se han eliminado o se han marcado como supuestos de Victaura Research.

Una revisión posterior, el mismo día, matizó algunas de las correcciones anteriores y corrigió otros puntos. El artículo atribuía el aumento del 25,1 % de los precios prime de Dubái en 2025 a la página del PIRI 100 de Knight Frank, que no contiene esa cifra; ahora se atribuye al artículo sobre Oriente Medio del Wealth Report 2026 de Knight Frank, del 12 de junio de 2026. Decía que Fujairah fue atacada con drones en marzo y que las hostilidades a gran escala se reanudaron en la segunda semana de julio; las fuentes dicen que las terminales petrolíferas de Fujairah figuraron entre los objetivos de ataques iraníes con drones y misiles en marzo, y que la tregua provisional se rompió el 8 de julio después de que Irán atacara buques comerciales en el estrecho de Ormuz (Wikipedia, 2026 Strait of Hormuz crisis), por lo que la sección geopolítica está ahora fechada a 22 de septiembre de 2026, la fecha más reciente de esas fuentes. Decía que las transacciones del segundo trimestre de 2026 cayeron un 31 % antes de subir un 28 % de mayo a junio; betterhomes recoge una caída del 31 % en el número de transacciones, por un valor conjunto de 84.900 millones de AED, con la subida de mayo a junio dentro del trimestre. Decía que las inversiones inmobiliarias de Dubái superaban los 680.000 millones de AED; el Dubai Land Department indica 680.000 millones de AED. Decía que el Reglamento n.º 3 de 2006 designó las primeras zonas de propiedad plena (freehold) de Dubái, que la propiedad plena es transmisible por herencia e hipotecable y que los compradores fuera de las zonas designadas suelen necesitar un arrendamiento (leasehold) o un testaferro nacional de los EAU; la fuente citada (Pin Legal) solo respalda la propiedad plena en zonas designadas con titularidad completa y transmisibilidad, y esas afirmaciones se retiran. Describía los ingresos por hidrocarburos de los EAU como federales y como ancla del gasto de ambos emiratos; ahora se presenta como un supuesto de Victaura Research. Las afirmaciones de que un shock revaloriza RAK la misma semana que Dubái, de que los dos emiratos no pueden moverse en direcciones opuestas y de que el recargo geopolítico es permanente se marcan ahora como supuestos de Victaura Research, y la nota deja constancia de que el crecimiento del valor de los apartamentos de RAK del 18,0 % en el primer semestre de 2026 según CBRE no muestra todavía la misma revalorización en el mismo periodo. La cifra de 4.100 millones de USD de RAK y la cuota de producto de marca del 29 % se etiquetan ahora como conversiones y cálculos de Victaura, y no como cifras de las fuentes.

Una tercera revisión, el mismo día, corrigió otros puntos. Varios campos atribuían el crecimiento del 25,1 % de Dubái en 2025 al Prime International Residential Index (PIRI 100) de Knight Frank. La página del PIRI 100 no contiene esa cifra. El artículo la presenta ahora como crecimiento del mercado residencial de lujo de Dubái en 2025, según el artículo sobre Oriente Medio del Wealth Report 2026 de Knight Frank, del 12 de junio de 2026. El artículo decía que 500 ventas por encima de 10 millones de USD convertían a Dubái en el mercado más activo del mundo en ese tramo. Ahora cita la formulación del PIRI 100, según la cual Dubái "continued to dominate with 500 home sales above US$10 million in 2025". Decía que las terminales petrolíferas de Fujairah figuraron entre los objetivos de ataques iraníes con drones y misiles en marzo. Ahora dice que un ataque iraní con drones incendió una terminal petrolífera en Fujairah y que el puerto de Fujairah sufrió un ataque con drones en marzo (Wikipedia, 2026 in the United Arab Emirates). Decía que el estrecho de Ormuz llevaba efectivamente cerrado desde el 28 de febrero. Ahora dice que desde principios de marzo, cuando se retiró la cobertura de protección e indemnización (protection and indemnity) (Wikipedia, 2026 Strait of Hormuz crisis).