Transparencia del mercado: un input de underwriting

Qué mide realmente el Global Real Estate Transparency Index#

El Global Real Estate Transparency Index, publicado por JLL y LaSalle el 14 de septiembre de 2026, es el instrumento de referencia para puntuar cuánta información revela un mercado inmobiliario sobre sí mismo. La decimocuarta edición abarca 88 países y territorios y 146 mercados urbanos, puntuados según 260 factores y clasificados en cinco niveles, desde Highly Transparent hasta Opaque (JLL, Global Real Estate Transparency Index 2026). El índice no mide precios, rentabilidades ni crecimiento. Mide si el inversor puede encontrar los datos necesarios para valorar una operación sin pagar a un intermediario local simplemente por interpretar un registro que no se publica por sí mismo.

Los 260 factores se agrupan en seis subíndices: medición del rendimiento (25 %), fundamentos de mercado (16,5 %), gobernanza de los vehículos cotizados (10 %), marco regulatorio y jurídico (23,5 %), proceso de transacción (15 %) y sostenibilidad (10 %) (JLL, GRETI 2026 Global Rankings and Methodology). Un mercado puntúa bien cuando se publican los datos de rendimiento y de fundamentos, cuando el marco jurídico y regulatorio es lo bastante claro como para modelizarlo y cuando el proceso de transacción se da a conocer en lugar de ser reconstruido a posteriori por una red de agentes. Ninguno de estos factores describe la rentabilidad de un activo concreto. Describen el coste de averiguar qué es cierto antes de comprometer el capital.

La principal conclusión de JLL para 2026 es un efecto de liquidez, no una afirmación sobre la seguridad, y la distinción importa para cómo debe leer un inversor todo lo que sigue. El volumen de transacciones en los trece mercados Highly Transparent creció un 64 % en los dos años hasta 2026, veinte puntos porcentuales más rápido que el resto de los 88 mercados analizados, y ese nivel por sí solo concentra ya el 56 % del inmobiliario generador de rentas del mundo y más del 80 % de la inversión directa global (JLL / PR Newswire, Transparency Is a Key Factor in Global Real Estate Investment Growth, 15 de septiembre de 2026). Leído con claridad, el índice se comporta menos como un ranking de países fiables y más como un indicador adelantado de dónde puede salir el capital en un plazo previsible y dónde no.

¿Dónde se sitúan Italia, los EAU, Indonesia y Tanzania?#

De los cuatro mercados que este artículo debía situar, solo Dubái y Abu Dabi tienen una puntuación publicada para 2026; la última posición confirmada de Italia procede de la edición de 2024, la de Indonesia también, y Tanzania aparece únicamente como uno de los diez mercados africanos calificados como opacos, sin posición ni puntuación individual. Esa laguna en lo que se puede saber es en sí misma un hecho que conviene señalar antes de establecer cualquier comparación entre los cuatro.

Dubái ocupó el puesto 17 a nivel mundial en el índice de 2026 con una puntuación de 1,98, un salto de once puestos desde el 28 de 2024, por delante de Suiza, Polonia, Italia, Dinamarca, Noruega y Corea del Sur, citadas expresamente (Emirates 24|7, Dubai real estate ranks 17th globally for transparency in 2026, 16 de septiembre de 2026, citando el GRETI 2026 de JLL/LaSalle). Abu Dabi subió del puesto 41 al 33, con una puntuación de 2,42, y JLL la señaló como la mayor mejora global del ciclo gracias a sus paneles públicos de transacciones, la divulgación por unidad de los gastos de comunidad y las API de datos abiertos (Khaleej Times, Abu Dhabi named world's most improved real estate market for transparency, 28 de septiembre de 2026). Dubái y Abu Dabi se puntúan como mercados urbanos separados dentro de los EAU, un recordatorio de que «los EAU» no son una única jurisdicción de análisis ni siquiera dentro de un mismo índice.

La última posición publicada de Italia en el GRETI la situó en el puesto 19 a nivel mundial, en el nivel Transparent, en la edición de 2024, por debajo de los trece mercados Highly Transparent, que en la edición de 2026 son Reino Unido, Francia, Australia, Estados Unidos, Países Bajos, Canadá, Nueva Zelanda, Irlanda, Suecia, Alemania, Bélgica, Japón y Singapur (Real Estate Pambianco, L'Italia al 19esimo posto della classifica mondiale dei paesi più trasparenti, 20 de septiembre de 2024; JLL, Global Real Estate Transparency Index 2026). No se localizó un puesto de Italia en 2026 en las fuentes consultadas para este artículo. Lo que sí está confirmado es la posición relativa: la puntuación de Dubái en 2026, 1,98, se sitúa ahora por delante de la de Italia, según afirma directamente Emirates 24|7, y no ocurría así en el ciclo anterior.

La última posición publicada de Indonesia es también de 2024: nivel semitransparente, puesto 40 a nivel mundial, puntuación 2,81, por encima de Filipinas y Vietnam y por debajo de Tailandia y Malasia (Koran Properti, Indeks Transparansi Investasi Properti, Indonesia Berada di Peringkat 40 Dunia, 18 de septiembre de 2024, citando el GRETI de JLL). No se localizó para este artículo ninguna puntuación de Indonesia correspondiente a 2026. El propio comentario regional de JLL para 2026 cita a India, Vietnam, Corea del Sur, Australia y Tailandia entre las diez mayores mejoras globales del año; Indonesia no figura en esa lista, lo cual es una indicación orientativa, no la confirmación de que su puntuación no haya cambiado (JLL, recogido por PropertyMarkets News, 21 de septiembre de 2026).

Tanzania se menciona una sola vez en las fuentes revisadas: como uno de los diez mercados africanos que JLL clasifica como opacos en la edición de 2026, junto con Ruanda, Túnez, Costa de Marfil, Argelia, Uganda, Senegal, Angola, Mozambique y Etiopía (African Manager, La Tunisie 74ème sur 88 dans l'indice mondial de transparence immobilière, 25 de septiembre de 2026, citando el GRETI 2026). Esa fuente no publicó ninguna posición ni puntuación individual de Tanzania. El mismo artículo sitúa a Sudáfrica como el mercado africano más transparente, en el puesto 29 a nivel mundial, con Kenia, Mauricio y Marruecos en la franja semitransparente entre Sudáfrica y el grupo de los opacos.

¿Una puntuación alta de transparencia significa que el mercado es seguro?#

No. El índice de JLL puntúa la disponibilidad de los datos, no la honestidad de quien es titular de lo que hay detrás. Un mercado puede obtener buena nota en divulgación del proceso de transacción y en digitalización del registro de la propiedad y, al mismo tiempo, permitir que ese mismo inmueble pertenezca a una sociedad de titularidad anónima. Es un riesgo distinto, que el índice de transparencia no está diseñado para detectar, porque no es la pregunta que el índice plantea.

La ilustración más clara está en Italia y procede de un índice completamente distinto. El Real Estate Secrecy Index de la Tax Justice Network, presentado junto con la actualización de 2026 del Financial Secrecy Index y publicado el 23 de junio de 2026, situó a Italia en el 9.º puesto mundial con una puntuación de opacidad de 80, y la agrupó con el Reino Unido entre las jurisdicciones con mercados grandes pero con una transparencia algo mejor que la de los peores resultados; Estados Unidos ocupó el primer puesto (Tax Justice Network, Introducing the Real Estate Secrecy Index, 23 de junio de 2026). Otra crónica del mismo índice recogió a Italia con una puntuación de opacidad de 80 sobre 100 y como la única jurisdicción de la UE entre los diez primeros puestos mundiales de ese índice por riesgo de opacidad (Il Fatto Quotidiano, Italia unico Paese Ue nella classifica mondiale della segretezza immobiliare, 1 de julio de 2026, citando a Tax Justice Network). Ese índice mide algo que el de JLL no mide: con qué facilidad una sociedad pantalla o un trust pueden ostentar la titularidad sin nombrar a un titular real. La posición de Italia en el GRETI describe la transparencia del proceso. El índice de opacidad describe la opacidad de la titularidad. Ambas cosas pueden ser ciertas del mismo país en el mismo año.

Para el inversor, la conclusión operativa es acotada: un nivel de transparencia favorable reduce el coste de encontrar información pública sobre un mercado; no dice nada sobre quién está detrás de la sociedad vendedora en una transacción concreta. La verificación del titular real sigue siendo un paso independiente e ineludible de la due diligence, sea cual sea el nivel de un mercado en el GRETI, un punto desarrollado en detalle en los documentos que un promotor debería mostrarle.

El Dubai Land Department como caso de referencia del índice#

La cobertura del índice de 2026 describe al Dubai Land Department como un líder en la oferta de datos inmobiliarios públicos y en tiempo real, el modelo que el resto del índice premia. El programa Dubai REST, el sistema de facturación de gastos de comunidad Mollak y el uso ampliado de blockchain en el registro de propiedades se citan como los avances que explican el salto de once puestos de Dubái hasta el 17.º lugar mundial en 2026 (Emirates 24|7, Dubai real estate ranks 17th globally for transparency in 2026, 16 de septiembre de 2026). Es una descripción de infraestructura, no de calidad de inversión. Explica por qué en Dubái un título de propiedad o un historial de gastos de comunidad suele poder comprobarse desde un navegador, en lugar de recurrir a un intermediario local al que se paga por interpretar un expediente en papel.

Abu Dabi siguió un camino comparable en el mismo ciclo, y el mecanismo es el mismo que JLL premia en todo el índice. Su puntuación de 2026, de 2,42, refleja paneles públicos con datos inmobiliarios y de mercado en tiempo real, mapas interactivos con transacciones y gastos de comunidad por unidad, y API abiertas para la integración de datos de terceros (Khaleej Times, 28 de septiembre de 2026). JLL designó a Abu Dabi como el mayor avance mundial del año sobre esa base, con una subida de ocho puestos, del 41.º al 33.º.

El mecanismo que conviene aislar en ambos casos es la publicación, no una nueva regulación. Dubái y Abu Dabi no cambiaron necesariamente lo que era legal; cambiaron lo que pasó a ser visible sin necesidad de dirigir una solicitud concreta a una oficina concreta. Para un asignador de capital, el efecto práctico es un menor coste marginal por transacción verificada, porque el propio registro público realiza el trabajo de divulgación que de otro modo un abogado tendría que facturar, oficina por oficina y documento por documento.

¿Publica Ras Al Khaimah sus datos como lo hace Dubái?#

No, según las pruebas disponibles. Los registros de tierras y propiedades de Ras Al Khaimah los administra el Lands and Properties Sector del Ayuntamiento de Ras Al Khaimah, un departamento cuyo origen se remonta a una oficina de documentación y registro de 1958, que pasó a ser departamento independiente en 1976 y fue reestructurado dentro de la administración municipal por decreto emiral en 2014 (RAK Municipality, Lands & Properties Sector, organisational structure). La inscripción de propiedades, la renovación de títulos y la división de herencias se tramitan a través del portal de servicios electrónicos de ese departamento, y un marco jurídico distinto, la Ley n.º 11 de 2021, regula el propio registro de la propiedad de RAK (STA Law Firm, Guide to Law Number (11) Of 2021 on Land Register in Emirates of Ras Al Khaimah).

Lo que no se encontró, en las fuentes públicas consultadas para este artículo, es un equivalente de Dubai REST: el Lands and Properties Sector publica informes estadísticos de transacciones anuales, semestrales y mensuales que abarcan de 2015 a 2025, pero no se localizó ningún panel público de transacciones, ninguna divulgación de gastos de comunidad por unidad ni ninguna API abierta comparable a lo que hoy publican Abu Dabi y Dubái. Esa ausencia no prueba que Ras Al Khaimah sea opaca. El índice de JLL no parece puntuar a Ras Al Khaimah como mercado urbano independiente entre las 146 ciudades que abarca, de modo que no existe nivel ni puesto publicado con el que compararla, en un sentido u otro, con el 17.º de Dubái o el 33.º de Abu Dabi. La afirmación honesta es más modesta que un veredicto: la comparación que se pidió a este artículo no puede extraerse de una puntuación publicada, solo de la ausencia de esta.

Para el asignador de capital, esa ausencia es en sí misma el dato de underwriting, no un hueco que deba rellenarse con suposiciones. Cuando existe una puntuación GRETI, la due diligence puede apoyarse en parte en datos publicados y fechados por un tercero. Cuando no existe, la carga de la verificación vuelve al asesor jurídico del comprador y a la divulgación del propio vendedor, que es la misma condición de la que dependen, con carácter más general, las cuestiones de propiedad plena y riesgo de título en los mercados turísticos emergentes (véase la cuestión del freehold en los mercados turísticos emergentes).

Por qué un nivel semitransparente encarece la diligencia debida, y no solo el riesgo#

La posición más reciente publicada de Indonesia, semitransparente, en el puesto 40 a escala mundial con una puntuación de 2,81 en la edición de 2024, queda por debajo de los niveles Altamente Transparente y Transparente. Para un asignador de capital, la traducción práctica no es una señal de alarma, sino una partida que hay que presupuestar. Como hipótesis de Victaura Research, y no como conclusión de JLL, los niveles semitransparentes tienden a ir acompañados de registros que no están plenamente digitalizados, datos de transacciones que van por detrás del mercado en lugar de seguirlo, y una divulgación que depende más de la cooperación voluntaria de la contraparte que de un sistema público que publica con independencia de quién pregunte.

Esa diferencia se traduce en tiempo y honorarios profesionales, no en una probabilidad medida de fraude, y conviene no confundir ambas cosas. Como hipótesis de Victaura Research, sin ninguna referencia medida que la respalde, una búsqueda registral que el registro público de un mercado Altamente Transparente puede resolver con rapidez puede llevar bastante más tiempo y exigir más de un dictamen de abogado local en un mercado Semitransparente, porque lo que suele faltar no es la legislación de fondo, sino la infraestructura que la rodea: no existe un único sistema público que consultar, de modo que la verificación avanza de forma secuencial por varias oficinas distintas en lugar de hacerlo a través de una sola fuente digitalizada.

Esta es una hipótesis de Victaura Research sobre cómo se traducen los niveles en trabajo de diligencia debida; no es una definición de JLL ni una cifra de coste medida específica para Indonesia. En el curso de la investigación para este artículo no se encontró ninguna referencia independiente sobre la duración de las búsquedas registrales en Indonesia ni sobre los honorarios jurídicos asociados. Lo honesto es señalar el mecanismo que implica la definición del nivel y detenerse ahí, en lugar de atribuir una precisión que la investigación de base no respalda.

Qué significa una calificación opaca para Tanzania#

Tanzania se sitúa en el nivel más bajo de JLL en la edición de 2026: opaco, uno de los diez mercados africanos clasificados así, junto con Ruanda, Túnez, Côte d'Ivoire, Argelia, Uganda, Senegal, Angola, Mozambique y Etiopía. En la fuente revisada para este artículo no se publicó ninguna posición ni puntuación individual de Tanzania, solo la asignación de nivel, lo que limita la precisión con que puede describirse su posición respecto a los otros nueve mercados de la misma franja.

Una calificación opaca no significa que un mercado carezca de transacciones; significa que las herramientas públicas disponibles para verificarlas desde fuera del mercado son escasas o inexistentes. Como hipótesis de Victaura Research, y no como definición de JLL, esa situación suele corresponder a un registro de la propiedad que no está plenamente digitalizado, a una divulgación pública limitada de los precios de transacciones comparables y a un marco jurídico y regulatorio que resulta más difícil de investigar para un tercero sin un abogado residente en la jurisdicción y familiarizado con cómo funciona en la práctica diaria, a diferencia de lo que dice la ley sobre el papel.

Para un asignador de capital que analiza cualquier operación en un mercado de nivel opaco, la instrucción implícita del índice es sustituir los datos públicos que el índice premia en otras partes de su clasificación por una verificación local y presencial. Eso supone búsquedas registrales realizadas en persona y no a distancia, contratos contrastados con la norma concreta vigente en esa jurisdicción y no con un resumen regional genérico, y un margen más amplio, tanto de tiempo como de coste jurídico, para el trabajo de diligencia debida que en un mercado de nivel Transparente habría realizado gratis un registro público.

La liquidez es la variable que el índice realmente valora#

La cifra más sólida de la publicación de JLL de 2026 es el 64 %, y es una estadística de volumen, no de seguridad, una distinción que conviene reiterar porque resulta fácil difuminarla cuando un informe se comprime en un titular. Los volúmenes de transacciones en los trece mercados Altamente Transparentes aumentaron un 64 % en los dos años hasta 2026, veinte puntos porcentuales por encima del resto de los mercados analizados, y esos trece mercados concentran más del 80 % de la inversión directa mundial (JLL / PR Newswire, 15 September 2026).

Lo que un asignador de capital valora realmente cuando cambia el nivel de transparencia es la liquidez, más que cualquier cambio en el propio activo subyacente. Un mercado que publica datos de transacciones permite al vendedor encontrar comprador más rápido, porque la diligencia debida del comprador cuesta menos de completar. Ese es el mecanismo por el que el capital se concentra en los niveles Altamente Transparentes: no porque esos mercados ofrezcan, por naturaleza, mejores activos ajustados por riesgo, sino porque la salida es más barata de verificar, lo que acorta el plazo de comercialización que un vendedor necesita para aceptar un precio justo.

Lo contrario vale para todos los niveles por debajo de Altamente Transparente, incluidos los tres niveles inferiores relevantes para los cuatro mercados de este análisis. Una clasificación Semitransparente u Opaca no pronostica un mal resultado para ningún activo concreto en ese mercado. Pronostica un grupo de compradores más reducido en el momento de la salida, porque menos compradores aceptarán el mayor coste de verificación que implica el nivel, y entre los que sigan operando, más de ellos incorporarán ese coste adicional a la oferta que presenten.

Lo que el índice no puede decirle al inversor#

El índice de JLL es una puntuación a escala de mercado, no de activo, y un país Altamente Transparente puede seguir conteniendo un título concreto con un defecto que el índice no tiene forma de detectar. La unidad de medida es el país o la ciudad, agregada a partir de 260 factores ponderados para el mercado en su conjunto. No dice nada sobre la parcela concreta, el vendedor concreto o la cadena de titularidad concreta que un asignador de capital esté analizando en una semana determinada, por favorable que sea el nivel del mercado circundante.

El índice es además una instantánea retrospectiva y bienal, y tratar una puntuación de 2026 como un indicador en tiempo real es malinterpretar lo que permite realmente el calendario de publicación. La edición de 2026 refleja datos y respuestas de encuesta recogidos antes de su fecha de publicación, el 14 September, y según el calendario bienal de JLL la próxima edición cabría esperarla en 2028. Un mercado puede modificar su legislación registral entretanto sin que se publique una nueva puntuación hasta entonces. El salto de ocho puestos de Abu Dabi en este ciclo es en sí mismo una muestra de cuánto puede cambiar en dos años; nada dentro del índice se actualiza más rápido que su propio ciclo de dos años.

La cobertura misma es desigual, y la propia investigación de este artículo lo demostró de forma directa y no como una cautela abstracta. Existe una puntuación confirmada de 2026 para Dubái y para Abu Dabi. La puntuación confirmada más reciente de Italia es de 2024. La de Indonesia también es de 2024. Tanzania figura en un nivel sin ninguna posición ni puntuación individual publicada en las fuentes revisadas. Donde el índice calla, el silencio no es prueba ni de transparencia ni de opacidad; es prueba solo de que este instrumento concreto no cubre ese vacío, lo que obliga a buscar otra fuente o a declarar el vacío como genuinamente sin resolver, en lugar de darlo por supuesto sin decirlo.

Por último, el índice mide procesos, no su aplicación efectiva, y ambas cosas no son lo mismo ni siquiera cuando se correlacionan. Una jurisdicción puede puntuar bien por tener en vigor una norma digitalizada y divulgada públicamente, mientras que la aplicación de esa misma norma en un litigio contencioso sigue siendo lenta o incoherente en la práctica. El propio conjunto de factores de JLL incluye una categoría jurídica y regulatoria precisamente por este motivo, pero una puntuación alta en esa categoría describe lo que la ley dice que existe sobre el papel. No describe con qué fiabilidad la aplica un tribunal cuando dos partes discrepan de verdad.

Qué implica esto para un proceso de underwriting#

El nivel de transparencia es un input más entre varios, y debe incorporarse antes de lo que suelen hacerlo la mayoría de los inversores: antes de redactar un term sheet, y no después de firmarlo. Saber que un mercado figura en el nivel Transparent de JLL indica al inversor que los datos públicos probablemente permitirán responder a la mayoría de las preguntas factuales sobre precios comparables y procedimientos habituales. Saber que un mercado figura en el nivel Semi-Transparent u Opaque le indica, en esa misma fase inicial, que debe presupuestar más tiempo y más asesoramiento jurídico local antes de apoyarse en cualquier cosa que facilite únicamente el vendedor.

Nada de esto sustituye las comprobaciones documentales que se aplican con independencia del nivel publicado de un mercado: titularidad verificada, identidad del vendedor verificada y, cuando el activo es sobre plano, un calendario de pagos vinculado de forma verificable a hitos de obra y no a una fecha del calendario. Esas comprobaciones no se vuelven opcionales por el hecho de que una operación se sitúe en un mercado Highly Transparent, y tampoco pasan a ser suficientes por sí solas porque se sitúe en uno Opaque. Lo que cambia el nivel es cuánto de ese trabajo de verificación realiza gratuitamente el sistema público por cuenta del inversor y cuánto debe pagarse a título privado, oficina por oficina.

Los cuatro mercados analizados aquí se sitúan en cuatro puntos distintos de esa escala, y ninguna de las cuatro posiciones debe interpretarse como un veredicto sobre un activo concreto ubicado en ellos. Dubái y Abu Dabi publican hoy más información, y más reciente, que la mayoría de los 88 mercados que sigue JLL. La última posición confirmada de Italia, el puesto 19 en el nivel Transparent en 2024, la sitúa por delante de los niveles Semi-Transparent y Opaque que se analizan aquí, aunque su exposición al secreto de la titularidad, medida por separado, se mueve en un eje completamente distinto y no debe confundirse con su posición en el GRETI. El nivel semitransparente de Indonesia supone más tiempo y más asesoramiento jurídico, no más peligro para una operación concreta. El nivel opaco de Tanzania significa que el sistema público no hará prácticamente nada del trabajo de diligencia del inversor, de modo que el sistema privado, es decir, los abogados y asesores locales del propio inversor, tiene que hacerlo casi todo.

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