La cuestión del freehold: SPV, leasehold o testaferro

Nota de revisión, 27 de septiembre de 2026#

Este artículo se corrigió el 27 de septiembre de 2026. La versión publicada el 12 de septiembre de 2026 atribuía una pena de hasta cinco años de prisión y una multa de 1.000 millones de IDR al Reglamento Regional de Bali (Perda) n.º 4/2026 por mantener o facilitar un acuerdo de tierras mediante testaferro. En la fuente citada, esas sanciones corresponden a la Ley n.º 41 de 2009 y se aplican a la conversión ilegal de suelo agrícola protegido. El Perda 4/2026, firmado el 24 de febrero de 2026, prohíbe la titularidad de tierras mediante testaferro y extiende la responsabilidad penal a intermediarios y facilitadores, y la fuente no indica una sanción distinta para el delito de testaferro. El mismo pasaje citaba la demolición de 48 estructuras en Bingin Beach en julio de 2025 como ejemplo de aplicación contra acuerdos de testaferro. La fuente citada no lo recoge, y la frase se ha eliminado. Se han corregido la sección sobre Indonesia, la estadística de Bali, la sección sobre aplicación de la norma y las conclusiones. La tesis no cambia. Un acuerdo de testaferro sigue siendo nulo conforme al artículo 26(2) de la Ley Agraria Básica y, en Bali, conlleva ahora además responsabilidad penal en el ámbito provincial.

La pregunta que se hace un no residente antes de mover capital es sencilla, pero pocas veces recibe una respuesta honesta. Qué constará exactamente en el registro tras el cierre. En la mayoría de los mercados turísticos emergentes la respuesta no es propiedad plena (freehold). Es una de estas tres cosas: una participación en una sociedad constituida localmente que ostenta el derecho sobre el suelo o el inmueble, un arrendamiento inscrito con plazo fijo y un mecanismo de renovación definido o, la versión que no resiste el examen, un acuerdo en el que el título figura a nombre de otra persona y un contrato privado promete al extranjero un control que, en derecho, no tiene.

Esta nota recoge esas tres vías en seis jurisdicciones con demanda real de compradores no residentes de vivienda vacacional o segunda residencia: Tailandia, Indonesia, México, Filipinas, Vietnam y los Emiratos Árabes Unidos. Cita la norma que rige cada vía, el plazo o el límite que se aplica realmente y el historial de aplicación que muestra qué ocurre cuando una estructura se pone a prueba. Trata la vía del testaferro como lo que es en todas las jurisdicciones analizadas: no un instrumento más débil, sino nulo, con una exposición civil y, en algunos casos, penal que ha pasado de ser una norma dormida a aplicarse activamente dentro del ciclo actual, de 2024 a 2026.

La propiedad plena es la excepción, no la norma#

A escala global, la inversión extranjera directa en el sector inmobiliario es uno de los dos o tres sectores más restringidos del derecho de inversión transfronteriza. El Índice de Restricción Regulatoria de la IED de la OCDE, que compara las medidas vigentes en más de cien economías a finales de 2024, sitúa el sector inmobiliario junto con los medios de comunicación, el transporte y la agricultura entre los que soportan mayores restricciones. Los límites a la participación extranjera en el capital explican en torno al 60 % de la restricción a escala global, pero las limitaciones específicas sobre el suelo, la categoría que rige la mayor parte de lo que sigue en esta nota, se sitúan dentro del apartado de «otras restricciones operativas» del índice, que la OCDE cifra en cerca de una cuarta parte de la restricción total medida en todo el mundo.

Todas las jurisdicciones de esta nota restringen de algún modo la propiedad plena del suelo por parte de no residentes y, en cuatro de las seis, la restricción figura en la constitución o en una ley agraria fundacional, no en un reglamento que un cambio de gobierno podría reescribir discretamente. La prohibición de Indonesia se recoge en la Constitución de 1945 y en la Ley Agraria Básica de 1960. La de México, en el artículo 27 de la Constitución de 1917. La de Tailandia, en el Código de Tierras, administrado desde la década de 1950 con su prohibición esencial intacta. La de Filipinas, en sus sucesivas constituciones, con remisión a una ley antitestaferro (Anti-Dummy) de 1936 que se sigue aplicando activamente. Nada de esto es un reflejo proteccionista reciente dirigido específicamente al comprador turístico. Es la arquitectura por defecto de la tenencia de la tierra en cada uno de estos Estados, y las vías que se describen a continuación son las excepciones que el propio Estado ha decidido establecer, no resquicios que haya descubierto un abogado de estructuración.

Primera vía: la sociedad instrumental#

La vía societaria inscribe en el título a una sociedad constituida localmente, no a la persona física extranjera, que posee en cambio una participación en el capital o un interés económico en esa sociedad. Bien ejecutada, es una estructura legítima y de uso generalizado, reconocida y gravada como tal por el Estado receptor. Mal ejecutada, con la participación local existente solo sobre el papel, es en esencia indistinguible de un acuerdo de testaferro, y así la tratan los reguladores que ahora la revisan.

La versión indonesia es el ejemplo más claro de la forma legítima. Una sociedad de responsabilidad limitada de capital extranjero, una PT PMA, puede ser titular del Hak Guna Bangunan, el derecho de edificación, sobre suelo destinado a uso empresarial, incluidas las actividades hoteleras y de alquiler de villas. La sociedad es una persona jurídica genuina, capitalizada al nivel que exige la lista de inversión vigente y sujeta al regulador indonesio de inversión extranjera y a sus propias obligaciones fiscales y de información. El derecho sobre el suelo que ostenta es real, inscribible en el registro de tierras e hipotecable dentro de los límites que aplican los bancos indonesios a entidades con vínculos extranjeros. La diferencia con una estructura de testaferro es que la sociedad existe para desarrollar una actividad, no para ocultar la titularidad real tras la firma de un ciudadano en un título que nunca ostenta económicamente.

La versión tailandesa de la misma vía es donde la frontera entre una sociedad instrumental genuina y un testaferro encubierto se traza con más nitidez, y donde con más frecuencia se cruza. Una sociedad limitada tailandesa con un 51 % de capital tailandés puede, en principio, ser propietaria de suelo como persona jurídica tailandesa genuina conforme al Código de Tierras. La estructura se convierte en un acuerdo de testaferro en cuanto el capital de los socios tailandeses no es real, sus participaciones no conllevan un riesgo económico genuino y un pacto accesorio devuelve el control total al socio extranjero minoritario. Es exactamente el patrón que el Departamento de Desarrollo Empresarial de Tailandia revisa a gran escala desde 2024, con más de 26.000 sociedades señaladas por sospecha de participación mediante testaferros, concentradas en turismo, inmobiliario, hoteles y logística.

Segunda vía: el arrendamiento inscrito (leasehold)#

Un arrendamiento inscrito (leasehold) es un derecho sujeto a plazo, anotado sobre el título en el registro de la propiedad, y es la vía con el rastro documental más claro de las tres. No finge ser una propiedad plena (freehold). Su solidez depende de que el plazo sea real, de que la inscripción esté completa y de que el mecanismo de renovación sea algo más que una promesa del propietario actual, que puede sobrevivir o no a una venta, a una insolvencia o a un fallecimiento.

Tailandia limita a 30 años el arrendamiento inscrito de bienes inmuebles conforme a la Sección 540 del Código Civil y Mercantil y a la Sección 538 del Código de la Tierra, y todo arrendamiento superior a tres años debe inscribirse en el Departamento de Tierras para ser exigible. Durante años, la práctica del mercado consistió en acumular opciones de renovación, a veces 30 más 30 más 30, en un único contrato para aproximarse a un plazo de 90 años. Una sentencia del Tribunal Supremo tailandés de marzo de 2025 cerró esa vía: es nula la cláusula que prolonga un arrendamiento inscrito más allá de los 30 años legales, y una opción de renovación es una promesa contractual frente al propietario actual, no un derecho inscribible que vincule a un sucesor.

Vietnam e Indonesia conceden ambos plazos más largos y renovables, con el mecanismo de renovación recogido en la ley en lugar de dejarse a un pacto accesorio. La Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Tierras de 2024 de Vietnam otorgan al comprador extranjero de un apartamento o una casa autorizados un arrendamiento de 50 años, renovable previa solicitud. El Hak Pakai indonesio, el Derecho de Uso, dura 30 años, ampliables en 20 y renovables por otros 30, hasta un total acumulado de 80 años según el Reglamento Gubernamental 18 de 2021, y solo está disponible para una persona física extranjera si esta posee un permiso de residencia que lo habilite. En ambos casos, los pasos de ampliación y renovación exigen una solicitud ante la autoridad competente; una valoración institucional asume la aprobación en condiciones estándar, pero pone precio a la discrecionalidad administrativa que encierra ese supuesto, y no al supuesto en sí.

Tercera vía: el testaferro (nominee), y por qué no es una vía#

Un acuerdo de testaferro (nominee) inscribe en el título el nombre de un ciudadano o una sociedad locales y confía en un pacto privado accesorio para dar al comprador extranjero un control económico que el registro público no refleja. En todas las jurisdicciones examinadas en esta nota, ese pacto accesorio es nulo, delictivo o ambas cosas. No es un grado inferior de las vías de sociedad instrumental o de arrendamiento descritas más arriba. Queda fuera del sistema jurídico dentro del cual operan esas vías.

Tailandia lo aborda directamente mediante la Sección 96 del Código de la Tierra: el suelo adquirido mediante un acuerdo ilícito por cuenta de un extranjero puede ser decomisado por el Estado, y el precio pagado no se recupera a través del sistema registral. La Foreign Business Act tipifica además como delito el uso de un testaferro tailandés para eludir una restricción a la propiedad extranjera. Lo que cambió entre 2024 y 2025 no fue la ley, sino la capacidad de ejecución: una redada a finales de 2024 en un despacho de abogados y contabilidad de Phuket destapó más de sesenta sociedades testaferro constituidas para clientes extranjeros, y el Departamento de Tierras empezó a intercambiar datos en tiempo real con el Departamento de Desarrollo Empresarial por primera vez en la historia del sistema.

La Ley Agraria Básica de Indonesia declara nula «de pleno derecho» la transmisión de Hak Milik, la propiedad plena, mediante testaferro, sin vía de compensación, en virtud del artículo 26(2), una norma anterior en más de sesenta años a la actual oleada de aplicación. Un tribunal de distrito de Denpasar aplicó exactamente esa lógica en un litigio de suelo en Canggu, Decisión n.º 274/Pdt.G/2020/PN Dps, en el que la reclamación de una parte indonesia titular contra ocupantes extranjeros giraba en torno a la estructura de testaferro subyacente a la compra original. Bali fue más lejos en febrero de 2026. El Reglamento Regional (Perda) n.º 4/2026, firmado el 24 de febrero de 2026, prohíbe formalmente la propiedad de suelo mediante testaferro y añade una aplicación provincial con responsabilidad penal, extendida de forma expresa a los intermediarios y facilitadores que organizan estas estructuras, superpuesta a la norma nacional preexistente de nulidad civil. Su mitad relativa a la conversión de suelo se alinea con la Ley n.º 41 de 2009, según la cual la conversión ilegal de suelo agrícola protegido conlleva hasta cinco años de prisión y multas de hasta 1.000 millones de IDR, y las construcciones que incumplen la norma se exponen a órdenes de demolición y restauración.

La excepción de México: un fideicomiso, no un atajo#

La zona restringida de México, la franja costera de 50 kilómetros y la franja fronteriza de 100 kilómetros establecidas en el artículo 27 de la Constitución de 1917, impide a los no nacionales mexicanos ostentar la propiedad plena directa. A diferencia de los patrones informales descritos más arriba, el Estado no dejó un vacío para que lo llenasen estructuras privadas. Creó uno: el fideicomiso, un fideicomiso bancario autorizado por el artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera, vigente como mecanismo desde 1973 y con su plazo legal actual de 50 años desde la reforma de 1994 de dicha ley.

El mecanismo es sencillo y, algo inusual entre las vías de esta nota, fue diseñado precisamente para este fin y no adaptado a él a posteriori. Un banco mexicano ostenta el título legal como fiduciario, sujeto a la autorización de la Secretaría de Relaciones Exteriores. El comprador extranjero es el beneficiario del fideicomiso, con el derecho contractual de usar, arrendar, mejorar, vender y legar el inmueble. El fideicomiso tiene un plazo inicial de 50 años y puede renovarse por otros 50 previa solicitud, sin límite legal al número de renovaciones, y la estructura lleva ya más de cinco décadas en funcionamiento sin las discontinuidades de aplicación observadas en Tailandia o Indonesia durante el mismo periodo.

La distinción que debe retener el inversor es que un fideicomiso no es un atajo privado disfrazado de lenguaje fiduciario. Es la vía creada y registrada por el Estado, autorizada por una secretaría federal concreta con una base legal concreta, y su solidez procede de ser exactamente lo que describe la ley, no de parecerse lo bastante como para pasar el escrutinio.

Filipinas: propiedad plena de la unidad, nunca del suelo#

Filipinas ofrece al comprador extranjero algo que ninguna de las otras jurisdicciones del sudeste asiático de esta nota ofrece: la propiedad plena (freehold), pero solo sobre una unidad de condominio y solo hasta un límite aplicable al conjunto del edificio. La Republic Act 4726, la Ley de Condominios (Condominium Act), permite que un extranjero sea titular de un certificado de título de condominio, un derecho real de propiedad plena, siempre que la participación extranjera en el proyecto no supere en ningún momento el 40 % de la superficie construida total. El suelo sobre el que se levanta el edificio sigue en manos filipinas a través de la sociedad del condominio; la propiedad plena del extranjero recae sobre la unidad y sobre una cuota proporcional de las zonas comunes, no sobre el terreno en el que se asienta el edificio.

El suelo en sí, fuera de la estructura del condominio, no está al alcance del comprador extranjero mediante ningún rodeo societario que la Anti-Dummy Law no tenga ya previsto. La Commonwealth Act 108 tipifica como delito utilizar el nombre de un ciudadano filipino, o de una entidad controlada por filipinos, como fachada del control extranjero sobre un terreno, con penas de cinco a quince años de prisión y el decomiso del inmueble o de las participaciones implicadas. El límite del 40 % en los condominios no es un techo que pueda sortearse con una estructura ingeniosa. Es el techo, y la norma que lo hace cumplir contempla algunas de las sanciones personales más severas de todas las jurisdicciones analizadas en esta nota.

Vietnam: límites medidos por edificio y por distrito#

La Housing Law 2023 y la Land Law 2024 de Vietnam reconocen a personas y entidades extranjeras el derecho a comprar apartamentos y, en proyectos designados, viviendas unifamiliares, mediante un arrendamiento renovable de 50 años y no en propiedad plena. El límite es estructural y no un techo nacional único: no más del 30 % de las unidades de un mismo edificio o bloque de apartamentos puede estar en manos extranjeras y, para las viviendas unifamiliares, el tope se fija en función de la población, calculado sobre una unidad equivalente a un distrito de 10.000 habitantes, en 250 viviendas o el 10 % del parque de viviendas local, la cifra que resulte mayor.

La mecánica premia la precisión por encima de la intuición. El comprador no puede dar por supuesta la disponibilidad a partir de la escala global de una promoción; el denominador relevante es el edificio o bloque concreto y, en promociones mixtas con varios bloques que comparten una base común, el límite se aplica bloque a bloque y no al conjunto del proyecto. El plazo de 50 años es renovable, en línea con el patrón de arrendamiento observado más arriba en Tailandia e Indonesia, y aquí rige la misma disciplina de análisis: la renovación es un derecho legal sujeto a solicitud ante la autoridad competente, no una prórroga automática recogida en el contrato original.

El contraejemplo de la propiedad plena: las zonas designadas#

Los Emiratos Árabes Unidos, y Dubái en concreto, son el contraejemplo más claro de esta nota: una jurisdicción en la que un extranjero puede ser titular de una propiedad plena (freehold) auténtica y perpetua, no de un sucedáneo limitado o sujeto a plazo. La Dubai Law No. 7 of 2006 y la lista de áreas designadas recogida en la Regulation No. 3 of 2006 abrieron más de 40 zonas concretas a la propiedad extranjera plena, con el mismo haz de derechos que tiene un nacional de los EAU dentro de ellas: la unidad y el suelo subyacente, el derecho a venderla, arrendarla, hipotecarla o donarla, y un título de propiedad expedido por el Dubai Land Department.

La propiedad plena es real, pero está ligada a la zona y es una concesión soberana, no una regla constitucional general extendida a los no residentes. Fuera de las áreas designadas, la propiedad extranjera en Dubái no existe en la misma forma. Lo que constituye el título es la inscripción en el DLD; un contrato de compraventa firmado sin esa inscripción es un derecho contractual frente al vendedor, no un derecho de propiedad oponible a terceros. La propiedad plena, cuando una jurisdicción la concede a no residentes, suele llegar precisamente así: como una excepción definida y delimitada en un mapa, recortada deliberadamente de una regla general que sigue reservando el suelo a los ciudadanos en el resto del mismo país.

Con toda franqueza: el riesgo de aplicación es la variable que se mueve#

Las normas en las que se apoya cada una de las vías de esta nota son antiguas. La prohibición de la propiedad extranjera del suelo en el Land Code tailandés y su disposición de decomiso en caso de testaferro existen desde hace décadas. La Basic Agrarian Law de Indonesia data de 1960. Lo que ha cambiado entre 2024 y 2026, en ambas jurisdicciones, no es el texto de la ley. Es la intensidad y la tecnología de su aplicación: intercambio de datos en tiempo real entre las oficinas catastrales tailandesas y el registro mercantil, un reglamento regional de Bali que añade sanciones penales a una norma civil de hace sesenta años, y órdenes de demolición y restitución para construcciones levantadas sobre suelo reconvertido sin los permisos que exige la normativa.

Este es el riesgo honesto de esta nota, y no admite una cobertura limpia. Una estructura que fue práctica de mercado, tolerada de hecho aunque no de derecho, durante una década puede convertirse en objetivo activo de las autoridades sin que cambie la norma que siempre la hizo nula. Ningún producto de seguro de títulos disponible en estos mercados valora este riesgo de forma integral, porque la exposición es una postura administrativa, no un defecto en la redacción del propio instrumento. La única medida de mitigación al alcance del inversor es utilizar una vía que el Estado sanciona de verdad, el fideicomiso, el arrendamiento inscrito, la PT PMA o la sociedad tailandesa debidamente capitalizada, y tratar cualquier cosa que dependa de la informalidad, por extendida que esté la práctica, como una posición que podría deshacerse a un coste que asumirá el inversor, no el intermediario que la organizó.

El contraejemplo de Dubái no es una excepción a esta cautela, sino un recordatorio de sus límites. Una concesión soberana de propiedad plena en una zona designada sigue siendo, en derecho, una concesión, otorgada y administrable por la misma autoridad que la otorgó. No se ha revertido en este mercado hasta la fecha, y nada en las fuentes de esta nota apunta en esa dirección; lo honesto es decir que una excepción definida y recortada por una autoridad descansa sobre un cimiento distinto al de un derecho de propiedad plena consagrado al margen de la discrecionalidad de una sola administración, y que un inversor que decide entre jurisdicciones debería tener presentes ambas realidades a la vez en lugar de reducirlas a un único nivel de confianza.

Qué exige una estructura defendible#

En las seis jurisdicciones, las vías que resisten comparten las mismas tres características, y la vía que falla comparte lo contrario de cada una. El instrumento está inscrito en el registro público de la titularidad, y no acreditado únicamente mediante un contrato privado. El capital o la participación societaria que lo respalda es real y está genuinamente en riesgo, no es nominal. Y el plazo, el límite o el mecanismo de renovación figura en una norma que los propios abogados de la contraparte pueden citar por número de artículo, en lugar de describirse como simple práctica habitual de ese mercado.

De estas tres características se desprende directamente un proceso de diligencia debida operativo para un comprador no residente. Verifica la norma y el artículo concretos que rigen la vía utilizada. Solicita una nota simple o certificación del registro de la propiedad o catastro actualizada a la fecha de la operación, y no una realizada meses antes y dada por buena sin más. Obtiene un dictamen de un abogado local dirigido directamente al comprador, y no transmitido a través del agente del propio vendedor. Y valora el trámite de renovación o prórroga como un acto administrativo discrecional, sujeto a riesgos de plazo y de documentación, y no como una formalidad ya incluida en el precio de compra. Cuando la vía depende de una sociedad instrumental, la diligencia se extiende a la aportación de capital efectiva de los demás socios, porque es precisamente el hecho que los reguladores tailandeses están comprobando ahora a gran escala, proyecto por proyecto.

Nada de esto convierte un derecho sujeto a plazo en freehold, ni un derecho limitado sobre un condominio en propiedad irrestricta del suelo, y no pretende hacerlo. El objetivo no es fabricar la apariencia de un título de propiedad plena al estilo occidental en una jurisdicción que nunca lo ha ofrecido. Es tener el instrumento que la jurisdicción realmente ofrece, en los términos en que realmente lo ofrece, sin que nada de la estructura descanse en un acuerdo que un tribunal o un regulador pudiera, en cualquier momento del ciclo de aplicación de la norma, reclasificar como nulo.

Divulgación#

Toda norma, sentencia y reglamento citados en esta nota está fechado y referenciado; cuando una cifra no ha podido vincularse a una fuente primaria o claramente atribuida, se ha omitido de esta nota en lugar de estimarla. Los patrones de aplicación descritos reflejan la situación según lo publicado hasta 2026. Quien evalúe hoy cualquiera de estas vías debe confirmar con un abogado local la norma vigente y la postura actual de las autoridades en su aplicación antes de basarse en ellas.

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