Indonesia para extranjeros: Hak Pakai y Hak Sewa

Notas de revisión#

Este artículo se corrigió el 27 de septiembre de 2026. Una comprobación de sus cifras y atribuciones con las fuentes citadas encontró errores, que se han corregido en el texto. La lista completa, con lo que decía el artículo y lo que dice ahora, está en la sección de correcciones al final.

Este artículo se corrigió el 29 de septiembre de 2026. Una versión anterior de la declaración de intereses del final describía las posiciones de Victaura en Indonesia de forma distinta a como las recogen sus páginas públicas de proyecto. La declaración de intereses se ajusta ahora a esas páginas.

Todo inversor internacional que analiza Indonesia se hace la misma pregunta primero. ¿Puede un extranjero ser propietario de un terreno aquí? El marco lo fija la Constitución de 1945 y una ley de 1960, revisada en sus márgenes más recientemente por el Reglamento Gubernamental 18 de 2021 y por el Reglamento del BKPM 5 de 2025. La propiedad plena (Hak Milik) está reservada a los ciudadanos indonesios. El acceso extranjero existe, es legal y es real, pero se sitúa dentro de una jerarquía de derechos menores y vehículos corporativos. El inversor que trata esto como un inconveniente regulatorio suele terminar en el instrumento equivocado. El inversor que lo trata como la restricción vinculante elige el instrumento antes de elegir el activo.

Este artículo es el marco legal detrás de cada proyecto indonesio que trata Victaura. Es el sustrato de la tesis de Gili Air y del capítulo más amplio sobre Indonesia en nuestro dossier sobre hacia dónde se mueve la riqueza mundial. Está escrito como una guía de fuentes primarias para principales y asesores. Donde las normas han cambiado en los últimos doce meses, ese cambio se nombra y se fecha. Donde las normas se citan mal habitualmente, se cita el estatuto.

El fundamento constitucional#

El punto de partida es el artículo 33(3) de la Constitución de 1945. Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. La tierra, el agua y las riquezas naturales que contiene están controladas por el Estado y se emplean para la mayor prosperidad del pueblo. Se trata de un lenguaje constitucional que subordina toda la legislación territorial posterior. La reforma constitucional en Indonesia requiere el procedimiento de la Asamblea Consultiva Popular (MPR) previsto en el artículo 37: una propuesta de al menos un tercio de los miembros del MPR, una sesión con la asistencia de al menos dos tercios, y la aprobación de al menos el 50 % más uno de todos los miembros.

La ley de aplicación es la Ley Agraria Básica de 1960 (Undang-Undang Pokok Agraria o UUPA, Ley n.º 5 de 1960). El artículo 1(2) establece que la bumi, el air y el ruang angkasa de Indonesia, como don de Dios Todopoderoso, pertenecen a la nación indonesia y constituyen riqueza nacional. El artículo 9(1) dispone que solo los ciudadanos indonesios pueden tener la relación plena con la tierra, el agua y el espacio aéreo. El artículo 16 enumera los derechos reconocidos: Hak Milik (propiedad plena), Hak Guna Usaha (Derecho de Cultivo), Hak Guna Bangunan (Derecho de Construcción), Hak Pakai (Derecho de Uso), Hak Sewa (arrendamiento) y derechos accesorios. El artículo 21(1) restringe el Hak Milik a los ciudadanos indonesios. El artículo 26(2) anula de pleno derecho cualquier transferencia de Hak Milik a un extranjero: setiap jual-beli... yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing... adalah batal karena hukum. La nulidad es automática. El terreno revierte al Estado. El precio pagado no se recupera a través del sistema de titulación.

*El artículo 35 de la UUPA introduce el Hak Guna Bangunan** como el derecho a construir y ser propietario de edificaciones sobre un terreno que el titular no posee en pleno dominio. Junto con el artículo 41 (Hak Pakai) y el artículo 44 (Hak Sewa), estos forman la columna vertebral del acceso extranjero: Hak Pakai y Hak Sewa* de forma directa, y el HGB solo a través de una empresa indonesia, ya que el artículo 34 del GR 18/2021 concede el HGB a los ciudadanos indonesios y a las personas jurídicas indonesias.

Hak Milik: reservado a los ciudadanos#

Hak Milik es el derecho más alto y más completo sobre la tierra* en el sistema indonesio. El artículo 20 de la UUPA lo define como hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh: hereditario, el más fuerte y el más completo. El haz completo de la propiedad, con una condición constitucional: el titular debe ser ciudadano indonesio. El artículo 21, apartado 3, obliga a un extranjero que adquiere Hak Milik* por herencia o matrimonio mixto a renunciar a él en el plazo de un año, so pena de que pase al Estado.

Este es el techo para los compradores extranjeros. Es también la fuente de la mayor parte de la confusión en la literatura secundaria. El material de marketing describe en ocasiones una compra de Hak Milik por un extranjero como viable mediante un nominee, con un ciudadano en el certificado y el extranjero ejerciendo el control económico mediante un acuerdo paralelo. La arquitectura constitucional y estatutaria está diseñada precisamente para impedir esta sustitución; la nulidad del artículo 26, apartado 2, es la sanción operativa. Abordamos la estructura del nominee directamente a continuación.

Para un principal extranjero, la implicación práctica es clara. Hak Milik no es una tenencia suscribible. Cualquier modelo que dependa de ella, explícita o implícitamente, está valorando mal el riesgo legal. Los instrumentos recuperables son los cuatro siguientes.

Hak Pakai: la vía estándar para extranjeros#

Hak Pakai es el Derecho de Uso* sobre terreno estatal o sobre terreno que otra parte posee bajo Hak Milik*, para una finalidad y un plazo definidos. Es el régimen canónico apto para extranjeros en el caso de propiedad residencial de uso individual. Los parámetros actuales los fija el Reglamento Gubernamental 18 de 2021 sobre la gestión de los derechos sobre la tierra, que sustituyó al GR 103 de 2015.

La estructura de duración es la cifra clave. El Hak Pakai sobre terreno estatal o terreno Hak Pengelolaan tiene una vigencia de 30 años, ampliable en 20 años y renovable por otros 30 años: un total acumulado de 80 años (GR 18/2021, artículo 52(1)). El Hak Pakai concedido sobre terreno Hak Milik tiene una vigencia de hasta 30 años y se renueva mediante una nueva escritura PPAT con el propietario (artículo 52(3)), por lo que el tramo de 80 años no se le aplica. Las ampliaciones y renovaciones no son automáticas: requieren una solicitud ante la Agencia Nacional de Tierras (BPN, hoy formalmente ATR/BPN), la verificación de que el terreno se ha utilizado conforme a su finalidad designada, y el pago de las tasas estatales. Un análisis de suscripción institucional asume renovaciones en condiciones estándar, pero somete a prueba de estrés el retraso o la denegación.

La elegibilidad la fija el artículo 49(2) del GR 18/2021, que extiende el Hak Pakai con plazo a los ciudadanos indonesios, las personas jurídicas indonesias, las personas jurídicas extranjeras con oficina de representación en Indonesia, los organismos religiosos y sociales, y los extranjeros. El artículo 69 permite que un extranjero sea propietario de una residencia si dispone de un documento de inmigración, que la explicación oficial define como un visado, un pasaporte o un permiso de estancia. Por tanto, un KITAS o un KITAP no es un requisito legal previo. El artículo 72 limita la propiedad extranjera por precio mínimo, tamaño de la parcela, número de parcelas o unidades y uso residencial. Para los compradores que tienen intención de vivir en la propiedad, las dos vías de residencia más discutidas son la Second Home Visa y el Investor KITAS, ambas a continuación.

*Económicamente, el Hak Pakai se acerca más a un arrendamiento a largo plazo que a la propiedad plena occidental. Ninguna fuente consultada para este artículo cuantifica el descuento de precio respecto a un terreno Hak Milik* comparable. El instrumento es registrable en el BPN, hipotecable sujeto al apetito del prestamista (limitado para extranjeros) y transferible a otra persona física extranjera elegible o a un ciudadano indonesio. Se permite la herencia a favor de herederos elegibles.

PT PMA y Hak Guna Bangunan: la vía corporativa#

*Para uso comercial, incluida una villa explotada en alquiler, la estructura estándar es una empresa de inversión extranjera titular del Hak Guna Bangunan. Una Penanaman Modal Asing (PT PMA) es una sociedad de responsabilidad limitada constituida conforme al derecho indonesio en la que los accionistas extranjeros pueden poseer hasta el 100 % del capital en los sectores abiertos según la Daftar Positif Investasi* emitida en virtud de la Ley Ómnibus de Creación de Empleo (Ley n.º 11/2020, derogada por el Reglamento Gubernamental en Sustitución de la Ley n.º 2/2022, que la Ley n.º 6/2023 promulgó como ley). El desarrollo inmobiliario, la hostelería y los servicios de alojamiento son sectores abiertos, sujetos a umbrales de inversión.

La arquitectura de capital se revisó a finales de 2025. El Reglamento del BKPM n.º 5/2025 (en vigor desde el 2 de octubre de 2025) redujo el capital desembolsado mínimo (modal disetor) de una PT PMA de 10.000 millones de IDR a 2.500 millones de IDR. El valor total de inversión (rencana penanaman modal) debe mantenerse por encima de 10.000 millones de IDR por línea de negocio (KBLI de cinco dígitos) y por ubicación del proyecto, excluyendo terrenos y edificaciones. El capital desembolsado debe permanecer en la empresa durante al menos 12 meses, salvo para uso operativo o compra de activos.

Los umbrales del Investor KITAS no se relajaron en paralelo. El Investor KITAS, el vehículo de residencia utilizado por los principales de una PT PMA, requiere una participación accionarial documentada de al menos 10.000 millones de IDR conforme al Reglamento del Ministro de Justicia y Derechos Humanos 11/2024, según resume Hukumonline en abril de 2025; ninguna fuente consultada para este artículo informa de que ese umbral se haya rebajado tras el BKPM 5/2025. El desajuste entre el mínimo desembolsado del BKPM (2.500 millones de IDR) y el umbral del Investor KITAS (10.000 millones de IDR) es el punto operativo que hay que aclarar con el asesor legal antes de estructurar la inversión.

Hak Guna Bangunan en manos de una PT PMA* sobre terreno estatal o terreno Hak Pengelolaan tiene 30 años iniciales, 20 de ampliación y 30 de renovación: un marco de 80 años (GR 18/2021, artículo 37(1)). El HGB concedido sobre terreno Hak Milik* tiene una vigencia de hasta 30 años y se renueva mediante una nueva escritura PPAT con el propietario (artículo 37(2)). El HGB es registrable en el BPN, hipotecable sujeto a los criterios del prestamista, y transferible. La propia PT PMA puede venderse como entidad corporativa, transfiriendo el HGB de forma indirecta mediante la venta de participaciones. Este es el mecanismo de salida estándar.

La vía de la PT PMA impone obligaciones de gobernanza e información que el Hak Pakai no impone. Se aplican la comunicación trimestral de la actividad de inversión (Laporan Kegiatan Penanaman Modal, LKPM) al BKPM, el impuesto de sociedades, el registro del IVA por encima del umbral y la fiscalidad local sobre la propiedad. La estructura es más pesada; la contrapartida es la usabilidad institucional. Es la única vía que permite operar comercialmente a escala, que ofrece un envoltorio corporativo transferible y que se alinea con la vía de residencia del Investor KITAS.

Hak Sewa: la alternativa del arrendamiento#

Hak Sewa es un derecho contractual de uso de un terreno propiedad de otra parte con fines de construcción*, a cambio de una renta pagada al propietario (UUPA, artículo 44(1)), y el arrendatario puede ser una persona física o una entidad extranjera. La explicación oficial de los artículos 44 y 45 establece que el Estado no puede arrendar terrenos porque no es el propietario del terreno, por lo que el arrendador es un titular privado. Se rige por los artículos 44-45 de la UUPA y por el Código Civil. En la práctica, el producto habitual en Bali, Lombok y las Gili es un arrendamiento privado a largo plazo registrado a nivel de escritura notarial (akta sewa*), en lugar de como un derecho independiente registrado en el BPN.

El plazo de una villa en arrendamiento lo fija el contrato. Hipótesis de Victaura Research, no una cifra con fuente: el producto de villas en arrendamiento ofrecido a compradores extranjeros en Bali y las Gili se comercializa habitualmente con plazos de aproximadamente 25 a 30 años más opciones de ampliación. Ninguna norma consultada para este artículo fija un plazo máximo de arrendamiento, y ninguna fuente consultada para este artículo cuantifica el descuento de precio del arrendamiento frente al producto respaldado por Hak Milik, Hak Pakai o HGB.

La contrapartida es el valor residual. Un arrendamiento a 30 años amortiza contra un horizonte definido. La reversión al titular de Hak Milik al final del plazo es contractual, no opcional; la prórroga es una negociación, no un derecho. El instrumento es apropiado cuando el periodo de tenencia coincide con el plazo, o cuando al comprador le resulta indiferente el valor terminal. No es apropiado como envoltorio para una tenencia multigeneracional ni para una operación comercial que espere refinanciarse en la segunda década.

El marco de visados#

*La propiedad extranjera de una residencia bajo Hak Pakai requiere un documento de inmigración indonesio, no la residencia como tal.* El artículo 69 del GR 18/2021 y su explicación aceptan un visado, un pasaporte o un permiso de estancia. Para los compradores que planean vivir en Indonesia, los dos permisos de estancia más utilizados son la Second Home Visa y el Investor KITAS.

La Second Home Visa se introdujo mediante la Circular de la Dirección General de Inmigración IMI-0740.GR.01.01 de 2022, emitida el 25 de octubre de 2022. Otorga un permiso de estancia de 5 o 10 años. El requisito financiero que fija la circular es una prueba de fondos de al menos 2.000 millones de IDR. La oficina de inmigración de Yogyakarta indica que la prueba debe consistir en una declaración de un banco estatal, o que el solicitante puede presentar en su lugar prueba de propiedad inmobiliaria en Indonesia; las páginas de inmigración consultadas para este artículo no indican un valor mínimo de propiedad. El requisito es la prueba de fondos depositados en una cuenta, no un pago al Estado; el anuncio de lanzamiento indica una tasa de visado separada de 3.000.000 de IDR. El anuncio oficial de lanzamiento la describe como un permiso para extranjeros que desean residir y contribuir económicamente, incluso mediante inversión; la orientación de un asesor (Emerhub) indica que no permite el empleo local.

El Investor KITAS es el vehículo de residencia alineado con la estructura de la PT PMA. Conforme al Reglamento del Ministro de Justicia y Derechos Humanos 11/2024, según resume Hukumonline en abril de 2025, el solicitante debe documentar una participación accionarial de al menos 10.000 millones de IDR, independientemente del mínimo desembolsado inferior del BKPM. La misma fuente indica periodos de estancia de 1, 2, 5 o 10 años según la categoría de inversor. Como permiso de estancia, el Investor KITAS es un documento de inmigración a los efectos del artículo 69 del GR 18/2021.

La trampa del acuerdo nominee#

*El acuerdo nominee es la estructura mediante la cual un ciudadano indonesio adquiere la titularidad de un terreno Hak Milik*** en virtud de un acuerdo paralelo (habitualmente una combinación de un contrato de préstamo, un poder notarial, una escritura de reconocimiento y una declaración de titularidad real) que sitúa el control económico en manos de un inversor extranjero. En algunos ámbitos se comercializa como una solución alternativa. Conforme al derecho indonesio, sin más, es nulo, y en Bali está expresamente prohibido por una normativa provincial desde febrero de 2026. Lo documentamos de forma explícita porque está lo bastante extendido en los comentarios informales del mercado como para que el silencio resultara engañoso.

La posición civil está asentada. Conforme al artículo 26(2) de la UUPA, la nulidad es automática. Cuando los acuerdos paralelos están diseñados para transmitir el beneficio del Hak Milik a un extranjero, quedan comprendidos dentro de las transferencias indirectas que el artículo 26(2) declara nulas. El nominee puede, lícitamente, vender, hipotecar o transferir el terreno sin el consentimiento del titular real extranjero, porque la parte extranjera no tiene título legal y el acuerdo paralelo carece de fuerza como contrato con causa prohibida en virtud de los artículos 1335 y 1337 del Código Civil. Cuando se declara nula una transferencia conforme al artículo 26(2), la ley dispone que el terreno pasa al Estado y que los pagos ya recibidos no pueden reclamarse.

El plano regulatorio se ha endurecido. El 24 de febrero de 2026 el gobernador de Bali firmó el Reglamento Provincial n.º 4/2026 sobre el Control de la Conversión de Terrenos Productivos y la Prohibición de las Transferencias de Propiedad de Terrenos mediante Nominee. Según informa Barometer Bali, prevé sanciones administrativas, desde advertencias por escrito hasta la revocación de permisos y la demolición, remite las sanciones penales a las leyes aplicables, y extiende la exposición a intermediarios y facilitadores; su objetivo declarado es el terreno agrícola productivo. Por separado, como hipótesis de Victaura Research, las estructuras diseñadas para disimular la titularidad real extranjera pueden plantear cuestiones en virtud de la Ley contra el Blanqueo de Capitales n.º 8/2010 (TPPU); ninguna fuente consultada para este artículo documenta la aplicación de sanciones contra estructuras de terreno con nominee. La exposición combinada (nulidad civil, revocación regulatoria, blanqueo de capitales, sanciones provinciales) es asimétrica y acumulativa.

El arreglo también es incompatible con el proceso institucional. No puede reconciliarse con la divulgación a un prestamista regulado, a un coinversor regulado, con el seguro de título donde esté disponible, ni con las pistas de auditoría coherentes con el cumplimiento normativo contra el blanqueo de capitales en otros ámbitos. El coste legal de la solución alternativa es mayor que el coste de la vía legítima.

El notario y el registro#

*Las transferencias y gravámenes de los derechos registrados sobre la tierra en Indonesia se realizan mediante escritura ante un Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), que a menudo es también un Notaris. El PPAT es un funcionario específicamente autorizado para otorgar escrituras de tierra, con jurisdicción territorial. Conforme al artículo 2 del Reglamento Gubernamental 37 de 1998, el PPAT otorga las escrituras de compraventa (Akta Jual Beli), permuta, donación, aportación a una sociedad, división de derechos conjuntos, concesión del HGB o del Hak Pakai sobre terreno Hak Milik y concesión de hipoteca (Hak Tanggungan); estas escrituras son la base para registrar el cambio en el BPN. Los arrendamientos no figuran en esa lista y normalmente se formalizan como escrituras notariales. En la práctica, el PPAT también comprueba el certificado y el pago de los impuestos de transferencia (el impuesto sobre la renta a cargo del vendedor; el Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan* a cargo del comprador) antes de firmar.

El registro en el BPN (ATR/BPN) es el paso que perfecciona la operación. Hasta que la escritura del PPAT se registra y se emite un nuevo certificado (sertifikat) a nombre del nuevo titular, la transacción no es oponible frente a terceros. La diligencia debida a nivel del BPN (pemeriksaan sertifikat) confirma que el título está libre de gravámenes, que la calificación urbanística coincide con el uso previsto y que no existe ninguna reclamación superpuesta. Omitir la comprobación en el BPN, o confiar en un certificado notarial sin verificación del BPN, es un fallo operativo evitable en las transacciones inmobiliarias informales en Indonesia.

El cumplimiento de la ordenación del territorio es una capa separada. El suelo debe situarse dentro de una zona designada coherente con el uso previsto bajo el Plan Regional de Ordenación del Territorio (RTRW) y el Plan Detallado de Ordenación del Territorio (RDTR) de la regencia correspondiente. Se requiere un permiso de construcción (Persetujuan Bangunan Gedung, PBG, que sustituye al antiguo IMB) antes de construir. Para uso turístico, se aplican licencias adicionales bajo el sistema OSS (Online Single Submission). Una parcela zonificada como turística pero descrita erróneamente como residencial es un activo distinto, y el proceso correctivo es administrativo, no transaccional.

Panorama comparativo de las vías para extranjeros#

Las cuatro vías accesibles a extranjeros no son intercambiables. Difieren en el horizonte de tenencia, el requisito de residencia, el perfil de coste, la transferibilidad y el caso de uso operativo. La tabla resumen a continuación las contrasta entre sí.

Reformas recientes y el contexto de la Ley Ómnibus#

El marco legal se ha modificado en sus márgenes a lo largo de cinco años. La Ley n.º 11/2020 (Ley Ómnibus de Creación de Empleo) reorganizó el régimen de inversión y sustituyó la Lista Negativa de Inversión por una Lista Positiva de Inversión. Tras la sentencia condicional del Tribunal Constitucional en el asunto n.º 91/PUU-XVIII/2020, fue derogada por el Reglamento Gubernamental en Sustitución de la Ley n.º 2/2022, que la Ley n.º 6/2023 promulgó como ley. El Reglamento Gubernamental 18/2021 desarrolló el capítulo de derechos sobre la tierra, consolidando el marco de 80 años del Hak Pakai y armonizando las normas entre el Hak Pengelolaan, el Hak Atas Tanah y el título de propiedad horizontal (Satuan Rumah Susun) para compradores extranjeros.

El Reglamento BKPM n.º 5/2025 es el cambio material más reciente, y reduce el capital mínimo desembolsado para una PT PMA de 10.000 millones de IDR a 2.500 millones de IDR, manteniendo el plan de inversión total por encima de los 10.000 millones de IDR. La reforma reduce la carga de efectivo en el momento de la constitución sin desmontar los umbrales sustantivos.

En la prensa aparecen periódicamente propuestas de nuevas reformas. El debate sobre abrir el Hak Milik a compradores extranjeros, ampliar el horizonte del Hak Pakai o simplificar la vía de la PT PMA aparece en los comentarios de política durante los periodos de ralentización de la inversión extranjera directa. Ninguna había llegado a promulgarse cuando este artículo se publicó por primera vez el 25 de marzo de 2026. El enfoque institucional consiste en suscribir la ley tal como está. El artículo 33(3) de la Constitución solo puede modificarse mediante el procedimiento del MPR del artículo 37; el artículo 21 de la UUPA es una disposición legal ordinaria y podría ser modificado por una ley posterior.

Qué significa esto para el comprador institucional#

El marco indonesio es más restrictivo de lo que sugieren los folletos, y más viable de lo que da a entender el comentario de cautela. Para un family office o un asesor principal que suscriba una posición indonesia, se desprenden cuatro observaciones.

Primero, la elección del instrumento se corresponde con el caso de uso. La tenencia residencial personal de un solo activo se alinea con el Hak Pakai o con el Hak Sewa de larga duración. Las plataformas multiactivo, las operaciones de marca y los negocios de alquiler se alinean con la PT PMA más el Hak Guna Bangunan. Los dos no son sustitutos. El coste de un desajuste es más alto que el ahorro en honorarios de estructuración.

Segundo, la residencia forma parte de la suscripción. Second Home Visa para los compradores individuales de Hak Pakai. KITAS de Inversor para los principales de la PT PMA. El desajuste genera fricción en la renovación, la declaración fiscal y la salida.

Tercero, el acuerdo nominee es un pasivo contingente, no una optimización. Cualquier estructura que dependa de que el artículo 26, apartado 2, de la UUPA no se aplique está, por definición, expuesta a la aplicación que el estatuto ordena. Las restricciones sobre la divulgación, la confianza del prestamista, la confianza del coinversor y la auditoría son acumulativas.

En cuarto lugar, la ley ha cambiado en sus márgenes y seguirá haciéndolo. El GR 18/2021 supuso una consolidación significativa. El BKPM 5/2025 supuso una relajación significativa del capital desembolsado. El artículo 33(3) de la Constitución no ha cambiado y no puede modificarse mediante ley ordinaria; la norma de ciudadanía del artículo 21 de la UUPA solo podría modificarse mediante una nueva ley. El enfoque institucional consiste en suscribir la norma tal como está redactada, documentar la vía hacia cada autorización (registro en el BPN, PBG, licencia OSS, emisión del KITAS) y poner precio al tiempo requerido para cada una. Este artículo no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Las decisiones específicas de estructuración y tenencia en Indonesia requieren asesoría legal indonesia cualificada (un advokat colegiado y un PPAT) y asesoramiento fiscal cualificado. El marco anterior es una orientación frente a los estatutos primarios. Los estatutos primarios prevalecen sobre cualquier resumen escrito en otro lugar, incluido este.

Declaración de intereses (skin in the game). Victaura, a través de su matriz Greystone B.V. (Países Bajos), desarrolla proyectos en el lago de Como (Italia), en Nungwi, Zanzíbar (Tanzania), en Gili Air y en Uluwatu, Bali (Indonesia), y mantiene una posición de capital off-plan en Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (EAU). Los lectores deben asumir que los comentarios pueden estar influidos por estas posiciones, o beneficiarlas. Este documento se clasifica como material de marketing conforme al artículo 24(3) de MiFID II. No constituye asesoramiento de inversión.

Correcciones, 27 de septiembre de 2026#

Lo que decía el artículo y lo que dice ahora. La versión publicada decía que el Hak Pakai para extranjeros requiere residencia mediante un KITAS o un KITAP, y citaba el artículo 51 del Reglamento Gubernamental 18/2021; el artículo 49 establece quién puede ser titular del Hak Pakai, el artículo 52 fija su plazo, y el artículo 69, tal como se define en su explicación oficial, exige únicamente un documento de inmigración (un visado, un pasaporte o un permiso de estancia), por lo que el artículo ahora lo indica así en el texto, la tabla, el dato destacado y las conclusiones (GR 18/2021, JDIH BPK). La versión publicada daba el plazo de 30 + 20 + 30 años como regla general tanto para el Hak Pakai como para el HGB; se aplica a los derechos sobre terreno estatal o terreno Hak Pengelolaan, mientras que los derechos concedidos sobre terreno Hak Milik tienen una vigencia de hasta 30 años y se renuevan mediante escritura (GR 18/2021, artículos 37 y 52). La versión publicada presentaba la Second Home Visa como las variantes B512 y B513 con una alternativa de propiedad de unos 315.000 USD (5.000 millones de IDR); las páginas de inmigración consultadas indican un permiso de estancia de 5 o 10 años, 2.000 millones de IDR de prueba de fondos en un banco estatal o prueba de propiedad inmobiliaria en Indonesia, y ningún valor mínimo de propiedad, y el instrumento que la introduce es la Circular IMI-0740.GR.01.01 del 25 de octubre de 2022 (Kantor Imigrasi Yogyakarta). La versión publicada decía que el Investor KITAS se ancla en 10.000 millones de IDR de inversión total y se convierte en KITAP tras cinco años; ahora indica que el Permenkumham 11/2024 exige una participación accionarial documentada de al menos 10.000 millones de IDR, con periodos de estancia de 1, 2, 5 o 10 años (Hukumonline, abril de 2025). La versión publicada decía que los sectores de desarrollo inmobiliario, alojamiento y agricultura pueden contabilizar el terreno y las edificaciones dentro del valor de inversión del BKPM de 10.000 millones de IDR; ninguna fuente consultada lo confirma, y el artículo ahora expone la norma como superior a 10.000 millones de IDR por línea de negocio y por ubicación, excluyendo terreno y edificaciones (Prolegal, Legalitas). La versión publicada decía que el Reglamento Provincial de Bali 4/2026 penalizaba las transferencias mediante nominee y expone a ambas partes a un proceso penal; el reglamento, firmado el 24 de febrero de 2026, prohíbe las transferencias de propiedad mediante nominee con un objetivo declarado centrado en el terreno productivo, prevé sanciones administrativas y remite las sanciones penales a las leyes aplicables (Barometer Bali). La versión publicada decía que el artículo 21 de la Ley Agraria Básica no puede modificarse mediante ley ordinaria; es en sí misma una ley ordinaria, y solo el artículo 33(3) de la Constitución requiere el procedimiento del artículo 37 (Hukumonline). La versión publicada daba un descuento del Hak Pakai de entre el 10 y el 25 %, un descuento del arrendamiento de entre el 25 y el 50 %, una norma de arrendamiento de 25 a 30 años respaldada por los tribunales, un requisito de directores y comisarios indonesios, y reiteradas sentencias judiciales contra nominees sin fuente; las cifras y afirmaciones se han eliminado, y el plazo de arrendamiento ahora se etiqueta como una hipótesis de Victaura Research. La versión publicada atribuía las comprobaciones fiscales y las escrituras de arrendamiento al Reglamento Gubernamental 37/1998 y decía que el PPAT debe ser notario; el artículo 2 de dicho reglamento enumera las escrituras del PPAT, que no incluyen los arrendamientos, y el texto ahora lo indica así (pasal.id). La referencia al Código Civil ahora cita conjuntamente los artículos 1335 y 1337, ya que la causa prohibida se define en el artículo 1337 (Hukumonline).

Una segunda revisión realizada el mismo día perfeccionó algunas de las correcciones anteriores y corrigió otros puntos. El artículo describía el marco de propiedad extranjera como constitucional; la norma de ciudadanía para el Hak Milik se encuentra en la Ley Agraria Básica de 1960, una ley ordinaria, dentro del marco del artículo 33(3) de la Constitución, y el sumario y la meta descripción ahora lo indican así (UUPA, JDIH Kemenkeu). El artículo decía que el artículo 1 de la Ley Agraria Básica califica la tierra, el agua y el espacio aéreo como un don nacional para el pueblo indonesio y que el artículo 9(1) restringe los derechos más fuertes sobre la tierra a los ciudadanos; el artículo 1(2) los describe como un don de Dios Todopoderoso que pertenece a la nación indonesia y constituye riqueza nacional, y el artículo 9(1) reserva la relación plena con la tierra, el agua y el espacio aéreo a los ciudadanos (UUPA, JDIH Kemenkeu). La cita destacada del artículo 26(2) se etiquetaba como una traducción literal; en realidad está abreviada, y la cita ahora nombra la venta, la permuta, la donación, el legado y los demás actos que cubre el artículo. El artículo decía que el Hak Sewa puede ser concedido por una autoridad de terrenos estatales; la explicación oficial de los artículos 44 y 45 establece que el Estado no puede arrendar terrenos porque no es el propietario del terreno (explicación de la UUPA, JDIH Kemenkeu). El artículo describía la Ley n.º 11/2020 como modificada o parcialmente revisada por la Ley n.º 6/2023; la Ley n.º 11/2020 fue derogada por el Reglamento Gubernamental en Sustitución de la Ley n.º 2/2022, que la Ley n.º 6/2023 promulgó como ley (JDIH Kemenkeu). El artículo decía que el depósito de la Second Home Visa genera intereses; ninguna fuente consultada lo confirma, y el texto ahora dice únicamente que el requisito es la prueba de fondos, con una tasa de visado separada de 3.000.000 de IDR (Kantor Imigrasi Yogyakarta). El artículo decía que las estructuras que disimulan la titularidad real extranjera han sido objeto de escrutinio contra el blanqueo de capitales en virtud de la Ley n.º 8/2010; ninguna fuente consultada documenta dicha aplicación, y la frase ahora se etiqueta como una hipótesis de Victaura Research. La tabla comparativa ahora indica por separado el plazo del Hak Pakai para la residencia y el plazo de 5 o 10 años de la Second Home Visa.