Bali y el mercado de villas del Índico

Notas de revisión#

Este artículo se corrigió el 27 de septiembre de 2026. Una verificación de sus cifras y atribuciones frente a las fuentes citadas encontró errores, que se han corregido en el texto. La lista completa, con lo que decía el artículo y lo que dice ahora, está en la sección de correcciones al final.

Este artículo se corrigió el 29 de septiembre de 2026. Una versión anterior afirmaba que la única posición activa de Victaura estaba en Gili Air, y describía ese proyecto más allá de lo que recoge su página pública. Victaura también desarrolla un proyecto en Uluwatu, Bali, y mantiene posiciones fuera de los seis mercados comparados; la leyenda de la tabla comparativa y la declaración de intereses del final se ajustan ahora a las páginas públicas de proyecto de Victaura.

Este artículo se corrigió el 14 de octubre de 2026. El enlace a la Government Regulation 18/2021 en las fuentes abría otro reglamento, la Government Regulation 12/2021, y ahora abre la Government Regulation 18/2021.

La referencia de 2024 por destino#

La aritmética empieza con cinco jurisdicciones y un sexto subconjunto. Bali registró 6.333.360 llegadas extranjeras en 2024, un aumento interanual del 20,1 %, que situó a la isla por encima de su nivel anterior a la pandemia (BPS-Statistics Bali Province, recogido por ANTARA). Indonesia en su conjunto atrajo 13,9 millones de llegadas en el año completo (BPS-Statistics Indonesia), y Bali absorbió aproximadamente el 45 % de la cifra nacional.

Maldivas superó los dos millones de llegadas en 2024. El Ministerio de Turismo registró 2.046.615 visitantes, un 9,1 % más, y el visitante dos millones llegó el 26 de diciembre de 2024. China fue el principal mercado emisor, con un aumento del 40,7 %. El país opera 170 resorts con 42.147 camas, además de 15 hoteles y 870 casas de huéspedes registradas.

Mauricio recibió 1.382.177 llegadas turísticas, un 6,7 % más, de las cuales 1.348.400 llegaron por vía aérea (Statistics Mauritius). Los principales mercados representaron el 69,5 % de las llegadas turísticas. Seychelles recibió a 294.071 visitantes entre el 1 de enero y el 3 de noviembre de 2024, un 1 % más interanual, con los viajeros europeos suponiendo el 73 % del total (Tourism Update, noviembre de 2024); Tourism Seychelles sitúa las llegadas hasta la semana 47 de 2024 en 316.800.

Sri Lanka cerró 2024 con 2.053.465 llegadas internacionales, un aumento del 38,07 % respecto a 2023 (SLTDA), la subida porcentual más pronunciada entre los seis mercados comparados aquí. India fue el principal mercado emisor, con el 20 % de las llegadas (EconomyNext, enero de 2025). La cifra absoluta sigue por debajo del máximo de 2018, de 2,33 millones.

El archipiélago de Gili es el subconjunto indonesio restringido. Gili Trawangan, Gili Meno y Gili Air se sitúan frente al noroeste de Lombok, en el distrito de Lombok Norte, en la provincia de Nusa Tenggara Occidental, y en conjunto cubren 6,78 kilómetros cuadrados.

Bali en el punto de saturación#

Bali es el mercado más grande del conjunto y el más expuesto a su propio éxito. La muestra de Propertia de marzo de 2026, con 16.316 anuncios activos, 11.751 de ellos villas en venta con datos de precio, sitúa el precio de salida mediano de una villa de tres dormitorios en leasehold (arrendamientos de 25 años o más) en 381.000 USD en Canggu y 367.000 USD en Uluwatu, el corredor acantilado del sur; para villas en propiedad plena (freehold) de tres dormitorios las medianas son 430.000 USD en Canggu y 446.000 USD en Uluwatu. Se trata de precios de salida, no de transacciones, y la fuente no publica precios de suelo por metro cuadrado.

La respuesta de la oferta ya está visiblemente sobreconstruida en el corredor central. Rumavi contabiliza los anuncios activos de alquiler vacacional en Bali pasando de aproximadamente 20.000 en 2022 a entre 37.900 y 39.000 a finales de 2025, con 8.919 anuncios nuevos solo en 2025, y sitúa la ocupación en el 38-43 % en zonas saturadas como Canggu, frente al 70-80 % de las propiedades premium gestionadas profesionalmente (Rumavi, julio de 2026). Hipótesis de Victaura Research: el segmento premium, el borde acantilado de Uluwatu y las parcelas del Bukit, se comporta de forma distinta porque es un pequeño subconjunto de la isla; las fuentes consultadas no publican datos de ocupación o precio para ese subconjunto.

El proyecto residencial de marca confirma la bifurcación. Mandarin Oriental Bali, en la península de Bukit, tiene previsto abrir en 2027 con 110 suites y villas y 68 villas privadas de marca en ocho hectáreas (Mandarin Oriental, 19 de julio de 2024). Anantara Ubud abrió en octubre de 2024 con 85 habitaciones y 15 residencias de marca. Aman Villas en Nusa Dua, Six Senses Uluwatu, Capella Ubud y Bulgari Resort Bali en Uluwatu completan la presencia de operadores premium. La presencia de operadores premium es densa, pero las parcelas que ocupan no son replicables.

El agua y el uso del suelo son variables de suscripción difíciles. Estimaciones citadas por el Asia Media Centre (marzo de 2026) atribuyen aproximadamente el 65 % del uso de agua de Bali al turismo, y los acuíferos de algunas zonas costeras han empezado a descender, lo que suscita preocupación por la intrusión de agua salada. Las inundaciones del 9 y 10 de septiembre de 2025, las peores de la isla en más de una década con más de 385 mm de lluvia en 24 horas, afectaron a Denpasar, Ubud y Singaraja; ClimaMeter halló que las condiciones de lluvia fueron hasta un 7 % más húmedas que sucesos similares del pasado y señaló que el desarrollo acelerado ha aumentado la vulnerabilidad. El inversor premium debe tasar el nivel freático y la capa de drenaje a nivel de parcela.

Pererenan, Uluwatu y la geografía de la prima#

El mercado premium de Bali no es Bali. Es un pequeño conjunto de corredores donde la oferta está restringida por la topografía de acantilado, por las normas de retranqueo, o por la capacidad de carga de la red viaria y de agua. Pererenan, inmediatamente al norte de Canggu, ha absorbido el exceso a medida que el centro de Canggu se ha densificado, y sus precios de salida en leasehold ya se han igualado: los anuncios de Propertia de marzo de 2026 sitúan la villa mediana de tres dormitorios en leasehold en 389.000 USD en Pererenan frente a 381.000 USD en Canggu; entre las villas en propiedad plena la mediana es de 394.000 USD en Pererenan frente a 430.000 USD en Canggu. Hipótesis de Victaura Research: la densidad que se acumuló en Canggu se acumulará más rápido en Pererenan.

Uluwatu, en la península de Bukit, es donde se concentran los operadores premium. La geografía del borde acantilado es finita, y la capa de infraestructura y viaria está materialmente restringida. Los anuncios de Propertia de marzo de 2026 sitúan el precio de salida mediano en leasehold de tres dormitorios en Uluwatu en 367.000 USD, próximo a los 381.000 USD de Canggu; el subconjunto del borde acantilado es una pequeña parte de esa muestra. Hipótesis de Victaura Research: el borde acantilado de Uluwatu es un pequeño mercado restringido dentro de uno grande no restringido, y los resultados a nivel de unidad divergirán en consecuencia en un horizonte de diez años. Hipótesis de Victaura Research: Pererenan se comporta como un mercado de tres a cinco años más que como una tenencia estructuralmente escasa a veinte años, porque la topografía de la costa oeste central no restringe la oferta como sí lo hace el acantilado del Bukit.

El Reglamento Provincial de Bali n.º 4 de 2026 y el cierre de la vía del testaferro#

El 24 de febrero de 2026, el gobernador Wayan Koster firmó el Reglamento Provincial de Bali n.º 4 de 2026. El reglamento, sobre el Control de la Conversión de Tierras Productivas y la Prohibición de las Transferencias de Propiedad de Tierras mediante Testaferro, se dirige contra dos prácticas: la conversión de tierras de cultivo productivas y los acuerdos mediante los cuales un comprador extranjero controla tierras en régimen Hak Milik (pleno dominio) a través de un titular nominal indonesio. El artículo 26(2) de la Ley Agraria Básica de 1960 ya declaraba nulo de pleno derecho cualquier acto destinado a transferir el Hak Milik, directa o indirectamente, a un extranjero, revirtiendo la tierra al Estado (DJKN, Ministerio de Hacienda). El reglamento de 2026 añade sanciones administrativas para quien actúe como intermediario o facilitador, o proporcione los medios, para que un ciudadano extranjero controle tierras mediante un testaferro, y establece que las sanciones penales se aplican conforme a las leyes y reglamentos ya vigentes (Bali Sharing, 25 de febrero de 2026).

Las sanciones son principalmente administrativas. El reglamento enumera advertencias por escrito, suspensión de la actividad, cierre del emplazamiento, revocación o anulación de permisos, demolición de edificaciones, restauración de la función de la tierra, retirada de incentivos y multas administrativas; para la responsabilidad penal remite a las leyes ya vigentes y no fija penas de prisión propias (Bali Sharing, 25 de febrero de 2026). Emerhub informa de que Tabanan y Gianyar, el corazón del sistema de irrigación Subak, son las áreas prioritarias para detectar la propiedad mediante testaferro.

El atajo del testaferro ya no es un atajo. Un comprador extranjero que entre en Bali en 2026 debe hacerlo a través de una de las estructuras reconocidas: Hak Sewa (arrendamiento a largo plazo), Hak Pakai (Derecho de Uso, limitado a 80 años según la fórmula 30 + 20 + 30 del Reglamento Gubernamental n.º 18/2021), o una sociedad PT PMA titular de Hak Guna Bangunan. Cada una de ellas requiere capacidad legal local, y las transferencias de derechos sobre la tierra se ejecutan mediante escritura ante un Notario de Actas de Tierras (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Maldivas, las residencias de resort de marca como estructura operativa#

La constitución maldiva prohíbe la propiedad en pleno dominio de tierras por parte de extranjeros. La tierra está reservada a los ciudadanos maldivos. La vía operativa para el capital extranjero es el arrendamiento a largo plazo, concedido por el Estado a un promotor de resorts en virtud de la Ley de Turismo y estructurado como subarrendamiento al comprador individual de la villa. El plazo máximo de arrendamiento es de 99 años según el artículo 251 de la Constitución, restablecido en abril de 2019 cuando el parlamento derogó la enmienda de 2015. A 23 de septiembre de 2026, el proyecto frente al mar de Eagle Hills en Rasmalé propone un nuevo plazo de arrendamiento de hasta 99 años en cada transmisión, por venta o herencia; no se había promulgado ninguna enmienda habilitante, y un comentarista independiente citado por Maldives Independent esperaba enmiendas cuando el parlamento retomara sus sesiones tras el receso (Maldives Independent, 23 de septiembre de 2026).

Soneva Fushi promociona sus residencias privadas como las primeras viviendas de resort disponibles para extranjeros en Maldivas. Las residencias de Soneva Fushi (Atolón de Baa) van de dos a nueve dormitorios y se mantienen mediante un subarrendamiento por la duración del arrendamiento de la isla entre Soneva Fushi y el gobierno maldivo, que se situaba en 25 años con opción de prórroga en 2020 (Sphere Estates). La gramática legal es de arrendamiento; la gramática operativa se aproxima más a una residencia de marca de tipo strata dentro de un resort en funcionamiento.

El segmento superior del archipiélago está gestionado por un puñado de marcas de resort. Cheval Blanc Randheli, la Maison de LVMH en el Atolón de Noonu, y One&Only Reethi Rah se sitúan en ese segmento como resorts; las fuentes consultadas para este artículo no documentan programas de venta de villas en ninguno de los dos. Hipótesis de Victaura Research: la próxima década de oferta estará impulsada por el mismo puñado de operadores, porque cualquier atolón individual tiene una capacidad de carga finita, y el marco regulatorio no permite el desarrollo independiente en pleno dominio fuera de la estructura de resort.

La exposición climática es la restricción vinculante a nivel de destino. Un registro de 90 años de microatolones de coral en Maldivas sitúa el aumento del nivel del mar entre 3,9 y 4,8 mm al año entre 1990 y 2019, y un aumento de entre 30 y 40 centímetros a lo largo de los últimos cincuenta años en la región de Maldivas y Lakshadweep (InsightsIAS, septiembre de 2025). Para islas que la fuente describe como de baja altitud, el horizonte de suscripción no es abstracto.

Mauricio, residencia por inversión con un ancla inmobiliaria#

Mauricio es la única jurisdicción del conjunto que otorga un título equivalente al pleno dominio y un permiso de residencia al mismo umbral. El Property Development Scheme (PDS), que ha sustituido a los antiguos Integrated Resort Scheme (IRS) y Real Estate Scheme (RES), permite a un no ciudadano adquirir una propiedad residencial dentro de un desarrollo aprobado, sin precio mínimo de compra bajo el esquema (MCCI). Una compra superior a 375.000 USD conlleva un Permiso de Residencia para el comprador, válido mientras se sea propietario de la vivienda, y permisos para el cónyuge y los hijos menores de 24 años (Economic Development Board).

El PDS es el esquema operativo en 2026. El inventario más antiguo de IRS y RES sigue negociándose con la misma gramática de pleno dominio. El Ground +2 Scheme permite a los no ciudadanos adquirir apartamentos en edificios de al menos dos plantas por encima de la planta baja a un precio mínimo de 6 millones de MUR, con un permiso de residencia cuando el precio alcanza los 375.000 USD (Economic Development Board). El Smart City Scheme añade una quinta vía para desarrollos de uso mixto. Para el comprador cuya tesis es una residencia de parte del año anclada en la titularidad de una propiedad, el PDS es el estándar.

La base turística respalda la tesis residencial. 1.382.177 llegadas de turistas en 2024, un 6,7% más, con los principales mercados representando el 69,5% del total (Statistics Mauritius). Desde el 1 de julio de 2025, el impuesto sobre la renta de las personas físicas se sitúa en el 0, el 10 y el 20%, con una Fair Share Contribution del 15% sobre la renta neta superior a 12 millones de MUR; Mauricio no aplica impuestos de sucesiones, de patrimonio ni de donaciones, ni tampoco impuesto sobre las plusvalías (PwC Worldwide Tax Summaries, revisado el 15 de junio de 2026).

La exposición climática es real, pero aquí no se cuantifica. Mauricio se encuentra en la cuenca de ciclones del suroeste del océano Índico; las fuentes consultadas para este artículo no cuantifican su riesgo de inundación costera. La presencia de operadores de primer nivel (Four Seasons Anahita, One&Only Le Saint Géran, Royal Palm Beachcomber, St Regis Le Morne) no se limita a una sola costa: Four Seasons Anahita, por ejemplo, se encuentra en la costa este, más expuesta al viento (Forbes Travel Guide).

Seychelles, propiedad extranjera limitada y el régimen de Sanction#

Seychelles permite las compras extranjeras en régimen de pleno dominio, pero solo con aprobación gubernamental. La Immovable Property (Transfer Restriction) Act exige que todo comprador no seychellense de un inmueble obtenga una Sanction gubernamental antes de completar la operación. Según los criterios publicados en marzo de 2025, la tasa de Sanction sobre la compra subió del 11 al 12 por ciento del valor de mercado (Seychelles Planning Authority).

Se ha levantado la moratoria sobre las compras extranjeras de propiedad residencial. Saresey informó del levantamiento el 25 de enero de 2025. Los criterios publicados el 20 de marzo de 2025 fijan un valor de mercado mínimo de SCR 10 millones para propiedades con vivienda, SCR 4.000 por metro cuadrado para terreno sin edificar y parcelas de entre 2.000 y 4.000 metros cuadrados, y excluyen el suelo y la vivienda estatal subvencionados (Seychelles Planning Authority, 20 de marzo de 2025).

La residencia en Seychelles se obtiene a través de una inversión empresarial, no de la compra de un inmueble. La vía oficial de residencia permanente exige una inversión de USD 1 millón o más en la creación o expansión de un negocio en Seychelles, además de al menos cinco años de vinculación empresarial con esa inversión (Invest in Seychelles). Saresey señala que los no seychellenses que inviertan USD 2 millones o más también son elegibles. La página oficial presenta la propiedad como un beneficio del permiso, no como una vía para obtenerlo: los titulares pueden comprar suelo residencial al Gobierno y pagar el 50 por ciento de las tasas de Sanction (Invest in Seychelles). La diferencia estructural con Mauricio es que el umbral inmobiliario no da lugar por sí mismo a la residencia.

La base turística es pequeña pero constantemente de alto nivel. 294.071 visitantes entre el 1 de enero y el 3 de noviembre de 2024, el 73 por ciento europeos, con llegadas desde los EAU un 18 por ciento más altas y desde Estados Unidos un 14 por ciento más altas (Tourism Update, noviembre de 2024). La presencia de operadores de gama alta (Six Senses Zil Pasyon, North Island, Four Seasons Mahé, Constance Lemuria, Anantara Maia) se concentra en Mahé, Praslin y las islas interiores más pequeñas cercanas, cuya superficie de suelo es finita.

Sri Lanka, arrendamiento a 99 años y la reforma de 2017#

La legislación de Sri Lanka prohíbe la propiedad directa en pleno dominio por parte de extranjeros, y la adquisición extranjera se canaliza desde hace más de una década a través del arrendamiento a 99 años. La Land (Restrictions on Alienation) Act de 2014 introdujo un Land Lease Tax del 15 por ciento sobre el valor total del arrendamiento de terrenos a extranjeros, pagadero por adelantado (Daily FT).

La Land (Restrictions on Alienation) (Amendment) Act n.º 3 de 2017 abolió el Land Lease Tax para los arrendamientos suscritos a partir de 2016. Los extranjeros y las sociedades con el 50 por ciento o más de capital extranjero pueden arrendar terreno hasta 99 años sin ese impuesto. La prohibición del pleno dominio es de rango legal: el artículo 2(1) de la ley de 2014 prohíbe la transferencia de título a extranjeros, y el artículo 18 declara nula cualquier enajenación que la contravenga (Daily FT).

La recuperación turística de 2024 es la más pronunciada de los seis mercados. 2.053.465 llegadas, +38,07 por ciento, con India como principal mercado de origen con un 20 por ciento (EconomyNext). La cifra absoluta sigue por debajo del máximo de 2018, de 2,33 millones, pero la trayectoria es positiva. La costa sur (Galle, Mirissa, Tangalle, Weligama) concentra la exposición premium, con nombres como Cape Weligama, Anantara Tangalle y Amanwella.

La prima de estabilidad política sigue siendo un factor real en el análisis de riesgo. La crisis económica de 2022, el programa del FMI que la siguió y la transición política de 2024 condicionan la prima de riesgo que los compradores aplican a la exposición en Sri Lanka. A 21 de septiembre de 2026, el presidente Anura Kumara Dissanayake, en el cargo desde septiembre de 2024, gobierna con la mayoría de 159 escaños del National People's Power obtenida en las elecciones parlamentarias de noviembre de 2024 (Ada Derana). Para el comprador con una visión de alta convicción sobre la estabilización, la fase del ciclo de entrada resulta favorable. Para el que no la tiene, los comparables regionales presentan menos riesgo político implícito.

La tenencia como restricción vinculante#

La distinción más importante entre los seis mercados no es la cifra de llegadas, sino el régimen de tenencia disponible para el comprador extranjero. Mauricio es la única jurisdicción donde el umbral inmobiliario legal da lugar por sí mismo a un permiso de residencia. Seychelles concede el pleno dominio pero racionan la oferta mediante el régimen de Sanction. Maldivas concede un arrendamiento a 99 años dentro de una estructura de resort. Sri Lanka concede un arrendamiento a 99 años fuera de esa estructura. Indonesia, tanto en Bali como en las Gilis, concede el Hak Pakai a un máximo de 80 años o el Hak Guna Bangunan de una PT PMA con el mismo horizonte efectivo.

La valoración de cualquier parcela de villa debe integrar el horizonte de tenencia. Un arrendamiento a 99 años en Maldivas y un Hak Pakai a 80 años en Bali no cotizan al mismo múltiplo porque el valor residual en el año 25 es sustancialmente distinto. Una unidad PDS equivalente al pleno dominio en Mauricio es transferible a cualquier extranjero que cumpla los requisitos en las mismas condiciones; un Hak Pakai en Bali exige renovar la documentación en cada intervalo de renovación. El Hak Milik está reservado a los ciudadanos indonesios por el artículo 21 de la Basic Agrarian Law de 1960; el artículo 33(3) de la Constitución de 1945 somete el suelo al control del Estado pero no menciona el Hak Milik, de modo que extender el pleno dominio a los extranjeros exigiría modificar la ley, no la Constitución. El límite de 80 años del Hak Pakai es una restricción legal sobre la tenencia extranjera.

Exposición climática, revelada con honestidad#

La exposición climática no es una única cifra: es un conjunto de vectores distintos. Un registro de microatolones de coral en Maldivas sitúa el aumento del nivel del mar en el centro del océano Índico entre 3,9 y 4,8 mm al año entre 1990 y 2019 (InsightsIAS, septiembre de 2025). Para Maldivas, un país de islas bajas (InsightsIAS), el vector de aumento del nivel del mar define el destino. Hipótesis de Victaura Research: para Mauricio y Seychelles, la inundación costera por marejadas y por el aumento del nivel del mar convierte el vector en un factor determinante a nivel de parcela.

El desplazamiento del monzón y el blanqueamiento de coral son los vectores de segundo orden. Se prevé que el Área Marina Protegida de Gili Matra supere el umbral de blanqueamiento anual de coral a partir de 2026 (De Clippele et al., Universidad de Glasgow, 2023). El mismo modelo identifica doce MPA indonesias con episodios anuales de blanqueamiento para 2030, cifra que sube a 99 para 2044. Para un destino cuya propuesta de producto es el ecosistema marino, la trayectoria del blanqueamiento es un input de underwriting ineludible. Lo mismo ocurre, con una cronología distinta, en el sistema de atolones de Maldivas y en la cobertura coralina de las islas interiores de Seychelles.

El caso de Bali es distinto porque el vector climático está en tierra. El turismo representa un 65 % estimado del consumo de agua de Bali, y el declive de los acuíferos costeros suscita preocupación por la intrusión de agua salada (Asia Media Centre, marzo de 2026). Las inundaciones del 9 y 10 de septiembre de 2025 fueron las peores de la isla en más de una década (ClimaMeter). La pregunta de underwriting a nivel de parcela ya no es si la propiedad está en la playa, sino si se asienta sobre una capa de drenaje capaz de absorber precipitaciones del orden de las de septiembre de 2025, que ClimaMeter calculó hasta un 7 % más intensas que episodios similares en el pasado.

La exposición climática no invalida la tesis regional. Cambia las variables de underwriting. La disciplina de retranqueo más allá de los mínimos legales, la elevación por encima de la cota de pleamar proyectada, la autosuficiencia en agua y en gestión de residuos, la capacidad de drenaje y una huella operativa ligera no son opcionales. Son las condiciones de las que depende el valor a largo plazo.

Qué significa esto para el comprador extranjero#

La lógica de asignación entre los seis destinos sigue el perfil del comprador, no la cifra de llegadas que encabeza los titulares. Un comprador que prioriza la liquidez en freehold y un permiso de residencia estable, con un grupo de visitantes liderado por Francia, el Reino Unido y la Isla Reunión (Statistics Mauritius) y con la exposición a ciclones incorporada al underwriting, se decanta por Mauricio bajo el PDS. Un comprador que prioriza la escasez estatutaria y un mercado pequeño y gestionado con criterios conservadores se decanta por Seychelles. Un comprador que prioriza la calidad operativa de marca dentro de una estructura de leasehold a 99 años, y que está dispuesto a asumir en el underwriting la exposición a la SLR en zonas de baja elevación, se decanta por una residencia de resort en Maldivas.

Para un comprador que prioriza la escasez estructural a nivel de parcela, Indonesia ofrece parcelas limitadas bajo un techo de tenencia estatutario. Gili Air, una isla pequeña de perímetro fijo situada en la Regencia de Lombok Norte (Nusa Tenggara Occidental), está sujeta al techo nacional de Hak Pakai; el Reglamento Provincial de Bali n.º 4 de 2026 es un instrumento de Bali y no se aplica allí. Bali, por su parte, es ahora un mercado de dos niveles: los corredores centrales (Canggu, Berawa, Pererenan) se están saturando, mientras que, como hipótesis de Victaura Research, los niveles premium (el borde de acantilado de Uluwatu, Bukit Pandawa, Nusa Dua) están protegidos por la escasez dentro de un mercado más amplio; los listados de Propertia de marzo de 2026 no muestran ninguna prima en el precio de salida mediano de un leasehold de tres dormitorios en Uluwatu frente al de Canggu (367.000 USD frente a 381.000 USD), y solo una pequeña entre los freehold (446.000 USD frente a 430.000 USD).

Un comprador que prioriza el ciclo temprano, con una visión constructiva sobre la estabilización política de Sri Lanka, se decanta por la costa sur de Sri Lanka. El dato de llegadas de 2024, +38 %, y la reforma del leasehold de 2017 son las condiciones de entrada.

Hipótesis de Victaura Research: los seis destinos se comportan como complementarios, no como sustitutivos. Sus motores de demanda difieren: la residencia en Mauricio, el racionamiento estatutario en Seychelles, la explotación de resorts en Maldivas, la competencia con oferta elástica en el corredor central de Bali y la recuperación poscrisis en Sri Lanka. Se trata de una hipótesis de trabajo, no de una correlación medida.

Declaración de intereses (skin in the game). Victaura, a través de su matriz Greystone B.V. (Países Bajos), desarrolla proyectos en el lago de Como (Italia), en Nungwi, Zanzíbar (Tanzania), en Gili Air y en Uluwatu, Bali (Indonesia), y mantiene una posición de capital off-plan en Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (EAU). Los lectores deben asumir que los comentarios pueden estar influidos por estas posiciones, o beneficiarlas. Este documento se clasifica como material de marketing conforme al artículo 24(3) de MiFID II. No constituye asesoramiento de inversión.

Correcciones, 27 de septiembre de 2026#

Lo que decía el artículo y lo que dice ahora. La versión publicada situaba el precio del suelo en Uluwatu en unos USD 966 por metro cuadrado, un 40 por ciento por debajo de Canggu, junto con otros precios por metro cuadrado y precios de suelo atribuidos a Propertia; Propertia no publica ninguno de estos datos, y el artículo recoge ahora sus precios medianos de salida de marzo de 2026 para villas de tres dormitorios (USD 367.000 en Uluwatu, USD 381.000 en Canggu, para arrendamientos de 25 años o más). Decía que el Reglamento Regional de Bali 4 de 2026 incorporaba las penas de prisión y multas de la Ley 41 de 2009; el reglamento establece sanciones administrativas y remite la responsabilidad penal a la legislación vigente (Bali Sharing). Situaba las peores inundaciones recientes de Bali en octubre de 2025; ocurrieron los días 9 y 10 de septiembre de 2025 (ClimaMeter). Daba una subida del nivel del mar en el centro del océano Índico de 4 a 6 mm al año, de dos a tres veces la media global, citando a AIVP, que no contiene esas cifras; ahora recoge de 3,9 a 4,8 mm al año entre 1990 y 2019, a partir de un registro de microatolones de coral en Maldivas (InsightsIAS). Describía Mauricio con un impuesto sobre la renta plano del 15 por ciento; los tipos son progresivos desde julio de 2023 y son del 0, 10 y 20 por ciento desde julio de 2025 (PwC). Decía que el esquema Ground +2 no conlleva residencia; las compras desde USD 375.000 dan derecho a un permiso de residencia (Economic Development Board). Situaba los resorts premium de Mauricio en las costas oeste y norte; el Four Seasons Anahita está en la costa este (Forbes Travel Guide). Decía que las compras en Seychelles habían estado congeladas desde 2014, que la Sanción dura doce meses y que la compra de una propiedad de USD 2 millones concede la residencia; estas afirmaciones se han eliminado, y el artículo recoge ahora los criterios de marzo de 2025 y la vía empresarial oficial de USD 1 millón (Seychelles Planning Authority, Invest in Seychelles). Decía que el impuesto sobre arrendamientos de Sri Lanka fue abolido con carácter retroactivo desde el 1 de enero de 2016 y que la prohibición de la propiedad plena es constitucional; la Ley de Enmienda n.º 3 de 2017 abolió el impuesto para los arrendamientos formalizados desde 2016, y la prohibición tiene rango legal ordinario (Daily FT). Decía que extender el Hak Milik a los extranjeros en Indonesia requeriría una enmienda constitucional; el Hak Milik está reservado por el Artículo 21 de la Ley Agraria Básica (Hukumonline). Decía que la tenencia en Gili Air está reforzada por un reglamento de Bali; Gili Air se encuentra en Nusa Tenggara Occidental, fuera de Bali. Se han eliminado las cifras que no pudieron rastrearse hasta una fuente abierta (350.000 visitantes en Seychelles, duración de estancia e ingresos en Mauricio, cuota europea en Sri Lanka, llegadas a Lombok, detalles del programa de Soneva, número de villas de Cheval Blanc, superficie de inundación en Mauricio, exposición de población en Seychelles).

Una revisión posterior el mismo día afinó algunas de las correcciones anteriores y subsanó otros puntos. El artículo decía que los precios de las villas en Pererenan aún no habían alcanzado a los de Canggu; los listados de Propertia de marzo de 2026 sitúan el precio mediano de salida para villas de tres dormitorios en arrendamiento en USD 389.000 en Pererenan frente a USD 381.000 en Canggu (Propertia). Daba USD 375.000 como inversión mínima para comprar bajo el Mauritius Property Development Scheme; el esquema no fija un precio mínimo de compra, y USD 375.000 es el precio a partir del cual se concede un permiso de residencia (MCCI, Economic Development Board). Decía que el 97,5 por ciento de las llegadas a Mauricio se producían por vía aérea; el artículo recoge ahora las 1.348.400 llegadas aéreas notificadas por Statistics Mauritius. Decía que Maldivas había superado los dos millones de llegadas por primera vez en su historia; la fuente solo informa de que las llegadas superaron los dos millones en 2024 (Travel Trade Maldives). Decía que no se había promulgado ninguna enmienda constitucional en Maldivas a fecha de septiembre de 2026; la fuente confirma que no hay ninguna enmienda promulgada y cita a un comentarista independiente que espera enmiendas habilitantes cuando el parlamento retome sus sesiones tras el receso (Maldives Independent, 23 de septiembre de 2026). Situaba el Mandarin Oriental Bali en Bukit Pandawa, en un emplazamiento sobre acantilado; el operador lo sitúa en la península de Bukit, con 110 habitaciones y 68 villas en ocho hectáreas (Mandarin Oriental, 19 de julio de 2024). Calificaba la subida de Sri Lanka en 2024 como la más pronunciada de la región; es la más pronunciada entre los seis mercados comparados. Atribuía el levantamiento en enero de 2025 de la moratoria de Seychelles a la Seychelles Planning Authority; esa fecha procede de Saresey, y la Authority publicó los nuevos criterios en marzo de 2025. Describía la exposición a ciclones de Mauricio como un asunto de la costa este, la costa sur de Sri Lanka como resiliente, el perfil de visitantes de Mauricio como de alto gasto, y el riesgo de inundación de Bali como un evento de 100 años con una recurrencia de 25 años; ninguna de las fuentes consultadas respalda estas afirmaciones, que se han eliminado o sustituido por datos con fuente. Las afirmaciones de que las parcelas premium de Bali se valoran por escasez, y las previsiones sobre la oferta en Maldivas y los resultados en Uluwatu, se etiquetan ahora como hipótesis de Victaura Research.

Una tercera revisión el mismo día corrigió puntos adicionales. El artículo daba el precio mediano de salida de una villa de tres dormitorios en Uluwatu como USD 369.000; la tabla de Propertia de marzo de 2026 da USD 367.000 para arrendamientos de 25 años o más (USD 369.000 es la cifra de Umalas), y sus precios medianos en propiedad plena son de USD 446.000 en Uluwatu y USD 430.000 en Canggu, por lo que la ausencia de una prima en Uluwatu solo se sostiene en régimen de arrendamiento (Propertia). Decía que los precios de salida en Pererenan habían alcanzado a los de Canggu sin matices; esto se sostiene en arrendamiento (USD 389.000 frente a USD 381.000), mientras que en propiedad plena Pererenan se sitúa en USD 394.000 frente a USD 430.000 (Propertia). Decía que los arrendamientos de Eagle Hills se reinician a 99 años en cada transferencia y que seguía sin estar claro si se produciría una enmienda; la fuente informa de un nuevo plazo de arrendamiento de hasta 99 años en cada transferencia, sin enmienda promulgada, y de un comentarista independiente que espera enmiendas habilitantes cuando el parlamento retome sus sesiones tras el receso (Maldives Independent, 23 de septiembre de 2026). Decía que la página oficial de inversores de Seychelles no recoge ninguna vía de acceso a la propiedad; la página recoge, como beneficio del Permanent Residence Permit, el derecho a comprar suelo residencial al Gobierno al 50 por ciento de las tasas de la Sanción (Invest in Seychelles). Calificaba el régimen de Seychelles como el más restrictivo del conjunto; Seychelles permite la propiedad plena extranjera sujeta a una Sanción gubernamental, mientras que Maldivas y Sri Lanka la prohíben. Describía la nulidad de las transferencias mediante testaferro conforme al Artículo 26(2) de la Ley Agraria Básica como jurisprudencia consolidada; el artículo recoge ahora la norma legal, según la cual dichas transferencias son nulas de pleno derecho y el terreno revierte al Estado (DJKN, Ministry of Finance). Las afirmaciones de que el punto natural más elevado de Maldivas está apenas unos metros sobre el nivel del mar, y de que la exposición climática de Mauricio es moderada, con la inundación como su vector principal, no están respaldadas por las fuentes consultadas y se han eliminado; el riesgo de inundación para Mauricio y Seychelles se etiqueta ahora como hipótesis de Victaura Research. Los criterios de la Seychelles Planning Authority se fechan ahora el 20 de marzo de 2025.