Second Home Visa de Indonesia: qué concede y qué niega

Nota de revisión, 27 de septiembre de 2026#

Este artículo fue corregido el 27 de septiembre de 2026. La comprobación de sus cifras y atribuciones frente a las fuentes citadas detectó errores, que se han corregido en el texto. La lista completa, con lo que decía el artículo y lo que dice ahora, figura en la sección de correcciones al final.

La pregunta que precede al inmueble#

A quien analiza una inversión en Bali o en Gili se le suele preguntar primero por la villa. La pregunta previa es el permiso. Un titular que no puede permanecer legalmente en el país durante todo el periodo de tenencia tiene un activo distinto del de quien sí puede. La ocupación, la implicación en la gestión y la posibilidad de firmar personalmente un derecho de uso del suelo dependen del estatus migratorio, no del precio de compra.

La respuesta de Indonesia a esa pregunta es el Second Home Visa, y es más limitada de lo que sugiere su comercialización. El nombre sugiere una residencia. El instrumento es un permiso de estancia limitada con una condición de capital asociada. Se concede por cinco o diez años, está vinculado a una acreditación de fondos y lleva una prohibición expresa de trabajar. Cada uno de esos tres hechos cambia lo que el titular puede incluir en su análisis.

Este texto expone qué concede el visado, qué niega y dónde discrepan las fuentes publicadas. El material primario procede de la Dirección General de Inmigración y del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos. Cuando la única confirmación disponible es la de un despacho de abogados o un resumen de prensa, el texto lo indica. Cuando una cifra no ha podido verificarse en una página oficial, se omite.

Qué ha publicado realmente el regulador#

El instrumento fue puesto en marcha por la Dirección General de Inmigración el 25 de octubre de 2022, mediante la Circular IMI-0740.GR.01.01 de 2022. El comunicado de prensa indica que la norma entra en vigor 60 días después de su emisión, y el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos puso formalmente en funcionamiento la política el 21 de diciembre de 2022. Ambas son fuentes oficiales. Las fechas son medidas, no estimadas.

La base jurídica, según la citan las oficinas de inmigración, es el artículo 63(4) de la Ley de Creación de Empleo (Ley 11 de 2020) y el artículo 103 del Reglamento del Gobierno 48 de 2021. Eso sitúa el visado dentro de la liberalización de los permisos de estancia posterior a 2020, y no dentro de las categorías anteriores de jubilado o inversor. También significa que las normas son administrativas: pueden modificarse mediante circular y reglamento ministerial con más rapidez que una ley.

El destinatario declarado son los extranjeros, y los antiguos ciudadanos indonesios, que pretendan vivir en Indonesia y contribuir de forma positiva a su economía. El Ministerio describió la política como selectiva, con una evaluación para asegurar que beneficie al país. El comunicado enumera la inversión y otras actividades como permitidas. La palabra «selectiva» importa. Los umbrales publicados son un mínimo para presentar la solicitud, no un derecho a la aprobación.

La tramitación se realiza a través del portal en línea del servicio de inmigración. El material de lanzamiento describe una única solicitud que abarca el visado, el permiso de estancia limitada y la autorización de reentrada, con carriles de espera específicos en cinco puntos de control, entre ellos Bali. Estas comodidades son reales, pero son niveles de servicio, no derechos legales, y ninguna está garantizada por la norma.

La condición de capital y cómo se acredita#

El umbral principal es una acreditación de fondos de al menos Rp2.000.000.000, o su equivalente en divisa. La Dirección General establece esta cifra en su propio comunicado de lanzamiento. La misma cifra aparece en el resumen del Ministerio de Turismo y en las dos notificaciones de oficinas de inmigración consultadas; la página del eVisa revisada indica únicamente que el solicitante debe contar con solvencia financiera suficiente durante la estancia. La tasa en el lanzamiento se fijó en Rp3.000.000 por persona, de nuevo según el comunicado oficial.

Los fondos pueden estar en la cuenta del solicitante o en la de un patrocinador, y el resumen del Ministerio de Turismo indica que deben mantenerse en un banco estatal indonesio. Es una condición de colocación, no una compra. El capital se acredita, y el titular no está obligado a gastarlo en nada. La cobertura del lanzamiento por parte del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos repite la referencia al banco estatal.

El momento en que debe presentarse la prueba es fácil de interpretar mal. Una notificación de una oficina de inmigración establece que la prueba original de fondos, o el certificado de propiedad, debe presentarse en un plazo de 90 días desde la emisión del visado. Añade que no hacerlo puede dar lugar a la revocación y a procedimientos de deportación. Por tanto, el visado puede concederse antes de que el capital esté plenamente acreditado, y la obligación lo acompaña.

Varias fuentes describen una alternativa basada en inmuebles, y el valor que se le atribuye no es coherente. Tanto la oficina de inmigración como el Ministerio mencionan la prueba de propiedad inmobiliaria en Indonesia como alternativa al depósito. Las fuentes secundarias atribuyen valores distintos a esa alternativa: Immigrant Invest indica el mismo mínimo de Rp2.000 millones que para el depósito, y CPT Corporate cita una valoración de 1.000.000 US$. Ninguna página oficial revisada establece una cifra. La lectura de Victaura es que la vía inmobiliaria existe, que su regla exacta de valoración debe confirmarse con el texto ministerial vigente antes de confiar en ella, y que la vía del depósito es la que cuenta con una redacción oficial coherente.

Cinco años, diez años y lo que un plazo no es#

El permiso es un plazo, y un plazo termina. Cinco o diez años es un horizonte largo para los estándares de la mayoría de las categorías de visado. Es corto para los estándares de un derecho de uso del suelo, un activo con su propia duración y sus propios mecanismos de renovación. Los dos relojes son independientes, y quien los alinea por suposición arrastra un desajuste.

El portal oficial de eVisa muestra una estructura distinta de la del comunicado de prensa del lanzamiento. Indica un visado que debe utilizarse en un plazo de 90 días desde su emisión, un permiso de estancia de hasta cinco años, prorrogable, y un coste total de Rp7.000.000 que incluye las tasas de estancia y de entrada. El comunicado de prensa indicaba Rp3.000.000. Es posible que describan componentes o fechas distintos. La discrepancia se expone aquí en lugar de resolverse, porque ninguna página oficial las concilia.

Nada en el material oficial revisado describe el permiso como residencia permanente. La página de eVisa indica que el titular puede convertirlo en otro visado o permiso de estancia. No describe una vía hacia la residencia permanente ni hacia la ciudadanía. Que algo no figure en una página no prueba que no exista en la ley, por lo que la afirmación exacta es limitada: el regulador no ha publicado esa vía en las fuentes revisadas.

La renovación es el riesgo que oculta el titular de los diez años. El inversor está asumiendo el primer plazo y una opción sobre el segundo. La opción depende de una política que se administra mediante circular. Una evaluación prudente valora el permiso por el plazo concedido y trata cualquier cosa más allá como una ventaja que habrá que volver a ganarse.

Trabajo y actividad empresarial, leídos con detenimiento#

La página oficial de eVisa formula la restricción de forma explícita: el titular tiene prohibido trabajar en una relación laboral. Esa es la redacción exacta del portal. El comunicado del lanzamiento describe las actividades permitidas en términos más amplios, como inversión y otras actividades. Leídos conjuntamente, el instrumento permite el despliegue de capital y prohíbe el trabajo por cuenta ajena.

La brecha entre esas dos formulaciones es donde reside la ambigüedad. La actividad de inversión está permitida. El empleo no. Lo que queda entre ambos, como dirigir una sociedad operativa, percibir una comisión de gestión o explotar un negocio hotelero, no se define en el material revisado. Las fuentes secundarias son más tajantes, y algunas afirman que el titular no puede ejercer ninguna actividad comercial. Ese lenguaje no figura en las páginas oficiales, y Victaura no lo adopta.

La administración tributaria traza la línea práctica con más claridad que el servicio de inmigración. Su guía sobre el visado establece que los titulares no pueden trabajar en Indonesia, y que ello no restringe los ingresos pasivos ni los obtenidos en el extranjero. La lectura que se desprende es conservadora. Los rendimientos pasivos del capital son compatibles con el permiso. La gestión activa de un negocio indonesio debería estructurarse mediante una sociedad y un permiso diseñados para ello.

Para un inversor cuya tesis es la titularidad de activos, la prohibición de trabajar rara vez resulta vinculante. Para quien necesita al titular sobre el terreno dirigiendo la operación, es decisiva. El visado se diseñó para el primer perfil.

La familia: la línea más barata#

El instrumento trata a la familia como acompañantes, y los acompañantes no repiten la prueba de capital. La Dirección General establece que los acompañantes admisibles son el cónyuge, los hijos y los padres del solicitante. Los dependientes no necesitan presentar la acreditación de fondos de Rp2.000 millones. Es una declaración directa del servicio de inmigración, contrastada con su propia página.

La carga documental se traslada a la prueba del parentesco. Los dependientes deben presentar un pasaporte válido con al menos 36 meses de vigencia, una fotografía, una copia del visado o permiso de estancia del titular principal y, según corresponda, un certificado de matrimonio, un certificado de nacimiento o un libro de familia. Los documentos que no estén en inglés requieren una traducción jurada al indonesio. La tasa por dependiente que figura en la página oficial es de Rp2.000.000 por persona.

La inclusión de los padres es lo más destacable. Muchos permisos de larga estancia se detienen en el cónyuge y los hijos menores. Incluir a los padres hace que el instrumento resulte adecuado para hogares multigeneracionales. También significa que el titular principal es el único punto de fallo. Los dependientes presentan la solicitud a través del mismo garante y mantienen su estatus por referencia al permiso del titular principal. Si el permiso del titular principal caduca, el análisis para el hogar cambia con él.

No se encontró ninguna disposición que permita trabajar a los dependientes. La prohibición de empleo se vincula a la categoría de visado, y las fuentes revisadas no prevén ninguna excepción para los acompañantes. El hogar debe evaluarse como un hogar residente, no como un hogar con perceptores de ingresos adicionales.

El visado y el título sobre el suelo son instrumentos distintos#

Un Second Home Visa no confiere ningún derecho sobre el suelo. Es un estatus migratorio. El derecho a poseer una vivienda se rige por un cuerpo normativo distinto, administrado por la agencia de suelo, y utiliza una figura diferente. Las personas físicas extranjeras no pueden ser titulares de suelo en propiedad plena como lo hace un ciudadano. La figura para un residente extranjero es el Hak Pakai, un derecho de uso.

El Hak Pakai está vinculado al estatus de residencia. Los comentarios jurídicos sobre el Reglamento Gubernamental 18 de 2021 señalan que el titular extranjero debe estar domiciliado en Indonesia y disponer de documentación migratoria válida. También indican que, cuando los herederos de un extranjero fallecido no pueden mantener el estatus exigido, el derecho debe cederse en el plazo de un año. Es una fuente secundaria y orientativa, pero describe un vínculo que el inversor debe tener en cuenta en su planificación. Estatus y título van unidos.

Se aplican precios mínimos a lo que un extranjero puede adquirir. Un resumen de la prensa jurídica sobre la Decisión Ministerial 1241 de 2022 fija para Bali un mínimo de Rp5.000 millones para una vivienda con terreno. Para un apartamento en régimen de condominio indica Rp2.000 millones, mientras que el resumen de otro despacho de abogados indica Rp3.000 millones para la misma categoría. Ambos no coinciden, por lo que Victaura presenta la cifra de la vivienda con terreno como una estimación de la prensa jurídica y la del apartamento como no resuelta. La decisión entró en vigor el 12 de septiembre de 2022, según la cobertura informativa.

El mismo resumen describe una parcela por persona o familia, con un límite de superficie de 2.000 metros cuadrados. La cifra procede de la misma fuente de prensa jurídica y debería confirmarse antes de incorporarla a un modelo. Lo que el inversor puede darpor sólido es la estructura. El visado es la llave para estar presente. El derecho sobre el suelo es un instrumento distinto, con precio, con límites y con su propio regulador.

La residencia fiscal es el coste que el visado no menciona#

La administración tributaria de Indonesia establece que los titulares del visado pasan a ser sujetos pasivos nacionales. Según su guía, un extranjero que vive en Indonesia con la intención de permanecer es contribuyente nacional, y un permiso de estancia limitada con vigencia superior a 183 días acredita esa intención conforme al Reglamento del Ministerio de Finanzas PMK 18/PMK.03/2021. Es la lectura propia de la administración tributaria y se contrasta con su propia página.

La consecuencia es una base imponible sobre la renta mundial. La guía de la administración cita la definición legal de renta imponible como el beneficio económico recibido de Indonesia o del extranjero. Para el titular principal, un permiso que se mantiene durante cinco o diez años es un permiso que puede hacer entrar en su ámbito las rentas de fuente extranjera. La tasa del visado y el depósito son los costes visibles. La posición de residencia fiscal es el coste invisible.

Existe un alivio, pero es estrecho. La guía describe un tratamiento territorial, limitado a las rentas de fuente indonesia durante un máximo de cuatro años, para determinados profesionales cualificados en profesiones designadas. Se limita a 23 puestos designados, y la pericia debe acreditarse mediante un certificado de competencia, un título académico o al menos cinco años de experiencia. La guía indica además que los titulares no pueden trabajar en Indonesia, por lo que es poco probable que este alivio sea relevante para un inversor con este visado.

La pregunta correcta no es si el permiso compensa su tasa. Es si el titular está dispuesto a convertirse en residente fiscal de Indonesia durante la vigencia del permiso. Es una cuestión para un asesor fiscal en la jurisdicción de origen del titular y en Indonesia, y Victaura no la responde aquí.

Lo que no es: Golden Visa, residencia permanente, ciudadanía#

El Second Home Visa se inscribe en una familia más amplia de instrumentos de larga estancia, y es el de menor capital. El reglamento del Golden Visa, promulgado el 30 de agosto de 2023 mediante los Reglamentos Ministeriales 22 y 82, fija umbrales de inversión mucho más altos. Las personas físicas que constituyen una sociedad deben aportar 2,5 millones de US$ para una estancia de cinco años y 5 millones de US$ para diez. Los inversores que no constituyen sociedad y colocan activos financieros deben aportar 350.000 US$ para cinco años y 700.000 US$ para diez.

El propio Estado describe la categoría de segunda vivienda como una de varias dentro de un único programa. En mayo de 2026, la agencia nacional de noticias informó de 1.274 Golden Visas concedidos desde julio de 2024, con una materialización de inversión de 52,1 billones de rupias (Rp52.1 trillion), unos 2.950 millones de US$. Los titulares de segunda vivienda figuran como una categoría. El artículo no indica el tamaño de ese subconjunto, por lo que aquí no se extrae ninguna inferencia sobre el volumen de segunda vivienda.

La comparación importa porque los umbrales no están en la misma escala. El depósito de Rp2 billion es una fracción pequeña de los mínimos del Golden Visa. Esa diferencia indica al inversor que el instrumento de segunda vivienda está pensado para residentes y jubilados, no para proyectos de capital. No está pensado para una empresa operativa, una promoción ni un fondo.

Ninguno de estos instrumentos aborda la ciudadanía. El material revisado describe permisos de estancia, no naturalización. Victaura trata el permiso como un derecho a permanecer durante un plazo, y considera no publicado cualquier paso posterior.

Debilidades, expuestas con honestidad#

La primera debilidad es que las fuentes oficiales no coinciden del todo entre sí. La tasa es de Rp3 million en el comunicado de 2022 y de Rp7 million en la página del eVisa. La alternativa inmobiliaria aparece en algunos materiales oficiales y en otros no. La especificación de la fotografía difiere entre dos páginas de inmigración, lo que sugiere que se redactaron en momentos distintos. Nada de esto es fatal. Todo ello implica que el titular debe confirmar el requisito vigente con el servicio de inmigración en el momento de la solicitud.

La segunda debilidad es que Victaura no pudo verificar varias cifras en un texto primario. Los mínimos de precio de la vivienda en Bali y el límite de superficie del terreno proceden de resúmenes de prensa jurídica. El mínimo para apartamentos se comunica con dos cifras distintas. La estructura del plazo del Hak Pakai no se confirmó en una fuente primaria en esta revisión y, por tanto, no se indica. Estos puntos se señalan para que no se confundan con hechos medidos.

La tercera debilidad es que las normas administrativas cambian. El visado se rige por una circular y un marco ministerial, y el propio paraguas del Golden Visa se creó por reglamento en 2023. Un umbral correcto hoy puede revisarse sin debate legislativo. Un inversor que dependa del permiso para una tenencia de varios años debe tratar la norma como una posición de política pública, no como un derecho contractual.

La cuarta debilidad es el alcance. Este artículo cubre el visado y los instrumentos vecinos. No cubre las normas de propiedad extranjera para sociedades operativas, las licencias de hostelería ni la posición regulatoria específica de ninguna isla. Son cuestiones separadas, y un titular con una tesis operativa necesita otro permiso y otro vehículo.

Cómo debe leer el instrumento el inversor#

El Second Home Visa se lee mejor como una entrada, no como una estructura. Resuelve la presencia. No resuelve el título, la operación ni la fiscalidad. El titular que obtiene el permiso y da por supuesto que lo demás vendrá solo ha comprado una de las cuatro cosas que necesita una posición inmobiliaria.

Las tres pruebas son sencillas. ¿Puede el titular acreditar Rp2 billion y mantenerlos acreditados, dada la regla de los 90 días? ¿Puede el hogar vivir con una base imponible sobre la renta mundial durante la vigencia? ¿Resiste la tesis una prohibición de trabajar? Si la respuesta a las tres es afirmativa, el permiso es adecuado para su fin. Si alguna es negativa, el instrumento es la herramienta equivocada y ninguna duración destacada lo remedia.

La propiedad va en segundo lugar, y es un documento aparte. El derecho sobre la tierra tiene precio, está limitado y va ligado al estatus de residencia. El inversor que ordena primero el permiso y después el título sigue el orden que impone la ley. El que firma un contrato de compraventa antes de que exista el permiso asume un riesgo que el regulador no le ha pedido asumir.

Declaración de intereses (skin in the game). Victaura, a través de su matriz Greystone B.V. (Países Bajos), desarrolla proyectos en el lago de Como (Italia), en Nungwi, Zanzíbar (Tanzania), en Gili Air y en Uluwatu, Bali (Indonesia), y mantiene una posición de capital off-plan en Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (EAU). Los lectores deben asumir que los comentarios pueden estar influidos por estas posiciones, o beneficiarlas. Este documento se clasifica como material de marketing conforme al artículo 24(3) de MiFID II. No constituye asesoramiento de inversión.

Correcciones, 27 de septiembre de 2026#

Lo que decía el artículo y lo que dice ahora. La versión publicada afirmaba que la exención fiscal territorial para determinados profesionales cualificados exige certificaciones específicas o varios años de experiencia; ahora indica, conforme a la guía de la Dirección General de Impuestos sobre el Second Home Visa (pajak.go.id), que la exención se limita a 23 puestos designados y que la competencia debe acreditarse mediante un certificado de competencia, un título académico o al menos cinco años de experiencia. La conclusión publicada sobre la residencia fiscal decía que los titulares pasan a ser sujetos pasivos del impuesto en Indonesia una vez que el permiso supera los 183 días; ahora dice, según la misma guía y la PMK 18/PMK.03/2021, que lo que acredita la intención de residir es un permiso de estancia limitada con vigencia superior a 183 días.

Una revisión posterior, el mismo día, matizó algunas de las correcciones anteriores y subsanó otros puntos. El artículo decía que las fuentes secundarias asocian un mínimo de 5.000 millones de rupias (Rp5 billion) para Bali a la alternativa inmobiliaria a la prueba de fondos; ahora dice que las fuentes secundarias discrepan: Immigrant Invest indica el mismo mínimo de Rp2 billion que para el depósito, mientras que CPT Corporate cita 1.000.000 US$, y que ninguna página oficial consultada recoge una cifra (el importe de Rp5 billion para Bali corresponde al umbral de precio, distinto, aplicable a la compra de viviendas con terreno por extranjeros según la Decisión Ministerial 1241 de 2022). El artículo decía que el umbral de Rp2 billion figura en todas las fuentes oficiales consultadas; ahora dice que la cifra aparece en el comunicado de la Dirección General de Inmigración, en el resumen del Ministerio de Turismo y en los avisos de la oficina de inmigración de Yogyakarta, mientras que la página del eVisa se limita a indicar que el solicitante debe contar con suficiencia financiera. El artículo decía que la página del eVisa señala un visado válido durante 90 días desde su emisión; ahora dice, conforme a esa página, que el visado debe utilizarse en un plazo de 90 días desde su emisión.