Qué buscan los inversores en un promotor

Notas de revisión#

Este artículo fue corregido el 27 de septiembre de 2026. Una revisión de sus cifras y atribuciones frente a las fuentes citadas encontró errores, que han sido corregidos en el texto. La lista completa, con lo que decía el artículo y lo que dice ahora, está en la sección de correcciones al final.

Este artículo se corrigió el 29 de septiembre de 2026. Una versión anterior describía las posiciones de Victaura, su coinversión, la protección al inversor, el reporting y las condiciones de inversión más allá de lo que recogen sus páginas públicas, y presentaba todo ello como respuestas a las pruebas que describe este artículo. Esas descripciones se han eliminado, y el texto y la declaración de intereses del final se ajustan ahora a esas páginas.

Por qué el operador va antes que el activo#

El activo es reemplazable. El operador no lo es. Un family office que asigna capital a inmobiliario privado está, en efecto, suscribiendo un compromiso operativo plurianual con una contraparte que no puede sustituir a mitad de camino sin absorber una pérdida material. La documentación del activo puede renegociarse. La estructura de capital puede refinanciarse. La marca puede cambiarse. El promotor no puede sustituirse una vez que la estructura está financiada y el permiso está en trámite.

Por eso los inversores institucionales aplican primero la diligencia debida al operador. La encuesta 2025 Family Office Investment Insights de Goldman Sachs, realizada a 245 family offices y publicada el 10 de septiembre de 2025, encontró que el 44 % invierte principalmente de forma directa en inmobiliario privado, mientras que para otras alternativas recurre principalmente a gestores. Cuando el family office es quien suscribe el riesgo, el operador es la variable bajo examen.

Cinco vectores sostienen el análisis. Track record. Skin in the game. Protección estructural. Alineación en la estructura de capital. Salida. Son el mapa de diligencia debida que Victaura Research aplica a cualquier GP, elaborado a partir de las fuentes a nivel de fondo y de las fuentes normativas citadas en el propio texto. A continuación, una lectura institucional de cada vector, con las fuentes citadas en el propio texto.

Vector 1. Track record: ratio de finalización, no ratio de anuncios

Los lanzamientos no son entregas. El primer error de diligencia debida que comete cualquier LP es contar anuncios. Las notas de prensa, los renders del master plan y las ceremonias de colocación de la primera piedra no son evidencia de la capacidad de un promotor para terminar la obra. La métrica relevante es el ratio de finalización: el porcentaje de proyectos anunciados que el operador ha entregado realmente, con las llaves prometidas, en la configuración prometida y dentro de un margen defendible respecto al plazo prometido. Victaura Research trata la entrega verificada como la cuestión umbral antes de realizar cualquier otra diligencia.

Tres submétricas hacen legible el ratio. Entregado frente a anunciado en una ventana móvil de diez años. Tiempo medio de finalización frente al plazo original. Número de proyectos abandonados, vendidos a mitad de camino o transferidos a un tercero para su finalización. Un promotor con veinte anuncios y cuatro proyectos completados es una operación de marketing. Uno con cinco anuncios y cinco proyectos completados, con un valor nominal menor, es un operador.

Los registros públicos permiten verificarlo. En Italia, el Comune emite y archiva cada titolo edilizio y sus variantes aprobadas, y los registros de la propiedad (Catasto y Conservatoria dei Registri Immobiliari) registran las transmisiones del título registral, no la titularidad efectiva (beneficial ownership). En Dubái, los proyectos sobre plano se registran ante el Dubai Land Department, que exige una cuenta de depósito en garantía (escrow) del proyecto para las ventas sobre plano. En Indonesia, una transmisión de derechos sobre el suelo solo puede registrarse en la oficina de tierras del BPN (Badan Pertanahan Nasional) sobre la base de una escritura otorgada ante un PPAT (Government Regulation 24/1997, artículo 37). La cuestión de diligencia debida no es si el promotor afirma tener un track record. Es si los registros lo confirman.

El tiempo de finalización es el segundo filtro. Un proyecto anunciado en 2020 para entregarse en 2024 y entregado en 2024 va según lo previsto. Un proyecto anunciado en 2018 y aún sin construir en 2025 apunta a un fallo de permisos, a un fallo de capitalización, o a ambos. El LP que compara las fechas de anuncio con los certificados de entrega y los hitos de liberación del escrow obtiene una lectura clara de la disciplina operativa. El ciclo de prensa no ofrece esa lectura. El registro sí.

Vector 2. Skin in the game: la economía de la coinversión del GP

La coinversión es la señal individual más diagnóstica del expediente de diligencia debida. Una guía práctica del verano de 2025 en PREA (Pension Real Estate Association) Quarterly afirma que las joint ventures inmobiliarias a nivel de vehículo suelen seguir un reparto 90-10 o 95-5 entre LP y GP, es decir, una participación del GP de entre el 5 % y el 10 %, y señala que algunos inversores han mostrado flexibilidad en torno a un compromiso del GP de entre el 1 % y el 10 % en joint ventures. Victaura Research considera el 5 % como el suelo de trabajo por debajo del cual la alineación se vuelve nominal; se trata de un criterio propio de Victaura Research, no de una norma del sector publicada.

Por debajo del 5 %, Victaura Research interpreta la alineación como débil. Cuando un sponsor aporta menos del 5 % del capital del proyecto mientras cobra comisiones de adquisición, gestión de activos, supervisión de la construcción y desinversión, la economía empuja al GP hacia el volumen de operaciones más que hacia el rendimiento a largo plazo. Un GP que gana por los ingresos por comisiones, rinda o no el proyecto, es estructuralmente indiferente al rendimiento.

Las expectativas divergen entre el nivel de fondo y el nivel de operación. A nivel de fondo, K&L Gates (enero de 2025) señala que el compromiso mínimo del sponsor en el LPA de un fondo suele situarse entre el 1 % y el 5 % de los compromisos agregados, coherente con la diversificación en un blind pool. A nivel de operación, PREA describe un reparto LP-GP típico de 90-10 o 95-5 en las joint ventures inmobiliarias, y el argumento a favor de una participación mayor del GP es más sólido porque el GP concentra el capital del family office en un único proyecto identificado. El LP tiene derecho a pedir al GP que iguale esa concentración con su propio balance.

La forma de la coinversión es la tercera cuestión. El efectivo en el cierre es la forma más sólida. Las comisiones diferidas o recicladas tratadas como capital son más débiles. El suelo aportado en especie a una valoración determinada por el propio GP es lo más débil. El expediente de diligencia debida debe indicar la forma y el calendario, no solo el porcentaje nominal.

La misma cuestión se aplica a quien publica este artículo. Victaura, a través de su matriz Greystone B.V. (Países Bajos), desarrolla proyectos y mantiene una posición de capital en varios de los mercados que se tratan en este sitio, como recoge la declaración de intereses al final de este artículo. Esas posiciones son un conflicto de interés que el lector debe sopesar. La forma, el calendario y la cuantía de cualquier compromiso de Victaura son datos que el asignador de capital debe obtener por escrito, como con cualquier otro promotor.

Vector 3. Protección estructural, la ley antes del marketing

El tercer vector es jurisdiccional y estatutario. El inmobiliario sobre plano y en fase de desarrollo en 2025-2026 se rige por tres regímenes de protección principales que cualquier LP serio lee antes de leer el folleto. Cada régimen conlleva un mecanismo de protección al inversor exigible ante los tribunales locales, y cada uno cuenta con un rastro de cumplimiento verificable.

Italia. Decreto Legislativo 122 de 2005. El artículo 2 del decreto obliga a todo promotor que venda inmuebles aún por construir (immobili da costruire) a entregar al comprador una garanzia fideiussoria (aval bancario o de seguros) que cubra cada suma recibida del comprador hasta la transmisión definitiva del título. El artículo 3 exige que el aval sea emitido por una entidad autorizada para realizar actividades bancarias o por una compañía de seguros autorizada en operaciones de fianza. El Consiglio Nazionale del Notariato, en su Estudio 5813/C (2005), interpreta el artículo 2 como impositivo de una nullità relativa a todo contrato no acompañado del aval, que solo el comprador puede invocar. La protección es irrenunciable. El comprador no puede, por contrato, renunciar a ella.

Emiratos Árabes Unidos. Ley n.º 8 de 2007 (Dubái). La ley se aplica a los proyectos de desarrollo inmobiliario en el Emirato de Dubái (artículo 3) y no rige por sí sola los proyectos en otros emiratos como Ras Al Khaimah. Todo proyecto sobre plano en Dubái se registra ante el Dubai Land Department y se vende a través de una cuenta de garantía bloqueada (escrow) del proyecto, en la que se depositan los pagos del comprador. Según el artículo 14, el agente de la cuenta retiene el 5 % del valor de la cuenta una vez que el promotor obtiene el certificado de finalización, y lo libera un año después de que las unidades se registren a nombre de los compradores. Según el artículo 9, los acreedores del promotor no pueden embargar los pagos depositados en la cuenta.

Indonesia. El régimen de la AJB y el PPAT. Toda venta de derechos sobre suelo en Indonesia, incluidas las ventas a sociedades de participación extranjera (PT PMA) y las ventas de títulos Hak Pakai o Hak Guna Bangunan, requiere el otorgamiento de una Akta Jual Beli (escritura de compraventa) ante un Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT, el funcionario autorizado de escrituración de suelo), y otras transmisiones por acto jurídico, salvo las subastas, requieren igualmente una escritura ante PPAT. Antes de redactar la escritura, el PPAT debe cotejar el certificado del suelo con los registros de la oficina de tierras (Reglamento del Director de la BPN 3/1997, artículo 97) y verificar si el suelo está sujeto a litigio. Según el Reglamento Gubernamental 24/1997, artículo 37(1), una transmisión de derechos sobre suelo por venta solo puede inscribirse si se acredita mediante escritura otorgada ante un PPAT competente. Un contrato de compraventa que no pase por un PPAT no puede inscribirse en la BPN, con independencia del pago.

La lectura institucional. Un promotor en cualquiera de las tres jurisdicciones cumple con estos mecanismos o no los cumple. El LP que solicita el número de póliza de la fideiussione, la referencia del agente escrow de la RERA o el calendario de firmas ante el PPAT, y recibe una respuesta clara y documentada, está tratando con un operador cumplidor. Las estructuras extrajurisdiccionales diseñadas para eludir estas protecciones son una señal de marketing por encima de la ley. La elección de jurisdicción es en sí misma un vector de diligencia.

Vector 4. Alineación en la estructura de capital, waterfalls y reporting

El cuarto vector es contractual. Una vez confirmados el historial, la coinversión y la protección estatutaria, el LP pasa al documento que rige el flujo de caja. El waterfall de distribución es donde el promotor se compromete con los resultados del LP o donde la alineación se deshace, escalón a escalón.

El estándar institucional de referencia. Los limited partners reciben primero la devolución del capital. A continuación reciben un retorno preferente, que Wall Street Prep describe como habitualmente de entre el 6 y el 8 % en base anual, devengado en términos de TIR, antes de que se acumule cualquier promote a favor del GP. Una vez pagado el preferente, puede aplicarse un tramo de catch-up, tras el cual el beneficio residual se reparte; los ejemplos desarrollados en la nota de EisnerAmper de febrero de 2024 utilizan un retorno preferente del 8 % y un reparto del 80 % para el LP y 20 % para el GP tras el catch-up. En un waterfall europeo, el sponsor recibe carried interest solo después de que los LP recuperen el capital más el retorno preferente. En un waterfall americano, el GP toma el carried interest operación por operación antes de la devolución íntegra del capital del LP; Victaura Research interpreta esto como una protección más débil para el LP en escenarios de tensión, una hipótesis y no un hallazgo documentado.

El LP examina tres subpreguntas. ¿El retorno preferente es acumulativo y capitalizado, o simple y caduca? ¿El catch-up es del 100 % a favor del GP hasta la paridad, del 50 %, o inexistente? ¿El promote está sujeto a un clawback si la TIR agregada final cae por debajo del preferente? Victaura Research interpreta un waterfall que omite cualquiera de estas tres protecciones como una señal de negociación; esto es una hipótesis, no un estándar de mercado documentado.

La cadencia del reporting convierte el waterfall en rendición de cuentas. INREV, la Asociación Europea de Inversores en Vehículos Inmobiliarios No Cotizados, publica el marco al que se ancla la mayoría de los LP institucionales. Sus Guidelines constan de diez módulos, incluyendo el INREV NAV, la medición del rendimiento, las métricas de comisiones y gastos, y el reporting. El módulo INREV NAV ofrece un estándar para calcular el NAV, con el fin de mejorar la transparencia y la comparabilidad entre distintos tipos de vehículos de inversión. Las orientaciones Q&A publicadas por INREV en 2025 aclararon cómo ajustar el fondo de comercio registrado por las diferencias entre los valores IFRS y el valor económico, y especificaron que los pasivos por impuestos diferidos deben medirse activo por activo y no mediante un porcentaje fijo. Un promotor que publica cartas trimestrales al LP alineadas con INREV, con un NAV conforme a INREV y una cuenta auditada anual, opera al estándar institucional europeo. Un promotor que publica un PDF de una página con las métricas principales, no.

ANREV en Asia-Pacífico y los NCREIF PREA Reporting Standards en Norteamérica son los marcos equivalentes, y INREV, ANREV, NCREIF y PREA trabajan conjuntamente hacia estándares globales. El LP que opera en varias regiones espera que el operador adapte su reporting al marco predominante en el mercado de origen del LP. El estándar de reporting es en sí mismo un indicador de la madurez operativa.

Vector 5. Salida, continuidad del operador frente a flip-and-exit

El quinto vector es el que la mayoría de los promotores prefieren no discutir. ¿Cuál es el plan del operador en la entrega? Tres patrones dominan los mercados de residencias de marca e inmuebles en fase de desarrollo en 2025-2026, y cada uno conlleva un perfil de riesgo distinto para el LP y el comprador final.

Patrón uno: el promotor conserva la sociedad operadora. El promotor mantiene un interés económico a largo plazo en el activo tras la finalización, mediante un contrato de gestión residencial, una sociedad operadora hotelera o una estructura de arrendamiento de suelo (ground lease). El incentivo para entregar conforme a las especificaciones se refuerza por esta economía continuada. Este es el modelo de los promotores-operadores integrados. La continuidad del liderazgo y la continuidad de los estándares quedan protegidas porque el operador sigue presente en el activo.

Patrón dos: el promotor cede el testigo a un operador de marca externo. El promotor construye, vende y sale del proyecto. Una marca hotelera (Marriott, Accor, Four Seasons, Hilton) asume el contrato de gestión residencial mediante un acuerdo a largo plazo. Marriott informa de que, desde cierre de 2023, ha aumentado su cartera total de residencias de marca en un 23 % en Europa y un 59 % en Oriente Medio y África (comunicado de prensa de Marriott, 11 de noviembre de 2025). Accor lanzó Accor One Living en enero de 2023 como plataforma de apoyo al desarrollo, diseño y operación de proyectos de uso mixto que a menudo incluyen residencias de marca (Skift, diciembre de 2023). La marca sostiene el estándar. La continuidad pasa a depender del contrato de marca, no del promotor.

Patrón tres: flip-and-exit, sin continuidad del operador. El promotor finaliza, vende las unidades, transfiere las zonas comunes a una comunidad de propietarios y sale del proyecto. No es en sí mismo un patrón de fracaso, pero traslada toda la carga operativa posterior a la finalización al colectivo de compradores. Para los LP, la cuestión de diligencia es si la TIR de salida proyectada depende de una venta a una marca u operador que aún no se ha contratado. Si es así, la operación conlleva un riesgo de salida que el modelo de análisis rara vez contempla como es debido.

La pregunta del LP es sencilla. ¿Cuál es la posición económica del operador dieciocho meses después de la finalización? Una respuesta concreta, con contrapartes identificadas y term sheets firmados, es aceptable. Una respuesta genérica sobre «alianzas de marca» sin documentación no lo es.

Señales de alerta ante las que el comprador institucional se retira#

De los cinco vectores se derivan cuatro señales de advertencia. Victaura Research las agrupa de la siguiente manera. Cualquiera de ellas por sí sola es una señal amarilla. Dos o más son el punto en el que un comprador institucional se retira, con independencia de la TIR anunciada.

Primera, ausencia de coinversión en efectivo del GP. El sponsor no aporta nada, o aporta suelo con una valoración fijada por él mismo, mientras cobra comisiones de adquisición, supervisión y disposición. El interés económico está en el flujo de transacciones, no en el rendimiento. Es la señal más diagnóstica de todas.

Segunda, waterfall opaco. La mecánica de distribución se describe en los materiales de marketing en forma narrativa, en lugar de en el LPA con ejemplos numéricos desarrollados. El catch-up, los hurdles, el clawback y el momento de devengo del retorno preferente quedan pendientes de negociación «en el cierre». El capital institucional interpreta esto como un re-trade diferido.

Tercera, jurisdiction shopping que elude la protección legal. La operación se estructura a través de una entidad holding en un tercer país con el fin específico de evitar los mecanismos de protección del comprador (fideiussione, escrow de la RERA, PPAT) de la jurisdicción de destino del activo. La estructura es legalmente disponible, pero indica una preferencia por la opacidad frente al cumplimiento normativo.

Cuarta, propuesta basada solo en la marca. La tesis de inversión se apoya en un futuro acuerdo con una marca hotelera o residencial de lujo que aún no se ha firmado. El deck de marketing muestra el logotipo de la marca o describe un «socio objetivo». El LPA no contiene ninguna cláusula vinculante (covenant) que obligue al promotor a entregar la marca. En sustancia, la operación es una opción sobre una negociación futura que el LP no puede exigir.

Una quinta señal, menos comentada, es la opacidad sobre litigios previos. Un promotor demandado por antiguos LP, compradores o prestamistas que no revela el historial de disputas está presentando un perfil limpio que el registro público no respalda. El LP que realiza una búsqueda de antecedentes judiciales antes de firmar el LPA está actuando de forma institucional, no paranoica.

Qué significa esto para el comprador: una checklist de diligencia#

Para un family office, un asesor principal o un comprador individual que evalúe a un sponsor inmobiliario privado en 2026, el trabajo de diligencia se resume en una checklist breve y repetible. Cada línea es un documento o una referencia de registro, no una conversación.

Sobre el track record: solicite la lista de todos los proyectos anunciados en los últimos diez años con certificados de finalización, las desviaciones en el plazo de finalización y los nombres de los activos completados verificables en el registro local del Comune / DLD / BPN. Realice comprobaciones independientes.

Sobre el skin in the game: solicite la documentación de suscripción que muestre la coinversión en efectivo del GP en el cierre, por escrito, especificando la forma de la aportación. Compárelo con el reparto LP-GP del 90-10 o 95-5 que PREA describe como habitual en las joint ventures inmobiliarias. Trate cualquier cifra inferior al 5 % como una señal de alerta estructural, no como una postura de negociación.

Sobre la protección estructural: solicite la referencia de la garantía (fideiussione) en las operaciones italianas, el número de cuenta escrow de la RERA en las operaciones de los EAU y el calendario de firmas ante PPAT y las referencias de certificados en las operaciones indonesias. Trate la ausencia de estos documentos como ausencia de cumplimiento normativo, no como un descuido.

Sobre la alineación en la estructura de capital: solicite el LPA, el ejemplo desarrollado del waterfall con ilustraciones numéricas en varios escenarios de TIR, el calendario de periodicidad del reporting y la metodología del NAV. Contrástelo con INREV / ANREV / PREA según el mercado de origen del LP. Exija una cláusula de clawback.

Sobre la salida: solicite el plan de continuidad del operador con contrapartes identificadas y term sheets firmados, o una cláusula vinculante para mantener la sociedad operadora durante un período determinado. Trate los logotipos de marcas en los decks como material de marketing hasta que existan contratos.

Victaura está sujeta a la misma checklist. Cada línea anterior se responde con un documento o con una referencia de registro, y un artículo de investigación no sustituye a ninguno de los dos. Un asignador de capital que evalúe a Victaura debería solicitarle los mismos documentos y leer allí las respuestas, no en este artículo.

La conclusión#

Cinco vectores. Cinco documentos. Cinco respuestas. Trayectoria verificable en registros públicos, coinversión en efectivo, protección legal conforme a la normativa de la jurisdicción de acogida, alineación en la estructura de capital documentada según la terminología de INREV, salida asegurada mediante term sheets firmados. El promotor capaz de aportar estas cinco respuestas en un dossier de due diligence es el promotor que el comprador institucional puede suscribir. El promotor que en su lugar presenta un folleto es el promotor al que el comprador institucional rechaza con cortesía. La próxima década favorece la documentación. Las normas que premiaban la opacidad se estrechan: el régimen non-dom del Reino Unido quedó abolido desde el 6 de abril de 2025, el TJUE dictaminó el 29 de abril de 2025 que el programa de ciudadanía por inversión de Malta es contrario al Derecho de la UE, el visado de inversor de España terminó el 3 de abril de 2025 en virtud de la Ley Orgánica 1/2025, y DAC8, la normativa de la UE basada en el CARF de la OCDE, se aplica desde el 1 de enero de 2026. Victaura Research asume que, como resultado, los compradores seleccionarán cada vez más a operadores que publiquen sus restricciones y divulguen sus conflictos de interés. El promotor que oculta su coinversión, su waterfall, su jurisdicción o la continuidad de su operador está vendiendo un mercado de 2015. El comprador ya no está en él.

Declaración de intereses (skin in the game). Victaura, a través de su matriz Greystone B.V. (Países Bajos), desarrolla proyectos en el lago de Como (Italia), en Nungwi, Zanzíbar (Tanzania), en Gili Air y en Uluwatu, Bali (Indonesia), y mantiene una posición de capital off-plan en Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (EAU). Los lectores deben asumir que los comentarios pueden estar influidos por estas posiciones, o beneficiarlas. Este documento se clasifica como material de marketing conforme al artículo 24(3) de MiFID II. No constituye asesoramiento de inversión.

Correcciones, 27 de septiembre de 2026#

Lo que decía el artículo y lo que dice ahora. La versión publicada atribuía a PREA y K&L Gates una norma de coinversión del GP a nivel de operación de entre el 5 y el 20 por ciento. Ninguna de las dos fuentes lo recoge: PREA (verano de 2025) describe un reparto típico LP-GP de 90-10 o 95-5 en joint ventures inmobiliarias, y K&L Gates (enero de 2025) señala un mínimo del patrocinador a nivel de fondo que suele situarse entre el 1 y el 5 por ciento. El artículo ahora cita estas cifras y presenta el umbral del 5 por ciento como una hipótesis de Victaura Research. La versión publicada atribuía la cifra del 44 por ciento de inversión directa en inmobiliario privado a la EY Family Office Guide; procede de la encuesta Goldman Sachs 2025 Family Office Investment Insights, realizada a 245 family offices (10 de septiembre de 2025). La versión publicada decía que el Campden Wealth y RBC North America Family Office Report 2025 encuestó a 360 family offices y situaba la due diligence entre las tres primeras prioridades; el informe abarca 141 family offices norteamericanos y no contiene tal clasificación, por lo que la frase se ha eliminado. La versión publicada decía que la Ley de Dubái 8/2007 retiene un fondo de garantía del 5 por ciento durante un año tras la finalización; según el artículo 14, el 5 por ciento se retiene una vez emitido el certificado de finalización y se libera un año después de que las unidades queden registradas a nombre de los compradores, y la ley se aplica únicamente a Dubái. La versión publicada describía el crecimiento del 23 por ciento de las residencias de marca de Marriott como propio de toda la región EMEA y lo fechaba en 2024; el comunicado de Marriott del 11 de noviembre de 2025 da un 23 por ciento para Europa y un 59 por ciento para Oriente Medio y África desde finales de 2023. La versión publicada indicaba un reparto de 70/30 por encima de un hurdle superior y una rentabilidad preferente compuesta, citando como fuentes a Wall Street Prep y EisnerAmper; esas fuentes ofrecen una rentabilidad preferente de entre el 6 y el 8 por ciento sobre base de TIR y ejemplos prácticos de 80/20, por lo que el tramo 70/30 se ha eliminado. Las afirmaciones sin fuente sobre una prueba de umbral del ULI, los paneles de proyectos de Ras Al Khaimah, un comentario de Giustizia Insieme de 2024, mesas redondas de Campden y un parámetro de finalización del 120 por ciento se han eliminado o se han etiquetado como hipótesis de Victaura Research.

Una revisión posterior realizada el mismo día afinó algunas de las correcciones anteriores y corrigió otros puntos. El artículo decía que el módulo NAV de INREV establece ajustes para conciliar los valores del balance según NIIF con el NAV económico, y que la guía de INREV sobre fondo de comercio e impuesto diferido se publicó en octubre de 2025. La página de estándares de INREV describe el módulo únicamente como un estándar para calcular el NAV, y la página de INREV del 13 de octubre de 2025 dice que la guía de preguntas y respuestas sobre fondo de comercio e impuesto diferido se publicó en 2025 sin precisar el mes, por lo que el artículo ahora lo indica así. El artículo decía que toda transmisión de bienes inmuebles en Indonesia requiere una Akta Jual Beli. Según el Reglamento Gubernamental 24/1997, artículo 37(1), tal como se recoge en el estudio de LITRA Jurnal Hukum de octubre de 2023, el AJB es la escritura para una compraventa, otras transmisiones por acto jurídico requieren una escritura PPAT, y las subastas son la excepción; el artículo ahora lo indica así. El artículo describía como «fuera de mercado» un waterfall sin rentabilidad preferente acumulativa, sin condiciones de catch-up ni cláusula de clawback. Ninguna de las fuentes citadas respalda un estándar de mercado en este punto, por lo que la afirmación se etiqueta ahora como una hipótesis de Victaura Research.