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Aval de la ZIPA en Zanzíbar: qué demuestra realmente
La ZIPA de Zanzíbar exige ahora que todo proyecto inmobiliario esté registrado y aprobado antes de iniciar su comercialización, y considera inválidos los contratos de compraventa que no haya refrendado. El comunicado reduce un riesgo muy concreto, el de que un contrato de compraventa sea nulo por falta de registro, sin añadir protección mediante cuenta escrow, garantía de finalización ni cambio alguno en la naturaleza temporal del título subyacente.
IlustraciónPuntos clave
- - TanzaniaInvest informó el 22 de febrero de 2026 del aviso de ZIPA sobre registro obligatorio de proyectos y validación de contratos; la fecha de emisión del propio aviso no consta (TanzaniaInvest, 2026).
- - Según los propios términos del aviso, tal como se ha publicado, los contratos de compraventa sin validar son inválidos (TanzaniaInvest, 2026).
- - Las solicitudes de licencia de obras deben incluir ahora un contrato firmado entre promotor y constructor (TanzaniaInvest, 2026).
- - ZIPA se constituye en virtud de la Zanzibar Investment Act, 2023 (Act No. 10 of 2023) (ecolex.org).
- - El régimen comparable de Dubái para la venta sobre plano se articula en dos normas distintas: la cuenta de garantía (escrow) conforme a la Law No. 8 of 2007 y el registro Oqood conforme a la Law No. 13 of 2008 (Dubai Land Department, Legislation Reference).
- - Se propone derogar la Land Tribunal Act de 1994 de Zanzíbar y sustituirla por una Land and Rent Tribunal Act, 2026, anunciada el 9 de marzo de 2026 (Daily News, 2026).
- - La Condominium Act, 2010 sigue siendo la norma en virtud de la cual zanzibaríes y no zanzibaríes pueden comprar unidades en régimen de condominio, y se está preparando su revisión, sin que a fecha de redacción se haya publicado texto alguno de modificación (Eden Law Chambers, 2023; Daily News, 9 de marzo de 2026).
- - La información revisada sobre el aviso de ZIPA no ofrece baremo de tasas, plazo ni procedimiento de recurso para el registro, una laguna que este artículo señala en lugar de rellenar (orientativo, a partir de las fuentes revisadas).
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¿Qué exige realmente el refrendo de la ZIPA?
La Autoridad de Promoción de la Inversión de Zanzíbar se interpone ahora entre el promotor y cada comprador. En un comunicado recogido por TanzaniaInvest el 22 de febrero de 2026, la Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA) redefinió la forma en que se lleva al mercado la vivienda en la isla; la noticia no indica la fecha en que se emitió el propio comunicado (TanzaniaInvest, 2026). El comunicado exige que todo proyecto inmobiliario esté oficialmente registrado y aprobado por la ZIPA antes de su ejecución, incluidas las actividades de comercialización y captación de compradores. Establece además que un contrato de compraventa carece de validez salvo que la ZIPA lo haya revisado, aprobado y refrendado previamente. Un contrato firmado entre el promotor y el contratista de obra designado es ahora requisito previo para la propia solicitud de licencia de obra, y no un documento que se presenta cuando las obras ya han comenzado.
El refrendo de la ZIPA es un acto de registro, no una garantía financiera. Significa que la autoridad ha registrado y aprobado el proyecto y ha revisado, aprobado y refrendado el contrato de compraventa, según lo publicado (TanzaniaInvest, 2026). Lo emite la ZIPA, la autoridad creada por la Zanzibar Investment Act, 2023 (Act No. 10 of 2023), que también le encomienda llevar los registros de inversión (ecolex / FAOLEX). El refrendo confirma que el proyecto figura en el registro de la ZIPA y que el modelo de contrato en circulación ha superado la revisión. No confirma que la obra vaya a terminarse, que los fondos del comprador estén protegidos de ninguna forma concreta, ni que el derecho sobre el suelo sea algo distinto del derecho de duración limitada que ya era.
Para el inversor, el efecto práctico es acotado pero real. Un contrato firmado antes del registro, u ofrecido por un promotor que nunca se inscribe en la ZIPA, conlleva un riesgo de invalidez expresamente previsto en los términos del comunicado, según lo publicado. Ese riesgo se suma al resto de puntos de diligencia que un inversor ya aplica en una adquisición en Zanzíbar, y no los sustituye: el historial del promotor en cuanto a producto realmente entregado, el título del suelo de la parcela concreta y un calendario de pagos vinculado a hitos de obra verificables y no a fechas comerciales. El refrendo reduce un modo de fallo, el riesgo de que el propio contrato sea impugnado más adelante por falta de registro. El resto del expediente queda tan expuesto como estaba antes del comunicado.
Qué demuestra el refrendo de la ZIPA y qué no
El refrendo demuestra dos hechos y nada más. Primero, que el proyecto ha sido registrado y aprobado por la ZIPA. Segundo, que el contrato de compraventa ha sido revisado, aprobado y refrendado por la autoridad, y que sin ello el contrato no se considera válido (TanzaniaInvest, 2026). Ambos son hechos procedimentales sobre documentación, no hechos de rendimiento sobre el edificio que se levanta, o no, detrás de esa documentación. Quien lee un sello de refrendo lee la confirmación de que se superó un trámite administrativo, más o menos como un visado sellado confirma que la entrada estaba autorizada sin decir nada sobre el viaje posterior.
El refrendo no es una cuenta escrow. El comunicado, según lo publicado, no dice nada sobre segregar los depósitos de los compradores en una cuenta separada supervisada por un fiduciario independiente. No dice quién custodia el dinero entre la firma y la entrega, ni qué ocurre con ese dinero si el promotor deja de construir a mitad de una fase. Tampoco es una garantía de finalización: nada en el comunicado vincula el refrendo con un aval, un seguro o un régimen de sanciones que se active si el proyecto se paraliza o se abandona. Quien quiera comparar cómo se construyen esas protecciones en otros lugares puede ver el contraste en qué cubre realmente una garantía de finalización, donde el mecanismo es explícito y no se da por supuesto.
El refrendo no afecta al título del suelo que hay bajo el contrato. El régimen de suelo de Zanzíbar no concede la propiedad plena (freehold) a compradores extranjeros, que ostentan derechos de arrendamiento (leasehold) (Rive & Co). Cualquiera que fuese el régimen de tenencia aplicable a una parcela o a una unidad antes del comunicado, ya sea un título de unidad conforme a la Condominium Act, 2010 o un derecho de arrendamiento sobre el suelo, se aplica después del comunicado exactamente en la misma forma jurídica. El sello de la ZIPA se sitúa sobre el contrato de compraventa, no bajo el título de propiedad. Quien interprete el refrendo como una mejora del derecho de propiedad subyacente, y no como un requisito de registro del contrato que lo envuelve, lo interpreta mal.
El refrendo es un acto de registro, no una garantía financiera. Confirma que se presentó un trámite, no que se hayan vertido los cimientos.
Victaura Research
¿Equivale el refrendo de la ZIPA de Zanzíbar a la cuenta escrow de Dubái?
No. Los dos regímenes responden a preguntas distintas. El marco de Dubái para la venta sobre plano (off-plan) descansa en dos normas separadas: la Law No. (8) of 2007, que obliga a los promotores que venden unidades antes de su finalización a abrir cuentas escrow, y la Law No. (13) of 2008, que regula el Interim Property Register (registro inmobiliario provisional) y declara nula toda venta sobre plano que no figure inscrita en él; el Dubai Land Department gestiona ese registro provisional a través de su portal Oqood (Dubai Land Department, Legislation Reference, 2007; 2008). Juntas, esas dos leyes responden dónde está el dinero del comprador durante la construcción y si la venta queda registrada respecto de la unidad concreta. El comunicado de la ZIPA de Zanzíbar, con la evidencia disponible, no responde directamente a ninguna de las dos preguntas.
Oqood es el análogo más cercano, no la ley de escrow. Tanto Oqood como el refrendo de la ZIPA son sistemas de registro construidos sobre la misma lógica: no hay venta válida sin la inscripción registral o sin el sello (Dubai Land Department, Law No. (13) of 2008; TanzaniaInvest, 2026). Donde divergen es en la infraestructura de cumplimiento. Oqood se inserta en un régimen legal en el que la Law No. (8) of 2007 permite dar de baja a un promotor del registro del Land Department por causas que incluyen no iniciar la obra en seis meses, y opera junto a la ley de escrow, no en su lugar. El refrendo de la ZIPA, según lo publicado, es un único trámite de registro y revisión contractual. En las fuentes revisadas para este artículo no se describe como parte de un mandato de escrow paralelo y supervisado de forma independiente.
La brecha que importa es la que Dubái cierra con una segunda ley. El escrow responde a la pregunta del dinero; Oqood responde a la pregunta del registro. El comunicado de Zanzíbar, con la evidencia disponible, responde solo a la pregunta del registro, y lo hace mediante un único trámite y no mediante una arquitectura de dos normas. Un inversor acostumbrado a las protecciones del Golfo para la venta sobre plano no debería interpretar que el refrendo de la ZIPA importa por defecto a Zanzíbar la mitad de ese modelo que protege los fondos. Si existe o está previsto un mecanismo de escrow comparable en otra parte del marco de inversión de Zanzíbar es una pregunta que conviene plantear directamente a la ZIPA o a un asesor jurídico local; este comunicado, por sí solo, no la resuelve.
| Instrumento | Jurisdicción | Qué verifica | Qué no verifica |
|---|---|---|---|
| Registro de proyectos de la ZIPA y refrendo de los contratos de compraventa | Zanzíbar | Proyecto registrado y aprobado por la ZIPA; contrato de compraventa revisado, aprobado y refrendado por la autoridad | Protección de los fondos, finalización de la obra, naturaleza del título de propiedad del suelo subyacente |
| Registro provisional de la propiedad Oqood (Ley n.º 13 de 2008) | Dubái, EAU | La venta sobre plano se inscribe en el Registro Provisional de la Propiedad; una venta no registrada es nula | Dónde se custodian los fondos del comprador; el avance de la obra |
| Cuenta escrow (Ley n.º 8 de 2007) | Dubái, EAU | Los pagos de los compradores sobre plano se depositan en una cuenta escrow gestionada por un agente de escrow registrado en el Departamento de Tierras; se retiene el 5 % tras el certificado de finalización | Si el proyecto se termina en plazo |
¿Cambia el refrendo de la ZIPA la naturaleza del título?
No, y el aviso no pretende hacerlo. La estructura de tenencia de la tierra en Zanzíbar es anterior al aviso de la ZIPA y queda por completo fuera de su ámbito. La Condominium Act de 2010 creó un sistema de título por unidades que permite al comprador, zanzibarí o extranjero, ser titular de un derecho registrado sobre un apartamento o una villa individual, distinto del suelo sobre el que se asienta el conjunto. Ese derecho es un derecho temporal, concedido por un plazo fijo y renovable en lugar de una propiedad plena a perpetuidad, en línea con el régimen de tenencia del suelo subyacente que se aplica en todo Zanzíbar con independencia del tipo de edificio. Nada en el requisito de refrendo de 2026 modifica la Condominium Act ni la estructura de tenencia que esta establece.
Un proyecto registrado puede tener a la vez un contrato refrendado y un título temporal, y ambos hechos deben figurar en la misma lista de verificación de diligencia debida. En cualquier promoción, la tenencia que recibe el comprador la determina el marco del suelo y de la propiedad por unidades, mientras que la validez del contrato de compraventa depende, según el aviso tal como se ha publicado, del refrendo de la ZIPA. Los dos hechos, el estado del registro y la estructura del título, son variables independientes que responden a preguntas distintas. El inversor debe preguntar por ambos de forma expresa y no dar por supuesto que el sello de uno resuelve el otro.
La distinción pesa sobre todo en la reventa y en la herencia, años después de la compra inicial. Un derecho temporal conlleva condiciones de renovación y, según el instrumento concreto, un límite en los años restantes cuando el comprador adquiere de segunda mano en lugar de al promotor original. Nada de eso cambia porque un contrato de compraventa fuera refrendado por la ZIPA en 2026 y no firmado sin refrendo en 2024. Respecto a las unidades vendidas originalmente antes del aviso, la información revisada no aclara si el requisito alcanza a contratos ya firmados. Hipótesis de Victaura Research: se aplica a la comercialización y las ventas futuras, no al título que ya ostenta un propietario actual, un punto que conviene confirmar con la ZIPA o con un asesor jurídico antes de considerar sólido o defectuoso un contrato anterior sin sello de la ZIPA.
Un sello de registro y un título de propiedad responden a dos preguntas distintas. El aviso de Zanzíbar solo afecta a una de ellas.
Victaura Research
La Land and Rent Tribunal Act de 2026: qué viene
La infraestructura de resolución de conflictos sobre el suelo en Zanzíbar se está rehaciendo a la vez que las nuevas normas de registro. El 9 de marzo de 2026, la ministra de Tierras y Desarrollo de la Vivienda de Zanzíbar, Rahma Kassim Ali, declaró al Daily News que el Gobierno preparaba la derogación de la Land Tribunal Act de 1994 y su sustitución por una nueva Land and Rent Tribunal Act de 2026 (Daily News, 9 de marzo de 2026). El anuncio se enmarcó en un informe de avance de los primeros 100 días del segundo mandato del presidente Hussein Mwinyi, junto con una revisión independiente de la Política de Tierras de Zanzíbar de 2018, que se lleva a cabo con el Ardhi Institute de Dar es Salaam como consultor técnico en esa vía paralela.
En la fecha de la información, la nueva ley del tribunal estaba anunciada, pero no se había acreditado su entrada en vigor. La distinción no es académica para un inversor que valora dónde acabaría un litigio sobre suelo o arrendamiento. Una nueva ley del tribunal puede cambiar la sede, el procedimiento y, potencialmente, el criterio aplicado a los conflictos sobre alquileres, arrendamientos y lindes en las islas. Con la información disponible, no afecta directamente al requisito de refrendo de la ZIPA; las dos reformas siguen vías separadas: una regula cómo se registra y se vende un proyecto, la otra cómo se resuelve un conflicto sobre el suelo una vez que ya existe entre las partes.
La posición honesta es que se trata de un expediente legislativo abierto, no de derecho consolidado. Quien dependa de una disposición concreta de la futura ley del tribunal, de su competencia, de su vía de recurso o de sus normas transitorias para los litigios ya iniciados bajo la Ley de 1994, debe confirmar el texto vigente y la fecha de entrada en vigor directamente con el Ministerio de Tierras y Desarrollo de la Vivienda o con un asesor jurídico de Zanzíbar antes de dar por cierto cualquier detalle. Un anuncio de intención de marzo de 2026 es un dato medido sobre la dirección del cambio. No es una cita de la ley tal como quedará una vez aprobada, y este artículo no intenta adivinar ese texto final.
La Condominium Act, en revisión
La norma que define la propiedad de unidades por parte de extranjeros también está abierta a revisión. El informe del Daily News del 9 de marzo de 2026 señala que se prepara una revisión de la Condominium Act para establecer un marco jurídico integral que regule el sector de la propiedad por estratos, y Streamline Feed describe al ministerio como en proceso de revisar la ley para formalizar el marco jurídico de las promociones residenciales y comerciales de varias plantas (Daily News, 9 de marzo de 2026; Streamline Feed, 2026). Ninguno de los dos informes ofrece un proyecto de ley, un calendario ni las disposiciones concretas sujetas a revisión.
A fecha de redacción no se ha publicado ningún texto de modificación aprobado. Debe tomarse como una señal de la dirección de la intención legislativa, no como un cambio en las reglas con las que firma hoy un comprador. Aquí se clasifica como estimación del sector y no como hecho legislativo medido, porque las fuentes disponibles describen una intención del ministerio y no un número de proyecto de ley, una fecha de lectura ni un texto de modificación publicado en el boletín oficial. Un inversor que analice un proyecto de complejo residencial bajo la Condominium Act vigente debe asumir que la versión actual de la ley rige el contrato que tiene en la mano, y revisar esa hipótesis solo cuando una modificación concreta haya sido aprobada por la Cámara de Representantes de Zanzíbar y publicada.
Que dos vías de reforma converjan en la misma ventana es, en sí mismo, informativo. Una reescritura del tribunal y una revisión de la ley de propiedad por unidades, ambas surgidas en el mismo periodo de informe de 100 días, sugieren que la administración del suelo en Zanzíbar está sometida en 2026 a una atención legislativa realmente activa y no estática. Es un dato razonable para el calendario propio de un inversor ante cualquier conflicto o cuestión de título vinculada a un proyecto en la isla. Por sí solo no es motivo para aplazar una decisión que por lo demás es sólida, ni constituye una señal sobre el estado de registro de ningún proyecto o promotor concreto.
¿Cómo puede verificar un inversor la validación antes de comprometer capital?
La verificación empieza por la documentación del promotor, no por un portal público de ZIPA. El propio aviso, según lo publicado, no describe un registro público consultable de proyectos validados; se limita a enunciar el requisito y la consecuencia del incumplimiento. El paso práctico para el inversor es solicitar directamente al promotor el número del certificado de inversión de ZIPA vinculado al proyecto concreto y la referencia o fecha de la validación del contrato de compraventa, y después confirmar ambos datos directamente con ZIPA, en lugar de aceptar una fotocopia, una garantía verbal o un folleto comercial que se limite a afirmar el cumplimiento.
Esto forma parte de una solicitud documental más amplia, no está al margen de ella. La confirmación de la validación es una partida más dentro de una lista más larga que ya debería existir en cualquier adquisición en Zanzíbar: el propio certificado de inversión, el derecho sobre el suelo o el arrendamiento del terreno en el que se asienta el proyecto, la solicitud de licencia de obras (que, desde el aviso de 2026, debe ir acompañada a su vez de un contrato firmado entre promotor y constructor) y un calendario de pagos vinculado a hitos de obra verificables y no a fechas del calendario. La lista completa que un inversor debería pedir ver antes de transferir cualquier depósito figura en the documents a developer should show you. La validación de ZIPA es una incorporación nueva a esa lista. No sustituye a ninguno de los elementos que ya figuraban en ella.
Importa tanto quién pregunta como lo que se pregunta. Un inversor que actúa a través de un abogado o de un asesor local autorizado en Zanzíbar tiene una vía más directa al expediente del proyecto en ZIPA que quien depende únicamente de la oficina de ventas del propio promotor para que le explique su cumplimiento. Entender quién construye realmente, quién ostenta el derecho sobre el suelo y quién respalda financieramente un proyecto determinado, a diferencia de quien simplemente lo comercializa entre compradores, se aborda en who develops in Zanzibar. Ahí es donde suele estar la verdadera laguna de diligencia debida, con validación o sin ella.
Un sello confirma que se presentó un expediente. No confirma quién responde por el edificio una vez presentado.
Victaura Research
Lo que el aviso de ZIPA deja sin responder
Varias cuestiones relevantes siguen abiertas, y este artículo no las resuelve. La fuente revisada aquí es la información de la prensa especializada sobre un aviso gubernamental, no el texto original completo del aviso, que no se localizó en una versión citable y alojada públicamente en el momento de redactar estas líneas. Eso significa que no pueden afirmarse con seguridad, y deliberadamente no se afirman aquí, los detalles procedimentales concretos, el plazo exacto de registro, el posible baremo de tasas ni el procedimiento de recurso ante un expediente rechazado. El lector debe considerar no verificada cualquier afirmación de terceros que pretenda conocer esos detalles hasta que ZIPA los publique o los confirme directamente por sus propios canales.
Tampoco se conocen los mecanismos de aplicación a partir del registro público de que disponemos. El aviso establece que los contratos sin validar son inválidos, pero la consecuencia práctica no se aborda en la información revisada para este artículo: si un tribunal anularía con carácter retroactivo un contrato firmado, qué recurso tiene el comprador si el promotor vendió sin validación desde el principio y cómo vigila ZIPA la actividad comercial que se desarrolla fuera de los canales formales, como las recomendaciones privadas. Se señala aquí como una laguna de información pública, no como una afirmación de que no exista ningún mecanismo en la sombra.
Nada de esto es motivo para restar importancia al requisito en sí. Un trámite de registro y validación que no existía en enero de 2026 existe ahora, y el promotor que comercializa producto sobre plano sin él asume un riesgo legal declarado en los propios términos del aviso. La lectura honesta es más acotada que cualquiera de los dos extremos: esto no es un régimen de protección del comprador comparable a una ley de cuentas de garantía (escrow), y tampoco es una mera formalidad sin sentido. Es un requisito de registro adicional, con consecuencias declaradas reales en caso de incumplimiento, superpuesto a un proceso de diligencia debida que el inversor o su abogado siguen debiendo completar en su integridad.
En qué situación deja esto al inversor
Zanzíbar añadió un requisito de registro en 2026. No añadió un régimen de protección de fondos, una garantía de finalización de obra ni un cambio en la tenencia de la tierra. Siguen siendo tres cuestiones distintas que el inversor debe resolver con la misma diligencia debida que ya era aplicable antes del 22 de febrero de 2026: quién ostenta el derecho sobre el suelo, dónde se encuentra el dinero entre la firma y la entrega, y qué recurso existe si la obra se paraliza a mitad de una fase. La validación de ZIPA reduce el riesgo de que el propio contrato de compraventa se declare después inválido por falta de registro. Deja todas las demás categorías de riesgo exactamente donde estaban el día anterior a la emisión del aviso.
El panorama más amplio de reformas, una ley de tribunal propuesta y una revisión de la ley de condominios, ambas aún en curso en las fechas recogidas aquí, apunta a una jurisdicción que está reescribiendo activamente sus normas de administración de la tierra, no a una que haya concluido la tarea. Es un motivo para verificar el estado vigente en el momento de la transacción, no para dar por hecho que el marco será idéntico dentro de doce meses. Los inversores con capital ya comprometido bajo el marco anterior deberían confirmar, a través de su abogado, si alguna disposición transitoria que llegue a incorporarse a la ley del tribunal afecta a los litigios ya en curso antes de la entrada en vigor del nuevo texto.
Declaración de intereses (skin in the game). Victaura, a través de su matriz Greystone B.V. (Países Bajos), desarrolla proyectos en el lago de Como (Italia), en Nungwi, Zanzíbar (Tanzania), en Gili Air y en Uluwatu, Bali (Indonesia), y mantiene una posición de capital off-plan en Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (EAU). Los lectores deben asumir que los comentarios pueden estar influidos por estas posiciones, o beneficiarlas. Este documento se clasifica como material de marketing conforme al artículo 24(3) de MiFID II. No constituye asesoramiento de inversión.
Fuentes
- TanzaniaInvest, Zanzibar Introduces Mandatory ZIPA Registration for All Real Estate Projects Before Marketing or Sales, 2026
- Daily News (Tanzania), New projects reshape Zanzibar land sector, 9 de marzo de 2026
- ecolex / FAOLEX, Zanzibar Investment Act, 2023 (Act No. 10 of 2023)
- Zanzibar Investment Promotion Authority, Zanzibar Investment (General) Regulations, 2025
- Zanzibar House of Representatives, Acts of the House 2023
- Zanzibar House of Representatives, The Zanzibar Condominium Act, 2010
- Dubai Land Department, Law No. (8) of 2007 Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai
- Dubai Land Department, Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai
- Dubai Land Department, Escrow Account Activation (eServices)
- World Bank, Tanzania: New World Bank Financing to Increase Access to Justice for All Zanzibaris, 10 de mayo de 2024
- Rive & Co, Registering a Land Interest in Zanzibar: A Guide for Foreign Investors (Leasehold & Condominium)
- Eden Law Chambers, Land Purchase in Zanzibar, 2023
- Streamline Feed, Zanzibar's Landmark Land Reforms: A Blueprint for Transformation, 2026
- Wizara ya Ardhi na Maendeleo ya Makaazi Zanzibar (Ministry of Lands and Housing Development)
- FAOLEX, Zanzibar Investment Act, 2023 (Act No. 10 of 2023), texto íntegro
- Tanzania Investment Centre / ZIPA, Zanzibar Investment Climate and Opportunities 2025
- Zanzibar eRegulations, Services to Investors
- Dubai Land Department, Request to Register the Initial Sale (Oqood provisional register eService)
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