Qué cubre realmente una garantía de finalización de obra

Notas de revisión#

Este artículo se corrigió el 27 de septiembre de 2026. La comprobación de sus cifras y atribuciones frente a las fuentes citadas detectó errores, que se han corregido en el texto. La lista completa, con lo que decía el artículo y lo que dice ahora, figura en la sección de correcciones al final.

Este artículo se corrigió el 29 de septiembre de 2026. Una versión anterior describía fórmulas de coinversión y posiciones más allá de lo que recogen las páginas públicas de proyecto de Victaura. Esas descripciones se han eliminado o corregido. El texto, y la declaración de conflictos de interés del final, siguen ahora lo que indican esas páginas.

"¿Está garantizado?" es la pregunta equivocada, y casi siempre es la primera que se formula. Quien firma un contrato sobre plano quiere oír que su dinero está a salvo, que el edificio se terminará y que hay una garantía respaldando la promesa. La palabra garantía trabaja mucho en la conversación comercial y muy poco en el contrato. No existe un único instrumento llamado garantía de finalización que se comporte igual en todos los mercados. Hay tres instrumentos distintos, sobre tres fundamentos jurídicos distintos, y cada uno cubre un evento de fallo diferente hasta un importe recuperable diferente.

Esta nota baja un nivel respecto a la comparación de productos. La elección entre comprar sobre plano, desarrollar directamente o coinvertir como socio comanditario es una cuestión de producto, tratada como tal en otro lugar de esta serie. Aquí el objeto es más estrecho y más mecánico: el instrumento de garantía en sí. Qué protección legal o contractual hay realmente detrás de la compra, qué evento está diseñada para cubrir y qué riesgo residual sigue asumiendo el comprador cuando la promesa falla. La lectura institucional de una compra sobre plano no es el descuento. Es la anatomía del instrumento.

Este documento se clasifica como material de marketing conforme al artículo 24(3) de MiFID II. No constituye asesoramiento de inversión.

Qué promete realmente una garantía de finalización#

Una garantía de finalización, en el sentido que imagina el comprador, prometería una sola cosa: el edificio se termina y, si no se termina, el dinero vuelve íntegro. Ningún instrumento de los cuatro países en los que Victaura tiene posiciones ofrece exactamente eso. Lo que ofrecen es un conjunto de promesas más estrechas. Una cuenta de garantía (escrow) legal custodia el dinero del comprador para el proyecto y lo libera solo contra avance verificado. Un aval bancario o un seguro de caución promete la restitución de las cantidades pagadas si el constructor falla antes de la transmisión de la titularidad. Una póliza de defectos estructurales indemniza los daños en la estructura del edificio durante un plazo definido. Ninguno de ellos, por sí solo, equivale a todo lo que el comprador da por supuesto cuando oye la palabra garantía.

La distancia entre la promesa supuesta y la promesa efectiva es donde se sitúa el análisis de la inversión. Lo que la norma garantiza realmente es la custodia del dinero, o su restitución, o la integridad de la estructura terminada, pero rara vez la entrega de la unidad terminada en la fecha prometida y con la calidad prometida. Esa distancia es la diferencia entre un instrumento que paga ante el evento que realmente perjudica al comprador y uno que no lo hace.

La pregunta correcta tiene tres partes, y deben mantenerse separadas. Qué evento de fallo se cubre. Quién respalda el instrumento y lo supervisa. Y qué parte del capital comprometido es recuperable cuando el evento se produce. Una garantía que cubre el evento equivocado, o que está vaciada en el momento del impago, es una garantía de nombre y una exposición de hecho.

Los tres instrumentos y a qué se ancla cada uno#

El primer instrumento es una cuenta de garantía (escrow) legal, y el caso de referencia es Dubái. Un promotor que vende sobre plano debe registrar el proyecto y, según BSA Law, depositar como mínimo el veinte por ciento del coste de construcción por adelantado, en efectivo o mediante aval bancario, antes de iniciar la comercialización; BSA Law atribuye la norma a la Ley n.º 9 de 2007, un texto que no figura en la compilación de legislación inmobiliaria publicada por el Dubai Land Department. Conforme a la Ley n.º 8 de 2007, todo pago sobre plano se canaliza después a una cuenta escrow específica, abierta a nombre del proyecto y no del promotor, con un fiduciario aprobado por el Dubai Land Department. El instrumento es un mecanismo de custodia respaldado por ley y supervisado por un regulador. Su promesa es que el dinero permanece en el proyecto y solo se mueve contra obra verificada.

El segundo instrumento es un aval obligatorio, y el caso de referencia es Italia. Conforme al Decreto Legislativo 122 de 2005, refundido por el Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza de 2019, el constructor debe entregar una garanzia fideiussoria, un aval bancario o de seguro que cubre todas las cantidades pagadas antes de la transmisión de la propiedad. No es un escrow, sino la promesa de un tercero de devolver el dinero si el constructor falla, respaldada por un garante solvente e independiente del promotor.

El tercer instrumento no es un instrumento. Es la ausencia de un suelo legal, y los casos de referencia son Indonesia y Zanzíbar. En estas jurisdicciones no hay escrow legal por proyecto ni aval obligatorio de finalización del tipo de Dubái o Italia. La protección del comprador es la que proporcionen el contrato, el proceso notarial y el propio balance del operador. Donde los dos primeros instrumentos responden a la pregunta con una ley, el tercero responde con una estructura, o la deja sin respuesta.

Los tres instrumentos no se ordenan en una única escala de solidez. El escrow disciplina la liberación del dinero pero dice poco sobre el retraso; el aval cubre la restitución en caso de insolvencia pero nada sobre la entrega puntual; la póliza estructural cubre defectos en la estructura pero guarda silencio sobre la solvencia. Leerlos como más protección frente a menos protección es el error. Son alcances de recuperación distintos, y el comprador necesita saber dentro de cuál se encuentra.

Dubái: la cuenta escrow legal y su liberación por fases#

La cuenta escrow de Dubái es el mecanismo de referencia para la finalización de obra sobre plano entre los mercados de esta nota, y su rasgo definitorio es que el dinero se libera contra el avance certificado, no contra el calendario. Las cuotas de los compradores ingresan en la cuenta escrow del proyecto, custodiada por un fiduciario homologado por el Dubai Land Department. Los fondos se liberan por tramos solo después de que un consultor de proyecto independiente, normalmente un ingeniero, certifique que se ha alcanzado un hito de construcción determinado, conforme al marco que administra la Real Estate Regulatory Agency (RERA). El Land Department registra y supervisa; la RERA fiscaliza el día a día, audita las cuentas y puede congelar los reembolsos o suspender un proyecto cuando la obra certificada no se corresponde con el dinero dispuesto, mientras que un tribunal especial creado por el Decreto n.º 33 de 2020 puede adjudicar un proyecto inacabado a otro promotor.

La disciplina de la liberación por fases es la razón de ser del instrumento, no un detalle administrativo. Además, cada contrato de compraventa sobre plano debe inscribirse en el Dubai Land Department, que genera el registro Oqood de la unidad. El diseño convierte el capital del comprador, que dejaría de ser un préstamo sin garantía al promotor, en un saldo en custodia que se libera contra evidencias, una posición sensiblemente más sólida que la de un plan de pagos aplazados sin regulación y el motivo por el que el régimen de Dubái se cita como referencia. Dubái es el caso de referencia, no la ley aplicable a la exposición propia de Victaura en los EAU, que es una posición de capital sobre plano en Al Marjan Island, Ras Al Khaimah, en unidades construidas por un promotor local consolidado. El emirato aplica su propio régimen, muy similar, en virtud del Decreto n.º 12 de 2023, con cuentas escrow de proyecto supervisadas por la Ras Al Khaimah Real Estate Regulation Authority (RERA), que aprueba cada retirada destinada a costes de construcción, y un plan financiero, presentado al inicio del proyecto, por el cual el promotor aporta no menos del 20 % del coste de construcción (Trowers & Hamlins, noviembre de 2023).

El marco incorpora además una cola de defectos y un supuesto de cancelación. El artículo 14 de la Ley 8 de 2007 obliga al agente de escrow a retener el cinco por ciento del valor total de la cuenta una vez que el promotor obtiene el certificado de finalización, y a liberarlo un año después de que las unidades se inscriban a nombre de los compradores, como garantía de que el promotor subsane los defectos que aparezcan tras la entrega. Por separado, la Resolución n.º 6 de 2010 del Consejo Ejecutivo permite a la RERA cancelar un proyecto en supuestos definidos, como que el promotor no inicie la obra sin causa justificada; el agente de escrow debe entonces reembolsar los importes de la cuenta en catorce días, y el promotor debe abonar cualquier diferencia en sesenta días, salvo que la RERA prorrogue el plazo. Son protecciones reales y con límites precisos, y son esos límites lo que examina la sección siguiente.

La trampa de la liberación por fases: la cuenta se vacía a medida que el edificio sube#

Una cuenta escrow no es una hucha llena a la espera de reembolsar al comprador. Es un saldo que se drena deliberadamente a medida que avanza la obra. Este es el rasgo más malinterpretado del instrumento. Cada hito certificado saca dinero de la cuenta y lo pone en manos del promotor para pagar el trabajo recién completado. Por diseño, la cuenta contiene cada vez menos capital del comprador conforme el edificio se levanta, porque ese capital se ha convertido en avance físico en obra. El escrow protege el dinero mientras permanece en la cuenta; no reconstituye el dinero ya liberado de forma legítima.

La consecuencia es un perfil de recuperación que depende por completo del momento en que se produce el fallo. Si el promotor quiebra pronto, antes de disposiciones significativas, el escrow puede conservar todavía la mayor parte de las aportaciones del comprador. Si quiebra a mitad de obra, la cuenta ya ha liberado una parte importante del dinero contra obra certificada, y el remanente puede ser una fracción de lo que pagó el comprador. El comprador pasa entonces a ser acreedor por la diferencia, por detrás de los prestamistas con garantía en un procedimiento concursal. El escrow hizo exactamente lo que estaba diseñado para hacer; nunca estuvo pensado para ser un reembolso íntegro en el momento de máxima exposición.

Por eso la lógica del avance certificado funciona en ambos sentidos. El mecanismo que impide que el promotor se apropie indebidamente de los fondos implica también que esos fondos, correctamente, ya no están en reserva una vez verificado el trabajo que pagaron. La pregunta adecuada en el momento de la firma no es «¿está mi dinero en escrow?», sino «si el promotor quiebra cuando el edificio está a medio construir, ¿cuánto de mi dinero sigue en la cuenta y en qué posición quedo para el resto?».

Italia: la fideiussione, la sanción de nulidad y la cola de diez años#

El instrumento italiano no custodia el dinero en absoluto. Se sitúa junto a él como promesa de un tercero de devolverlo. Conforme al D.Lgs 122/2005, el constructor que vende un inmueble todavía por construir debe entregar una garanzia fideiussoria, un aval emitido por un banco o una aseguradora, que cubre todas las cantidades que el comprador abone antes de la transmisión definitiva de la propiedad. Si el constructor cae en insolvencia, el comprador ejecuta el aval directamente contra el garante, con independencia de la solvencia del propio constructor. Esa independencia es la razón de ser del instrumento: la restitución no depende de que quede algo en el patrimonio del promotor.

La reforma de 2019 trasladó el control a la notaría y extendió la sanción de nulidad al seguro. El Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza (D.Lgs 14/2019), en sus artículos 385 a 388, reescribió los artículos 3 a 6 del decreto de 2005. El contrato preliminar, y todo contrato dirigido a la adquisición por una persona física de un inmueble por construir, debe ahora formalizarse como atto pubblico o como escritura privada autenticada ante notario. El notario es el garante de la legalidad: verifica la fideiussione, deja constancia de su conformidad con el modelo estándar y cita en la escritura de transmisión los datos de la póliza decenal obligatoria. La falta de entrega de ese seguro hace nulo el contrato, nulidad que solo puede invocar el comprador. La protección es ahora una condición de validez de la escritura, comprobada por un funcionario público en el momento de la firma.

El instrumento incorpora además una cola que el escrow no tiene: diez años sobre la estructura del edificio. La misma norma obliga al constructor a entregar, en el momento de la transmisión de la propiedad, una polizza assicurativa indennitaria decennale, una póliza de indemnización decenal que cubre los daños materiales derivados de ruina total o parcial o de defectos graves de construcción. La reforma enlaza ambos instrumentos: la fideiussione responde también de la falta de entrega de la decennale, y solo pierde eficacia cuando la escritura de transmisión, con cita de la póliza, llega al garante. El comprador italiano queda así cubierto por la restitución antes de la transmisión y, durante diez años contados desde la finalización de las obras, frente a los defectos estructurales que aparezcan tras la escritura definitiva, mediante dos instrumentos vinculados que un notario está obligado a vigilar.

Indonesia y Zanzíbar: sin suelo legal, solo estructura#

En Indonesia no existe ni una cuenta de garantía (escrow) legal ni una garantía obligatoria de finalización de obra equivalente a los instrumentos de Dubái o de Italia. Las operaciones sobre plano se tramitan mediante un proceso notarial en dos fases: un Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) vincula a las partes y recoge el depósito, y un Akta Jual Beli (AJB) transmite la titularidad a la finalización, con inscripción en el Badan Pertanahan Nasional. El Reglamento Gubernamental 12 de 2021 sí fija requisitos previos a la firma de un PPJB de vivienda, entre ellos un avance de obra de al menos el 20 por ciento, y la disciplina notarial reduce el fraude y la doble venta, pero ninguna de las dos cosas retiene los pagos intermedios contra el avance certificado ni respalda la solvencia del promotor. En caso de quiebra de un promotor en Bali, una guía de mayo de 2026 de Anteya Real Estate sitúa a los compradores extranjeros entre los acreedores ordinarios sin garantía, por detrás de los prestamistas con garantía y de los créditos privilegiados, e indica que los profesionales suelen citar recuperaciones de un solo dígito porcentual para ese rango; el comprador no tiene derecho alguno sobre una cuenta de garantía regulada ni sobre un garante solvente. La protección era tan sólida como el balance del promotor, lo cual es otra forma de decir que no era en absoluto legal.

En Zanzíbar la situación es la misma en lo sustancial: un régimen de inversión extranjera basado en el arrendamiento (leasehold), sin una ley que garantice la finalización proyecto por proyecto. Conforme a la Land Tenure Act 1992 de Zanzíbar, toda la tierra es de dominio público y los extranjeros no pueden ser propietarios en pleno dominio (freehold); la tenencia extranjera es un arrendamiento de hasta 99 años, que incluye los títulos de unidad en proyectos aprobados por la ZIPA al amparo de la Condominium Act 2010, y los proyectos se tramitan a través de la Zanzibar Investment Promotion Authority y no de un código de protección del consumidor con garantía de finalización. Existe una arquitectura jurídica para la inversión y los derechos sobre el suelo, pero ningún instrumento legal que retenga los pagos de construcción del comprador frente a hitos de obra o que se los reembolse en caso de incumplimiento. El riesgo de finalización lo soportan el contrato y el operador, no una cuenta supervisada por un regulador.

Nombrar la laguna con honestidad es el punto, y también lo es nombrar lo que la cierra. La ausencia de un suelo legal es un hecho que debe incorporarse a la valoración de la inversión, no un motivo para evitar el mercado ni, por sí sola, una exposición que el comprador deba limitarse a aceptar. En Indonesia y Zanzíbar la protección no puede delegarse en una ley; hay que incorporarla a la estructura de la operación y a la credibilidad de la contraparte. Donde Dubái e Italia entregan al comprador un instrumento respaldado por el Estado, un mercado frontera ofrece únicamente la estructura que el operador decide poner en marcha.

Retraso frente a insolvencia: la distinción que decide la recuperación#

Dos modos de fallo se reducen habitualmente a la misma palabra, fracaso, y tienen perfiles de recuperación opuestos. El primero es el retraso: el promotor es solvente y terminará la obra, pero tarde. El segundo es la insolvencia: el promotor no puede terminarla en absoluto. Casi todos los instrumentos de finalización son mucho más fuertes frente a uno de estos fallos que frente al otro, y el comprador necesita saber cuál.

Frente al retraso, los instrumentos son débiles, y esto sorprende a los compradores. La cuenta de garantía de Dubái no acelera una obra lenta; el comprador puede acudir a los tribunales para resolver el contrato por los motivos enumerados en el artículo 20 de la Executive Council Resolution No. 6 of 2010, que no mencionan el retraso como tal, y la RERA puede cancelar un proyecto cuyo promotor no inicie la construcción sin causa justificada (artículo 23), pero ambas vías devuelven como máximo el dinero, no lo pactado. La fideiussione italiana es un instrumento de restitución, activado por la crisis del constructor y no por el retraso en sí. Ninguno de los instrumentos legales examinados aquí compensa al comprador por un retraso de seis o nueve meses como tal, y los retrasos son, según una hipótesis de Victaura Research y no una estadística medida, un resultado frecuente en la compra sobre plano. Su mitigación es contractual, mediante una cláusula penal y un anexo de especificaciones redactados en el momento de la firma, y no mediante la garantía legal.

Frente a la insolvencia, los instrumentos divergen de forma acusada, y la jurisdicción lo decide todo. En Italia la fideiussione paga con cargo a un garante solvente con independencia del patrimonio del promotor, de modo que los pagos anteriores a la transmisión son recuperables del garante, dentro de los términos de la garantía. En Dubái la recuperación equivale a lo que quede en la cuenta de garantía en el momento del incumplimiento, más la posibilidad que ofrece el marco normativo de traspasar el proyecto a un promotor sucesor, quedando el comprador como acreedor residual por el resto. En Indonesia y Zanzíbar, a falta de un instrumento legal, el comprador es un acreedor contractual ordinario que se sitúa por detrás de los prestamistas con garantía. El mismo suceso produce una restitución íntegra, una restitución parcial o un simple crédito, en función exclusivamente de qué instrumento respalde el contrato.

Donde la ley calla, habla la estructura#

Si se lee la matriz de principio a fin, el patrón es claro: la protección legal de la finalización es más fuerte justo donde el mercado es más maduro y está ausente justo donde es más frontera. No es un accidente de redacción; sigue la profundidad del aparato de protección del consumidor que ha construido cada mercado, y significa que la cuestión de la finalización no puede responderse igual en todas las jurisdicciones.

Donde el Estado no fija un suelo, la estructura de la operación puede hacer parte del trabajo que haría una ley, y así es como se analiza una compra en un mercado frontera en lugar de venderla. Cada proyecto se mantiene en su propia sociedad vehicular (SPV) aislada, bajo una holding neerlandesa. Esa estructura no restituye el dinero del comprador como lo hacen por ley la cuenta de garantía de Dubái o la fideiussione italiana, y no debe describirse como si lo hiciera. Lo que hace es más limitado: aísla los activos de cada proyecto de los de los demás, de modo que un fallo en uno no arrastra capital de otro. El diseño se examina en detalle en la nota sobre cómo protege a los inversores una SPV dedicada. En un mercado sin instrumento legal de finalización, el capital no está garantizado y sigue en riesgo; lo que aporta el aislamiento es contención, no un reembolso.

Esta es la manera honesta de analizar la inversión en un mercado frontera, lo contrario de fingir que la laguna no existe. A un comprador en Indonesia o Zanzíbar hay que mostrarle de dónde procede realmente la protección: un vehículo aislado que no puede ser objeto de garantías cruzadas, un operador cuyo capital está dentro de él, cuentas auditadas e hitos contractuales. Donde la ley habla, léase la ley. Donde calla, léase la estructura, y rechácese toda estructura que responda a la cuestión de la finalización con una frase de folleto en lugar de con capital comprometido.

Qué implica para el comprador y su asesor#

La primera disciplina es identificar el instrumento antes de hablar del precio. Antes de valorar el descuento, el plan de pagos o la marca, el comprador o su asesor deberían poder indicar, en una sola frase, cuál de los tres instrumentos rige el contrato, qué evento cubre y cómo se presenta la recuperación si el promotor incurre en impago a mitad de obra. Una compra cuya protección de finalización no puede describirse con esa precisión no ha sido objeto de un análisis de la inversión. Ha sido objeto de una venta.

La segunda disciplina es evaluar la recuperación en el momento del fallo, no el total pagado. En un mercado con cuenta de garantía (escrow), conviene modelizar cuánto queda en la cuenta si el promotor quiebra en el punto medio de la obra y en qué posición queda el comprador respecto del déficit. En un mercado con aval o fianza, hay que confirmar que el garante es solvente e independiente y que el notario dejó constancia del instrumento. En un mercado sin umbral legal mínimo, hay que confirmar que la segregación patrimonial (ring-fence) y el capital que el operador haya comprometido en el vehículo, en condiciones fijadas por escrito, aportan la protección que la ley no ofrece. Lo que importa es el euro recuperable en caso de impago, no la garantía que figura en el titular.

La tercera disciplina es separar los dos fallos que la palabra garantía oculta. El retraso es, según una hipótesis de trabajo de Victaura Research, el fallo más frecuente y el que los instrumentos cubren menos; su remedio es un contrato bien redactado, no una ley. La insolvencia es el fallo para el que están diseñados los instrumentos. El comprador que teme el fallo equivocado compra la protección equivocada. El socio institucional nombra ambos fallos y pone precio a cada uno, y no deja que la sola palabra garantía sustituya a ninguno. Esta nota no constituye una recomendación personal, ni una oferta de venta ni una solicitud de compra de ningún valor o participación en ningún vehículo. Toda decisión de inversión debe adoptarse sobre la base de la documentación formal de suscripción, de asesoramiento profesional independiente y de una evaluación documentada de la idoneidad para las circunstancias concretas del inversor.

Declaración de intereses (skin in the game). Victaura, a través de su matriz Greystone B.V. (Países Bajos), desarrolla proyectos en el lago de Como (Italia), en Nungwi, Zanzíbar (Tanzania), en Gili Air y en Uluwatu, Bali (Indonesia), y mantiene una posición de capital off-plan en Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (EAU). Los lectores deben asumir que los comentarios pueden estar influidos por estas posiciones, o beneficiarlas. Este documento se clasifica como material de marketing conforme al artículo 24(3) de MiFID II. No constituye asesoramiento de inversión.

Correcciones, 27 de septiembre de 2026#

Qué decía el artículo y qué dice ahora. La versión publicada afirmaba que, según la práctica de RERA, un comprador sobre plano en Dubái puede solicitar el reembolso tras un retraso de doce meses respecto de la fecha de finalización contractual, y utilizaba esa cifra en una estadística, en la tabla de jurisdicciones y en dos párrafos; ninguna norma de ese tipo figura en la Ley n.º 8 de 2007, en la Resolución n.º 6 de 2010 del Consejo Ejecutivo ni en el Decreto n.º 33 de 2020, por lo que el artículo describe ahora los remedios que esos textos sí prevén: la resolución judicial (Resolución 6/2010, artículo 20), la cancelación de un proyecto por parte de RERA con reembolso desde la cuenta de garantía (escrow) y un plazo de sesenta días para que el promotor cubra cualquier déficit (artículo 26), que sustituye a la estadística de los doce meses (Dubai Land Department, Dubai Real Estate Legislation). La versión publicada atribuía el depósito inicial del 20 % directamente a la Ley n.º 9 de 2007 de Dubái; esa ley no figura en la compilación legislativa publicada por el Dubai Land Department, de modo que la cifra se recoge ahora como atribución de BSA Law. La versión publicada afirmaba que la póliza decenal italiana de daños estructurales corre desde la transmisión de la propiedad; conforme al artículo 4 del Decreto Legislativo 122/2005, se entrega en el momento de la transmisión, pero corre desde la finalización de las obras (Federnotizie). La versión publicada afirmaba que se habían documentado quiebras de promotores sobre plano en Bali durante 2024 y 2025 que habían dejado a compradores extranjeros como acreedores de sociedades en liquidación; la fuente citada no recoge ningún caso de ese tipo, por lo que el artículo dice ahora únicamente que los compradores extranjeros figuran como acreedores ordinarios sin garantía en la quiebra de un promotor de Bali (Anteya Real Estate, mayo de 2026), y añade el umbral del 20 % de ejecución de obra que el Reglamento Gubernamental 12 de 2021 fija antes de firmar el PPJB de una vivienda. La afirmación sobre la tenencia de la tierra en Zanzíbar cita ahora a Rive & Co (septiembre de 2025) en lugar de una página del Departamento de Estado de EE. UU. que no pudo recuperarse. Se han eliminado los superlativos sin fuente y la afirmación de que el retraso es el fallo más común figura ahora como hipótesis de Victaura Research. La tesis del artículo no cambia.

Una revisión posterior, el mismo día, matizó algunas de las correcciones anteriores y subsanó otros puntos. El artículo decía que el agente de la cuenta de garantía (escrow) de Dubái retiene el cinco por ciento de las sumas totales pagadas a la finalización y citaba unas preguntas frecuentes del Dubai Land Department para su liberación un año después de la inscripción de las unidades; el artículo 14 de la Ley n.º 8 de 2007 fija la retención en el cinco por ciento del valor total de la cuenta de garantía y prevé su liberación un año después de la inscripción de las unidades a favor de los compradores, y la estadística cita ahora la propia ley (Dubai Land Department, Dubai Real Estate Legislation). El artículo decía que los promotores de Ras Al Khaimah deben aportar al menos el 20 % de los costes de construcción al inicio conforme a la Ley n.º 12 de 2023 de RAK; el instrumento es el Decreto n.º 12 de 2023, y exige un plan financiero, presentado al inicio del proyecto, conforme al cual el promotor aporta no menos del 20 % del coste de construcción, y RERA aprueba las disposiciones para costes de obra (Trowers & Hamlins, noviembre de 2023). El artículo decía que el sistema Oqood impide la doble venta; las fuentes citadas dicen únicamente que la inscripción del contrato de compraventa en el Dubai Land Department genera el registro Oqood, y el artículo dice ahora eso. El artículo citaba el artículo 20 de la Resolución n.º 6 de 2010 del Consejo Ejecutivo como remedio frente al retraso; el artículo indica ahora que las causas que enumera no mencionan el retraso como tal, y que la cancelación por parte de RERA conforme al artículo 23 se aplica, entre otros supuestos, cuando el promotor no inicia la construcción sin causa justificada (Dubai Land Department, Dubai Real Estate Legislation). El artículo decía que Anteya Real Estate considera realista en la práctica una recuperación de un solo dígito para los compradores extranjeros en la quiebra de un promotor de Bali; la guía señala que los profesionales suelen citar recuperaciones porcentuales de un solo dígito para los acreedores ordinarios sin garantía, y presenta la recuperación de un solo dígito como referencia realista únicamente en una quiebra con oposición y sin garantía a favor del comprador (Anteya Real Estate, mayo de 2026). El artículo decía que el notario italiano verifica el seguro obligatorio; conforme a la reforma de 2019, el notario cita en la escritura de transmisión los datos de la póliza decenal (Federnotizie). La tesis del artículo no cambia.