Lago di Como: perché è difficile costruire

Note di revisione#

Questo articolo è stato corretto il 27 settembre 2026. Una verifica delle sue cifre e attribuzioni rispetto alle fonti citate ha rilevato errori, che sono stati corretti nel testo. L'elenco completo, con ciò che l'articolo diceva e ciò che dice ora, si trova nella sezione delle correzioni in fondo.

Questo articolo è stato corretto il 29 settembre 2026. Una versione precedente descriveva le posizioni di Victaura oltre quanto riportato nelle sue pagine pubbliche di progetto. Il testo, e l'informativa finale, ora seguono quelle pagine.

Questo articolo è stato corretto il 13 ottobre 2026. La sezione sul lato della domanda diceva che la flat tax dell'articolo 24-bis sale a 300.000 € dal 1° gennaio 2026, senza dire per chi. È salita a quell'importo per chi trasferisce la residenza in Italia da quella data (legge 199/2025, Normattiva), e il testo ora lo dice.

L'architettura giuridica#

L'equivoco è trattare il contesto autorizzativo del Lago di Como come una regolamentazione. Una regolamentazione può essere modificata, attenuata, accelerata. Ciò che governa la sponda del lago è un insieme di legge primaria, decreti presidenziali e pianificazione paesaggistica regionale, ancorato a un principio costituzionale (articolo 9 della Costituzione italiana: "La Repubblica tutela il paesaggio e il patrimonio storico e artistico della Nazione"). L'architettura attuale codifica una tutela paesaggistica che risale alla Legge 1497/1939; la fascia lacuale per legge, oggi nell'articolo 142, è stata introdotta dalla Legge 431/1985, la Legge Galasso, e confluita nel Codice del 2004.

I testi operativi sono cinque, in ordine decrescente di generalità. Primo, il Codice dei beni culturali e del paesaggio, Decreto Legislativo 22 gennaio 2004 n. 42, che stabilisce il regime generale della tutela paesaggistica e all'articolo 142 elenca le categorie di aree tutelate per legge. Secondo, il Decreto del Presidente della Repubblica 13 febbraio 2017 n. 31, che semplifica l'autorizzazione paesaggistica per gli interventi di lieve impatto paesaggistico (lieve entità) ed elenca 31 interventi esclusi dall'autorizzazione e 42 soggetti a procedimento semplificato. Terzo, il Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001 n. 380, il Testo Unico Edilizia, che disciplina i titoli edilizi e all'articolo 3 definisce sei categorie di intervento (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica) che interagiscono con il regime paesaggistico. Quarto, il Piano Paesaggistico Regionale della Lombardia, approvato con DCR n. 951 del 19 gennaio 2010, che aggiunge un livello regionale di tutela specifico per i sei laghi insubrici (Maggiore, Ceresio/Lugano, Como/Lecco, Idro, Iseo, Garda). Quinto, i regolamenti edilizi comunali dei comuni lacuali (Como, Cernobbio, Blevio, Torno, Faggeto Lario, Pognana Lario, Carate Urio, Laglio, Brienno, Argegno, Tremezzina, Bellagio, Menaggio, Varenna), che applicano a livello locale i livelli superiori e aggiungono una propria discrezionalità.

Lo stack conta perché è cumulativo, non alternativo. Un progetto sulla sponda di Como viene vagliato in sequenza rispetto a tutti e cinque i livelli. Il rispetto di uno non esonera dagli altri. Una destinazione del Piano di Governo del Territorio che consente un volume residenziale non ne autorizza l'impatto paesaggistico. Un titolo edilizio ai sensi del DPR 380/2001 non può essere rilasciato in assenza di un'autorizzazione paesaggistica positiva. Non è una ridondanza procedurale. È il disegno stesso del sistema.

La fascia dei 300 metri#

L'articolo 142, comma 1, lettera b del D.Lgs 42/2004 pone sotto tutela paesaggistica per legge "i territori contermini ai laghi compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i territori elevati sui laghi". Sul Lago di Como, con circa 170 chilometri di perimetro e sponde che salgono ripide verso i monti, la fascia copre la maggior parte della sponda edificabile e parte dell'immediato entroterra, fatta salva l'esclusione prevista dall'articolo 142, comma 2, per le aree che il 6 settembre 1985 erano zonizzate A o B nello strumento urbanistico comunale.

Ciò che la fascia vincola è preciso. Qualsiasi intervento che modifichi lo stato dei luoghi è soggetto ad autorizzazione paesaggistica ai sensi dell'articolo 146. Ciò comprende nuova costruzione, demolizione e ricostruzione, ampliamento volumetrico, modifica dell'aspetto esterno e modifica del rapporto fra l'edificio e il suo contesto. Non comprende la manutenzione ordinaria delle finiture che non altera l'aspetto esterno, che resta libera ai sensi del DPR 31/2017 Allegato A, punto A.1 e seguenti.

Vale la pena dire anche ciò che la fascia non vincola. La ristrutturazione interna che non incide su volumi o finiture esterne rientra in genere fuori dal perimetro dell'autorizzazione paesaggistica, pur restando soggetta al titolo edilizio ai sensi del DPR 380/2001. Una villa di cui si preservano l'involucro esterno e la linea di gronda può essere trasformata internamente con un iter sensibilmente più leggero di quello di una nuova costruzione. Secondo la valutazione di Victaura Research, non una statistica pubblicata, questo è il percorso operativo per la maggior parte del prodotto value-add che arriva sul mercato.

*Il regime di tutela si applica ope legis, per effetto della legge. Non dipende da una dichiarazione ai sensi dell'articolo 136 (immobili ed aree di notevole interesse pubblico*). La sponda è tutelata perché è una sponda lacuale, non perché una specifica villa o area sia stata dichiarata di notevole interesse pubblico. La distinzione conta: una dichiarazione ai sensi dell'articolo 136 sovrappone un regime ulteriore a quello dell'articolo 142, e nelle aree che l'articolo 142, comma 2, esclude dalla fascia (quelle zonizzate A o B il 6 settembre 1985) la tutela dipende dall'esistenza o meno di tale dichiarazione.

Autorizzazione paesaggistica in pratica#

La procedura prevista dall'articolo 146 del D.Lgs 42/2004 segue due percorsi: ordinario e semplificato. Il percorso ordinario si applica agli interventi di impatto paesaggistico significativo. Il percorso semplificato, disciplinato dal DPR 31/2017 (che ha sostituito il DPR 139/2010), si applica alle 42 categorie elencate nell'Allegato B del decreto, in genere modifiche di piccola entità a edifici esistenti entro i volumi autorizzati. Sul Lago di Como, il restauro sostanziale di una villa storica con modifica rilevante di aperture, linea di gronda o finiture esterne rientra nel percorso ordinario.

I tempi di legge della procedura ordinaria sono, sulla carta, contenuti. Il comune riceve l'istanza, istruisce la pratica e trasmette una proposta alla Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio per le province di Como, Lecco, Sondrio e Varese, entro 40 giorni. Il Soprintendente rilascia un parere vincolante entro 45 giorni dal ricevimento. Il comune adotta la decisione finale entro 20 giorni dal parere. Se il Soprintendente non ha espresso il parere entro 60 giorni dal ricevimento della pratica, l'articolo 146, comma 9, prevede che l'amministrazione decida comunque sull'istanza; la procedura ordinaria non lo configura come silenzio-assenso. La procedura semplificata ai sensi del DPR 31/2017 ha un termine complessivo di 60 giorni, con il Soprintendente che esprime un parere vincolante entro 20 giorni.

Nella pratica, i tempi operativi per una villa sul lago sono sensibilmente più lunghi. Ipotesi di Victaura Research, non una statistica pubblicata: la procedura ordinaria per un restauro sostanziale di un immobile vincolato fronte lago sul Lago di Como, dalla presentazione dell'istanza al titolo edilizio esecutivo, può richiedere da 12 a 24 mesi. Le ragioni sono strutturali. La Soprintendenza richiede di routine integrazioni documentali, che sospendono il termine di legge. I sopralluoghi richiedono un coordinamento con le condizioni stagionali di accesso e di rilievo. La Commissione per il Paesaggio a livello comunale, che rilascia un parere preliminare prima della fase di Soprintendenza, si riunisce secondo un calendario che non coincide con il termine di legge. Il coordinamento fra il regime paesaggistico, il regime edilizio (DPR 380/2001) e gli eventuali vincoli sismici o idraulici (la città di Lecco, sul ramo orientale, è in zona sismica 3 ai sensi della DGR 2129/2014 della Lombardia) aggiunge ulteriori livelli.

*La questione pratica non è se i tempi possano essere compressi, ma se il progetto sia concepito in modo che la Soprintendenza lo approvi. Un intervento che rispetta l'involucro volumetrico esistente, conserva gli elementi architettonici significativi, impiega finiture tradizionali (intonaco, pietra di Moltrasio, copertura in coppi) e dimostra coerenza paesaggistica con il contesto vincolato passa. Un intervento che propone nuovi volumi, facciate continue in vetro visibili dal lago o finiture estranee al linguaggio locale non passa. Questa lettura è un'ipotesi di Victaura Research basata sul criterio di compatibilità paesaggistica*; non è stato trovato alcun tasso di rigetto pubblicato per i progetti fronte lago alla prima presentazione.

Il livello del PPR lombardo#

Il piano regionale aggiunge un livello specifico per i laghi insubrici che il codice nazionale non contiene. Il Piano Paesaggistico Regionale della Lombardia, approvato con DCR 951 del 19 gennaio 2010 nell'ambito del piano territoriale regionale, individua all'articolo 19 i grandi laghi insubrici (Maggiore, Como e Lecco, Lugano, Iseo, Idro e Garda) per una tutela specifica e ne mappa gli ambiti di tutela nella Tavola D e nelle Tavole da D1a a D1d. Al 27 settembre 2026, Regione Lombardia dichiara che il PPR del 2010 resta in vigore fino al completamento del processo di copianificazione con il Ministero della Cultura, rilanciato dalla DGR 4041 del 10 marzo 2025.

Il PPR introduce norme generali per la tutela dei laghi lombardi, con disposizioni specifiche per i sei laghi insubrici. Per questi laghi, l'articolo 19, comma 4, individua un ambito di salvaguardia paesaggistica del lago e dello scenario lacuale, tracciato principalmente sulla linea dello spartiacque del bacino, con obiettivi per la pianificazione locale. L'articolo 19, comma 5, aggiunge indirizzi specifici per i territori contermini ai laghi definiti dall'articolo 142, comma 1, lettera b del codice nazionale, e i commi da 7 a 9 stabiliscono un regime transitorio: fino all'adeguamento degli strumenti urbanistici da parte del comune, fuori dagli ambiti edificati continui e dai piani già concordati sono ammessi solo manutenzione, restauro, ristrutturazione edilizia e ampliamenti di edifici esistenti fino al 10 per cento, mentre i piani attuativi non ancora adottati sono sospesi fino all'approvazione del Piano di Governo del Territorio.

La conseguenza operativa è che la sponda del lago è governata da due regimi di tutela concentrici. La fascia nazionale dei 300 metri ai sensi del D.Lgs 42/2004 è la soglia minima. Il PPR lombardo aggiunge un ambito regionale del lago e dello scenario lacuale, tracciato principalmente sulla linea dello spartiacque e quindi più ampio, all'interno del quale il rapporto visivo di qualsiasi nuovo intervento con il panorama lacuale è di per sé un elemento vincolante. Un progetto arretrato di 350 metri dalla riva, fuori dalla fascia nazionale, può comunque ricadere nella fascia di scenario del PPR e restare soggetto a valutazione paesaggistica ai sensi del piano regionale e del regolamento comunale.

*Il PPR individua anche ambiti di elevata naturalità e aree di particolare interesse paesaggistico-ambientale. Se una determinata particella rivierasca ricada in una di queste categorie va verificato sulla cartografia del piano per quel sito. All'interno di queste aree il PPR aggiunge indirizzi vincolanti che il piano comunale deve recepire. L'effetto è rendere il livello regionale non consultivo ma operativamente vincolante attraverso il PGT* comunale.

La discrezionalità a livello comunale#

All'interno del quadro fissato dal codice nazionale e dal piano regionale, il regolamento comunale esercita una discrezionalità rilevante. Ogni comune rivierasco pubblica un Piano di Governo del Territorio (PGT) composto dal Documento di Piano, dal Piano dei Servizi e dal Piano delle Regole, integrato da un Regolamento Edilizio e, di frequente, da un Piano di Recupero per i centri storici. Questi documenti traducono i principi nazionali e regionali in norme vincolanti specifiche per ciascun sito: limiti di altezza, rapporti di copertura e indici di edificabilità (indici di edificabilità), distanze dai confini, finiture ammesse, geometrie delle coperture, nonché il regime del muro di sponda (muro di sponda) e della darsena (rimessa per le barche) sul fronte lago.

La variazione tra comuni è significativa e incide sulla valutazione dell'investimento. Il PGT di Como, capoluogo di provincia, governa sia la riva del lago sia il centro storico murato. Cernobbio, sede del Forum Ambrosetti e concentrazione di grandi ville, disciplina con il proprio PGT e la propria Commissione per il Paesaggio gli ampliamenti volumetrici e le modifiche visibili dal lago. Blevio e Torno, con un terreno scosceso che sale direttamente dall'acqua, sovrappongono al regime paesaggistico i vincoli idrogeologici previsti dalle norme del Piano di Assetto Idrogeologico. Tremezzina, nata nel 2014 dalla fusione di Lenno, Mezzegra, Ossuccio e Tremezzo, governa la riviera del ramo occidentale che comprende Villa del Balbianello e il paesaggio protetto che la circonda. Bellagio governa il promontorio alla biforcazione del lago (Punta Spartivento) e il nucleo storico, con una tutela dettagliata della passeggiata lungolago e delle stratificazioni storiche.

La discrezionalità si esercita in due punti. Primo, la Commissione per il Paesaggio (o, in alcuni comuni, una Commissione Edilizia con delega paesaggistica) esprime un parere preliminare su ogni progetto soggetto ad autorizzazione paesaggistica. La composizione della commissione, la profondità della sua istruttoria e il numero di iterazioni che impone variano in misura rilevante da un comune all'altro. Secondo, l'Ufficio Tecnico Comunale applica il regolamento, e l'interpretazione delle norme ambigue (per esempio il perimetro di una darsena di cui è consentita la modifica, o il confine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione) dipende dal precedente maturato in quel comune. Un progetto che otterrebbe l'approvazione in un comune non è sicuro di ottenerla in uno limitrofo con lo stesso testo regolamentare.

Non è un difetto del sistema. È il punto operativo della due diligence di un acquirente istituzionale. Scegliere il sito significa scegliere il regolamento che governerà l'immobile per l'intero ciclo di sviluppo. La scelta del comune è una variabile primaria della valutazione, non una preferenza geografica secondaria.

Cosa significa per la nuova offerta#

A giudizio di Victaura Research, l'effetto aggregato dell'insieme di queste norme rende la nuova costruzione di immobili isolati sul lago, entro la fascia dei 300 metri, di fatto proibitiva. Non è impossibile de iure. Non esiste alcuna disposizione di legge che vieti nuove costruzioni sulla riva lacuale tutelata. È filtrata de facto dall'effetto cumulato dei regimi paesaggistico, regionale, comunale, idrogeologico e sismico, e dal parere della Soprintendenza, secondo cui ogni nuovo volume su una riva tutelata deve dimostrare in positivo la compatibilità paesaggistica, uno standard che, a giudizio di Victaura Research, è raramente soddisfatto dai progetti di nuova costruzione di dimensioni significative; non sono state trovate statistiche pubblicate sulle approvazioni.

Il percorso di sviluppo praticabile è la ristrutturazione sostanziale dei volumi esistenti. Il Testo Unico Edilizia italiano (DPR 380/2001, articolo 3) definisce sei categorie di intervento: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo (restauro e risanamento conservativo), ristrutturazione edilizia, nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica. La ristrutturazione edilizia consente la trasformazione di un edificio esistente in un organismo edilizio in tutto o in parte diverso, compresa la demolizione e ricostruzione; quanto possano cambiare sagoma, facciate, sedime e volume dipende dal regime di tutela dell'edificio e del sito, e nella fascia paesaggistica qualsiasi modifica dell'aspetto esterno richiede comunque l'autorizzazione paesaggistica. A giudizio di Victaura Research, non è una statistica pubblicata, questo è il percorso attraverso cui arriva sul mercato la maggior parte del prodotto di fascia alta di Como.

L'implicazione per l'offerta è strutturale. Lo stock complessivo di ville sul lago disponibili per una ristrutturazione sostanziale è limitato dal patrimonio edilizio storico esistente. A giudizio di Victaura Research, la nuova offerta deriva soprattutto dalla trasformazione di ville storiche in prodotto calibrato sulle specifiche attuali della fascia alta, più che da sviluppo su aree vergini. La pipeline non è quindi elastica rispetto alla domanda. Un'impennata dell'interesse internazionale non genera, e non può generare, un'impennata corrispondente di prodotto sul lago finito e conforme nel ciclo in cui la domanda si manifesta.

La barriera all'ingresso per lo sviluppatore è di conseguenza elevata. Un nuovo operatore deve acquistare una villa storica, ottenere l'autorizzazione paesaggistica e il titolo edilizio a fronte della discrezionalità della Soprintendenza e del comune, gestire una ristrutturazione sostanziale secondo gli standard attesi dagli acquirenti internazionali, e uscire attraverso un mercato che riconosce il valore del risultato senza pagare l'attrito. Ipotesi di Victaura Research: superare questa soglia dipende da un linguaggio progettuale che la Soprintendenza riconosca come compatibile e dal capitale necessario a sostenere la finestra autorizzativa, variabili che si possono verificare progetto per progetto.

Il lato della domanda#

La domanda sul Lago di Como è in larga parte internazionale, a fronte di un'offerta finita. Engel & Völkers Italia, con Nomisma, nel Market Report Italia 2025, ha stimato la domanda estera al 60 per cento del mercato del Lago di Como nel 2024, con acquirenti provenienti soprattutto da Stati Uniti, Germania e Nord Europa, come riportato da La Provincia di Como il 20 marzo 2025. Lo stesso rapporto ha collocato i prezzi medi delle abitazioni ristrutturate tra 4.000 e 10.000 € al metro quadro, fino a 15.000 € per le proprietà più esclusive.

Il Prime International Residential Index di Knight Frank, pubblicato in The Wealth Report 2026, registra per il Lago di Como un +6,5 per cento nel 2025, 19º su 100 mercati. Il prime di Milano è salito dello 0,4 per cento e il prime di Londra è sceso del 4,7 per cento nello stesso anno. Altri mercati europei dell'indice sono cresciuti più rapidamente, tra cui Méribel (+9,0 per cento), Marbella (+8,1 per cento), Courchevel 1850 (+6,9 per cento) e Firenze (+6,7 per cento). Knight Frank osserva inoltre che, con il restringersi dell'offerta a Milano, gli acquirenti si sono rivolti a Roma, alla Toscana e alle rive del Lago di Como.

Il livello fiscale amplifica il vincolo geografico. La flat tax dell'articolo 24-bis per i nuovi residenti fiscali in Italia, introdotta nel 2017 a 100.000 € l'anno, è stata raddoppiata a 200.000 € dal Decreto Legge 113/2024 nell'agosto 2024 ed è salita a 300.000 € per chi trasferisce la residenza in Italia dal 1° gennaio 2026 con la Legge di Bilancio 2026 (legge 199/2025). Secondo la relazione tecnica alla Legge di Bilancio 2026, come sintetizzata da Fiscalità Patrimoniale il 14 novembre 2025, i nuovi ingressi nel regime sono cresciuti di circa 270 l'anno sui dati 2021-2023, e il ministero prevedeva che il passaggio a 300.000 € avrebbe dimezzato i nuovi ingressi, a circa 130 l'anno. La stessa analisi riferisce che la Corte dei Conti ha osservato che il regime non richiede alcun legame con investimenti produttivi in Italia e che non è stato predisposto alcun monitoraggio per verificare se raggiunga le finalità dichiarate.

Il corridoio Regno Unito-Italia è un fattore specifico, non l'unico. L'abolizione del regime non-domiciled britannico il 6 aprile 2025, sostituito dal regime quadriennale Foreign Income and Gains, ha innescato quelli che Knight Frank definisce deflussi di ricchezza significativi, seppur non drammatici, con Italia, Monaco e Svizzera tra le destinazioni europee (The Wealth Report 2026). Il rapporto 2025 di Henley & Partners ha stimato in 16.500 il deflusso di milionari dal Regno Unito; Tax Policy Associates (27 luglio 2025) ha concluso che i rapporti Henley non misurano la migrazione e dovrebbero essere ritirati fino a un audit indipendente, senza offrire una stima alternativa. Nessuna fonte consultata quantifica il flusso dal Regno Unito all'Italia né la quota che si stabilisce sul Lago di Como.

Il vantaggio dell'operatore#

In un mercato in cui il vincolo effettivo è l'autorizzazione, la capacità di ottenere il permesso è una variabile centrale di ogni progetto value-add. La tesi non è astratta. È la realtà operativa di ogni progetto value-add sul lago. Il prezzo di acquisto di una villa storica con potenziale di sviluppo riflette l'aspettativa del mercato su ciò che si può costruire. Il prezzo di uscita di una villa finita, conforme e restaurata riflette ciò che è stato effettivamente costruito. Ipotesi di Victaura Research, non un risultato misurato: una parte significativa dello scarto fra i due dipende dall'autorizzazione paesaggistica, ossia dal valore creato convertendo una possibilità autorizzata in un prodotto realizzato, autorizzato e finito.

Questo è strutturalmente diverso da un mercato in cui l'offerta è elastica. Ipotesi di Victaura Research: a Dubai e a Ras Al Khaimah l'offerta nuova può essere aggiunta tramite grandi sviluppi pianificati (master-planned), per cui il vincolo effettivo è l'assorbimento e non l'autorizzazione. Sulla riva del Lago di Como il regime autorizzativo descritto sopra non consente nuova offerta in quella forma, e la variabile determinante per un progetto è la capacità di ottenere il permesso e di consegnare.

I criteri di selezione dell'operatore sono quindi istituzionali, non imprenditoriali. I permessi già rilasciati sulla particella, il contenuto dei pareri della Commissione per il Paesaggio e della Soprintendenza su quella pratica, un linguaggio progettuale coerente con il contesto tutelato e il capitale necessario per portare il progetto attraverso la finestra autorizzativa senza forzare il progetto verso scorciatoie che la Soprintendenza non accetterà. Sono variabili osservabili. Secondo Victaura Research, sono le variabili su cui un acquirente istituzionale può valutare una controparte in questo mercato.

L'analisi che precede è offerta con un interesse dichiarato. Victaura sviluppa progetti sul Lago di Como, fra cui la Modern Villa on Lake Como a Pognana Lario, e le sue posizioni sono riportate nell'informativa in calce a questo articolo.

Cosa implica per l'investitore#

Per un family office o un consulente principale, le implicazioni sono pratiche. Il Lago di Como è vincolato per legge sul piano autorizzativo, tutelato dal piano a livello regionale e filtrato a livello comunale dal regolamento. Il vincolo è verificabile, non narrativo. 300 metri sono 300 metri. Il parere della Soprintendenza è vincolante. Il Piano di Governo del Territorio consente un volume oppure no. Sono fatti su cui fondare la valutazione, non storie da accettare sulla fiducia.

L'implicazione per il portafoglio è asimmetrica. Ipotesi di Victaura Research, non un risultato misurato: un mercato in cui la nuova offerta sul fronte lago è filtrata per legge dovrebbe essere meno esposto al rischio di eccesso di offerta rispetto a mercati a ciclo più rapido come Ras Al Khaimah, anche se non elimina il rischio di prezzo sul lato della domanda. Il +6,5 per cento registrato da Knight Frank per il Lago di Como nel 2025 è un dato su un singolo anno e di per sé non misura la volatilità.

La selezione dell'operatore è la decisione vincolante. La due diligence principale di chi alloca capitale non riguarda il quadro macro del lago, già ben documentato. Riguarda la controparte: l'operatore è in grado di consegnare un prodotto finito e conforme sulla particella scelta, entro i tempi autorizzativi e di costruzione ipotizzati nel business plan, nei confronti della Soprintendenza che governa quel tratto specifico di riva? La domanda non è astratta. È la domanda operativa della tesi value-add.

Dichiarazione di interessi (skin in the game). Victaura, tramite la capogruppo Greystone B.V. (Paesi Bassi), sviluppa progetti sul Lago di Como (Italia), a Nungwi, Zanzibar (Tanzania), a Gili Air e a Uluwatu, Bali (Indonesia), e detiene una posizione di capitale off-plan su Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (Emirati Arabi Uniti). I lettori devono presumere che il commento possa essere influenzato da queste posizioni, o andare a loro beneficio. Questo documento è classificato come materiale di marketing ai sensi dell'articolo 24(3) della MiFID II. Non costituisce consulenza in materia di investimenti.

Correzioni, 27 settembre 2026#

Cosa diceva l'articolo e cosa dice ora. La versione pubblicata descriveva la fascia di 300 metri dal lago come misurata dalla linea di massima espansione del lago e applicabile all'intero perimetro del Lago di Como; l'articolo 142 del D.Lgs 42/2004 la misura invece dalla linea di battigia ed esclude le aree classificate A o B al 6 settembre 1985. Descriveva l'articolo 136 come riferito agli edifici di interesse culturale; esso riguarda gli edifici e le aree di notevole interesse pubblico. Indicava un termine di legge di 60 giorni con silenzio-assenso per l'autorizzazione paesaggistica ordinaria; l'articolo 146 prevede fasi di 40, 45 e 20 giorni e, se la Soprintendenza non rende il proprio parere entro 60 giorni, l'amministrazione decide comunque, cosa che il testo non qualifica come silenzio-assenso. Affermava che l'articolo 3 del DPR 380/2001 definisce quattro categorie di intervento; ne definisce sei. Riportava una tempistica di 12-24 mesi come esperienza di settore e un tasso di rigetto superiore al 30 per cento da fonti di settore; la prima è ora indicata come ipotesi di Victaura Research e il secondo è stato rimosso, perché non è stata trovata alcuna fonte. Attribuiva a Knight Frank un aumento quinquennale del 54 per cento per il Lago di Como e un calo del 2,2 per cento per Londra, e definiva Como la migliore performance europea; The Wealth Report 2026 registra il Lago di Como a +6,5 per cento nel 2025 ma non riporta alcun dato quinquennale di questo tipo, registra Londra a -4,7 per cento ed elenca diversi mercati europei cresciuti più rapidamente. Riportava la quota di domanda estera e i prezzi di Engel & Völkers come dati 2025, con acquirenti britannici e asiatici e un elenco di comuni preferiti; il Market Report Italia 2025, come riportato da La Provincia di Como, indica una quota estera del 60 per cento per il 2024, acquirenti principalmente da Stati Uniti, Germania e Nord Europa e prezzi da €4.000 a €10.000 al metro quadro, fino a €15.000. Citava una serie del Ministero dell'Economia sugli ingressi nel regime flat tax e un'osservazione della Corte dei Conti che nessuna fonte consultata contiene; il testo ora cita la crescita di circa 270 ingressi l'anno e le osservazioni della Corte dei Conti riportate da Fiscalità Patrimoniale. Attribuiva a Tax Policy Associates un deflusso netto dal Regno Unito, rettificato, di 1.800-3.800 persone e una quota italiana di 400-600; Tax Policy Associates non ha fornito alcuna stima di questo tipo e queste cifre sono state rimosse. È stata rimossa anche una pipeline CBRE di 9.000 unità per Ras Al Khaimah, che nessuna fonte consultata contiene.

Una successiva revisione, svolta lo stesso giorno, ha precisato alcune delle correzioni di cui sopra e ha sistemato ulteriori punti. L'articolo affermava che la tutela paesaggistica del Lago di Como fosse in vigore dalla Legge 1497/1939; la fascia lacuale di 300 metri è stata introdotta dalla Legge 431/1985, la Legge Galasso, ed è confluita nell'articolo 142 del Codice del 2004, e il testo ora lo riporta. Elencava cinque categorie di intervento ai sensi del DPR 380/2001; l'articolo 3 ne definisce sei, che sono ora elencate per intero. Descriveva il PPR della Lombardia come un piano che fissa una fascia di scenario lacuale, una fascia di rispetto di 300 metri e tavole denominate; l'articolo 19 della Normativa del PPR definisce un ambito di tutela del lago e dello scenario lacuale tracciato principalmente sulla linea spartiacque, aggiunge indirizzi per i territori rivieraschi dei laghi di cui all'articolo 142 e prevede un regime transitorio che limita gli interventi fuori dai centri edificati a manutenzione, restauro, ristrutturazione edilizia e ampliamenti fino al 10 per cento, fino all'adeguamento del piano comunale; il testo ora segue questa formulazione. Affermava che una sintesi online di Engel & Völkers indicasse acquirenti del Golfo e citasse picchi di €20.000 al metro quadro per le ville storiche sul lago; nessuna fonte consultata sostiene l'una o l'altra affermazione per il Lago di Como ed entrambe sono state rimosse, lasciando le cifre del Market Report Italia 2025 riportate da La Provincia di Como il 20 marzo 2025 (quota estera del 60 per cento nel 2024, da €4.000 a €10.000 al metro quadro, fino a €15.000). Rimandava a una Relazione 2025 della Corte dei Conti; Fiscalità Patrimoniale, la fonte citata, non nomina alcuna relazione specifica e il riferimento è stato riformulato. Definiva Méribel, Marbella, Courchevel 1850 e Firenze mercati di seconde case; sono ora descritti come mercati europei dell'indice Knight Frank. Le affermazioni secondo cui la nuova costruzione sul lago sarebbe di fatto proibitiva, secondo cui la maggior parte del prodotto di fascia alta deriva da restauro, secondo cui la nuova offerta non proviene da sviluppo su aree libere, nonché i confronti tra operatori, tra tempi autorizzativi e tra offerta a Dubai e a Ras Al Khaimah, sono ora indicati come ipotesi di Victaura Research, perché non è stata trovata alcuna fonte pubblicata a sostegno. Una descrizione del PGT di Como come integrato con un Piano di Recupero della città murata, che nessuna fonte consultata sostiene, è stata sostituita da una descrizione di carattere generale.