巴厘岛建设禁令：监管造就的稀缺性

修订说明#

本文已于2026年9月27日更正。 经对照所引来源核查文中的数据与出处，发现若干错误，现已在正文中更正。完整清单（包括文章原先的表述与现在的表述）见文末的更正部分。

本文已于2026年9月29日更正。 此前版本描述了 Victaura 在其公开项目页面之外的持仓情况，包括其在拉斯海马（Ras Al Khaimah）所持权益的性质、这些页面并未使用的项目名称，以及这些页面并未给出的占地面积。文末的披露内容现已与这些页面保持一致。

监管者做了稀缺性本该做的事#

到2026年初，巴厘岛九个行政区中的六个（八个县和登巴萨市）已形成正式的建设禁令，限制在农业用地上新建酒店、餐厅和旅游住宿设施（balipropertyrules.com）。 直觉上，人们会把这一措施视为房地产的逆风。结构性的解读恰恰相反。来自市场之外、对新增产品设定的约束性上限，保护的是已持有许可的存量资产的价值。这与本刊所说的“法定稀缺”是同一种机制，只不过这一次来自行政命令，而非地理条件或长期有效的成文法。

这一措施源于2024年9月的一项表态，其最终形态比最初版本范围更窄、力度更强。 印度尼西亚统筹部长 Luhut Pandjaitan 于2024年9月向国内媒体表示，在巴厘岛最繁忙的地区，针对酒店、别墅和夜总会的暂停令可能长达十年（路透社，2024年9月9日）。该提案由临时省长就巴厘岛四个繁忙地区提出，时间表仍在讨论之中（路透社），但从未以该形式生效。2026年实际存在的措施在范围和机制上都与之不同，把2024年的新闻标题当作现行法律来解读，是承保人在此处可能犯的第一个错误。

正确的分析对象不是那则表态，而是可执行的法律文件。 目前有两项在案：一是针对农业用地上新建旅游设施的六区禁令；二是省级法规 Perda No. 4/2026，它冻结了productive稻田的转用，并附带刑事责任。前者限制新酒店可以建在哪里，后者限制哪些土地根本不能变成酒店。两者合在一起，把市场两年来一直在非正式定价的约束正式化，并以对核心层级至关重要的方式将其集中在特定地理区域。

禁令真正发力之处#

禁令恰好排除了豪华需求已经集中的那些地区。 正式的六区禁令涵盖 Tabanan、Jembrana、Buleleng、Bangli、Karangasem 和 Klungkung，即农业和边缘县；而 Badung、Gianyar 和 Denpasar，也就是包含 Seminyak、Canggu、Uluwatu、Ubud 和机场走廊的核心南部，不在六区禁令范围内，不过仍受productive农业用地转用限制的约束（balipropertyrules.com）。这些界线并非随意划定。被禁的六个县掌握着巴厘岛剩余的productive腹地，Tabanan 的 Jatiluwih 梯田即在其中，省政府将该禁令定位为对“开发饱和、环境退化以及过度旅游带来的社会压力”（balipropertyrules.com）的回应，而非针对豪华市场的措施。该措施并没有禁止在巴厘岛建设，它禁止的是在巴厘岛那些从来不属于国际豪华市场核心的地区建设。

其结果是开发压力的重新分配，而非消除。 随着边缘地区对农业用地上的新旅游建设关闭，边际开发商只剩两条路：进入本已密集的核心南部，那里土地有限且昂贵；或者通过收购和改造现有建成存量，而不是从零新建。这两条路都使资本集中于已经存在的资产，且这些资产位于本已享有溢价的地区。稀缺性不会均匀扩散，它汇聚在需求所在之处。

正是这样的地理格局，使这一约束对核心持有人而言是利多而非利空。 如果供给冻结对 Seminyak 或 Uluwatu 打击最重，现有业主和新进入者的资产价值都会受到压缩。而冻结落在 Jembrana 和 Bangli、却放过 Badung，则提高了核心产品的重置成本，却没有为其增添任何一个竞争单元。对于位于例外区域南部、持有合规许可资产的持有人而言，这项监管就像国家划出的一条护城河。

持久的约束：Perda No. 4/2026#

区级禁令可以撤销；稻田冻结的设计目标则是不可撤销。 Perda No. 4/2026 涉及productive土地转用的管控和名义持有人（nominee）所有权的禁止，它暂停巴厘岛剩余稻田的转用许可，直至其中87%被永久划定为可持续粮食农业用地（Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan，LP2B）（balinews.co.id；emerhub.com）。在此之前，2025年12月2日颁布的省长令 Gubernatorial Decree No. 5/2025 已禁止将稻田转为非农用途，包括建造别墅和旅游物业（balidiscovery.com）。该法规将处罚从行政层面提升到刑事层面：把受保护的稻田改建为别墅，不再只是文书问题。

冻结背后的土地流失数据，正是其测算依据。 巴厘岛的稻田基数在2019年约为70,996公顷，到2026年2月已降至约64,474公顷，减少约6,522公顷，其中大部分被别墅、商业建筑和旅游基础设施占用（balinews.co.id；emerhub.com）；balipropertyrules.com 则将同样的6,522公顷流失归于2019至2024年。阻止这种转用的法规，作用不止于保护农田。它从源头上限制了制造新的边缘区供给所需的原材料。这些土地本身正被移出开发的牌桌。

名义持有人条款封堵了当初使边缘地区得以开发的非正式渠道。 巴厘岛许多由外国人推动的别墅开发，都是通过名义持有安排进行的，即由印度尼西亚公民代外国买家持有 Hak Milik 产权。这种结构在印度尼西亚法律下长期无效，如今根据 Perda No. 4/2026 又附带明确的刑事责任。本刊已在别处详细阐述了其宪法框架。该法规并不改变宪法，它改变的是执法的概率和成本，而这才是真正决定行为的因素。

执行层面：NIB与OTA截止日期#

一项并行措施将现有的非正规存量纳入正规管理。 自2026年3月31日起，所有通过在线旅行社(包括 Airbnb 和 Booking.com)销售的房源，都必须持有以营业识别号(Nomor Induk Berusaha,NIB)为基础的有效营业执照，该号码须在国家 Online Single Submission 系统中登记(villa-management-bali.com;legalindonesia.id)。Airbnb 并未被禁止；无证房源将被平台下架。该措施针对的不是新建项目，而是已在线上销售的无证短租房源这一现有存量(villabalisale.com;legalindonesia.id)。

许可制度是一道披着合规截止日期外衣的供给过滤器。 部分无证房源将无法通过正规化：有些位于无法合法化的土地上，有些采用了NIB制度会使其暴露的架构，还有些在计入税费和许可成本后根本不具经济性。每一个退出在售房源池的单元，都意味着一份有效供给被撤出。正规、持证、纳税的资产以非正规资产为代价而受益，而在建设禁令阻止非正规层级大规模重建的当下，两者之间的差距恰恰在扩大。

*许可制度同时限制了外资公司可以经营的业态：Pondok Wisata 以及某些别墅类别，通常不允许在 PT PMA 架构下经营(villa-management-bali.com)。 建设禁令、转用冻结、许可截止日期和投资限制，这一整套政策指向同一个方向：有利于正规、资本充足、合规的运营商，不利于定义了巴厘岛上一个开发十年的非正规小型住宿供给。一位小型运营商，名下只有一栋权属未合法化的别墅，通过OTA销售，并以代持人(nominee)方式持有，如今同时处于三项不同制度的不利一侧。而一家机构运营商，在例外区域持有已获许可的存量，采用 PT PMA* 架构并持有清晰的NIB，则同时处于三项制度的有利一侧。对于机构架构而言，这不是逆风。这是监管环境在筛选机构买家所测算的那类运营商。

需求端，以及它为何让这一论点更复杂#

供给故事只是测算逻辑的一半，而需求的那一半并非一致向好。 2026年初，巴厘岛自身的入境人数走软，而印度尼西亚全国的数字却达到了自2020年以来同期的最高水平。2026年1月至4月，巴厘岛直接入境的外国游客为2,019,892人次，同比下降1.11%;4月为553,328人次，较3月增长17.21%，但同比下降6.41%(BPS-Statistics Bali Province,2026年6月2日；migrantimes.com)。在这一累计数字之下，入境人数连续两个月下降，从1月的502,205降至2月的492,289，再降至3月的472,070，然后在4月反弹，其中持澳大利亚护照者占4月总数的四分之一以上。后续数据指向同一方向：2026年1月至6月，巴厘岛外国游客入境合计3,203,156人次，同比下降2.42%(BPS-Statistics Bali Province，经 hopetrip.com,2026年8月6日);2026年1月至7月为3,923,824人次，期间省级旅游主管部门报告外国与国内游客合计下降1.4%，但同一份发布同时给出了+0.2%的累计变化(经 balidiscovery.com,2026年9月1日)。稀缺性论点不能只依赖被冻结的供给，而无视疲软的需求数据。

全国情况与巴厘岛明显背离，而这一差距正是故事中坦诚的部分。 2026年1月至5月，印度尼西亚国际入境人数约607万，同比增长7.68%，为自2020年以来同期最高(indonesiaexpat.id;Trading Economics，引自BPS)。在相同的1月至6月区间内，两项数据均来自BPS：印度尼西亚外国游客入境人数增长5.71%，达到745万(BPS，经 en.tempo.co,2026年8月3日)，而巴厘岛下降2.42%，为3,203,156人次(BPS-Statistics Bali Province，经 hopetrip.com)；截至7月，全国入境人数增长5.23%，达到895万(Trading Economics，引自BPS)。但方向是明确的：全国在增长，而巴厘岛具体来说是持平至下降。禁令所应对的，部分并非土地的稀缺，而是目的地本身承受的压力。

一个市场可以同时面临供给冻结和需求波动，两者都是测算的输入变量。 看多的解读，即建设禁令保护现有资产的价值，是成立的。看空的解读，即巴厘岛的入境人数跑输不断增长的全国基准，同样成立。一个坦诚的论点应当同时容纳两者。建设禁令对例外的核心南部区域的资产保护作用最强，那里的需求弹性最低；对外围区域帮助甚微，这些区域既面临禁令，又面临较弱的入境趋势。监管造成的稀缺并非普遍的顺风，而是集中的顺风。

结构性弱点，坦诚披露#

这一论点最大的单一弱点，在于该政策已经历了四次反复。 自2024年9月以来，巴厘岛的禁令经历了四个阶段：提出、2025年1月被州长 Koster 取消、在2025年9月致命洪灾后恢复，最终被正式确立为六个区域的禁令(balipropertyrules.com)。一项在大约十六个月内被提出、取消、恢复并正式确立的约束，还不是版图中的固定特征。把它按永久性定价的承销人，定价的是一个假设，而非事实。

执行和范围确实存在不确定性，且各来源相互矛盾。 报道中广泛重复的十年期限，出自2024年针对四个繁忙区域的提案(Reuters,2024年9月)，而不是2026年的区域禁令，后者没有官方的终止日期；官员曾讨论过一年至十年不等的期限(balipropertyrules.com)。与LP2B划定挂钩的无限期时间表，属于第4/2026号地方条例(Perda No. 4/2026)下的稻田转用冻结，而不属于区域禁令(balinews.co.id)。稻田冻结和NIB截止日期的执行，取决于省级和县级的执行能力，而这种能力历来参差不齐。持久的约束是写入第4/2026号地方条例(Perda No. 4/2026)的转用冻结；可逆的噪音，则是围绕它的、因区域而异且起伏不定的执法。将两者区分开来，就是全部的分析任务。

另一个弱点是证据基础本身。 此处若干承重的具体信息，即例外区域的确切名单和恢复实施的先后顺序，部分依赖于专业的房地产和移居类出版物，而非政府公报原件；本刊已尽可能与新闻报道和官方统计进行交叉印证，但无法完全替代原始文件。凡是只有单一专业来源的数据，应视为“据报道”而非定论，并相应地调整测算时赋予它的权重。把“巴厘岛禁令”一词当作全面看多信号的买家，如果不区分不同区域，也不核查每项说法背后的来源，那么测算的是标题，而不是资产。

为何吉利群岛不在巴厘岛的监管工具之列#

*吉利群岛在行政上不属于巴厘岛，因此既不受建设禁令约束，也不适用 Perda No. 4/2026。 Gili Air、Gili Meno 和 Gili Trawangan 位于龙目岛西北海岸外，隶属西努沙登加拉省(Nusa Tenggara Barat)，而非巴厘省。六个县(市)的建设禁令与 Perda* No. 4/2026 均为巴厘省级监管工具，效力不会跨越海峡。NIB 许可要求则有所不同：它通过国家 OSS 系统运行，旅游部的执法行动也已查出西努沙登加拉省存在无证住宿(villabalisale.com)。无论这两项省级工具对巴厘岛供给产生何种影响，它们都不会给吉利群岛增加任何新的约束，而该群岛本身已受制于自身的供给算术。

这一行政事实使巴厘岛的供给冻结，对受限的替代市场构成相对利好。 本刊此前曾指出，Gili Air 并非下一个巴厘岛，而是其受限的替代选择，其定价在结构上取决于供给的缺失，而非需求。监管冻结推高了巴厘岛新增产品的重置成本，并压缩了可交付的项目储备，这就扩大了一个供给早已由地理条件锁定的市场的相对吸引力。该禁令并没有创造吉利群岛的投资逻辑，而是强化了其中依赖于以下前提的部分：巴厘岛是拥挤的、如今供给也受限的参照市场。

需要保持的审慎是对称的：今天监管巴厘岛的力量，明天也可能监管龙目岛。 龙目岛和西努沙登加拉省并非不受导致巴厘岛出台禁令的过度开发动态影响，在吉利群岛的先发位置也不能保证监管边界永远不会延伸。坦率的立场是：该群岛目前处于现行监管工具之外，这在今天确实是一种相对优势，但它只是某一时点的快照，而非永久豁免。测算层面的应对方式，是把这一优势定价为真实存在、但并非永恒。

运营商的优势#

在走向规范化的市场中，运营商的许可组合就是资产的护城河。 2026 年政策组合中的每一项工具，无论是建设禁令、转用冻结、NIB 登记，还是行业投资规则，都有利于持有有效 PT PMA、许可记录清白、且产权能经受 nominee 条款检验的运营商。通过合规结构入场的买家，承接的是监管正在积极保护的位置；通过非正规渠道入场的买家，承接的是监管正在积极关闭的位置。

祖父条款(grandfathering)是运营商优势最具体的体现。 在禁令之前已取得批准的项目可以继续推进，没有批准的新进入者则不能(balipropertyrules.com)。若运营商在巴厘岛的资产位于获豁免的县，产权已规范化，且许可已经取得，那么新增资本便无法以同等条件复制这样的资产。新许可停止发放后，可比的已获许可供给的重置成本随之上升，而存量许可无需重新获取。对买家而言，由此得出的是一条尽职调查指引，而不是口号：核实许可，核实所在县，核实产权并非转用规定如今已入刑的 nominee 结构。通过这三项检验的资产处于这种稀缺性之内；任何一项不通过的资产则处于其外，而“巴厘岛”这个标签并不能说明究竟是哪一种。

同样的结构安排问题也适用于海峡对岸的吉利群岛。 龙目岛的持仓与规范化的巴厘岛持仓一样，依赖 PT PMA 和 Hak Pakai 这两种工具。在国家倾向于筛选正规、资本充足的运营商的市场中，监管缩小了能够开发建设的主体范围。

这对投资者意味着什么#

在巴厘岛，投资者的任务是为所在县定价，而不是为标题定价。 该禁令是真实存在的，其最终形式比 2024 年的宣布更窄也更严，而其保护效应集中在获豁免的核心南部地区，并未铺开到全岛。位于 Badung、产权已规范化且在冻结前已获许可的资产，处于一个无需自己付出代价的供给上限之内。位于六个禁令县之一的资产，则同时面临建设禁令与较为疲软的入境趋势。“巴厘岛”这个词既不能为前者背书，也不能为后者背书；起决定作用的是所在县、产权和许可。

持久的变量是转用冻结；可逆的变量是执法力度。 Perda No. 4/2026 与无期限的 LP2B 划定挂钩，并对非法转用和 nominee 安排追究刑事责任，是最有可能延续到下一个政策周期的约束。县级禁令的确切边界以及 NIB 执法的力度则会变动。投资者应把持久的约束视为结构性因素来测算，把可逆的约束视为可能收紧或放松的变量，并据此确定仓位规模，使其无论朝哪个方向变动都能承受。

相对优势的论证完全超出了巴厘岛本身。 对于权衡印度尼西亚敞口的买家而言，该禁令强化了本刊此前已作出的区分：巴厘岛按需求定价、如今供给受限；吉利群岛则受地理条件制约，且不受省级监管工具影响。两者互不替代。将二者一并持有，即获豁免县的巴厘岛持仓与结构上稀缺的吉利群岛持仓，是同一原则的互补表达：当新增供给无法满足需求时，价值得到的保护最为持久。本文不构成个人投资建议，亦不构成出售任何证券或任何载体权益的要约，或购买的要约邀请。任何投资决策均应基于正式的认购文件、独立的专业意见，以及对投资者具体情况适合性的书面评估。

利益关联披露。Victaura通过其母公司Greystone B.V.（荷兰）在科莫湖（意大利）、桑给巴尔的Nungwi（坦桑尼亚）、吉利艾尔岛与巴厘岛乌鲁瓦图（印度尼西亚）开发项目，并在哈伊马角的Al Marjan Island（阿联酋）持有期房（off-plan）资本头寸。读者应当假定，本文评论可能受到上述各项头寸的影响，或可能使其受益。本文件根据MiFID II第24(3)条被归类为营销材料，不构成投资建议。

更正说明，2026年9月27日#

文章原来的说法与现在的说法。 已发布版本称，巴厘岛约有29,000套非酒店类住宿单元以非正规方式运营，并引用了villabalisale.com；该页面并未给出此数字，因此该数字已删除。原文称Gili群岛不在NIB许可制度之内，并将3月31日的截止期限称为巴厘省的措施；实际上NIB注册通过国家OSS系统办理，执法范围也已涵盖西努沙登加拉省（villabalisale.com），因此文章现在只说明六个县的禁令和Perda No. 4/2026止步于省界。原文称2026年的县级禁令与无限期的LP2B划定程序挂钩；该禁令并无官方终止日期（balipropertyrules.com），而LP2B的时间表属于Perda No. 4/2026下的稻田转用冻结（balinews.co.id）。原文把2024至2025年阶段描述为一项被搁置、正在复审的提案；实际上Koster省长已于2025年1月取消了该暂停令（balipropertyrules.com）。原文称2024年的提案涵盖南部繁忙地区；路透社报道的是巴厘岛四个繁忙地区。原文称外国投资在小规模行业中受到限制；没有任何被引用的来源支持这一说法，文章现在只表述为：在PT PMA架构下，Pondok Wisata及某些别墅类别通常不被允许（villa-management-bali.com）。原文称巴厘岛进入2026年时Perda No. 4/2026已经生效；该条例实际于2026年2月24日签署（balinews.co.id）。需求对比已由巴厘岛1月至4月、印度尼西亚1月至5月，更新为口径一致的1月至6月：巴厘岛外国游客抵达人次为3,203,156，下降2.42%（BPS-Statistics Bali Province，经hopetrip.com），而印度尼西亚为745万，增长5.71%（BPS，经en.tempo.co）。

同日的进一步复核细化了上述部分更正，并修正了其他几处。 原文称，2026年1月至7月巴厘岛外国游客抵达人次下降1.4%。在所引用的2026年9月1日Bali Discovery报道中，这1.4%是外国与国内游客合计抵达人次的变化，报道并未给出仅外国游客的变化。需求对比现采用BPS口径一致的1月至6月：巴厘岛外国游客抵达人次为3,203,156，下降2.42%（BPS-Statistics Bali Province，经hopetrip.com），而印度尼西亚为745万，增长5.71%（BPS，经en.tempo.co）。巴厘岛需求疲弱而全国增长的结论依然成立。原文称禁令涵盖巴厘岛九个县中的六个；巴厘岛实有八个县（regency）和登巴萨市，正式禁令始于2025年末或2026年1月（balipropertyrules.com）。原文将禁令的既定目的表述为保护农业用地和减缓过度开发；该来源则将其描述为对开发饱和、环境退化以及过度旅游所致社会压力的回应。原文称县长和市长在2025年9月被责令停止发放新许可；该指令涵盖的是生产性农业用地上的许可（balipropertyrules.com）。原文将稻田数据归于经balinews.co.id转引的省级数据；该页面并无此类归属，相同数据见于emerhub.com，且balipropertyrules.com将6,522公顷的损失期间界定为2019至2024年。原文称2025年第5号省长令首次禁止稻田转用；该省长令于2025年12月2日颁布并禁止转用（balidiscovery.com）。原文称该政策已四度变换形态；更准确地说，它经历了四个转折：提出、取消、恢复和正式化。