从迪拜到米兰：富豪移居之说经得起检验吗

富裕居民是否正从迪拜迁往米兰？目前有人能测算吗？#

目前没有人能为富裕居民从迪拜迁往米兰给出一个经过核实的数字。作为新闻报道，这个故事是真实存在的。自2026年3月起，CNBC报道了家族办公室和财富管理机构重新考虑其中东布局；The Week则援引Times和Guardian的报道，描述了富裕家庭从迪拜转向米兰的趋势，背景是2026年2月28日爆发的战争，而The National在2026年9月27日仍称这场战争在持续。但作为一项经过测算的迁移流量，这一趋势并未得到证实。目前没有任何官方数据序列统计过谁离开了迪拜、谁抵达了米兰、又有多少财富随之转移。

叙事与测算之间的落差，正是本文的主题。依据一则新闻标题配置资本的投资者，定价的是一个故事。等待登记数据的投资者，定价的是事实，但入场已晚。有用的立场介于两者之间：需要分清哪些说法是经过测算的，哪些只是方向性的，哪些只是被各家媒体相互转述。

媒体报道口径一致，但这不等于相互独立。The Week于2026年4月10日发表了它的版本，依据的是Times和Guardian的报道。文中自身的保留态度清晰可见：它把米兰描述为第二落脚点，而不是迪拜的完全替代，同时给出了米兰五年内房价上涨38%的说法，却没有标明来源或原始数据集。本文不采用这一数字。它是一个见诸媒体、却无从追溯来源的数字。

迁移故事究竟主张了什么#

这一主张分三个层次，其中只有一层是事实。第一，一个事件。2026年2月28日，一场涉及伊朗、美国和以色列的战争爆发，扰乱了海湾地区的生活。据ABC News报道，2026年4月7日宣布的停火，被特朗普总统于2026年7月9日宣告结束；截至2026年9月27日，The National仍称战争在持续。这一点有文件可查。第二，一种行为。富裕家庭重新考虑落脚地，其中一些人把目光投向米兰。这一点有报道，但主要来自顾问和个案轶事。第三，一个规模。“大批出走”“外逃”“激增”之类的措辞暗示了某种体量，而没有任何一手来源支持这一体量。

CNBC于2026年3月5日报道了第一层。其关于伊朗战争与迪拜“富人避风港”声誉的文章，把问题界定为声誉问题，而非统计问题。报道涉及的是家族办公室和财富管理机构重新评估其布局。重新评估是一个决策过程，不等于已经完成搬迁，更不等于一份税务申报。

税务这个切入点有据可查，也是整个故事中最有力的部分。意大利针对新居民的可选制度，即所得税法典（TUIR）第24-bis条，允许在过去十个纳税年度中至少有九个年度为非居民的人，以每年一笔固定的替代税取代对境外来源收入征收的普通税。根据Agenzia delle Entrate的说明，自2026年1月1日起转移居所者，该金额为每年300,000欧元，此前为200,000欧元。加入该选择的家庭成员每人缴纳50,000欧元，此前为25,000欧元。该制度的效力在十五年后终止。

反方叙事同样存在，值得给予同等分量。2026年9月27日，The National报道称，阿联酋的私人银行家仍在描述持续的资金流入并在扩充团队，同时援引了阿联酋的结构性优势，即无个人所得税、监管稳定以及居留选项。这些都是利益相关方的表态，米兰顾问们的说法也一样。两个阵营都不是人口普查。

HMRC对英国non-dom离境测算了什么，又没有测算什么？#

HMRC测算的是制度变更前的最后一年，而不是变更之后的离境情况。2026年7月30日，它发布了关于非本土居籍纳税人的统计。数据显示，2025税年的自行申报（Self Assessment）纳税申报表中至少有81,900名非本土居籍及被视为本土居籍的纳税人。该群体的所得税与国民保险合计应缴税额为136亿英镑。在较早的参照年度中，60,800名英国居民non-dom里，有42,900人按汇入制（remittance basis）纳税。

汇入制自2025年4月6日起被取代。英国由基于居籍的体系转向了基于居住地的体系。HMRC表示，2026年7月的这次发布是现有形式下的最后一期。该系列的最终更新将于2027年发布，补充2025税年的详细分项数据，这些数据此前尚不够完整，无法支撑相应的分项。

这正是迁移故事略过的一点。英国是米兰叙事中最常被提及的出发地，因为身在迪拜的英国居民是媒体能够点名的群体。然而，针对这一人群的官方统计目前还无法说明有多少人离开、去了哪里，或者是否在别处重新以居民身份出现。HMRC宣布的2027年更新补充的是2025税年的分项数据，而该年度早于制度变更；2026年7月的发布也没有宣布新制度下的离境人数。在此之前，任何关于离境的说法，都是一个没有分母的说法。

这一数据集有三点需要注意。81,900是下限，不是普查数，因为它只统计自行申报纳税申报表能够识别的人。它描述的是纳税人，而不是净资产，也不是意图。并且它只涵盖英国，对于其他国家可能选择了迪拜、米兰或二者皆非的居民，它没有说明任何情况。

另有两个时间表同样重要。Agenzia delle Entrate说明，Modello Redditi Persone Fisiche在纳税年度结束后申报，2026年的申报（对应2025年收入）截止日期为2026年10月31日。因此，2026年迁入意大利并选择适用该制度的人，将出现在2027年提交的申报表中，而该选择也可以在转移居所后的次年作出。与此同时，公证契约登记簿记录已完成的购房交易。这两个来源，将是最先反映行为而非意图的数据。

亨利护照公司（Henley & Partners）《2026年私人财富迁移报告》衡量的是什么？#

Henley & Partners 改变了其2026年报告的衡量对象，这对任何引用该报告的人都很重要。该报告于2026年6月16日发布。根据该公司自己的发布稿，它不再发布百万富翁流入与流出的预测，而是引入了“全球财富流动性框架”（Global Wealth Mobility Framework），从12个加权维度对各司法辖区进行评估。用该公司的话说，这一框架的目的不是衡量迁移流量，而是衡量影响财富流动决策的结构性因素。

这使该报告成为了解其本身所衡量内容的有用来源，却不适合用作它常被当作的那种依据。早期版本以及引用它们的媒体，向读者给出的是百万富翁迁移人数的醒目数字。2026年版给出的则是一个竞争力评分。报告称意大利是2026年欧洲领先的成功案例之一，并指出其针对新居民的统一税制、遗产税框架、进入欧盟市场的通道，以及米兰作为金融与家族办公室中心日益上升的地位。这些都是方向性的表述，并不统计抵达人数。

海湾部分的措辞，比建立在其上的报道要谨慎得多。同一份发布稿记录了：2025年第四季度至2026年第一季度，来自阿联酋个人的咨询增加41%；同期，申请替代居留权或公民身份的数量增加29%。Henley 将此描述为围绕韧性与应急规划的关注，而非迁移，家庭追求的是分散配置与选择权，而不是大举外迁。这两个数字都是一家有利益关系的咨询公司的自有咨询数据，具有方向性意义。它们反映的是被提出的问题，而不是已发生的迁移。

“外流潮”一词出现在媒体上，却被其所依赖的来源否认。这是检验这一说法最干净的单项测试。被引用最多的财富迁移报告，在其2026年的正文中明确表示，它所观察到的模式是选择权。配置者可以同时接受这两个事实：对第二落脚点的兴趣上升了；真正采取行动的人数则没有公布。

瑞银（UBS）《2026年全球房地产泡沫指数》对米兰有何判断？#

瑞银在其2026年指数中将米兰归入中等风险类别，同时指出失衡正在加剧。《2026年全球房地产泡沫指数》于2026年9月22日发布，覆盖23座城市，里斯本和首尔首次纳入样本。苏黎世和东京在泡沫风险上居首。此前两期排名最高的迈阿密已回落至风险偏高组，与迪拜、首尔、日内瓦和里斯本同组。米兰位于中等风险组，该组还包括阿姆斯特丹、马德里、法兰克福、慕尼黑、香港和新加坡等。

需要细读的是关于变化方向的那句话。瑞银表示，米兰、香港、马德里和迪拜的失衡同样在加剧，不过迪拜的泡沫风险自3月以来已有所缓解。由此可以有两种解读。一种是米兰市场因包括外国需求在内的原因而走强，这与迁移的说法相符。另一种是，市场完全可能因国内信贷和收入状况而趋紧，而根本没有来自海湾的人口抵达。该指数无法区分这两者，瑞银也没有声称能够区分。

这是估值信号，不是迁移信号。该指数跟踪的是样本城市的住宅价格和可负担性指标，并不观察谁在购买。米兰失衡加剧，只是告诉投资者入场估值的风险高于以往；它并不能说明买家是来自迪拜的居民、本地家庭还是基金。本文将这一发现视为一项已测得的指数结果，对这一说法具有方向性的参考意义。

迪拜这一行提醒我们，对冲是双向的。迪拜位于风险偏高组，但瑞银指出其泡沫风险自3月以来已有所缓解。截至2026年9月27日，《国家报》（The National）称美伊战争仍在持续；据ABC News报道，4月宣布的停火已于2026年7月9日被宣告结束；该报同时称阿联酋私人银行业仍在扩张。一个需要迪拜持续受损才能成立的迁移论点，所需要的事实，恰恰是同一周的媒体并未报道的。

米兰2025年的公证契约显示了什么？#

公证统计是米兰市场最完整的已汇总证据，但其数据止于2025年。意大利全国公证人委员会（Consiglio nazionale del notariato）基于其2025年公证统计数据，发布了针对九座大城市的专题分析。就米兰（与蒙扎-布里安扎合并统计）而言，住宅销售量增长5.63%，由57,798套增至61,054套。抵押贷款增长17.20%，达到44,784笔，发放资金总额达152.2亿欧元。这些都是来自契约的实测数据。

构成比总量更有信息量。私人之间的首套住房销售增长9.74%，达29,798套。私人之间的二套住房销售增长4.26%，达21,592套。新建首套住房购买下降9.08%，为2,473套。这一格局体现的是以国内需求和信贷为主导的复苏。在享受税收优惠的首套住房购买者中，18至35岁的年轻买家占36.98%。这些数据看起来都不像是由海湾人群推动的，也并非为发现这类人群而设计。

这一数据集在事件发生之前就已结束。战争始于2026年2月28日。因此，2025年的契约记录的是迁移叙事开始之前的市场状况，仅可作为基线，别无其他。任何2026年的影响，将首先出现在涵盖2026年的下一期公证统计中。希望检验这一说法的投资者，应在这些数据发布后，将2026年各期与2025年同期进行比较。

迁居之说何时能得到验证？#

答案分阶段到来，而第一阶段不会早于2027年。 HMRC计划在2027年发布的更新将补充截至2025税年（制度变更前的最后一年）的细分数据，而2026年7月的发布并未宣布此后离境人数的统计。它只会描述英国的人口情况，不会说明这些人去了哪里。

意大利方面的数据来自纳税申报表。 2026年将居住地转移至意大利并选择适用第24-bis条制度的人士，须通过2027年提交的2026税年Redditi申报表进行申报。Agenzia delle Entrate还允许在迁居后的纳税期间作出该选择，并为潜在纳税人提供预先裁定。这些申报表的汇总统计随后由Dipartimento delle Finanze发布，另有一段滞后期。即便如此，按来源地统计的选择适用者人数也不一定会公布。

第三种验证来自契据登记。 涵盖2026年的公证统计将显示，2026年米兰的成交量和成交额是否偏离2025年的走势。除非发布更细的分类，否则这些统计不会显示买家来源。成交量上升可能反映的是按揭贷款、首次置业者和收入增长，正如2025年的构成所示。

审慎的投资者会事先设定检验标准。 如果这一说法成立，应当能看到2026年申报表中第24-bis条选择适用者明显增加，以及米兰高价值契据相对于2025年基准出现分化。如果涵盖2026年的数据中两者都没有出现，那么这个说法不过是一季的媒体报道。在数据到来之前先把检验标准写下来，可以避免解读随结果而调整。

米兰新增居民对科莫湖意味着什么？#

如果存在向科莫湖的传导，它将通过第二居所需求进行。 在米兰确立居住地的家庭，在湖区附近获得了主要居住基地。下一步的决定往往是购置用于周末和夏季的第二居所。这是一条合乎逻辑的渠道，而不是经过测量的渠道。目前没有任何已发布的数据系列将米兰新增居民与科莫湖的购买联系起来。

投资者应当明确这条渠道的局限。 它要求家庭确实已经迁居；要求迁居在一季的不确定性之后依然持续；还要求相比意大利或其他地方的第二居所市场，家庭更偏好科莫湖。每个条件都不确定，它们的乘积比任何单一条件都更小。科莫湖的供应在物理上也受到限制，这对价格发现和流动性而言是双刃剑。

科莫湖另有不依赖海湾地区的需求。 早在2026年之前，湖区就因各种原因吸引着来自欧洲、北美及其他地区的第二居所买家。这一基础意味着，在没有证据的情况下，不应把本地需求的任何变动归因于迪拜。这也意味着，即使迁居之说被证明言过其实，科莫湖依然具有相关性。

Victaura的公开项目页面描述了湖区的位置，本文不涉及价格主张。 Modern Villa on Lake Como是Victaura网站上列出的开发项目之一。希望了解第二居所渠道所适用的资产类型的读者，应直接阅读该项目页面。本文对该项目的价值、定价或预期表现不作任何陈述，也不应从上述论述中作此推断。

对科莫的检验与对米兰的检验相呼应。 如果米兰的新居民正在湖区购置房产，这应当体现在该省的公证数据、具有米兰居住地的买家占比，以及契据中的第二居所分类上。2025年，米兰与Monza e Brianza之间私人当事人的第二居所销售增长了4.26%，这表明该细分市场确实存在，但并不表明存在科莫效应。湖区是一个合理的潜在受益者，是否真的受益，则是2027年的问题。

这与更广泛的米兰与意大利论点有何关联？#

本文是此前三篇文章的证伪补充。 Milan Prime After the Games讨论冬奥会结束后该市的核心高端市场。Where the World's Wealth Is Moving为财富流动设定了更宽的框架。Why Italy Attracts International Investors讨论意大利吸引力的结构性原因。本文提出的是另一个问题：什么样的证据会削弱这一论点。

意大利的结构性论点并不依赖海湾地区的说法。 税收制度、欧盟准入、继承框架以及米兰的金融生态，在Henley 2026年的评估和Agenzia delle Entrate自己的页面中都有记录。无论有没有战争，它们都存在。海湾事件至多只是兴趣的催化剂，而Henley自己对此的描述是应急规划。

结构性论点同样带有被这一说法掩盖的风险。 一个固定税额在一个预算周期内上调50%的制度，其条款可能再次改变。UBS报告米兰的失衡正在加剧。在入场估值收紧、边际买家不确定的市场中，一个错误的叙事是有代价的。这些风险不会因为这个说法令人愉悦而消失。

薄弱之处，如实披露#

第一，本文的核心论断是关于缺失的论断。 说不存在综合性的统计，是对截至2026年9月30日证据状况的陈述。它可能被本研究未找到的来源所证伪。如果存在关于从海湾迁往米兰的一手统计，那它未被找到，并且应当取代此处的论述。

第二，有几份来源文本无法完整阅读。 在所查阅的文本中，UBS的发布没有给出米兰的具体数值得分。2026年3月5日的CNBC文章无法在cnbc.com上打开，是通过CNBC Africa当天的转载阅读的。另有一篇2026年4月21日的CNBC文章已找到但无法打开，因此未被使用。HMRC的评述是按摘要阅读的，关于后续估算时间的措辞为转述，而非引用。

第三，米兰契据数据相对于公证员委员会而言是二手的。 它们来自行业媒体对Consiglio nazionale del notariato九城市专题的报道，发布于2026年6月10日。此处并未打开底层表格。这些数据也早于用它们来检验的事件。

第四，Henley的数字属于专有数据，且存在利益关系。 咨询不等于迁居。41%和29%的增幅来自一家销售居留和公民身份咨询服务的公司。它们可作为方向参考，但不能当作人数统计。阿联酋媒体引述的银行家，以及米兰媒体引述的顾问，同样如此。

第五，本文存在两个方向上的利益冲突。 Victaura的母公司在意大利和阿联酋均持有头寸。因此，读者可以怀疑存在偏向米兰和科莫湖的倾向，同样也可以怀疑存在偏向海湾地区的倾向。本文的论述建立在哪些已被测量、哪些尚未测量之上。读者仍应据此予以权衡。

投资者应从中得到什么#

对已测算的数据做投资测算，对仅有报道的信息保持观察。 目前已有测算的是：英国税制改革前的非定居居民（non-dom）基数、对米兰“中等风险”的评估，以及2025年的公证交易契约基线。仅见于报道、尚无测算的是：离开迪拜的人数和抵达米兰的人数。这一区分应当写在投资备忘录的正文里，而不是脚注里。

确定时间节点。 2027年提交的意大利2026年度收入申报表，以及涵盖2026年的公证数据发布，是两个检验节点；而HMRC在2027年的更新将补全英国税制改革前的基线。在这些数据公布之前，迁居论点只能作为情景分析的输入变量，不能作为基准情形。

把科莫湖的问题单独对待。 米兰新居民带来的第二居所需求是一条合理但尚未测算的传导渠道。应当在省级契约数据和买家居住地的层面上检验，而不是从城市层面的新闻标题中推断。our approach页面说明了Victaura Research如何对证据分级。

利益关联披露。Victaura通过其母公司Greystone B.V.（荷兰）在科莫湖（意大利）、桑给巴尔的Nungwi（坦桑尼亚）、吉利艾尔岛与巴厘岛乌鲁瓦图（印度尼西亚）开发项目，并在哈伊马角的Al Marjan Island（阿联酋）持有期房（off-plan）资本头寸。读者应当假定，本文评论可能受到上述各项头寸的影响，或可能使其受益。本文件根据MiFID II第24(3)条被归类为营销材料，不构成投资建议。